CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản, hay còn gọi là tài sản bất động, là một khái niệm phổ biến trên toàn cầu, với các thuật ngữ khác nhau như "Immobilie" trong tiếng Pháp và "địa sản" trong tiếng Trung Quốc Tại Việt Nam, theo điều 107, Bộ luật dân sự năm 2015, bất động sản được định nghĩa bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan.
Việc phân định giữa động sản và bất động sản không hề đơn giản, vì không phải tất cả công trình xây dựng và kiến trúc đều được coi là bất động sản Hơn nữa, không phải mọi tài sản gắn liền với công trình đều thuộc về bất động sản, và cũng không phải mọi vùng đất đều được xem là bất động sản Những khó khăn này có thể dẫn đến việc đánh giá sai lệch giá trị thực của bất động sản, do đó, cần nghiên cứu kỹ lưỡng để xác định các đặc trưng riêng của bất động sản và tiêu chí phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Bất động sản (BĐS) được hiểu là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài Để một tài sản được coi là BĐS, nó cần đáp ứng các điều kiện nhất định.
+ Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
+ Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
+ Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
+ Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản (BĐS) có những đặc tính riêng biệt so với các loại tài sản khác, tạo nên sự khác biệt và ảnh hưởng đến giá trị của nó Do đó, việc định giá BĐS cần xem xét kỹ lưỡng các đặc điểm này để hiểu rõ cách chúng tác động đến giá trị tổng thể của tài sản.
Bất động sản (BĐS) là tài sản không di dời được, gắn liền với đất đai, và luôn có vị trí cố định Giá trị và lợi ích của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể, được đánh giá không chỉ qua các tiêu chí địa lý thông thường mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm và các dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Tính cố định của BĐS khiến giá trị và lợi ích của nó chịu ảnh hưởng rõ rệt từ các yếu tố vùng và khu vực.
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đặc biệt và mang tính cá biệt, với sự khác biệt chủ yếu đến từ vị trí lô đất, cấu trúc và kiến trúc, hướng nhà, cũng như cảnh quan và các yếu tố ngoại cảnh xung quanh.
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giới hạn về quy mô và diện tích do yếu tố đất đai và vị trí quyết định, dẫn đến tình trạng khan hiếm Mối quan hệ cung cầu trong lĩnh vực BĐS thường mất cân đối, với cung không đủ đáp ứng cầu, gây ra tình trạng đầu cơ Do đó, theo thời gian, giá trị BĐS có xu hướng tăng, đặc biệt tại những khu vực đang phát triển.
Bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng lớn đến các BĐS liền kề và tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội liên quan.
Bất động sản không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn có thời gian tồn tại lâu dài, cả về mặt vật lý lẫn tuổi thọ kinh tế.
1.1.3 Phân loại bất động sản
1.1.3.1 Bất động sản là đất đai
- Phân loại theo bản chất giá trị gồm có:
+ Giá trị quyền sử dụng đất (có thời hạn hoặc ổn định lâu dài);
+ Giá trị quyền sử dụng đất thuê;
+ Giá trị lợi thế vị trí của đất;
+ Đơn giá bình quân quyền sử dụng đất trong một khu vực nhất định; + Đơn giá cho thuê quyền sử dụng đất.
- Phân loại theo hình thức sử dụng gồm có:
+ Đất mua/bán, nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho.
+ Đất được giao có thu tiền sử dụng đất (đất mua);
+ Đất được giao không thu tiền sử dụng đất;
+ Đất thuê trả tiền một lần;
+ Đất thuê trả tiền hàng năm.
- Phân loại theo mục đích sử dụng gồm có:
+ Đất ở /thổ cư/thổ vườn.
+ Đất sản xuất kinh doanh/đất chuyên dung;
+ Đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm hoặc lâu năm);
+ Đất khác (đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.)
- Phân loại theo thời hạn sử dụng gồm có:
+ Sử dụng ổn định lâu dài;
1.1.3.2 BĐS là công trình xây dựng, vật kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất
- BĐS là công trình xây dựng, vật kiến trúc:
+ Nhà ở: nhà phố, nhà biệt thự (riêng lập, liên kế), nhà chung cư, nhà ở nông thôn
+ Các công trình kinh doanh, thương mại: Chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, nhà hàng, khách sạn, các khu nghỉ dưởng (resort), các khu vui chơi giải trí
+ Các công trình công nghiệp: Nhà xưởng sản xuất, kho chứa, các nhà máy sản xuất công nghiệp, đập thủy điện, thủy lợi.
+ Các công trình xã hội: Trường học, bệnh viện, trụ sở cơ quan.
+ Các công trình hạ tầng: Hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống chiếu sáng.
+ Các công trình khác: chùa chiền, nhà thờ, am tự, mồ mả và các vật kiến trúc khác
- BĐS là tài sản khác gắn liền với đất:
+ Các vườn cây công nghiệp: cao su, cà phê, điều, tiêu ;
+ Các vườn cây ăn trái;
+ Các khu rừng trồng, rừng phòng hộ ;
+ Các mỏ tài nguyên, khoáng sản: đá, than bùn.;
Thẩm định giá bất động sản thế chấp
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản thế chấp
Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, rủi ro luôn tồn tại do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ Để giảm thiểu rủi ro, ngân hàng không chỉ yêu cầu khách hàng có tài sản bảo đảm mà còn phải xác định giá trị tài sản đó để làm cơ sở cho mức cho vay Thẩm định giá BĐS thế chấp là quá trình xác định giá trị tài sản bằng tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, giúp ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý dựa trên tài sản bảo đảm Đây là khâu quan trọng trong quy trình cho vay, đảm bảo tính hợp pháp của tài sản bảo đảm Tùy thuộc vào cơ cấu tổ chức của từng ngân hàng, việc thẩm định giá có thể do bộ phận tín dụng, phòng thẩm định giá nội bộ hoặc tổ chức thẩm định giá bên ngoài thực hiện Thông thường, ngân hàng căn cứ vào khả năng thu hồi nợ của BĐS để xác định giá trị tài sản thế chấp.
Mục tiêu chính của thẩm định giá bất động sản thế chấp là xác định tổng giá trị của tài sản nếu cần phải bán Trong thực tế, không phải lúc nào tài sản cũng có thể được đưa ra thị trường vào thời điểm và hoàn cảnh thuận lợi Do đó, người thẩm định giá cần tiến hành xem xét cẩn thận để xác định giá trị tài sản trong điều kiện thị trường bất lợi Việc thẩm định giá thế chấp cũng nhằm đảm bảo rằng người cho vay không phải chịu rủi ro quá mức trong quá trình cho vay.
Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản (BĐS) là xác định giá trị thị trường của tài sản này, được hình thành tại thời điểm giao dịch trong điều kiện các bên tham gia có đầy đủ thông tin và thời gian để đưa ra quyết định Giá trị thị trường được xác định khi thị trường ổn định, ít biến động, và các giao dịch dựa trên sự thỏa thuận tự nguyện, không bị ép buộc về giá Khi các bên giao dịch hành động dựa trên sự hiểu biết và thận trọng, giá trị thị trường của BĐS sẽ trở thành căn cứ chủ yếu cho hoạt động thẩm định giá các loại tài sản, từ đó làm cơ sở tham chiếu cho các BĐS khác trên thị trường.
1.2.2 Vai trò của thẩm định giá bất động sản thế chấp
Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay.
1.2.2.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản
Khách hàng có thể thế chấp bất động sản để vừa có nguồn vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh, vừa tiếp tục sử dụng tài sản đã thế chấp, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản.
Khi khách hàng thế chấp bất động sản (BĐS) để vay vốn, việc có giấy tờ hợp pháp là điều kiện cần thiết Để đảm bảo điều này, khách hàng cần đến cơ quan quản lý nhà nước để hoàn tất các thủ tục giấy tờ Hành động này không chỉ giảm thiểu tình trạng BĐS không có giấy tờ hợp pháp mà còn thúc đẩy nhanh chóng tiến độ cấp giấy tờ và cải cách thủ tục hành chính.
- Đây là một hình thức huy động vốn khi cần thiết, hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức.
Khi sử dụng hình thức thế chấp bất động sản, các tổ chức và cá nhân thường gặp khó khăn lớn do giá trị bất động sản được các công ty thẩm định giá xác định ở mức thấp, thường là giá trong thời điểm thị trường trầm lắng Điều này dẫn đến việc giá trị thực của bất động sản không được đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho người vay vốn.
1.2.2.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)
Ngân hàng là tổ chức kinh doanh tài chính chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực luân chuyển tiền tệ Một trong những hoạt động quan trọng giúp duy trì dòng tiền ổn định là nhận thế chấp bất động sản và các loại tài sản khác.
Nhận thế chấp bất động sản giúp tăng lượng vốn dự trữ cho ngân hàng, đồng thời tạo ra lợi nhuận từ hoạt động cho vay Lợi nhuận này không chỉ góp phần nâng cao lợi nhuận chung của ngân hàng mà còn đảm bảo hoạt động kinh doanh ổn định, hỗ trợ sự phát triển về quy mô và chất lượng của hệ thống ngân hàng Điều này cũng góp phần vào việc quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông theo chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước.
Nhận thế chấp bất động sản và tài sản bảo đảm giúp tăng cường trách nhiệm của bên vay trong việc thực hiện cam kết trả nợ Đồng thời, nó cũng có tác dụng phòng ngừa rủi ro khi kế hoạch trả nợ của bên vay không khả thi hoặc gặp phải các tình huống bất ngờ.
1.2.2.3 Đối với nền kinh tế
Việc thế chấp bất động sản tại ngân hàng để vay vốn mang lại nguồn tài chính cần thiết cho cá nhân và tổ chức kinh tế Điều này không chỉ giúp họ đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm phục vụ xã hội, mà còn nâng cao thu nhập và cải thiện đời sống vật chất, tinh thần của người dân Hơn nữa, hoạt động này còn thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế liên quan và đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế quốc gia.
Ngân hàng khi cho vay thế chấp bất động sản không chỉ thu lợi nhuận từ hoạt động này mà còn góp phần vào sự phát triển chung của ngân hàng Điều này giúp ngân hàng duy trì các hoạt động kinh doanh hiệu quả, đồng thời nâng cao quy mô và chất lượng của hệ thống ngân hàng Qua đó, ngân hàng cũng hỗ trợ quản lý lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường tài chính Một thị trường tài chính ổn định là yếu tố quan trọng đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, góp phần vào tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh.
1.2.3 Căn cứ và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp
1.2.3.1 Căn cứ thẩm định giá bất động sản thế chấp
Quá trình lao động tạo ra bất động sản thế chấp dựa trên ba yếu tố cơ bản: đất đai, lao động và nguyên vật liệu Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành và phát triển bất động sản, góp phần vào giá trị và tính khả thi của tài sản thế chấp.
Dựa trên chi phí cơ hội của việc sử dụng đất và công trình, cần xác định cách sử dụng bất động sản một cách tối ưu và hiệu quả nhất tại thời điểm thẩm định giá.
Sự biến động của nền kinh tế, bao gồm chính sách của Nhà nước về bất động sản thế chấp, thị trường, nhu cầu tiêu dùng và tình hình vật chất, tinh thần của người dân, đều có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của bất động sản thế chấp.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS thế chấp vào quần thể bất động sản trong khu vực
Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản (BĐS) thế chấp, việc xác định giá trị của từng bộ phận là rất quan trọng Giá trị đóng góp của từng phần trong BĐS thế chấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tổng giá trị của tài sản này Việc phân tích kỹ lưỡng các yếu tố cấu thành giúp đánh giá chính xác giá trị thế chấp, từ đó hỗ trợ trong các giao dịch và quyết định tài chính liên quan.
