THUYẾT MINH TỔNG HỢP QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500KHU VỰC HỒ TÔN DUNG ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG:THỊ TRẤN BA TƠ HUYỆN BA TƠ - TỈNH QUẢNG NGÃI

NHIỆM VỤ LẬP QUY HOẠCH: - Xác định quy mô, ranh giới khu vực thiết kế; - Thu thập xử lý số liệu, tài liệu, hiện trạng kinh tế, xã hội và xây dựng tổng hợp tạiđịa bàn; - Xác định mối quan

KHU VỰC HỒ TÔN DUNG

ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG:

THỊ TRẤN BA TƠ HUYỆN BA TƠ - TỈNH QUẢNG NGÃI

Thực hiện:

Chủ nhiệm đồ án : Kts Phạm Tú Bảo Vân

Thiết kế : Kts.Nguyễn Thanh Tiến

San nền thoát nước: Ks Trần Thị Như Nghĩa

Quản lý kỹ thuật : Ks Trương Thanh Triệu

CHƯƠNG I:

GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN

I THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN:

1.1 Tên đồ án:

- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu du lịch sinh thái hồ Tôn Dung

1.2 Địa điểm quy hoạch:

- Thị trấn Ba Tơ, huyện Ba Tơ, tỉnh Quảng Ngãi

1.3 Chủ đầu tư:

- Phòng Kinh tế - Hạ Tầng huyện Ba Tơ

1.4 Đơn vị tư vấn:

- Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Công trình Thiên Phúc

- Địa chỉ: 08 - Bà Triệu - TP.Quảng Ngãi

1.5 Hình thức đầu tư:

- Đầu tư xây dựng mới

1.6 Loại, Cấp công trình:

- Loại công trình: Đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật

- Cấp công trình: Công trình cấp III

II TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN:

Hồ Tôn Dung là một công trình chứa nước nằm ở phía Nam thị trấn Ba Tơ, cách trungtâm huyện khoảng 1km, thuộc địa bàn của Thị trấn Ba Tơ, huyện Ba Tơ, tỉnh Quảng Ngãi,mặt hồ rộng với diện tích khoảng 9ha, có một đập đất dài 200m, rộng 5m, cao trình đỉnh 80,00m

Nối liền từ công trình đầu mối đến đường Quốc lộ 24 bằng con đường trải nhựa vớitổng chiều dài 1km, rộng 3,5-5m Xung quanh lòng hồ hiện đã có con đường bằng đất cấpphối, đáp ứng nhu cầu về đi lại cho các du khách tham quan và chiêm ngưỡng cảnh núirừng với những dãy núi cao, trải dài một màu xanh của các khu rừng phòng hộ và rừng sảnxuất

Hồ Tôn Dung nơi đến lý tưởng và hấp dẫn phù hợp với du khách tham quan nghỉ mát

và thích khám phá Để quản lý và khai thác có hiệu quả điểm du lịch sinh thái này cần thiếtphải quy hoạch chi tiết 1/500 tổng thể toàn bộ khu vực này để có cơ sở phân kỳ đầu tư chotừng giai đoạn thích hợp và hiệu quả hơn

CHƯƠNG II:

CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ TÀI LIỆU SỬ DỤNG

I CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ:

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;

- Luật quy hoạch đô thị ngày 17/6/2009;

- Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết một

số nội dung về quy hoạch xây dựng;

- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về việc Phân loại đôthị;

- Thông tư số 01/2011/TT-BXD ngày 27/01/2011 của Bộ Xây dựng về việc Hướngdẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;

- Thông tư số 05/2017/TT-BXD ngày 05/04/2017 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn xácđịnh và quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị;

- Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn về nộidung Thiết kế đô thị;

- Thông tư số 16/2013/TT-BXD ngày 16/10/2013 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn vềsửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2013/TT-BXD

- Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng Quy định hồ sơcủa nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựngkhu chức năng đặc thù;

- Thông tư số 02/2017/TT-BXD ngày 01/3/2017 của Bộ xây dựng Hướng dẫn về quyhoạch xây dựng nông thôn;

- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng vềviệc Ban hành quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng;

- Căn cứ vào chủ trương của UBND huyện Ba Tơ cho phép nghiên cứu lập quy hoạchchi tiết 1/500 và lập dự án đầu tư khu du lịch sinh thái Hồ Tôn Dung

II TÀI LIỆU SỬ DỤNG, THAM KHẢO:

- Các tài liệu thu thập trên trang thông tin của tỉnh Quảng Ngãi (website:http://www.quangngai.gov.vn);

- Các số liệu phát triển đầu tư kinh tế xã hội trong niên giám thống kê do Tổng CụcThống Kê ban hành;

- Số liệu khí tượng thủy văn tại các trạm thủy văn trong khu vực;

- Các số liệu cao độ Nhà Nước;

- Bản đồ địa hình khu vực nghiên cứu tỷ lệ: 1/10.000, 1/25.000, 1/50.000;

- Tiêu chuẩn quy phạm và quy chuẩn xây dựng Việt Nam;

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, hiện trạng kinh tế xã hội, hiện trạng hạtầng kỹ thuật tại khu vực nghiên cứu do địa phương cũng như các cơ quan liên quan cungcấp và qua thực tế điều tra;

- Số liệu điều tra do công ty cổ phần tư vấn XDCT Thiên Phúc thực hiện;

- Và một số tài liệu khác có liên quan

CHƯƠNG III:

SỰ CẦN THIẾT, MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ LẬP ĐỒ ÁN QUY HOẠCH

I LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH:

Hiện nay điểm du lịch hồ Tôn Dung đang được khai thác theo mô hình tự phát, đểphát huy hiệu quả về vẻ đẹp tự nhiên mà thiên nhiên đã ưu đãi cho nơi đây thì cần phải lậphoạch chi tiết tổng thể cho toàn khu và đầu tư hợp lý cho từng giai đoạn để tạo thành mộtđiểm du lịch sinh thái hấp dẫn du khách nhiều nơi

II MỤC TIÊU LẬP QUY HOẠCH:

- Xây dựng nơi đây thành điểm du lịch sinh thái có quy mô vừa để phục vụ các dukhách địa phương và các khu vực lân cận đến tham quan

- Bảo tồn và tôn tạo kiến trúc cảnh quan, đánh thức giá trị vốn có của thắng cảnh HồTôn Dung

- Tạo công ăn việc làm cho người dân địa phương và đem lại nguồn thu cho ngânsách huyện từ việc khai thác du lịch

III NHIỆM VỤ LẬP QUY HOẠCH:

- Xác định quy mô, ranh giới khu vực thiết kế;

- Thu thập xử lý số liệu, tài liệu, hiện trạng kinh tế, xã hội và xây dựng tổng hợp tạiđịa bàn;

- Xác định mối quan hệ của khu quy hoạch với các khu chức năng khác trong khuvực;

- Xác định tính chất, vai trò của khu vực quy hoạch;

- Đề xuất giải pháp phân bố đất đai theo các nhu cầu sử dụng đất trong khu quyhoạch.;

- Tổ chức không gian cảnh quan khu vực phù hợp với đặc thù của địa phương;

- Cân đối hợp lý việc sử dụng đất đai và xác định các chỉ tiêu trong quản lý quy hoạchxây dựng đô thị

CHƯƠNG IV:

CÁC ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG

I VỊ TRÍ GIỚI CẬN, QUY MÔ DIỆN TÍCH KHU ĐẤT LẬP QUY HOẠCH:

1.1 Sơ đồ vị trí khu đất lập quy hoạch:

Hồ Tôn Dung nằm phía đông nam thị trấn Ba Tơ cách trung tâm huyện khoảng 1km

Dự kiến quy khu du lịch sinh thái hoạch rộng khoảng 32,58ha, trong đó diện tích lòng hồhiện tại rộng khoảng 9ha và bãi cát bồi lấp khoảng 1,6ha

VỊ TRÍ KHU ĐẤT

1.2 Quy mô diện tích, tọa độ ranh giới khu đất lập quy hoạch:

- Diện tích lập quy hoạch: khoảng 26,5 ha sau khi trừ đi một phần diện tích mặt nước

hồ, chỉ khai thác một phần mặt hồ (diện tích sẽ được chuẩn xác trong quá trình lập hồ sơ thu hồi đất và giao đất) Trong đó:

- Giới cận:

+ Phía Đông giáp: đất trồng keo;

+ Phía Tây giáp: đất trồng keo;

+ Phía Nam giáp: đất trồng keo;

+ Phía Bắc giáp: đập dâng hồ Tôn Dung và đất trồng keo;

- Tọa độ điểm góc:

II ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN:

2.1 Địa hình địa mạo:

- Khu vực dự kiến quy hoạch xây dựng có địa hình phức tạp vì nằm trong khu đồi núi,một số vị trí tương đối bằng phẳng nằm về phía Nam hồ có thể xây dựng công trình

- Lượng bốc hơi trung bình năm đạt khoảng 929,2mm

- Lượng bốc hơi lớn nhất trong năm 107,9mm

- Hướng gió thịnh hành trong mùa hạ là hướng Tây và Tây Nam

- Tốc độ gió trung bình khoảng 1,5-2,0m/s

- Tốc độ gió mạnh nhất xảy ra trong bão đạt tới 35-40m/s

- Tháng 10 có nhiều khả năng nhất ảnh hưởng của bão tới Quảng Ngãi, sau đó đếntháng 9 và tháng 11, các tháng khác khả năng không lớn.

2.3 Địa chất công trình:

Qua tài liệu khảo sát một số công trình trong khu vực quy hoạch cho thấy địa chấttrong khu vực tương đối yếu, có thể ảnh hưởng xấu đến xây dựng công trình, cần có biệnpháp gia cố nền móng hợp lý

2.4 Thủy văn:

- Trong khu vực nghiên cứu có sự ảnh hưởng của sông Vệ và các sông, kênh, mươngthủy lợi của địa phương

- Mùa lũ bắt đầu từ tháng 10 và kết thúc vào tháng 12 Mùa nước cạn bắt đầu từ tháng

1 và kéo dài tới tháng 9

- Mực nước cao nhất năm thường xuất hiện vào các tháng 10 và tháng 11

- Theo báo cáo khảo sát thăm dò địa chất thuỷ văn của liên hiệp các xí nghiệp khảosát xây dựng (Bộ xây dựng) thì nguồn nước ngầm có trữ lượng khai thác dồi dào nhưng bịnhiễm phèn, nhiễm mặn cao

2.5 Cảnh quan thiên nhiên:

Khu vực nghiên cứu thiết kế chủ yếu là đất đồi núi, có cảnh quan thiên nhiên đẹp, là sựkết hợp hài hòa giữa núi rừng xanh ngát và mặt hồ mát trong Tuy nhiên phần lớn đất đồinúi thuộc đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất, vì vậy cần có giải pháp gìn giữ và pháttriển rừng hợp lý để nâng cao giá trị cảnh quan cho khu vực

III HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÂY DỰNG:

3.1 Đặc điểm dân cư, kinh tế, xã hội:

Dân cư tập trung sinh sống và buôn bán chủ yếu ở thị trấn Ba Tơ Khu vực hồ TônDung hiện tại không có dân cư sinh sống, chỉ có người vào khai thác keo và trồng lúa tạikhu vực ruộng bậc thang hiện hữu

7 Đất giao thông+hạ tầng kỹ thuật 8.355,40 3,15

Trong đó một phần hiện trạng khu vực nằm trong đất rừng phòng hộ và đất rừng sảnxuất theo bản đồ quy hoạch 3 loại rừng tỉnh Quảng Ngãi; cụ thể:

- Diện tích rừng sản xuất: 40.112,08m2, nằm về phía Bắc và Đông Bắc khu vực

- Diện tích rừng phòng hộ: 138.759,6m2, nằm về phía Đông Nam, Nam và Tây Namkhu vực

BẢN ĐỒ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT

3.3 Hiện trạng công trình hạ tầng kỹ thuật:

a Hiện trạng giao thông:

- Hiện trạng đã có đường láng nhựa Bm=3.5m, chiều dài khoảng L=950m được kết nối

từ QL.24 tại km29+900 đi vào lòng hồ Tôn Dung tại quán ăn Mai Sơn nằm bên bờ hồ, kết thúc đường láng nhựa giáp vào đập đất, chiều dài đập khoảng L=195m, cửa xả tràn rộng 30m bề ngang thân đập rộng khoảng 85m, chiều cao từ chân đập đến đỉnh đập khoảng 20m,

bề mặt đập rộng 5.5m từ mặt nước tới mặt đập cao khoảng 5m

- Phía Tây bờ hồ hiện trạng có đường đất rộng khoảng Bn=6.5m chiều dài L=750m,bên phải tuyến đường mái taluy dương đất trồng keo, bên trái tuyến mái taluy âm đất trồngkeo giáp lòng hồ Tôn Dung

Đường đất vào khai thác keo

đ

- Đoạn cuối đường dân sinh giao với suối Tôn Dung rộng khoảng 40m và bãi cát bồi,bên kia suối đi theo bờ hồ về đập chưa có đường, chủ yếu là đất trồng keo, và ruộng bậcthang

b Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật

 Nền xây dựng:

- Hiện trạng nền xây dựng: khu vực nghiên cứu có địa hình phức tạp vì nằm trong khuđồi núi, một số vị trí tương đối bằng phẳng nằm về phía Nam hồ có thể xây dựng côngtrình

 Hệ thống thoát nước mưa:

- Khu vực quy hoạch chưa có hệ thống thoát nước mưa Nước mưa chủ yếu tự chảy,một phần tự thấm xuống đất, phần còn lại chảy về khu vực trũng theo độ dốc tự nhiên

c Hiện trạng hệ thống cấp nước

- Khu vực không có hệ thống cấp nước

d Hiện trạng hệ thống cấp điện

- Khu vực chỉ có đường điện 0,4kV dẫn từ thị trấn Ba Tơ vào nhà hàng hiện trạng

e Hiện trạng thoát nước bẩn, quản lý CTR và nghĩa trang và vệ sinh môi trường

 Thoát nước bẩn:

- Khu vực chưa có hệ thống thoát nước bẩn Nước bẩn chỉ xử lý cục bộ bằng bể tự hoại

và chảy ra hồ hiện trạng

 Quản lý chất thải rắn:

- Chất thải rắn chưa được xử lý, chỉ được xử lý thủ công bằng cách thu gom đốt tại chỗ

IV ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG TỔNG HỢP:

- Vị trí khu vực lập quy hoạch nằm gần trung tâm huyện nên rất thuận lợi để phát triển

du lịch, cảnh quan thiên nhiên đẹp, tạo điểm nhấn về du lịch cho thị trấn Ba Tơ nói riêng vàcho tỉnh Quảng Ngãi nói chung

- Không có dân cư trong khu vực quy hoạch vì vậy giảm chi phí giải tỏa, đền bù

CHƯƠNG V:

QUY HOẠCH KHÔNG GIAN VÀ ĐỊNH HƯỚNG KIẾN TRÚC CẢNH QUAN

I TÍNH CHẤT, TIỀN ĐỀ ĐỀ XUẤT CHỨC NĂNG QUY HOẠCH:

Khu vực quy hoạch dự kiến sẽ là khu du lịch sinh thái có quy mô vừa nhằm đáp ứng nhucầu thư giãn, giải trí cho người dân trong huyện và tỉnh với cảnh quan đẹp, hài hòa giữa côngtrình và thiên nhiên, đầy đủ các tiện ích du lịch, đánh thức tiềm năng du lịch của khu vực; đồngthời mang lại giá trị kinh tế, văn hóa – xã hội cao cho địa phương

II CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA ĐỒ ÁN:

2.1 Dự báo sơ bộ dân số:

- Dân số dự kiến: 1.300 người; Trong đó:

+ Cán bộ quản lý: 65 người

+ Khách du lịch: 1.235 người

2.2 Cơ sở kinh tế kỹ thuật của đồ án:

Căn cứ vào các đặc điểm khu vực nghiên cứu và các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quyphạm hiện hành để đề xuất một số chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu:

I Sử dụng đất

2 Các khu chức năng trong khu vực

+ Công trình dịch vụ

Đáp ứng yêu cầu phục vụ cho đô thị loại V

+ Khu du lịch tâm linh

+ Vườn cây ăn quả

+ Khu cây xanh, mặt nước

+ Đập nước

+ Giao thông + hạ tầng kỹ thuật

3 Mật độ xây dựng gộp cho toàn khu

(căn cứ tại Điểm 6.2 Mục II, Thông

tư số 27/VBHN-BNNPTNT ngày 06

tháng 5 năm 2014 hướng dẫn thực

hiện một số điều của quy chế quản

lý rừng ban hành kèm theo quyết

- Công trình công cộng, dịch vụ % phụ tải điện

3 Cấp nước

- Công trình công cộng, dịch vụ Lít/m²sàn/ngày 2-4

4 Tỉ lệ thu gom, xử lý nước thải % (nước cấp) ≥80

5 Tỷ lệ đường có hệ thống thoát nước

- Các phương án đề xuất phải được dựa trên cơ sở tổng thể quy hoạch chung huyện Ba

Tơ và quy hoạch 3 loại rừng tỉnh Quảng Ngãi Đồng thời, nhằm đảm bảo kết nối hạ tầng cơ

sở đồng bộ phải dựa trên điều kiện thực tế các khu vực xung quanh

- Các khu chức năng phải ở vị trí phù hợp đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường,bảo vệ cảnh quan và phải liên hệ thuận tiện với nhau bằng hệ thống giao thông hợp lý, antoàn, đảm bảo được bán kính phục vụ của các công trình công cộng, dịch vụ, công viên, câyxanh…

- Phân khu chức năng phải tận dụng được địa hình tự nhiên, và hiện trạng xã hội để tổchức không gian kiến trúc cảnh quan đẹp và hợp lý, mang lại hiệu quả cao nhất cho khuvực

- Đảm bảo vệ sinh môi trường và tầm nhìn về hướng mặt nước hồ Tôn Dung

3.2 Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến cơ cấu chức năng quy hoạch:

- Nhu cầu vui chơi, giải trí của người dân địa phương và nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡngcủa khách du lịch thập phương khi đến Quảng Ngãi

- Hiện trạng sử dụng đất và một số hoạt động trên hồ hiện trạng

- Hệ thống cơ sở hạ tầng vào trong khu quy hoạch

- Quy mô và hiệu quả phục vụ của các công trình dịch vụ du lịch trong khu vực quyhoạch và các khu vực xung quanh.

- Tính chất của khu quy hoạch trong quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt

IV QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT:

4.1 Cơ cấu sử dụng đất theo các khu chức năng:

Dự án có tổng diện tích quy hoạch là 26,5 ha Bao gồm các phân khu chức năng:

- Các công trình dịch vụ phục vụ du lịch, có diện tích 17.809,25m2, chiếm 6,72% là cácnhà hàng, nơi lưu trú, các công trình phục vụ nhu cầu vui chơi giải trí và các hoạt động khaithác du lịch

- Khu vực du lịch tâm linh có diện tích khoảng 2.086,57m2, chiếm 0,79%, bố trí một quỹđất phía Đông khu vực có địa hình cao với không gian yên tĩnh khai thác hình thức du lịchtâm linh, mang nét đặc trưng văn hóa địa phương

- Khu vực rừng keo hiện trạng nằm phía Đông Nam trong ranh giới quy hoạch chuyểnđổi chức năng, khai thác trồng các vườn cây ăn quả đặc trưng của huyện Ba Tơ như: chuối,mít, dứa vừa đáp ứng nhu cầu sản xuất nông sản, vừa khai thác du lịch trải nghiệm Ruộngbậc thang hiện trạng tiếp tục canh tác nhằm giữ lại giá trị cảnh quan và khai thác hình thức

du lịch trải nghiệm cuộc sống người dân bản địa Vườn cây ăn quả và ruộng bậc thang códiện tích khoảng 34.430,08m2 chiếm 12,99% diện tích khu vực quy hoạch

- Đất cây xanh, mặt nước có diện tích 143,387,94m2 chiếm 54,11% diện tích toàn khu,bao gồm đất trồng keo hiện hữu sẽ chuyển đổi dần thành các loại cây thân gỗ, cây cảnhquan, bóng mát dọc theo trục đường ven hồ, các công viên tiểu cảnh, công viên ven hồ, khuvực khai thác trò chơi vận động liên hoàn và một phần mặt nước hồ Tôn Dung, phần đấtbồi sẽ được nạo vét thường xuyên nhằm tăng diện tích mặt nước hồ giúp thông thoáng chokhu vực

- Đập nước hiện trạng có đường đất rộng 5,5m, khai thác lối đi bộ trên đập, xây cầu đi

bộ kết nối đập vào điểm đầu đường vào khu du lịch ven hồ kết hợp cải tạo cầu sắt hiệntrạng để ngắm cảnh hồ

- Trục đường chính ven hồ kết nối từ trung tâm thị trấn Ba Tơ từ 2 phía Đông Tây vàokhu vực hồ và bao quanh hồ có chiều dài khoảng 1,7km, mặt đường 5,5m, hè cỏ 2 bên mỗibên 3m, phía taluy dương có mương hở rộng khoản 1,8m để thu nước

4.2 Quy hoạch sử dụng đất:

đất:

Stt Hạng mục Diện tích (m²) Tỷ lệ (%)

3 Đất trồng cây ăn quả và ruộng lúa 34.430,08 12,99

Mđxd (%)

Dtxd (m2)

Tầng cao tối đa (tầng)

Hs sdđ (lần)

TL Công trình du lịch tâm linh 2.086,57 25 521,64 3,0 0,8

3 Đất trồng cây ăn quả và ruộng lúa 34.430,08

CX2 Cây xanh 2 và vườn hoa 22.204,09 _ _ _ _

CX4 Khu trò chơi vận động liên

V TỔ CHỨC QUY HOẠCH KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN:

5.1 Ý tưởng chung về tổ chức hình ảnh không gian toàn khu vực:

Tạo lập hình ảnh khu du lịch sinh thái có cảnh quan đẹp, tận dụng được giá trị cảnhquan tự nhiên, là điểm nhấn cho du lịch Ba Tơ nói riêng và Quảng Ngãi nói chung

5.1.1 Tổ chức không gian quy hoạch:

Bố trí các cụm dịch vụ dọc theo đường ven hồ, kết hợp với các vườn hoa, vườn cây,tiểu cảnh và cảnh quan tự nhiên ven hồ tạo thành một trục cảnh quan du lịch hoàn thiện

Vị trí các cụm dịch vụ thuận lợi để thu hút các nhà đầu tư, góp phần đẩy nhanh tiến độthực hiện quy hoạch

5.1.2 Bố cục không gian kiến trúc toàn khu:

Đồ án với chức năng là khu du lịch sinh thái, ý đồ chính là đưa ra các giải pháp bố cụcphân khu chức năng, bố cục không gian quy hoạch kiến trúc cho toàn bộ khu quy hoạch,phát huy các thế mạnh về cảnh quan thiên nhiên Nhằm đạt được các yêu cầu tổ chức cảnhquan đề ra, việc tổ chức các công trình cần đảm bảo các yêu cầu sau:

- Các yếu tố cảnh quan chính: đảm bảo theo đúng hồ sơ thiết kế về chỉ giới đường đỏ,chỉ giới xây dựng, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật về sử dụng đất, mật độ xây dựng mà đồ án

đề ra, việc bố trí công trình sao cho hài hòa về tầm nhìn, màu sắc, hình khối với các côngtrình điểm nhấn khác trong khu vực;

- Các công trình kiến trúc nhỏ, các tiện nghi đô thị có ảnh hưởng đến kiến trúc cảnhquan như: trụ cứu hoả, biển báo, biển chỉ dẫn, ghế đá đảm bảo không làm che khuất cácchi tiết kiến trúc chính của công trình, không gây cản trở lưu thông trong nội bộ, không gâynguy hiểm cho người sử dụng;

- Các kiến trúc phụ như hàng rào che chắn trong khu chức năng nên tổ chức nhẹnhàng, khuyến khích sử dụng các loại cây thiên nhiên, làm hàng rào;

- Đảm bảo kiến trúc công trình và màu sắc công trình hài hoà với nhau trong tổng thểkhu du lịch nhằm tạo nên một tổng thể hài hoà;

- Yêu cầu cơ bản nhất để bảo vệ cảnh quan là phải đảm bảo hệ thống và mạng lưới hạtầng kỹ thuật tốt, đảm bảo vệ sinh môi trường, thu gom và xử lý rác phải tổ chức tốt

5.1.3 Yêu cầu về tổ chức công trình:

Để quá trình triển khai xây dựng các hạng mục công trình của đồ án đảm bảo được cácmục tiêu ban đầu đồng thời đảm bảo các tiêu chí của một khu du lịch sinh thái, đảm bảocác tổ chức và bố cục không gian của khu vực theo đúng thiết kế đã được phê duyệt, thìquá trình quản lý quy hoạch xây dựng tại khu vực cần tuân thủ theo một số các yêu cầusau:

- Công trình công cộng phải đảm bảo khoảng lùi so với chỉ giới xây dựng Bãi đậu xephải đáp ứng được ít nhất 80% nhu cầu, khuyến khích tổ chức bãi đậu xe cả bên trong côngtrình và ngoài trời Mật độ trồng cây xanh trong các công trình tối thiểu là 30% diện tíchkhuôn viên

- Đối với ngoại thất, sơn màu hoàn thiện ngoại thất của tất cả các công trình phải sửdụng màu sáng, các chi tiết thi công được sử dụng thêm một số màu hơi tối hơn để tạo ra sự

hài hòa giữa các tông màu tạo sự tương phản nhẹ nhàng Tông màu ngoại thất kết hợp hàihòa giữa gam màu sáng cùng với màu tối hơn Các màu chói mắt không cho sử dụng đểtrang trí xây dựng.

- Mặt tiền ngoại thất không được dùng màu sắc có độ chói cao nhất là tại các vị trí chiềungang, chiều đứng của gờ viền cửa sổ, khung và tường lửng thì không nên sử dụng Màutrắng có thể dùng ưu tiên Vật liệu hoàn thiện tường ngoài được áp dụng các vật liệu đá rửa,

đá granite, đá cẩm thạch Chi tiết góc cạnh hoặc chi tiết trang trí của công trình không vượtquá 5% diện tích bề mặt của công trình Cửa sổ dùng các loại vật liệu như gỗ đánh vec-nimàu nhạt hoặc vừa, hoặc sơn, hoặc sắt, hoặc nhôm

- Tường rào khuyến khích tối thiểu 50% thưa thoáng, nếu xây kín phải dùng chung tôngmàu với màu công trình hoặc màu trắng Các thanh sắt, thanh nhôm của hàng rào phải dùngmàu đen hoặc màu sậm miễn sao nó phải hài hòa với màu công trình

5.2 Các quy định quản lý chung thiết kế kiến trúc xây dựng:

5.2.1 Nguyên tắc chung thiết kế:

- Đảm bảo tuân thủ chính xác các quy định về khoảng lùi, tầng cao trung bình, mật độxây dựng,

- Về hình thức kiến trúc công trình: cần thống nhất về kiểu dáng, màu sắc cho từng cụmhoặc từng dãy phố

- Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà có chiều cao <46m phải đảm bảo 1/3chiều cao công trình và không được <4m Đối với các công trình có chiều cao 46m,khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà phải đảm bảo 15m

5.2.3 Khoảng lùi công trình:

- Các công trình xây dựng trong khu du lịch có khoảng lùi tối thiểu so với đường khoảng3m nhằm đảm bảo cảnh quan cho khu vực

5.2.4 Quy định về mật độ xây dựng:

- Xác định mối quan hệ giữa kích thước xây dựng và hình khối công trình kiến trúc, giữamật độ xây dựng và chiều cao để tạo hiệu quả cảnh quan kiến trúc và hình ảnh đặt trưngcho không gian khu vực

- Quy định khoảng cách giữa các công trình phải đảm bảo thông thoáng cho các khônggian đệm, đảm bảo diện tích đổ bóng nhiều nhất tạo không gian mát cho các khối tích côngtrình và không gian công trình xung quanh

5.2.5 Hướng công trình:

- Nghiên cứu các mẫu công trình truyền thống của Việt Nam, nhận thấy ban công ngoài

và mái hiên rất tốt để tạo bóng mát và làm mát không khí trong nhà Cần thiết sử dụng cácphương tiện làm mát khác để đảm bảo tối đa lượng bóng mát che phủ công trình

5.2.7 Bảo vệ các mặt Đông Tây:

Mặc dù đồ án đã cố gắng sử dụng chiến lược thiết kế định hướng các công trình đưamặt đứng về phía Đông và Nam để giảm lượng phơi sáng, tuy nhiên do tính chất của Khudân cư, sẽ không tránh khỏi các công trình hướng về phía Bắc và Tây, chúng sẽ gây không

ít ảnh hưởng để thiết kế một cảnh quan sinh động Vì thế chúng ta phải chấp nhận việc sẽ

có một vài công trình có độ phơi sáng cao, cần thiết sử dụng các chiến lược làm mát khác

để giảm độ bức xạ nhiệt trên đó Đề xuất sử dụng cây xanh và sử dụng các công trình khác

để tạo thêm bóng mát

VI CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ VÀ CHỈ GIỚI XÂY DỰNG:

VI.1 Nguyên tắc chung:

Chỉ giới đường đỏ trên một tuyến đường được xác định thông qua việc xác định vị trítim đường sau đó mở rộng về hai phía theo kích thước mặt cắt ngang giao thông trên tuyếnđường đó Vị trí tim đường được xác định bởi các mốc toạ độ tim đường, các mốc nàyđược xác định theo hệ toạ độ X,Y của lưới toạ độ Quốc gia trên nền bản đồ đo đạc khu vựcquy hoạch

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình được xác định bởikhoảng lùi (khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng) do yêu cầu của quyhoạch kiến trúc hoặc khoảng cách an toàn cho phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trườnggiữa các công trình

VI.2 Xác định chỉ giới xây dựng:

Để đảm bảo các yêu cầu về giao thông, cảnh quan và an toàn cháy nổ, chỉ giới xâydựng được xác định như sau:

- Khoảng lùi tối thiểu so với đường đỏ đối với các công trình nhà ở và công trình côngcộng trong khu quy hoạch là 3m