1574 thị trường tín dụng bất động sản VN thực trạng và giải pháp luận văn thạc sĩ kinh tế (FILE WORD)

4.2 Các giải pháp nâng cao chất lượng cho vay kinh doanh bất động sản của ngânhàng thương mại nhằm phát triển thị trường tín dụng bất động sản 87 4.2.1 Giải pháp tăng cung tiền cho ngân

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS.Cao Sỹ Kiêm

HÀ NỘI - 2013

Tôi xin cam đoan bản luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi,với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn Những thông tin, số liệu trong bài cónguồn gốc rõ ràng, xuất phát từ tình hình thực tế của các ngân hàng thươngmại Việt Nam hiện nay.

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Học viên

Đàm Thanh Huyền

Chương 2: KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN HOA KỲ VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 25

2.1 Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Hoa Kỳ 25

2.1.1 Hoa Kỳ và bong bóng bất động sản 252.1.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng 262.1.3 Sự sụp đổ của thị trường tín dụng bất động sản Mỹ 292.2 Nguyên nhân cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Hoa Kỳ 31

2.2.3 Nhóm nguyên nhân từ kinh tế vĩ mô 34

phục của thị trường bất động sản và thị trường tín dụng Hoa Kỳ 35

2.2.5 Sự can thiệp của chính phủ và cục dự trữ liên bang Mỹ đối với nền kinh tế 35

2.3.1 Dấu hiệu phục hồi của thị trường bất động sản Hoa Kỳ 41

2.3.2 Dấu hiệu phục hồi của thị trường tín dụng Hoa Kỳ 44

2.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 45

Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000-2012 49

2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2000 đến nay 49

2.1.2 Mối quan hệ giữa thị trường BĐS và thị trường chứng khoán Việt Nam 60

2.2 Thực trạng thị trường tín dụng BĐS Việt Nam 63

2.2.2 Cấu trúc các khoản cho vay bất động sản 73

2.2.3 Những rủi ro tiềm ẩn đối với thị trường bất động sản Việt Nam 74

2.2.4 Phân tích tồn tại và nguyên nhân những hạn chế của thị trường tín dụng bất

động sản Việt Nam 76

Chương 4: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN VÀO Sự PHỤC HÒI VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 80

4.1 Dự váo về thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 80

4.1.1 Dự báo về thị trường bất động sản Việt Nam 80

4.2 Các giải pháp nâng cao chất lượng cho vay kinh doanh bất động sản của ngân

hàng thương mại nhằm phát triển thị trường tín dụng bất động sản 87

4.2.1 Giải pháp tăng cung tiền cho ngân hàng nhằm đáp ứng đủ nhu cầu tín dụng

4.2.2 Nhóm các giải pháp liên quan đến xây dựng chính sách tín dụng: đa dạng

hóa các danh mục tín dụng cho vay và hình thức cho vay kinh doanh bất động

sản 89

4.2.3 Nhóm các giải pháp liên quan đến tuân thủ quy trình tín dụng trong cho

4.2.4 Nhóm các giải pháp tăng cường nhận định rủi ro, hạn chế, giảm thiểu nợ

xấu, nợ quá hạn đối với tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại 96

4.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và một số bộ ngành liên quan 101

4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 103

4.3.3 Kiến nghị với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 104

KẾT LUẬN 106

BĐS: Bất động sản

TMCP: Thương mại cổ phần

NHTM: Ngân hàng thương mại

MBS: Mortgage-backed Securities (chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp)CDO: Collateralized debt obligations (Giấy nợ đảm bảo bằng tài sản)

CDS: Credit Default Swap (Hợp đồng hoán đổi tín dụng)

FED: Federal Reserve System (Cục dự trữ liên bang Hoa Kỳ)

NAR: National Association of Realtor (Hiệp hội bất động sản Hoa Kỳ)

FDI: Fogrein Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)

FIA: Fogrein Investment Assistance (Cục đầu tư nước ngoài)

WTO: World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới)

ANZ: Australia and New Zealand Banking Group Limited (Ngân hàng ANZ)BIDV: Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam

ACB: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

SeaBank: Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam Á

DongaBank: Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á

VietaBank: Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Á

Nội dung Trang2.1 Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ 2002- 2008 273.1 Diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam 493.2 Biến động giá bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm 2010 563.3 Nguồn FDI vào lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2004- 2012 59

4.1 Dự báo tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam đến

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển củanền kinh tế, nhất là sau Việt Nam khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO.Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sựphát triển của nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị

và nông thôn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa Để pháttriển thị trường bất động sản, cần đáp ứng được yêu cầu về vốn Nguồn tiền chảyvào thị trường bất động sản không những cần đáp ứng được nhu cầu về khối lượng,

mà còn cần được phân phối một cách hợp lý Thị trường tín dụng bất động sản làmột kênh quan trọng cung cấp và điều tiết nguồn vốn cho thị trường bất động sản.Trong thời điểm hiện nay, những ảnh hưởng tiêu cực từ nền kinh tế suy thoái

và quy định về hạn chế cho vay bất động sản đã đẩy thị trường bất động sản rơi vàotrạng thái đóng băng Mặc dù hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đang từngbước được nới lỏng theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, nhưng thị trường tíndụng bất động sản đã gánh chịu những tác động lớn, tỉ lệ nợ xấu từ các khoản chovay bất động sản tăng cao, các Ngân hàng thương mại trở nên e dè trước nhữngkhoản vay bất động sản, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch Đây là vấn

đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu

về vốn thì ngày càng tăng Vậy đâu là giải pháp cho thị trường tín dụng BĐS? Làmthế nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thịtrường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản trongkhi các ngân hàng vẫn kiểm soát được những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động tíndụng BĐS?

Để trả lời câu hỏi này, tác giả quyết định chọn đề tài “Thị trường tín dụng bấtđộng sản Việt Nam- thực trạng và giải pháp” với mong muốn góp phần vào sự pháttriển bền vững của thị trường bất động sản; nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụngBĐS của các NHTM Việt Nam trong bối cảnh hiện nay

2 Mục tiêu của đề tài

Làm rõ các vấn đề mang tính lý luận về thị trường BĐS, thị trường tín dụngBĐS và hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM

Phân tích thực trạng thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam trong bốicảnh nền kinh tế suy thoái và lạm phát cao, đồng thời so sánh với cuộc khủng hoảngthị trường tín dụng BĐS tại Mỹ- một quốc gia có nền tài chính phát triển vào bậcnhất trên thế giới, qua đó rút ra bài học kinh nghiệm, chỉ ra những nguyên nhân, hạnchế mà thị trường tín dụng BĐS Việt Nam đang mắc phải

Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục các yếu điểm hiện có vàphát triển hơn nữa thị trường tín dụng BĐS trong dài hạn, để tín dụng BĐS trởthành kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường BĐS cũng như giảm thiểu các rủi ro màtín dụng BĐS có thể mang lại cho hệ thống ngân hàng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là chính sách cho vay BĐS của các ngân hàng thươngmại và các tổ chức tài chính có liên quan Thông qua nghiên cứu thực tiễn hoạtđộng thị trường tín dụng BĐS tại Việt Nam và Mỹ để rút ra kết luận

Phạm vi nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường BĐS và thị trường tíndụng BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2000 - 2012

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó chủ yếu làphương pháp mô tả dựa trên những dữ liệu thứ cấp thông qua thu thập và xử lý cácthông tin; phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp tiếp cậnphân tích và hệ thống hoá các hiện tượng của các đối tượng; phương pháp thống kê,

so sánh, diễn dịch, quy nạp, phân tích đi từ cơ sở lý thuyết đến thực tiễn

5 Kết cấu luận văn

Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kếtcấu theo bốn chương như sau:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sảnChương 2: Khủng hoảng tín dụng bất động sản Hoa Kỳ và bài học kinhnghiệm cho Việt Nam

Chương 3: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam giai đoạn2000- 2012

Chương 4: Giải pháp và kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bấtđộng sản góp phần vào sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản ViệtNam

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

b Hàng hóa bất động sản

Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụngnhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người Hàng hóa bất động sản là các bấtđộng sản được đem ra mua bán trên thị trường [17]

1.1.1.2 Phân loại bất động sản

Căn cứ theo khái niệm trên, bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:

Bất động sản có đầu tư xây dựng: gồm BĐS nhà ở, BĐS văn phòng, nhà

xưởng và công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội) Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai

và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,

có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách

quan Nhóm này chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước tacũng như ở các nước trên thế giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đấtnuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang

1.1.1.3 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản

- Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không giannhất định không thể di chuyển được Chính đặc điểm này làm cho giá của BĐSchịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các BĐS nằm càng gần trung tâm

đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại [17]

- Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đaikhông bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng Các công trình kiến trúc, vậtkiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa

- Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nênthường có giá trị cao

- Khả năng co giãn của cung BĐS rất kém so với những thay đổi của giá cả

do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai

- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do BĐS làmột tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán BĐS phải được cân nhắcthận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sảnkhác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch giữangười mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc

tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên

- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là một hàng hóađặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi

thành tiền mặt kém linh hoạt Hơn nữa khi chuyển nhượng BĐS, Nhà nước yêucầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảngthời gian đáng kể.

- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì BĐS có tầm quantrọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nướcluôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng vàchuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước

1.1.1.4 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản

Ngoài việc tuân theo quy luật cung cầu như các hàng hóa thông thường, giá cả

B ĐS còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từnhững khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhànước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư, tănghoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bánđấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thunhập thấp, những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đốivới BĐS nói chung:

a Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:

- Các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí BĐS

* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất

* Địa hình BĐS toạ lạc và hình thức bên ngoài của BĐS

- Các yếu tố kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS

* Những tiện nghi gắn liền với BĐS

- Các yếu tố liên quan đến thị trường:

hệ thống tín dụng trong vùng

- Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội như mật độ dân số, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng tác động lớnđến giá trị BĐS

Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS là rất quantrọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ

sở để xác định giá trị thực của BĐS

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi

về BĐS được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá

Tuy nhiên BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ đượcmua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là

quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịchliên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sửdụng Nên thị trường BĐS có thể hiểu một cách khái quát như sau: thị trường BĐS

là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong mộtkhông gian và thời gian nhất định

1.1.2.2 Đặc điểm thị trường tín dụng bất động sản

- Không có thị trường trung tâm: thị trường BĐS chưa hình thành được thịtrường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau vàtác động trực tiếp qua lại lẫn nhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiệnchủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, quabáo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới

Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thuthập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này Gần đâytại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới BĐS đãhình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trườngdiễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn Mới đây Bộ Xây Dựng đãban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó:

“Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, chothuê, thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS (trừ các dự án nhà ở xã hộitheo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường BĐS

- Thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính củaBĐS là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự dư thừa ở nơi nàykhông thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường BĐS mang tính chấtđịa phương Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội

và mật độ dân số làm cho nhu cầu về BĐS cũng sẽ khác nhau về số lượng, hìnhdạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trườngBĐS của từng địa phương

- Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo: thị trường BĐS là một thịtrường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảocủa thị trường BĐS thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệusản xuất và các thị trường khác Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khanhiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin về quy hoạch, vềquản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều nàylàm cho thị trường BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh khônghoàn hảo.

- Thị trường BĐS là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trườngkhác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế củamột quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tàisản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người taluôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặtkhác, bản thân các giao dịch về BĐS thường có nhu cầu rất lớn về vốn Điều đócho thấy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổnđịnh khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định

1.1.2.3 Vai trò thị trường bất động sản trong nền kinh tế

Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế: vì thịtrường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chấtcũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân BĐS là tài sản lớn của mỗiquốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhaunhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạtđộng liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánhgiá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ởcác nước đang phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng

hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trongvòng 30 năm qua

Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh

tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế giađình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Theothống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằngBĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinhdoanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tàichính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư pháttriển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sửdụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này: Kinhnghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì

tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trườngBĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề có tầm quan trọng rất cao.Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuấtphát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếpvới các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thịtrường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt thịtrường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện phápkích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc Theo Tổngcục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm

2001 đến năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếmgần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và thực tế là các giaodịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chínhsách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa

vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trườngBĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ đồng mỗi năm

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúcngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà

ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở

là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu hết đềubắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trựctiếp đến đời sống của người dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thịtrường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp vớithu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước

về thị trường BĐS nhà ở

1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường BĐScũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư Tuynhiên, do BĐS là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố nàyđến thị trường BĐS có những đặc điểm riêng:

Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các

nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nôngnghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạtđộng sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thươngmại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về BĐS và tạo sự pháttriển cho thị trường BĐS Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quátrình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạolập, thay thế, cải tạo hàng hoá BĐS phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và

xã hội

Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng

hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, pháttriển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất Tuy nhiên, do diện tích đấtđai giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sửdụng vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu

lớn đòi hỏi thị trường BĐS phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thịtrường, và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ đóđẩy thị trường BĐS phát triển hơn.

Thêm vào đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụngnhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ,thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí,thể dục thể thao , những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu vềBĐS, nhất là các BĐS tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ

Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến

sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS biểu hiện qua những quy địnhpháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng BĐS.Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tạicủa thị trường BĐS do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS là gắn liền với đất đai,

mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắmquyền điều chỉnh

Chính sách kinh tế, tài chính - tiền tệ của Nhà nước: Chính sách kinh tế của

Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảmảnh hưởng đến thị trường BĐS Trước hết, những chính sách khuyến khích sảnxuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triểnvùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụngđất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụngđất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằmtrong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịchvụ,.sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ

đó làm tăng nhu cầu về BĐS, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịchBĐS trên thị trường Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủTrung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế doyếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu

BĐS cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cưkhông được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường BĐS sẽ trầm lắng,ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường BĐS tại khu vực, vùng tương ứng.Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnhhưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS Khi Nhà nước áp dụng chínhsách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường BĐS gần như chững lại và đóng băng, cónhững thời điểm gần như không có giao dịch mua bán BĐS Ngược lại, khi Nhànước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường BĐS sôi động trởlại, các giao dịch về BĐS tăng lên rõ rệt.

Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Tập quán, truyền thống là những yếu tố

mang tính nhân văn của thị trường BĐS Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trựctiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp trên thị trường BĐS, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch,

nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê ; nó cũng có tácdụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau

Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường BĐS trên hai khía cạnhchủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí BĐS, hình dạng, phương hướng của BĐSphù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu; thứ hai, thị hiếu vềkiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển cũng là những nhân tố trực tiếp làmảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường BĐS

1.1.2.5 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản

Xuất phát từ bản chất của hàng hóa BĐS làm cho thị trường BĐS là một thịtrường đầy rủi ro:

Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án BĐS

trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao Thậm chínhiều công ty kinh doanh BĐS đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư

mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trươngđầu tư, v/v Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa

đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án BĐS có sự chênh lệch rất lớn về giá

so với giá trị thực tế của nó

Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều Chính sự tham gia của

các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS được đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá

ảo Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốtnóng lạnh trên thị trường

Thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông tin về

phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các đối tượng thamgia vào thị trường có những quyết định không đúng Điều này làm cho tính minhbạch của thi trường này thấp hơn các thi trường khác

Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước đã khiến thị trường BĐS

hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệthống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng kýBĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minhbạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐStăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS; quy hoạch sửdụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiềubất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai

Năng lực của các doanh nghiệp BĐS: thị trường BĐS vẫn rất hấp dẫn do

chênh lệch cung cầu quá lớn Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp khôngchuyên cũng tham gia kinh doanh BĐS, hoạt động với tính chuyên nghiệp khôngcao Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng làđiều rất đáng quan tâm Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không cóđược chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thịtrường BĐS, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư

Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra

những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khaicác dự án BĐS, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư

sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê Như vậy, tíndụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐScủa nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Việc cấp tín dụng BĐS của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầuBĐS trên thị trường Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động và an toàn khicho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tíndụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc

và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu kháchhàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàngkhác để làm cơ sở xét duyệt cho vay

1.2.1.2 Vai trò của tín dụng bất động sản trong nền kinh tế

Thị trường BĐS có một vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Đểđảm bảo sự phát triển của thị trường này, cần đảm bảo một dòng vốn đầy đủ và hợp

lý Điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng với các sản phẩm cho vayBĐS được xem là hữu hiệu và khá phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngânhàng dễ dàng được tiếp cận, cụ thể:

Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay BĐS góp phần khai thác

triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và

có hiệu quả

Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển

vào thị trường BĐS nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiệnphát triển đồng bộ giữa các thị trường

Đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay BĐS giúp cho các chủ đầu tư chủ

động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trungtâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn góp phần đẩy nhanh tốc độ

đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước

Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay BĐS còn tạo

điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởngnhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập

Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương

trình hỗ trợ cho vay BĐS, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân cóđiều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn

Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay BĐS là sản phẩm khá

phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bêncạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuậnNgân hàng

Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho

vay BĐS, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trườngBĐS để có cách điều tiết hợp lý

Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính

hiệu quả của dự án đầu tư BĐS bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụthanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh BĐS Điều này

đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên

sự phát triển cho thị trường BĐS

Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình pháttriển đất nước Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị

trường BĐS có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tínhthiết yếu của hoạt động cho vay BĐS luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thựctrong xã hội, trong nền kinh tế.

1.2.1.3 Đặc điểm tín dụng bất động sản

Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụngBĐS có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS mang lại như sau:

Thị trường tín dụng BĐS thường là thị trường tín dụng dài hạn: do BĐS là

những hàng hóa thời gian hình thành dài (Theo phân tích của các chuyên gia BĐS,quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên) Mặt khác, BĐS

là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng BĐS thường là các khoản tín dụng

có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn là không khả thi

Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự

án BĐS cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giảitỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện Thế nên, nhà đầu tưcần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạnkhác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất Cònnếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫnphải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả

Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường

BĐS là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cungcầu Khi thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá BĐS sẽnhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về BĐS gần như không xảy ra làmcho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản.Điều này làm ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của các khoản tín dụng củangười đi vay, thậm chí người đi vay có thể mất khả năng thanh toán

Lãi suất trên thị trường tín dụng BĐS thường cao hơn các hình thức cho vay khác: xuất phát từ đặc điểm cho vay kinh doanh BĐS có rủi ro lớn Ngân hàng quy

định lãi suất cao để bù đắp cho các chi phí để quản lý tín dụng kinh doanh BĐS vàtương ứng với khả năng xảy ra rủi ro cao mà ngân hàng phải gánh chịu.

Tín dụng BĐS thường là lĩnh vực cho vay có điều kiện ràng buộc của ngân hàng cao hơn các hình thức cho vay khác: Trong cho vay kinh doanh BĐS, ngân

hàng thường quy định khách hàng phải có một lượng vốn tự có hoặc các nguồn vốnhuy động khác tham gia vào dự án Quy định này vừa để giảm số lượng vốn cho vaycủa ngân hàng; vừa cho ngân hàng thấy được năng lực tài chính của chủ đầu tư vàràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tài trợ cho dự án Ngoài ra, các quyđịnh về tài sản thế chấp cũng rất chặt chẽ, khách hàng vay đầu tư kinh doanh BĐSngoài việc thường phải thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ nguồn vốn vay chotương lai, còn phải thế chấo bằng các tài sản khác, các tài sản của chủ đầu tư thamgia cùng vào quá trình thực hiện dự án

1.2.2 Các sản phẩm trên thị trường tín dụng bất động sản

Đã có rất nhiều sản phẩm tín dụng BĐS đã được tung ra trên thi trường từhình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua ngân hàng cho đến các hình thứcnhư phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn Tuy nhiên, tronggiới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi bật

1.2.2.1 Các sản phẩm tín dụng thông qua kênh ngân hàng

Trước hết là chúng ta xét các sản phẩm tín dụng thông qua kênh truyềnthống là ngân hàng:

Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các công trình như nhà

ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất,các công trình xây dựng khác Các khoản tín dụng này được thanh toán cho bên thicông khi đã hoàn thành bộ công trình hoặc từng hạn mức công trình theo thỏa thuậnhợp đồng nhận thầu Ngân hàng cấp cho khách hàng một khoản tín dụng tươngứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng Khoản tín dụng này chỉđược giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là công việc xây dựng đã diễn ra.Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử dụng đất, hoặc bằng tài sản

hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên chủ đầu tư theo hợp đồng nhậnthầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác Đây là sản phẩm tín dụng dễ quản lý nhưngphải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và chỉ tính trên số tiền đã giải ngân.

Và khoản tín dụng này phải dự chuyển thành một khoản tín dụng BĐS trong tươnglai Tín dụng xây dựng có thể là khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộcvào đối tượng đi vay, kế hoạch của dự án

Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài sản

khác để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảm bằng tài sảnhình thành từ vốn vay Để được cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tối thiểu làbao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng nước, ởViệt Nam thông thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là 30% giátrị tài sản hình thành Tín dụng BĐS thế chấp này thường là các khoản tín dụng dàihạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn Sự kết hợp giữa ngân hàng và chủđầu tư để cấp các khoản tín dụng trả góp cho người mua các sản phẩm của chủ đầu

từ theo hình thức trả góp là một sản phẩm điển hình

Tín thác đầu tư BĐS: là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được thực hiện

giữa người ủy thác và người nhận ủy thác Người ủy thác được hiểu là chủ dự ánhay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng Bằng một hợp đồng ủythác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệmquản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao BĐS hoàn tất Người nhận

ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm chuyển trảquyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụhưởng Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiếnhành cho vay thực hiện dự án BĐS dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sảnthế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tínthác) Nghiệp vụ tín thác BĐS huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự cócủa chủ dự án, của đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp củakhách hàng Nhờ hình thức huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện

dự án sẽ được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án BĐS

1.2.2.2 Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp từ người mua bất động sản

Đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hộ thường

sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốntheo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn Huy động vốn của kháchhàng thì có hai cách:

Huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, theo đó khách

hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo từng giai đoan quyđịnh trong hợp đồng

Huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng, theo đó người góp vốn sẽ được

chia lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà

1.2.2.3 Cho thuê tài chính bất động sản

Đây là một hoạt động tín dụng trung dài hạn, theo đó ngân hàng hoặc công tytài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh nghiệp thuê lại Sản phẩm này chỉ ápdụng được cho cơ sở thương mại hay công nghệ đang được xây cất hoặc mua vàcho thuê lại Với hình thức tín dụng này người đi vay không cần bỏ vốn, ngân hànghoặc công ty cho thuê bỏ toàn bộ vốn để đầu tư hoặc mua BĐS sau đó cho thuêlại Đây là một hình thức tín dụng dài hạn, có lãi suất cao

1.2.2.4 Tín dụng bất động sản “Gác lửng” (Mezzanine)

Theo đó chủ đầu tư của một số dự án lớn phát hành một số trái phiếu dài hạn,ngân hàng sẽ ghi mua với điều kiện chủ đầu tư hứa sẽ mua lại sau một thời gianhạn định Với hình thức này thì lãi suất được cố định trước và có thể có một phầntùy thuộc vào lợi nhuận của chủ đầu tư Hình thức này chỉ áp dụng cho những dự ánlớn - có thể nói là đồ sộ với sự hợp tác của nhiều nhà đầu tư chiến lược và nó phụthuộc vào việc xác định của nhóm đầu tư này sẽ bỏ thêm vốn vào dự án

1.2.2.5 Trái phiếu công trình

Phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các công ty BĐS để huyđộng vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của Ngân hàng Phát hành

trái phiếu cho phép công ty BĐS tích cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khảnăng kiểm soát tốt hơn khung thời gian cho dự án Tuy nhiên, huy động vốn bằngcách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưngviệc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốncủa chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến.

1.2.2.6 Chứng chỉ bất động sản

Đây là sản phẩm gắn kết thị trường BĐS và thị trường tài chính Thông quathị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt độngthị trường được minh bạch và ổn định hơn Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đếnđối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là ngân hàng, công ty bảo hiểm, chứngkhoán sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là những người thực sự có nhucầu về nhà ở Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc

sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu Nhưng đối với chứng chỉ BĐS, nhàđầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã có ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triểnkhai dự án

1.2.3 Rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại

Ngân hàng với chức năng là trung gian tài chính, một mặt thực hiện huy độngcác khoản tiền nhàn rỗi ở mọi chủ thể trong xã hội, từ các cá nhân, hộ gia đình đếncác doanh nghiệp, cơ quan nhà nước mặt khác ngân hàng sẽ dùng nguồn vốn đãhuy động được để cho vay đối với những chủ thể có nhu cầu bổ sung vốn Như vậy,ngân hàng với tư cách là người cho vay, đồng vốn sau khi cho vay phải quay vòng,trở về với ngân hàng thông qua việc ngân hàng thu được đầy đủ cả gốc và lãi từngười vay Do đó, quản trị rủi ro, nâng cao chất lượng các khoản tín dụng của ngânhàng cần được chú trọng đặc biệt

Hoạt động cho vay BĐS cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong hoạtđộng cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro dokhông thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụngvốn không đúng mục đích Ngoài ra, xuất phát từ những đặc điểm như thời gian

vay vốn dài, quy mô tiền vay lớn, nguồn trả nợ phụ thuộc vào nhiều yếu tố thịtrường, tiến độ, khả năng vận hành, sinh lời của dự án vay vốn tín dụng BĐS còntiềm ẩn nhiều rủi ro:

Thời hạn cho vay BĐS thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi suất chovay BĐS không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị trường sẽ dễ dẫnđến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp, huy động

kỳ hạn ngắn cho vay kỳ hạn dài

Các quy định điều tiết thị trường BĐS hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ Việc

có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ một cách

dễ dàng chưa được như mong muốn Cụ thể, các quy định cấm bán nền đất củaNghị định 181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn, đặc biệtkhi chủ đầu tư dự án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ dựa vàovốn tự có và vốn Ngân hàng Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện pháp lý đểchấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, côngchứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, xử lýtài sản đảm bảo để thu hồi nợ cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn chế hoạtđộng cho vay BĐS của Ngân hàng Những quy định liên quan đến việc quy hoạch,

sử dụng đất còn cồng kềnh Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiệncác dự án đầu tư BĐS còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án

Thị trường cung cấp các nguyên vật liệu đầu vào biến động như giá thép, ximăng và các vật liệu xây dựng khác tăng, chất lượng các nguyên vật liệu đầu vàokhông đảm bảo làm tăng chi phí đầu tư, thời gian thực hiện của dự án so với dựtính Ngoài ra các rủi ro về xây dựng, tiến độ thực hiện, hoàn tất dự án; các rủi ro về

kỹ thuật, vận hành, bảo trì cũng gây ra những ảnh hưởng không nhỏ trước nhấtvới chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và ngân hàng tài trợ vốn cho dự án Nhữngrủi ro về thị trường, giá cả BĐS biến động, các yếu tố kinh tế vĩ mô khác cũng gâynhững tác động tiêu cực đến đầu ra, giá cả sản phẩm của dự án đầu tư kinh doanhBĐS, qua đó ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động tín dụng BĐS của ngân hàng

Mặc dù loại hình cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS thường được ngân hàngkiểm soát thận trọng bằng việc đưa ra các ràng buộc và điều kiện, trong đó có ràngbuộc về tài sản đảm bảo Các tài sản đảm bảo cho khoản vay đầu tư, kinh doanhBĐS thường là tài sản hình thành từ vốn vay Tuy nhiên khi thị trường suy yếu thìbản thân giá trị của tài sản đảm bảo cũng sẽ suy giảm (nguy cơ giá BĐS tại thờiđiểm xử lý tài sản đảm bảo thấp hơn nhiều so với thời điểm thẩm định, quyết địnhcho vay); đồng thời việc xử lý nợ quá hạn mất rất nhiều thời gian với thủ tục siết nợtài sản đảm bảo là BĐS rất phức tạp Khi rủi ro xảy ra có thể gây ra sự mất khả năngthanh toán của ngân hàng, từ đó dẫn đến sự phá sản của bản thân ngân hàng, gâyảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống ngân hàng- điều này tạo ra những tác động lớn đốivới nền kinh tế bởi hoạt động của ngân hàng mang tính hệ thống, những ảnh hưởngthường mang tính dây chuyền.

Tóm lại, cho vay BĐS cũng chứa đựng nhiều rủi ro, đòi hỏi các ngân hàngphải có những bước đi thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tếkèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạtđộng cho vay này là điều cần thiết

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nội dung chương 1 trình bày sơ lược và tóm tắt về bất động sản, thị trườngbất động sản, tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản Trong đótập trung chủ yếu vào các nội dung:

- Khái niệm về bất động sản, phân loại bất động sản và các nhân tố tác độngđến giá trị bất động sản

- Khái niệm về thị trường bất động sản, vai trò, đặc điểm và các nhân tố tácđộng đến sự phát triển của thị trường bất động sản

- Khái niệm về tín dụng bất động sản, đặc điểm, vai trò của tín dụng bất độngsản và các rủi ro trong cho vay bất động sản

CHƯƠNG 2 KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN HOA KỲ VÀ BÀI HỌC

KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 2.1 CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN HOA KỲ

2.1.1 Hoa Kỳ và bong bóng bất động sản

Bong bóng BĐS tại Hoa Kỳ diễn ra chủ yếu tại các thị trường BĐS ở cácbang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast Corridor, và cácbang miền Tây Nam nước Mỹ Ở mức độ quốc gia, giá nhà đạt đỉnh điểm vàothời gian đầu năm 2005, sau đó bắt đầu giảm chóng mặt trong năm 2006 và mứcgiảm hiện nay vẫn có thể chưa là mức thấp nhất Tỷ lệ nhà bị tịch thu do không trảđược nợ vay gia tăng mạnh vào năm 2006-2007 dẫn đến cuộc khủng hoảng vàotháng 8/2007 cho các thị trường cho vay Tháng 10/2007, Cục Dự Trữ Liên Bang

Mỹ gọi tình trạng vỡ bong bóng nhà đất là "rủi ro nguy hiểm nhất cho nền kinh tếnước Mỹ”

Vào thời kỳ cuối, các bong bóng có chung đặc điểm là giá BĐS gia tăng vượtmức chịu đựng so với thu nhập, tỷ lệ giá cho thuê BĐS và các chỉ số kinh tế khác.Sau đó, giá nhà sẽ giảm và làm cho các chủ nhà lâm vào tình trạng nợ cao hơn giátrị BĐS mà họ đang sở hữu Việc nhận ra tình trạng bong bóng thường diễn ra khámuộn, chỉ sau khi thị trường tự điều chỉnh Như cuộc khủng hoảng tài chính hiệnnay, thì thị trường BĐS tại Mỹ đã bắt đầu điều chỉnh từ năm 2005-2006 NguyênChủ tịch cục dự trữ liên bang Mỹ Alan Greenspan đã nhận định “chúng ta đã cótình trạng bong bóng nhà đất” và cũng đồng thời thừa nhận trong cơn địa chấn củakhủng hoảng tín dụng và cho vay thế chấp trong năm 2007 nhưng ông đã khôngsớm nhận ra thực trạng này cho đến mãi cuối năm 2006 [10]

Khủng hoảng tín dụng và cho vay thế chấp xảy ra do một số lượng lớn chủ

sở hữu nhà đất mất khả năng thanh toán khi mức lãi suất ưu đãi họ được hưởng khi

ký hợp đồng vay chuyển sang mức lãi suất thường khi thời hạn ưu đãi kết thúc.Tổng giám đốc của Freddie Mac, Richard Syron đã thừa nhận đã có tình trạng bong

bóng và thừa nhận này trùng khớp với những cảnh báo của nhà kinh tế RobertShiller thuộc Đại Học Yale trước đó: “giá BĐS hiện đang bị định giá vượt xa giá trịthật của nó và phải mất nhiều năm thị trường mới có khả năng hồi phục”.

Bất kỳ sự sụp đổ nào từ bong bóng nhà tại Mỹ đều có ảnh hưởng trực tiếpkhông chỉ lên thị trường cho vay thế chấp BĐS, các công ty xây dựng, thị trườngBĐS, thị trường bán lẻ nội thất, các quỹ kinh doanh công cụ tài chính phái sinh

và các Ngân hàng nước ngoài, làm gia tăng rủi ro suy thoái ở bình diện toàn nước

Mỹ Nhằm hạn chế mức ảnh hưởng của việc sụp đổ thị trường nhà và thị trườngtín dụng đối với toàn nền kinh tế Mỹ, tổng thống George W Bush và Chủ tịch cục

dự trữ liên bang Mỹ đã thông qua kế hoạch giải cứu các chủ nhà mất khả năngthanh toán

2.1.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng

2.1.2.1 Chương trình “Neighborworks America”

Sau khi được bầu làm Tổng thống, Tổng thống G.W.Bush đặt mục tiêu giatăng số lượng chủ sở hữu nhà mới phải đạt ít nhất là 5.5 triệu người vào năm 2010thông qua hàng tỷ USD tín dụng thuế, bảo trợ và chọn lựa Fannie Mae là công tynòng cốt với cam kết gây quỹ 440 tỷ USD cho chương trình này, cùng với đó làviệc Ngân hàng Trung ương Mỹ liên tục hạ lãi suất 11 lần từ 6.5% xuống còn1.75% [7]

2.1.2.2 Các ngân hàng bỏ qua các tiêu chuẩn cho vay

Tỷ lệ từ chối cho vay mua nhà xuống thấp kỷ lục là 14%, chỉ bằng một nửa sovới năm 1997 Ngân hàng trung ương Mỹ thất bại trong việc giám sát và thực thiquyền lực đối với các ngân hàng thương mại, ngân hàng bảo chứng các khoản vaythế chấp và các tổ chức cho vay khác Các Ngân hàng đã bỏ qua các tiêu chuẩn chovay như tình trạng việc làm, thu nhập, mức trả ban đầu, điểm số tín dụng, tài sản,các chỉ số tài sản/nợ và khả năng thanh toán thay vào đó các Ngân hàng chỉ chútrọng đến việc liệu khách hàng có khả năng tái vay các khoản vay hỗ trợ tín dụnghay không

Biểu đồ 2.1: Dư nợ tín dụng BĐS tại Mỹ từ năm 2002 - 2008

đó, các quỹ hình thành do vay được sẽ được chuyển lên Ngân hàng mẹ nhằm đầu tưvào thị trường đang phát triển rất nhanh và mạnh lúc đó là BĐS Việc tháo gỡluật này giúp các các Ngân hàng không còn bị trói buộc về hạn mức nợ, các Ngânhàng thi nhau nâng mức vay nợ so với tổng tài sản từ 20, 30 thậm chí 40 lần đối vớimột tài sản

2.1.2.4 Chính sách vay dễ dãi

Các ngân hàng và các tổ chức cho vay ào ạt tiếp thị tạo ra những hợp đồngcho vay không đạt tiêu chuẩn và khuyến khích cả những người không đủ khả năngtài chính cũng đi vay tiền để mua nhà

2.1.2.5 Lãi suất điều chỉnh theo thị trường và phát hành trái phiếu MBS

Các tổ chức cho vay còn tạo ra những hợp đồng bắt đầu với lãi suất rất thấptrong những năm đầu và sau đó điều chỉnh lại theo lãi suất thị trường Hậu quả làmột số lớn hợp đồng cho vay không đòi được nợ

Nguy hại hơn nữa là các tổ chức tài chính phố Wall đã gom góp các hợpđồng cho vay BĐS này lại làm tài sản bảo đảm, để phát hành trái phiếu ra thịtrường tài chính quốc tế Các loại trái phiếu này được gọi là “Mortgage backedsecurities - MBS”, một sản phẩm tài chính phái sinh được bảo đảm bằng nhữnghợp đồng cho vay BĐS có thế chấp Các tổ chức giám định hệ số tín nhiệm đánhgiá cao loại sản phẩm phái sinh này, nó được các ngân hàng, công ty bảo hiểm, quỹđầu tư, quỹ hưu trí trên toàn thế giới mua mà không biết rằng các hợp đồng cho vayBĐS dùng để bảo đảm không đủ tiêu chuẩn

2.1.2.6 Thị trường bất động sản đảo chiều

Từ năm 2005, cơn sốt bùng nổ giá nhà đột ngột hạ nhiệt, từ quí 4 năm 2005đến quí 1 năm 2006, giá nhà trung bình trên toàn nước Mỹ giảm 3.3% và tiếp tụcsụt giảm Giá cả không còn tăng lên, lượng nhà mới bán giảm, và lượng nhà tồnkho tăng lên Chỉ số xây nhà mới tại Mỹ giảm hơn 40% vào giữa tháng 8 năm 2006

so với năm trước

Sang năm 2007, giá nhà tiếp tục giảm không có điểm dừng, đến mức CụcTrưởng Kho Bạc Mỹ Paulson phải thốt lên “giá nhà giảm là nguy cơ nguy hiểmnhất đối với nền kinh tế của chúng ta” Trong Quý 1/2007, chỉ số nhà S&P/Case-Shiller ghi nhận việc giảm giá 2 năm liên tiếp của giá nhà kể từ năm 1991 Thịtrường cho vay thế chấp BĐS sụp đổ, hàng loạt nhà bị tịch thu (gấp đôi năm 2006)

và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiếp tục giảm sâu hơn Người đi vay đãkhông có khả năng trả được nợ lại cũng rất khó bán BĐS để trả nợ, và kể cả bánđược thì giá trị của BĐS cũng đã giảm thấp tới mức không đủ để thanh toán cáckhoản còn vay nợ

2.1.3 Sự sụp đô của thị trường tín dụng BĐS Mỹ

2.1.3.1 Các nhà đầu tư vào MBS, các ngân hàng, công ty bảo hiểm mất khả năng thanh toán

Với việc thị trường BĐS giảm mạnh, làm cho một số lớn hợp đồng cho vayBĐS dùng để bảo đảm cho các trái phiếu MBS là nợ khó đòi, các trái phiếu MBSmất giá trên thị trường thứ cấp, thậm chí không còn mua bán được trên thị trường,khiến cho các ngân hàng, các nhà đầu tư nắm giữ những trái phiếu này khôngnhững bị lỗ nặng và mất cả khả năng thanh toán

Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong 22,000 tỷ USD giá trị BĐS tại

Mỹ thì có tới hơn 12,000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4,000 tỷ USD là

nợ xấu Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn sẽ khiến nhiều thị trường tàichính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị rung động theo, bởi hàng loạt ngânhàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này

Trầm trọng hơn nữa là những hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi “Credit DefaultSwap - CDS” Các hợp đồng này do các tổ chức tài chính và các công ty bảo hiểmquốc tế bán ra, theo đó bên mua CDS được bên bán bảo đảm sẽ hoàn trả đầy đủ số

nợ cho vay nếu bên vay không trả được nợ Tổng số CDS ước tính khoảng 35,000

tỷ USD và toàn thế giới khoảng 54,600 tỷ USD

Công nghiệp cho vay thế chấp BĐS sụp đổ, hơn 50 Ngân hàng cho vay thếchấp tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán chính mình Khủng hoảng tín dụng lanrộng ra khắp thế giới khi các chứng khoán được bảo lãnh bởi các thế chấp BĐSđược phát hiện trong các danh mục đầu tư của các Ngân hàng và các quỹ kinhdoanh công cụ tài chính phái sinh, từ ngân hàng BNP Paribas tới Bank of China.Rất nhiều Ngân hàng dừng cung cấp tín dụng cho các khoản vay có thế chấp vàtín chấp Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ bơm 100 tỷ USD cho các Ngân hàng mượnvới lãi suất thấp, Tổng thống Bush tuyên bố một gói trợ giúp có giới hạn cho cácchủ sở hữu mất khả năng thanh toán

2.1.3.2 Chính phủ và cục dự trữ liên bang Mỹ nới rộng chính sách tiền tệ, đóng băng các khoản vay với lãi suất điều chỉnh

Giá BĐS tiếp tục giảm không phanh tại các thành phố lớn Để cứu vãng tìnhhình, FED đã bơm 41 tỷ USD cho các ngân hàng vay với lãi suất thấp Đây làchính sách tiền tệ nới rộng lớn nhất kể từ khoản cho vay khẩn cấp 50.3 tỷ USD vàongày 19/9/2001 Đồng thời, Tổng thống Bush cho phép các ngân hàng cho vaythế chấp đóng băng các khoản cho vay với lãi suất điều chỉnh theo thị trường(ARM) trong 5 năm [7]

Tình hình diễn biến phức tạp khi liên minh các ngân hàng từ chối mua lạicác ngân hàng đang gặp khó khăn Dù được chính phủ hỗ trợ, liên minh này chorằng sẽ là rất mạo hiểm khi mua lại các ngân hàng chỉ toàn nợ xấu Thêm vào đógiá nhà tiếp tục giảm và tạo tâm lý cho dân Mỹ rằng giá nhà sẽ còn giảm sâu

Doanh số bán nhà sụt giảm trong năm 2008, nguy cơ suy thoái tại Mỹ hiện

rõ Thị trường chứng khoán toàn cầu tiếp tục điều chỉnh và dao động, giá trị chứngkhoán liên quan đến BĐS giảm thê thảm đã đẩy một trong những ngân hàng đầu tưlâu đời và nổi tiếng nhất, Bear Stearns, vào bờ vực phá sản FED phải can thiệp khi

hỗ trợ ngân hàng JP Morgan mua lại BSC với giá chỉ 2USD/cổ phiếu, so với giá caonhất là 170USD/cổ phiếu

2.1.3.3 Hàng loạt các ngân hàng lần lượt tuyên bố phá sản hoặc phải tự rao bán

Các ngân hàng như IndyMac - ngân hàng từng một thời là tổ chức cho vayđịa ốc lớn nhất nước Mỹ, First National Bank of Nevada, First Heritage Bank NA

of California, First Priority, Integrity Bank, Silver State, Ameribank, WashingtonMutual (WaMu), Meridian Bank of Eldered, Freedom Bank, Franklin Bank,Downey Savings and Loan Association of Newport Beach, PFF Bank & Trust ofDowney, Community Bank và First Georgia Community Bank lần lượt bị giải thể.Ngày 30/12/2008, FED cho biết đầu tháng 1/2009 sẽ mua lại 600 tỷ USD cácchứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp Đây là bước đi nữa trong cuộcchiến nới lỏng tình trạng căng thẳng tín dụng bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường

nhà ở tại Mỹ, đang nhấn chìm ngành tài chính và bóp nghẹt các hoạt động kinh tế.Sang năm 2009, các ngân hàng bị đóng cửa tiếp tục kéo dài trong danh sách, chỉtrong 4 tháng đầu năm đã có 29 ngân hàng Mỹ đổ vỡ, tăng 4 ngân hàng so với con

số 25 ngân hàng đổ vỡ trong năm trước

2.2 NGUYÊN NHÂN CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN HOA KỲ

2.2.1 Nhóm nguyên nhân từ bản thân ngân hàng

2.2.1.1 Đạo luật bức tường lửa Glass Steagall được thay thế bằng đạo luật Glamm Leach Biley

Việc sửa đổi đạo luật bức tường lửa Glass-Steagall vào cuối nhiệm kỳ BillClinton năm 1999 dưới sức ép của các ngân hàng thương mại đã xoá mờ ranh giớigiữa các ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư và công ty bảo hiểm cho phépcác ngân hàng thương mại được tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh mạo hiểmnhư nghiệp vụ chứng khoán hoá và bán các khoản vay BĐS Nhờ vào công cụđược xem là có thể làm giảm rủi ro này của các ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐSdưới chuẩn nhằm thu về những khoản lợi lớn Tuy nhiên bản thân các ngân hàngvẫn nắm giữ một phần lớn các chứng khoán phái sinh này, một phần là do bánkhông hết và một phần là mua của các ngân hàng khác nhằm đa dạng hoá danh mụcđầu tư Đây là nguyên nhân gây ra các khoản lỗ lớn cho các ngân hàng cho vayBĐS khi thị trường BĐS bị vỡ bong bóng và các khoản cho vay không thu hồiđược cộng với các khoản chứng khoán BĐS giảm giá không phanh

2.2.1.2 Các loại hình cho vay tiềm ẩn rủi ro và chính sách cho vay dễ dãi

Hàng loạt các loại hình cho vay thế chấp ra đời nhằm kích thích người tiêudùng vay tiền mua nhà từ Ngân hàng mình như cho vay đối với những người không

có đủ điểm tín dụng, từng có tiền sử phá sản, không trả nợ đúng hạn cho vay vớiyêu cầu chỉ cần trả lãi suất, cho vay dựa trên bảng thu nhập cá nhân và cho vay vớilãi suất điều chỉnh theo lãi suất thị trường ARM Các loại hình cho vay này đã bỏqua nhiều loại giấy tờ quan trọng của khách hàng nhằm chứng minh thu nhập khả