(LUẬN văn THẠC sĩ) nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản hải phát phân phối tại thành phố hà nội​

Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở nghiên cứu hoạt động môi giới bất động tại một số dự án nhà ở do công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối để thấy được

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN QUYẾT CHIẾN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở DO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HẢI PHÁT

PHÂN PHỐI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020

Người cam đoan

Nguyễn Quyết Chiến

LỜI CẢM ƠN

Luận văn tốt nghiệp là một dấu mốc quan trọng và là một phần to lớn trong kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu tại trường Đại học Lâm nghiệp Trong suốt quá trình hoàn thiện đề tài, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, động viên của bạn bè

Tôi xin được cảm ơn TS Xuân Thị Thu Thảo vì sự tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian, công sức, tạo điều kiện hết mức trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn - Trường Đại học Lâm nghiệp

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn quý Công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát và các môi giới đã trợ giúp thu thập số liệu để tôi hoàn thành tốt công việc nghiên cứu của mình

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành đề tài./

Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020

Học viên

Nguyễn Quyết Chiến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG, BIỂU vii

DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm bất động sản 4

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản 4

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 7

1.1.4 Phân loại bất động sản và thị trường bất động sản 10

1.2 Môi giới bất động sản 13

1.2.1 Khái niệm về môi giới bất động sản 13

1.2.2 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 13

1.2.3 Nội dung môi giới bất động sản 14

1.2.4 Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 14

1.2.5 Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản 15

1.2.6 Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường Bất động sản 16 1.3 Quy trình môi giới bất động sản 21

1.4 Hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới 22

1.4.1 Tại Mỹ 22

1.4.2 Tại Singapore 24

1.4.3 Tại Trung Quốc 25

1.5 Hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam 26

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.2 Nội dung nghiên cứu 28

2.3 Phương pháp nghiên cứu 29

2.3.1 Phương pháp chọn dự án nghiên cứu 29

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu 30

2.3.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 31

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 31

2.3.5 Chỉ tiêu đánh giá 31

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33

3.1 Khái quát chung về thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội 33

3.1.1 Điều kiện và tiềm năng tự nhiên 33

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội tại thành phố Hà Nội 35

3.1.3 Thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội thời gian gần đây 36 3.2 Khái quát chung về công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát 39

3.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển 39

3.2.2 Quy trình môi giới bất động sản nhà ở tại dự án do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Hà Nội 43

3.2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017 - 2019 45

3.3 Khái quát chung về dự án nghiên cứu 46

3.3.1 Dự án Roman Plaza 46

3.3.2 Dự án Bamboo Garden City 50

3.3.3 Dự án Vinhome Smart City 52

3.4 Các nhóm yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động môi giới bất động sản nhà ở

do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản hải phát phân phối tại

Hà Nội 57

3.4.1 Nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật 57

3.4.2 Nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm 60

3.4.3 Nhóm yếu tố về chính sách bán hàng 64

3.4.4 Nhóm yếu tố về truyền thông 67

3.4.5 Nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng 71

3.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong quá trình thực hiện môi giới bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát 73

3.5.1 Thuận lợi 73

3.5.2 Khó khăn 74

3.5.3 Đề xuất giải pháp 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

DANH MỤC BẢNG, BIỂU

Bảng 3.1 Đặc điểm nguồn nhân lực của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát 40Bảng 3.2 Kết quả hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát giai đoạn 2017 - 2019 45Bảng 3.3 Tiến độ thanh toán đối với khách hàng vay vốn tại dự án Roman Plaza 49Bảng 3.4 Tiến độ thanh toán đối với khách hàng không vay vốn tại dự án Roman Plaza 49Bảng 3.5 Tiến độ thanh toán tại dự án Vinhome Smart City 56Bảng 3.6 Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thị trường và pháp luật đến hoạt động môi giới bất động sản 57Bảng 3.7 Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thông tin sản phẩm đến hoạt động môi giới bất động sản 60Bảng 3.8 Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách bán hàng đến hoạt động môi giới bất động sản 64Bảng 3.9 Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về truyền thông đến hoạt động môi giới bất động sản 67Bảng 3.10 Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng đến hoạt động môi giới bất động sản 71

DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 2.1 Vị trí của 3 dự án nghiên cứu 30

Hình 3.1 Lượng cung, giao dịch bất động sản tại Hà Nội quý I-III/2020 37

Hình 3.2 Lượng cung mới, giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán tại Hà Nội Quý I-III/2020 37

Hình 3.3 Cơ cấu nguồn cung và giao dịch các phân khúc căn hộ tại Hà Nội Quý III/2020 37

Hình 3.4 Lượng cung mới, giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội Quý III/2020 so với cùng kỳ các năm 38

Hình 3.5 Biến động giá căn hộ chung cư tại Hà Nội 38

Hình 3.6 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý tại Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát 41

Hình 3.7 Quy trình thực hiện môi giới của chuyên viên môi giới tại các dự án của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát 43

Hình 3.8 Quy trình thực hiện môi giới của công ty môi giới tại các dự án của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát 44

Hình 3.9 Vị trí dự án Roman Plaza 47

Hình 3.10 Vị trí dự án Bamboo Garden 52

Hình 3.11 Vị trí dự án Vinhome Smart City 52

Hình 3.12 Phương án di chuyển trụ sở ban ngành tại Thành phố Hà Nội 61

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Theo khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014) Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản

Sau khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, thị trường bất động sản tại Việt Nam được hình thành một cách chính thức và phát triển cho đến thời điểm hiện nay Mỗi chu kỳ của thị trường bất động sản phát triển theo 4 giai đoạn: Phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi Để thị trường phát triển tốt,

số lượng giao dịch ngày càng tăng và chủ thể tham gia vào thị trường được

mở rộng cần phải có sự tư vấn của các chuyên viên môi giới bất động sản Một đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản là mang tính khu vực sâu sắc và có sự khác biệt giữa các vùng Do đó, ở những khu vực đô thị, đông dân cư thị trường bất động sản phát triển mạnh hơn Ngoài ra, từ khi Luật kinh doanh bất động sản 2015 có hiệu lực thì hàng hóa bất động sản trong thị trường đa dạng và phong phú hơn đặc biệt xuất hiện nhiều các công ty đầu tư

và kinh doanh bất động sản với các dự án bất động sản đa dạng và phong phú

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hải Phát (Hai Phat Land) là một doanh nghiệp chuyên kinh doanh phát triển, phân phối, cho thuê các sản phẩm Bất động sản trong nước, Quốc tế; quản lý vận hành, khai thác tòa nhà và tổng hòa các dịch vụ liên quan đến Bất Động Sản Với mục tiêu trở thành Đơn vị kinh doanh và phân phối bất động sản tốt nhất Việt Nam, Hai Phat Land không chỉ tiếp tục phát huy thế mạnh của mình mà còn tiên phong xây dựng Hệ sinh thái bất động sản đồng bộ, khép kín tại Việt Nam từ đầu tư, tư vấn phát triển dự án; phân phối, quản lý, vận hành, khai

thác đến cung cấp những giải pháp công nghệ Bất động sản, marketing và truyền thông dự án; đào tạo nhân sự chất lượng cao cho chủ đầu tư cũng như các đơn vị bất động sản trên cả nước Hơn 10 năm hình thành và phát triển, Hải Phát Land đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể Trong đó có thể kể đến top 3 đơn vị phân phối bất động sản xuất sắc nhất Việt Nam, Thương hiệu mạnh Việt Nam, Vietnam's Best Real Estate Agency 2019 cùng nhiều giải thưởng uy tín khác Song song với đó, Hải phát Land luôn chú trọng phát triển từ bên trong, coi trọng nhân tố con người, Hải phát Land không ngừng kiến tạo môi trường làm việc thân thiện, giàu cơ hội trải nghiệm Đồng thời, thường xuyên tổ chức đào tạo, nâng cao chất lượng nhân sự, cải tiến phương thức tiếp cận khách hàng Hiện nay, Hải Phát Land có 25 chi nhánh tại các tỉnh thành trên cả nước với trên 200 chuyên viên môi giới bất động sản thực hiện phân phố các dự án lớn nhỏ khác nhau Riêng địa bàn Hà Nội, Hải phát Land có 6 chi nhánh nằm phân bổ đều trên địa bàn Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phân phối và bán các sản phẩm bất động sản tại các dự án do đặc điểm các dự án và nhu cầu của khách hàng khác nhau nên quá trình tư vấn của các chuyên viên môi giới gặp một số khó khăn nhất định Xuất phát từ thực tế

trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở nghiên cứu hoạt động môi giới bất động tại một số dự án nhà ở do công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối để thấy được thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện môi giới bất động sản Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được hoạt động môi giới bất động sản tại một số dự án nhà ở của công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội

- Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng dến hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản của một số dự án của công ty Công ty cổ phần đầu tư

và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Ý nghĩa khoa học: Bổ sung những đóng góp về cơ sở lý luận và khoa học về vấn đề môi giới bất động sản; chỉ ra được những yếu tố ảnh hưởng dến hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản của một số dự án của công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài là nguồn tài liệu mang tính chất tham khảo cho các cơ quan quản lý bất động sản cũng như các công ty đầu tư

và kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Theo bộ luật dân sự năm 2005, 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội, 2005, 2015)

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm hàng hóa bất động sản

Hàng hóa (goods or commodities) là sản phẩm kinh tế hữu hình (máy

giặt, bột giặt, công cụ, máy móc ) trực tiếp hay gián tiếp góp phần vào việc thỏa mãn nhu cầu của con người Trong kinh tế chính trị Marx-Lenin, hàng hóa cũng được định nghĩa là sản phẩm của lao động thông qua trao đổi, mua bán Hàng tiêu dùng và hàng đầu tư là những thành tố quan trọng tạo nên tổng sản phẩm trong nước Hàng hóa kinh tế là những hàng hóa khan hiếm hay những hàng hóa mà mọi người muốn mua nhiều hơn khi điều kiện cho phép (Minh Anh, 2018)

Bất động sản cũng là một loại hàng hóa kinh tế bởi nó tạo ra giá trị vật chất Hàng hóa bất động sản là đất đai, những tài sản gắn liền với đất được trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản

Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có: 1/ Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường 2/ Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán (Mai Xuân Bình, 2014)

hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản

Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật

lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng

Hàng hóa bất động sản có tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt (dị biệt) và khan hiếm: Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng

cũng có hướng và tầng khác nhau Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế v.v…

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của năng lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đây là chưa

kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư.v.v…

Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nếu

dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công rất lớn

Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản (Nguyễn Bá Long và cs, 2017)

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản và các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản (Minh Hằng, 2020)

1.1.3.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

Với những điểm khác biệt và tính có giá trị của hàng hóa bất động sản

do đó thị trường bất động sản là một trong những kênh đầu tư được quan tâm chú ý bên cạnh thị trường chứng khoán và thị trường vàng Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau:

Thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển theo 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa Cấp độ sơ khởi là giai đoạn mọi người tiến hành tạo lập Nhà, trong cấp độ này các chính sách về đất đai đóng vai trò quyết định; Cấp độ tập trung hóa- giai đoạn này các doanh nghiệp tiến hành xây dựng bất động sản, sự hình thành bất động sản tùy thuộc vào năng lực nhà xây dựng, trong cấp độ này các chính sách về xây dựng và các doanh

nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định; Cấp độ tiền tệ hóa

là giai đoạn bất động sản đã xây dựng xong, hình thành nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và để duy trì doanh nghiệp phải liên kết với các ngân hàng, trong cấp độ này các ngân hàng đóng vai trò quyết định; Cấp độ tài chính hóa - khi quy mô thị trường bất động sản tăng cao và phát triển mạnh,

do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro lúc này ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn Trong cấp độ này các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Quá trình vận động thị trường bất động sản đều có chu kì dao động tương tự như nhiều thị trường khác và bao gồm 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)

Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau Chính bởi vậy hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung

và trải rộng ở mọi vùng miền đất nước, sản phẩm hàng hóa bất động sản có

“dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, thông thường thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi,

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội - vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt văn bản pháp luật Đặc điểm này đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao và cho thuê đất), thị trường này chịu tác động bởi các quyết định của Nhà nước, Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh các chính sách

về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội

Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường, muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xem xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên mua và bên bán có được tự do đi vào thị trường không,

có đủ số lượng bên bán và bên mua không

Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao Do bất động sản có giá trị cao và nó là một tài sản lớn đối với lượng người tiêu dùng Do vậy để cẩn thận người tiêu dùng thường tìm đến các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, tuy giá cả cho chuyên nghiệp ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn và họ nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm, để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra

Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, động thái phát triển của thị trường này là tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế Đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một

lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn lâu dài, khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh, ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp

và giải ngân Ngoài ra thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và

đồ nội thất, thị trường lao động, dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị trường không hoàn hảo Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản, người mua và người bán thường nhiều thông tin liên quan đến những giao dịch trước, sự tác động của Nhà nước là một yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau (Nguyễn Bá Long và cs, 2017)

1.1.4 Phân loại bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.4.1 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Theo điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức,

sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất (Quốc Hội, 2014)

1.1.4.2 Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh

Theo điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 điều kiện để các bất động sản được đưa vào kinh doanh như sau:

1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

2 Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc

Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ

yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang (Nguyễn Bá Long và cs, 2017)

1.1.4.4 Phân loại thị trường bất động sản

a Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: Thị trường đất đai, thị trường đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp

Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: Thị trường bất động sản nhà

ở, thương mại, văn phòng và thị trường bất động sản các cửa hàng cho thuê

b Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

Khu vực đô thị: thị trường bất động sản đất ở đô thị, nhà xưởng công nhân, thị trường nhà ở đô thị và thị trường bất động sản thương mại, công cộng,

Khu vực nông thôn: Thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp và thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp

c Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

Thị trường đất đai

Thị trường công trình thương nghiệp và trụ sở công cộng: trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng, giao thông, thủy lợi, y tế, văn hóa

Thị trường công trình công nghiệp: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất

Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)

Thị trường căn hộ chung cư, căn hộ cao ốc văn phòng

Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được

d Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản:

Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản

Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

Thị trường cho thuê bất động sản, thế chấp, bảo hiểm bất động sản Thị trường dịch vụ bất động sản: các hoạt động dịch vụ như môi giới,

tư vấn bất động sản, thông tin, định giá, bảo trì, bảo dưỡng bất động sản

e Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:

Thị trường cấp 1: Thị trường giao đất, cho thuê đất

Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

Thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình được bán và cho thuê (Nguyễn Bá Long và cs, 2017)

1.2 Môi giới bất động sản

1.2.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

Theo khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2015 quy định: Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014)

Theo khoản 8 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2015 quy định: Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên (Quốc Hội, 2014)

Có thể thấy Nhân viên môi giới bất động sản là công việc không thể thiếu trong việc kinh doanh bất động sản Bởi họ là người kết nối giữa bên mua và bên bán, giúp các giao dịch mua bán diễn ra thành công

1.2.2 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Theo Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản quy định: Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2

- Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản (Quốc Hội, 2014)

1.2.3 Nội dung môi giới bất động sản

Theo điều 63 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 nội dung môi giới bất động sản bao gồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014)

1.2.4 Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

1.2.4.1 Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có những quyền sau:

- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này

- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản

- Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã

ký với khách hàng

- Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới

- Các quyền khác trong hợp đồng (Quốc Hội, 2014)

1.2.4.2 Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ quy định tại điều 67 Luật kinh doanh bất động sản như sau:

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng (Quốc Hội, 2014)

1.2.5 Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Tại điều 68 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của các cá nhân như sau:

1 Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có

đủ các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;

c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản

2 Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là

05 năm

3 Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

1.2.6 Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường Bất động sản

Phần lớn những người môi giới bất động sản cũng như khách hàng của

họ cho rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là

gì Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền

sử dụng nào đó đối với bất động sản, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới

là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương

vụ Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất

cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ

Vai trò của môi giới bất động sản bao gồm:

1.2.6.1 Làm cầu nối cho các bên tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản

Vai trò quan trọng nhất của hoạt động môi giới là có thể kết nối giữa hai bên với nhau, dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, tạo được sự hài lòng và đồng thuận cho các bên tham gia thương vụ Nó cũng được nhắc đến ngay ở khái niệm môi giới bất động sản, là bên thứ ba với mục đích tạo sự thông

cảm,thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên – người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối

1.2.6.2 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội

và của các hộ gia đình và cá nhân

Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới

sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao

dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán

Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

1.2.6.3.Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo” Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời

do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy

ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản

Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kỹ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá

Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

1.2.6.4 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch

sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được Vẫn còn rất nhiều các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế

1.2.6.5 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu

sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh được tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng ) của bất động sản

Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn… cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông

tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

1.2.6.6 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bất động sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lý đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai quản lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai

Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng

1.3 Quy trình môi giới bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, một tài sản lớn vì vậy giao dịch bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích của

cả người mua và người bán, góp phần đảm bảo an ninh kinh tế, an toàn xã hội;

Thông thường việc giao dịch bất động sản trên thị trường được thực hiện giữa hai bên, có thể trực tiếp hoặc thông qua trung gian môi giới hợp đồng phải được công chứng, và hoàn tất khi bên mua được đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận

Trình tự mua bán bất động sản thông qua môi giới bao gồm 10 bước như sau:

Bước 1: Người môi giới gặp người bán; xác định khả năng có thể giao dịch của bất động sản (hồ sơ pháp lý)

Bước 2: ký hợp đồng môi giới theo quy định của pháp luật

Bước 3: kiểm tra hồ sơ bất động sản (các thông tin liên quan đến bất động sản)

Bước 4: xác định giá bất động sản

Bước 5: tìm người mua đăng báo, quảng cáo qua các phương tiện thông tin đại chúng (thông tin đầy đủ, chi tiết về bất động sản và giá bán)

Bước 6: kiểm tra khả năng tài chính của người mua

Bước 7: tổ chức cho hai bên gặp nhau, thực hiện nhiệm vụ trung gian môi giới, tư vấn cho hai bên đăng ký và thanh toán

Bước 8: chuẩn bị hồ sơ mua bán cho hai bên, thông qua công chứng thẩm tra, xác định thủ tục đăng ký và thanh toán

bước 9: đăng ký quyền sở hữu bất động sản cho bên mua tại cơ quan đăng ký bất động sản và thanh toán tiền cho bên bán

Bước 10: thanh lý hợp đồng và nhận tiền hoa hồng (trung tâm tư vấn về đầu tư và thị trường bất động sản, 2012)

1.4 Hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới

Lịch sử nghề môi giới bất động sản gắn liền với việc tư hữu về bất động sản và sự phát triển của xã hội Khi thị trường mua bán bất động sản hình thành, nhu cầu bán và nhu cầu mua tự bản thân nó sinh ra một nghề giúp kết nối người mua và người bán gặp nhau để thực hiện giao dịch Môi giới bất động sản hình thành và tồn tại được một phần do sự bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia và song hành với nó là yếu tố chuyên môn như hiểu biết về quy trình giao dịch, thủ tục pháp lý và kỹ năng đàm phán để tìm được đồng thuận giữa người bán và người mua giúp cho quá trình giao dịch đi đến việc hoàn tất

1.4.1 Tại Mỹ

Tại Mỹ, thông tin về bất động sản phải được đảm bảo giống nhau và rõ ràng, dù được chia sẻ bởi các đơn vị môi giới khác nhau Quy định này giúp thị trưởng bất động sản ổn đinh và bản thân người tiêu dùng có thể tự tìm hiểu thông tin đó bằng các trang web bất động sản như Zillow.com hoặc truy cập

dữ liệu trên MLS (multiple listing system)

Tại Mỹ, tất cả các thành phần tham gia vào một giao dịch bất động sản đều phải có giấy phép hoạt động Giấy phép hoạt động môi giới của mỗi tiểu bang có sự khác nhau về yêu cầu trình độ học thức, mức độ khó của các kỳ thi cấp phép, và các khóa đào tạo bắt buộc sau khi một đơn vị môi giới được cấp phép

Hệ thống cấp phép được thiết kế để đảm bảo các cá nhân hay tổ chức môi giới bất động sản có đủ điều kiện để hướng dẫn người mua tìm kiếm, đánh giá và đảm bảo đủ khả năng tài chính để giao dịch bất động sản

Tại Mỹ, “người bán bất động sản dự án” được gọi là “salesperson” Salesperson không bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng cũng được đào tạo qua các khoá học bài bản Một cấp độ cao hơn là “real estate agent” Real estate agent bắt buộc phải có “licence” mới được phép tham gia hành nghề

Ở Mỹ, “môi giới” được hiểu là “broker”, là người được đào tạo một cách khắt khe và bài bản, có thể tham gia xử lý các vấn đề mang tính kỹ thuật cao hơn của một giao dịch Broker được cấp giấy phép có thể làm việc độc lập hoặc

mở công ty môi giới và thuê các “real estate agent” về làm việc cho mình

Mỗi bang ở Mỹ có những quy định khác nhau về cấp “licence”, không phải quy định chung từ chính phủ liên bang Nhìn chung, để trở thành một

“môi giới bất động sản” ở Mỹ phải cần các điều kiện sau:1/ Phải là một “real estate agent” làm việc cho công ty môi giới bất động sản ít nhất hai năm tùy từng bang Các môn học mà “real estate agent” phải học để được cấp chứng chỉ bao gồm: pháp lý, đạo đức nghề nghiệp, tài chính, hợp đồng, các vấn đề

về thuế và các vấn đề về bảo hiểm 2/ Sau khi “real estate agent” làm việc cho các công ty môi giới và muốn trở thành “broker” thì họ phải tiếp tục tham gia các khoá học giống như khoá học của “real estate agent” như tài chính, các vấn đề về thuế 3/ Broker còn phải học thêm các khoá học về luật áp dụng cho công ty bất động sản, đầu tư bất động sản, xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, quản lý tài sản… 4/ Sau khi đậu kỳ thi sát hạch và để chứng chỉ hành nghề có hiệu lực thì “broker” còn phải làm việc cho các công ty môi giới bất động sản ít nhất là 1 đến 3 năm tuỳ theo quy định của tiểu bang đó Cuối cùng chứng chỉ hành nghề mới chính thức có hiệu lực

Mỗi môi giới đều có một mã số hành nghề đi kèm Trong mỗi giao dịch bất động sản đều có mã số hành nghề của người môi giới trong hợp đồng thể hiện trách nhiệm của người môi giới trong giao dịch bất động sản Nếu vi phạm pháp luật, đạo đức hành nghề, môi giới đó sẽ bị tước giấy phép hành nghề vĩnh viễn

Bên cạnh đó, để tăng sự chuyên nghiệp và sự tin tưởng của khách hàng, các môi giới có thể gia nhập “Hiệp hội các nhà môi giới Bất động sản Mỹ” (National Association of Realtors - NAR) để trở thành “Đơn vị môi giới chuyên nghiệp” (Realtors)

Tính đến năm 2017, thành viên của NAR đã tăng lên hơn 1,3 triệu Đây là hiệp hội thương mại lớn nhất nước Mỹ, bao gồm các nhà môi giới, thẩm định viên, tư vấn viên trong ngành bất động sản Các thành viên của NAR thuộc một hoặc nhiều hiệp hội địa phương trên toàn nước Mỹ và tại 66 quốc gia khác nhau (Cafe land, 2020)

1.4.2 Tại Singapore

Singapore là đất nước có nền kinh tế phát triển, theo đường lối kinh tế

tư bản Đây là quốc gia có môi trường kinh doanh mở, tham nhũng thấp, minh bạch tài chính cao, giá cả ổn đinh và là một trong những nước có GDP bình quân đầu người cao nhất thế giới (Tập đoàn tư vấn di trú định cư toàn cầu đến

từ Singapore, 2020)

Trước năm 1980, không có khung đào tạo cho môi giới và đại lý BĐS ở Singapore Vào năm 1982, ERA Singapore thành lập công ty đầu tiên và bắt đầu phát triển một hệ thống đào tạo mà ERA đã học hỏi được từ nước Mỹ Chính phủ Singapore thông qua cơ quan đất đai Singapore (IRAS) đã chấp nhận hệ thống đào tạo của ERA là một hệ thống đủ tốt để đào tạo các nhà môi giới và các đại lý bất động sản Trước khi IRAS cấp một giấy phép môi giới BĐS cho bất kỳ ai, họ phải hoàn thành khoá đào tạo đầu tiên được cung cấp bởi ERA Ngày nay, chứng chỉ CEHA là rất cần thiết cho việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS Trước khi giấy phép môi giới BĐS được cấp, các ứng viên phải trải qua một kỳ thi chung cho các đại lý BĐS (CEHA) CEHA được cung cấp bởi Ban thi tuyển CEHA thuộc cơ quan IRAS (Chính phủ)

Theo số liệu sơ bộ từ công ty tư vấn Cushman & Wakefield, giá trị đầu

tư bất động sản của Singapore đã giảm 45% xuống còn 6,13 tỷ USD Singapore trong nửa đầu năm nay Trong quý 2/2020, giá trị đầu tư sơ bộ đạt mức 3,06 triệu USD Singapore, giảm một chút so với mức 3,07 triệu USD Singapore trong quý 1.Các giao dịch trong lĩnh vực thương mại chiếm 66% khối lượng đầu tư của quý 2 và đem về một khoản lợi nhuận lớn Cụ thể, mức lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản thương mại đã đem về mức lợi

nhuận lên tới 2,02 tỷ USD Singapore trong quý 2, cao gấp 11 lần so với mức 183,4 triệu USD Singapore trong quý 1 (Công ty tư vấn Cushman & Wakefield, 2020)

1.4.3 Tại Trung Quốc

Trung Quốc là nước lớn thứ 3 trên thế giới chỉ sau Nga và Canada Đây là nước đông dân nhất thế giới, dân số hơn 1 tỷ người, địa hình tương đối đa dạng với sa mạc, cao nguyên, núi non, và các đồng bằng màu

mỡ được bồi đắp bởi phù sa các con sông Hoàng Hà, Dương Tử, Hắc Long Giang, Mê Kông… Cộng Hòa Nhân Dân Trung Hoa được cả thế giới biết đến

là một trong những cái nôi của nền văn hóa nhân loại bên cạnh những danh lam đẹp và nổi tiếng trên thế giới Hơn nữa, quốc gia này có nền kinh tế phát triển khá mạnh và đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể Đặc biệt là sau khi tiến hành cuộc cải cách mở cửa, thị trường không ngừng được mở rộng, môi trường đầu tư không ngừng được cải thiện, cải cách thể chế tiền tệ tiến triển vững chắc, những điều này đã đảm bảo vững chắc cho nền kinh tế Trung Quốc tiếp tục phát triển (Bách khoa toàn thư mở, 2020)

Tại Trung Quốc các đại lý môi giới và công ty tư vấn thông tin là cơ quan trung gian giới thiệu cho hai bên mua bán BĐS giao dịch với nhau và thu tiền hoa hồng, chúng có tác dụng quan trọng trong lưu thông và giao dịch nhà thương phẩm Đại đa số nhà thương phẩm làm xong thủ tục mua bán đều thông qua công ty đại lý môi giới thúc đẩy thực hiện Lượng thông tin của kênh này lớn, tiện cho việc lựa chọn, lại đỡ mất thời gian, mất sức, thích hợp với người mua nhà, nhưng chưa có kinh nghiệm Ngoài ra, tìm người trung gian hoặc luật sư chuyên nghiệp giúp mua nhà cũng là một “con đường ngắn”

để mua nhà mới xuất hiện gần đây ở một số thành phố Đối với những người công tác rất bận, có thể uỷ thác toàn quyền cho người trung gian và luật sư thay mặt, hiệu quả khá tốt ở nước ngoài, đây đã là một phương thức mua nhà rất phổ biến

1.5 Hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam

Lịch sử nghề môi giới bất động sản gắn liền với việc tư hữu về bất động sản và sự phát triển của xã hội Khi thị trường mua bán bất động sản hình thành, nhu cầu bán và nhu cầu mua tự bản thân nó sinh ra một nghề giúp kết nối người mua và người bán gặp nhau để thực hiện giao dịch

Môi giới bất động sản hình thành và tồn tại được một phần do sự bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia và song hành với nó là yếu tố chuyên môn, như hiểu biết về quy trình giao dịch, thủ tục pháp lý và kỹ năng đàm phán để tìm được đồng thuận giữa người bán và người mua giúp cho quá trình giao dịch đi đến việc hoàn tất

Tuy nhiên, so với thế giới, nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam là một nghề còn khá non trẻ Về khung pháp lý, dù đã được luật hóa, nhưng quy định về nghề này còn nhiều hạn chế, đặc biệt trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên khi xảy ra xung đột về lợi ích Hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam cũng chưa được kiểm soát chặt chẽ, hiện có khá nhiều môi giới hoạt động không có bằng cấp hoặc được đào tạo chuyên môn sơ sài Nhiều người đến với nghề bởi điều kiện tham gia quá dễ dãi, hay với cảm xúc nôn nóng của lợi nhuận, hoa hồng mang lại

Sau quãng thời gian khủng hoảng, thị trường bất động sản trở lại mạnh

mẽ với nguồn cung và thanh khoản gia tăng Sự e dè khi nghĩ đến việc mua để

ở, chứ chưa hẳn đầu tư trước đó của người mua đã thay bằng niềm tin vào thị trường bất động sản Theo đó, lĩnh vực môi giới bất động sản cũng ngày càng

mở rộng, chuyên viên môi giới đã có nhiều hiểu biết và chuyên nghiệp hơn

Tuy nhiên, đi cùng với đó, trong quá trình cạnh tranh, nhiều doanh nghiệp, cả doanh nghiệp môi giới và chủ đầu tư không tuân thủ các quy tắc, dối trá trong kinh doanh, đưa khách hàng vào thế “tiền mất, tật mang” sau khi

đã đạt được mục đích Chính vì thế, thay vì tin vào doanh nghiệp hay những chuyên viên tư vấn, khách hàng khi có nhu cầu mua bất động sản thường tìm

kiếm thông tin và hỏi những người xung quanh mình đã từng mua bất động sản… Trong khi đó, thay vì trung thành với dự án một cách tuyệt đối từ đầu đến cuối, nhiều đơn vị môi giới thường chỉ tham gia vào những giai đoạn đầu, rồi đa phần bỏ mặc chủ đầu tư ở những giai đoạn cuối với những mâu thuẫn, căng thẳng với khách hàng

Phải thừa nhận một thực tế rằng, hầu hết môi giới bất động sản của các nước phát triển có tuổi đời trung bình khá cao từ 35 - 50 tuổi, còn ở Việt Nam thì độ tuổi môi giới tham gia lại rất trẻ, từ 23 - 30 tuổi Chính vì khác biệt cả

về tuổi đời lẫn kinh nghiệm, dẫn đến việc trong một lĩnh vực đòi hỏi niềm tin

và uy tín được đưa lên hàng đầu, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay luôn đối diện với sự "bấp bênh" và khó phát triển bền vững khi giữa cả 3 bên chủ đầu tư, nhà môi giới và khách hàng không có sự gắn kết một cách chặt chẽ Điều này cũng dẫn đến cách kiểm tra và giám sát của các nhà quản lý cũng trở nên khó khăn, thậm chí đôi lúc khiên cưỡng và không sát với thực tế (Trịnh Tuấn Anh, 2019)

Vậy để những người thực sự yêu nghề và mang lại giá trị cho xã hội cần có một lộ trình học tập và tích lũy kinh nghiệm theo thời gian Cần có những thương hiệu môi giới uy tín mang lại giá trị hữu ích cho khách hàng Chỉ có thể làm được như vậy thì nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam mới thực sự được xem là một nghề được xã hội coi trọng (L Wood Gate, 2020)

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản là nhà ở do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội

- Đối tượng điều tra:

Các chuyên viên môi giới bất động sản tại 3 dự án đã lựa chọn nghiên cứu do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội

2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Các dự án bất động sản là nhà ở do công ty cổ phần

đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian: trong thời gian từ năm 2017-2019

- Phạm vi nội dung: Chỉ tập trung vào 3 dự án nghiên cứu với các bất động sản do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội như sau:

+ Dự án Roman Plaza

+ Dự án Bamboo Garden City

+ Dự án Vinhome Smart City

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Khái quát chung về thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội

- Khái quát chung về hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần đầu tư

và kinh doanh bất động sản Hải Phát

- Khái quát chung về 03 dự án nghiên cứu

- Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do

Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội

- Một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại một số dự án do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp chọn dự án nghiên cứu

Tính đến thời điểm hiện nay, cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát đã và đang phân phối 52 dự án nằm tại các tỉnh trên cả nước Tuy nhiên, tại địa bàn thành phố Hà Nội thì công ty đang phân phối 10 dự án tập trung ở phía tây Hà Nội các loại hình đa dạng phong phú chủ yếu là chung

cư và biệt thự liên kề Trên cơ sở hoạt động môi giới tại Công ty cổ phần đầu

tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát đề tài đã chọn 3 dự án mà công ty đang phân phối Đó là dự án Roman Plaza tại Tố Hữu, Nam Từ Liêm, Hà Nội; dự án Bamboo Garden City tại Quốc Oai, Hà Nội và dự án Vinhome Smart City tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội Đây là ba dự án căn hộ tiêu biểu do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát đang phân phối tại Thành phố Hà Nội, các dự án đều nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội, khu vực đang phát triển bậc nhất Hà Nội hiện tại, các dự án được chọn nằm tại nhiều phân khúc từ giá rẻ tới cao cấp, từ nhà ở xã hội tới căn hộ thương mại, từ đó có thể tiến hành nghiên cứu hoạt động môi giới tại các dự

án này để thấy được những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện hoạt động môi giới tại dự án từ đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát

Hình 2.1 Vị trí của 3 dự án nghiên cứu

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu

2.3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các số liệu về hoạt động của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát: lịch sử hình thành và phát triển, cơ cấu tổ chức hoạt động, kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cố phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát tới năm 2019

Thu thập số liệu về bảng hàng tại các dự án nghiên cứu, thông báo chính sách bán hàng tại các dự án nghiên cứu

Ngoài ra, đề tài còn tham khảo các tài liệu đã được đăng trên các tạp chí chuyên ngành và mạng Internet

2.3.2.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Để có cái nhìn tổng quan về hoạt động môi giới bất động sản tại các dự

án do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát đề tài đã thiết kế mẫu phiếu điều tra, bảng hỏi điều tra (phụ lục) chuyên viên môi giới tại dự án nghiên cứu trong các khối kinh doanh của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát nhằm hiểu rõ hơn những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản của các dự án nghiên cứu Cụ thể đề tài

đã phỏng vấn 120 chuyên viên môi giới bất động sản tại các khối kinh doanh khác nhau

2.3.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu

Từ các số liệu, tài liệu thu thập được đề tài tiến hành thống kê tổng hợp các số liệu đã thu thập được về kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát, cơ cấu tổ chức hoạt động của công ty, hoạt động kinh doanh tại các dự án nghiên cứu, mẫu phiếu điều tra, bảng hỏi chuyên viên môi giới Từ đó tiến hành phân tích, đánh giá hoạt động kinh doanh tại dự án nghiên cứu, thấy được những thuận lợi, khó khăn

và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới nhằm đưa ra một số giải pháp và kiến nghị giúp hoàn thiện hoạt động môi giới tại Công ty cổ phần đầu

tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát tại thành phố Hà Nội

2.3.4 Phương pháp chuyên gia

Đề tài, tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, đất đai, các nhà khoa học, lãnh đạo của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát để có được những nhận định rõ hơn về hoạt động môi giới Bất động sản về những yêu cầu khi tham gia hoạt động môi giới Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát

 Nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án

 Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của Ngân hàng Nhà nước, tình hình xã hội,…)

 Pháp luật Nhà nước