vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở tại thủ đô hà nội của công ty tư vấn-đầu tư xây dựng và phát triển nhà hà nội.thực trạng và giải pháp

Kết cấu của chuyên đề đợc chia làm 3 chơng: Chơng I: Những vấn đề lý luận chung về đầu t xây dựng nhà ở đô thị Chơng II: Thực trạng hoạt động đầu t xây dựng nhà ở tại Hà Nội của công ty

LờI mở ĐầU

Nhà ở là một trong những điều kiện cơ bản phục vụ cho đời sống của conngời Ngay từ khi mới sơ khai thì con ngời đã biết tạo ra cho mình một máinhà che chở trớc thiên nhiên Khi mà mọi điều kiện sống thay đổi dân số ngàycàng đông lên thì nhu cầu về nhà ở tăng cao

Công cuộc đổi mới trong những năm qua đã đa nớc ta thoát khỏi tình trạngkhủng hoảng kinh tế-xã hội để bớc vào thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nớc.Tuy nhiên tốc độ đô thị hoá đã làm tăng sức ép khá căng thẳng về nhiều mặt,trong đó có vấn đề về nhà ở Việc tăng dân số tự nhiên và di dân tự do làm chodân số đô thị tăng nhanh, trong khi việc cải thiện điều kiện ơ tại chổ không

đáp ứng đợc, dẫn đến việc nhà ở xây dựng tràn lan, lộn xộn phá vỡ quy hoạchlàm mất cảnh quan và kiến trúc đô thị Vấn đề này ngày càng trở nên bức xúcnhức nhối với nhân dân và chính quyền đô thị

Trong chiến lợc phát triển kinh tế -xã hội và thực hiện mục tiêu CNH-HĐH

đất nớc nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng thì việc thực hiện đầu t xâydựng nhà ở cho ngời dân có tầm quan trọng đặc biệt, nó không những gópphần làm thay đổi bộ mặt kiến trúc của thủ đô, mà đồng thời nâng cao đờisống vật chất, tinh thần cho nhân dân

Vấn đề đầu t xây dựng nhà ở phát triển đã tạo điều kiện phát triển nhiềumục tiêu quan trọng khác của thủ đô Hà Nội nh tăng nhanh tốc độ đô thị hoá,phát triển khu đô thi mới, phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất

Khi tiến hành một hoạt động đầu t xây dựng nhà ở thì vấn đề đợc đặt ra làkết quả đạt đợc đó đã giúp giải quyết đợc vấn đề gì? Giải quyết đợc baonhiêu?Tạo ra thuận lợi nh thế nào? về chỗ ở cho ngời dân Và đồng thời qua

đó đã tạo ra sự đồng bộ nh thế nào về mặt kiến trúc đô thị cho thủ đô để phùhợp với quy hoạch chung đã đề ra Ngoài ra còn đánh giá đợc hiệu quả đầu txây dựng đó đã đem lại những giá trị gì khác nữa, đạt đợc hiệu quả tài chính làbao nhiêu, qua đó cho chúng ta rút ra đợc những bài học kinh nghiệm chonhững giai đoạn đầu t xây dựng nhà ở những nơi khác và cho phép tạo ra tínhhiệu quả sử dụng cao, giải quyết đợc nhiều vớng mắc trong vấn đề chổ ở chongời dân đô thị Đồng thời nó cũng đóng góp một phần nguồn lực tài chínhcho nền kinh tế

Thấy đợc tầm quan trọng của vấn đề đó trong thời gian thực tập tại công ty

T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà Hà Nội em đã chọn đề tài: Vấn đề

đầu t xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội của công ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.Thực trạng và giải pháp.

Làm đối tợng nghiên cứu của chuyên đề thực tập Nội dung của báo cáochuyên đề xem xét tình hình đầu t xây dựng nhà ở của công ty T vấn-Đầu txây dựng và phát triển nhà Hà Nội trong thời gian qua và đánh giá chi tiếthiệu quả của việc đầu t xây dựng nhà ở của công ty

Trên cơ sở đó vận dụng những kiến thức lý luận đã nắm bắt đợc ở trờng để đề

ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu t xây dựng nhà ở trên địabàn Hà Nội của công ty

Kết cấu của chuyên đề đợc chia làm 3 chơng:

Chơng I: Những vấn đề lý luận chung về đầu t xây dựng nhà ở đô thị Chơng II: Thực trạng hoạt động đầu t xây dựng nhà ở tại Hà Nội của công ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà Hà Nội trong thời gian qua

ChơngIII: Những định hớng, giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lợng và hiệu quả công tác đầu t xây dựng nhà ở tại địa bàn Hà Nội của công ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.

Tất cả những lý luận phân tích, đánh giá và giải pháp trong chuyên đề này

đ-ợc vận dụng các phơng pháp phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý Kết hợp với hiểu biết của bản thân trong 4 năm học đại học ở trờng ĐHKTQD

và những kiến thực thu đợc trong thời gian thực tập Hy vọng đây không chỉ làmột đề tài nghiên cứu của chuyên đề thực tập mà nó còn là một cơ hội để em

tự khẳng định lại những kiến thức đã tiếp thu đợc trong quá trình học tập, đặcbiệt là trong thời gian học các môn chuyên ngành Đồng thời đây cũng là cơhội để em tập hợp đợc những kiến thức mà tiếp thu đợc ở trờng lớp và thực tế

để có thể phục vụ tốt công việc sau này của mình

Do đợc sự tận tình giúp đỡ của cô giáo th.s Nguyễn Thị Thanh Huyền giảngviên chính của bộ môn Kinh tế đô thị của trờng ĐHKTQD và các cô chú củacông ty, đặc biệt là cô Nguyễn Kim Duyên,Trởng ban quản lý dự án Mỹ Đìnhcùng với sự nỗ lực tìm tòi tài liệu đã giúp em hoàn thành báo cáo chuyên đềnày.Tuy nhiên do thời gian có hạn và kinh nghiệm còn ít nên em không thểtránh những sai sót khi trình bày những lý luận về chuyên đề

Em mong có đợc sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các cán bộ của công

ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát triển nhà Hà Nội cùng với bạn bè quan tâmtới vấn đề này

Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô cùng các cô chú trongcông ty đã giúp đỡ em hoàn thành báo cáo này.

Hà Nội, tháng 5 năm 2004

Sinh viên: Nguyễn Thế Quân

kỹ thuật và điều kiện môi trờng của khu vực.

Trên thực tế, khái niệm nhà ở luôn phải đợc hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả cácvấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà không thểtách rời các yếu tố kỹ thuật và môi trờng tự nhiên xẵ hội của khu vực

1.2.Những đặc tính cơ bản của nó

- Nhà ở đô thị là nơi c trú của các hộ gia đình với mật độ cao.

Nhu cầu về sự thuận tiện và dễ dàng liên hệ với bên ngoài dẫn đến nhà ở tậptrung trong thành phố với mật độ cao Con ngời muốn thuận tiện khi đi làm, đihọc, đi mua sắm, Cơ quan, trờng học, cữa hàng thờng tập trung từng khu vực

Do đó mọi ngời cũng muốn nhà ở của mình quanh khu vực đó Các hộ gia

đình mong muốn nơi mình ở có dịch vụ về kỹ thuật, có trờng học, có trạm xá

và dịch vụ xã hội khác Khi các hộ gia đình sống gần nhau thì tổng các chi phílại rẽ hơn so với việc các hộ gia đình sống phân tán

- Mang tính loại trừ

Nếu các khu nhà đợc sử dụng với cùng mục đích, muốn tập trung các hoạt

động lại với nhau thì nhất thiết phải loại bỏ các hoạt động khác trong khu vựckhác trong khu vực đó Vì vậy, nếu nhà ở muốn tập trung thành một khu vựcriêng biệt thì phải có sự tách biệt về hoạt động so vớ các khu vực khác Quátrình loại trừ này diễn ra thông qua thị trờng đất đai Có nghĩa là nếu có sựcạnh tranh về đất đai khi hai hay nhiều hoạt động khác nhau đều muốn diễn

ra trên địa điểm thì địa điểm sẽ dành cho hoạt động nào có khả năng đầu tnhiều hơn Hoạt động còn lại sẽ tìm một vị trí khác mà ở đó lại có một hoạt

động khác loại trừ Bằng cách này hệ thống hoạt động sẽ loại bỏ lẫn nhau vàdành đợc địa điểm mà nó có thể tập trung thành một khu vực

Quá trình loại trừ diễn ra chậm bởi vì nhà ở tồn tại rất lâu nên sự thay đổi về

đất đai không xãy ra thờng xuyên và diễn ra với một chừng mực mà tất cảt các

hoạt động có vị trí trung tâm -là nơi thuận tiên nhất Trong quá trình cạnhtranh này,các cơ quan, cữa hàng thờng dành đợc vị trí trung tâm thành phố.Sau đó, các hoạt động, các nhà máy trong ngành công nghiệp có vị trí xungquanh khu vực trung tâm và nhà ở bị loại bỏ ở các nơi trừ vùng nông thôn.

Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao

- Chuyển chổ ở phức tạp, chi phí lớn và kéo theo nhiều vấn đề.

Chuyển nhà có liên quan đến rất nhiều vấn đề nh nơi học tập, nơi làm việccủa các thành viên trong gia đình

- Môi trờng tự nhiên và xã hội có vai trò quan trọng

Các hộ gia đình chọn chổ ở có môi trờng trong lành,an ninh xã hội tốt

- Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mức thuận tiện

Giá nhà ở với ý nghĩa là nơi c trú gồm tiền xây dựng nhà và tiền mua đất.Cần chia mức giá nhà thành hai phần: Mức giá xây dựng và giá đất

Nh vậy, giá thị trờng của nhà ở là tổng giá trị thị trờng của nhà và đất

1.3.Cung cầu và các nhân tố ảnh h ởng về nhà ở đô thị

Đờng cung dài hạn về nhà co giãn hoàn toàn, điều đôó không co nghĩa làngời chủ nhà lắp bánh xe vào nhà của họ để chuyển từ thành phố này sangthành phố khác Thực tế họ có thể tăng, giảm cung nhà bằng cách:

-Tăng giảm đầu t cho sữa chữa,duy trì

-Sử dụng hoặc bỏ trống nhà ở

-Cho thuê nhà để ở hoặc dùng nhà vào mục đích khác

-Không làm gì để chờ tăng cầu nhà

Bốn phản ứng này ngời chủ nhà có thể tăng, giảm cung nhà ở trong dài hạn

Đờng cầu dài hạn cũng nh ngắn hạn về nhà ở cũng co giãn hoàn toàn, vì ngờithuê nhà có thể di chuyển nhà từ thành phố này sang thành phố khác

Tuy nhiên vì chi phí chuyển nhà khá cao nên sự co giãn của cầu về số lợngnhà sẽ chậm hơn so với sự co giãn về chất lợng nhà Khi cầu về số lọng cũng

nh chất lợng giảm làm cho doanh thu giảm, khối lợng nhà cung cấp tối u vàlợi nhuận giảm.Chủ nhà sẽ có hớng giảm cung bằng cách đã nêu trên

Có rất nhiều nhân tố ảnh hởng đến cung cầu về nhà ở đô thị và sự ảnh hởngvới các mức độ khác nhau nh:

- Thu nhập trung bình làm tăng cầu nhà ở, nhng cầu về chất lợng nhà ở tăngnhanh do sự di chuyển nhà và chi phí nhà rất lớn

-Biến động dân số và mật độ dân số làm tăng hoặc giảm số lọng nhà ở -Tập quán sinh sống của dân c, đặc biệt là dân nhập c mang theo tập quáncủa mình

-ảnh hởng của khu vực lân cận: Chính là vấn đề ngoại ứng trong lĩnh vựcnhà ở

-Sự điều chỉnh quy hoạch của nhà nớc về đất đô thị và thay đổi chc năng đất

đô thị

1.4.Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở

1.4.1.Tiêu chuẩn kỹ thuật

-Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lợng xây dựng công trình và nhà ở đợcthể hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà (niên hạn sửdụng ngôi nhà ) và mức độ chịu lửa (độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà

đợc xác định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình) -Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lợng sử dụng của ngôi nhà đợc xác địnhtheo các yếu tố sau:

+Tiêu chuẩn diện tích, khối lợng và dây chuyền sử dụng các buồng phòng +Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiệnnghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thoát nớc

+ Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà, trang trí nội thất

Cụ thể:

Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cữa bằng gỗ tốt

Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cữa bằng vật liệu tốt

Bậc III: Cha đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng

Bậc IV: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng và cấp thấp

1.4.2.Phân loại nhà ở

Việc đánh giá phân loại nhà ở trong một nớc phải dựa vào các tiêu chuẩncủa nớc đó Liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở, ngời ta phânbiệt nhà ở theo: Vật liệu bền nh đá, bê tông, gỗ tốt Vật liệu ít bền nh tranh,tre, nứa, lá

Nhà ở còn đợc phân loại nh nhà kiên cố, bán kiên cố, hoặc nhà tạm theo vậtliệu xây và thời gian sử dụng nhà ở

Có nhiều phơng pháp khác nhau để tiến hành xác định chất lợng của nhà ở:

Đó là phơng pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật và phơng pháp thống kê kinhnghiệm

Phơng pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đây là phơng pháp xác định giá trịcòn lại của nhà ở căn cứ vào chất lợng của các kết cấu chính (móng, khung,cột, tờng, nền, sàn kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên ngôi nhà ở đó và tỷ lệ giátrị của các kết cấu chính so với tổng giá trị ngôi nhà

Phơng pháp thống kê kinh nghiệm: Xác định giá trị còn lại của ngôi nhà căn

cứ vào thực trạng của ngôi nhà, niên hạn sử dụng và thời gian sử dụng củangôi nhà đó

Nớc ta thờng sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở nh sau:

- Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng đợcphân loại theo 4 cấp, cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp thấp nhất.

Cấp nhà Chất lợng sử dụng Chất lợng xây dựng công trình

Độ bền vững Độ chịu lửaCấp I Bậc I:Chất lợng sử

dụng cao

BậcI:Niên hạn

sử dụng trên100năm

Bậc I hoặc II

Cấp II Bậc II:Chấtlợng sử

dụng khá

BậcII:Niênhạnsử dụng trên

50 năm

BậcIII

lợng sử dụng trungbình

Bậc III: Niênhạn sử dụngtrên 20 năm

Bậc IV

Cấp IV Bậc IV:Chất lợng

sử dụng thấp

Bậc IV :Niênhạn sử dụngtrên 20 năm

Bậc V

- Đối với nhà biệt thự

Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có sân vờn, hàng rào, xây bằng gạch ngóihay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mổi tầng

có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vờn (không kể phòng tiếpkhách hay phòng ăn riêng) Biệt thự phân ra bốn hạng:

Hạng 1: Biệt thự giáp tờng;

Hạng 2: Biệt thự song đôi;

Hạng 3: Biệt thự riêng biệt;

Hạng 4:Biệt thự sang trọng riêng biệt ;

Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sânvờn rông hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòngtắm rửa, vệ sinh ;

Hạng 1 có thể mổi tầng có một phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 cứ mổiphòng có 1 phòng tắm rửa vệ sinh riêng Giải pháp kiến trúc, mỹ thụât, cótrang trí, hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà chất lợng cao hoặc tợng đốicao Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: Khung cột bê tông hoặc tờng gạch chịulực, sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu chất lợng cao Mái bằng bê tông cốtthép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt, chống nóng

Ngoài các cách phân loại trên, nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau

- Hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng (K4);

Việc phân loại các điều kiện nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tính giá cho thuênhà ở cảu các tổ chức, cá nhân, đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụvới nhà nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở thuộc sởhữu của Nhà nớc

II.Đầu t xây dựng nhà ở và sự cần thiết của nó

2.1.Khái niệm về đầu t xây dựng nhà ở đô thị

* Khái niệm về đầu t: Đầu t theo nghĩa rộng nhất của nó, có thể hiểu nh mộtquá trình bỏ vốn (bao gồm cả tiền, nguồn lực và công nghệ) để đạt đợc mộtmục đích hay một tập hợp các mục đích nhất định nào đó Những loại mụctiêu này có thể là: Mục tiêu kinh tế chính trị, kinh tế, văn hoá,xẵ hội và cũng

có lúc là mục đích nhân đạo đơn thuần

* Khái niệm về đầu t phát triển: Là hình thức quan trọng và chủ yếu Ngời

có vốn đầu t (cá nhân, tập thể hay nhà nớc)gắn liền với hoạt động kinh tế của

đầu t Hoạt động đầu t trong trờng hợp này nhằm nâng cao năng lực của cáccơ sở sản xuất hiện có theo hớng số lợng và chất lợng và tạo ra các năng lựcsản xuất mới Đây là hình thức tái sản xuất mở rộng Và cũng là hình thức đầu

t quan trọng tạo ra nhiều việc làm mới, sản phẩm mới và thúc đẩy nền kinh tếphát triển

* Khái niệm đầu t xây dựng nhà ở: Là hoạt động đầu t phát triển bỏ vốn vàsức lao động, trí tuệ và công nghệ để tiến hành các hoạt động nh là xây dựngmới, sửa chửa cải tạo nhà cửa và các kết cấu hạ tầng nhằm tạo ra tài sản mớihoặc duy trì hoạt động của các ngôi nhà đang tồn tại cho mỗi cá nhân, mỗi hộgia đình, cho mỗi quốc gia, tạo ra tiềm lực kinh tế xã hội

2.2.Đặc điểm và nội dung của đầu t xây dựng nhà ở đô thị

2.2.1 Đặc điểm đầu t xây dựng nhà ở:

- Để thi công và hoàn thành một công trình phải trải qua nhiều giai đoạn do

đó quá trình này cần một số vốn lớn.Tức là giá trị của hoạt động đầu t vào nhà

là rất lớn

- Có những dự án nhỏ thì thời gian thực hiện ngắn có thể là một vài năm,ngoài ra có những dự án lớn tầm cỡ thì thời gian thực hiện phải kéo dài rất lâulên tới nhiều năm Lý do là ngoài những công việc chính ra còn phải thực hiệncác công việc khác mà mức độ phức tạp cũng không kém nó phải trải quanhiều công đoạn cụ thể nh: Giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thờng vàchuẩn bị đầu t

- Hoạt động đầu t xây dựng nhà ở khi thực hiện xong thì có thể thu hồi vốnngay đối với những ngôi nhà để bán nh khu chung c cao tầng, ngoài ra thì cónhiều dự án mà bắt buộc phải thu hồi vốn muộn nh xây dựng bán trả góp, trảchậm hoặc những công trình phúc lợi, công trình cho hộ có thu nhập thấp

- Quá trình thực hiện đầu t xây dựng nhà chịu ảnh hởng bởi các điều kiện về

địa hình, kinh tế, chính trị văn hoá xẵ hội

2.2.2 Nội dung của đầu t xây dựng nhà ở đô thị :

- Đầu t mới mở rộng việc cung cấp các loại nhà và công trình

- Đầu t thay thế các toà nhà hiện có khi mà các tuổi thọ của các công trìnhnày giảm sút một cách nghiêm trọng hoặc do một lý do nào đó

- Đầu t những dự án có quy mô lớn ví dụ nh các khu chung c chất lợng cao,khu đô thị mới đợc thành lập hay các khu nhà có chất lợng cao ở nớc ta thìcác dự án này đơc thực hiện rất nhiều trong quá trình phát triển đi lên, nó đợccoi là nhu cầu không giới hạn

- Đầu t sữa chữa bảo trì, khôi phục, cải tạo công trình hiện có khi cần thiếttại một thời điểm nào đó

2.3.Sự cần thiết phải đầu t xây dựng nhà ở đô thị

- Hiện nay thì các khu dân c đã trở nên quá đông với một mật độ dày đặc,diện tích nhà ở đầu ngời ngày càng ít đi, mọi ngời phải sống chật chội chenlấn Đầu t nhà ở giải quyết phần nào đợc nhu cầu ở tạm thời, cải thiện điềukiện ở cho ngời dân đô thị

- Đầu t xây dựng nhà ở đô thị nhằm thực hiện hoá chính sách hiện hoá chiếnlợc phát triển đô thị, đồng thời sẽ giảm đợc tình trạng xây dựng tràn lan tráiphép gây nên tình trạng lộn xộn mất mỹ quan đô thị nh hiện nay

- Đầu t xây dựng nhà ở đô thị nhằm tạo nên một khu đô thị mới hiện đại ,

đồng bộ về cơ sở hạ tầng có kiến trúc hài hoà thích hợp với lối sống côngnghiệp hiện đại, qua đó cũng nhằm bảo vệ những khu nhà cổ có giá trị vănhoá truyền thống

- Đầu t xây dựng nhà ở là một nghành quan trọng có nhiều đóng góp chongành kinh tế đô thị, nó không những tạo ra công ăn việc làm mà còn thúc đẩy

các nhành khác liên quan cùng phát triển nh sản xuất vật liệu xây dựng,vậntải, và các nhành dịch vụ khác

2.4.Các nhân tố ảnh h ởng đến đầu t xây dựng nhà ở đô thị

Cũng nh các hoạt động đầu t khác, đầu t xây dựng nhà ở cũng chịu tác độngcủa các yếu tố khác nh: Lãi suất, tỷ suất lợi nhuận bình quân, chu kỳ kinhdoanh, độ trễ thời gian

- Lãi suất: Là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay sự

suy giảm của đầu t Khi lãi suất giảm tức là giảm chi phí sử dụng vốn sẽkhuyến khích các nhà đầu t vay vốn từ các ngân hàng để tiến hành đầu t do cókích cầu đầu t Ngợc lại khi lãi suất tăng sẽ làm hạn chế khả năng vay vốn củanhà đầu t, từ đó làm giảm khả năng nhu cầu đầu t

- Tỹ suất lợi nhuận bình quân: Là một nhân tố khách quan vừa phản ánh

trong mỗi thời kỳ thì đầu t vào ngành nào là có lợi nhất, mặt khác nó cũng

điều tiết đầu t từ vùng này sang vùng khác Tỷ suất lợi nhuận bình quân củangành này cao hơn ngành khác tức là đầu t vào ngành đó cho lợi nhuận caohơn.Điều này kích thích các nhà đầu t rút vốn từ ngành khác để đầu t vàonghành đó

- Thời gian thu hồi vốn đầu t: Đây là một nhân tố quan trọng của hoạt động

đầu t.Tức là đầu t hôm nay thì trong một thời gian sau mới phát huy tác dụng,một thời gian sau thì mới có kết quả và thu hồi đợc vốn đầu t.Đây là một nhân

tố ảnh hởng quan trọng đến hiệu quả và đánh giá hiệu quả đầu t xây dựng nhàở

- Chu kỳ kinh doanh: Thể hiện dao động của nền kinh tế qua hai giai đoạn

đặc trng là đỉnh và đáy của chu kỳ Đỉnh của chu kỳ kinh doanh đợc xem nhthời kỳ khi nền kinh tế đang cực thịnh, phần lớn nhà đầu t đều bỏ vốn để đầu

t, nhu cầu của đầu t là rất lớn Khi nền kinh tế bớc vào thời kỳ suy thoái, hay

đáy của chu kỳ thì mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều bị trì trệ, các nhà

đầu t thận trọng bảo toàn vốn của mình, nhu cầu đầu t thấp

2.5.Những chủ thể tham gia đầu t xây dựng nhà ở tại đô thị

2.5.1.Khu vực nhà n ớc đầu t xây dựng nhà ở công cộng

Nhà ở khu vực công cộng đợc xem là mục tiêu của các chính sách về nhà ở,vì đây là khu vực mà chính phủ đầu t vốn xây dựng và có thể kiểm soát trựctiếp Đa số các nớc đang phát triển có một vài hình thức nhà ở công cộng mặc

dù dân c đợc sống trong nhà ở công cộng là rất nhỏ Tuy có sự khác nhau giữacác nớc, song có một điều đợc thừa nhận là nhà ở công cộng đợc sử dụng chủ

yếu cho các viên chức nhà nớc hơn là đáp ứng cho ngời nghèo và các tầng lớpkhác trong xẵ hội.

Nhà ở công cộng trong các nớc đang phát triển trong đó có Việt Nam thờng

đợc xác địnhlà loại hàng hoá đựợc bao cấp, với nguồn cung cấp rất có hạntrong khi nhu cầu lại rất lớn Những ngời sống trong các ngôi nhà này giành

đợc sự bao cấp hoàn toàn hoặc một phần của nhà nớc

Do tác động của các dự án về nhà ở của chính phủ nên đầu thập kỹ 70, nhữnghình thức can thiệp với mô hình đất xây dựng nhà ở đã có các dịch vụ tốithiểu Công việc nâng cấp, sữa chữa nhà ổ chuột đã đợc thực hiện tại các nớc

đang phát triển, nhờ có các tổ chức quốc tế và Ngân hàng thế giới cho vay đểxây dựng nhà ở

Trong giải pháp sử dụng đất xây dựng nhà ở tại các khu đô thị, chính quyềncác đô thị đã chuẩn bị những lô đất có các dịch vụ tối thiểu cho những hộ gia

đình có thu nhập thấp đợc xây dựng dần dần nhà ở của họ Cách giải quyếtnàycho phép mở rộng đối với tất cả các đô thị để giảm chi phí cho dân chúng ,góp phần vào việc ổn định xã hội ở đô thị một cách đáng kể.Vì vậy,vấn đề nhà

ở là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế đô thị chứ không phải

là một khía cạnh của phúc lợi xẵ hội

2.5.2.Khu vực t nhân đầu t xây dựng nhà ở

Nhà ở công cộng là một hệ thống công trình đợc xây dựng để cấp, cho thuê

và bán do chính chủ kiểm soát hoàn toàn Nhà nớc có trách nhiệm cấp vốnnhân sách cũng nh quy định khuôn khổ điều tiết đối với việc phát triển và xâydựng Trong trờng hợp khu vực t nhân, chính phủ có ít sự kiểm soát hơn, mặcdầu nhà nớc vẫn quản lý và điều tiết trong khuôn khổ pháp luật

Vấn đề quyết định đầu t (đầu t vào đâu,đầu t nh thế nào và cho loại hình nhà ởnào ) đợc thực hiện bỡi những lợi ích t nhân Sự quan tâm chủ yếu của chủ đầu

t đợc quyết định mức độ lợi nhuận thu đợc là bao nhiêu từ việc bỏ vốn vào đầu

t xây dựng nhà ở

Trong cơ chế đó, chức năng quản lý của nhà nớc là ban hành những quy địnhnhằm kiểm soát việc xây dựng nhà ở khu vực t nhân đợc thực hiện thông quamột hệ thống các văn bản pháp luật và các quy định dới luật Mọi yếu tố vềchi phí đầu t xây dựng các công trình đều đợc các doanh nghiệp t nhân tínhtoánvà đa vào giá thành xây dựng nhà ở

Mục đích đầu tiên của các doanh nghiệp là lợi nhuận nên họ cố gắng tiếnhànhtrong khuôn khổ của pháp luật và tận dụng mọi kẽ hở của pháp luật đểgiữ đúng những quy định trong quá trình kinh doanh nhà đất, đó là một

nghành kinh doanh sinh lợi đặc biệt Để đạt đợc mục tiêu lợi nhuận nó có thểtạo điều kiện cho sự tham nhũng của bộ máy quan liêu Đôi khi đối với cácchu doanh nghiệp xây dựng khu vực nhà ở t nhân họ quan niệm hối lộ cácquan chức nhà nớc có lợi hơn là tuân thủ theo đúng các quy định pháp luật Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt và thông thờng ngòi mua không thể nắmvững toàn bộ chất lợng ngôi nhà, vì vậy Nhà nớc cần ban hành các quy địnhbằng văn bản bảo vệ ngời tiêu dùng có đợc một số thông tin tối thiểu trongviệc mua nhà, tránh đợc những sai lầm có thể xảy ra và rằng buộc trách nhiệmcủa chủ công trình Mặt khác có các quy định cụ thể nh vậylà để hạ thấp giánhà ở thị trờng, hoặc mở rộng hơn quyền sở hửu nhà ở trong xã hội đô thị.

Điều này thể hiện trong chính sách cho vay, thế chấp bằng nhà ở của nhàmình, bằng cách đảm bảo một khoản vay nợ dài hạn từ các ngân hàng công và

t Tuy nhiên, việc mở rộng quyền sở hửu nhà ở thông qua các chính sách cầm

cố và chính sách thuế lại gây thiệt hại cho những ngời thuê nhà vốn là bộ phậndân nghèo ở thành thị Nhà nớc điều tiết ngành xây dựng nhà ở là khuyếnkhích sự phát triển cũa các thành phố, để có tiện nghi đầy đủ và môi trờngsống dễ chịu Chính quyền địa phơng các cấp đang nổ lực thực hiện khuyếnkhích xây dựng nhà ở tập trung với mật độ cao, lợi ích trớc mắt là không phải

đi làm việc, học tập xa, đồng thời để bù đắp cho sự phát triển tiếp theo của cácvùng ngoại ô có mật độ c trú thấp bất lợi về mặt sinh thái

Các thành phần kinh tế phi chính phủ (doanh nghiệp t nhân) xây dựng nhà ởvới mục đích kiếm lợi nhuận tối đa, điều đó có ý nghĩa quan trọng cho sự pháttriển về không gian và môi trờng của thành phố Nếu không có sự can thiệpcủa các chính sách thuế, các chủ doanh nghiệp này sẽ xây dựng những ngôinhà lới có chất lọng cao nhằm phục vụ cho tầng lớp ngời giàu có trong xă hội

và họ sẽ không xây dựng các ngôi nhà cho ngời mua và có thu nhập thấp vớimục đích có nhiều lợi nhuận hơn Họ làm nh vậy với một lý do quan trọng làchi phí đầu t vào nhà đất và cung cấp một kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên một

đơn vị diện tíchlà rất cao khi xây dựng các ngôi nhà có quy mô lớn

Ngày nay, tại các nớc đang phát triển, ngành kinh doanh bất động sản đangtrên đà phát triển Nhà ở đợc xây dựng ven thành phố theo thể loại thành phốvờn và dân chúng đô thị đi lại làm việc, học tập và sinh hoạt bằng các phơngtiện giao thông hiện đại nh ô tô, xe máy

Việc định c nh vậy tạo ra sự tách biệt về không gian và phân hoá xã hội rõrệt hơn giữa các tầng lớp xẵ hội khác nhau về thu nhập và mức sống, đồng thờiviệc đầu t cơ sở kết cấu hạ tầng điện, nớc, hơi đốt,v.v sẽ rất đắt và chiếm

dụng nhiều đất canh tác, nhng lại thích hợp với nhu cầu của một bộ phận giàu

có trong xã hội đô thị Do đáp ứng đợc các nhu cầu đa dạng trong xã hội màkhu vực t nhân (phi chính phủ ) xây dựng nhà ở để bán, cho thuê đạt đợc lợinhuận cao Vấn đề cơ bản để giải quyết nhà ở tại các đô thị là phải rằng buộctrách nhiệm của chủ đầu t hoặc giảm đến mức tối thiểu sự kiểm soát theo cácquy định của pháp luật thì mọi ngời sẽ có khả năng đạt đợc nhu cầu của mình

về nhà ở

Trong các nuớc đang phát triển, sự chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớpgiàu nghèo còn cao thì việc hy vọng của ngời dân vào thị trờng trong việcphân phối đất đai và nhà ở tại các đô thị là điều rất mong manh và sẽ dẫn đến

sự mất bình đẵng, không công bằng về vấn đề nhà ở nhất định xãy ra Do đó,vấn đề hoạch định các chính sách cho thích hợp với các đối tợng trong xẵ hội

đô thị để quản lý và điều tiết quá trình này cần phải đặt ở tầm quan trọng hơnnữa

2.6 Những yêu cầu cơ bản trong xây dựng nhà ở đô thị

Nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với cuộc sống của con ngời và nó gắn liềnvới tính dân tộc, hiện đại và theo thời gian Đối với đô thị, nhà ở còn phản ánhquy mô phát triển đô thị trên mọi lĩnh vực khi ta nhìn vào mức độ phát triểncủa nhà ở đô thị

Nhà ở đô thị gồm có nhà chung c, nhà ở xây dựng liền kề, nhà ở độc lập trêncác đờng phố, nhà biệt thự vờn và mỗi loại nhà đều có yêu cầu và kiến trúcthẩm mỹ khác nhau

Để có một cái nhà đẹp, một đờng phố có nhiều nhà đẹp, đợc xây dựng liền

kề nhau, tiện lợi cho ngời sử dụngvà phù hợp với hình khối kiến trúc đờng phốthì ngời thiết kế nhà phải suy nghĩ đắn đo để cho tác phẩm của mình khi xâydựng lên phải phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của một lô

đất, phải phù hợp với các công trình liền kề trên một đờng phố để mang đợctính hiện đại của một đô thị trong một thời đại khoa học công nghệ phát triểncao

Ngày nay, một vấn đề mà các nhà quy hoạch và các nhà quản lý đô thị cầnnhận rõ hơn đó là những tác phẩm kiến trúc về nhà ở hoặc một công trình dịch

vụ công cộng ở đô thị đều phải đợc tổ chức không gian và thẩm mỹ kiếntrúc phù hợp với các công trình xung quanh và phải đúng với quy hoạch

Việc phân lô cho mổi căn hộ phải cân nhắc kỹ trên một đờng phố để khi xâydựng, nó mang đợc tính hài hoà và hiện đại, muốn vậy việc xác định chỉ giới

đờng đỏ và chỉ giới xây dựng là một vấn đề rất quan trọng Từ đó tạo dáng

hình khối kiến trúc đờng phố sạch sẽ hài hoà, mang đợc tính thẩm mỹ, cònviệc xây thụt vào, trồi ra vỉa hè đều là việc làm không mang lại vẽ đẹp cho đ-ờng phố, mặt khác phải có những văn bản hớng dẫn cụ thể trong xây dựng vớicốt cao nhà bao nhiêu mà Nhà nớc phải quản lý, không chỉ tầng một mà cáctầng trên cũng phải quản lý có quy địng cụ thể.

Nhà nớc phải có hớng dẫn cụ thể và phải khống chế mô dun từng tầng, có nhvậy thành phố mới có vẻ đẹp trong trật tự Song muốn có một bộ mặt thànhphố đẹp cũng cần lu ý dến tính bền vững của ngôi nhà, vì vậy vấn đề quản lýphần nền móng cho mỗi ngôi nhà và từng công trình công cộng cần chú ý đểviệc xây dựng này đối với những thời gian khác nhau mà vẫn không gây rạnnứt công trình liền kề Đây là vấn đề mà các cơ quan xây dựng cần có nhữngvăn bản hớng dẫn cụ thể, đồng thời cùng với cơ quan quy hoạch xây dựng ở

đô thị tăng cờng kiểm soát để mỗi công trình trên mỗi đòng phố đảm bảo đợcyêu cầu kỹ thuật về mặt nền móng cũng nh các bộ phận tồn tại lâu dài nh bộphận bể phốt, đờng ống dẫn nớc sạch, thoát nớc bẩn và đờng cáp điện cũng cóphần văn bản hớng dẩn kèm theo sơ đồ thiết kế để cho cơ quan quản lý nhà ở

và công trình nắm đợc mọi liên hệ trong một ngôi nhà và các công trình kháctrên mỗi đờng phố

Ngời làm quản lý đô thị là ngời đại diện cho cả chính quyền và cho cả lĩnhvực chuyên môn, vì họ là những ngời hiểu biết về chuên môn trong nghànhxây dựng và nắm chắc tình hình ở địa phơng, họ có khả năng xem xét hồ sơxây dựng của các ngôi nhà và công trình công cộng có đủ các thủ tục về hồ sơtrong lĩnh vực xây dựng, nằm tiến hành xây dựng một ngôi nhà hoặc côngtrình Khi đã có đủ các cơ sở pháp lý mới cấp phép xây dựng, và khi xây dựngxong công trình phải đủ đảm bảo các yêu cầu trong giấy phép xây dựng mớicấp giấy phép hoàn công Nhng để tiến hành đợc công việc đó, nhà nớc cần cónhững văn bản dới luật một cách cụ thể hơn, giúp đợc nhà quản lý đô thị hoànthành đợc nhiệm vụ của mìnhlà hớng dẫn dân chúng làm đúng với quy hoạchchung và quy hoạch chi tiết để đô thị đẹp về mặt kiến trúc và hiện đại về phầnkết cấu hạ tầng kỹ thuật

III NGUồN VốN CHO ĐầU TƯ XÂY DựNG NHà ở

3.1.K hái niệm về vốn

*Vốn đợc hiểu theo nghĩa rộng là vốn của một quốc gia, vốn theo nghĩa hẹp

là vốn của cá nhân, của doanh nghiệp Hình thái biểu hiện của vốn bao gồmhình thái tiền tệ, hình thái phi vật chất dới dạng bằng phát minh sáng chế, kiểu

dáng mẫu mã, hình thái vật chất dói dạng hàng hoá, tất cả các dạng hình tháinày đều tham gia vào quà trình sản xuất.

Vốn phải gắn với chủ sở hữu Mổi một đồng vốn đều có chủ sở hữu nhất

định Tuỳ theo hình thức đầu t mà ngời sở hữu và ngời sử dụng vốn có thể

đồng nhất hay tách rời Song dù trờng hợp nào đi chăng nữa, ngời sở hữu vốnvẫn đợc u tiên đảm bảo quyền lợi và phải đợc tôn trọng quyền sỡ hữu vốn củamình Có thể nói đây là một nguyên tắc cực kỳ quan trọng trong việc huy

động vốn, quản lý và sử dụng vốn, nó cho phép huy động đợc vốn nhàn rỗitrong dân c vào sản xuất kinh doanh, đồng thời quản lý và sử dụng vốn có hiệuquả Nhận thức đợc đặc trng này sẽ giúp doanh nghiệp tìm ra mọi biện pháp

để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn

Những phân tích trên cho thấy; “Vốn là phạm trù kinh tế cơ bản Vốn sảnxuất kinh doanh của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền toàn bộ giá trị tài sản

đợc đầu t vào hoạt động sản xuất sản xuất kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi

và tích luỹ thành quỹ gọi là quỹ khấu hao tài sản cố định, nằm mục đích

để mua sắm, hiện đại hoá tài sản cố định của doanh nghiệp

 Phần còn lại của vốn cố định nằm trong giá trị còn lại của các tài sản cố

định mà doanh nghiệp đang sử dụng

Hai phần vốn trên sẽ tăng giảm tơng ứng cho đến khi tài sảncố định khấu haohết hay hết thời gian sử dụng thì cũng là lúc hoàn thành một vòng luânchuyển

3.2.1.2.Vốn lu động

- Vốn lu động của doanh nghiệp là số tiền ứng trớc về tài sản lu động nhằm

bảo đảm cho quá trình tái sản xuất của doanh nghiệp đợc tiến hành một cáchliên tục và thờng xuyên

- Vốn lu động của doanh nghiệp là bộ phận của vốn sản xuất đợc biểu hiện

bằng số tiền ứng trớc về tài sản lu động nhằm đảm bảo cho quá trình tái sảnxuất của donh nghiệp đợc tiến hành một cách thờng xuyên liên tục, nó đợc

chuyển toàn bộ, một lần vào giá trị sản phẩm và đợc thu hồi sau khi thu đợctiền bán sản phẩm.

Vốn lu động có vai trò lớn trong toàn bộ quá trình sản xuất Để tổ chứcquản lý vốn lu động chúng ta phải quản lý trên nhiều mặt các khâu từng thànhphần vốn lu động, thế nhng việc tập trung các biệ pháp vào quản lý những bộphận vốn lu động chiếm tỷ trọng lớn có ý nghĩa quyết định đến việc tăngnhanh vòng quay và tiết kiệm vốn

3.2.2.Theo góc độ nguồn hình thành

Căn cứ theo nguồn hình thành vốn của doanh nghiệp chia thành hai loại:

 Nguồn vốn chủ sở hữu: Gồm vốn chủ sở hửu đầu t, vốn tự bổ sung từ lợinhuận và các quỹ của doanh nghiệp, vốn tài trợ của nhà nớc (nếu có)

 Nguồn vốn vay: Là các khoản nợ phát sinh trong quá trình kinh doanh

mà doanh nghiệp có nhiệm vụ phải thanh toán cho các tác nhân kinh tếkhác nh ngân hàng, các tổ chức kinh tế, phải trả cho nhà nớc

3.2.3 Theo tính chất sở hữu

Căn cứ theo tính chất sở hữu có thể phân chia thành hai loại:

 Nguồn vốn sở hữu nhà nớc: Vốn ngân sách cấp và vốn tự bổ sung

 Nguồn vốn huy động: Vốn vay ngân hàng, vốn vay các đối tợng khác,vốn góp liên doanh, phát hành trái phiếu

3.3.Nguyên tắc chung về huy động vốn của các doanh nghiệp đầu t xây dựng nhà ở hiện nay

- Để xác định lợng vốn đầu t cần thiết, chủ đầu t sẽ tính đến tất cả các yếu

tố Tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng và tái định c, tổng dự toán cáccông trình và các chi phí khác có liên quan đến lập và thẩm định dự án, quản

lý dự án Trên cơ sở xác định lợng vốn đầu t cần thiết và tiến độ đảm bảo vốn,chủ đầu t sẽ tính toán tỷ trọng vốn huy động, vốn từ các nguồn cũng nh thời

điểm tơng ứng để giảm ứng đọng vốn và các rủi ro nếu có

- Đối với vốn ngân sách chủ đầu t có trách nhiệm lập dự án, thiết kế kỹthuật, tổng dự toán công trình sử dụng các nguồn nàt trình lên các cơ quanquản lý của Thành phố phê duyệt theo quy định

- Đối với nguồn vốn huy động từ sự đóng góp của cá nhân, cơ quan, đơn vị

có nhu cầu: Đợc thực hiện bằng các văn bản thoả thuận đóng góp vốn đầu txây dựng, bên góp vốn đợc nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở sau khi

đầu t xong hạ tầng kỹ thuật với dự án đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặcnhận nhà ở với dự án đầu t xây dựng nhà ở

- Đối với vốn vay: Đợc thực hiện bằng các hợp đồng theo pháp lệnh hợp

đồng kinh tế trong đó ghi số lãi suất và các cam kết hoàn vốn phần vốn vaydùng để đầu thạng mục công trình nào đó của dự án theo tiến độ xây dựngcông trình

- Đối với vốn doanh nghiệp: Có thể đợc sử dụng cho công tác đền bù giảiphóng mặt bằng, lập dự án, thiết kế trên cơ sở các văn bản đền bù đợc cấp cóthẩm quyền phê duyệt Nhiều trờng hợp nguồn vốn này có tỷ trọng nhỏ, chỉdùng cho lập dự án, thiết kế, tổng dự toán

CHƯƠNG Ii

Thực trạng hoạt động đầu t xây dựng nhà ở tại

Hà Nội của công ty T vấn-Đầu t xây dựng và phát

triển nhà Hà Nội trong thời gian qua.

I.GIớI THIệU KHáI QUáT Về CÔNG TY

- Thành lập doanh nghiệp:Quyết định số 945/QB-UB ngày 8 thang3 năm

1993 của UBND thành phố Hà Nội

Tên công ty: Công ty thiết kế xây dựng nhà

Tên viêt tắt của công ty: HACID

- Đổi tên doanh nghiệp và xác định nhiệm vụ: Quyết định số 9067/QB-UB

ngày31 tháng12 năm 2002 của UBND thành phố Hà Nội

Tên doanh nghiệp: Công ty T vấn- Đầu t xây dựng và Phát triển nhà HàNội

- Đăng ký kinh doanh và bổ sung kinh doanh:

Số 105956 do Trọng tài kinh tế và Sở Kế Hoạch- ĐầuT thành phố Hà Nộicấp

Bổ sung nhiệm vụ: Quyết định số5983/QB-UB ngày 8-10-2003 củaUBND TPHN

1.2.Đặc điểm hoạt động của công ty

*Chức năng, nhiệm vụ của công ty t vấn đầu t xây dựng và phát triển nhà

Hà Nội:

- Thiết kế kỹ thuật thi công xây dựng, thiết kế quy hoạch chi tiết xây dựng

khu đô thị, nông thôn quy hoạch phát triển vùng quy hoạch phát triển vùngquy hoạch hệ thống hạ tầng

- T vấn, dịch vụ thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, tổng dự toán

công trình

- Soạn thảo hồ sơ mời thầu giám sát và quản lý công trình thi công xây lắp.

Quản lý chi phí xây dựng và nghiệm thu công trình, cung cấp thông tin về vănbản quy phạm pháp luật về cơ chế chính sách đầu t và xây dựng

- Lập quản lý và thực hiện các dự án đầu t về phát triển nhà và khu đô thị

mới Đầu t xây dựng và kinh doanh phát triển nhà và khu đô thị mới

- Khảo sát đo đạc và khoan địa chất công trình, địa chất thủy văn, khảo sát

môi trờng sinh thái và các dự án đầu t và xử lý nền móng công trình

- T vấn, dịch vụ chuyển nhợng nhà đất công tác giải phóng mặt bằng, đền bù

khi thu hồi đất và các dịch vụ cho t vấn đầu t xây dựng

- Nghiên cứu và triển khai ứng dụng các đề tài khoa học trong lĩnh vực t

vấn đầu t và xây dựng Tổ chức đào tạo cung cấp nguồn nhân lực phục vụcông tác t vấn xây dựng.Tổ chức đào tạo, cung cấp nguồn nhân lực phục vụcông tác t vấn xây dựng

- Tổng thầu thiết kế, quản lý dự án đầu t và xây dựng các công trình dân

dụng công nghiệp và kỹ thuật hạ tầng Lập dự toán công trình công nghiệpdân dụng, kỹ thuật hạ tầng

- Đánh giá tác động môi truờng các công trình dân dụng công nghiệp, kiểm

định các công trình xây dựng, cấu kiện xây dựng, kết cấu công trình xây dựng,nền móng công trình, thiết bị lắp đặt tại tại các công trình xây dựng, thi côngcác công trình xây dựng, ứng dụng các đề tài nghiên cứu khoa học và côngnghệ kỹ thuật tiên tiến

- Thiết kế và thi công nội ngoại thất công trình Liên doanh liên kết với mọi

thành phần kinh tế trong và ngoài nớc để mở rộng phát triển sản xuất

1.3.Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý hoạt động kinh doanh tại công ty

Công ty đợc chuyển giao từ cơ quan chủ cũ là sở địa chính nhà đất về TổngCông Ty Đầu t và Phát triển nhà Hà Nội, các tổ chức đảng, Công Đoàn, đoànthanh niên đợc chuyển giao về trực thuộc Tổng Công ty: Đ/c giám đốc và 1phó giám đốc nghỉ hu, 02 đ/c phó giám đốc đợc điều đi nhận nhiệm vụ mới

Thực hiến sự chỉ đậo của Tổng công ty, từ việc chuyển hớng hoạt động sảnxuất kinh doanh, Công ty đã xây dựng Đề án kiện toàn nâng cao năng lực sảnxuất kinh doanh, trình Tổng Công ty phê duyệt và nhanh chóng triển khai thựchiện.Với sự thống nhất chỉ đạo, quyết tâm cao của lãnh đạo công ty, công ty

đã mạnh dạn đổi mới sắp xếp lại tổ chức, Công ty đợc bổ sung nhân lực mớigiữ trọng trách là giám đốc và các phó giám đốc công ty

Trên cơ sở tách phòng, thành lập mới, bổ sung tăng cờng cán bộ cho đếnnay Công ty đã có 5 phòng nghiệp vụ là: Phòng Hành chính Quản trị, phòngKhoa học kỹ thuật, phòng Tài chính kế toán Tổng hợp và Phòng Tổ chức lao

động tiền lơng, cơ bản đã hoàn thành công tác tổ chức cán bộ của các phòngnghiệp vụ

Công ty đã mạnh dạn sát nhập các đơn vị sản xuất kinh doanh nhỏ, lẻ hoạt

động phân tán, đồng thời xây dựng đề án lựa chọn nhân sự thành lập mới các

xí nghiệp Đến nay, công ty đã có 7 xí nghiệp trực thuộc trong đó có 4 xínghiệp T vấn thiết kế, 1xí nghiệp Khảo sát địa chất công trình, 1xí nghiệp tvấn chính sách nhà đất và Đầu t phát triển nhà, 1 xí nghiệp Kỹ thuật hạ tầng

và môi trờng, số lao động bình quân của các xí nghiệp từ 15 đến 20 ngời Với sự không ngừng đổi mới về tổ chức nâng cao năng lực sản xuất kinhdoanh, tháng 8/2002 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định số 3894/QĐ-

UB xếp hạng II cho công ty

Tháng 12/2002 UBND Thành phố Hà Nội đã ra quyết định đổi tên và bổsung nhiệm vụ, chức năng cho công ty: Công ty Thiết kế xây dựng nhà đợcmang tên mới là công ty Công ty T vấn-Đầu t xây dựng và Phát triển nhà HàNội với nhiều chức năng và nhiệm vụ mới song nhiệm vụ chính là chức năng

t vấn - đầu t

Bên cạnh sắp xếp tổ chức, lãnh đạo Công ty đã chỉ đạo các phòng, ban, xínghiệp trực thuộc xây dựng và ban hành các các quy chế quy định phục vụcông tác quản lý của Công ty nh: Quy chế khoán công tác thiết kế t vấn thiếtkế-giao hạch toán giá thành cho các đơn vị sản xuất, quy chế tuyển dụng lao

động, quy chế về quản lý và sử dụng xe ô tô, sử dụng điện thoại hầu hết cácphòng, ban, xí nghiệp và tính chủ động sáng tạo trong thực hiện nhiệm vụ củatừng cán bộ công nhân viên

Cùng với việc sắp xếp tổ chức Công ty đã tiến hành rà soát chấn chỉnh lạiviệc ký kết hợp đồng lao động theo đúng quy định nhà nớc đảm bảo quyền lợicủa ngời lao động Đến nay trừ những lao động đang thực hiện HĐLĐ thửviệc, các CBCNV của Công ty đều đợc tham gia BHXH, BHYT, việc làm đợc

đảm bảo, chế độ tiền lơng, tiền thởng, các chế độ phúc lợi khác đợc Công tyquan tâm, do vậy các CBCNV trong công ty yên tâm công tác, phấn khởi, tintởng vào sự đổi mới, phát triển của công ty

Công tác tuyển dụng lao động đợc chú trọng, công ty đã ban hành quy chếtuyển dụng lao động, tổ chức thi tuyển và tuyển dụng đợc một số lao động cókinh nghiệm, có trình độ tăng cờng cho các phòng, ban, xí nghiệp nâng số lao

động của công ty từ 62 lao động (năm 1999) lên140 lao động ( tính đến tháng9/2003) Trong đó lao động có trình độ từ đại học trở lên chiếm 81,4%, tuổi

đời bình quân là 34,5 tuổi Công ty đã sử dụng 2 đồng chí đi học lý luận chínhtrị cao cấp, gần100 cán bộ đi học tập nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp

vụ, ngoại ngữ tin học, nhièu đoàn cán bộ đi khảo sát ở nớc ngoài đã giúp đỡ

và giới thiệu đợc 2 đồng chí giữ cơng vị Phó giám đốc, bổ nhiệm lại 35 cán bộgiữ cơng vị Trởng, Phó các phòng ban, Giám đốc , Phó Giám đốc các xínghiệp và các phó ban quản lý dự án

Nhìn chung, việc củng cố sắp xếp tổ chức của Công ty đã đáp ứng đợc yêucầu của hoạt động sản xuất kinh doanh và đang từng bớc chuẩn hóa mô hìnhtheo sự chỉ đạo của Tổng Công ty

* Tổ chứcnhân sự quản lý của công ty:

- Ban giám đốc công ty gồm 1 giám đốc và 1 phó giám đốc giúp việc choGiám đốc

- Các đơn vị sản xuất kinh doanh:

Xí nghiệp t vấn thiết kế số 1,2,3,4

Xí nghiệp đo đạc khảo sát công trình

Xí nghiệp kỹ thuật hạ tầng và môi trờng

Xí nghiệp t vấn đầu t xây dựng số 1

Ngoài ra còn gồm các trung tâm nh:TTQuy hoạch kiến trúc, TT Kiểm địnhchất lợng xây dựng, phòng quản lý kinh tế , Ban quản lý dự án,TT KT

P.hành chính

quản trị

Xí nghiệp t vấn thiết kế số 4

Xí nghiệp t vấn thiết kế số 1

lý dự

án

p quản lý kinh tế

Tt kiểm định chất l ợng xây dựng

TT kiến trúc

đô thị

II ĐặC ĐIểM KINH Tế Xã HộI CủA THủ ĐÔ Hà NộI.

2.1.Vị trí địa lý

Hà Nội là thủ đô của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, nằm ởtrong giới hạn 200 25’-210 23’ Bắc và1050 44’-1060 02’ Đông.Phía Bắc giáptỉnh Bắc Thái, Tây Bắc giáp tỉnh Vĩnh Phú, Hà Bắc, Tây Nam giáp tỉnh HàTây, Đông Nam giáp tỉnh Hải Hng Sông Hồng chảy qua thành phố

Địa hình thành phố thấp dần theo hớng Bắc – Nam chia làm 3 vùng:

Vùng cao gồm huyện Sóc Sơn tiếp giáp với dãy núi Tam Đảo có độ cao trungbình 8-12m; Vùng giữa gồm các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm và nộithànhcó độ cao trung bình từ 5-14m vùng trũng là huyện Thanh Trì độ caotrung bình 3-4m

Diện tích tự nhiên: 920,57km2, chiếm 0,3% diện tích đất tự nhiên cả nớc,

đứng thứ 59/61 Trong đó nội thành diện tích khoảng 84,4 km2.

Năm 2000 dân số Hà Nội là 2,848 triệu ngời, mật độ trung bình là 2994ngời/

km2 Năm 2001, dân số Hà Nội là2,8418 triệu ngời, chiếm 3,61% của cả ớc.Thành thị là 1,6437 triệu ngời và nông thôn là 1,1981triệu ngời Nội thành

n-Hà Nội có diện tích khoảng 84,4km2, mật độ khoảng17,464 ngời /km2 Nơi cómật độ cao nhất là quận Hoàn Kiếm và thấp nhất là huyện Sóc Sơn

Hiện nay Hà Nội có12 đơn vị hành chính cấp huyện gồm 7 quận nội thành

là Ba Đình, Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trng, Thanh Xuân, CỗuGiấy và năm huyện ngoại thành là Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm,Thanh Trì

2.2.Đặc điểm về tình hình phát triển kinh tế

Hà Nội nằm trong khu vực kinh tế năng động nhất khu vực và thế giới.Những điều kiện thuận lợi này là cơ hội lớn để Hà Nội phát triển kinh tế củamình, trở thành một thủ đô truyền thống văn hoá, chính trị ổn định thu hútnhiều nguồn đầu t khắp nơi

Trong 15 năm trở lại đây, nền kinh tế Hà Nội không ngừng phát triển mạnh

mẽ, GDP của Hà Nội tăng bình quân khoảng 8,2% trong giai đoạn 1986 –

1991 Và tăng khoảng 12,58% trong giai đoạn 1991 – 1995, tăng 10,4%trong giai đoạn 1996 – 2000 GDP năm 2000 bằng 7,25%GDP của cả nớc,42%GDP của đồng bằng sông Hồng và 65%GDP của khu vực miền Bắc.GDP bình quân đầu ngời ở Hà Nội tăng từ 450 USD/ngời năm 1990 lên990USD/ngời năm 2000, gấp 2,1 lần so với bình quân cả nớc

2.3 Thực trạng nhà ở của Hà Nội hiện nay.

Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nớc, vào khoảng 12

quốc Với số dân là 2,8417 triệu ngời, bình quân mổi ngời sinh hoạt trên4,2m2 chỉ tiêu này quá thấp trong sinh hoạt của con ngời

Năm 1990 với mức là 4,6m2/ ngời, năm 1992 với mức là 4,5m2/ ngời, năm

2000 với mức 6,5m2/ ngời,trong thời kỳ 1996 – 2000 thành phố đã đầu t xâydựng mới 1.647.653 m2 đạt 109,8% kế hoạch đặt ra nhng so với nhu cầu hiệntại thì vẫn cha đáp ứng đợc nhu cầu cấp thiết

Nguồn sở địa chính nhà đất Hà Nội năm 2000

Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp nghiêm trọng do quỹ nhà cũ xây dựng từquá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng Thời tiết khí hậu nớc ta lai rất khắcnhiệt, ma ta, nắng nhiều, độ ẩm cao, bão lắm Hiện nay, nhà ở Hà Nội đã hhỏng nghiêm trong khoảng 300.000m2( chiêm 2,5% quỹ nhà ) không còn antoàn cho ngời ở, nhất là khi có gió bão, động đất đây là những nhà tầng chỉdựa vào nhau mà đứng ở các phố cổ nội thành hoặc những nhà mới xây dựngnhng bị lún, nứt nặng, có chỗ lún sâu tới hàng mét, nghiêng 15-20 độ ở cáckhu nhà cao tầng.Có những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bêntrong Tống số quỹ nhà cần dỡ bỏ lên tới 5% quỹ nhà ở Số nhà h hỏng nặngcần sửa chữa cải tạo chiếm 62% chỉ còn1/3 quỹ nhà là còn sử dụng tốt

Nh vậy có thể nhận định, thị trờng nhà ở Hà Nội đang tồn d một lợng cầu rấtlớn cha đợc thỏa mãn Đặc biệt là nhà cho ngời có thu nhập thấp, và trungbình Theo ớc tính của Sở nhà đất Hà Nội có tới 60-70% dân số Hà Nội hiệnkhông có khả năng tự lo cải thiện chổ ở cho mình Nhu cầu nhà ở vẫn nóngbỏng và bức xúc đối với ngời Hà Nội, song việc tăng quỹ nhà ở này khônghoàn toàn chỉ do nhu cầu ở thật sự mà còn vì mục đích kinh doanh Ngời ta ồ

ạt cải tạo nâng cấp nhà ở cũ để cho khách nớc ngoài thuê, làm văn phòng

xây dựng nhà ở mới đắt tiền, tiện nghi sang trọng để bán cho ngời giàu đếnnay đã ở mức bảo hoà Còn nhà ở của đại đa số các tầng lớp dân c còn lại cha

đợc cải thiện

III.THựC TRạNG HOạT ĐộNG ĐầU TƯ XâY DựNG NHà ở TạI

Hà Nội CủA CÔNG TY TƯ VấN ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI

3.1 Tình hình xây dựng nhà ở của công ty.

Từ khi Đảng và Nhà nớc bắt đầu thực hiện đờng lối đổi mới, chuyển từ nềnkinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng địnhhớng xã hội chủ nghĩa thì lĩnh vực nhà ở cũng đợc xã hội hoá Nhiều doanhnghiệp xây dựng còn đang phân vân cha đầu t vào phát triển nhà ở, và códoanh nghiệp chỉ quan tâm đến kinh doanh hạ tầng và vừa xây dựng nhà ởtầng thấp để bán vì các hoạt động này mang lại rất nhiều hiệu quả cho doanhnghiệp nh thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cao Còn Công ty T vấn đầu t xâydựng và Phát triển nhà ở Hà Nội đã kiên trì định hớng phát triển là đầu t pháttriển kinh doanh nhà ở và hạ tầng đô thị theo các dự án đồng bộ, đặc biệt làquan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho các cán bộ côngnhân viên chức nhà nớc, cho ngời lao động có thu nhập trung bình và thấp.Thực tế đã chứng minh định hớng đó của công ty là đúng đắn Những côngtrình của công ty đã nối tiếp nhau hình thành nh:

Dự án khu nhà ở B3B chung c cao tầng khu TĐC Nam Trung Yên, quy mô 13tầng vốn đầu t 36,855 tỷ đồng với diện tích sàn 11700m2 ; dự án khu nhà 6.8

NO chung c cao tầng tuyến đờng Láng Hạ - Thanh Xuân – Hà Nội, quy mô 9tầng 36 căn hộ vốn đầu t 47,754 tỷ, với diện tích sàn là15160m2;

dự án khu nhà A14 chung c cao tầng khu TĐC Nam Trung Yên, quy mô 13tầng,6 nhà ,650 căn hộ, với vốn đầu t là 134,245 tỷ, diện tích sàn là 51700m2;

dự án khu nhà 17 tầng Cầu Diễn, vốn đầu t là 47,131tỷ, diện tích sàn là16625m2; ngoài ra thi công ty còn tham gia thực hiện quy hoạch khu đô thimới nh: Khu TĐC Nam Trung Yên với tổng đầu t là 1264,3 tỷ đồng, quy mô

là 56,3 ha; dự án đầu t xây dựng nhà chung c Phờng Hồng Sơn – Thành PhốVinh – Nghệ An, vốn đầu t 90,832 tỷ đồng; Khu đô thị mới Sài Đồng quymô là 56 ha,vốn đầu t là 1000 tỷ đồng; Khu đô thị mới Quang Trung Vinh-Thành Phố Vinh – Nghệ An, quy mô 20 ha, vốn đầu t 850 tỷ đồng; Khu đôthị mới Cầu Bơu, quy mô 21 ha, vốn đầu t 600 tỷ đồng

Trong thêi gian qua ngoµi viÖc thùc hiÖn nh÷ng dù ¸n trªn c«ng ty cßntham gia thi c«ng x©y l¾p c¸c c«ng tr×nh d©n dông, c«ng nghiÖp, giao th«ng,c«ng tr×nh h¹ tÇng, ®iÖn níc cho c«ng tr×nh d©n dông c«ng nghiÖp

+Các dự án đầu t phát triển nhà đang thực hiện :

TT Tên dự án Tổng mức đầu t Giai đoạn đ.t (tỷ đồng )

1 Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm-HN (Giai đoạn I) 62 Xây dựng

2 Khu nhà ở tại xã Cổ Nhuế-Từ Liêm -HN 11,954 Xây dựng

3 Khu nhà ở tại xã Xuân Đỉnh -Từ Liêm -HN 69,199 Xây dựng

4 Khu nhà ở tại xã Mai Dịch -Từ Liêm -HN 17,44 Xây dựng

5 Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm -Hà Nội(Giai đoạnII)167 Xây dựng

6 Khu nhà ở tại xã Mỹ Đình-Từ Liêm-HN 27 Xây dựng

3.1.1 Tình hình huy động và sử dung vốn đầu t xây dựng nhà ở của công ty.

Do đặc điểm của từng dự án có quy mô, thời gian thực hiện khác nhau và

thời điểm khởi công xây dựng cũng khác nhau nên lợng vốn đầu t phân bố chocác năm không đều Nhìn chung từ những năm 1996 đến nay vốn đầu t thựchiện tăng giảm không đều, trong giai đoạn 1996 – 2004, nguồn này là298,58 tỷ VNĐ vốn của doanh nghiệp; 18,5252 tỷ VNĐ vốn ngân sách trả tr-ớc; 7,4184 tỷ VNĐ vốn nhận thầu xây lắp và 26,4629 tỷ VNĐ vốn vay u đãi Vốn đầu t của toàn công ty tăng cao đến năm 1999, sau đó giảm mạnh.Năm 1996 còn là 32,29%, đến năm 2002 là -32,31% Giá trị vốn đầu t năm

2003 đạt tốc độ tăng vốn cao nhất từ trớc đến nay là 87%, có thể giải thíchthực tế này là do đến năm 2000 Công ty đẩy mạnh đầu t dự án, vốn đầu t giảmnhẹ do Công ty chú ý đến công tác chuẩn bị đầu t mà cha bắt đầu vào thựchiện dự án

Loại trừ phần vốn do nhận thầu xây lắp, giá trị sản xuất kinh doanh tronglĩnh vực T vấn, thiết kế là lĩnh vực không đòi hỏi vốn đầu t, còn lại phần đầu t

- Vốn của Công ty: 29,1162 tỷ VNĐ

- Vốn huy động: 217,0496 tỷ VNĐ

- Vốn ngân sách: 18,5252 tỷ VNĐ

- Vốn vay: 26,4629 tỷ VNĐ

( Tổng hợp từ nguồn của Phòng Kế hoạch – Công ty t vấn đầu t xây dựng

và phát triển nhà Hà Nội )

Vốn đầu t do công ty thực hiện 100% vốn trong nớc, các dự án không huy

động vốn từ nớc ngoài kể cả ODA Công ty chỉ tiến hành đầu t dự án nhà ở làchủ yếu Loại hình đầu t này chỉ huy động vốn từ khách hàng lên đến 82%tổng vốn đầu t

Bảng 2: Cơ cấu vốn đầu t của công tygiai đoạn 1996-2004

Đơn vị: Tỷ đồng

doanhnghiệp

Vốnhuy

động

Vốnngânsách

Vốnvay u

đãi

Vốnthầu XL

Trong tổng giá trị sản xuất kinh doanh của Công ty hàng năm thì lợng vốn

đầu t thực hiện dự án thờng chiếm trên 60% tổng giá trị sản xuất kinh doanh

Từ năm 1996 đến năm 2004 tổng giá trị sản xuất kinh doanh của Công ty

dự kiến là 371,948 tỷ VNĐ, trong đó đầu t dự án là 266,395tỷ VNĐ chiếm71,621%

Bảng3: Tỷ trọng vốn đầu t dự án của Công ty thời kỳ 1996 – 2004.