NHẬN DẠNG, PHÂN TÍCH và đưa RA các đề XUẤT QUẢN lý rủi RO TRONG dự án VINHOMES OCEAN PARK

Chính vì thế, bài tiểu luận này với chủ đề: “Nhận dạng, phân tích và đưa ra các đề xuất quản lý rủi ro của dự án Vinhomes Ocean Park” sẽ giúp chúng ta có thể đưa ra những giải pháp để có

BÀI TIỂU LUẬN:

NHẬN DẠNG, PHÂN TÍCH VÀ ĐƯA RA CÁC ĐỀ XUẤT QUẢN LÝ RỦI

RO TRONG DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK.

Môn: Quản lý dự án.

Ngày 04 tháng 10 năm 2021

MỤC LỤC

Contents

MỞ ĐẦU 3

CHƯƠNG 1: LÝ THUYẾT CHUNG VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG DỰ ÁN 4

I.1 Khái niệm rủi ro: 4

I.2 Phân loại rủi ro: 4

I.3 Khái niệm quản lý rủi ro: 5

I.4 Vai trò của quản lý rủi ro trong quản lý dự án: 6

1.5 Các phương pháp quản lý rủi ro: 6

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK .7 II.1 Giới thiệu chung về dự án: 8

II.2 Tiến độ dự án 8

II.3 Thông tin chi tiết về dự án 8

II.4 Phân tích dự án: 10

II.5 Những rủi ro có thể xuất hiện khi đầu tư vào dự án Vinhomes Ocean Park 12

CHƯƠNG 3: NHỮNG PHƯƠNG PHÁP QUẢN LÝ RỦI RO CỦA DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK 13

III.1 Nghiên cứu các Chính sách như Thuế, Ngân hàng, các điều luật về bất động sản; tính toán thời điểm thích hợp để dự án Vinhomes Ocean Park có thể diễn ra một cách suôn sẻ 13

III.2 Nghiên cứu thị trường, các đối thủ cạnh tranh tiềm năng có thể cạnh tranh với dự án Vinhomes Ocean Park 14

III.3 Cải thiện cấu trúc phong thuỷ của căn hộ 14

III.4 Các chế độ hậu mãi và năng lực quản lý dự án Vinhomes Ocean Park 14

KẾT LUẬN 15

TÀI LIỆU THAM KHẢO 16

MỞ ĐẦU

Hiện nay, nhu cầu sinh sống và làm việc tại các thành phố lớn của người dân ngày càng tăng Họ muốn tìm kiếm một nơi để sinh sống, để thư giãn sau những giờ làm việc bận rộn, căng thẳng Chính vì thế, những dự án căn hộ đã được ra đời để phục

vụ nhu cầu của người dân

Vinhomes Ocean Park là dự án là dự án Đại đô thị văn minh, hiện đại được quy hoạch theo mô hình sinh thái phong cách Singapore Với điểm nhấn là hồ điều hòa rộng 24,5ha và biển hồ giữa lòng thành phố, Vinhomes Gia Lâm được ví như một thành phố Đại dương thu nhỏ với hệ thống tiện ích lý tưởng và độc đáo, rất phù hợp với những người có nhu cầu giải toả căng thẳng sau một ngày bận rộn

Tuy nhiên, vì đây là dự án mới được thực hiện trong những năm gần đây nên không tránh khỏi những sự cố, rủi ro Chính vì thế, bài tiểu luận này với chủ đề: “Nhận dạng, phân tích và đưa ra các đề xuất quản lý rủi ro của dự án Vinhomes Ocean Park”

sẽ giúp chúng ta có thể đưa ra những giải pháp để có thể dễ dàng giải quyết trước những rủi ro có thể xuất hiện bất cứ lúc nào

Phương pháp nghiên cứu:

 Thu thập thông tin: trên mạng, trên sách báo, tạp chí, các video về dự án Vinhomes Ocean Park

 Tổng hợp và xử lý thông tin: Phương pháp phân tích SWOT, đánh giá qua các tài liệu thu thập được

Phạm vi nghiên cứu:

 Dự án Vinhomes Ocean Park

 Các trang web, bài viết liên quan đến dự án Vinhomes Ocean Park Kết cấu bài tiểu luận:

 Chương 1: Lý thuyết về rủi ro trong dự án

 Chương 2: Thực trạng rủi ro của dự án Vinhomes Ocean Park

 Chương 3: Các giải pháp để quản lý những rủi ro trong dự án Vinhomes Ocean Park

CHƯƠNG 1: LÝ THUYẾT CHUNG VỀ QUẢN LÝ RỦI RO

TRONG DỰ ÁN

I.1 Khái niệm rủi ro:

Rủi ro là xác suất không hoàn thành các mục tiêu dự án đã đề ra và hậu quả của nó

I.2 Phân loại rủi ro:

Theo phạm vi:

Rủi ro theo ngành dọc (RR cá biệt): Là rủi ro ảnh hưởng đến từng khâu, từng bộ phận riêng biệt trong hoạt động đầu tư Đây là rủi ro có thể giảm thiểu bằng cách đa dạng hóa đầu tư

Rủi ro chung: Là rủi ro ảnh hưởng đến tất cả các khâu, các bộ phận trong hoạt động đầu tư, như: Chính sách kinh tế - tài chính của Chính phủ, chính sách tiền tệ, lãi suất, các loại thuế…Chủ đầu tư thường phải chấp nhận

Theo tính chất tác động:

Rủi ro thuần túy: là rủi ro mang tính khách quan, không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chủ đầu tư, rủi ro này dẫn đến những tổn thất cho dự án và cho xã hội, không ai được hưởng lợi trực tiếp khi xẩy ra rủi ro, như: do thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn giao thông…

Rủi ro suy tính: (rủi ro mang tính chất đầu cơ): là loại rủi ro xảy ra trong trường hợp nhà đầu tư chủ động lựa chọn phương án cho dù biết rằng có thể có lợi hoặc bị thiệt hại.như: Đầu tư chứng khoán

Theo bảo chất:

Rủi ro tự nhiên: là rủi ro mang tính chất tự nhiên, chủ đầu tư thường phải chấp nhận khi rủi ro xảy ra

Rủi ro về công nghệ và tổ chức

Rủi ro về kinh tế - tài chính

Rủi ro về chính trị - văn hóa – xã hội

Rủi ro về thông tin

Theo nơi phát sinh:

Rủi ro nội sinh: Là những rủi ro phát sinh từ những nguyên nhân thuộc bản thân

dự án, như: Quy mô, tính chất phức tạp, mới lạ của dự án

Rủi ro ngoại sinh: Là những rủi ro phát sinh từ những nguyên nhân bên ngoài

dự án, như: Sự thay đổi chính sách, biến động của thị trường, ảnh hưởng của thiên tai…

Theo mức độ khống chế rủi ro:

Rủi ro không thể khống chế được (bất khả kháng): Là những rủi ro nằm ngoài tầm khống chế của con người, như: Rủi ro do thiên tai

Rủi ro có thể khống chế được: Là những rủi ro mang tính chủ quan của dự án

và chủ đầu tư có thể lường trước được, như: Công nghệ, tổ chức, quy mô, tính chất phức tạp của dự án…

Theo khả năng lượng hoá:

Rủi ro có thể lượng hóa: Là rủi ro có thể thiết lập được quy luật phân phối xác suất xuất hiện của sự kiện hoặc đại lượng nào đó dựa vào nghiên cứu số liệu thực tế của các kỳ trước

Rủi ro không thể lượng hóa: Là rủi ro mà sự xuất hiện của nó không tuân theo một quy luật nào hoặc chưa có đủ thông tin để xác lập quy luật biến động của nó

Theo giai đoạn đầu tư:

Rủi ro trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Là những rủi ro do quyết định đầu tư sai

và sẽ ảnh hưởng đến các giai đoạn sau của dự án

Rủi ro trong giai đoạn thực hiện đầu tư: Là những rủi ro phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện dự án có thể không như dự tính làm tăng chi phí và kết quả sai khác với dự định ban đầu

Rủi ro trong giai đoạn khai thác dự án: Là kết quả của rủi ro hai giai đoạn trên

và rủi ro trực tiếp của giai đoạn này

Theo khả năng được bảo hiểm:

Rủi ro không thể bảo hiểm: Khi người ta chủ động đặt mình vào tình huống rủi

ro nhằm đánh đổi lấy một cơ hội lớn hơn thì những rủi ro đó sẽ không được bảo hiểm Rủi ro có thể bảo hiểm: Các rủi ro không thuộc loại kể trên, về cơ bản đều có thể bảo hiểm, tuy mức độ khó dễ có khác nhau

I.3 Khái niệm quản lý rủi ro:

Quản lý rủi ro là quá trình, trong đó, các rủi ro được xác định và nhận dạng, phân tích và đánh giá mức độ rủi ro, đề ra các giải pháp để hạn chế khả năng xuất hiện cũng như giảm thiểu mức độ thiệt hại khi nó xảy ra

I.4 Vai trò của quản lý rủi ro trong quản lý dự án:

Giúp chủ đầu tư chủ động ngăn chặn rủi ro, hạn chế tổn thất nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư;

Tạo điều kiện tăng hệ số tín nhiệm đối với doanh nghiệp, làm tăng niềm tin đối với cổ đông; tăng khả năng cạnh tranh và là nhân tố góp phần làm tăng giá chứng khoán của doanh nghiệp;

Giúp hạn chế thiệt hại chung trong toàn xã hội, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn lực của nền kinh tế vào hoạt động đầu tư

Đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng và trong giới hạn chi phí cho phép

1.5 Các phương pháp quản lý rủi ro:

1,5,1 Né tránh rủi ro

Là việc thay đổi những điều kiện, những phương pháp thực hiện dự án nhằm triệt tiêu hoặc giảm nguy cơ rủi ro (Tìm cách loại bỏ những yếu tố chứa đựng rủi ro cao bằng những yếu tố có rủi ro thấp) Được sử dụng khi có nhiều sự lựa chọn cho một tình huống và hậu quả mà rủi ro đem lại lớn và khó khắc phục Đòi hỏi phân tích những đánh đổi giữa các phương án

1,5,2, Chấp nhận rủi ro

Dự án biết trước về rủi ro và những hậu quả của nó và sẵn sàng chấp nhận Chấp nhận hậu quả bằng 2 cách: Chủ động hoặc thụ động chấp nhậnTuy nhiên, phải xác định những khoản dự trữ về nguồn lực và thời gian cần thiết để đối phó với những vấn đề phát sinh khi xuất hiện rủi ro Phương pháp này đặc biệt thích hợp với các tình huống khi nguy cơ rủi ro tương đối thấp, mức độ thiệt hại nhỏ

1,5,3, Kiểm soát rủi ro

Là việc không cố gắng loại bỏ các nguyên nhân dẫn đến rủi ro mà chỉ tìm cách giảm nhẹ rủi ro giảm xác suất xuất hiện rủi ro cũng như giảm những thiệt hại mà rủi

ro mang lại Khi lựa chọn giữa các giải pháp theo hướng này cần phân tích để lựa chọn

được giải pháp tối ưu nhằm bảo đảm tương quan hợp lý giữa rủi ro, chi phí và tiến độ

dự án

1,5,4, Giảm nhẹ rủi ro

Giảm nhẹ rủi ro là việc giảm bớt ảnh hưởng một sự kiện rủi ro bằng việc cắt giảm những gì có thể khi sự cố xảy ra Để giảm nhẹ rủi ro, đòi hỏi chủ đầu tư và cán

bộ quản lý dự án phải thường xuyên đo lường, phân tích, đánh giá rủi ro một cách toàn diện và liên tục; từ đó xây dựng các kế hoạch tác nghiệp để đối phó kịp thời nhằm làm giảm tổn thất khi có rủi ro xảy ra

1,5,5, Ngăn ngừa thiệt hại

Ngăn ngừa thiệt hại là việc áp dụng các biện pháp ngăn chặn các thiệt hại có thể xảy ra đối với dự án Để ngăn ngừa thiệt hại, trước hết phải nhận dạng và đánh giá mức độ thiệt hại có thể xảy ra, nguyên nhân dẫn đến thiệt hại Trên có sở đó, có thể dự kiến các biện pháp phù hợp để ngăn ngừa thiệt hại xảy ra nhằm làm giảm tổn thất đối với dự án

1,5,6, Chuyển dịch rủi ro

Là việc phân bố lại rủi ro từ bộ phận này sang bộ phận khác của dự án nhằm làm cho rủi ro tổng thể của dự án giảm đi hoặc chuyển dịch rủi ro sang phía các khách hàng hoặc người bán hàng Cần chấp nhận đánh đổi giữa rủi ro với lợi ích, chi phí

1,5,7, Bảo hiểm

Thực chất là chuyển dịch rủi ro theo hợp đồng Thông qua đó góp phần làm giảm rủi ro vì các công ty bảo hiểm thường áp dụng những giải pháp tích cực để ngăn chặn nguy cơ xảy ra rủi ro Đặc biệt thích hợp với những rủi ro mà xác suất xuất hiện thấp nhưng thiệt hại là nghiêm trọng khi rủi ro xảy ra

1,5,8, Tự bảo hiểm

Đây là biện pháp thay thế việc phải mua bảo hiểm trên thị trường hoặc do thị trường thương mại áp dụng mức miễn bồi thường khiếu nại, một số tổ chức công cộng

và những công ty công nghiệp lớn lập một quỹ riêng để đáp ứng những tổn thất có thể được bảo hiểm

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA DỰ ÁN VINHOMES

OCEAN PARK

II.1 Giới thiệu chung về dự án:

Vinhomes Ocean Park là dự án Đại đô thị văn minh, hiện đại được quy hoạch theo mô hình sinh thái phong cách Singapore với mật độ xây dựng chỉ 19% Đẳng cấp sống chuẩn thiên nhiên với 62ha cây xanh và công viên cùng không gian sinh thái hồ điều hòa và biển hồ rộng lớn ngay giữa nội đô

Tên dự án: Vinhomes Ocean Park

Chủ đầu tư: Vingroup

Địa chỉ: Thị trấn Châu Quỳ - Xã Dương Xá – Xã Kiêu Kỵ – Xã Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội

Quy mô: Diện tích 420ha với 66 tòa nhà (44.000 căn chung cư) và 2.390 căn biệt thự Trong đó, khu căn hộ chia làm 3 phân khu Sapphire, The Zenpark và Diamond Khu biệt thự chia thành tiểu khu Ngọc Trai, San Hô, Hải Âu, Sao Biển

Vị trí: Vinhomes Ocean Park toạ lạc tại giao điểm vàng của Gia Lâm nên cư dân chỉ cần ít phút di chuyển qua cầu Chương Dương, cầu Vĩnh Tuy và cầu Thanh Trì

là có thể kết nối tới các địa điểm lân cận:

10 phút tới Aeon Mall Long Biên và khu đô thị Vinhomes Riverside, sân golf Long Biên

15 phút tới Hồ Gươm

30 phút tới sân bay quốc tế Nội Bài

3-5 phút tới Quốc lộ 5A và cao tốc Hà Nội - Hải Phòng

II.2 Tiến độ dự án

Khởi công: Tháng 6/2018

Mở bán căn hộ đầu tiên: Tháng 9/2018

Mốc thời điểm bàn giao các phân khu, tòa nhà:

Thời gian bàn giao căn hộ: Từ tháng 4/2020 (Sapphire: S1.01 đến S1.12 – đang

mở bán, S2.01 đến S2.19 – đã mở bán The Zenpark: đang mở bán, bàn giao dự kiến tháng 5 – 6 năm 2021 Diamond: chưa mở bán)

Thời gian bàn giao biệt thự: Từ tháng 11/2019

Thời điểm cư dân dọn về ở: Từ tháng 4/2020

II.3 Thông tin chi tiết về dự án

Nằm trong quần thể Đại đô thị đẳng cấp quốc tế Vinhomes Ocean Park, phân khu căn hộ chung cư là phân khu trung tâm nhộn nhịp với các tòa tháp được thiết kế theo thời thượng và hiện đại Khu căn hộ dự án được chia thành 3 Phân khu, gồm: Sapphire, The Zenpark và Diamond

Thông tin về các phân khu:

Phân khu Sapphire nằm ngày tại gần cổng chính và tiếp giáp với khu thấp tầng Căn hộ Sapphire sở hữu lợi thế về giao thông, các tầm nhìn về hồ điều hòa + biển nhân tạo, hệ thống tiện ích dịch vụ đa dạng và cảnh quan đẹp mắt

Gồm 2 tiểu khu Sapphire 1 và Sapphire 2 Sapphire 1 (S1): bao gồm 11 tòa căn

hộ đánh số từ S1.01 đến S1.12 Sapphire 2 (S2): bao gồm 16 tòa căn hộ đánh số từ S2.01 đến S2.19

Sapphire 1: Căn hộ Studio: diện tích từ 31,2 – 37,5 m2 Căn hộ 1 phòng ngủ: diện tích từ 41,3 – 51,5 m2 Căn hộ 2 phòng ngủ: diện tích từ 60 – 69,4 m2 Căn hộ 3 phòng ngủ: diện tích từ 79,9 – 106,3 m2

Sapphire 2: Căn hộ Studio: diện tích từ 26 – 38m2 Căn hộ 1 phòng ngủ: diện tích từ 43 – 48 m2 Căn hộ 2 phòng ngủ: diện tích từ 55 – 66 m2 Căn hộ 3 phòng ngủ: diện tích từ 75 – 80 m2

Phân khu The Zenpark gồm 4 tòa R1.01, R1.02, R1.03 và R1.05 Gồm Căn studio: 26,6 – 29,5m2; Căn 1 phòng ngủ (1 PN): 40,8 – 45,4m2; Căn 1 phòng ngủ +1 (PN+1): 47,5 – 52,2m2; Căn 2 phòng ngủ (2PN): 64,2 – 69,9m2; Căn 2 phòng ngủ +1: (2PN+2): 71,4 – 76,6m2; Căn 3 phòng ngủ (3 PN): 76,3 – 78m2; Căn 3 phòng ngủ +1 (3PN+1): 88,5 – 100,6m2

Tiện nghi: Biển hồ nước mặn 6.1ha, Hồ trung tâm cát trắng 24.5ha, Trung tâm thương mại Vincom Mega Mall, Trường liên cấp Vinschool, Bệnh viện Vinmec, Công viên cây xanh 62ha, Hệ thống Shophouse, Hệ thống an ninh tiêu chuẩn, Đại học VinUni, Cảnh quan sân vườn đường dạo, 6 công viên BBQ với hơn 100 điểm nướng

dã ngoại, Khu vui chơi nước ven hồ phong cách hiện đại, Hơn 700 máy tập gym ngoài trời, 150 sân thể thao đa dạng, Hơn 10 bể bơi trong nhà và ngoài trời, Hơn 60 sân chơi trẻ em và thảm cỏ dưỡng sinh, 8.5 km đường dạo bộ, chạy, đạp xe ven hồ,

Các căn hộ sẽ được bàn giao với 3 gói trang thiết bị, gồm: Gói tiêu chuẩn bàn giao full nội thất, Gói tiêu chuẩn bàn giao nội thất cơ bản, Gói tiêu chuẩn bàn giao nội thất tối thiểu

Vinhomes Ocean Park được xây dựng dựa trên ý tưởng từ những thành phố biển đẹp nhất thế giới như Singapore, New York và Sydney Dự án hội tụ mọi yếu tố

để trở thành một “Thành phố” hiện đại, đồng bộ và tiện nghi đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế: Mật độ xây dựng thấp 19%, Biển hồ nước mặn 6.1ha, Hồ nước ngọt 24.5ha, Công viên Vin Wonder diện tích 82ha, Không gian xanh sinh thái trong lành với hệ biển hồ, công viên, khu vui chơi, điểm tập trung dã ngoại

II.4 Phân tích dự án:

Ưu điểm

Vinhomes Ocean Park được xây dựng và phát triển bởi một trong những chủ đầu tư hàng đầu Việt Nam - Vingroup, tập đoàn nổi tiếng về xây dựng các khu đô thị phức hợp với dịch vụ tiện ích đồng bộ Trước đó, Vingroup cũng ghi những dấu ấn mạnh mẽ với các dự án lớn như Vinhomes Time City, Vinhomes Royal City, Vinhomes Riverside, …

Dự án được xây dựng trên quỹ đất sạch và được quy hoạch bài bản, từ đó có thể

dễ dàng kết nối đến khu vực trung tâm thành phố, sân bay quốc tế Nội Bài và các tỉnh/thành phố lân cận Ngoài ra, chủ đầu tư cung cấp dịch vụ xe đưa đón giúp cư dân

di chuyển đến các khu vực khác nhau trong Tp Hà Nội

Từ dự án có thể dễ dàng tiếp cận từ nhiều hướng khác nhau, giao thông ít tắc nghẽn hơn so với các khu vực trong nội thành Hà Nội, kết nối trung tâm thông qua những cây cầu trọng điểm như cầu Vĩnh Tuy, cầu Chương Dương, cầu Thanh Trì và nút giao Cổ Linh Từ năm 2020, khoảng cách di chuyển từ Vinhomes Ocean Park tới trung tâm Hà Nội dự kiến rút gọn sau khi 5 cây cầu bắc qua sông Hồng sẽ được xây dựng gồm cầu Tứ Liên, cầu Vĩnh Tuy 2, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Mễ Sở và cầu Ngọc Hồi

Vinhomes Ocean Park có lợi thế nằm tại cửa ngõ với các vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Thái Nguyên, Quảng Ninh… Cư dân tại đây chỉ mất 3-5 phút để di chuyển tới quốc lộ 5A, 5B và cao