PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Giảng viên: ThS. VÕ CÔNG NHỊ

GIỚI THIỆU MÔN HỌC• Thời lượng: 45 tiết 9 buổi chính quy hoặc 16 tiết 4 buổi áp dụng cho các lớp TX- VHVL • Điều kiện tiên quyết: SV phải học xong các môn Luật Hiến pháp, Luật hành ch

PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

Giảng viên: ThS VÕ CÔNG NHỊ Khoa Luật

Trường ĐH Mở Tp Hồ Chí Minh Email: nhi.vc@ou.edu.vn

Phone: 0913.923.778

GIỚI THIỆU MÔN HỌC

• Thời lượng: 45 tiết (9 buổi) chính quy hoặc 16 tiết (4 buổi)

áp dụng cho các lớp TX- VHVL

• Điều kiện tiên quyết: SV phải học xong các môn Luật Hiến

pháp, Luật hành chính, Luật dân sự

• Mục tiêu môn học:

Môn học Luật đất đai trang bị cho SV:

– Kiến thức cơ bản về ngành Luật đất đai (LĐĐ)

– Kỹ năng đọc, hiểu, kỹ năng nghiên cứu, phân tích, đánh giá các quy định của LĐĐ

– Kỹ năng vận dụng các quy định của LĐĐ trong thực tiễn làm việc tại cơ quan NN hoặc các tổ chức kinh tế hoặc bảo vệ chính bản thân mình trong các giao dịch liên quan đến đất đai

TÀI LIỆU HỌC TẬP

Tài liệu bắt buộc:

+ Giáo trình Luật đất đai của của trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh;

+ Luật đất đai 2013; Luật đất đai 2003 (tham khảo) và các văn bản hướng dẫn thi hành

+ Các văn bản quy phạm pháp luật của các địa phương về đất đai như quy định về trình tự, thủ tục giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai, qui định giá đất, quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa…

Tài liệu tham khảo:

Sinh viên tự tìm hiểu và sử dụng các tài liệu liên quan đến môn học.

NỘI DUNG MÔN HỌC

• Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI

• Chương 2: QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

• Chương 3: CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VÀ TÀI

CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

• Chương 4: ĐIỀU PHỐI ĐẤT ĐAI

• Chương 5 : CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG CỦA MỖI LOẠI ĐẤT

• Chương 6: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG

ĐẤT

• Chương 7: THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC ĐẤT

ĐAI

• Chương 8: VÀ CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC THI CÁC

QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

Chương 1: Khái quát chung về LĐĐ

I CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI

1 Khái niệm

Là toàn bộ các yếu tố pháp lý chi phối các quan hệ phát sinh trong việc xác lập và vận động của quan hệ sở hữu đất đai.

Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều công nhận hình thức đa sở hữu về đất đai Chỉ còn một số nước áp dụng hình thức sở hữu đơn nhất về đất đai như Anh, Canada, New Zealand, Australia, Việt Nam.

Trong mọi trường hợp, Nhà nước (NN) luôn đóng vai trò quan trọng trong quan hệ ĐĐ

Chế độ SHĐĐ luôn bị chi phối bởi các yếu tố sau đây:

3.1 Trong thời kỳ phong kiến

Phần lớn đất đai thuộc sở hữu của NN (Vua), một

ít thuộc sở hữu của tịch điền, danh điền nhưng thực chất đều thuộc quyền tối cao của Vua Vua giữ vai trò đặc biệt trong QHSHĐĐ Chế độ SHĐĐ mang nặng tính chính trị.

3 Quá trình hình thành và phát triển của chế

độ SHĐĐ tại Việt Nam

Miền Bắc và Miền Trung không có sự thay đổi lớn trong QHSHĐĐ Miền Nam chịu tác động của quan hệ sản xuất TBCN, bóc lột nên chế độ SHĐĐ có sự thay đổi theo hướng hình thức SH tư nhân ngày càng phát triển.

3.2 Thời kỳ Pháp thuộc

Tại Miền Nam:

Dưới ách đô hộ của Mỹ, chế độ SHĐĐ phát triển mạnh theo hướng tư nhân sở hữu ĐĐ thông qua các chính sách cải cách điền địa ban hành ngày 22/10/1955 và Luật Người cày có ruộng ban hành ngày 26/3/1970.

3.3 Thời kỳ trước 1975

Chính quyền cách mạng đã tiến hành nhiều cuộc cải cách ruộng đất, hình thức SHTN về ruộng đất phát triển Tuy nhiên, đến những năm 1958 thì hình thức sở hữu tập thể phát triển do sự tác động của chính sách kinh tế tập thể (Hợp tác xã)

Tại miền Bắc:

Mô hình SHĐĐ ở miền Bắc áp dụng rập khuôn ở Miền Nam Thông qua hàng loạt các cuộc cải tạo ruộng đất, cải tạo công thương nghiệp, toàn bộ đất đai được đưa vào hợp tác xã với hình thức sở hữu tập thể bất chấp sự phán kháng quyết liệt của một bộ phận không nhỏ người dân.

Như vậy cho đến trước thời điểm 1980 thì chế độ SHĐĐ chưa được quy định trong Hiến pháp.

3.4 Thời kỳ sau 30/4/1975

Luật đất đai năm 1987, 1993, 2003 và 2013

• Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998; Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001.

• Luật đất đai năm 2003, Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi bổ

sung điều 126 Luật nhà ở và điều 121 Luật đất đai.

• Ngày 29/11/2013 Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 2013

Thảo luận

* Đất đai luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối với mỗi Nhà nước nhưng tại sao mãi đến Hiến pháp năm 1980 chúng ta mới qui định

rõ chế độ sở hữu về đất đai?

4 Những đặc trưng cơ bản của chế độ SHĐĐ tại Việt Nam

4.1 Cơ chế đại diện trong chế độ SHTD (sở hữu toàn dân) về đất đai

4.2 Đất đai không phải là đối tượng trong quan hệ dịch chuyển quyền sở hữu

4.3 Không có sự thống nhất chế độ pháp lý giữa SHĐĐ và tài sản gắn liền với đất.

4.4 Thực hiện quyền SHĐĐ có liên quan trực tiếp đến sự công bằng trong xã hội

Chương 2 Khái niệm, đối tượng điều chỉnh, Phương pháp điều chỉnh

• Đối tượng điều chỉnh của 1 ngành luật là gì?

• Đối tượng điều chỉnh của ngành Luật đất đai là:

Nhóm các QHXH phát sinh trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất giữa:

- Các cơ quan NN với nhau

- Giữa các cơ quan NN và người SDĐ

- Giữa người SDĐ với nhau, và

- Giữa cơ quan NN, người SDĐ với các chủ thể khác có liên quan trong thực tế.

2 Đối tượng điều chỉnh

3 Phương pháp điều chỉnh

• Phương pháp điều chỉnh của 1 ngành luật là gì?

• Phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai bao gồm:

- Phương pháp quyền lực (mệnh lệnh hànhh chính)

- Phương pháp thỏa thuận (tự nguyện, bình đẳng)

* Mỗi một phương pháp sẽ được áp dụng tương ứng với từng đối tượng điều chỉnh (nhóm quan hệ xã hội nhất định)

4 Nguyên tắc cơ bản của Luật

ĐĐ

- Thế nào là nguyên tắc cơ bản của một ngành luật?

- Ngành luật đất đai có các nguyên tắc cơ bản sau đây:

1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở

hữu.

2 NN thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp

luật.

3 SDĐ hợp lý, tiết kiệm ,cải tạo và bồi bổ đất đai.

4 Nguyên tắc ưu tiên và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp.

5 Nguồn của Luật đất đai.

• Nguồn luật là gì?

• Nguồn của Luật đất đai bao gồm:

Phân loại theo loại văn bản

- Luật đất đai (qua các thời kỳ, hiện nay là Luật đất đai 2013).

- Các Pháp lệnh, Nghị định, Quyết định, Thông tư… của các cơ quan có thẩm quyền ban hành có liên quan đến đất đai.

Phân loại theo cấp ban hành:

- Các văn bản QPPL do Trung ương ban hành như Bộ luật, Luật, Pháp lệnh, Nghị quyết…

- Các văn bản QPPL do UBND, HĐND ban hành.

II Quan hệ pháp luật đất đai

1 Khái niệm

• QHPL là gì? Thành phần của 1 QHPL?

• QHPL đất đai là những QHXH phát sinh trong lĩnh vực đất

đai được điều chỉnh bởi các QPPL.

• Bao gồm các QHXH liên quan đến QLNN về đất đai như

quan hệ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, quan hệ tài

chính liên quan đến ĐĐ và các QHXH giữa các chủ thể

SĐĐ với nhau như chuyển nhượng SDĐ, cho thuê lại đất,

…

2 Khách thể của QHPL đất đai

• Là những lợi ích, những mong muốn, mục tiêu mà các bên

hướng tới khi tham gia vào các QHPL ĐĐ, là cơ sở để hình thành nên quyền và nghĩa vụ của các bên.

• Trong QHPL ĐĐ, KT là giá trị QSDĐ và những lợi ích KT

mà CT có được, khai thác được từ giá trị QSDĐ mà các chủ thể của QHPL ĐĐ hướng tới.

• Tuy nhiên, do các giá trị này luôn gắn liền với đất đai nên có

thể nói khách thể của QHPL đất đai là đất đai.

3 Nội dung của QHPL đất đai

• Nội dung của QHPL ĐĐ là quyền và nghĩa vụ pháp lý của

các chủ thể khi tham gia vào QHPLĐĐ.

• 3.1 Quyền và nghĩa vụ của NN (Điều 13-28 – Chương 2)

- Quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt

- Nghĩa vụ quản lý, điều phối đất đai, bảo hộ QSD cho

NSDĐ

Nội dung của QHPL đất đai (tt)

• 3.2 Quyền và nghĩa vụ của NSDĐ (chương 11)

- Là quyền phái sinh từ quyền của NN

(Lưu ý quyền nhận chuyển quyền SDĐ và một số trường hợp bị hạn chế quyền theo qui định tại điều 191, 192)

- Nghĩa vụ với NN và với các chủ thể có liên quan khác

• 3.3 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể khác có liên quan khi

tham gia vào QHPLĐĐ

4 Cơ sở làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt QHPL đất đai

• Cơ sở làm PS, TĐ, CD 1 QHPL là gì?

• Sự kiện pháp lý là gì? Có mấy loại?

• Đối với QHPL ĐĐ, sự kiện pháp lý chủ yếu làm phát sinh,

thay đổi, chấm dứt là gì?

• Đối với nhóm QHQLNN về SDĐ: Các quyết định giao đất,

cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ, thu hồi đất.

• Đối với nhóm QH giữa các CN, TC là các hành vi chuyển

nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ; quyền được bồi thường khi NN thu hồi đất.

• Cho ví dụ về một sự biến PL làm chấm dứt QHPL đất đai?

Chương 3: QUẢN LÝ THÔNG TIN DỮ LIỆU VÀ

TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

1 Mục đích

Là các hoạt động do CQNN tiến hành nhằm giúp NN thực hiện được quyền quản lý, sở hữu đất đai của NN Bao gồm các hoạt động như (1) Xác định, lập hồ sơ và bản đồ giới hành chính; (2) Xác định, lập bản đồ hành chính (3) Lập, quản lý, sử dụng hồ sơ địa chính (4) Hoạt động quản lý tài chính về đất đai.

2 Các nội dung cụ thể của HĐQLNN về

đất đai

2.1 Hoạt động xác định, lập bản đồ địa giới hành chính

Bao gồm 3 hoạt động chính là (a) xác định địa giới hành chính; (2) lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính và (3) lập bản đồ địa giới hành chính

- Ý nghĩa, mục đích, cơ sở của mỗi hoạt động

- Nội dung hoạt động, cơ quan thực hiện mỗi hoạt động

(điều 29,30)

- Kết quả của hoạt động

2.2 Hoạt động lập bản đồ hành chính

• Chủ thể thực hiện

• Nội dung

• Kết quả, ý nghĩa

2.3 Hoạt động quản lý hồ sơ địa chính và đăng

ký QSDĐ

2.3.1 Hoạt động quản lý hồ sơ địa chính

• Hoạt động quản lý hồ sơ địa chính bao gồm hai hoạt động chính

là hoạt động lập hồ sơ địa chính và quản lý hồ sơ địa chính.

• Hồ sơ địa chính bao gồm:

(1) Bản đồ địa chính; (2) sổ địa chính, (3) sổ mục kê đất và (3) sổ theo dõi biến động đất đai Các đầu tài liệu này được lưu giữ trên

hệ thống máy vi tính (dưới dạng số) ở cấp tỉnh, huyện nên được gọi là cơ sở dữ liệu địa chính Tại cấp xã thì được lưu bằng giấy (Điều 96)

Tại thời điểm hiện nay, nội dung, yêu cầu và trách nhiệm lập Hồ

sơ địa chính được quy định tại Quyết định 1839/2014/BTNMT

2.3.2 Đăng ký QSDĐ

• Khái niệm: Là việc ghi nhận quyền SDĐ hợp pháp của một

tổ chức, cá nhân đối với 1 thửa đất vào hồ sơ địa chính

nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của NSDĐ.

• Hoạt động này bao gồm hai trường hợp là đăng ký QSDĐ

lần đầu và đăng ký biến động về QSDĐ.

• Đăng ký lần đầu bao gồm các trường hợp như được NN giao

đất, cho thuê đất Người đang SDĐ mà thửa đất đó chưa

được cấp giấy CNQSĐĐ.

(Điều 95, 97 – 106)

• Đăng ký biến động QSDĐ là trường hợp thửa đất đã được

cấp GCNQSDĐ nhưng có sự thay đổi trong quá trình SDĐ như: NSDĐ thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, để lại thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp

vốn bằng QSDĐ hoặc các trường hợp khác theo quy định tại Điều 28 NĐ 181/2004/NĐ-CP

• Tham khảo thủ tục hành chính về hoạt động cấp giấy

CNQSDĐ lần đầu và thủ tục đăng ký biến động QSDĐ sau khi cấp tại Bộ thủ tục hành chính của các địa phương Ví dụ tại TP HCM

• http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn/gioithieu/lists/posts/p

ost.aspx?Source=/gioithieu&Category=H%C6%B0%E1%BB

%9Bng+d%E1%BA%ABn+th%E1%BB%A7+t%E1%BB

%A5c&ItemID=61&Mode=1

Ý nghĩa của hoạt động ĐKQSDĐ

• Đối với NN:

Đây là hoạt động quản lý, giúp NN quản lý tốt mọi thửa đất Đảm bảo việc sử dụng đất công khai, minh bạch Cũng như giúp NN quản lý tốt trách nhiệm tài chính đối với đất.

• Đối với NSDĐ:

Đây là cơ chế để NSDĐ có được giấy CNQSDĐ, là chứng thư pháp lý quan trọng khẳng định QSDĐ hợp pháp cũng như thực hiện các quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất của các chủ thể có liên quan.

Chủ thể trong quan hệ ĐKQSDĐ

• Cơ quan NN thực hiện đăng ký QSDĐ là Văn phòng

ĐKQSDĐ

• Người chịu trách nhiệm việc đăng ký QSDĐ là người chịu

trách nhiệm trước NN trong việc SDĐ, cụ thể quy định tại điều 46 Luật đất đai và Điều 39 NĐ 181/2004/NĐ-CP.

2.4 THỐNG KÊ, KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI

• Là hoạt động định kỳ của cơ quan NN trong việc quản lý đất

đai

• Thống kê đất đai được thực hiện định kỳ vào ngày 01/01

hằng năm bởi UBND các cấp, được thực hiện dựa trên hồ sơ địa chính

• Kiểm kê đất đai là hoạt động được tiến hành 5 năm 1 lần

Vào ngày 01/01 của năm cuối của kỳ sử dụng đất, được thực hiện dựa trên hiện trạng thực tế.

(Điều 34)

Ý nghĩa của hoạt động thống kê, kiểm kê đất đai

• Thông qua hoạt động thống kê, kiểm kê đất đai, CQNN đánh

giá được hiện trạng SDĐ và kiểm tra việc thực hiện quy

hoạch, kế hoạch SDĐ.

• Là nguồn thông tin để phục vụ cho việc đánh giá tình hình

phát triển kinh tế xã hội ngắn hạn và dài hạn

• Công khai thông tin về quản lý đất đai

Trách nhiệm thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai

• UBND các cấp thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai trong địa

phương

• UBND cấp dưới báo cáo kết quả TK, KK đất đai lên UBND

cấp trên trực tiếp

• UBND cấp tỉnh báo cáo kết quả TK, KK lên BTNMT

• BTNMT tổng hợp số liệu TK, KK để báo cáo lên CP

• Bộ công an, Bộ quốc phòng phối hợp với UBND cấp tỉnh để

tiến hành TK, KK đất và gửi báo cáo về Bộ TNMT

2.5 Hoạt động đánh giá đất

• Hoạt động đánh giá đất là hoạt động của các cơ quan NN

nhằm đánh giá, phân hạng các loại đất theo những tiêu chí nhất định như vị trí đất, chất đất, độ màu mở của đất nhằm phục vụ cho việc phân loại đất, định giá đất và tính thuế sử dụng đất.

• Hằng năm, UBND cấp tỉnh thực hiện điều chỉnh lại phân

loại đất khi có sự thay đổi quy hoạch.

(Điều 32-33)

Giá đất và quản lý nhà nước về giá đất

• 1 Khái niệm và nguồn gốc hình thành giá đất

Giá đất là giá của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất nhất định.

Dưới góc độ pháp lý thì cho đến trước khi Luật đất đai 1993

ra đời thì tại VN chưa có thuật ngữ giá đất Bởi tại thời điểm này, Luật đất đai năm 1987 cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai Quan hệ về đất đai giữa NN và các chủ thể khác hình thành không dựa trên giá đất.

Nguyên nhân hình thành và phát triển của quy

định về “giá đất”

• Tuy nhiên, có sự mâu thuẫn ngẫu nhiên giữa Luật đất đai

1987 và Hiến pháp 1980 là mặc dù NN không công nhận giá đất, cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai tuy nhiên NN lại bảo hộ (người sở hữu được mua bán, chuyển nhượng, thừa

kế nhà ở và người nhận chuyển nhượng được NN công nhận QSDĐ) quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất Điều này dẫn đến sự không tương thích và tạo ra rào cản trong quan hệ xã hội trong các giao dịch về nhà ở.

• Đến năm 1986, sau khi thực hiện đường lối mở cửa, hội

nhập kinh tế thế giới, quan hệ giao dịch liên quan đến đất đai hình thành và trên thực tế đã hình thành 1 thị trường QSD đất không chính quy trên thực tế

• Việc không công nhận thị trường QSDĐ trong một thời gian

dài đã làm cho NN chịu khoản thất thu rất lớn, tình trạng người sử dụng đất không phát huy hết được hiệu quả sử

dụng đất dẫn đến lãng phí …

• Luật đất đai năm 1993 đã chính thức công nhận giá đất như

một công cụ để nhà nước điều tiết tài chính về đất đai Điều

12 Luật đất đai 1993 quy định “nhà nước xác định giá đất các loại để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất… ”

• Như vậy, giá đất theo quy định của Luật đất đai 1993 chỉ là

giá do NN quy định, giá này trên thực tế rất thấp so với giá chuyển nhượng QSD đất trên thị trường Không phản ánh được giá trị thực tế QSD đất, lợi ích của cả nhà nước và người SDĐ đều bị ảnh hưởng.

• Luật đất đai 2003 đã khắc phục được các thiếu sót này, Điều

4 Luật đất đai 2003 quy định giá đất, đó là “số tiền tính trên

1 đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch quyền sử dụng đất”.

• Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 lại bỏ đi qui định này, chỉ đề

cập đến thế nào là giá đất mà chỉ định hướng cách hiểu về giá đất (tham khảo khoản 19,20 Điều 3)