ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Kết quả thực hiện đấu giá QSD đất 2017-2009 tại huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La
Đối tượng khảo sát bao gồm cán bộ quản lý đại diện cho các phòng chức năng tại huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La, cùng với người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương này.
Phạm vi nghiên cứu
- Đề tài chọn 3 dự án làm đại diện nghiên cứu tại huyện Sốp Cộp: (i)
Dự án 1 nằm đối diện cổng chợ trung tâm huyện, Dự án 2 được triển khai tại khu vực mốc D7-D8-D20-D20’-D19 gần Chợ cũ, và Dự án 3 tọa lạc đối diện Trường PTDT nội trú huyện.
- Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2017 - 2019.
Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) tại địa phương là cần thiết để đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn trong công tác này Mục tiêu là nâng cao chất lượng đấu giá QSD đất, giảm thiểu thất thu ngân sách nhà nước và cải thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong khu vực nghiên cứu.
- Đánh giá được kết quả thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La từ 2017-2019
- Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất tại huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La
Để khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La, cần đề xuất một số giải pháp chủ yếu như tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân về lợi ích của đấu giá đất, cải thiện quy trình đấu giá để đảm bảo minh bạch và công bằng, đồng thời đầu tư vào hạ tầng cơ sở để thu hút nhà đầu tư.
Nội dung nghiên cứu
Để đáp ứng được các mục tiêu trên đề tài tập trung giải quyết một số nội dung chính sau đây:
- Khái quát một số điều kiện tự nhiên, KTXH huyện Sốp Cộp;
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Sốp Cộp;
- Quy trình đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Sốp Cộp;
- Đánh giá kết quả đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Sốp Cộp từ 2017-2019;
- Thực trạng công tác đấu giá QSD đất tại 03 dự án lựa chọn;
- Đánh giá công tác đấu giá QSD đất tại huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá QSD đất tại huyện Sốp Cộp.
Phương pháp nghiên cứu
2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Để thuận tiện cho việc nghiên cứu, đề tài luận văn đã chọn 03 dự án có số thửa và diện tích đấu giá có mức chênh lệch nhiều nhất trên địa bàn xã Sốp Cộp Cụ thể với 3 địa điểm như sau:
Dự án 1: Khu đối diện cổng chợ trung tâm huyện, nằm ngay trung tâm huyện, có điều kiện thuận lợi cho buôn bán, giao thương hàng hóa (11 thửa đất)
Dự án 2 tại khu vực mốc D7-D8-D20-D20’-D19, nằm ngay trung tâm huyện Chợ cũ, bao gồm 57 thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu văn hóa và kinh tế với các vùng lân cận.
Dự án 3 tọa lạc đối diện Trường PTDT nội trú huyện, chỉ cách trung tâm hành chính huyện 0,5 km Khu đất nằm ngay cổng trường Phổ thông dân tộc nội trú và Trung tâm Giáo dục thường xuyên huyện, giáp trục đường 15m, tạo điều kiện thuận lợi cho việc ở và phát triển dịch vụ với 34 thửa đất.
Do 3 dự án đấu giá có những điểm đặc trưng khác nhau về giá, hình thức đấu, bước giá nên kết quả đấu giá có sự chênh lệnh và mức độ thành công khác nhau
2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Nghiên cứu và thu thập tài liệu liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý đất đai là rất quan trọng trong công tác đấu giá đất tại huyện Sốp Cộp Việc này giúp hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất và quy trình đấu giá, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai trong khu vực.
Thu thập tài liệu liên quan đến dự án đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) bao gồm cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện và kết quả đấu giá Ngoài ra, cần thu thập các văn bản và tài liệu liên quan đến công tác đấu giá QSD đất để đảm bảo tính đầy đủ và chính xác trong quá trình thực hiện.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Trong một cuộc khảo sát, 104 người đã được phỏng vấn, bao gồm 24 cán bộ, công chức đại diện cho các phòng ban chức năng của huyện, không tham gia trực tiếp vào công tác đấu giá, chiếm khoảng 25% tổng số cán bộ, công chức cấp huyện Ngoài ra, 80 người tham gia đấu giá tại các dự án cũng được chọn theo công thức mẫu của Yame, với tỷ lệ 15% số người tham gia đấu giá từng dự án Mẫu phiếu phỏng vấn đã được chuẩn bị trước để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của cuộc khảo sát.
2.4.3 Phương pháp chuyên gia Để có được cái nhìn khách quan về công tác đấu giá QSD đất tại huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La, đề tài tiến hành tham khảo ý kiến của các chuyên gia là các Nhà khoa học trong lĩnh vực quản lý đất đai Từ đó đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và hoàn thiện công tác đấu giá QSD đất tại huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La
2.4.4 Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu
Sau khi thu thập dữ liệu từ các dự án tại huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La, thông tin sẽ được tổng hợp và phân tích bằng phần mềm Word và Excel Kết quả sẽ được trình bày qua bảng biểu và sơ đồ, giúp người đọc dễ dàng nhận thấy hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương Đồng thời, việc so sánh kết quả đấu giá qua các năm và giữa các dự án sẽ làm rõ những thuận lợi và khó khăn mà từng dự án gặp phải.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Khái quát một số đặc điểm về điều kiện tự nhiên, KTXH ở khu vực nghiên cứu
Sốp Cộp, thành lập theo Nghị định số 148/2003/NĐ-CP ngày 02 tháng 12 năm 2003, có tổng diện tích tự nhiên 147.244,6 ha và bao gồm 8 xã Huyện này được xác định là đặc biệt khó khăn, cách trung tâm thành phố Sơn La 130 km, với đường biên giới dài gần 124,8 km giáp với các huyện Phôn Thoong, Viêng Khăm (tỉnh Luông Pha Păng), Mường Ét và Mường Son (tỉnh Hua Phăn) của nước Cộng hoà dân chủ nhân dân Lào, chiếm 48% chiều dài biên giới toàn tỉnh, tạo nên vị trí đặc biệt về an ninh quốc phòng và đối ngoại cho Sốp Cộp.
+ Phía Bắc giáp huyện Sông Mã - tỉnh Sơn La
+ Phía Tây giáp huyện Điện Biên Đông - tỉnh Điện Biên
Huyện Viêng Khăm (tỉnh Luông Pha Băng), huyện Mường Ét và huyện Mường Son (tỉnh Hua Phăn) của nước Cộng hoà Dân chủ Nhân dân Lào nằm ở phía Đông và Nam.
Huyện Sốp Cộp có địa hình phức tạp với nhiều dãy núi lớn nhỏ phân bố không đều, chủ yếu chạy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam Hệ thống suối trong khu vực đa dạng và có độ chênh cao lớn, tạo nên hai tiểu vùng địa hình tương đối khác biệt.
Vùng núi cao bao gồm bốn xã: Mường Lèo, Mường Lạn, Nậm Lạnh và Sam Kha, với độ cao trung bình từ 1.000 đến 1.800 m Đỉnh Pu Sam Xao, cao 1.925 m, thuộc xã Mường Lèo, là điểm cao nhất trong khu vực Địa hình nơi đây hiểm trở, với nhiều núi cao và vực sâu, độ dốc thường từ 25 độ trở lên, có nơi lên đến 45 độ và hơn Tỷ lệ đất trồng trọt nông nghiệp thấp, chủ yếu sản xuất nông nghiệp thông qua trồng lúa nương, ngô, sắn và một số cây công nghiệp ngắn ngày trên đất dốc.
Vùng núi thấp bao gồm các xã Sốp Cộp, Mường Và, Dồm Cang và Púng Bánh, với độ cao trung bình từ 750 - 950 m và độ cao thấp nhất là 700 m tại suối Nậm Công, xã Sốp Cộp Khu vực này có độ dốc trung bình từ 20-35 độ, với tỷ lệ núi đá và đá lẫn thấp Phương thức sản xuất nông nghiệp tại đây đa dạng, bao gồm lúa nước, lúa nương, ngô, cây ăn quả và một số cây công nghiệp ngắn ngày.
Huyện Sốp Cộp, tọa lạc tại vùng Tây Bắc Việt Nam, có khí hậu nhiệt đới nóng ẩm và chịu ảnh hưởng của gió mùa Tuy nhiên, khu vực này nằm sâu trong lục địa, nên ít bị ảnh hưởng bởi mưa bão vào mùa hè và gió mùa Đông Bắc vào mùa đông Năm tại Sốp Cộp được chia thành hai mùa rõ rệt.
Mùa mưa diễn ra từ tháng 4 đến tháng 9, với lượng mưa tập trung chủ yếu vào các tháng 6, 7 và 8, chiếm tới 85-90% tổng lượng mưa trong năm Thời tiết nóng ẩm trong mùa này rất thuận lợi cho sự sinh trưởng và phát triển của cây trồng.
Mùa khô kéo dài từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, chịu ảnh hưởng của gió mùa Tây Nam, mang đến thời tiết khô lạnh Trong một số năm, sương muối có thể xuất hiện kéo dài từ 3-5 ngày, làm tăng nguy cơ xảy ra hoả hoạn đối với nhà cửa và cây rừng.
Diễn biến thời tiết và khí hậu có những đặc trưng chính sau đây:
- Nhiệt độ trung bình năm :22,7 0 C
- Lượng mưa trung bình năm :1.087 mm
- Độ ẩm không khí bình quân :>80%/năm
- Số giờ nắng trung bình :1.954 giờ/năm
Huyện không có sông lớn chảy qua, mà chỉ có hệ thống suối phân bố rải rác, bao gồm nhiều suối nhỏ và một số con suối chính.
Hệ thống suối Nậm Công là hệ thống suối lớn nhất trong huyện, chảy qua xã Sốp Cộp và trở thành nhánh chính của Sông Mã Nó là hợp lưu của ba con suối nhỏ: Nậm Ca (xã Mường Và), Nậm Lạnh (xã Nậm Lạnh) và Nậm Ban (chảy qua các xã Sam Kha, Púng Bánh, Dồm Cang và Sốp Cộp) Hệ thống này cung cấp nước cho bốn xã Sốp Cộp, Dồm Cang, Púng Bánh và Mường Và ngay cả trong mùa khô, đồng thời có tiềm năng lớn về thủy điện.
- Suối Nậm Pừn: Bắt nguồn từ độ cao 1.600 m thuộc xã Mường Lèo(Giáp biên giới Việt Lào) chảy sang huyện Điện Biên Đông đổ ra Sông Mã
- Suối Nậm Sọi: Chảy dọc xã Mường Lạn; xã Mường Cai và Chiềng Khoong (huyện Sông Mã) đổ ra Sông Mã
Ngoài hệ thống suối và các con suối chính trên, còn có những con suối nhỏ phân bố không đồng đều trong huyện
Vùng núi cao hiểm trở của huyện có đặc điểm chung là các con suối chảy mạnh với độ chênh lệch lớn giữa hạ lưu và thượng nguồn, tạo ra nhiều thác ghềnh Biên độ lưu lượng nước giữa hai mùa rất lớn, dẫn đến tình trạng nhiều suối nhỏ không đủ nước cho sinh hoạt và sản xuất trong mùa khô Tuy nhiên, tiềm năng khai thác để xây dựng các công trình thủy lợi và thủy điện nhỏ phục vụ đời sống và sản xuất tại địa phương là rất lớn.
Theo kết quả điều tra của Trung tâm Địa Môi trường và tổ chức lãnh thổ thuộc Liên hiệp Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, kết hợp với bản đồ thổ nhưỡng tỷ lệ 1/100.000, huyện Sơn La có sự phân bố của một số loại đất chính.
Đất vàng xám (Xf) có tổng diện tích 143.968 ha, chiếm 97,71% tổng diện tích tự nhiên, được chia thành ba loại chính Đất vàng xám điển hình (Xfh) với diện tích 66.974 ha, chiếm 46,52%, thường nằm ở độ cao từ sườn đến đỉnh núi, có pH từ 6 - 6,5, độ dốc trên 30 độ và chủ yếu là cây rừng tự nhiên Đất xám vàng có thành phần cơ giới nặng (Xfar) rộng 60.884 ha, chiếm 42,29%, phân bố ở độ cao từ sườn đến đỉnh và một phần chân núi, có pH từ 4,5-7,5, độ dốc từ 35 độ trở lên và thực bì chủ yếu là rừng tái sinh Cuối cùng, đất xám tích mùn (Xfu) với diện tích 16.110 ha, chiếm 11,19%, nằm ở vùng núi thấp và ven suối lớn, có pH từ 4,5-5, độ dốc từ 20-35 độ và hiện tại là rừng tái sinh tự nhiên và canh tác nông nghiệp.
Đất phù sa (P) có tổng diện tích 2.505 ha, chiếm 1,7% tổng diện tích tự nhiên, được chia thành ba loại: Đất phù sa chua (Pc) với diện tích 2.077 ha (82,91%), thường nằm ở vùng chân núi, có độ pH từ 4,5-6,5, hàm lượng mùn trung bình, độ dốc từ 15-25 độ, và đang được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp Đất phù sa ít chua (Pi) diện tích 354 ha (14,13%), cũng phân bố ở vùng chân núi, có độ pH từ 5,5-7,5 và hàm lượng mùn từ trung bình đến giàu, hiện tại cũng được canh tác nông nghiệp Cuối cùng, đất phù sa bão hòa (Peh) với diện tích 74 ha (2,96%), chủ yếu ở vùng chân núi, có độ pH trung tính và hàm lượng mùn trung bình, cũng đang được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp.
- Đất đỏ và nâu vàng (F): Diện tích 486 ha, chiếm 0,33% tổng diện tích tự nhiên Đất này phân bố chủ yếu ở sườn dông
- Đất mới biến đổi (CM): Diện tích 177 ha, chiếm 0,12% tổng diện tích tự nhiên Đất này phân bố rải rác ở sườn dông do quá trình glây mạnh
- Đất glây (Gl): Diện tích 206 ha, chiếm 0,14% tổng diện tích tự nhiên Đất này phân bố rải rác ở dọc ven các con suối lớn, có độ dốc thấp
Đất đai huyện Sốp Cộp có khả năng phù hợp với nhiều loại cây trồng, tuy nhiên, phần lớn diện tích đất có độ dốc lớn và phân bố không đồng đều Hàm lượng dinh dưỡng như đạm, lân, Kali, Canxi và Manhê trong đất tương đối thấp và giảm nhanh theo độ sâu, dẫn đến tỷ lệ không cân đối.
Nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trong địa bàn huyện Sốp Cộp được lấy từ hai nguồn:
Tình hình Quản lý và sử dụng đất trên địa bàn
3.2.1 Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện
UBND huyện đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo nhằm hướng dẫn các cơ quan, đơn vị và các xã thực hiện các quy định của Luật đất đai cùng các văn bản hướng dẫn dưới luật kể từ năm 2017.
Năm 2019, đã có hơn 2000 văn bản được ban hành, bao gồm Quyết định, Chỉ thị, Kế hoạch, phương án và các văn bản chỉ đạo khác Các văn bản này được phát hành kịp thời, đúng thẩm quyền, tuân thủ thủ tục và trình tự luật định, đồng thời đảm bảo tính thống nhất, minh bạch và rõ ràng Điều này cũng đảm bảo việc thực hiện các quy định của Nhà nước đối với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) và kế hoạch sử dụng đất (KHSDĐ) đã được điều chỉnh đến năm 2020, với các kế hoạch cụ thể cho các năm 2017, 2018 và 2019 Quy hoạch và KHSDĐ được công bố đúng quy định và công khai tại UBND các xã, thị trấn trong suốt thời gian quy hoạch Đây là cơ sở quan trọng để UBND các xã xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư cơ sở hạ tầng, nhằm đạt được mục tiêu Nghị quyết Đại hội Đảng các cấp.
Kế hoạch sử dụng đất được thực hiện đúng tiến độ và đầy đủ, với việc sử dụng đất cho các công trình, dự án cũng như chuyển mục đích sử dụng đất đều được ghi nhận trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt.
- Công tác thống kê đất đai hàng năm được theo đúng quy định
Trong giai đoạn 2017-2019, công tác đo đạc và cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) được thực hiện tại 8 đơn vị hành chính xã, với tổng số 667 giấy cấp đơn lẻ cho hộ gia đình và cá nhân, cùng 5202 GCNQSDĐ theo dự án đo đạc Tuy nhiên, việc cấp GCNQSDĐ lần đầu diễn ra chậm, dẫn đến hơn 1000 hộ vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận tính đến cuối năm 2019, gây khó khăn trong quản lý đất đai, giải quyết tranh chấp, thu hồi đất và ảnh hưởng đến khả năng vay vốn phát triển sản xuất của người dân và doanh nghiệp qua hình thức thế chấp quyền sử dụng đất.
Công tác giao đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất (MĐSDĐ) được thực hiện đúng thẩm quyền và tuân thủ quy hoạch sử dụng đất (QHSD đất), kế hoạch sử dụng đất (KHSD đất) cùng các quy định pháp luật Cụ thể, đã chuyển mục đích sử dụng đất cho 118 hộ gia đình và cá nhân, đồng thời giao đất kịp thời cho 66 hộ gia đình và cá nhân được tái định cư và trúng đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất).
Công tác kiểm tra và xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng đất đã được triển khai hiệu quả, với việc phát hiện 02 tổ chức sử dụng đất sai mục đích và giao đất cho 02 nhân viên để xây dựng nhà ở, đã được xử lý theo quy định Ngoài ra, trong quá trình kiểm tra thực hiện quy hoạch tại các xã, đã phát hiện và xử lý 22 trường hợp vi phạm theo quy định hiện hành.
Quản lý tài chính đất đai là một nhiệm vụ quan trọng, trong đó các quỹ đất không còn nhu cầu sử dụng do chuyển trụ sở hoặc đã thu hồi cho dự án nhưng chưa sử dụng sẽ được UBND huyện giao cho UBND các xã quản lý theo quy định của Luật đất đai Hàng năm, UBND tỉnh lập kế hoạch thu tiền sử dụng đất để khai thác và tổ chức đấu giá, từ năm 2017 đến 2019, tổng số tiền thu được vượt quá 100 tỷ đồng, góp phần tăng thu ngân sách và đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
Công tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng cho các dự án trên địa bàn được thực hiện nghiêm túc, từ việc thống kê đất đai đến kiểm đếm cây cối, hoa màu và tài sản, đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định Các chế độ chính sách trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BTHT&TĐC) cũng được thực hiện đúng quy định Trong giai đoạn 2017-2019, đã tiến hành giải phóng mặt bằng cho 30 dự án.
- Thủ tục hành chính cụ thể, rõ ràng, đầy đủ, niêm yết công khai Tuy nhiên việc giải quyết một số thủ tục còn chậm
Trong công tác giải quyết đơn thư, đã kịp thời xử lý 150 đơn kiến nghị và đề nghị liên quan đến đất đai Tuy nhiên, vẫn còn một số đơn chưa được giải quyết triệt để, đặc biệt là các trường hợp tranh chấp đất đai giữa các bản và giữa các xã.
3.2.2 Phân tích đánh giá những mặt được, những hạn chế và nguyên nhân trong công tác quản lý sử dụng đất ở khu vực
Trong những năm qua, huyện đã thực hiện đồng bộ các biện pháp quản lý nhà nước về đất đai, giúp công tác này đi vào nề nếp Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được lập theo đúng quy định pháp luật, nâng cao tính khả thi trong thực hiện Công tác thu hồi, giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt, đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng đất nhằm phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Công tác ban hành các văn bản lãnh đạo và chỉ đạo cần được cải thiện, vì một số văn bản chưa được ban hành kịp thời Điều này bao gồm các chỉ đạo về việc thực hiện nghiêm các quy định của Luật Đất đai và xử lý vi phạm trong quản lý và sử dụng đất.
Công tác quy hoạch dự báo nhu cầu sử dụng đất chưa chính xác, đặc biệt trong phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ, dẫn đến tình trạng dự báo thiếu và thừa Sự phối hợp giữa các phòng, ban, ngành trong lập và thực hiện quy hoạch còn hạn chế, cùng với tiến độ lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chậm Công tác đăng ký nhu cầu sử dụng đất của chính quyền và các tổ chức, cá nhân còn chủ quan, không thực tế, ảnh hưởng đến kết quả thực hiện Nhiều dự án đăng ký không phù hợp, thiếu diện tích khi triển khai hoặc đăng ký diện tích lớn nhưng chưa thực hiện.
Công tác đo đạc và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) đang gặp khó khăn khi việc cấp GCN QSDĐ lần đầu diễn ra chậm chạp, với hơn 1000 hộ vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận theo dự án đo đạc Điều này gây trở ngại cho công tác quản lý, giải quyết tranh chấp đất đai, thu hồi đất và ảnh hưởng đến khả năng vay vốn phát triển sản xuất của người dân và doanh nghiệp thông qua hình thức thế chấp quyền sử dụng đất.
Công tác kiểm tra và xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng đất đang gặp khó khăn, dẫn đến tình trạng vi phạm sử dụng đất không đúng mục đích tại các tổ chức và vi phạm quy hoạch tại các xã Cần tăng cường các biện pháp kiểm tra để đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ quy hoạch.
Quy trình đấu giá QSD đất trên địa bàn nghiên cứu
3.3.1 Các văn bản về đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện
Trong giai đoạn 2017-2019, UBND huyện Sốp Cộp đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo và hướng dẫn quan trọng nhằm tổ chức thực hiện công tác đấu giá trên địa bàn huyện, tạo cơ sở vững chắc cho việc triển khai các hoạt động đấu giá.
Quyết định số 230/QĐ-UBND ngày 14/3/2017 của UBND huyện Sốp Cộp phê duyệt bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho các khu D7, D8, D20, D20’ và D19 Quy hoạch này sẽ làm cơ sở cho việc đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trung tâm hành chính huyện.
Quyết định số 230/QĐ-UBND ngày 14/3/2017 của UBND huyện Sốp
Căn cứ vào việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất từ các mốc D7, D8, D20, D20’ và D19 tại khu vực Chợ cũ, sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất nhằm giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các khu vực thuộc trung tâm hành chính huyện.
Quyết định số 1003/QĐ-UBND ngày 28/8/2017 của UBND huyện Sốp Cộp điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng đất cho một số lô trong Đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng thị trấn Sốp Cộp theo tỷ lệ 1/2000 đến năm 2020.
Quyết định số 1285/QĐ-UBND ngày 09/10/2018 của UBND huyện Sốp Cộp phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho khu vực phía bên phải đường từ mốc D21’ đến D31, nhằm mục đích đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị tại xã Sốp Cộp, đối diện cổng chợ trung tâm huyện.
Quyết định số 1993/QĐ-UBND ngày 19/10/2018 của UBND huyện Sốp Cộp quy định về việc đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực phía bên phải đường từ mốc D21'-D31 Khu đất này nằm đối diện cổng chợ trung tâm huyện xã Sốp Cộp, nhằm mục đích đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị.
Quyết định số 1410/QĐ-UBND ngày 24/10/2018 của UBND huyện Sốp Cộp phê duyệt giá đất khởi điểm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) tại khu vực phía bên phải đường từ mốc D21’-D31 Khu vực này nằm đối diện cổng chợ trung tâm huyện, thuộc xã Sốp Cộp, nhằm tạo cơ sở cho việc đấu giá QSD đất, giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyết định số 1417/QĐ-UBND ngày 26/10/2018 của UBND huyện Sốp Cộp phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực phía bên phải đường từ mốc D21’-D31 Khu đất này nằm đối diện cổng chợ trung tâm huyện, thuộc xã Sốp Cộp, nhằm mục đích phát triển đất ở đô thị.
Quyết định số 2247/QĐ-UBND ngày 19/12/2018 của UBND huyện Sốp Cộp phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất khu vực phía bên phải đường từ mốc D21’-D31 Khu đất này sẽ được đấu giá quyền sử dụng đất ở đô thị, nằm đối diện cổng chợ trung tâm huyện xã Sốp Cộp trong đợt 2.
Quyết định số 707/QĐ-UBND ngày 28/8/2018 của UBND huyện đã phê duyệt bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho lô E1 giáp UBND huyện cũ và lô đất phía bên trái đường đi trường Nội trú, bản Cang Mường, xã Sốp Cộp Quyết định này nhằm tạo cơ sở cho việc đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyết định số 796/QĐ-UBND ngày 17/7/2018 của UBND huyện Sốp Cộp phê duyệt giá đất khởi điểm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất tại lô E1, nằm giáp UBND huyện cũ, cùng với lô đất phía bên trái đường đi trường Nội trú, bản Cang Mường, xã Sốp Cộp Quyết định này nhằm làm cơ sở cho việc đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyết định số 812/QĐ-UBND ngày 25/7/2018 của UBND huyện Sốp Cộp phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất tại lô E1 giáp UBND huyện cũ và lô đất bên trái đường đi trường Nội trú, bản Cang Mường, xã Sốp Cộp Quyết định này nhằm tạo cơ sở cho việc đấu giá, giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyết định số 943/QĐ-UBND ngày 30/7/2019 của UBND huyện Sốp
Cộp đã phê duyệt bản đồ quy hoạch phân lô nhằm phục vụ giao đất tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực D87-D86, D84-D84 và D87-D84-D55, thuộc bản Sốp Cộp, xã Sốp Cộp.
Theo Quyết định số 965/QĐ-UBND ngày 02/8/2019 của UBND huyện Sốp Cộp, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực thuộc trung tâm hành chính huyện đã được phê duyệt cho năm 2019.
Quyết định số 944/QĐ-UBND ngày 30/7/2019 của UBND huyện Sốp Cộp phê duyệt việc đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực thuộc trung tâm hành chính huyện trong năm 2019.
Kết quả đấu giá QSD đất trên địa bàn giai đoạn 2017-2019
Trước khi tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSD đất) tại huyện Sốp Cộp, UBND huyện đã tiến hành khảo sát và nghiên cứu để trình các Sở thẩm định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch và bố trí quỹ đất cho các khu dân cư mới Dựa trên quy hoạch đã được phê duyệt, UBND huyện lập Kế hoạch khai thác quỹ đất để trình UBND tỉnh đưa vào kế hoạch hàng năm Theo kế hoạch của UBND tỉnh, huyện sẽ cân đối nguồn lực đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khu đấu giá, nhằm hoàn thiện các điều kiện cần thiết để tổ chức đấu giá QSD đất theo quy định pháp luật.
Kết quả đấu giá QSD đất giai đoạn 2017-2019 trên địa bàn toàn huyện được thể hiện cụ thể như sau:
Bảng 3.1 Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất giai đoạn 2017 - 2019 ở khu vực nghiên cứu
Vị trí thửa đất (khu đất)
Diện tích đất đấu giá (m2)
Số tiền trúng dấu giá (đồng)
QSD đất Khu vực mốc D7-D8-
D30 (phía bên phải đường 21m đi xã Nậm Lạnh)
Bản Hua Mường, xã Sốp Cộp
2 Dự án đấu giá Bản 57 5.923,6 53.744.590.000
Vị trí thửa đất (khu đất)
Diện tích đất đấu giá (m2)
Số tiền trúng dấu giá (đồng)
QSD đất Khu vực mốc D7-D8-
Hua Mường, xã Sốp Cộp
Bản Hua Mường, xã Sốp Cộp
QSD đất Khu vực đối diện cổng chợ trung tâm huyện
Bản Hua Mường, xã Sốp Cộp
QSD đất Khu vực đối diện
Bản Cang Mường xã Sốp Cộp
QSD đất Khu vực mốc D21'-
D31 phía bên phải đường (đối diện cổng chợ trung tâm huyện đợt 2) xã Sốp
Bản Hua Mường, xã Sốp Cộp
Hua Mường, Cang Mường, xã Sốp
Vị trí thửa đất (khu đất)
Diện tích đất đấu giá (m2)
Số tiền trúng dấu giá (đồng)
QSD đất Khu vực đất Lâm trường cũ, bản
Bản Sốp Nặm, xã Sốp Cộp
Từ bảng kết quả cho thấy:
Trong 3 năm 2017 - 2019: trên địa bàn huyện Sốp Cộp đã thực hiện đấu giá tại 08 khu đất, thuộc bản Hua Mường, Cang Mường, Sốp Nặm, xã Sốp Cộp, với 151 thửa đất, tổng diện tích 15.557,4 m², số tiền sử dụng đất qua bán đấu giá thu được là 132.558.881.000 đồng, cao hơn so với giá khởi điểm 41.144.171.000 đồng Cụ theo từng năm như sau:
Tính đến ngày 30/11/2017, huyện đã tổ chức đấu giá 80 thửa đất tại 03 khu vực thuộc bản Hua Mường, xã Sốp Cộp, với tổng diện tích 8.323,5 m² Số tiền thu được từ việc bán đấu giá đất là một con số đáng kể.
76.340.290.000 đồng, cao hơn so với giá khởi điểm 22.858.190.000 đồng
Tính đến ngày 10/12/2018, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại hai khu vực thuộc bản Hua Mường, Cang Mường, xã Sốp Cộp đã diễn ra với 45 thửa đất, tổng diện tích 3.859 m² Số tiền thu được từ việc bán đấu giá là 34.852.370.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm.
Đến ngày 15/12/2019, đã có kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại 03 khu vực thuộc bản Hua Mường, Cang Mường, Sốp Nặm, xã Sốp Cộp Tổng cộng có 26 thửa đất với diện tích 3.374,9 m² được đấu giá, thu về số tiền 21.366.221.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm là 3.839.201.000 đồng.
Thực trạng đấu giá QSD đất của 3 dự án đã chọn trên địa bàn
3.5.1 Dự án Khu vực mốc D7-D8-D20-D20’-D19 khu vực chợ cũ
3.5.1.1 Thông tin chung về dự án :
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực mốc D7-D8-D20-D20’-D19, thuộc khu Chợ cũ, bao gồm 57 thửa với tổng diện tích đấu giá lên đến 5.923,6 m² Các thửa đất được ký hiệu từ TS1 đến TS62, ngoại trừ các thửa TS12, TS15, TS41, TS42 và TS43.
+ Phía Nam giáp đường 21m vào chợ trung tâm huyện
Khu đất tổ chức đấu giá đã hoàn tất bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng, đồng thời xây dựng hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, sẵn sàng giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân trúng đấu giá để xây dựng nhà ở.
Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá QSD đất
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng
Mục đích sử dụng: Đất ở
Thời hạn sử dụng: lâu dài
3.5.1.2 Điều kiện đăng kí tham gia đấu giá QSD đất
- Hộ gia đình, cá nhân đăng kí tham gia đấu giá không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4, điều 38 Luật đấu giá tài sản
- Hộ gia đình, cá nhân đăng kí tham gia đấu giá thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất theo quy định tại khoản 1 Điều 55 của Luật đất đai 2013
* Quy chế đấu giá QSD đất
- Tổ chức phiên đấu giá QSD đất: (i) Đơn vị tổ chức đấu giá là UBND huyện Sốp Cộp giao cho Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện thực hiện;
(ii) Đơn vị thực hiện phiên đấu giá là Tổ chức đấu giá tài sản
Đơn vị tổ chức đấu giá có trách nhiệm thực hiện các quy định của Luật đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 và các văn bản pháp luật hiện hành Họ phải ký hợp đồng với Tổ chức đấu giá tài sản để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở, phối hợp phát hành hồ sơ mời tham gia đấu giá, và xây dựng quy chế cuộc đấu giá cùng các hướng dẫn liên quan Ngoài ra, đơn vị này cũng cần thông báo công khai danh sách những trường hợp không đủ điều kiện tham gia, thu hồ sơ đăng ký và các khoản tiền liên quan, tổ chức buổi thăm thực địa ít nhất hai ngày trước phiên đấu giá Họ còn có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho người trúng đấu giá về việc nộp tiền, hoàn tiền đặt trước cho những người không trúng đấu giá trong vòng ba ngày làm việc, và nộp tiền đặt trước của những người vi phạm quy chế vào ngân sách nhà nước.
3.5.1.3 Hồ sơ mời tham gia đấu giá QSD đất, đăng kí tham gia đấu giá và hồ sơ tham gia đấu giá
Hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm các tài liệu quan trọng như: thông báo đấu giá quyền sử dụng đất, quy chế đấu giá, đơn đăng ký tham gia đấu giá, mẫu giấy ủy quyền, bản đồ quy hoạch chi tiết sử dụng đất, và các quyết định của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đăng kí tham gia đấu giá:
Người tham gia đấu giá cần đăng ký và nộp hồ sơ theo quy định Thông tin chi tiết về thời gian, địa điểm bán hồ sơ và tiếp nhận hồ sơ đăng ký sẽ được công bố trong thông báo mời đấu giá.
Để đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, người tham gia có thể thực hiện qua hai hình thức: gửi trực tiếp đến tổ chức đấu giá tài sản hoặc gửi bằng thư đảm bảo Đồng thời, cần phải đặt tiền đặt trước và nộp tiền hồ sơ khi đăng ký.
Người tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước bằng chuyển khoản qua tài khoản của Tổ chức đấu giá tài sản
Để tham gia đấu giá, người tham gia cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm: (i) Đơn đăng ký tham gia đấu giá theo mẫu quy định; (ii) Bản sao chứng từ xác nhận các khoản tiền đã nộp để đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất; (iii) Bản sao giấy chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ khẩu thường trú, và giấy ủy quyền hợp lệ (nếu có).
Đấu giá được tiến hành theo nguyên tắc công khai, liên tục, khách quan và trung thực, đảm bảo sự bình đẳng giữa các bên tham gia, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
3.5.1.5 Hình thức, phương thức đấu giá
Hình thức đấu giá áp dụng là bỏ phiếu nhiều vòng, kết hợp giữa gián tiếp và trực tiếp Ở vòng 1, sẽ tiến hành bỏ phiếu kín gián tiếp để lựa chọn 3 hồ sơ có kết quả cao nhất, sau đó những hồ sơ này sẽ được đưa vào vòng bỏ phiếu trực tiếp.
Từ vòng 2 trở đi, việc bỏ phiếu sẽ được thực hiện trực tiếp, và người chiến thắng trong cuộc đấu giá sẽ là người có mức giá cao nhất khi không còn ai tham gia trả giá nữa.
- Phương thức đấu giá: Trả giá lên
3.5.1.6 Việc mở các cuộc đấu giá phải tiến hành theo nguyên tắc
Số lượng người tham gia đấu giá phải lớn hơn hoặc bằng 2 lần so với tổng số thửa đất đưa ra đấu giá
3.5.1.7 Trình tự mở phiên đấu giá
- Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc và thành phần tham dự phiên đấu giá
- Công bố danh sách và điểm danh người đã đăng kí tham gia đấu giá đủ điều kiện
- Đọc quy chế của phiên đấu giá
- Giới thiệu khu đất đấu giá
- Nhắc lại mức giá khởi điểm, thông báo bước giá, thời gian trả giá, phương thức đấu giá
- Phát phiếu trả giá cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá
- Hướng dẫn người tham gia đấu giá viết trả giá, chấp nhận giá và bỏ vào hòm phiếu
- Giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá
Để đảm bảo tính hợp lệ của phiếu trả giá, cần nhắc lại các yêu cầu cụ thể, bao gồm thời gian ghi phiếu và quy trình xác định người trúng đấu giá Đồng thời, việc lựa chọn vị trí thửa đất trúng đấu giá cũng cần được thực hiện theo các tiêu chí rõ ràng để đảm bảo công bằng và minh bạch trong quá trình đấu giá.
- Điều hành phiên đấu giá
- Công bố từng phiếu trả giá và những người trúng đấu giá
3.5.1.8 Cách thức tham gia đấu giá
Người tham gia đấu giá có quyền đấu giá một hoặc nhiều thửa đất trong cùng một khu vực, nhưng chỉ được đứng tên trên một đơn tham dự duy nhất Họ cần nộp hồ sơ tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước tương ứng với số lượng thửa đất mà mình đăng ký đấu giá.
- Người tham gia đấu giá phải nộp đủ các khoản tiền: Tiền hồ sơ tham gia đấu giá và tiền đặt trước theo quy định
- Tiền dùng trong đấu giá: Việt Nam đồng
3.5.1.9 Tiền hồ sơ tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá
- Tiền hồ sơ tham gia đấu giá
Khi cá nhân hoặc tổ chức tham gia đấu giá, họ cần nộp tiền hồ sơ với mức phí là 500.000 đồng cho mỗi hồ sơ đối với thửa đất có giá trị từ 500.000.000 đồng trở lên, và 200.000 đồng cho mỗi hồ sơ đối với thửa đất có giá trị dưới 500.000.000 đồng.
- Các khoản tiền đặt trước phải nộp khi đăng kí tham gia đấu giá QSD đất
- Người tham gia đấu giá khi nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt trước để tham gia đấu giá, cụ thể như sau:
+ Nhóm 01: Thửa đất có kí hiệu TS20, TS21 số tiền đặt trước là 70.000.000 đồng/1 thửa
+ Nhóm 02: Thửa đất có kí hiệu TS22 đến TS28, TS50 đến TS54, TS59 đến TS63, số tiền đặt trước là 750.000.000 đồng/1 thửa
+ Nhóm 03: Thửa đất có kí hiệu TS29 đến TS34, TS44 đến TS49, TS64 đến TS68 số tiền đặt trước là 80.000.000 đồng/1 thửa
+ Nhóm 04: Thửa đất có kí hiệu TS69 đến TS72 số tiền đặt trước là 85.000.000 đồng/1 thửa
+ Nhóm 05: Thửa đất có kí hiệu TS3, TS8 đến TS 11, TS 13, TS 14, TS16, TS40, TS56, TS57, số tiền đặt trước là 100.000.000 đồng/1 thửa
+ Nhóm 06: Thửa đất có kí hiệu TS18 số tiền đặt trước là 105.000.000 đồng/1 thửa
+ Nhóm 07: Thửa đất có kí hiệu TS38, TS58 số tiền đặt trước là 190.000.000 đồng/1 thửa
+ Nhóm 08: Thửa đất có kí hiệu TS19, TS55 số tiền đặt trước là 195.000.000 đồng/1 thửa
+ Nhóm 09: Thửa đất có kí hiệu TS17 số tiền đặt trước là 410.000.000 đồng/1 thửa
Người tham gia đấu giá cần nộp tiền đặt trước để đăng ký tham gia đấu giá, có thể thực hiện bằng cách chuyển khoản vào tài khoản của tổ chức bán đấu giá tài sản hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường.
Khoản tiền đặt trước của người trúng đấu giá sẽ được chuyển thành tiền đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá sau khi có sự phê duyệt từ cơ quan có thẩm quyền Việc xử lý tiền đặt cọc sẽ tuân theo quy định của pháp luật dân sự và các quy định pháp luật liên quan khác.
Đánh giá công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Sốp Cộp
3.6.1 Đối với cán bộ thực hiện công tác đấu giá QSD đất
Kết quả điều tra 24 cán bộ quản lý không tham gia trực tiếp vào các tổ công tác đấu thầu tại huyện được tổng hợp và trình bày trong bảng dưới đây.
Bảng 3.5 Kết quả đánh giá về thủ tục đấu giá
Việc áp dụng các quy định về đấu giá gặp khó khăn 5 20,8 19 79,2
Quy trình đấu giá có thực hiện đúng như trong văn bản hướng dẫn 24 100 0 0
Dự án đấu giá có nằm trong kế hoạch hàng năm của huyện 24 100 0 0
Xây dựng dự án theo nhu cầu của huyện 24 100 0 0
Công khai dự án đấu giá 24 100 0 0
Thực hiện kế hoạch hàng năm 10 41,6 14 58,4
Giá khởi điểm có phù hợp không 20 83,33 4 16,7
Vị trí lô đất, diện tích, số lượng người tham gia đấu có ảnh hưởng đến giá đất không? 24 100 0 0
Thực hiện đúng quy định 24 100 0 0
Thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn 24 100 0 0
Sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ quan tổ chức đấu giá tốt 19 79,2 5 20,8
Sau khi trúng đấu giá người dân có được thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình? 24 24 0 0 Hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá 24 24 0 0
Từ bảng kết quả cho thấy:
Theo khảo sát về việc áp dụng quy định pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), có 79,2% (19/24) người tham gia cho biết không gặp khó khăn trong việc xác định cơ quan lập phương án đấu giá, trong khi 20,8% (5/24) cho rằng có khó khăn Tất cả 24/24 người đều đồng ý rằng các dự án đấu giá cần nằm trong kế hoạch sử dụng đất của huyện, điều này giúp quản lý và khai thác quỹ đất một cách khoa học và hợp lý Hơn nữa, 100% cán bộ đều ủng hộ việc công khai và niêm yết phương án đấu giá trước khi thực hiện, nhằm đảm bảo tính minh bạch và tạo sự cạnh tranh công bằng trong các phiên đấu giá.
Trong thực hiện kế hoạch hàng năm của huyện, có 41,6% cán bộ (10/24) cho biết đã hoàn thành, trong khi 58,4% (14/24) không hoàn thành kế hoạch Nguyên nhân chính dẫn đến việc không hoàn thành này là do một số dự án chưa được triển khai do chưa giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư hạ tầng cho khu đấu giá.
Theo kết quả điều tra, 83,33% cán bộ (20/24) cho rằng giá khởi điểm phù hợp với giá đất ngoài thị trường, trong khi 16,67% (4 cán bộ) không đồng ý Điều này cho thấy giá khởi điểm trong phương án được xây dựng tương đối sát với giá đất thực tế.
Kết quả điều tra cho thấy 100% cán bộ đồng ý rằng vị trí lô đất, diện tích, hướng, và số lượng người tham gia đấu giá đều ảnh hưởng đến giá khởi điểm và giá trúng đấu giá Do đó, việc xác định giá khởi điểm cần chú trọng đến các yếu tố này để xây dựng giá hợp lý cho từng thửa đất.
Theo kết quả điều tra, Tổ giám sát và các cơ quan liên quan đã thực hiện nghiêm túc quy chế đấu giá, với 100% cán bộ tham gia đầy đủ trong suốt quá trình Tất cả các phiên đấu giá đều được thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn của từng cán bộ.
Theo kết quả điều tra, 83% cán bộ (19/24) đánh giá sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn và cơ quan tổ chức đấu giá là tốt, trong khi 17% cho rằng không tốt do một số phiên đấu giá bị chậm tiến hành các thủ tục cần thiết.
Theo khảo sát, 100% cán bộ cho rằng giao đất thông qua đấu giá hiệu quả hơn so với hình thức giao đất và cho thuê đất thông thường Phương thức này không chỉ tạo ra sự cạnh tranh cao mà còn đáp ứng nhu cầu đất ở ngày càng tăng của người dân, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách.
Sau khi trúng đấu giá, tất cả các trường hợp đều hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước Cơ quan nhà nước đã kịp thời giải quyết việc giao đất và cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp này.
3.6.2 Đối với người tham gia đấu giá QSD đất
Kết quả điều tra phỏng vấn những người tham gia và quan tâm đến công tác đấu giá QSD đất ở các dự án trên địa bàn cho thấy:
3.6.2.1 Đánh giá trước khi đấu giá
* Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá
Kết quả điều tra cho thấy 100% (80/80) cá nhân tham gia khảo sát đều khẳng định rằng công tác đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai và minh bạch.
Bảng 3.6 Tổng hợp tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá QSD đất ở 3 dự án nghiên cứu
Công khai phương án đấu giá Đầy đủ thông tin về lô đất
Diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích, thời hạn sử dụng đất
Thửa đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch
Dự án đấu giá QSD đất
Khu vực đối diện cổng chợ trung tâm huyện
Dự án đấu giá QSD đất Khu vực mốc
Dự án đấu giá QSD đất Khu vực đối diện
Thông tin về lô đất, bao gồm diện tích, vị trí, ranh giới, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng, được 74/80 người biết, chiếm 92,5% Về giá khởi điểm, có 76/80 người, tương đương 95%, nắm rõ thông tin Đặc biệt, 74/80 người, tức 92,5%, biết rằng thửa đất nằm trong quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Những thông tin này đều được thể hiện rõ trong phương án và thông báo đấu giá.
* Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá khi đấu giá
Xây dựng giá khởi điểm hợp lý là một bước quan trọng trong quy trình đấu giá, giúp thu hút người tham gia và góp phần vào thành công của dự án Giá khởi điểm cần phải phù hợp với vị trí và khu vực đấu giá để đạt hiệu quả tối ưu.
Bảng 3.7 Tổng hợp kết quả đánh giá về giá khởi điểm và bước giá
Giá khởi điểm Bước giá có phù hợp không
Cao Trung bình Thấp Có Không
Dự án đấu giá QSD đất Khu vực đối diện cổng chợ trung tâm huyện
Dự án đấu giá QSD đất Khu vực mốc
Dự án đấu giá QSD đất Khu vực đối diện
Theo khảo sát, 14% người tham gia cho rằng giá khởi điểm của 3 dự án là cao, trong khi 86% đánh giá mức giá này là trung bình Điều này cho thấy rằng giá khởi điểm của các dự án tại huyện được xác định hợp lý và phù hợp với giá thực tế trên thị trường.
Dự án Khu đối diện cổng chợ trung tâm huyện có bước giá phù hợp với tỷ lệ đánh giá 100% Trong khi đó, tại khu vực mốc D7-D8-D20-D20’-D19, chỉ có 10/45 người (22%) đánh giá phù hợp, trong khi 35/45 người (78%) cho rằng bước giá không phù hợp do quá thấp.
Dự án khu vực đối diện Trường PTDT nội trú huyện đang trong quá trình đấu giá với phương thức bỏ phiếu kín gián tiếp, nhưng chưa xác định được bước giá cụ thể Hiện tại, có một dự án được đánh giá là phù hợp và một dự án khác chưa đáp ứng yêu cầu.
* Về các loại phí khi tham gia đấu giá QSDĐ
