Đề tài điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư

Khái niệm bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời được hoặc khả năng di dời hạn chế, bao gồm: đất đai hà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

BÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian thi: 3 ngày

Đề tài: Điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng

dư

Họ và tên: Phạm Thị Thùy Trang Mã Sinh viên: 19CL73402010198

Khóa/Lớp: (tín chỉ): CQ57/11CL3LT1 (Niên chế): CQ57/11.05CL

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu

Ký và ghi rõ họ và tên

Phạm Thị Thùy Trang

Mục lục

I Cơ sở lý luận về điều kiện áp dụng của định giá bất động sản theo phương

pháp thặng dư

1 Bất động sản

1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

2 Phương pháp thặng dư

2.1 Khái niệm phương pháp thặng dư 2.2 Khái quát nội dung và các bước định giá của phương pháp thặng

dư 2.2.1 Cơ sở lý luận 2.2.2 Các bước thực hiện 2.2.3 Ưu điểm

2.2.4 Nhược điểm

3 Điều kiện áp dụng của định giá bất động sản theo phương pháp thặng

dư

II Thực trạng điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương

pháp thặng dư

1 Tình huống cụ thể và xử lý tình huống

2 Phân tích điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo

phương pháp thặng dư

III Tài liệu tham khảo

I Cơ sở lý luận về điều kiện áp dụng của định giá bất động sản theo

phương pháp thặng dư

1 Bất động sản

1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là các tài sản không di dời được hoặc khả năng di dời hạn chế, bao

gồm: đất đai hà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn ; n

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó ác tài sản khác gắn liền với đất đai; c ; các tài

sản khác do pháp luật quy định

1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

- Bất động sản có tính cố định về vị trí

Khi nói đến tính cố định về vị trí của bất động sản thường xem xét khoảng cách

từ các vị trí đó đến các trung tâm Khoảng cách này càng ngắn thì giá trị của bất

động sản càng cao và ngược lại, vì vậy trong thẩm định giá để xác định giá trị tài

sản cần phải xem xét và gắn liền với từng vị trí cụ thể để ước tính giá trị và khả

năng sinh lời của bất động sản… Ngoài ra giá trị và khả năng sinh lời của bất động

sản thường chịu sự tác động của các yếu tố môi trường: chính trị, kinh tế, văn hóa,

xã hội Vì vậy giá trị của tài sản luôn bị chịu tác động của những yếu tố này và

càng thỏa mãn bao nhiêu thì giá trị của bất động sản càng cao bấy nhiêu (bao gồm

hạ tầng kinh tế và hạ tầng xã hội)

- Bất động sản có tính bền vững

 Được thể hiện trên hai yếu tố: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế là khoảng

thời gian mà bất động sản tồn tại hoặc mang lại hiệu quả kinh tế Theo lý

thuyết tuổi thọ của công trình xây dựng được chia thành 4 loại: loại 1 có tuổi

thọ >= 100 năm, loại 2 >= 75 năm, loại 3 >= 40 năm, loại 4 >= 20 năm

 Trong đầu tư tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tới sự tồn tại đó vì giá trị

đầu tư được tính toán dựa trên giá trị lợi ích hay hiệu quả kinh tế mà tài sản

mang lại Vì vậy trong thẩm định giá cần phải xem xét tính bền vững của bất

động sản để ước tính giá trị bất động sản phù hợp

- Tính khác biệt:

Tính khác biệt được thể hiện ở tính cố định về vị trí của bất động sản mỗi vị trí ,

đều có những điểm thuận lợi và bất thuận lợi tùy theo mục đích sử dụng của chủ

thể để lựa chọn Vì vậy trong thẩm định giá nhất thiết không được so sánh rập

khuôn giữa các bất động sản với nhau để ước tính giá trị tài sản Trong đầu tư xây

dựng phát triển bất động sản phải chú ý khai thác những đặc điểm khác biệt của bất

động sản (hay còn gọi là tính dị biệt) để tạo ra sự khác biệt về giá giữa các vận

động bất động sản này hoặc giữa các bất động sản với nhau

- Tính khan hiếm:

Tính khan hiếm do tổng quỹ đất của mỗi quốc gia là không đổi bên cạnh đó một

số yếu tố khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa,

nhu cầu có khả năng thanh toán, các động Thái thị trường,… luôn thay đổi làm cho

bất động sản đã khan hiếm càng trở nên khan hiếm và đẩy giá bất động sản lên cao

Trong thẩm định giá đối với những hàng hóa mang tính khan hiếm như bất động

sản đặc biệt phải giải quyết được mối quan hệ cung cầu, giá cả của tài sản ần hẩm c t

định Bên cạnh đó nhà nước cần có những chính sách chống đầu cơ đối với thị

trường bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản đúng hướng

- Tính có giá trị lớn:

Bất động sản là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng là những tài sản có giá trị lớn

hoặc chi phí để tạo ra giá trị tài sản lớn Việc đầu tư vào các tài sản có giá trị lớn

đòi hỏi nhà đầu tư phải có lượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả năng có thể đầu tư

Trong đầu tư đối với những tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận cao, rủi ro đi kèm

nhiều Vì vậy phải tính đến những rủi ro trong quá trình đầu tư và xác định các

tham số trong quá trình đầu tư vì sự thay đổi thị trường của các tham số trong quá

trình tính toán đối với những tài sản có giá trị lớn sẽ kéo theo một số tuyệt đối bằng

tiền lớn

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau:

Sự tồn tại của một bất động sản bị chịu ảnh hưởng bởi sự ra đời của một bất động

sản khác Ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực tác động trực tiếp tới giá

trị của bất động sản trên hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất và ảnh hưởng kinh tế

Bên cạnh đó bất động sản thường tồn tại trong một khoảng thời gian dài, Vì vậy

tính ảnh hưởng cũng ảnh hưởng trong thời gian dài Vì vậy trong định giá bất động

sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình, bất động sản khác

ra đời tránh lãng phí trong quá trình đầu tư, Tránh tình trạng lạc hậu của công trình

xây dựng đó trong khoảng thời gian ngắn

2 Phương pháp thặng dư

2.1 Khái niệm phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên phần

đóng góp của nó vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất và hiệu quả

nhất

2.2 Khái quát nội dung và các bước định giá của phương pháp thặng dư

2.2.1 Cơ sở lý luận:

- Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp này đòi hỏi phải

quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá

- Phương pháp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc

này giá trị của một bất động sản được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng

nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu

Giá trị của bất động sản ( Giá trị thặng dư) = Doanh thu phát triển - Chi phi

phát triển ( bao gồm cả lãi của nhà đầu tư)

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

2.2.2 Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả

nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang

lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính doanh thu phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả

nhất

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, chi phí tài

chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

Bước 4: Xác định giá đất (GT thặng dư cho đất) = Doanh thu phát triển – Tổng chi

phí phát triển

2.2.3 Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển

- Là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư

vào bất động sản Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối

đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động

sản

2.2.4 Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

3 Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư

- Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu c u v s phát tri n không phầ ề ự ể ức

tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt

đượ ởc độ tin cậy cao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát tri n và mở rộng đất đai để ể

xác định đúng cơ hội sử dụng t t nh t và hi u quố ấ ệ ả nhất

- Để nâng cao khả năng ứng d ng c n s d ng k thuụ ầ ử ụ ỹ ật đánh giá rủi ro, phân

tích xác su t v i sấ ớ ự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh

giá các phương án phát triển bất động sản

- Là phương pháp được các nhà thầu xây d ng, các công ty kinh doanh bự ất

động s n s dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát ả ử

triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản… được những người mua nhà

riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để ả c i thi n và hiệ ện đại hóa thì s ẽ

làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn chi phí bỏ ra

Tóm lại, ở chương 1 đã xây dựng khung lý thuyết nghiên cứu về điều kiện áp

dụng của việc định giá bất độ g sản theo phương pháp thặng dư Trong đó ta đi sâu n

hơn vào tìm hiểu định nghĩa về bất động sản và các đặc điểm chủ yếu của nó cùng

với khái niệm, một số nội dung liên quan và điều kiện áp dụng của phương pháp

thặng dư

II Thực trạng điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương

pháp thặng dư

1 Tình huống cụ thể và xử lý tình huống

Cần thẩm định giá một khu đất có diện tích 20.000m2, ở Quận X của một thành

phố thuộc đô thị loại II, trước đây được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp,

nay được Chính quyền quận X cho phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng

nhà ở để bán Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 10.000m2

(nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chu yên giá đánh giá

chất lượng còn lại 30% Theo quy định của Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử

dụng đối với dự án này để xây dựng nhà ở tối đa là 60%, tương đương tổng diện

tích sàn xây dựng là 12.000 m2 2

; trong đó 60% diện tích đất (7.200 m ) để xây dựng chung cư cao 20 tầng; 40% diện tích đất còn lại (4.800 m2) để xây dựng nhà ở liền

kề (chia thành 48 lô, mỗi lô có diện tích 100 m ) Giả định dự án sẽ hoàn thành 2

trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho

doanh nghiệp bị thu hồi đất Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và

các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động

sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:

- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000 đồng/m2

- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.000.000 đồng/m2

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.000 triệu đồng

- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 4.000.000đ/m2

- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ

cho tòa nhà chung cư là 2.000 triệu đồng

- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 200 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá

trị còn lại của nhà xưởng

- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 55% chi phí xây dựng với lãi suất 17%/năm

- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu

- Chi phí quản lý dự án bằng 7% tổng chi phí của dự án

- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án

- Giá bán căn hộ chung cư bình quân triệu đồng/m9 2, tổng diện tích các căn hộ

chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán

được 25 triệu đồng/m2 Giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng

Yêu cầu: Xác định giá trị của khu đất trên

 Xử lí tình huống:

- Mục tiêu: Ước tính giá trị thị trường của mảnh đất có diện tích 20.000m2

- Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường

- Phương pháp dùng để thẩm định giá: Phương pháp thặng dư

- Cơ sở của phương pháp: Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư

- Nguyên tắc giữ vai trò chủ đạo: Nguyên tắc đóng góp (Ngoài ra còn có

nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất)

 Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất dùng

cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% diện tích đất

có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 40% diện tích đất

còn lại để phân lô bán nền Chính quyền quận X cho phép là mảnh đất đáp ứng yêu

cầu: pháp lý, tài chính và hiệu quả kinh tế

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu

- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:

((7.200m2× 20 tầng) × 80%) × 9 triệu đồng/m2 = 1.036.800 triệu đồng

- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền:

4.800 m2 × 25 triệu đồng/m2 = 120.000 triệu đồng

=> Tổng doanh thu dự kiến:

1.036.800 triệu đồng 120.000 triệu đồng + = 156.800 1 triệu đồng

Bước 3: Ước tính tổng chi phí

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

20.000m2 × 1 triệu đồng/m2 = 20.000 triệu đồng

- Chi phí thiết kế, quy hoạch = 2.000 triệu đồng

- Chi phí xây dựng chung cư:

(7.200m2/tầng × 20 tầng) × triệu đồng4 /m2 = 576.000 triệu đồng

- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ

cho tòa nhà chung cư = 2.000 triệu đồng

- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 200 triệu đồng

- Chi phí bồi thường nhà xưởng

(10.000 m2 × 1 triệu đồng /m2) × 30% = 3.000 triệu đồng

- Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi

3.000 tr.đ × 25% = - 750 triệu đồng

- Chi phí quảng cáo bán hàng:

1,5% × 1.156.800 triệu đồng = 17.352 triệu đồng

=> Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 620.802 triệu đồng

- Trả lãi tiền vay ngân hàng:

(55% x 620.802 triệu đồng ) × 17% = 58.045 triệu đồng

- Chi phí quản lý: 7% x 620.802 triệu đồng = 43.456,1 triệu đồng

- Lợi nhuận của nhà đầu tư: 1.156.800 triệu đồng × 20% = 231.360 triệu đồng

Tổng chi phí và lợi nhuận 953.663,1 triệu đồng

Bước 4: Xác định giá đất

- Giá trị ước tính của khu đất:

1.156.800 triệu đồng – 953.663,1 triệu đồng = 203.136,9 triệu đồng

=> Làm tròn 203.000 triệu đồng hoặc 16,917 triệu đồng /m2 (203.000 triệu

đồng/12.000 m2

), làm tròn 17 triệu đồng/m2 đối với diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở

- Kết luận: giá trị của khu đất nêu trên khoảng 203 tỷ đồng hoặc 17 triệu đồng /m2

2 Phân tích điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương

pháp thặng dư

Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác

định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Việc sử dụng phương pháp

thặng dư liên quan đến khá nhiều đến kỹ năng và trước hết cần quyết định hình

thức tốt nhất của việc đầu tư phù hợp cho mảnh đất hoặc bất động sản, và sau đó dự

đoán giá trị của việc đầu tư như vậy sau khi hoàn thành Ngoài các kỹ năng liên

quan trong việc lựa chọn cách sử dụng tốt nhất cho một mảnh đất, người định giá

cũng phải ước tính giá trị của việc xây dựng mà nó chưa tồn tại Bên cạnh đó, phải

nghĩ đến một vài thời điểm trong tương lai và tưởng tượng tòa nhà trong tình trạng

hiện hữu trên mảnh đất trước khi có thể bắt đầu ước tính giá trị đầu tư gộp Thậm

chí khi điều này được làm với tính cẩn thận và kỹ năng cao, mọi chi phí cải thiện

và đầu tư khi đó phải được ước tính Điều đó có thể bao gồm các hạng mục như chi

phí giải toả, phí thiết kế, phí xây dựng,… và tất cả các chi phí nghề nghiệp phát