1286 phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại VN luận văn thạc sỹ (FILE WORD)

Lê Vũ Hà 2013 trên cơ sở tổng quan về thị trường BĐS và quỹ REIT tác giả đề cập đến hoạt động của thị trường BĐS và các nguồn vốn tài trợ cho kinh doanhBĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh.. Đi

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

—oOo—

LÊ THỊ THỦY

PHÁT TRIEN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2020

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

—oOo—

LE THỊ THUY

PHÁT TRIEN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng

Mã số: 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS MAI THANH QUẾ

HÀ NỘI - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi Các kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình khoa học nào.

Hà Nội, ngày 15 tháng 06 năm 2020

Tác giả luận văn

Lê Thị Thủy

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

DANH MỤC BẢNG,BIỂU,SƠ ĐỒ v

DANH MỤC TỪ VIẾTTẮT vi

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU Tư TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .7

1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 7 1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 7 1.1.3 Vai trò của thị trường Bất động sản 7 1.2 TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN .8

1.2.1 Khái niệm Quỹ đầu tư tín thác bất động sản 8 1.2.2 Đặc điểm và phân loại quỹ đầu tư tín thác bất động sản 9 1.2.3 Sự khác nhau giữa REIT với các công ty đầu tư kinh doanh bất động sản và các quỹ đầu tư bất động sản khác 16

1.2.4 Cơ cấu tổ chức và quản lý 18 1.2.5 Mộ t số quy tắc hoạt động của quỹ đầu tư tín thác bất động sản 18 1.2.6 Qu

1.4 KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRONG QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG,

PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 31

ĐỘNG

SẢN TẠI VIỆT NAM 39

2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA QUỸ ĐẦU TƯ TÍN

THÁC

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 58

2.3.1 Kết quả đạt được

582.3.2 Hạn chế của các Quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Việt Nam

592.3.3 Nguyên nhân

60

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 61

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 62

3.1.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG

SẢN TẠI VIỆT NAM 633.2.1 Đề xuất mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Việt Nam63

3.2.2 Xây dựng kế hoạch kinh doanh của Quỹ đầu tư tín thác bất động sản78

3.2.3 Giải pháp về chiến lược marketing để phát triển Quỹ đầu tư tín thácbất động

sản tại Việt Nam 793.2.4 Đẩy mạnh việc huy động vốn cho Quỹ đầu tư tín thác bất động sản81

3.2.5 Tăng cường quản trị rủi ro cho Quỹ đầu tư tín thác bất động sản81

3.3 KIẾN NGHỊ 823.3.1 Đối với Nhà nước82

3.3.1 Đối với bộ, ngành có liên quan

Viết tắt Nguyên nghĩa

IPO Phát hành chứng khoán lần đầu ra công chúng

^0P (Operating Partnership) Hợp tác vận hành

PCO (Put and Call Option) Quyền chọn Mua và Bán cổ phiếu

-RE (Resposibility Entity) Pháp nhân chịu trách nhiệm

REIT Quỹ tín thác đầu tư bất động sản

SPV (Special Purpose Vehicle) Tổ chức đặc biệt

TT BĐS Thị trường bất động sản

UPREIT Umberella Partnership REIT

v

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 1.1 Sự khác nhau giữa REIT với các công ty đầu tư kinh doanh BĐS 16

Bảng 1.2 Sự khác nhau giữa REIT và Quỹ đầu tư BĐS khác tại Việt Nam 17

Bảng 2.1 Báo cáo danh mục đầu tư TCREIT ngày 29/02/2020 50

Hình 1.1 Mô hình REIT được tổ chức như một quỹ 12

Hình 1.2 Mô hình REIT truyền thống 13

Hình 1.3 Mô hình UPREIT 14

Hình 1.4 Mô hình DOWNREIT 15

Biểu đồ 2.1 Tỷ trọng tín dụng cho vay BĐS 37

Hình 3.1 Đề xuất mô hình REIT nội bộ 64

Hình 3.2 Mô hình quỹ đầu tư tín thác tại Việt Nam đề xuất 66

Hình 3.3 Cơ cấu của công ty quản lý Quỹ 68

Hình 3.4 Quy trình hoạt động của REIT và công ty quản lý đầu tư được thực hiện theo sơ đồ 70

Hình 3.5 Tổ chức của công ty quản lý BĐS (nhà quản lý BĐS) 72

vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Thị trường BĐS là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhất tại Việt Nam.Thị trường này mang lại lợi nhuận lớn cho những người tham gia Tuy nhiên, đểtham gia thị trường BĐS luôn luôn cần có hai điều kiện song hành Thứ nhất, phải

có vốn lớn, dài hạn Thứ hai, phải có kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, kinh tế,BĐS, cũng như phải am hiểu các chính sách pháp luật của nhà nước hiện hành.Những nhà đầu tư kinh doanh BĐS ở nước ta thường dựa vào hai nguồn vốnchủ yếu, đó là: dựa vào tiền ứng trước của khách hàng thông qua hợp đồng góp vốn

và NHTM Theo luật định, huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng chỉ đượcthực hiện khi đã hoàn thành xong phần móng và cơ sở hạ tầng (hệ thống điện, cấpthoát nước, đường xá, ) Điều này đồng nghĩa chủ đầu tư phải bỏ ra một số vốn rấtlớn trước khi nhận được sự góp sức của khách hàng Do đó, nguồn vay từ ngânhàng sẽ là nguồn vốn chủ yếu Đặc điểm của NHTM nước ta chủ yếu huy động vốnngắn và trung hạn Trong khi đó nguồn vốn tài trợ cho các dự án BĐS chủ yếu cầnnguồn vốn dài hạn Khi đầu ra của các dự án gặp khó khăn thì tính rủi ro đối với cácNHTM rất lớn

Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường BĐS nhưngkhông có kinh nghiệm Nhiều nhà đầu tư muốn tham gia thị trường BĐS nhưngkhông muốn tự mình quản lý, đầu tư trực tiếp Cần có một kênh huy động vốn đểđáp ứng những nhu cầu đầu tư này của khách hàng Đó là Quỹ đầu tư tín thác BĐS(REIT) REIT có thể giải được bài toán khó về huy động vốn cho các doanh nghiệpkinh doanh BĐS, khi các ngân hàng thắt chặt các khoản vay Đồng thời, REIT cungcấp cho các nhà đầu tư một công cụ đầu tư BĐS được quản lý chuyên nghiệp, giúpcho nhà đầu tư một công cụ đầu tư mà họ không có đủ điều kiện để thực hiện Vì

vậy, tôi chọn đề tài “Phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Việt Nam n

để nghiên cứu với mong muốn sẽ tìm kiếm giải pháp mới phát triển thị trườngBĐS Việt Nam..

2 Tổng quan về tình hình nghiên cứu

Trên toàn thế giới và cũng như ở Việt Nam đã có nhiều công trình nghiên cứu

về REIT như sau:

Ralphl.Block (2006) giới thiệu và giải thích tại sao REIT lại được đầu tư tuyệtvời với danh mục đầu tư đa dạng Tiếp đến, tác giả cũng đã trình bày lịch sử hìnhthành của REIT và phát triển trong hơn 40 năm qua với những huyền thoại đã đivào lịch sử; chọn REIT và tìm hiểu các công cụ đầu tư cơ bản nhằm tăng doanh thu

và lợi nhuận của REIT cũng như cách định giá cổ phiếu của REIT; các rủi ro mà cácnhà đầu tư thường phải đối mặt khi tham gia REIT; triển vọng phát triển trongtương lai của REIT khi hàng năm đem đến cho nhà đầu tư lợi nhuận ổn định hàngnăm là 12% [32]

Richard Imperiale (2006): Hầu hết những cuốn sách viết về REIT khác chỉkhái quát chung về REIT mà không giải quyết được khái niệm BĐS làm nền tảngcho các vấn đề cơ bản của đầu tư BĐS hoặc các phương pháp tích hợp REIT vàomột danh mục đầu tư Đây chính là nội dung chính của tác giả đề cập trong cuốnsách này; tác giả mô tả những tính năng, xem xét các khía cạnh đầu tư quan trọngcủa REIT và các lý thuyết nguyên tắc của BĐS điều khiển các quyết định đầu tưREIT trong 3 phần: Phần 1 của cuốn sách đề cập đến BĐS như một loại tài sản vớilịch sử pháp lý và tài chính của REIT để lựa chọn đầu tư vào REIT; phần thứ hai,tác giải mô tả các vấn đề kinh tế cơ bản có ảnh hưởng đến BĐS nói cung và phântích các vấn đề trong bối cảnh đầu tư REIT; phần thứ ba, tác giả sử dụng các cấutrúc lý thuyết phát triển trong phần đầu với các ngành BĐS công [33]

Won Seok Park (2007) trình bày cơ cấu chính của REIT Hàn Quốc; phân tích

và so sánh các đặc điểm của hệ thống REIT Hàn Quốc với hệ thống REIT được sửdụng tại Hoa Kỳ; phân tích hiện trạng và triển vọng tương lai của REIT Hàn Quốclên thị trường BĐS và thị trường tài chính Hàn Quốc Tuy nhiên, đối với Việt Nam

sẽ có điều kiện, hoàn cảnh khác biệt so với Hàn Quốc [28]

Lê Thị Phương Thảo (2008) tổng quan lý luận cơ bản về REIT tác giả phântích tình hình hoạt động và các nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh BĐS tại Thành

phố Hồ Chí Minh Từ đó, tác giả cho rằng cần thiết phải thành lập cũng như đưa racác mô hình REIT (REIT đại chúng và REIT thành viên) và giải pháp hỗ trợ đểthành lập REIT tại Thành phố Hồ Chí Minh [18]

Nguyễn Anh Tuấn (2010) đưa ra khái quát về REIT, bài học kinh nghiệm từquá trình xây dựng và phát triển REIT ở các nước Mỹ, Nhật Bản, Singapore, TâyBan Nha, Anh, Úc và giải pháp xây dựng quỹ tín thác BĐS tại Việt Nam Nhữnggiải pháp tác giả đã đưa ra chỉ mang tính khái quát chung từ kinh nghiệm của cácquốc gia mà khi muốn xây dựng ở Việt Nam phải đánh giá đầy đủ các đặc điểmkinh tế - xã hội nói chung và thị trường BĐS nói riêng của Việt Nam Tác giả chưa

đề cập đến việc xây dựng và hoạt động của REIT cho thị trường BĐS nhà ở tại ViệtNam [20]

Dương Khánh Toàn (2010) giới thiệu chung về REIT; cấu trúc, tổ chức hoạtđộng; thực tiễn hoạt động của REIT tại Anh, Nhật, Singapore, Hoa Kỳ; REIT tạiViệt Nam và đề xuất mô hình REIT tại Việt Nam được thành lập theo hình thứccông ty; kinh nghiệm của Mỹ khi tiến hành hoạt động IPO REIT [12]..

Đào Mạnh Dũng (2012) đề cập đến cơ sở khoa học về REIT và thực trạng cácnguồn tài trợ cho thị trường BĐS và các điều kiện cho việc xây dựng REIT tại thànhphố Hà Nội Từ đó, tác giả đề xuất mô hình và các giải pháp cụ thể để thực hiện môhình REIT tại Thành phố Hà Nội [14]

Nguyễn Thị Hoài Lê (2012) đề cập đến khái niệm, các tiêu thức phân loạiREIT; vai trò và một số ưu điểm, nhược điểm vượt trội của REIT [23]

Lê Vũ Hà (2013) trên cơ sở tổng quan về thị trường BĐS và quỹ REIT tác giả

đề cập đến hoạt động của thị trường BĐS và các nguồn vốn tài trợ cho kinh doanhBĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, tác giả đề xuất ứng dụng REIT được thiếtlập dưới dạng quỹ đầu tư BĐS, được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đónghoặc công ty đại chúng Đồng thời, tác giả đưa ra giải pháp ứng dụng mô hình quỹREIT tại Thành phố Hồ Chí Minh: Củng cố thị trường BĐS; ban hành chính sách vềthuế, phí và lệ phí; nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường [19]

Tóm lại, BĐS là hàng hoá có giá trị lớn, lâu bền nên thị trường BĐS hoạt động

cần có nguồn vốn lớn và dài hạn Vấn đề huy động vốn và REIT đều đã đượcnghiên cứu tương đối kỹ lưỡng Nội dung cơ bản của các công trình trên đề cập đếnnhững vấn đề lý luận về BĐS và thị trường BĐS, giải pháp tạo vốn cho đầu tư, kinhdoanh BĐS như: Đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất, thuế nhà ở, đất ở, vaytiền từ các mối quan hệ sẵn có; vay ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính, tín dụng,bảo hiểm; chứng khoán hoá BĐS Trong đó, việc sử dụng quỹ đầu tư tín thác BĐS

ở Mỹ, Úc, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, thời gian qua rất hữu ích và thànhcông Đối với nước ta, đã có quỹ đầu tư tín thác BĐS đầu tiên là quỹ đầu tư BĐSTechcom Việt Nam - TCREIT, nhưng quỹ này hoạt động vẫn chưa thực sự hiệuquả Những công trình trên đã mang đến cho tác giả một cái nhìn khá toàn diện, đầy

đủ về thị trường BĐS Việt Nam và sự hình thành, phát triển REIT trên thế giới bởichứa đựng một lượng thông tin lớn, đa dạng với nhiều góc độ khác nhau Đặc biệt,một số nghiên cứu đã đề cập đến vấn đề tác động, ảnh hưởng của REIT đến thịtrường BĐS, trong đó có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến các doanh nghiệp, cánhân đầu tư, kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS trên thị trường BĐS Việt Nam Tuynhiên, ở mỗi nước, do tình hình kinh tế, chính trị, xã hội khác nhau nên quan điểm

và giải pháp về vấn đề này cũng khác nhau và do đó, việc hình thành, cơ cấu vàhoạt động của các REIT ở mỗi nước cũng khác nhau Để phát triển REIT có hiệuquả cho thị trường BĐS tại Việt Nam vẫn còn là một bài toán khó chưa có lời giải.Cho đến nay, vẫn chưa có một công trình khoa học nào đi sâu nghiên cứu một cáchchi tiết, đầy đủ, toàn diện về REIT cho thị trường BĐS - một thị trường có mức tăngtrưởng cao và đang được Chính phủ Việt Nam rất quan tâm nhằm thực hiện chínhsách an sinh xã hội Kinh nghiệm quốc tế chỉ là để tham khảo vì thị trường BĐS

Việt Nam có nhiều đặc thù Điều đó, đã thôi thúc tác giả nghiên cứu đề tài “Phát

triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Việt Nam”, để tìm ra giải pháp mới giúp

phát triển thị trường BĐS Việt Nam

3 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu nhằm đạt được một số mục tiêu sau:

Một là, nghiên cứu làm sáng rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về REIT và

vai trò của REIT đối với thị trường BĐS

Hai là, nghiên cứu những điều kiện cần để triển khai hoạt động của REIT tại

thị trường BĐS Việt Nam

Ba là, đề xuất giải pháp phát triển REIT trên thị trường BĐS tại Việt Nam

4 Câu hỏi nghiên cứu:

(i) Cơ sở lý luận và thực tiễn về REIT là gì?

(ii) Có cần thiết phải phát triển REIT tại Việt Nam không?

(iii) Để phát triển REIT cần có những điều kiện nào?

(iv) Loại REIT nào phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam?

(v) Những giải pháp phát triển REIT một cách hiệu quả vào thị trường BĐSViệt Nam?

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản

• Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: Thị trường BĐS Việt Nam

+ Về thời gian: Từ năm 2005-2020

+ Về nội dung: Nội dung của luận văn này nghiên cứu về việc phát triển REITtại Việt Nam, các điều kiện để REIT ra đời và REIT phù hợp với thị trường BĐSViệt Nam

6 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu của luận văn trên cơ sở nghiên cứu định tính các lýthuyết đã có cơ sở vững chắc trước đó Các lý thuyết này được tìm kiếm và khaithác trên nền tảng các dữ liệu đã được tập hợp lại một cách có hệ thống Do đây làmột mô hình còn khá mới tại Việt Nam, nên trong quá trình tôi nghiên cứu chủ yếu

là phương pháp tổng hợp tham khảo tài liệu về REIT của các nước đã hình thànhthị trường REIT trên thế giới để nghiên cứu về mô hình, phương thức hoạt độngcủa REIT Từ sự nghiên cứu REIT nước ngoài tôi tiến hành phân tích các điều kiệncủa Việt Nam xem REIT Việt Nam đã phát triển như thế nào? REIT Việt Nammang lại lợi ích gì cho Việt Nam? Ngoài ra tác giả còn sử dụng phương pháp phân

tích để làm rõ xem nhu cầu về các sản phẩm BĐS ở Vi ệt Nam như thế nào vàxác định mô hình công cụ huy động vốn mới này có đáp ứng nhu cầu vốn đầu tưBĐS Hơn nữa, phương pháp phân tích còn làm rõ lợi ích của kênh đầu tư mớigiúp các nhà đầu tư có thể sử dụng khi muốn đầu tư kinh doanh BĐS

Ket cấu của đề tài

Đề tài gồm có 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về quỹ đầu tư tín thác bất động sản

Chương 2: Thực trạng hoạt động quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Việt Nam Chương 3: Giải pháp phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Việt Nam

CHƯƠNG 1:

TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Theo giáo trình Thị trường Bất động sản - Học viện Tài chính - NXB Tàichính - TS Nguyễn Minh Hoàng, TS Phạm Văn Bình - 2015) khái niệm tổng quan

về thị trường BĐS, như sau: “Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua hệ thống hàng hóa, tiền tệ ”[22]

1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

• Thị trường BĐS có tính phân vùng, tính cục bộ, phân khúc thành nhiều loạithị trường khác nhau

• Thị trường BĐS không phải là thị trường cạnh tranh hoàn hào

• Thị trường có tính độc quyền bởi tính cố định và tính tăng giá trị của đất đai.Tính cố định và tính tăng giá trị của đất đai làm cho người sở hữu đất đai có

quyền

• Đất đai có tính dị biệt vì vậy thông tin về BĐS, về đất đai không thông suốt

• Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn, bởi vì chúngtác động trực tiếp đến chi phí đầu tư

• Thị trường BĐS là thị trường có cung phản ứng chậm hơn cầu Vì vậy,đường cung trong ngắn hạn có độ co dãn nhỏ hơn trong dài hạn, thông thườngxấp

- Thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

- Phát triển thị trường BĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sáchNhà nước

- Thị trường BĐS góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mởrộng quan hệ quốc tế

- Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội

- Thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

- Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách trong đó có chínhsách đất đai, chính sách về BĐS

1.2 TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU Tư TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm Quỹ đầu tư tín thác bất động sản

Tín thác: Theo Đại từ điển Tiếng Việt của Trung tâm ngôn ngữ và văn hóa

Việt Nam, NXB Văn hóa Thông tin, thì “Tín” là đức tín để từ đó con người biếttrọng lời hứa và biết tin nhau, “Thác” là gửi, giao cho người khác (làm hộ)

Như vậy, Tín thác là gửi, giao cho người khác làm hộ trên cơ sở tin tưởng vào

uy tín của nhau

1.2.1.2 Khái niệm quỹ đầu tư tín thác bất động sản

Quỹ đầu tư tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust - REIT) là một công cụcủa thị trường vốn, hoạt động như một công ty cổ phần đầu tư tài chính hay quỹ tàichính hoặc một chủ thể kinh doanh độc lập dựa vào uy tín, kinh nghiệm và khảnăng chuyên nghiệp, huy động dài hạn tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hoặc

tổ chức bằng cách bán các chứng từ có giá như cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ để đầu

tư vào việc mua, bán, quản lý, phát triển BĐS (căn hộ, trung tâm thương mại, kháchsạn, khu resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp ) nhằm kiếm lời.Các REIT thường đầu tư vào các khu mua sắm, cao ốc văn phòng, căn hộ, khohàng và khách sạn Một số REIT chuyên đầu tư vào một hay nhiều lĩnh vực trongkinh doanh BĐS tại một hoặc nhiều nơi trong nước hoặc ngoài nước

Các hoạt động kinh doanh của REIT nói chung thường tạo ra thu nhập từ việc

REIT hoạt động như một tổ chức trung gian có thể phân phối phần lớn lợi tứccho nhà đầu tư mà không phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp Để hưởngđược chế độ thuế đặc biệt này, REIT phải tuân thủ nhiều tiêu chuẩn, hạn chế và cácđiều kiện bao gồm các tiêu chuẩn về cổ đông, tài sản và lợi tức.

1.2.2 Đặc điểm và phân loại quỹ đầu tư tín thác bất động sản

■ Quản lý chuyên nghiệp: REIT được quản lý chuyên nghiệp bởi công ty quản

lý BĐS chuyên nghiệp REIT là một loại hình quỹ đầu tư chuyên mua, pháttriển,

quản lý chuyên nghiệp các BĐS Hoạt động kinh doanh của REIT nói chungthường

tạo ra thu nhập từ việc cho thuê BĐS và lãi thu được khi bán BĐS

■ REIT giảm thiểu rủi ro cá nhân và là một công cụ đầu tư tương đối an toàn sovới đầu tư vào cổ phiếu BĐS: .REIT có thể hạn chế rủi ro cá nhân một cách

REIT chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung Tại đây, cổ phiếu sẽđược mua bán nhanh hơn đầu tư dưới hình thức mua bán tài sản BĐS trên các thịtrường tự do..

■ REIT thường không phải chịu thuế: .REIT là mô hình quỹ chuyên đầu tưtrong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng Với mục đích huy độngđược

ngày càng nhiều lượng vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua pháthành

chứng chỉ quỹ để cung cấp cho thị trường BĐS nên tại hầu hết các nước trênthế

giới, REIT thường không phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp mà nghĩa vụđó

chuyển sang cho các nhà đầu tư là cổ đông của REIT Thuế sẽ đánh vào cổ

pháp nước sở tại, bao gồm các tiêu chuẩn về cổ đông, tài sản và lợi tức,

■ REIT chỉ đầu tư vào những nơi tạo ra dòng tiền ổn định và liên tục: REITđược hình thành để đầu tư một hoặc một số BĐS Các BĐS này đã được xâydựng

và đưa vào hoạt động một cách ổn định Các REIT thường đầu tư vào các khumua

sắm, cao ốc văn phòng, căn hộ, kho hàng và khách sạn Một số REIT cũng tựphát

triển dự án REIT có thể bán và mua các dự án để cơ cấu lại danh mục đầu tư

lợi nhuận đầu tư lớn và lâu dài

về vấn đề này, Wong Ah Long (2008) cho rằng có những loại REIT sau:REIT vốn tự có, REIT thế chấp và REIT lai REIT vốn tự có đầu tư, sở hữu và quản

lý BĐS tạo doanh thu cho các mục đích đầu tư dài hạn; REIT thế chấp liên quanđến việc cho vay và những hoạt động trực tiếp đối với các nhà điều hành và nhàphát triển BĐS hay gián tiếp thông qua quá trình tiếp nhận những chứng khoán cầmcố; REIT lai là sự kết hợp đặc tính của REIT vốn tự có và REIT thế chấp

Tuy nhiên, các tác giả trên phân loại REIT một cách khá khái quát Các nhàkhoa học trong nước cũng đã tiến hành phân loại REIT trong công trình nghiên cứucủa mình, tiêu biểu như: Cao Thị Quế Lâm (2008), Lê Thị Phương Thảo (2008),Nguyễn Tuấn Anh (2008), Nguyễn Khánh Toàn (2010), Nguyễn Thị Hoài Lê(2012), Đào Mạnh Dũng (2012), Lê Vũ Hà (2013) Song tác giả tổng hợp lại, REITđược phân thành những loại cơ bản sau:

Phân loại theo đối tượng đầu tư

sở hữu và quản lý BĐS tạo doanh thu cho các mục đích đầu tư dài hạn

BĐS hoặc những người khai thác BĐS vay tiền (Ví dụ: Cho vay để mua lại quyền

khai thác một khách sạn trong vòng một số năm nhất định)

khai thác và REIT cho vay

Phân loại theo tổ chức

REIT loại này là một pháp nhân được thành lập theo Luật doanh nghiệp, cóđại hội đồng cổ đông, hội đồng quản trị và Ban kiểm soát do cổ đông bầu ra

REIT tự quản lý tài sản để thu lợi Ban giám đốc và nhân viên điều hành đượcpháp luật quy định rất chặt chẽ Nhân sự của REIT là những người có chuyên mônphù hợp, kinh nghiệm

- Phân nhóm 2: REIT được quản lý bởi công ty quản lý BĐS (REIT managed

by a hired Properties Management Company)

REIT giao phó hoặc ủy thác cho một công ty BĐS chuyên nghiệp tiền hànhcác hoạt động đầu tư Hoạt động của các công ty quản lý được kiểm soát và giámsát bởi những người ủy thác hoặc đại diện cổ đông và cơ quan giám hộ có thẩmquyền (Thường là một ngân hàng được chọn và chỉ định bởi chính phủ) với hỗ trợ

từ các tổ chức có liên quan như công ty kiểm toán, các tổ chức định giá tài sản..

“REIT được tổ chức như một quỹ là hình thức hợp tác hoặc liên kết của nhữngnhà đầu tư muốn uỷ thác khoản tiền đầu tư vào kinh doanh BĐS.Dạng này có thể được mô tả lại theo sơ đồ sau:.

Hình 1.1 Mô hình REIT được tổ chức như một quỹ

Toàn bộ các giao dịch kinh doanh của REIT được công ty quản lý quỹ thaymặt cho REIT tiến hành Quan hệ giữa nhà đầu tư và công ty quản lý quỹ dựa trên

sự kiểm soát của hợp đồng uỷ thác quản lý quỹ

Phân loại theo cấu trúc vận hành

REIT này huy động quỹ để đầu tư và hoạt động bằng hình thức phát hành cổphiếu trong thị trường vốn Vận hành của REIT truyền thống được mô tả như sau:

Hình 1.2 Mô hình REIT truyền thống

UPREIT (Umberella Partnership REIT) được ra đời vào năm 1992 tại Hoa Kỳvới việc Taubman Centers được IPO thành công và giao dịch trên sàn chứng khoánNew York UPEREIT là một REIT được hình thành thông qua liên kết tài sản từmột nhóm các đối tác có chọn lọc Khi tham gia vào UPREIT, các đối tác của REITtiến đến việc IPO (chào bán lần đầu cho công chúng) Dòng tiền thu được từ việcIPO được đóng góp vào UPREIT và được dùng để cải tiến, nâng cấp tài sản hiệnhữu hoặc tái cấu trúc các khoản vay của các đối tác hiện hữu Các đối tác ban đầuđưa tài sản vào hợp tác để đổi lấy các chứng chỉ lợi tức (gọi là OperatingPartnership Units - OP Units) trong giai đoạn chuyển tiếp Sau một năm, những

chứng chỉ OP này có thể được bán hoặc trao đổi lấy cổ phần của REIT Các chứngchỉ OP thường được định giá ở mức tương đương cổ phần của REIT và OP cũng cóthể được trao đổi trên thị trường chứng khoán, ngoại trừ khi UPREIT là một REITthành viên

Các đối tác có trách nhiệm trong giới hạn tương ứng với phần vốn đóng góp.REIT đối tác luôn là đối tác chính với phần vốn góp chi phối Tổ chức hợp tác hiệnhữu có thể được hưởng lợi từ việc trao đổi tài sản lấy các chứng chỉ OP vì nếu bántài sản cho UPREIT thì có thể hoãn được các khoản thuế cho đến khi các chứng chỉ

OP này được đổi thành tiền mặt hoặc cổ phiếu

Sự vận hành của UPREIT được mô tả như sau:

Hình 1.3 Mô hình UPREIT

DOWNREIT là một công cụ được REIT sử dụng để mở rộng quy mô màkhông làm ảnh hưởng đến tài sản hiện hữu Dựa trên những ưu thế về cấu trúc củaUPREIT, một số "phi UPREIT" đã được thành lập và được gọi là các DOWNREIT.Điều này giúp REIT có thể sử dụng các thành viên đối tác của DOWNREIT để mua

Chỉ tiêu REIT Công ty đầu tư kinh

không xây dựng, không bán ngay khi dự án

Xây dựng, kinh doanh,mua bán BĐS kiếm lời,

ít khi cho thuê để nhậntiền thuê

15

các tài sản Hiệu quả hoạt động của dạng REIT này cũng tương tự UPREIT Song,

về cấu trúc, DOWNREIT là đơn vị trực thuộc của REIT Các DOWNREIT ít được

sử dụng rộng rãi vì nó phức tạp hơn và không có lợi thế về thuế giống như mộtUPREIT, đồng thời, việc góp tài sản vào một DOWNREIT là một giao dịch phứctạp đòi hỏi phải có nghiệp vụ đầu tư chuyên nghiệp

Sự vận hành của DOWNREIT được mô tả như sau:

Hình 1.4 Mô hình DOWNREIT

16

1.2.3 Sự khác nhau giữa REIT với các công ty đầu tư kinh doanh bất động sản

và các quỹ đầu tư bất động sản khác

Bảng 1.1 Sự khác nhau giữa REIT với các công ty đầu tư kinh doanh BĐS

Quản lý Được quản lý bởi công ty quản lý BĐS

Trên 90 % thu nhập hàng năm Có thể giữ lại thu nhập

để tái đầu tư

Nội dung REIT

Quỹ đầu tư BĐS khác tại

Việt Nam

Mục tiêu Mua hoặc phát triển các BĐS cho

thuê nhằm kiếm thu nhập từ tiềnthuê, để vận hành và quản lý như

là một phần trong danh mục đầu

tư của REIT;

Xây dựng danh mục đầu tư cânđối và đa dạng nhằm tối ưu hóalợi nhuận, tối thiểu hóa rủi rocho nguồn vốn đầu tư của quỹ

“Nguồn: Tác giả tổng hợp”

17

1.2.3.2 Sự khác nhau giữa REIT và các quỹ đầu tư bất động sản khác tại Việt Nam

Bảng 1.2 Sự khác nhau giữa REIT và Quỹ đầu tư BĐS khác tại Việt Nam

sản này để kiếm lời

- Thi công xây dựng dự án

BĐS và bán khi đã hoàn tất

Quản lý Quản lý vốn và đầu tư được tiến

hành bởi một công ty quản lýchuyên nghiệp Cổ đông và nhữngnhà đầu tư không là người quản lý

Tự quản lý

tư

1

-k Phân phoi lơi nhuận

ịuhà đầu tư

Tài ‘ sân mua

Tliu nhập tài sàn lòng

“Nguồn: Tác giả tổng hợp”

18

1.2.4 Cơ cấu tô chức và quản lý

Nhà đầu tư

Công tin thác

Danh mục đâu tư

Hình 1.5 Cơ cấu REIT thế giới

'Nguồn: John Wiley & Son, (2007) Playing the REITgame-Asia's New Real

Estate Investment Trust, (Asia) Pte.Ltd”

Cơ cấu của REIT, gồm:

■ Nhà đầu tư của REIT (Unitholders: những người nắm giữ tài sản) đầu tư

vào REIT và được REIT trả cổ tức (ít nhất 90% lợi nhuận)

■ Công ty quản lý quỹ REIT (REIT management: quản lý REIT) cung

cấp những dịch vụ về quản lý quỹ và được nhận phí quản lý

■ Công ty tín thác (Trustee: tín thác) nắm giữ những tài sản-BĐS đại diện

cho lợi ích của nhà đầu tư và được nhận phí tín thác

■ Danh mục đầu tư (property assets: tài sản) REIT đưa ra danh mục đầu tư

BĐS tạo ra thu nhập thuần từ tài sản

1.2.5 Một số quy tắc hoạt động của quỹ đầu tư tín thác bất động sản

Quốc gia khác nhau có những quy định pháp luật khác nhau về hoạt động củacác REIT Theo Đào Mạnh Dũng (2012), các REIT tuân thủ một số quy tắc chungsau [14]:

• Tính độc lập: Tất cả các thành viên tham gia vào REIT phải độc lập về lợiích cá nhân nhằm ngăn ngừa các giao dịch và quyết định kinh doanh khôngcông bằng

• Ngăn ngừa sự lạm quyền:

- Các quy định liên quan cũng đưa ra những hạn chế khắt khe đối với các cổđông chính (chiến lược) trong một số hoạt động kinh doanh của REIT và củariêng các cổ đông chính này.

- Chính sách đánh giá tài sản trong các giao dịch kinh doanh và thẩm địnhdanh mục đầu tư cũng được quy định khá cụ thể

• Quản lý rủi ro: Hoạt động quản lý rủi ro được yêu cầu nghiêm ngặt MỗiREIT phải để một lượng nhất định tài sản của REIT dưới những dạng đầu tư

có tính thanh khoản cao như ký quỹ ngân hàng, trái phiếu, Danh mục đầu

tư cũng được đòi hỏi quản lý đảm bảo tối thiểu hóa rủi ro

• Tính minh bạch: Mọi REIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt trong việccông bố thông tin ra công chúng (bản cáo bạch, báo cáo tài chính định kỳ,thay đổi trong quản lý điều hành.) theo quy định pháp luật

1.2.6 Quỹ đầu tư tín thác bất động sản và bài toán về huy động vốn

REIT là công cụ thị trường vốn thứ cấp giúp thu mua BĐS đã được chứngkhoán hóa với chi phí giao dịch thấp Các nhà đầu tư công ty nhỏ lẻ có thể sở hữugián tiếp một danh mục đầu tư gồm các BĐS bằng cách mua cổ phiếu REITtrên thị trường chứng khoán mà không cần phải dùng đến một lượng vốn khổng lồ

Cổ phiếu của REIT được niêm yết và giao dịch tự do trên thị trường chứng khoán.Chính nhờ vào điều này, đã làm tăng tính thanh khoản cho BĐS, đồng thời giảmchi phí giao dịch khi sở hữu cổ phiếu REIT Điều này có nghĩa là đầu tư vào cổphiếu REIT sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí giao dịch

Tính thanh khoản khi nắm giữ đầu tư vào thị trường vốn nghĩa là khoảng thờigian tính từ lúc BĐS được đưa ra thị trường để bán cho đến thời điểm giao dịchhoàn tất khá ngắn so với việc nắm giữ các BĐS tư nhân Vì nếu muốn bán một BĐS

thì cần phải có thời gian, do đặc thù của giao dịch BĐS là giao dịch lớn Muamột BĐS đôi khi dùng đến một khoản tiền tích góp của cả một đời người, nêntrước khi quyết định mua cần phải cân nhắc kỹ lưỡng Cần phải tìm một ngườithích hợp, vừa có nhu cầu vừa có khả năng chi trả để mua BĐS đó Trong khi đó,nắm giữ cổ phiếu của REIT bạn có thể dễ dàng tham gia hay rời khỏi thị trườngBĐS trong thời gian rất ngắn Do cổ phiếu của REIT như là một loại chứng khoán-chứng khoán được bảo đảm bằng BĐS nên có thể được giao dịch tự do, dễ dàng,nhanh chóng trên thị trường chứng khoán Việc nắm giữ các BĐS tư nhân đòi hỏichi phí giao dịch cao bao gồm phí môi giới và thuế tem1 (ở Việt Nam lệ phí trước

bạ là tương đương với thuế tem Singapore) Trong khi sở hữu cổ phiếu củaREIT, chi phí giao dịch thấp hơn nhiều so với chi phí giao dịch BĐS Vì thế sốvòng quay của dòng vốn khi đầu tư vào REIT sẽ cao hơn so với đầu tư trực tiếp vàoBĐS Đây là một trong những ưu điểm lớn của mô hình REIT

Thông qua REIT, kinh doanh BĐS đã được chuyển đổi từ ngành lệ thuộcchủ yếu vào tài chính cho vay theo dự án thành ngành tập trung vào tài chínhdựa vào vốn chủ sở hữu trên thị trường công2 3 Đầu tư vào BĐS không còn đượcchèo lái đơn thuần nhờ có hệ số luân chuyển vốn Thay vào đó, các nhà đầu tư sẽxem xét kỹ năng quản lý tạo ra giá trị, và lợi thế quy mô nền kinh tế để kiếm lờithông qua việc nắm giữ danh mục đầu tư gồm các tài sản BĐS.3

Đối với chủ sở hữu hay nhà phát triển BĐS, các REIT đưa ra một cách khác

để mở khóa giá trị của các tài sản BĐS không thanh khoản Những công cụ thịtrường vốn mới này tạo nên một nguồn nhu cầu mới đối với những BĐS dànhcho đầu tư ở những vị trí đắc địa Đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, REIT chophép họ đầu tư gián tiếp vào các BĐS thương mại hạng ưu mà nếu không có REIT,

1 Thuế tem đánh trên các công cụ tác động đến việc chuyển nhượng các bất động sản cho REIT đã được niêm yết hoặc sẽ được niêm yết trên thị trường chứng khoán Đây là 1 loại thuế ở Singapore (khoảng 3% giá bán)

2 Thị trường công (Public market): Huy động vốn bằng cách phát hành cổ phiếu rộng rãi ra công chúng, quỹ đầu tư tập thể (quỹ công chúng) sử dụng cách này để huy động vốn được gọi là huy động vốn từ thị trường công.

3 Winograd, Bernard (2001), “Bạn nói bạn muốn thấy một cuộc Cách mạng REIT - Những hình ảnh về REIT tại Millennium, và từ đây chúng ta đi đâu,” Nhà Đầu tư Bất động sản Prudential.

dễ dàng) và có dịp tiếp cận vào các dự án BĐS có qui mô lớn mà các nhà đầu tư

tư nhân không thể tự mình thực hiện

Sự phát triển nhanh chóng của thị trường BĐS Việt Nam đã mở ra nhiều

cơ hội mới cho các công ty đầu tư nước ngoài Mặc dù, lợi nhuận đầu tư vào BĐSViệt Nam là rất hấp dẫn, tuy nhiên vẫn có một vài điểm không chắc chắn về bảođảm an toàn quyền sở hữu và tính dễ dàng chuyển vốn về nước cho các nhà đầu tưnước ngoài Nếu REIT được thành lập ở Việt Nam chắc chắn sẽ thu hút được đầu tưnước ngoài rất lớn Nếu sử dụng nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài một cách hợp

lý, chắc chắn Việt Nam sẽ có một bước tiến lớn về kinh tế

Khi REIT thành lập thì Việt Nam sẽ có thêm một kênh huy động vốnmới (nguồn vốn mới huy động từ thị trường công, và vốn đầu tư của nước ngoài).Vấn đề huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chắc chắn sẽ đượcgiải quyết

1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Sự PHÁT TRIỂN CỦA

Tư TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1 Hành lang pháp lý

Bao gồm: Hệ thống các quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh BĐS và

và hệ thống các quy định pháp luật về tổ chức hoạt động của REIT

1.3.2 Cơ sở hạ tầng cho thị trường bất động sản

Cơ sở hạ tầng là điều kiện quan trọng để thành lập REIT Có 2 yếu tố thuộcđiều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến sự ra đời và hoạt động của REIT cầnđược phân tích đánh giá là: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội

• Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật là yếu tố cơ bản đầu tiên để

cá nhân đưa ra các quyết định phù hợp trong việc góp vốn hay không vào các REIT.Nếu chất lượng công trình không tốt, không an toàn, vị trí thiếu thuận lợi, cơ sở hạtầng không đồng bộ có thể gây mất lòng tin đối với khách hàng Do đó, bảo đảmchất lượng của công trình xây dựng là điều kiện đặc biệt quan trọng để REIT ra đời.

1.3.4 Khoa học công nghệ

Sự phát triển khoa học - công nghệ là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự hình thành

và phát triển của REIT Có thể nói, sự phát triển nhanh chóng của các thành tựukhoa học - công nghệ về xây dựng giúp cho thị trường BĐS ngày càng phát triển.Nhiều công trình xây dựng dân dụng được ứng dụng khoa học công nghệ trong thiết

kế tương thích với khí hậu, tiện nghi, phù hợp với mọi hoạt động của con người.Cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ nói chung, ngành vật liệu xây dựngcũng đã có bước phát triển một cách mạnh mẽ, đóng góp một phần quan trọng trongviệc nâng cao chất lượng các công trình xây dựng

Hoạt động KHCN cũng đã hỗ trợ tích cực trong việc thực hiện chức năng quản

lý Nhà nước về quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu kinhtế, Nhiều đề tài nghiên cứu khoa học nâng cao đổi mới việc lập quy hoạch hướngtới mục tiêu phát triển bền vững đã được thực hiện; nghiên cứu phát triển công nghệ

số và GIS trong quy hoạch và quản lý đô thị được triển khai góp phần nâng cao chấtlượng phát triển đô thị và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

1.3.5 Diễn biến của thị trường bất động sản

Hoạt động của REIT là tổng hợp của các giao dịch phái sinh trên thị trườngBĐS cho nên sự hoạt động của REIT phụ thuộc trực tiếp vào các giao dịch BĐSthực sự trên thị trường nghĩa là tất cả các giao dịch phát sinh giá trị thực sự củacác bên tham gia Diễn biến thị trường BĐS có ảnh hưởng lớn đến mức độ thamgia của các chủ thể và phương thức vận hành của các giao dịch BĐS gắn vớiREIT Thị trường BĐS thường xuyên biến động có thể theo chu kỳ trong dài hạnnhưng khó xác định cụ thể vào thời điểm thị trường có nhiều yếu tố bất ổn địnhhoặc mang tính tức thời Sự biến động thị trường theo hướng khó dự đoán gây rủi

ro đối với các đối tượng hữu quan và những thiệt hại có thể rất lớn Khi tính thanhkhoản của thị trường tăng lên, số lượng giao dịch BĐS được mở rộng cả về sốlượng và cường độ, lợi nhuận thu được từ các giao dịch trên thị trường BĐS tănglên, mức độ quan tâm của dân cư đến REIT tăng lên do lợi nhuận thu được tửREIT cao hơn mức lợi nhuận trung bình của thị trường, do đó, dòng đầu tư vàoREIT tăng lên Ngược lại, khi thị trường BĐS rơi vào trạng thái suy giảm, trì trệ,lợi nhuận thu được từ các loại giao dịch BĐS suy giảm đáng kể, sự quan tâm đếnREIT tăng lên do REIT duy trì được sự ổn định lợi nhuận cao hơn mức lợi nhuậntrung bình từ các giao dịch BĐS trên thị trường Nói cách khác, tính chất thườngxuyên biến động của thị trường càng làm tăng mối quan tâm của các nhà đầu tư vàđầu cơ vào REIT và điều đó tạo ra lợi thế do sự khác biệt của cơ chế vận hànhREIT so với các cơ chế khác Bên cạnh đó, thông tin về diễn biến thị trường BĐSgồm sự biến động cung - cầu BĐS, sự thay đổi bất thường về giá cả BĐS, tìnhtrạng cạnh tranh, đầu cơ là căn cứ quan trọng để REIT vận hành hiệu quả Đồngthời, các thông tin về dự báo tình hình diễn biến thị trường có tác dụng định hướngchiến lược của REIT, duy trì, mở rộng hay thu hẹp quy mô Thông thường, thôngtin về diễn biến thị trường rơi vào tình trạng cân xứng hoặc bất cân xứng cho nêncần chú trọng đến chất lượng thông tin cũng như khả năng sử dụng thông tin vàođiều hành REIT Cần xây dựng hệ thống thông tin về diễn biến thị trường đầy đủ,hiệu quả để các nhà điều hành quỹ và các cổ đông có thể tiếp cận thuận lợi Trong

các REIT cần xây dựng bộ phận thu thập và xử lý thông tin diễn biến thị trường cóchức năng chuyên sâu trong việc thu thập, xử lý thông tin và phân tích thông tindiễn biến thị trường phục vụ công tác điều hành Các thông tin về diễn biến thịtrường sẽ được phân loại thành thông tin về các diễn biến đối với các giao dịchthực sự và thông tin về các giao dịch “ảo” hay các giao dịch mang tính đầu tư Bộphận này thường là những chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực kinh tế, tài chính, thịtrường BĐS không chỉ có kiến thức nền tảng về lý thuyết đầy đủ, sâu sắc và có hệthống mà còn có cả kinh nghiệm dày dặn, đa dạng, phong phú về phân tích, đánhgiá diễn biến thị trường BĐS trên cơ sở kết hợp giữa phân tích cơ bản và phân tích

kỹ thuật một cách tối ưu Do tính phức tạp trong phân tích diễn biến thị trườngBĐS cho nên, cần xây dựng các phần mềm về phân tích và quản lý thị trườngBĐS chuyên dụng, sử dụng các thành tựu của công nghệ thông tin, có khả năngđưa ra được các kết quả phân tích có hệ thống, khách quan, hiện đại, cập nhật, tạocăn cứ đáng tin cậy về nhận dạng bản chất, xu hướng, cơ hội, thách thức từ diễnbiến thị trường BĐS

1.3.6 Sự sẵn lòng của nhà đầu tư

Sự sẵn sàng đầu tư là một trạng thái của nhận thức và hành động của nhà đầu

tư với tốc độ nhanh chóng nhất có thể huy động và di chuyển lớn nhất lượng vốnđầu tư vào thị trường BĐS và REIT REIT là một thể chế gần như hoàn toàn mớitrong tổ chức và vận hành thị trường BĐS Hình thức tổ chức phức tạp này cầnđược phát triển để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS theo đúng quy luật vậnhành tự nhiên của nó Đây cũng là cách thức giảm thiểu khả năng bỏ sót các cơ hội

về lợi ích do thị trường BĐS mang lại Tuy nhiên, để REIT thành lập và vận hànhhiệu quả, cần bảo đảm tính sẵn sàng của nhà đầu tư trong đầu tư vào BĐS cũng nhưcần có sự sẵn sàng đầu tư của các nhà đầu tư vào REIT Điều này đòi hỏi nhà đầu tưchuẩn bị sẵn sàng các yếu tố như vốn, chiến lược, chính sách, cách ứng xử trongđầu tư để đạt kết quả vận hành REIT cao nhất Khi cần đến các yếu tố này, chúng cóthể được huy động nhanh nhất và lớn nhất Nếu các nhà đầu tư thiếu sự sẵn lòng cầnthiết, mô hình REIT không thành công thậm chí bị rơi vào các nhà đầu tư nước

là chính sách thuế, phí, lệ phí Các biện pháp miễn, giảm thuế đặc biệt thuế thunhập doanh nghiệp đối với REIT là cần thiết để REIT có động lực đủ lớn vượt quađược các khó khăn, trở ngại ban đầu đặc biệt là chi phí thành lập và hoạt động khálớn, chi phí xây dựng mạng lưới nhằm tự khẳng định để vận hành đạt kết quả tốt.

1.3.8 Chất lượng nhân sự

Mô hình REIT là mô hình huy động vốn dựa trên cơ sở các công cụ phái sinhcủa thị trường BĐS cho nên việc điều hành REIT đòi hỏi nhân sự trình độ cao Hơnnữa, cơ chế, chính sách điều hành REIT còn gắn với quá trình xây dựng và hòanthiện thể chế về REIT Quá trình hoàn thiện này cũng cần có nguồn nhân lực chấtlượng cao Nếu chất lượng nhân sự không bảo đảm để xây dựng và điều hành REIT,hoạt động của REIT không đạt được kết quả mong đợi thậm chí bị giải thể hoặcđóng cửa Bên cạnh có, còn xuất hiện tình trạng cạnh tranh giữa các REIT cho nênchất lượng nhân sự lại càng được coi trọng Thị trường BĐS Việt Nam ngày càngphát triển phù hợp với quy luật của thị trường, càng thúc đẩy việc hình thành độingũ nhân lực trình độ cao tương xứng song đội ngũ này cần được đào tạo cơ bản vànâng cao, sử dụng các phương pháp, công cụ hiện đại trong mô phỏng, dự đoán vàphân tích thị trường để vận hành REIT hiệu quả

DỰNG,

PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN

1.4.1 Kinh nghiệm xây dựng, phát triển REIT ở các nước.

Cơ chế REIT Hoa Kỳ được ban hành đầu tiên năm 1960 và có hiệu lực năm

1961 Hình thức pháp lý của REIT là công ty TNHH, quỹ tín thác hoặc hiệp hộichịu thuế như doanh nghiệp REIT không bị hạn chế yêu cầu về vốn hay niêm yết;phải có ít nhất 100 cổ đông nhưng không yêu cầu giá trị tối thiểu của mỗi cổ đông;

5 cổ đông hoặc ít hơn không thể sở hữu trên 50% giá trị của cổ phiếu REIT trongsuốt 6 tháng cuối của năm chịu thuế; phải phân bổ ít nhất 90% thu nhập chịu thuế(thuế doanh nghiệp); không phân bổ ít nhất 85% thu nhập thông thường và 95% lãivốn thuần (mức thuế 4%) Để được chuyển đổi sang REIT, doanh nghiệp phải đệtrình hồ sơ hoàn thuế thu nhập doanh nghiệp theo mẫu 1120-REIT, phải phân bổthu nhập chịu thuế tích lũy và lợi nhuận trước khi hết năm đầu tiên 10 năm tiếptheo, phần lợi nhuận chưa phân bổ hết cho nhà đầu tư được bổ sung vào tài sản phảinộp thuế doanh nghiệp Giá trị thị trường cuối năm 2013 của REITs Hoa Kỳ đạt 600

tỷ USD Các REITs không niêm yết đã tăng vốn gần 83 tỷ USD trong thập kỷ vừaqua và tiếp tục tăng thêm khoảng 10 tỷ USD mỗi năm Ở Hoa Kỳ tồn tại cả REITđại chúng và REIT tư nhân, tổng số REITs đại chúng là 162

REIT đầu tiên được niêm yết trên thị trường chứng khoán Úc (ASX) năm1971; không có các quy định cụ thể về hình thức pháp lý hay yêu cầu về vốn củaREIT và niêm yết REIT (nếu được niêm yết thì phải đáp ứng các yêu cầu của ASX).REIT Úc có thể là một quỹ đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp, văn phòng, hoặccác quỹ đa dạng hóa Năm 1998, quy chế cơ chế đầu tư có quản lý (MIS) được đưavào Luật Doanh nghiệp (quản lý các phương tiện đầu tư trong đó có REIT) Các quyđịnh mới cho MITs - quỹ tín tác đầu tư có quản lý, được dự kiến áp dụng từ ngày 1tháng 7 năm 2014 Quỹ tín thác công lập đầu tư vào đất đai nhằm thu được các thunhập từ cho thuê; nếu tiến hành một giao dịch thương mại sẽ không nhận được đãingộ Các khoản đầu tư hợp lệ bao gồm như cho vay, đầu tư cổ phần hạng mục đầu

tư, vốn phái sinh,

Hiện nay, thị trường REIT rất lớn, bền vững và đa dạng với gần 70% các tài

sản được phân loại hạng mục đầu tư được bảo đảm Tính đến ngày 31 tháng 3 năm

2013, có 46 REITs được niêm yết trên ASX với lượng vốn thị trường hơn 90 tỷ Đô

la Úc

UK-REIT được đưa ra theo các điều khoản của Luật Tài chính 2006 và cóhiệu lực vào ngày 1/1/2007, bao gồm một nhóm các công ty tiến hành kinh doanhđầu tư BĐS với tài sản cho bên thứ ba thuê Công ty mẹ (phải sở hữu ít nhất 75% cổphần của một thành viên trong nhóm (75% công ty con) nhưng công ty mẹ cuốicùng phải sở hữu ít nhất 50% cổ phần của tất cả nhóm các công ty con); phải là mộtcông ty cư trú chịu thuế của Anh mà cổ phần được giao dịch trên một thị trườngchứng khoán; hưởng lợi từ miễn trừ thuế với cả thu nhập cho thuê và lãi liên quantới kinh doanh đầu tư BĐS và phải phân bổ 90% thu nhập từ cho thuê Luật đã đượcviết lại thành Luật Thuế doanh nghiệp 2010 Khả năng thanh toán phân bổ thu nhậpcho thuê như cổ tức chứng khoán được đưa ra như một phần của Luật Tài chính (số3) 2010 Chính phủ đã ban hành cơ chế REIT hấp dẫn hơn với những thay đổi cóhiệu lực trong Luật Tài chính 2012 REIT mới có thể niêm yết trên AIM và có giaiđoạn 3 năm ân hạn cho REITs để được nắm giữ rộng rãi hơn và không “đóng” Đểtrở thành UK-REIT, công ty mẹ phải đệ trình thông báo quy định rõ khi quy địnhREIT sẽ được áp dụng từ khi nào và điều này phải được cơ quan thuế chấp nhận.Không có yêu cầu vốn nhưng có hạn chế với loại cổ phần mà công ty mẹ của mộtUK-REIT có thể phát hành là cổ phần thông thường và và cổ phần ưu đãi khôngbiểu quyết, bao gồm cổ phần ưu đãi không biểu quyết có thể chuyển đổi; phải đượcchấp nhận giao dịch trên thị trường chứng khoán trong danh sách niêm yết của cácthị trường chứng khoán được cơ quan thuế Anh công nhận; phải phân bổ ít nhất90% lợi nhuận cho thuê (là thu nhập cho thuê sau khi khấu trừ chi phí tài chính, chiphí quản lý và khấu trừ thuế) trừ khi nó có dự trữ không đủ Dự luật tài chính 2013

đã đưa ra các điều khoản cho phép một UK-REIT được đầu tư vào một UK-REITkhác Tuy nhiên, sau khi dự luật tài chính 2013 trở thành luật (mùa hè 2013), bất kỳkhoản phân bổ như vậy được miễn thuế chừng nào bên nhận phân bổ 100% cổ tức

ít hơn và ít nhất phải có 1.000 nhà đầu tư ngoài nhà đầu tư dẫn đầu; tỷ lệ BĐS trongtài sản quản lý của quỹ phải là 70% hoặc hơn; tỷ lệ BĐS và tài sản liên quan tớiBĐS và tài sản lưu động cộng lại phải là 95% hoặc hơn tổng tài sản thuộc quản lý;tài sản thuần phải ít nhất 1 tỷ Yên; tổng tài sản phải ít nhất là 5 tỷ Yên; tài sản thuầntrên các đơn vị cổ phần phải ít nhất là 50.000 Yên Theo Luật áp thuế đặc biệt(STML), việc chào bán đầu tư vào các đơn vị của J-REITs phải được thực hiện chủyếu ở thị trường trong nước; chỉ tham gia vào việc kinh quản lý tài sản; chức năngkhác sẽ thuê công ty quản lý tài sản thực hiện; chỉ mở văn phòng trụ sở và khôngthuê bất kỳ nhân viên nào; thuê một người bảo quản các hàng hoá khác ngoài hàngtồn kho của tài sản STML; phải chi trả cổ tức lớn hơn 90% lợi nhuận.

• Hong Kong/Trung Quốc

Tại Hong Kong, REITs là quỹ đầu tư BĐS được ủy quyền bởi Ủy ban tươnglai và chứng khoán (SFC) theo Luật về quỹ đầu tư BĐS được ban hành vào tháng 8năm 2003 REIT đầu tiên thống trị Trung Quốc với phần lớn tài sản tại đại lục đượcniêm yết tại Hong Kong vào tháng 4/2011 REIT được SFC ủy quyền buộc phải cơcấu dưới hình thức một quỹ; không có yêu cầu nào cụ thể đối với vốn tổi thiểu, vốnthị trường, REIT phải được niêm yết trên TTCK Hong Kong (SEHK) REITs tạiHong Kong tuân thủ các quy định của SEHK; không có yêu cầu về số lượng nhàđầu tư tối thiểu cũng như hạn chế với nhà đầu tư nước ngoài; chỉ đầu tư vào BĐS; ít

nhất 90% tài sản phải là tài sản tạo ra thu nhập; bị cấm đầu tư vào đất bỏ khônghoặc tham gia vào các hoạt động phát triển BĐS (trừ những hoạt động tân trang,trang bị thêm và cải tạo); phải phân bổ tới các cổ đông cổ tức mỗi năm không ít hơn90% thu nhập thuần thường niên Tính đến tháng 4 năm 2013, Hong Kong có 8REITs với tổng vốn thị trường xấp xỉ 24,39 triệu USD Những REITs này đầu tưvào tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm và khách sạn 6 trong số các REITs nắmgiữ những BĐS độc quyền tại Hong Kong trong khi 2 REITs còn lại nắm giữ nhữngBĐS tại đại lục Trung Quốc

• Singapore

Cơ chế REIT tại Singapore được chính thức ban hành vào 1999 mặc dù REITsingapore đầu tiên (S-REIT) được niêm yết trên thị trường chứng khoán Singapore(SGX) vào năm 2002 Tại Singapore, một S-REIT được cấu tạo như một quỹ tínthác cổ phần và được quản lý bởi cơ chế kế hoạch đầu tư tập thể S-REIT niêm yếtphải có vốn thị trường tối thiểu 300 triệu SGD dựa trên giá phát hành và vốn cổphần phát hành sau chào bán khi muốn niêm yết Mặc dù S-REITs có thể niêm yếthoặc không, thì việc niêm yết là cần thiết để đủ tư cách nhận các ưu đãi thuế S-REITs niêm yết định giá bằng tiền Singapore, ít nhất 25% vốn cổ phần hoặc cổphần phải được nắm giữ bởi tối thiểu 500 cổ đông đại chúng S-REIT là một quỹ tàisản phải tuân thủ theo Luật về kế hoạch đầu tư tập thể (Luật) và Hướng dẫn quỹ tàisản (PFG) đính kèm theo Luật S-REIT được phép đầu tư vào: BĐS trong hoặcngoài Singapore; tài sản liên quan tới BĐS; chứng khoán và cổ phần niềm yết củamột công ty phi BĐS; chứng khoán do Chính phủ, cơ quan siêu quốc gia hoặc cơquan pháp luật Singapore phát hành; tiền mặt hoặc tương đương tiền; ít nhất 75%các tài sản phải được đầu tư vào BĐS tạo thu nhập; không nhiều hơn 5% các tài sảnBĐS gửi được đầu tư vào bất kỳ chứng khoán của một người phát hành nào hoặcquỹ của người quản lý Việc giảm thuế trước bạ được áp dụng với những ngườichuyển nhượng các tài sản BĐS của Singapore (vào hoặc trước 31/3/2015) vào mộtS-REIT niêm yết hoặc vào một S-REIT sẽ niêm yết trong vòng 6 tháng kể từ ngàychuyển nhượng Thị trường S-REIT đã phát triển trong vài năm qua và là một trong