NGHIÊN cứu các NHÂN tố ẢNH HƯỞNG tới HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH của các CÔNG TY NGÀNH bất ĐỘNG sản NIÊM yết TRÊN sàn GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCMKHOA NGÂN HÀNG ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC CÔNG TY NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

KHOA NGÂN HÀNG

ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC CÔNG TY NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SÀN GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TP.Hồ Chí Minh, tháng 06/2020

TIỂU LUẬN MÔN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH LƯỢNG

TRÊN THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH CHUYÊN NGÀNH THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN

NHÓM SINH VIÊN THỰC HIỆN:

Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế càng ngày rộng mở hiện nay vấn đề chủđộng chọn lựa một cách tài trợ hợp lý giữa vốn chủ sở hữu và vốn vay nhằmmục tiêu “tối đa hóa giá trị doanh nghiệp” càng trở nên cấp thiết Đồng thời vớivấn đề đó, thì việc tìm ra những “nhân tố” ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt độngkinh doanh của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên sàn giao dịchchứng khoán Thành Phố Hồ Chí Minh cũng là một vấn đề rất được quan tâm.Mỗi ngành đều có những đặc thù riêng, ngành bất động sản cũng vậy Vì vậy,nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động kinh doanh của cáccông ty ngành bất động sản rất đáng quan tâm Thị trường Bất động sản ViệtNam đã có những bước phát triển đáng kể Tuy nhiên, sự phát triển của thịtrường này còn nhiều bất cập và khó khăn, đặt biệt là nhu cầu về vốn Với đặcthù là một ngành đòi hỏi vốn lớn và phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn vay, trongkhi “tín dụng” thì ngày càng bị thắt chặt hơn, mặt bằng chung lãi suất cho vay lạicao, các công ty cổ phần ngành Bất động sản cần tìm ra một cấu trúc vốn saocho nâng cao được lợi nhuận và gia tăng giá trị của doanh nghiệp.

Để tồn tại và phát triển mạnh mẽ hơn nữa, doanh nghiệp luôn phải nâng caohiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của mình Đây chính là mối quan hệ sosánh giữa kết quả đạt được trong quá trình sản xuất kinh doanh với chi phí bỏ ra

để đạt được mục tiêu đó Các đại lượng này chịu tác động bởi nhiều nhân tốkhác nhau với nhiều mức độ khác nhau, vì thế nó ảnh hưởng tới hiệu quả hoạtđộng kinh doanh của doanh nghiệp

Các công ty ngành bất động sản tại Việt Nam nói chung và các công ty ở TPHCM nói riêng đang có nhiều ưu thế và tiềm năng phát triển Tuy nhiên, sự pháttriển của ngành này đang chịu tác động bởi nhiều các nhân tố và sức ép cạnhtranh với các nước trên thế giới

MỤC LỤC

ĐỀ TÀI: 1

TÓM TẮT ĐỀ TÀI 2

MỤC LỤC 3

I GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 3

1 Lý do chọn đề tài 3

2 Mục tiêu nghiên cứu 4

2.1 Mục tiêu tổng hợp 4

2.2 Mục tiêu chi tiết 4

3 Nội dung nghiên cứu 4

3.1 Đối tượng nghiên cứu 4

3.2 Phạm vi nghiên cứu 4

4 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Kết cấu đề tài: 5

II Tổng quan nghiên cứu ở Việt Nam: 5

III Phương pháp nghiên cứu 6

1 Mô tả dữ liệu 6

2 Mô hình hồi quy và mô tả các biến: 7

2.1 Mô hình hồi quy 7

2.2 Đo lường các biến 7

2.3 Phương pháp ước lượng và các kiểm định thực hiện 8

IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 9

1 Kết quả nghiên cứu ban đầu chưa qua kiểm định: 9

2 Kiểm định hệ số tương quan: 9

3 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến 10

4 Kiểm định phương sai thay đổi 11

5 Kết quả hồi quy 12

V Kết luận và một số kiến nghị: 14

1 Kết quả nghiên cứu: 14

2 Một số hạn chế của đề tài nghiên cứu: 14

I GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

1 Lý do chọn đề tài

Việt Nam gia nhập kinh tế quốc tế ngày càng rộng rãi, các doanh nghiệp (DN)càng mở rộng đầu tư để đáp ứng nhu cầu hội nhập và cạnh tranh “Yêu cầu vốncũng ngày càng nhiều và nguồn vốn được huy động chủ yếu thông qua các kênhngân hàng thương mại và thị trường chứng khoán (TTCK).” Trong bối cảnh đạidịch covid-19 đang diễn ra, rất nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sảnđang gặp rất nhiều khó khăn có nguy cơ phá sản nên cần có các giải pháp giúpcác doanh nghiệp đưa ra những mô hình kiểm chứng hiệu quả hoạt động, thoátkhỏi khủng hoảng và tăng sức cạnh tranh trong tương lai

“Chất lượng lợi nhuận (CLLN) của DN thông qua các báo cáo tài chính(BCTC) có thể bị thay đổi cho phù hợp với mục đích của các nhà quản trị haycủa một nhóm cổ đông lớn.” Khi đó, bị ảnh hưởng nhiều nhất là các nhà đầu tưnhỏ lẻ, các DN… có liên quan đến hoạt động chung của thị trường “Nghiên cứunày thực hiện nhằm tìm ra các nhân tố tác động đến chất lượng chỉ tiêu lợinhuận công bố trên BCTC của các DN niêm yết (DNNY) trên Sở Giao dịchchứng khoán TP Hồ Chí Minh (HOSE).”

Xuất phát từ tầm quan trọng cũng như sự cần thiết phải tìm hiểu các nhân tốảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động nhằm mục đích giúp các công ty ngành bất

động sản nâng cao năng lực cạnh tranh, chúng tôi đã lựa chọn đề tài “Nghiên

cứu các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động kinh doanh của các công tyngành bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Thành Phố Hồ Chí

Minh” để nghiên cứu.

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng hợp

Bài nghiên cứu nhằm nhận biết và đánh giá các nhân tố tác động đến hoạtđộng kinh doanh của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên sàn giao dịchchứng khoán TP Hồ Chí Minh và giúp cho các công ty ngành bất động sản vượtqua được giai đoạn khó khăn sau đại dịch covid-19 và đưa ra được những chiếnlược phát triển lâu dài

2.2 Mục tiêu chi tiết

Bài nghiên cứu nhằm giúp các doanh nghiệp đánh giá được những yếu tốtác động tích cực và tiêu cực lên lợi nhuận của doanh nghiệp để từ đó đưa ranhững sự điều chỉnh về các chỉ số tài chính trong doanh nghiệp nhằm phát huytối đa khả năng của doanh nghiệp cũng như phát triển, mở rộng sản xuất kinhdoanh

Mục tiêu thứ 2 bài nghiên cứu hướng tới là nhằm giúp các nhà đầu tưchứng khoán trên thị trường chứng khoán Việt Nam có thể đưa ra các đánh giá

về tiềm năng, sự phát triển trong tương lai của các doanh nghiệp trong ngànhbất động sản đang được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Thành phố HồChí Minh để từ đó có những chiến lược lựa chọn danh mục đầu tư hiệu quảnhất

Đánh giá được những tác động của một số chỉ số tài chính đến tỷ suất sinh lờitrên tài sản (ROA) của công ty trong các doanh nghiệp ngành bất động sản

3 Nội dung nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Mối quan hệ giữa các chỉ số như quy mô, tốc độ tăng trưởng, vòng quaykhoản phải thu, đầu tư tài sản cố định, cơ cấu vốn với chỉ số ROA

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về thời gian: Từ quý I năm 2015 đến quý IV năm 2019

Phạm vi về không gian: 820 quan sát của 41 công ty ngành bất động sản

đã niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Thành Phố Hồ Chí Minh từ trướcthời điểm quý I năm 2015

4 Phương pháp nghiên cứu

Bài nghiên cứu sử dụng dữ liệu bảng được thu thập từ Báo cáo tài chínhhằng quý của 41 công ty ngành bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứngkhoán Thành Phố Hồ Chí Minh, giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2019

Để đưa ra mô hình hồi quy phù hợp, nhóm sử dụng mô hình hồi quy đa biếnđược xây dựng bằng phương pháp ước lượng bình quân bé nhất (OLS)

II Tổng quan nghiên cứu ở Việt Nam:

Hiện nay, ở Việt Nam đã có rất nhiều bài nghiên cứu liên quan đến bấtđộng sản niêm yết tại các Sở giao dịch chứng khoán khác nhau Sau đây là một

số bài nghiên cứu mà tác giải sử dụng để tài làm cơ sở cho đề tài nghiên cứucủa nhóm

Kim Thư (2012) đã sử dụng phương pháp BACKWARD để “phân tích cácnhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn của các công ty cổ phần ngành bất độngsản niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Tp Hồ Chí Minh” Tác giả đã sửdụng phần mêm SPSS16.0 cùng với 13 công ty bất động sản niêm yếu trên Sởgiao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh trong 5 năm (2007, 2008, 2009,

2010 và 2011) cho ra được kết quả bốn nhân tố (quy mô doanh nghiệp , hiệuquả hoạt động kinh doanh, sự tăng trưởng của doanh nghiệp và đặc điểm riêngcủa tài sản doanh nghiệp) có một vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng cấutrúc vốn của công ty cổ phần ngành bất động sản , đồng thời đây là cũng cơ sở

trong việc hoạch định chính sách một cách hợp lý giúp công ty nâng cao hiệuquả kinh doanh một cách tích cực nhất.

Năm 2014, Minh Nhựt và Phương Thảo đã sử dụng dữ liệu của 58 công tybất động sản được niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE từ bảng báo cáo tàichính trong 3 năm (2010, 2011, 2012) Bằng phương pháp ước lượng theophương pháp bình quân bé nhất trong mô hình hồi quy, các nhân tố: tỷ lệ vốnvay/ tổng nợ; tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản; tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổphần; tỷ lệ chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp/tổng chi phí hoạtđộng , thời gian hoạt động của doanh nghiệp – là các nhân tố ảnh đến đến hiệuquả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản Đồng thời, dựa kết quảnghiên cứu tác giả đã đưa ra một số giải pháp để giúp các doanh nghiệp vẫn cóthể nâng cao hiệu quả kinh doanh của mình trong giai đoạn khó khăn

Tùng (2015) đã nghiên cứu các nhân tố tác động đến hiệu quả tài chínhcủa các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán ViệtNam trong giai đoạn 2010 -2014 Các dữ liệu trong báo cáo được thu thập 54công ty từ báo cáo tài chính cùng với 5 phương pháp xử lý số liệu (thống kê mô

tả, kiểm định đa cộng tuyến, định tự tương quan, phân tích tương quan Pearson,hồi quy tuyến tính) bài nghiên đã cho ra được nhận định các công ty bất độngsản chưa thực sự đạt được kết quả tài chính tốt Đồng thời, tác giả đã đưa rađược 9 nhân tố tác động đến hiệu quả tài chính của các công ty cổ phần ngànhbất động sản gồm 6 nhân tố tác động cùng chiều: khả năng thanh toán nhanh(QR), khả năng thanh toán dài hạn (LONGR), quy mô công ty (SIZE), hình thưc

sở hữu doanh nghiệp (STATE), thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE),tăng trưởng GDP (GROWTH) và 3 nhân tố tác động ngược chiều: cấu trúc tàisản (AS), chu kỳ kinh doanh (BS) và khả năng thanh toán tổng quát (H)

Văn Thép và Quang Dũng (2017) đã sử dụng mô hình các ảnh hưởng ngẫunhiên (REM) cùng với số liệu của 35 doanh nghiệp từ 2011 – 2015 đã cho ra kếtquả: tỷ số sinh lời (ROA) và số vòng quay tài sản (SOA) có tác động cùng chiềutới khả năng trả nợ và ngược lại, tỷ số sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE); tỷ số nợtrên tài sản (DOA); lạm phát (CPI) có tác động ngược chiều tới khả năng trả nợ.

III Phương pháp nghiên cứu

1 Mô tả dữ liệu

Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp

a Quy mô doanh nghiệp

- Quy mô doanh nghiệp có thể đo lường bằng tổng tài sản của doanh nghiệp tại một thời điểm xác định Theo kết quả nghiên cứu của John Rand và Finn Tar (2002),Baard, V.C và Van den Berg, A (2004), Zeitun và Tian (2007) thì quy mô của doanh nghiệp có tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh

b Tốc độ tăng trưởng

- Tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp thể hiện tốc độ tăng trưởng doanh thu của doanh nghiệp đó, từ đó tạo tiền đề cho việc tích lũy tài sản, nguồn vốn, tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh Theo nghiên cứu của Zeitun và Tian (2007), tốc độ tăng trưởng có tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh

doanh của doanh nghiệp

c Quản trị nợ phải thu khách hàng

- Quản trị nợ phải thu khách hàng được đo lường bằng chỉ tiêu số vòng quay nợ, thể hiện khả năng quản lý nợ của doanh nghiệp và thời gian thu hồi các khoản nợ Nghiên cứu của Marian Siminica, Daniel

Circiumaru, Dalia Simion (2011) cho thấy khả năng quản trị nợ phải thu khách hàng có ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả HĐKD của doanh nghiệp

d Đầu tư tài sản cố định

- Tài sản cố định là những tư liệu sản xuất kinh doanh có giá trị lớn mang lại lợi ích lâu dài cho doanh nghiệp tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đó Theo các kết quả nghiên cứu thực nghiệm của Zeitun và Tian (2007), Onaolapo và Kajola

(2010), Marian Siminica, Daniel Circiumaru, Dalia Simion (2011); Fozia Memon, Niaz Ahmed

Bhutto và Ghulam Abbas (2012) cho thấy tỷ trọng tài sản cố định có tácđộng tiêu cực đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

e Cơ cấu vốn

- Cơ cấu vốn của doanh nghiệp thể hiện khả năng sử dụng nguồn vốn

và đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp, mỗi ngành, mỗi doanh nghiệp

sẽ có cơ cấu vốn khác nhau tùy theo mục tiêu mà nhà quản trị hướng tới theo nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới như nghiên cứu củaZeitun và Tian (2007), Onaolapo và Kajola (2010), Fozia Memon (2012)

có thể thấy được việc lựa chọn và sử dụng nguồn vốn như thế nào sẽ

có tác động đến hiệu quả hoạt động SXKD của doanh nghiệp

Từ những cơ sở trên nhóm tác giả thực hiện thu thập dữ liệu và thiết lập mô hình nghiên cứu

Dựa vào số liệu từ báo cáo tài chính đã được kiểm toán của các doanh nghiệpngành bất động sản được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán tp hcm đượccông bố hang quý, nhóm đã thu thập số liệu về tình hình hoạt động sản xuất kinhdoanh của 44 công ty trong 20 quý liên tiếp từ quý 1 năm 2015 đến quý 4 năm

2019 trên trang web cafef.vn Đây là địa chỉ uy tín tổng hợp báo cáo tài chínhcủa hầu hết các công ty đang được niêm yết tại các sàn chứng khoán Việt Nămtheo từng quý được rất nhiều nhà đầu tư, môi giới, kỹ thuật viên sử dụng để thuthập dữ liệu để từ đó phân tích, đầu tư

Sau khi thu thập dữ liệu sơ bộ ban đầu, nhóm tiến hành lược bỏ các công tykhông đủ dữ liệu trong 5 năm để đưa ra một bảng dữ liệu đầy đủ hơn với 41công ty được dữ lại Các dữ liệu này sau đó được tính toán để đưa ra các chỉ sốtheo công thức sẽ được trình bày trong phần tiếp theo

Dữ liệu sau khi thu thập đc trình bày tổng quát trong bảng sau:

Bảng 1: Tổng quan dữ liệu thu thập:

2 Mô hình hồi quy và mô tả các biến:

2.1 Mô hình hồi quy

Theo các nghiên cứu trước đây về các yếu tố tác động đến tỷ suất sinh lợicủa tài sản thì các môi liên hệ này có thể được biểu diễn dưới dạng mô hình hồiquy như sau:

ROA=β0+β1LnSize+β2LnTC +β3growth+ β4DE+β5TANG

Trong đó: LnSize, LnTC lần lượt là logarit của biến Size và biến TC

2.2 Đo lường các biến

2.2.1 Biến phụ thuộc:

o ROA: tỷ suất sinh lợi của tài sản được tính bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế

chia cho tổng tài sản

ROA= Lợi nhuận sauthuế tổng tài sản

2.2.2 Biến độc lập

Bảng 2 các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp

Biến Nghiên cứu cơ sở Công thức tính Giả thuyết đặt ra Ký hiệu

1 Quy mô Zeitun và Tian(2007) Tổng tài sản + SIZE

2 Tốc độ tăng

trưởng

Zeitun và Tian(2007)

Nợ phảitrả tổngtài sản∗100 % +/- DE

2.3 Phương pháp ước lượng và các kiểm định thực hiện.

Mô hình hồi quy đa biến được ước lượng theo phương pháp bình phương

nhỏ nhất OLS Đây là phương pháp đơn giản có thể thực hiện với dạng dữ liệu

hỗn hợp để cho ra mô hình hồi quy tương đối chính xác Tuy nhiên phương

pháp này vẫn tồn tại một vài vấn đề nếu kích thước mẫu không đủ lớn sẽ cho ra

mô hình với độ chính khác không cao ngoài ra các hệ số β cũng phụ thuộc vào

tương quan giữa các biến trong mô hình Không những vậy, trong dữ liệu thu

thập nếu có nhiều dữ liệu đột biến gây nhiều cũng ảnh hưởng tới sai số trong

các hệ số Vì vậy để xử lý vấn đề này, các biến không tuân theo phân phối

chuẩn như Size hay TC sẽ được tính bằng cách lấy logarit của chúng

Sau khi thu thập dữ liệu và xây dựng mô hình dựa trên phần mềm stata,nhóm tiến hành thực hiện kiểm định T-student với các hệ số β1, β2,β3,β4, β5 để

kiểm tra ý nghĩa thống kê của chúng nhằm khắc phục những hạn chế của mô

hình

Kiểm định đa cộng tuyến tính bằng hệ số phóng đại phương sai (VIF) đểkiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến tính giữa các biến độc lập

Kiểm định phương sai đồng nhất bằng Breusch-Pagan

IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

1 Kết quả nghiên cứu ban đầu chưa qua kiểm định:

Bảng 3 Kết quả kiểm định giả thuyết của OLS

ROA Hệ số hồi quy Sai số chuẩn t-statistic p-value với độ tin cậy 95% Khoảng tin cậy

GROWTH 0.0000251 0.0000388 0.65 0.519 -0.0000511 0.0001013 TANG -0.0557342 0.0073752 -7.56 0.000 -0.0702108 -0.0412576

DE -0.023148 0.0046463 -4.98 0.000 -0.0322682 -0.0140279 LnSIZE 0.0005256 0.0005741 0.92 0.360 -0.0006013 0.0016525 LnTC -0.0042166 0.0005676 -7.43 0.000 -0.0053308 -0.0031024 _Cons 0.0385441 0.0168692 2.28 0.023 0.0054319 0.0716562

Number of obs = 820 F(5, 814) = 22.56 Prob > F = 0.0000 R-squared = 0.1217 Adj R-squared = 0.1163 Root MSE = 0.02176

Total 438877292 819 00053587