thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố hà nội

Công việc thu hồi những diện tích đất này tạo mặt bằng phục vụlợi ích chung trong quy hoạch phát triển đô thị đóng vai trò quyết định đểtriển khai các dự án tuy nhiên lại đợc tiến hành h

Lời mở đầu

Thực hiện đờng lối đổi mới và chiến lợc phát triển kinh tế- xã hội,trong những năm qua, hàng ngàn dự án đầu t xây dựng các công trình giaothông, thuỷ lợi, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc; các công trìnhxây dựng và phát triển các ngành kinh tế, các lĩnh vực sự nghiệp kinh tế,văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, khoa học, kỹ thuật, các dự án xâydựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,khu đô thị mới và các dự án xây dựng, phát triển cơ sở sản xuất kinh doanhdịch vụ… đã và đang đ đã và đang đợc triển khai thực hiện ở khắp các tỉnh, thành phốtrong cả nớc Đặc biệt ở Hà nội, nhu cầu đất đai cho việc phát triển, xâydựng các công trình theo mục đích trên là rất lớn và xu hớng ngày càngtăng, đặt ra nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác GPMB, đảm bảotiến độ các dự án

Tuy nhiên, công tác GPMB đợc tiến hành trôi chảy lại phụ thuộc vàochính sách đền bù thiệt hại của Nhà nớc đối với đối tợng trong diện giải toả

Do bị ảnh hởng trực tiếp, sự thay đổi mọi mặt về sản xuất- sinh hoạt, đờisống khi bị thu hồi đất đai, do đó đối tợng bị giải toả chỉ chịu chấp hành khi

họ nhận đợc khoản bồi thờng hợp lý Các phơng án đền bù đợc thực hiệnnh: đền bù bằng tiền, bằng nhà ở, đất ở… đã và đang đ hay bố trí những đối tợng này vàocác khu TĐC Nhng xem ra công tác GPMB vẫn gặp phải những vấn đề hếtsức khó khăn

Trong những năm gần đây, xu hớng của đối tợng bị giải toả nhận đền

bù thông qua việc nhận nhà, nhận đất TĐC tăng lên, bởi theo quan niệm củangời Việt Nam là “ an c” mới “ lạc nghiệp”, do vậy chỉ khi có đợc chỗ ở ổn

định thì mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn

Mục đích của việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC là đảm bảo việc

bố trí dân c theo quy hoạch vào các khu TĐC, đảm bảo ổn định đời sốngsinh hoạt, đảm bảo chỗ ở tốt cho ngời dân bị di dời, đồng thời còn đảm bảocơ hội ổn định về việc làm, duy trì thu nhập sau khi bị di dời đến nơi ở mới

Nhận thức đợc tầm quan trọng của việc xây dựng quỹ nhà ở, đất ởTĐC phục vụ công tác di dân GPMB, Đảng và Nhà nớc thành phố cũng đãchủ động chỉ đạo, tập trung xây dựng, phát triển quỹ nhà ở, đất ở TĐC “ đitrớc một bớc” tạo tiền đề, đảm bảo tiến độ cho công tác GPMB

Qua một thời gian ngắn đợc thực tập tại phòng Quản lý Tài nguyên

và Đầu t- Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất Hà nội em đã đợc tiếp xúc

và nghiên cứu thông qua tài liệu, báo cáo tổng kết về công tác xây dựng quỹ

nhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội và thấy đợc tầm quan trọngcũng nh ý nghĩa của công tác này tại thời điểm hiện nay trên địa bàn thành

phố Do vậy em đã chọn đề tài: “ Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà,

quỹ đất tái định c giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà nội”

cho luận văn tốt nghiệp của mình Với mục tiêu: Đánh giá thực trạng côngtác phát triển và quản lý sử dụng quỹ nhà, quỹ đất TĐC phục vụ công tácGPMB trên địa bàn thành phố Hà nội; đồng thời đa ra những kiến nghị vàgiải pháp thúc đẩy đầu t, phát triển quỹ nhà ở phục vụ TĐC giải phóng mặtbằng trên thành phố Hà nội

Phơng pháp nghiên cứu đợc sử dụng bao gồm:

- Phơng pháp duy vật biện chứng: nghiên cứu cụ thể nhất tính tấtyếu của quá trình đô thị hoá và giải phóng mặt bằng đáp ứng yêu cầu của sựphát triển chóng mặt của các đô thị

- Phơng pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập và

xử lý số liệu cụ thể về kết quả của công tác GPMB, công tác xây dựng quỹnhà, quỹ đất TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội So sánh kết quả đạt đợc

và đa ra kết luận cụ thể giữa nhu cầu và khả năng đáp ứng hiện tại

- Phơng pháp dự báo: dựa trên cơ sở những số liệu về hiện trạngnhu cầu cũng nh hiện trạng xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC trên địa bànthành phố Hà nội để đa ra những dự báo cho các năm tiếp theo… đã và đang đ

Bố cục của luận văn gồm:

- Chơng I: Cơ sở lý luận về công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất

Em xin chân thành cảm ơn!

Chơng I:

Cơ sở lý luận về công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định c giải phóng mặt bằng.

I Sơ lợc về vấn đề giải phóng mặt bằng

1 Quá trình đô thị hoá và vấn đề giải phóng mặt bằng.

Đô thị là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹthuật, tài chính, thơng mại, dịch vụ… đã và đang đ có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinhtế- xã hội của một vùng địa phơng hay của cả một quốc gia, bao gồm một

hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển

Trong quá trình phát triển không ngừng của nền kinh tế trên toàn thếgiới thì đô thị hoá là một xu hớng diễn biến tất yếu của bất kỳ quốc gia nào,

đó là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các

điểm dân c đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống Quá trình đôthị hoá làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, có cấu tổchức không gian kiến trúc xây dựng từ dạng nông thôn sang thành thị,chính là quá trình công nghiệp hoá đất nớc

Tuy nhiên quá trình đô thị hoá xảy ra nhanh chóng lại gây nên tìnhtrạng: phát triển bừa bãi của các khu nhà ở do dân số từ nông thôn dichuyển đến thành thị làm ăn, sự phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh, sửdụng đất đô thị không theo quản lý quy củ… đã và đang đ tình trạng lộn xộn trong quản

lý, quy hoạch không theo hệ thống Điều này đòi hỏi cần phải có sự quản

lý, quy hoạch tổng thể đô thị nhằm xác định cải tạo và xây dựng đô thị vềphát triển không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trờng sống thích hợp.Bảo đảm sự phát triển ổn định, hài hoà và cân đối giữa các thành phần kinh

tế trong và ngoài đô thị, đảm bảo điều kiện về kỹ thuật, cơ sở hạ tầng chohoạt động sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế này Quy hoạch

đô thị nhằm điều hoà sự phát triển của các bộ phận chức năng trong đô thị

và các vùng ảnh hởng bên ngoài đô thị, nhằm bảo vệ môi trờng tự nhiên,cảnh quan đô thị, bảo tồn các di tích và an toàn cho đô thị, không những vậycòn đảm bảo đời sống, lao động và phát triển toàn diện ngời dân đô thị

Quy hoạch mở rộng đô thị cần diện tích đất rất lớn Do đó, đô thịngày càng phát triển và mở rộng không gian ra các vùng ngoại ô, một phầnkhông nhỏ đất nông nghiệp phải chuyển sang các mục đích sử dụng khác

để đáp ứng các nhu cầu của đô thị hoá ở Việt Nam quá trình đô thị hoá

đang diễn ra với tốc độ và quy mô lớn Đất nớc đang trên con đờng CNH,

HĐH; sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị là một xu hớng đáng mừng,

điều này phản ánh tiềm lực kinh tế của đất nớc Nhu cầu về đất đai để xâydựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật cũng nh cơ sở hạ tầng xã hội, cơ sở sảnxuất kinh doanh, dịch vụ, vui chơi, giải trí, nhà ở cho ngời dân… đã và đang đ là rất lớn.Quy hoạch phát triển đô thị nhằm tạo nên một hệ thống hoàn chỉnh, có quy

củ, song chính sự quy hoạch này cũng làm ảnh hởng trực tiếp đến đời sốngcủa ngời dân trong và ngoài đô thị Để có đất phục vụ cho việc xây dựngcác cơ sở hạ tầng đợc coi là bộ mặt của đô thị, Nhà nớc phải tiến hành côngtác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng nh ngoàithành phố Những diện tích đất nông nghiệp trớc đây nay phải chuyển sangcác mục đích khác hay kể cả những diện tích đang đợc sử dụng trong thànhphố nhng cha phù hợp cũng nằm trong quy hoạch lại đô thị và buộc phảithay đổi Công việc thu hồi những diện tích đất này tạo mặt bằng phục vụlợi ích chung trong quy hoạch phát triển đô thị đóng vai trò quyết định đểtriển khai các dự án tuy nhiên lại đợc tiến hành hết sức khó khăn, phức tạp.GPMB có ảnh hởng trực tiếp đến lợi ích của các cá nhân, tổ chức đang sửdụng đất và ngay cả lợi ích của Nhà nớc GPMB làm thay đổi hoạt động sảnxuất kinh doanh cũng nh sinh hoạt hiện có của ngời đang sử dụng mảnh đất

đó, do vậy rất khó khăn để ngời thành phố có thể sẵn sàng rời bỏ để chuyểnsang nơi ở mới hoặc nơi sản xuất kinh doanh mới Mà vấn đề khó khăn nhất

đó là vấn đề đền bù thiệt hại cho ngời dân trong diện GPMB Ngời dân bị didời chỉ chấp nhận khi họ đợc đền bù một cách thoả đáng, song đôi khi “đòihỏi” này lại vợt quá khỏi phạm vi cho phép của Nhà nớc, do vậy không thểthực hiện đợc Giải quyết tốt đợc vấn đề đền bù GPMB mới có thể đảm bảotiến độ của công tác GPMB Trong những năm qua, Nhà nớc thành phố đã

đa ra nhiều những chính sách, quy định cụ thể trong vấn đề đền bù thiệt hạiGPMB nhng xem ra còn có khá nhiều những bất cập cần phải giải quyết

2 Công tác giải phóng mặt bằng và vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng

2.1 Thực chất của đền bù giải phóng mặt bằng.

Luật đất đai năm 1993 của Việt Nam quy định: “ đất đai thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nớc quản lý” Nh vậy Nhà nớc với vai trò là ngời đạidiện quản lý đất đai trên phạm vi lãnh thổ đất nớc mình, Nhà nớc nắm trongtay quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, Nhà nớc

có quyền nắm giữ toàn bộ số vốn đất đai trong phạm vi cả nớc, quyết định

số phận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của đất

để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con ngời Nhà nớc giao một

phần quyền sử dụng đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn dịnh, lâu dài dới hình thức giao đất (thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng

đất) hoặc cho thuê đất Ngời sử dụng đất có quyền lợi dụng tính năng của

đất phục vụ cho lợi ích của mình nhng phải sử dụng đúng mục đích và thựchiện nghĩa vụ đối với đất đai theo đúng quy định của Nhà nớc, nghĩa vụ đócòn bao gồm ngời sử dụng đất phải trao trả Nhà nớc diện tích đất đã đợcgiao khi trong trờng hợp nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Đứng trên góc độ pháp lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc

đại diện quản lý, cho nên Nhà nớc có quyền thu hồi đất để phục vụ cho pháttriển kinh tế và đời sống vì lợi ích quốc gia, lợi ích nhân dân Tuy nhiên vềmặt kinh tế thì Nhà nớc lại là bên vi phạm hợp đồng, vi phạm quyền sửdụng đất của ngời sử dụng, cho nên tất yếu phải đền bù cho bên bị vi phạmkhi tiến hành thu hồi đất

Thực chất của ĐBGPMB chính là việc chi trả, bù đắp những tổn thất,thiệt hại về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà ở, vật kiến trúc,công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu và các chi phí khác để ổn

định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp, vị trí cho ngời bị thu hồi

đất đai, sở hữu tài sản trên đất khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Mà bản chấtcủa đền bù chính là bồi thờng những thiệt hại, những tổn thất cho việc thay

đổi chức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra việc phá vỡ, dichuyển những công trình gắn với mảnh đất ấy

Chính sánh ĐBGPMB bao gồm những quy định về việc đền bù thiệthại về đất, về tài sản gắn liền với đất thu hồi, các biện pháp hỗ trợ để ổn

định sản xuất và đời sống cho ngời có đất bị thu hồi.Trong tình hình đất nớcngày càng phát triển nh hiện nay, nhu cầu về mặt bằng cho các dự án đầu t,các công trình phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội ngày càng tăng Côngtác đền bù, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triểnkhai các dự án, tuy nhiên công tác này có ảnh hởng trực tiếp đến lợi ích củaNhà nớc, của chủ đầu t, ảnh hởng đến đời sống vật chất và tinh thần của ng-

ời bị thu hồi đất, góp phần thu hút vốn cho đầu t phát triển Nhận thức rõvai trò, ý nghĩa hết sức quan trọng của công tác đền bù thiệt hại GPMB ,trong nhiều năm qua Chính phủ, các bộ ngành ở TW và chính quyền các địaphơng đã không ngừng quan tâm tập trung xây dựng và chỉ đạo tổ chức thựchiện những chính sách về ĐBGPMB

Trớc hiến pháp năm 1980, trong điều kiện đang sở hữu về đất đai,chính sách đền bù, TĐC của Việt Nam đợc quy định tại Nghị định số151/TTg ngày 14/04/1959 của Thủ tớng Chính phủ quy định thể lệ tạm thời

về chng thu ruộng đất và Thông t số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của PhủThủ tớng quy định một số điểm tạm thời về bồi thờng nhà cửa, đất đai, hoamầu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố theonguyên tắc phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã, củanhân dân Đến khi Nhà nớc xác lập quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về

đất đai tại Hiến pháp 1980, Hội đồng Bộ trởng đã ban hành quyết định số186/HĐBT ngày 31/05/1990 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp,lâm nghiệp có rừng khi chuyển sang mục đích khác Tuy nhiên, đây thựcchất là biện pháp của Nhà nớc nhằm hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp,

đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác hơn là chính sách đền bù nhcách hiểu hiện nay

Sau năm 1992, nhu cầu sử dụng đất cho phát triển hạ tầng kinh tế, kỹthuật, hạ tầng ngày càng tăng nhanh, cùng với sự đòi hỏi khách quan phảitrao quyền cho ngời sử dụng đất trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị tr-ờng Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nớc thống nhất quản lý, song Nhà nớc đã thực hiện giao đất sử dụng ổn

định lâu dài và trao cho ngời sử dụng đất quyền chụyển đổi, chuyển nhợng,quyền cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh và trong trờng hợpcần thiết vì lý do an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia,Nhà nớc có thể trng mua, trng dụng tài sản theo “thời giá thị trờng” Đồngthời theo quy định của Luật đất đai 1993, Nhà nớc thực hiện giao đất sửdụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, Nhà nớc còncho tổ chức, hộ gia đình, cà nhân thuê đất Tuỳ theo hình thức giao đất haythuê đất ngời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê,thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh và trong trờng hợp Nhà nớc thu hồi

đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi íchquốc gia thì ngời bị thu hồi đất đợc hởng bồi thờng theo quy định cụ thể củaNhà nớc Có thể nói Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 đã đặt cơ sở pháp

lý cho chính sách đền bù và tái định c (TĐC) hiện hành và đợc cụ thể hoábằng Nghị định 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định về việc

đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này là hànhlang pháp lý quan trọng cho việc GPMB thực hiện dự án đầu t trong giai

đoạn từ 1994- 1998 Tuy nhiên sau hơn 3 năm thực hiện, Nghị định này đãbộc lộ những tồn tại nhất định nh: cha bao quát điều chỉnh đầy đủ phạm vithu hồi đất; đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản, cơ chế hỗ trợ cho ngời bị thuhồi đất… đã và đang đ cha đáp ứng đợc yêu cầu do thực tiễn đặt ra Trớc tình hình đóchính sách mới về ĐBGPMB đã đợc ra đời theo Nghị định số 22/1998/NĐ-

CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị định 90/CP và đựoc

áp dụng chung cho tất cả các dự án trên địa bàn địa phơng hoặc cho từng dự

án cụ thể, phù hợp với tình hình thực tế của địa phơng

2.2 Đối t ợng đ ợc h ởng đền bù và phạm vi đền bù thiệt hại.

2.2.1 Đối tợng đợc hởng đền bù:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp hay sở hữu tài sảngắn liền với đất hợp pháp theo quy định của pháp luật; các doanh nghiệp,các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng

đất mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nớc

- Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nớc ngoài,

tổ chức quốc tế, ngời Việt Nam định c ở nứoc ngoài đã đợc Nhà nớc ViệtNam cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Chính phủ

- Ngoài ra những trờng hợp sau đây khi thu hồi đất tuy không đợc ởng đền bù về đất nhng đợc hởng đền bù về tài sản và trợ cấp vốn hoặc xemxét cấp đất mới

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà nớchoặc đất đấu thầu

+ Cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị xã hội, các đơn vị lực lợng vũtrang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nớc đợc giao đất mà đợc miễnkhông phải nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nớc (NSNN)

- Những ngời sử dụng đất bất hợp pháp khi Nhà nớc thu hồi đấtkhông đợc đền bù thiệt hại về đất và phải chịu mọi chi phí tháo dỡ, GPMBtheo yêu cầu của Nhà nớc

- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những ngời phải di chuyển chỗ ở,

di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh

- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho những ngời có đất bị thu hồi

phải chuyển nghề nghiệp

- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù,

- Nguyên tắc đền bù: khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục

đích xây dựng công trình phục vụ dự án phát triển kinh tế trên địa bàn thìngời có đất bị thu hồi đợc đền bù bằng đất, tiền hoặc nhà ở

+ Đền bù thiệt hại về tài sản: Nhà nớc đền bù về những tài sản gắnliền với đất cho những ngời sở hữu hợp pháp của nguồn tài sản đó theo quy

định của pháp luật Bao gồm: nhà ở, công trình kiến trúc, cây trồng, vậtnuôi, và các tài sản khác gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi

- Nguyên tắc đền bù:

* Chủ sở hữu tài sản là ngời có tài sản hợp pháp quy định ở trên khiNhà nớc thu hồi đợc đền bù theo giá trị hiện có của tài sản

* Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp quy định tại điều 7 Nghị

định 22/CP tuỳ từng trờng hợp cụ thể, đợc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc

- Nguồn đất để đền bù:

 Quỹ đất cha sử dụng

 Đất đợc khai hoang bằng nguồn vốn ngân sách

 Đất mới đợc tạo lập dùng để xây dựng cơ sở hạ tầngphục vụ việc thu hồi

- Đất thu hồi từ những ngời sử dụng đất không đúng quy định (tại điều

26 Luật đất đai 1993)

- Đất công ích của mỗi địa phơng: 5% đất nông nghiệp do mỗi địa

ph-ơng để lại phục vụ cho các yêu cầu công ích của địa phph-ơng

+ Phơng án đền bù bằng tiền:

Phơng án này đuợc thực hiện khi Nhà nớc không thể đền bù đủ hoàntoàn đất do quỹ đất đền bù có hạn hoặc ngời bị thu hồi bị thu hồi không yêucầu đền bù bằng đất thì sẽ đền bù hoàn toàn bằng tiền hoặc bằng đất và mộtphần chênh lệch do thiếu bằng tiền

- Trờng hợp đền bù hoàn toàn bằng tiền: giá đền bù do UBND cấptỉnh ban hành dựa trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định nhân với

hệ số điều chỉnh K(hệ số vị trí, diện tích, hạng đất, khả năng sinh lợi của

đất… đã và đang đ) Khung giá đất đợc quy định tại nghị định 87/CP và theo quyết định302/TTg về điều chỉnh hệ số K, nghị định số 17/1998/NĐ-CP về việc sửadổi bổ xung khoản 2 điều 4 của Nghị định 87/CP

- Trờng hợp đền bù một phần bằng đất và một phần chênh lệch bằngtiền: mức đền bù bằng đất ở cho hộ gia đình đợc xác định theo thứ tự u tiên

hộ gia đình có diện tích đất bị thu hồi nhiều đợc đền bù nhiều, hộ gia đình

có quy mô đất bị thu hồi nhỏ đợc đền bù đất ít hơn theo một tỷ lệ ( % )thống nhất nhng đảm bảo mức đất ở đợc đền bù bằng mức đất tối thiểu đốivới hộ gia đình nh ở, nh ở địa bàn đô thị là 40m2 Số chênh lệch về diện tíchthực tế bị thu hồi với đất đợc đền bù bằng tiền

+ Phơng án đền bù bằng nhà ở:

Trong trờng hợp diện tích bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu quy định

nh bên trên (nh diện tích ở đô thị là 40m2) thì ngời bị giao đất ở tại khuTĐC, đợc giao bằng mức đất tối thiểu và phần chênh lệch diện tích phải nộptiền theo quy định hiện hành

Khoản 3 điều 10 Nghị định 22/CP cũng ghi rõ: “đất bị thu hồi là đất ởthì đợc đền bù thiệt hại bằng tiền, nhà ở hoặc đất ở tại khu TĐC ”

Đối với đất ở thu hồi thuộc nội thành đô thị loại I và loại II thì chủ yếu

đền bù bằng nhà ở hoặc bằng tiền Việc đền bù bằng đất ở thuộc nội thành

đô thị loại I, II cho ngời có đất bị thu hồi chỉ đợc thực hiện trong các trờnghợp có dự án TĐC ngay khu vực thu hồi đất, TĐC ở các khu quy hoạch khudân c hoặc các khu dân c khác thuộc đô thị đó đã đợc cơ quan Nhà nớc cóthẩm quyển phê duyệt.

* Đền bù thiệt hại về tài sản:

Phơng án đền bù thiệt hại về tài sản là phơng án trả tiền theo giá hiện

có của tài sản Trong trờng hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng mộtngôi nhà mới có tính chất kỹ thuật tơng đơng đã phá vỡ thì hộ gia đình đợc

đền bù thêm không vợt quá giá xây dựng mới

- Nhà, công trình xây dựng trên đất thuộc đối tợng đơc đền bù thiệthại theo quy định tại điều 6 của Nghị định 22/CP thì đợc đền bù theo quy

định của điều 17 của nghị định này

- Đối nhà, công trình trên đất không thuộc đối tợng đợc đền bù thiệthại theo quy định tại điều 7 của Nghị định 22/CP, nhng tại thời điểm xâydựng mà cha có quy hoạch hoặc xây dựng phù hợp với quy hoạch, không viphạm hành lang bảo vệ công trình, thì đợc trợ cấp 70% mức đền bù quy

định tại điều 17 nghị định 22/CP nếu xây dựng vi phạm quy hoạch đã đợccông bố, vi phạm hành lang bảo vệ công trình, thì không đợc đền bù; trongtrờng hợp đặc biệt, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW xem xét hỗ trợcho từng trờng hợp cụ thể

II Vấn đề TĐC và phát triển quỹ nhà , quỹ đất TĐC phục vụ GPMB

1 Khái niệm Tái Định C và công tác Tái Định C

1.1 Khái niệm Tái Định C

GPMB đảm bảo quỹ đất xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng trong quátrình đô thị hoá, dẫn đến thực trạng ngời dân tại vùng quy hoạch dự án pháttriển buộc phải di chuyển chỗ ở, điểu này ảnh hởng đáng kể đến đời sống,

và thu nhập của họ Do vậy việc thực hiện các dự án phát triển thờng kèmtheo vấn đề TĐC không tự nguyện (TĐC bắt buộc)

TĐC là việc thay đổi không tự nguyện về vật chất, kinh tế xã hội đốivới những ngời bị ảnh hởng bởi dự án mà nguyên nhân là do dự án gây ra.Một số ngời bị ảnh hởng không còn cách lựa chọn nào khác ngoài việc phảixây dựng lại cuộc sống, thu nhập và cơ sở tài sản của họ tại một nơi nào đó.Trong những thập kỷ gần đây, khi các dự án phát triển đợc triển khaimạnh mẽ ở các nớc đang phát triển, vấn đề TĐC không tự nguyện (hayTĐC bắt buộc) ngày càng nổi lên và thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chứcquốc tế, các Chính phủ và tổ chức phi Chính phủ ở khắp nơi trên thế giới.Trung bình mỗi năm có hàng triệu ngời buộc phải di chuyển chỗ ở do các

dự án phát triển, những ngời phải di chuyển này đã bị ảnh hởng đáng kể tới

đời sống và mức thu nhập, thậm chí nhiều ngời còn bị rơi vào cảnh nghèotúng, mà nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng nay là: các gia đình nôngdân không còn ruộng đất; tình trạng thất nghiệp ở nơi ở mới; tình trạngkhông có nhà ở trong một thời gian dài; sự chênh lệch giá cả giữa nơi mớichuyển tới và nơi ở cũ do vị trí giao thông không thuận lợi, đất đai kém màu

mỡ hơn hay cơ sở hạ tầng kém hơn; bệnh tật và chết chóc ra tăng do khôngphù hợp điều kiện sinh thái mới; sự mất ổn định về lơng thực; mất cơ hội sửdụng tài sản xã hội chung, sự phân tán về mặt xã hội (mất các mạng l ới xãhội thân quen để duy trì cuộc sống nh quan hệ dòng tộc, họ hàng… đã và đang đ); trẻ em

bị gián đoạn việc học tập hoặc phải bỏ học… đã và đang đ do vậy, nếu công tác TĐCkhông đợc quan tâm thích đáng thì vô hình chung trong khi mang lại lợi íchphát triển cho một số đông dân chúng trong xã hội, các dự án phát triển lạitình cờ gây ra “tai hoạ” cho một số ít ngời khác Để tránh sự thiếu côngbằng này, cần có chính sách và biện pháp thoả đáng giúp những ngời bị

ảnh hởng bởi các dự án phát triển khôi phục lại cuộc sống và mức thu nhập

nh khi không có dự án, cải thiện thêm cuộc sống, nghĩa là tạo điều kiện cho

họ đợc hởng các lợi ích mà dự án mang lại để bù cho những khó khăn vấtvả mà họ đã phải gánh chịu để dự án có thể tiến hành một cách suôn sẻ.Khung chính sách TĐC bao gồm tất cả những biện pháp đợc thực hiệnbởi hợp phần dự án để giảm nhẹ bất cứ hoặc tất cả ảnh hởng xã hội xấu của

dự án đối với ngời bị di dời, bao gồm bồi thờng cho tài sản thu nhập và điềukhoản về những đền bù khác, hỗ trợ khôi phục thu nhập và chỗ ở khi cầnthiết

Một chính sách TĐC hoàn chỉnh phải bao gồm cả quá trình từ khi bồithờng đến khi ngời bị ảnh hởng tổ chức, sắp xếp lại hoặc di chuyển tạo lậpnơi ở mới và ổn định các điều kiện sinh hoạt, cũng nh đảm bảo các nguồnthu nhập của họ không bị suy giảm để mức sống đợc duy trì nh trớc khi có

dự án, nếu không phải là tăng lên, … đã và đang đ điều đó đòi hỏi các chủ dự án phảiquan tâm giúp đỡ những ngời bị ảnh hởng trong suốt quá trình TĐC, từ việctìm nơi ở mới thích hợp, tổ chức các khu TĐC; trợ giúp chi phí vận chuyển,trợ giúp đời sống trong khoảng thời gian các hộ bận do phải di chuyển, làmnhà, đến việc hỗ trợ những ngời bị ảnh hởng hoặc đào tạo lại nghề, tạo điềukiện cho vay vốn để phát triển sản xuất hoặc cung cấp các dịch vụ phát triểnnông nghiệp… đã và đang đ do vậy, ngoài các biện pháp bồi thờng về đất đai, tài sản vàcác nguồn thu nhập bị mất, thì việc hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng khu TĐC,

hỗ trợ di chuyển, chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ nhà ở trong thời gian chờ

bố trí TĐC hoặc tạo lập chỗ ở mới… đã và đang đ là nội dung không thể thiếu của chínhsách TĐC

Tóm lại TĐC là biện pháp nhằm ổn định khôi phục đời sống cho các hộ

bị ảnh hởng bởi dự án, khi mà đất định c cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi khônghết, mảnh còn lại không đủ điêu kiện để ở tại nơi cũ, phải di chuyển đến nơi

ở mới, dới các hình thức: tập trung, phân tán và tự nguyện di chuyển

1.2 Mục tiêu xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC.

Vấn đề TĐC không tự nguyện là vấn đề kinh tế - chính trị – xã hộitổng hợp có liên quan và đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cấp, nhiều ngành để

đạt đợc mục tiêu cuối cùng là khôi phục cải thiện đời sống, thu nhập củanhững ngời bị ảnh hởng cũng nh góp phần vào việc xây dựng cơ sở vật chấtchuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng CNH, HĐH đất nớc

Là một trong những phơng án đền bù TĐC, việc xây dựng các khuTĐC đang đợc quan tâm chú trọng thực hiện trong giai đoạn hiện nay, đặcbiệt trong các đô thị

Nh chúng ta đã biết, quỹ đất dùng cho ĐBGPMB là hết sức khanhiếm, đặc biệt trong các đô thị Do vậy, phơng án đền bù bằng đất là khóthực hiện, thậm chí là không thể thực hiện, thay vào đó là phơng án đền bùbằng tiền hoặc nhà ở Tuy nhiên phơng án đền bù bằng tiền lại mang lạinhững tiêu cực nhất định làm đau đầu các nhà quản lý Ngời dân sau khi bịthu hồi đất và đợc bồi thờng bằng một khoản tiền theo quy định, t liệu sảnxuất biến thành t liệu tiêu dùng Khoản tiền đền bù đợc sử dụng vào cácmục đích khác nhau, có thể đợc dùng để đầu t tạo vốn phát triển sản xuấtnhng cũng có trờng hợp lại đợc sử dụng vào các mục đích tiêu xài vô bổ Có

đợc khoản tiền đền bù Có thể khiến ngời bị thiệt hại giàu có lên trong chốclát song đợc sử dụng không hợp lý lại tạo lên những khó khăn phức tạp, lànguyên nhân sâu xa, trực tiếp tạo ra cái đói nghèo sau này Do vậy, phơng

án đền bù bằng cách bố trí các hộ trong diện giải toả vào các khu tái định c

đợc xem là phơng án khả thi và hết sức cần thiết, đây đợc xem là một phơng

án hay không chỉ tiết kiệm đất mà còn đảm bảo ổn định đời sống, sản xuấtcho một bộ phận ngời bị thu hồi đất có thu nhập thấp Việc xây dựng quỹnhà ở TĐC, phục vụ GPMB cũng chính là một khâu quan trọng, then chốttrong công tác TĐC

Mục tiêu xây dựng quỹ nhà ở TĐC:

- Xây dựng quỹ nhà, quỹ đất TĐC đảm bảo đủ nhu cầu và chủ động

đáp ứng tiến độ GPMB thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội Tạoquỹ nhà luân chuyển nhằm xoá bỏ tình trạng hộ dân phải tự thuê nhà ở tạmtrong thời gian thực hiện dự án, góp phần phân bổ lại dân c trong vùng thựchiện dự án theo quy hoạch, nhằm ổn định trật tự, an ninh xã hội cũng nhtiếp kiệm chi phí của ngân sách của chủ đầu t

- Việc xây dựng quỹ nhà ở tái định c đi đôi với việc phát triển cơ sở hạtầng đầy đủ xung quanh khu tái định c tạo điều kiện thiết lập lại cuộc sốngban đầu cho ngời bị di chuyển Có cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ việclàm, tái tạo công cụ sản xuất duy trì thu nhập của ngời dân khi bị thu hồi

đất

2 Những quy định chung về tái định c

2.1 Những đối t ợng và phạm vi tái định c

- Đối t ợng đ ợc h ởng chính sách hỗ trợ và TĐC : là ngời có đất bị thu

hồi hoặc bị thiệt hại về đất đai, tài sản do việc thực hiện dự án gây ra:

+ Hộ bị ảnh hởng giải toả bởi dự án chiếm dụng đất để xây dựng côngtrình công cộng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích xã hội

+ Hộ bị ảnh hởng bởi dự án chiếm dụng đất để xây dựng các hạng mụccủa khu TĐC, hoặc bị ảnh hởng khi di chuyển các công trình kinh tế hạtầng kỹ thuật để GPMB xây dựng các công trình giao thông, công trình lớnmang tính quốc gia

áp dụng cho tất cả các dự án có quyết định thu hồi đất của cơ quanNhà nớc có thẩm quyền, trừ các công trình công ích của làng, xã đợc xâydựng bằng hình thức huy động sự đóng góp của nhân dân hoặc có một phần

hỗ trợ của NSNN

- Phạm vi tái định c : ngời bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, di

chuyển cơ sở sản xuất kinh doanh và các cơ sở tài sản khác gắn liền với đất

bị thu hồi đến nơi ở mới mà không nhận bồi thờng thì đợc bố trí tái định c Các hộ trong diện giải toả đợc hởng đền bù theo các phơng án quy

định của Nhà nớc Hình thức đền bù thông qua phơng án bố trí tái định c sẽ

đợc các hộ đăng ký với cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền Các hộ đã đăng kývào kiểm kê cam kết vào tái định c thì ràng buộc phải vào TĐC, không đợcchuyển sang phơng thức đền bù khác

UBND cấp tỉnh, Thành phố trực thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiệnlập dự án khu TĐC tập trung hoặc khu TĐC phân tán cho phù hợp với tìnhhình thực tế của địa phơng

- Việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc nhà ở tại các khu TĐC tập trung

đ-ợc thực hiện theo phơng thức đấu thầu Thông qua hình thức đấu thầunhằm lựa chọn đợc các nhà thầu có đủ khả năng, thích hợp, đảm bảo tiến độ

và chất lợng của khu TĐC phù hợp với tiêu chuẩn chung

- Kế hoạch TĐC cần dựa trên các thông tin mới nhất về quy mô vàmức độ ảnh hởng của việc TĐC đối với những ngòi phải di chuyển Ngoàiviệc mô tả đặc điểm chung của các hộ gia đình, việc xác định quy mô tái

định c, thông tin về toàn bộ cơ sở nguồn lực của những ngời bị ảnh hởng,

kể cả các nguồn thu nhập phụ, một phần hoặc toàn bộ đất đai, công trình,nhà ở, cơ sở hạ tầng và dịch vụ xã hội bị ảnh hởng, các loại hình tổ chứcchính thức và không chính thức là cần thiết và hết sức quan trọng hỗ trợ choviệc lập và thực hiện các chuơng trình tái đinh c

2.3 Quyền và nghĩa vụ của ng ời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

+ Quyền của ngời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

- Quyền đề đạt nguyện vọng và đăng ký đến ở khu TĐC bằng văn bảngửi cơ quan bồi thờng thiệt hại và TĐC cấp huyện

- Quyền lựa chọn TĐC gần nơi ở cũ Trờng hợp không có khu TĐCgần nơi ở cũ thì mới bố trí ở những nơi xa hơn

- Quyền đợc u tiên chuyển trờng học cho bản thân hoặc các thành viênkhác trong gia đình về nơi ở mới bao gồm cả những hộ tự lo chỗ ở mới

- Có quyền đợc cấp GCN quyền sử dụng đất và đợc thực hiện cácquyền theo quy định của pháp luật về đất đai; đợc miễn nộp lệ phí địachính, lệ phí trớc bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất ở

+ Nghĩa vụ của ngời sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới:

- Ngời có nguyện vọng và đăng ký đến khu TĐC, thì ký hợp đồng vớicơ quan quản lý khu TĐC và có nhiệm vụ thực hiện đúng theo hợp đồng đã

ký kết Khi đã lựa chọn đền bù bằng nhà ở TĐC với cơ quan nhà nớc cóthẩm quyền, ngời sử dụng đất phải hoàn toàn tuân theo hợp đồng đã ký kết,không đợc thay đổi lại phơng thức nhận đền bù

- Xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện cácnhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật

- Các hộ đợc bố trí vào các khu TĐC tập trung, phải tuân thủ đúng

lý, dới hình thức quản lý các nhà chung c Chấp hành đầy đủ các nội quy vềsinh hoạt, đi lại, bảo vệ môi trờng, cảnh quan khu TĐC… đã và đang đ

2.4 Điều kiện bắt buộc phải có của khu TĐC

- Khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quychuẩn xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn , đảm bảo diện tích đất mới tốithiểu là 100m2 đối với hộ gia đình ở nông thôn và 40 m2 đối với đất ở đô thị

- Khu TĐC phải đợc xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp nh: hệ thống

điện, hệ thống cung cấp nớc, trờng học, nhà trẻ, nhà mẫu giáo, nơi sinh hoạtcộng đồng, cơ sở khám chữa bệnh, đờng nội bộ, đờng ra vào Khu TĐC phùhợp với thực tế về quy hoạch đất ở, đất xây dựng tại địa phơng và đảm bảomức tối thiểu tơng đơng nơi ở cũ

- Khu TĐC đợc xây dựng mới theo tiêu chuẩn của các khu đô thị mớihiện đại đảm bảo các điều kiện tối thiểu về: diện tích đất ở chính, diện tíchphụ, số phòng, mức độ bền vững an toàn, mức độ thông thoáng, điều kiện

về cấp nớc, chất lợng khu phụ, thoát nớc, thuận tiện cho sinh hoạt gia đình,

đảm bảo khả năng vừa ở, vừa sản xuất kinh doanh hoặc cơ sở sản xuất kinhdoanh gần nhà thuận tiện việc học hành của con cái, mối quan hệ hàng xómgiữa các hộ gia đình TĐC, gần chợ và các cơ sở dịch vụ

2.5 Nguyên tắc bố trí nhà ở, đất ở cho các hộ gia đình các khu TĐC

+ Việc bố trí đất ở tại khu TĐC thực hiện theo nguyên tắc:

- Ưu tiên bố trí ngời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở TĐC tại cộng

đồng nơi thu hồi đất

- Ưu tiên bố trí ở những vị trí thuận lợi trong khu TĐC cho các hộ có

vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, các hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB

- Ngời có công với cách mạng, gia đình liệt sỹ, thơng binh, bệnhbinh… đã và đang đ

+ Trong trờng hợp nhà TĐC là nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ, thì chủ dự

xã, nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC tối thiểu là 15 ngày để nhân dântham gia ý kiến; trên cơ sở đó lập phơng án bố trí chính thức và thông báocho từng hộ gia đình, cá nhân.

+ Khu TĐC tập trung sau khi đã tiến hành xây dựng và bố trí các hộdân và có thể xảy ra các trờng hợp:

- Không đủ diện tích vì số hộ phát sinh đăng ký thêm sau kiểm kê, ờng hợp này tuỳ theo tình hình cụ thể mà giải quyết lập khu TĐC mới hoặc

tr-mở thêm khu TĐC hiện tại nếu có thể, hoặc điều tiết sang khu TĐC cùngmột dự án

- Nếu trờng hợp đặc biệt nào đó không thể bố trí hết số dân tự nguyệnvào khu TĐC mà có d thừa diện tích lớn hơn 20% thì UBND tỉnh, thành phốcần có ý kiến đề xuất giải quyết, cơ quan Nhà nớc các cấp có liên quan trựctiếp đến dự án xem xét chấp thuận hoặc xử lý cụ thể

+ Tổng diện tích đất đợc bố trí TĐC không lớn hơn diện tích đất đã bịthu hồi, trừ trờng hợp diện tích đất thu hồi nhỏ hơn một căn nhà hoặc một lô

đất tại khu TĐC theo quy hoạch

Trong trờng hợp quỹ đất dùng để đền bù có hạn thì mức đền bù bằng

đất ở cho mỗi hộ đợc xác định theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích

bị thu hồi nhiều, đợc đền bù bằng đất nhiều;hộ có quy mô diện tích đất bịthu hồi ít đợc đền bù bằng đất ít theo một tỷ lệ % nhất định nhng đảm bảomức đất ở đợc đền bù bằng đất tối thiểu đối với hộ gia đình ở nông thôn là100m2, ở đô thị là 40m2. Số chênh lệch về diện tích và giá đất đợc đền bùbằng tiền Trờng hợp diện tích đất bị thu hồi nhỏ hơn cả mức tối thiểu thìngời đợc giao đất ở mới tại khu TĐC đợc giao bằng mức tối thiểu đó vàphải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích đất theo quy địnhhiện hành

2.6 Nguồn vốn xây dựng các khu TĐC

- Kinh phí bồi thờng thiệt hại cơ sở hạ tầng tại nơi thu hồi đất do chủ

dự án trả

- Vốn từ việc sử dụng quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy

định tại điều 22a của Luật đất đai

- Nguồn hỗ trợ của NSNN để xây dựng đờng giao thông và công trìnhthuỷ lợi, trờng học, cơ sở khám chữa bệnh, cải tạo đất để mở rộng sản xuấtnông nghiệp

- Nguồn hỗ trợ của chủ dự án Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnhquy định trên cơ sở thoả thuận với chủ dự án

- Các nguồn vốn khác

Đối với những dự án lớn của Nhà nớc mà phải di chuyển cả một cộng

đồng dân c, làm ảnh hởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyềnthống văn hoá của cộng đồng thì tuỳ từng trờng hợp cụ thể, Thủ tớng Chínhphủ quyết định chính sách TĐC đặc biết với mức cao nhất đợc áp dụng làtrợ cấp toàn bộ chi phí lập khu TĐC mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồngruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), baogồm cả các công trình văn hoá truyền thống của cộng đồng, trợ cấp ổn địnhsản xuất

2.7 Các biện pháp khôi phục sản xuất và đời sống tại khu TĐC.

- Cải tạo đất để mở rộng sản xuất nông nghiệp trong vùng TĐC

- Cải tạo, xây dựng, và phát triển các công trình thuỷ lợi đảm bảo nớccho sản xuất và sinh hoạt

- Hỗ trợ kỹ thuật cho vụ sản xuất đầu tiên để tăng năng suất nôngnghiệp gồm: dịch vụ khuyến nông, dịch vụ bảo vệ thực vật, giống cây trồng

- Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyểnlàm nghề khác do bị thu hồi đất, u tiên các vị trí lao động mới cho các đối t-ợng này

- Hỗ trợ kinh phí, tiền thuê nhà trong thời gian di dời chờ bố trí vàocác khu TĐC

2.8 Nguyên tắc lựa chọn địa điểm và quy hoạch xây dựng khu TĐC.

Quan điểm chung khi xây dựng khu TĐC là đáp ứng ổn định cuộcsống cho ngời dân trong giai đoạn trớc mắt và lâu dài, tức là phát triển bềnvững

- Chọn vị trí khu TĐC đạt đợc yêu cầu tiện lợi sinh hoạt, đi lại thuậntiện cho các hộ dân, thuận tiện về việc làm, đồng thời phù hợp với quyhoạch của địa phơng, thuận lợi về kinh tế, kỹ thuật xây dựng của địa phơng

Đảm bảo tốt hơn nơi ở cũ về các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Đảm bảo cho ngời dân TĐC sống trong môi trờng hoà hợp và môi trờng tựnhiên trong sạch, duy trì mối quan hệ hàng xóm của ngời dân mới thu hồi.

Đối với chơng trình TĐC ở cả nông thôn và thành thị, việc xác địnhcác vị trí TĐC khả thi và cắm cọc mốc các khu đợc lựa chọn là một bớc rấtquan trọng trong chơng trình TĐC dựa trên cơ sở đất đai, khả năng sản xuất

và các lợi thế về địa d của nơi mới ít nhất phải tơng đơng nh nơi cũ Phơng

án “đất đổi đất”, diện tích đất thay thế ít nhất phải tơng đơng với diện tíchlô đất cũ Đối với dân TĐC ở nông thôn, khi lựa chọn địa điểm cần chú ýkhả năng tạo nguồn thu nhập từ các hoạt động phi nông nghiệp (nghề cá,thu lợm lâm sản, lao động theo mùa vụ… đã và đang đ) để hỗ trợ cho nguồn thu từ nôngnghiệp Đối với dân TĐC ở đô thị, nơi ở mới phải đảm bảo cơ hội tìm kiếmcông ăn việc làm, điều kiện cơ sở hạ tầng, các dịch vụ và cơ hội sản xuất t -

ơng đơng với nơi ở cũ

- Để tơng xứng với việc đầu t cơ sở hạ tầng cho khu TĐC, yêu cầu số

hộ TĐC tối thiểu là 10 hộ trở lên Trờng hợp đặc biệt theo quy định riêng

- Căn cứ lập hồ sơ xây dựng khu TĐC tập trung: phải có bảng tổnghợp kê tổng số hộ đăng ký vào khu TĐC, kèm theo biên bản cam kết vàokhu TĐC ký giữa chủ hộ và Ban GPMB địa phơng (bao gồm cả diện tích bốtrí vào khu TĐC cho từng hộ và tổng diện tích cần bố trí cho TĐC) Căn cứvào quyết định của UBND tỉnh, thành phố về chủ trơng cho lập khu TĐCdùng vào mục đích GPMB phục vụ dự án xây dựng công trìnhgiao thông,cho phép tiến hành lựa chọn vị trí phù hợp với quy hoạch của địa phơng

kỹ thuật khác, cây xanh

* Khu TĐC phân tán

Trong trờng hợp đặc biệt khi có tổng số hộ dân trong cụm nhỏ hơn 10

hộ hoặc lớn hơn nhng do sự đặc thù của địa phơng không thể tổ chức gomlại cùng chung sống trên một khu TĐC tập trung, có yêu cầu phân tán chính

đáng đợc địa phơng xem xét chấp nhận thì dự án giải quyết phơng án TĐCphân tán

Diện tích mỗi hộ TĐC phân tán đợc tính bằng 1,3 lần diện tích lô tiêuchuẩn để làm đờng vào và trồng cây xanh phía mặt tiền

Để tạo điều kiện cho các hộ dân tổ chức theo TĐC phân tán, ngoài cáckhoản đền bù, trợ cấp theo chế độ, mỗi hộ còn đợc trợ cấp một khoản kinhphí để xây dựng đờng vào, cấp điện, nớc

2.10 Trình tự lập hồ sơ và xây dựng các khu TĐC tập trung.

B

ớc 1 : Điều tra thu thập các số liệu cơ bản về các hộ vào khu TĐC

Đây là bớc quan trọng để triển khai các bớc tiếp theo Bớc này cần tiếnhành đồng thời ngay sau khi kiểm kê, đo đạc nhằm xác định chính xác các

hộ dân có nhu cầu vào TĐC tránh việc san lấp tràn lan gây lãng phí kinh phí

đầu t xây dựng và lãng phí quỹ đất

B

ớc 2 : Chọn vị trí khu TĐC

- Chọn vị trí khu TĐC đạt đợc yêu cầu tiện lợi sinh hoạt, đi lại cho các

hộ dân, đồng thời phù hợp với quy hoạch của địa phơng, thuận lợi về kinh

tế, kỹ thuật xây dựng của địa phơng

- Giới thiệu và tham khảo ý kiến các hộ dân vị trí khu đất TĐC Nếu

đa số hộ dân tán thành vị trí khu đất để xây dựng khu TĐC thì lấy vị trí khu

đất đó để chính thức thiết kế

- Ban GPMB lập tờ trình, trình UBND tỉnh, thành phố phê duyệt vị trí

và xin cấp đất xây dựng khu TĐC, đồng thời tiến hành chọn t vấn để khảosát- thiết kế quy hoạch khu TĐC

Chơng II:

Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà và

quỹ đất TĐC tại Hà nội.

I Đặc điểm kinh tế - xã hội và quá trình đô thị hoá ở

Hà nội.

1 Đặc điểm kinh tế- xã hội.

Thủ đô Hà nội là trung tâm chính trị, văn hoá, khoa học, kinh tế, là đầumối giao thông quan trọng hàng đầu của cả nớc Hà nội có địa giới hànhchính giáp với 6 tỉnh:

- Phía bắc giáp tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang

- Phía đông giáp tỉnh Bắc Ninh và Hng Yên

- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây

- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây và Vĩnh Phúc

Hà nội nằm trong vùng Đồng Bằng Bắc Bộ, đất đai chủ yếu hình thành

từ phù sa hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình

1.1 Đặc điểm về đất đai và dân c

Thành phố Hà nội có 9 quận, 5 huyện với 125 phờng, 9 xã và 5 thịtrấn Theo số liệu tổng kiểm kê đất đai năm 2000 và thống kê đất đai năm2003: tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là 92.047, 45 ha Bình quân

đất tự nhiên tính theo đầu ngời là 346,83 m2/ ngời; bình quân diện tích đấtgiao thông là 21m2/ngời; đất ở bình quân 97,22m2/ ngời, trong đó đất ở đôthị là 10,8m2 / ngời, đất ở nông thôn là 33,2m2/ ngời Trong đó: đất nôngnghiệp 41.849, 23 ha, chiếm 45,44%; tập trung chủ yếu ở 5 huyện ngoạithành; đất lâm nghiệp là 6.628,25ha, chiếm 7,3%, chủ yếu ở huyện SócSơn; đất ở 11.636,82ha chiếm 12,64%; đất chuyên dùng 22.609,82 hachiếm 24,55%; đất cha sử dụng (bao gồm cả sông suối, núi đá) 9.373,45 hachiếm 10,18 % Phần lớn diện tích đất đai Hà nội nằm ở vùng Đồng Bằngchâu thổ Sông Hồng, chỉ có một phần đất của huyện Sóc Sơn thuộc phíanam của dãy núi Tam Đảo

Dân số của thành phố tính đến ngày 01/04/1999 là2.655.439 ngời, làthành đông dân thứ 2 trong cả nớc; trong đó dân số nội thành là 1.409.255ngời, chiếm 53,07% và dân số ngoại thành là 1.246.184 ngời, chiếm46,93% dân số toàn thành phố Mật độ dân số trung bình là 2.919 ngời/km2,trong đó khu vực nội thành mật độ trung bình là 16.995 ngời/km2; khu vựcngoại thành là 1.502 ngời /km2.Dân c thành phố phân bố không đều tậptrung cao ở các quận nội thành và thị trấn Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là1,08%, trong khi đó tỷ lệ tăng dân số cơ học là 4,18%

1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội.

Đóng vai trò, vị trí là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính tri, xã hội củacả nớc đợc sự đầu t quan tâm hàng đầu, trong những năm qua thủ đô Hà nội

đã có những bớc chuyển mình đáng kể và đạt nhiều thành tựu quan trọngtrong phát triển kinh tế xã hội

Nền kinh tế thủ đô có bớc tăng trởng khá, tốc độ tăng trởng GDP đạt12,35%/ năm, tăng trởng hầu hết trên các lĩnh vực, năm sau tăng hơn so vớinăm trớc Đặc biệt tỷ trọng nghành công nghiệp tăng tơng đối nhanh, giá trịsản xuất công nghiệp tăng 15,16%, với sản phẩm công nghiệp phong phú.Các khu công nghiệp tập trung, khu công nghiệp vừa và nhỏ đang hìnhthành và phát triển

Các nghành thơng mại và dịch vụ và các loại hình dịch vụ khác đạtmức tăng trởng khá với nhiều loại hình đa dạng và phong phú đặc biệt là dulịch, thông tin liên lạc Tổng giá trị sản xuất ngành dịch vụ đạt 16,3%/năm.Bớc đầu hình thành một số loại hình dịch vụ chất lợng cao, nông nghiệp-nông thôn ngoại thành có bớc khởi sắc: có những bớc chuyển dịch cơ cấuthích hợp, theo hớng tăng dần tỷ trọng công nghiệp, thơng mại, dịch vụnông thôn

Cơ cấu kinh tế thủ đô chuyển dịch theo hớng dịch vụ- công nông nghiệp, giảm dần tỷ trọng các ngành công nghiệp và nông nghiệp,tăng dần tỷ trọng ngành dịch vụ

nghiệp-Thu hút đợc ngày càng nhiều đầu t nớc ngoài vào thành phố, cơ cấuvốn đầu t tập trung vào các ngành công nghiệp, các công trình hạ tầng kỹthuật đô thị, góp phần đáng kể tạo nên diện mạo mới cho kinh tế thủ đô.Tiếp tục củng cố và hoàn thiện một bớc quan hệ sản xuất, phát triểnnền kinh tế thị trờng, định hớng xã hội chủ nghĩa Thành phần kinh tế quốcdoanh vẫn giữ vai trò chủ đạo, then chốt, đồng thời khuyến khích tạo điềukiện cho các thành phần kinh tế khác phát triển

Về văn hoá- xã hội cũng đã có bớc phát triển đáng kể, đời sống vậtchất và tinh thần của nhân dân ngày càng đợc nâng cao Hà nội đã hoànthành phổ cập trung học cơ sở trên toàn thành phố, 100% các trạm y tế xã,phờng có bác sỹ Các chơng trình dân số- kế hoạch hoá gia đình, giáo dục,bảo vệ, chăm sóc trẻ em, hoạt động của ngời cao tuổi đợc triển khai tíchcực Giải quyết đợc việc làm cho ngời lao động, tỷ lệ thất nghiệp thành thịgiảm từ 7,95% năm 2000 xuống còn 7,39% năm 2001 Công tác xây dựngnhà tình nghĩa, phụng dỡng bà mẹ Việt Nam anh hùng, giúp đỡ nhiều hộ

nghèo đợc đẩy mạnh Bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội ngày càng mở rộng vàphát huy tác dụng Hoạt động thể dục thể thao, văn hoá, văn minh đô thị… đã và đang đ

đạt đợc những hiệu quả tích cực, góp phần cải tạo, nâng cao giá trị, bộ mặtcủa thành phố

2 Quá trình đô thị hoá và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà nội.

Đô thị hoá là xu hớng phát triển tất yếu trong quá trình phát triển kinh

tế mạnh mẽ hiện nay của bất kỳ quốc gia nào Tuy gặp rất nhiều khó khăn

do phải khắc phục những hậu quả của chiến tranh, chuyển đổi nền kinh tế

từ nền kinh tế hết sức lạc hậu tự cung tự cấp sang nền kinh tế thị tr ờng

nh-ng tronh-ng nhữnh-ng năm qua chúnh-ng ta đã đợc chứnh-ng kiến sự chuyển mình rất rõrệt của nền kinh tế nớc nhà mà điều cho thấy rõ hơn cả là sự đổi của bộ mặtcác đô thị ở Việt Nam

Nhìn lại quá trình phát triển đô thị Hà nội đặc biệt từ khi Đảng và Nhànớc ta thực hiện chính sách đổi mời từ năm 1986 đến nay bộ mặt đô thị Hànội cũng đã có sự thay đổi khá lớn Khối lợng các công trình, dự án đợctriển khai xây dựng trên địa bàn tăng rất nhanh Bên cạnh các dự án về pháttriển nhà ở là các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ lợi íchcông cộng khác có quy mô lớn, khu công nghiệp tập trung, các khu vui chơigiải trí… đã và đang đ diện tích nội thành và các khu vực đô thị hoá mở rộng nhanhchóng Đi đôi với việc phát triển mạnh, gia tăng với quy mô số lợng cáccông trình thì chất lợng các công trình cũng đuợc chú ý, hàng trăm côngtrình có quy mô lớn, mức độ tiện nghi cao hình thức kiến trúc đẹp tạo nênmột diện mạo Hà nội mới văn minh, hiện đại Bên cạnh các công trình kiếntrúc là các công trình hạ tầng kỹ thuật (đờng xá, nút giao thông, cấp điện,thoát nớc, thông tin liên lạc… đã và đang đ.) cũng đã có sự phát triển đột phá với chất l-ợng cao hơn hẳn, góp phần làm cho phát triển thành phố có tổ chức và đồng

bộ Trong phát triển đô thị, đã tạo đợc phơng thức phát triển theo hớng tiêntiến: từ phát triển manh mún, từng công trình riêng lẻ dần dần đi vào pháttriển theo các dự án đồng bộ, có quản lý và kiểm soát của chính quyển.Triển khai nghiên cứu gần 200 danh mục khảo sát, thiết kế quy hoạch: tổngthể chuyên ngành, thiết kế quy hoạch, các khu đô thị mới, các khu côngnghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị công trình công cộng văn hoá xã hội vuichơi giải trí, bảo tồn tôn tạo các khu phố cổ, các khu đặc trng của Hà nội,phục vụ chơng trình phát triển nhà ở, kỷ niệm 990 năm- 1000 năm ThăngLong- Hà nội

Thành phố đã đầu t xây dựng cơ bản gần 70.000 tỷ đồng, bình quânmỗi năm 14.000 tỷ đồng cho hàng nghìn công trình thuộc các lĩnh vực pháttriển đô thị, bao công tác thiết kế quy hoạch, chuẩn bị đầu t, xây dựng cáccông trình trọng điểm góp phần tăng GDP của thành phố hàng năm.

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị đợc đa vào quy hoạch và tổ chức thựchiện nh: hệ thống đờng giao thông nội đô, hệ thống bến bãi đỗ xe, hệ thốngcấp thoát nớc… đã và đang đ Các dự án về xây dựng mới các khu đô thị, cải tạo, duy tu,bảo dỡng các khu nhà ở, truờng học… đã và đang đ ợc tiến hành triển khai thực hiện đtrên địa bàn toàn thành phố

Tuy nhiên công tác quy hoạch, xây dựng và phát triển đô thị vẫn cha

đáp ứng đợc đòi hỏi ngày càng cao về phát triển kinh tế xã hộị, quy hoạchchi tiết triển khai chậm, cha thực sự đổi mới tơng xứng với nền kinh tế thịtrờng, sự chỉ đạo phối hợp thực hiện còn cha đồng bộ, quản lý xây dựng cònnhiều hạn chế, tình hình xây dựng nhà ở không phép, sai phép của nhân dâncòn nhiều và phức tạp

Quan điểm phát triển kinh tế của thủ đô Hà nội theo xu hớng đẩymạnh nâng cao tỷ trọng các ngành thơng mại- dịch vụ, công nghiệp giảm tỷtrọng ngành nông nghiệp Do vậy nhu cầu về quỹ đất đai sử dụng xây dựngcác công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị hạ tầng xã hội… đã và đang đphục vụ cho các mục

đích phát triển của thủ đô là hết sức lớn, đòi hỏi phải có quy hoạch, kếhoạch sử dụng cụ thể

Theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc Thủ tớng Chính phủ phêduyệt đến 2010 diện tích đất nông nghiệp của thành phố giảm 10.781ha sovới năm 2000 Dự báo đến năm 2020 đất nông nghiệp chỉ còn chiếm từ25% đến 30% diện tích đất tự nhiên Đồng thời từ năm 2000- 2010 Nhà nớc

sẽ phải thu hồi khoảng 870ha đất có nhà ở và công trình, sẽ có khoảng35.000 hộ gia đình bị ảnh hởng chỗ ở, do vậy gây nên một thực tế là áp lực

về giải quyết việc làm cho hàng chục nghìn hộ nông dân và địa điểm kinhdoanh dịch vụ cho những ngời ở mặt phố bị thu hồi đất là một bức xúc lớn

3 Thực trạng Giải Phóng Mặt Bằng và Đền Bù Giải Phóng Mặt Bằng ở

Hà nội.

3.1 Giải Phóng Mặt Bằng và Đền Bù Giải Phóng Mặt Bằng ở Hà nội.

Hiện nay và trong thời gian tới, thủ đô Hà nội là một trong số các địabàn có quy mô và tốc độ đầu t- đô thị hoá cao, hàng loạt các dự án mở rộngkhông gian thành phố, giải toả các mối giao thông, di chuyển các xí nghiệp

cũ, các dự án xây dựng khu đô thị, các dự án phát triển nhà ở… đã và đang đ Thực hiện

tốt GPMB đã và đang là điều kiện tiên quyết để tiến hành dự án, góp phần

đảm bảo nhịp độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị trongthời gian tới Tuy nhiên công tác đền bù GPMB khi Nhà nớc thu hồi đất lại

là một vấn đề mang tính kinh tế xã hội phức tạp liên quan đến lợi ích củanhiều ngời

ha, tăng khoảng 36,83% so với năm 2001, số hộ ảnh hởng tăng 22,5%; năm

2003 tăng 420 ha, tăng khoảng 41,87% so với năm 2002 với số hộ tăng30,1% Khoảng thời gian từ năm 2000 đến 2001 diện tích đất thu hồiGPMB tăng rất mạnh và rõ rệt, sau đó tăng đều hơn ở các năm tiếp theo.Các hộ bị thu hồi đất theo quy định đều đợc hởng đền bù bằng tiền, đấthoặc đợc bố trí vào các khu TĐC trên địa bàn thành phố Số hộ nhận tiền

đền bù cũng tăng lên song xu hớng là ngời dân chấp nhận phơng án tái định

c ở các khu TĐC cũng đợc thể hiển rất rõ Đặc biệt trong năm 2001, số lợng

hộ gia đình bố trí ở trong các khu TĐC đạt 1.200 hộ, tăng so với năm 2000

là 250 hộ, tuy nhiên số lợng này lại giảm xuống trong năm 2002, song lại

đạt kết quả tốt nhất trong năm 2003 ( bố trí đợc 1.800 hộ, tăng so với năm

2002 là 831 hộ, tăng gấp 2 lần so với năm 2002) Nhu cầu TĐC là tăng lên

trong những năm vừa qua, tuy nhiên việc đáp ứng yêu cầu này của Nhà nớcvẫn còn nhiều việc phải xem xét

Vấn đề ĐBGPMB tại thủ đô Hà nội thể hiện ở bảng trên cho thấy đã cónhững bớc thay đổi rất mạnh đáp ứng theo nhu cầu về đất đai phục vụ việcphát triển kinh tế xã hội của thủ đô trong thời kỳ CNH- HĐH theo kế hoạch

sử dụng đất 5 năm (từ 2001-2005) trên toàn thành phố Đặc biệt năm 2003,

đợc coi là năm bản lề của kế hoạch 5 năm, là năm tiếp tục về công tác

ĐBGPMB, giao thông kỷ cơng và văn minh đô thị Hiệu quả các chỉ tiêu cơbản về khối lợng công việc đều vợt cao so với những năm trớc với tiến độnhanh hơn, chất lợng tốt hơn

- Số lợng dự án đầu t có liên quan thu hồi đất trong năm là 429 dự án,trong đó có 366 dự án đủ điều kiện triển khai thủ tục, thực hiện công tácGPMB đạt tỷ lệ 85,31% với diện tích là 2.411,5 ha Hoàn thành GPMB bàngiao cho chủ đầu t để triển khai xây dựng 260 dự án (trong đó có 198 dự ánhoàn thành 100%) tăng 63 dự án, vợt 31% so với năm 2002 Số hộ bố tríTĐC đợc 1.800 hộ so với năm 2002 tăng gấp 2 lần

- Số lợng 106 dự án đã đủ điều kiện nhng cha GPMB xong là do: 42 dự

án đang điều tra khảo sát; 23 dự án trờng học cha có quyết định cấp đất,thiếu quỹ nhà tái định c nh: 8 dự án khu di dân TĐC của cầu Thanh Trì,vành đai III, 05 dự án ở Quận Đống Đa thiếu quỹ nhà nh nút giao thôngNgã T Sở, Hồ Văn Chơng, công viên Đống Đa… đã và đang đ 06 dự án ở Quận Ba Đình(nhà Quốc Hội, Hội trờng Ba Đình… đã và đang đ) 04 dự án thuộc Quận Tây Hồ… đã và đang đ cònlại là các dự án vớng mắc về thủ tục xây dựng nh phải điểu chỉnh lại tổngmức đầu t, dân khiếu nại không cho điều tra khảo sát, không nhận tiền nhà

tiếp nhận 543 căn hộ tái định c để phục vụ công tác GPMB tại làng quốc tếThăng Long và khu đô thị mới Định Công

Các nguồn vốn huy động tập trung cho ĐBGPMB tăng lên rõ rệt, baogồm cả nguồn vốn để xây dựng quỹ đất, quỹ nhà TĐC và nguồn vốn dành

đền bù trực tiếp bằng tiền cho các hộ gia đình

Tuy đã có những bớc chuyển biến mạnh nhng công tác GPMB củanhiều dự án (trong đó có cả các dự án quan trọng, cấp quốc gia) vẫn đang bị

ách tắc kéo dài, gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế làm nản lòng nhiều nhà

đầu t cũng nh gây căng thẳng về xã hội… đã và đang đ Vấn đề này đợc giải thích bởinhiều nguyên nhân trong đó có một nguyên nhân hết sức quan trọng cần đ-

ợc quan tâm chú ý và có biện pháp cải thiện ngay đó là công tác xây dựngquỹ nhà quỹ đất dành riêng cho các hộ di dời TĐC Nhu cầu nhà ở, đất ởTĐC ngày càng tăng lên tuy nhiên nguồn nhà TĐC lại rất thiếu so với nhucầu mà vẫn cha đợc giải quyết do hầu hết các chủ dự án không chủ độngchuẩn bị trớc quỹ nhà, quỹ đất TĐC nhiều dự án tiến độ kéo dài do không

có nhà đất TĐC ảnh hởng lớn tới tiến độ GPMB cho các dự án phát triển

Do vậy, yêu cầu trớc mắt đặt ra là việc phát triển quỹ nhà quỹ đất TĐC phải

đợc xây dựng và phát triển đi trớc một bớc hỗ trợ cho công tác ĐBGPMBnhằm hoàn tất tiến độ GPMB cho các dự án

vỡ quy hoạch làm mất cảnh quan và kiến trúc đô thị… đã và đang đ

Việc nhà ở TĐC mới với cơ sở hạ tầng đồng bộ nhằm cụ thể hoá điềuchỉnh quy hoạch chung thủ đô đến năm 2020 đã đợc Chính phủ phê duyệt,tạo điều kiện cho việc đẩy nhanh công tác GPMB cho các dự án xây dựng,giảm áp lực về tập trung dân c và sử dụng quá tải cơ sở hạ tầng tại các quậnnội thành hiện nay

Những thuận lợi cơ bản cho việc đầu t xây dựng nhà ở TĐC là Hà nội

có tiềm lực kinh tế lớn, có dân số đô thị tiếp tục gia tăng và nhu cầu về nhà

ở đô thị không hề giảm, trong khi tiêu chuẩn sống, môi trờng của dân c đôthị hiện đang đòi hỏi phải đợc cải thiện tốt hơn Mặt khác, mặc dù tỷ lệ dân

sống ở nông thôn hiện chiếm tới 80% dân số cả nớc, nhng quá trình đô thịhoá, hệ quả của công cuộc CNH, HĐH sẽ mau chóng đa dân số đô thị đạt

tỷ lệ xấp xỉ 50% Vì vậy việc xây dựng nhà ở TĐC của Hà nội là một giảipháp đúng đắn phù hợp quy luật khách quan của quá trình đô thị hoá vàphát triển kinh tế- xã hội

Hơn nữa, qúa trình GPMB cho các dự án đầu t phát triển các công trìnhcông cộng khác của Nhà nớc đặt ra yêu cầu rất cấp thiết là việc tìm ra mộtphơng án đền bù thích hợp, thoả đáng cho ngời dân bị di chuyển Trong

điều kiện quỹ đất dự trữ của thành phố là hết sức có hạn, phơng án đền bùbằng đất cho ngời dân là khó thực hiện, thậm chí cả phơng án đền bù bằngtiền đối với ngời thiệt hại cũng đặt ra nhiều bức xúc lớn do làm phát sinhcác vấn đề xã hội Do vậy phơng án bồi thờng bằng nhà ở TĐC, bố trí sắpxếp TĐC đối với các hộ gia đình bị di dời là phơng án đợc áp dụng và mangtính khả thi Hiện nay, phần đa các dự án ĐBGPMB chủ yếu đợc thực hiệnbằng hình thức TĐC bằng căn hộ TĐC đối với các hộ trong khu vực nộithành, chỉ giao đất TĐC theo hạn mức quy định cho các trờng hợp là hộ sảnxuất nông nghiệp ở khu vực ngoại thành

Quyết định 108/1998/QĐ-TTg của Thủ tớng Chính phủ là cơ sở đểnghiên cứu đầu t xây dựng nhà ở TĐC mới của Hà nội, đa Hà nội trở thànhmột thủ đô hiện đại, ngang tầm với các thủ đô khác trên thế giới vào đầuthế kỷ XXI Thêm vào đó, việc đầu t xây dựng khu TĐC không chỉ là mụctiêu, nguyện vọng, ý chí mà còn là một lợi ích quốc gia, nên đợc sự ủng hộcủa mọi tầng lớp nhân dân

Đặc biệt trong những năm gần đây, nhiều dự án phát triển đô thị đã và

đang đợc triển khai, dẫn đến nhu cầu GPMB tăng lên, nhu cầu GPMB, didân TĐC tăng lên, nhu cầu ĐBGPMB, di dân TĐC tăng lên Năm 2002-

2003 đợc coi là “năm đồng khởi” về GPMB ở Hà nộikhiến nhu cầu di dânGPMB cho các dự án tăng lên, ớc tính cần di dân khoảng 7.552 hộ

Số hộ TĐC trong các dự án ngày càng tăng lên do quá trình đô thịhoá đã đẩy giá đất và giá nhà ở đô thị tăng lên rất cao Những hộ bị di dờivới số tiền đợc đền bù sẽ rất khó có khả năng mua đất, mua nhà tại nơikhác, do vậy, nhu cầu về TĐC tăng lên, ngời dân có xu huớng nhận nhà,nhận đất tại các khu đã đợc quy hoạch dành cho TĐC

Theo số liệu tổng hợp về giải quyết TĐC từ năm 1995 đến 2003 trên

địa bàn thành phố Hà nội cho thấy:

- Từ năm 1995 đến 2000: tổng số hộ di dân GPMB có khoảng 1300 hộ,trong đó số hộ nhận tiền đền bù khoảng 11500 hộ, số hộ TĐC khoảng 1500

- Năm 2003: tổng số hộ di dân GPMB khoảng 44700 hộ.Trong đó số hộnhận đền bù khoảng 36700 hộ, số hộ TĐC khoảng 8000 hộ (chiếm tỷ lệ 18%)

Biểu 2 : Tổng hợp nhu cầu di dân và bố trí TĐC các năm, từ năm1995 và dự

báo đến năm 2005

cộng Tổng hợp số hộ

Tuy nhiên, do các dự án GPMB ở từng quận, huyện với quy mô khácnhau, do vậy nhu cầu TĐC ở các quận, huyện này cũng rất khác nhau.Trong đó nhu cầu TĐC lớn nhất là ở:

- Quận Ba Đình: tổng nhu cầu TĐC là 1.400 hộ, tập trung ở một số dự

án trọng điểm nh: dự án xây dựng nhà Quốc Hội, hội trờng Ba Đình, dự ánxây dựng đờng Đội Cấn- Hồ Tây… đã và đang đ

- Quận Đống Đa: tổng nhu cầu TĐC là 1.320 hộ, tập trung ở những dự

án: dự án xây dựng đờng vành đai I (Kim Liên- Ô Chợ Dừa); dự án xâydựng nút giao thông Ngã T Sở; dự án xây dựng công viên văn hoá thể thaovui chơi Đống Đa,… đã và đang đ

- Quận Thanh Xuân: tổng nhu cầu TĐC là 1.230 hộ, tập trung chủ yếu

ở các dự án: dự án xây dựng đờng vành đai III, dự án thoát nớc Hà nội giai

đoạn I… đã và đang đ

- Quận Cầu Giấy: tổng nhu cầu TĐC là 938 hộ, trong đó dự án xâydựng đờng vành đai III, dự án thoát nớc Hà nội giai đoạn I… đã và đang đ

- Huyện Thanh Trì: là huyện ngoại thành có tổng số nhu cầu TĐC lớnnhất 1.199 hộ, chủ yếu tập trung ở các dự án: dự án xây dựng đờng vành đaiIII và Nam Cầu Thanh Trì… đã và đang đ

Nhu cầu TĐC ở các quận, huyện trên địa bàn thành phố là khác nhau,UBND thành phố cũng đã chủ động linh hoạt trong việc sử dụng quỹ nhà,quỹ đất TĐC u tiên cho các dự án trọng điểm của thành phố, trớc mắt là các

dự án phục vụ SeaGames 22 và đờng vành đai III, nhằm hoàn tất công tácGPMB tại các dự án này

Nhu cầu nhận nhà TĐC ngày càng tăng lên tuy nhiên quỹ nhà, quỹ đấtTĐC cha đáp ứng đợc nhu cầu di đân GPMB mặc dù trong thời gian quacông tác chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất TĐC đã đợc thành uỷ, Hội đồng nhândân và UBND thành phố quan tâm chỉ đạo, các ngành các cấp đã quan tâmchỉ đạo, tập trung thực hiện, góp phần triển khai có kết quả các dự án pháttriển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố

II Thực trạng quỹ nhà, quỹ đất tái định c trên địa bàn

Thành Phố Hà Nội.

Quá trình đô thị hoá diễn ra với quy mô và tốc độ cao, hàng loạt dự án

mở rộng không gian thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng cáctuyến đờng, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng khu đô thị mới,phát triển nhà ở,… đã và đang đ đặt ra nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác GPMBtrên địa bàn Thành Phố Hà Nội Thực hiện tốt GPMB là điều kiện tiên quyết

để tiến hành dự án, góp phần đảm bảo nhịp độ phát triển đô thị, và nâng caonăng lực quản lý đô thị trong tình hình mới

Kết quả thực hiện công tác GPMB trong những năm qua đã có nhiềutiến bộ và chuyển biến tích cực, tuy vậy đối với nhiều dự án vẫn cha đápứng đợc yêu cầu về tiến độ, đặc biệt trong cơ chế thị trờng tính chất GPMBngày càng quyết liệt, sự va chạm quyền lợi giữa cá nhân với tập thể và Nhànớc ngày càng phức tạp, gay gắt

Công tác TĐC là một khâu quan trọng trong công tác GPMB, quyết

định tiến độ triển khai và hiệu quả của các dự án phát triển kinh tế- xã hộitrên địa bàn Thành Phố Việc chủ động chuẩn bị trớc quỹ nhà, quỹ đất TĐC

đảm bảo chất lợng, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo điềukiện ổn định đời sống và việc làm, tái tạo thu nhập cho đối tợng phải di dời,góp phần phân bổ lại dân c trên địa bàn là nhu cầu cấp bách hiện nay củaThành Phố Nhận thức rõ vấn đề này, UBND Thành Phố Hà Nội cùng các

Sở, Ban, Ngành, chính quyền địa phơng có liên quan đang tích cực quantâm đẩy mạnh công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ di dânGPMB song song với các công tác và phơng án đền bù khác và coi đây làmột nhiệm vụ có tính chiến lợc và lâu dài

1 Về cơ chế chính sách.

Dựa vào các văn bản pháp luật của Nhà nớc ban hành quy định về đền

bù thiệt hại, TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, UBND Thành Phố HàNội cũng đã ban hành nhiều văn bản quy định về chính sách và biện pháp

đền bù thiệt hại GPMB và TĐC phù hợp với tình hình thực tế của địa phơng,trong đó các văn bản có liên quan đến công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đấtTĐC, GPMB cũng đợc ban hành khá cụ thể:

- Nghị Quyết 20/NQ- TU ngày 13/7/2000 của Thành uỷ Hà Nội vàNghị Quyết số 09/NQ- HĐ của Hội đồng nhân dân Thành phố về công tácGPMB, xác định rõ đây là nội dung quan trọng nhằm thực hiện chơng trìnhphát triển kinh tế- xã hội của Thủ đô, đồng thời cũng xác định rõ: Tậptrung mọi nguồn vốn đầu t xây dựng trớc hạ tầng kỹ thuật và các khu tái

định c đi trớc một bớc, đảm bảo những hộ trong diện GPMB đợc bố tríTĐC với diện tích và điều kiện kỹ thuật hạ tầng đô thị không thấp hơn nơi ởcũ; dành 100% tiền sử dụng đất thu đợc khi giao đất định c, 100% tiền bánnhà theo Nghị định 61/CP, một phần tiền đấu giá quyền sử dụng đất để xâydựng quỹ nhà TĐC phục vụ GPMB

- Quyết định số 123/QĐ- UB ngày 6/12/2001 quy định nguyên tắc vềquản lý đầu t và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo sửa chữa nhà ở trên

bảo đồng bộ về cơ sở hạ tầng đô thị (điện, đờng, nhà ở, trờng học, bệnhviện, vui chơi, giải trí,… đã và đang đ) bảo đảm cho các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện

để tạo lập cuộc sống ổn định sinh hoạt, làm việc, giao tiếp thuận tiện, đảmbảo không gian hợp lý, tạo mặt phố cho các trục giao thông chính và cáctuyến đờng khu vực, đảm bảo thông thoáng, cần thiết giữa các nhà ở trongkhu dân c Quy định về nguyên tắc sử dụng quỹ nhà ở, đất ở sau khi xâydựng hạ tầng kỹ thuật: đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở đểbán, chủ đầu t phải dành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sungvào quỹ nhà ở, đất ở Thành Phố phục vụ di dân GPMB

Đồng thời Nghị định quy định về tạo điều kiện để ngời sử dụng đấthợp pháp khi bị thu hồi để xây dựng đờng và phố đợc tái định c ngay vàocác căn hộ sau khi xây dựng xong, có diện tích tơng đơng với số tiền bồi th-ờng thiệi hại… đã và đang đ

- Quyết định số 01/QĐ - UB ban hành quy chế mua nhà đã xây dựnghoặc theo đơn đặt hàng để phục vụ di dân GPMB theo phơng thức huy độngcác nguồn vốn ứng trớc đầu t xây dựng nhà ở của các thành phần kinh tế

hộ phục vụ di dân GPMB… đã và đang đ

2 Thực trạng công tác xây dựng quỹ nhà, quỹ đất phục vụ TĐC trên địa bàn thành phố Hà nội.

2.1 Về quy hoạch địa bàn xây dựng khu TĐC

Từ những năm 90, các dự án phát triển gây TĐC không tự nguyệnngày càng tăng lên nhanh chóng ở Việt Nam Trong số các dự án đầu t hạtầng đã đợc phê duyệt giai đoạn 96- 2000, có 150 dự án đòi hỏi phải dụng

đất, đền bù và TĐC bắt buộc Ước tính hàng năm phải di chuyển ít nhất là100.000 hộ gia đình

Đối với dự án có nguồn vốn trong nớc, những ngời bị ảnh hởng chỉ

đ-ợc nhận tiền đền bù cho những tài sản bị thiệt hại và tiền hỗ trợ di chuyển

cho những gia đình phải di chuyển, sau đó hộ gia đình tự sắp xếp di chuyểntheo kế hoạch của bản thân và tự lo lấy cuộc sống tiếp theo Hội đồngGPMB sau khi trả xong tiền đền bù cho các hộ bị ảnh hởng sẽ đợc giải thểvì coi nh đã hoàn thành nhiệm vụ Đối với các dự án bắt đầu thực hiện từsau tháng 4/1998 với Nghị định 22/1998/NĐ- Chính phủ chính quyền địaphơng sẽ có thêm trách nhiệm về việc quyết định và tổ chức thực hiện lậpkhu TĐC tập trung hoặc phân tán cho các hộ phải di chuyển chỗ ở, xâydựng cơ sở hạ tầng rồi bố trí đất ở cho các hộ này tại khu TĐC Trên thực tế,công tác TĐC đợc thực hiện không giống nhau ở các địa phơng và trong các

dự án khác nhau, tuỳ thuộc vào chính sách của từng địa phơng cũng nh củatừng dự án mắc dù vẫn dựa trên nền tảng chung của chính sách Nhà nớc.Trong những năm qua UBND thành phố đã chỉ đạo mạnh hơn các hình thứcTĐC phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, theo hớng CNH, HĐN, sửdụng tiết kiệm đất đai Các khu TĐC đã đợc xây dựng mới trên địa bànthành phố cũng nh các dự án xây dựng khu TĐC cũng đang đợc triển khaimạnh

Đặc biệt trong năm 2003, UBND thành phố đã tập trung chỉ đạomạnh tiến độ xây dựng quỹ nhà ở và quỹ đất ở TĐC, trớc mắt đáp ứng kịpthời hỗ trợ tiến độ GPMB phục vụ các công trình SeaGames 22 Kế hoạchnăm 2003 thành phố bố trí vốn 1.123 tỷ đồng để xây dựng nhà TĐC và nhàchính sách Hiện nay, thành phố đang chỉ đạo triển khai 15 dự án xây dựngnhà ở TĐC, có ớc khoảng 11.638 căn hộ, 5 dự án đã bố trí TĐC còn chuyểnsang năm 2003 là 431 căn hộ và 15 dự án xây dựng khu TĐC chia lô có hạtầng ở các huyện ngoại thành, ớc có khoảng 1790 lô đất

Ngoài việc xây dựng các khu TĐC tập trung, UBND thành phố đã chỉ

đạo Sở Địa chính- Nhà đất rà soát toàn bộ quỹ đất 205 và quỹ nhà 30% tạicác dự án xây dựng nhà ở kinh doanh để bổ xung quỹ nhà ở phục vụ côngtác GPMB và các đối tợng chính sách Hiện có 31 dự án xây dựng nhà ởbán có quỹ đất 20% hoặc quỹ nhà 30% bàn giao cho thành phố, dự kiếnkhoảng 13.500 căn hộ