Bài tập học kỳ Luật kinh doanh bất động sản về phân khúc nhà ở xã hội

hiện nay, phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp đang diễn ra sôi nổi. Tại sao phân khúc thị trường này lại bỗng dưng sôi động như vậy? Để tìm hiểu vấn đề này, sau đây em xin lựa chọn đề tài: “Anh (chị) hãy cho biết nguyên nhân vì sao hiện nay các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ta quan tâm đến việc phát triển các phân khúc của thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp? Nhà nước có vai trò gì trong việc giúp các nhà đầu tư trong việc phát triển phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp?” làm bài tập học kỳ của mình.

MỤC LỤC

MỞ BÀI 1

NỘI DUNG 2

I LÝ THUYẾT 2

1 Kinh doanh bất động sản 2

2 Nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp 3

II Nguyên nhân vì sao hiện nay các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ta quan tâm đến việc phát triển các phân khúc của thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp 3

1 Cung – cầu không cân đối 3

2 Chính sách ưu đãi của Nhà nước 5

III Thực trạng việc đầu tư phát triển phân khúc của thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp 6

1 Tích cực 6

2 Hạn chế 7

3 Giải pháp 8

KẾT LUẬN 9

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10

MỞ BÀI

Bất động sản là một thị trường đầu tư tiềm năng mang lại hiệu quả kinh tế cao

và hấp dẫn các nhà đầu tư Thị trường này không bao giờ hết nóng, ở đâu có lợi nhuận cao là ở đó có nhà đầu tư Trong vài năm trước thì phân khúc thì trường căn

hộ, nhà ở cao cấp hấp dân, lôi cuốn nhiều nhà đầu tư, đối tượng mà các nhà đầu tư hướng đến là các đối tượng có thu nhập cao trong xã hội Nhưng hiện nay, phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp đang diễn ra sôi nổi Tại sao phân khúc thị trường này lại bỗng dưng sôi động như vậy? Để tìm hiểu

vấn đề này, sau đây em xin lựa chọn đề tài: “Anh (chị) hãy cho biết nguyên nhân

vì sao hiện nay các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ta quan tâm đến việc phát triển các phân khúc của thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp? Nhà nước có vai trò gì trong việc giúp các nhà đầu tư trong việc phát triển phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp?” làm bài tập học kỳ của mình

NỘI DUNG

I Lý thuyết

1 Kinh doanh bất động sản

Theo Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

Đặc điểm của kinh doanh bất động sản:

Chủ thể: là các tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Hoạt động mang tính cục bộ và khu vực: Hoạt động kinh doanh gắn liền với vị

trí của bất động sản Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với mỗi giá trị của bất động sản

Hoạt động có vốn đầu tư lớn và lâu dài: Bất động sản có thời gian sử dụng lâu

dài, mỗi công trình bất động sản sẽ có tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế sẽ chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn, trong thời gian đầu tư dài hạn

Hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách:

Nhà nước quản lí toàn bộ bất động sản từ đất đai đến những công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các bộ luật như luật đất đai, luật xây dựng, luật kinh doanh,…

Hoạt động đa ngành và là hoạt động kinh doanh đặc thù: Một trong những đặc

điểm của thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ cho các đối tượng trong thị trường và cung phản ứng chậm hơn cầu Cầu phức tạp, chịu nhiều ảnh hưởng của các yếu tố tâm linh, tập quán, thói quen…

2 Nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp

Theo như Luật nhà ở năm 2014 thì chỉ quy định, giải thích về nhà ở xã hội mà

không giải thích thế nào là nhà ở cho người có thu nhập thấp Tại khoản 7 Điều 3

Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”

Từ quy định trên có thể hiểu rằng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp là thị trường nhà ở dành cho những người được hưởng chính sách, có sự hỗ trợ của Nhà nước, những người có thu nhập thấp trong xã hội

II Nguyên nhân vì sao hiện nay các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước

ta quan tâm đến việc phát triển các phân khúc của thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp

1 Cung – cầu không cân đối

Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp rất lớn nhưng thị trường thường chỉ cung cấp những sản phẩm giá cao Hệ quả là hiện nay nhà ở cao cấp thì thừa nhưng những người có thu nhập trung bình có nhu cầu nhưng không mua được nhà rất lớn

Theo thống kê sơ bộ thì hiện nay có gần 1 triệu lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, chỉ có 5-7% được ở nhà ở xã hội, còn hơn 90% phải thuê trọ bên ngoài Trên 30% các hộ gia đình có diện tích nhà ở dưới 36m2chỉ 25%

hộ gia đình có nhà ở kiên cố, và 19% sống trong những căn nhà tạm bợ

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2016, cả nước phát triển thêm khoảng 0,5 triệu m2 nhà ở xã hội (NOXH) khu vực đô thị, đưa tổng diện tích NOXH khu vực đô thị đạt khoảng 3,3 triệu m2 Tuy nhiên, nhu cầu NOXH hiện vẫn còn rất lớn bởi trong số những người có nhu cầu về nhà ở thì 80% người dân không đủ khả năng tự chi trả theo cơ chế thị trường Theo thống kê, trên địa bàn TPHCM hiện này có khoảng 476.000 hộ dân chưa có nhà ở ổn định hoặc vẫn sống chung với người thân Theo tính toán, nhu cầu mua nhà ở xã hội của người dân thành phố đến năm 2020 sẽ là 81.000 căn

Tình trạng thiếu nhà ở xã hội là do việc đầu tư phải đòi hỏi vốn lớn, lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài, việc triển khai chính sách phát triển ở nhà xã hội ở các địa phương còn chậm chạp nên không hấp dẫn, lôi cuốn được nhà đầu tư đầu

tư vào phân khúc thị trường này

Đến đầu năm 2016 nguồn cung căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng nhiều hơn nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp Báo cáo của Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, lượng hàng tồn kho vẫn còn gần 40.000 tỷ đồng, chủ yếu là những dự án cao cấp và dự án ở xa khu vực trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, hoàn chỉnh Đồng thời, hiện vẫn tiếp tục có nhiều các dự án cao cấp đang mở bán Lượng cung ở phân khúc cao cấp này vẫn đang vượt quá nhu cầu Đến năm 2017, nhận thấy phân khúc thị trường nhà ở cao cấp chững lại và các tín hiệu lạc quan từ phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, các nhà đầu tư đã chuyển hướng phân khúc thị trường

Trong thời điểm hiện nay thì nhà giá thấp là hướng đầu tư tốt nhất, ít rủi ro, tính thanh khoản cũng tốt nhất so với các lĩnh vực khác như vằng, hay chứng khoán

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam 2016-2017: Toàn cảnh và Dự báo” do trang điện tử Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 10/12/2016, Chuyên gia tài chính, TS Cấn Văn Lực cho biết, phân khúc trung cấp, giá rẻ và nhà ở xã hội sẽ tiếp tục tăng cao trong năm 2017 Nguyên do đây là phân khúc rất cần thiết và hiện đang thiếu vắng Thực tế này được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân sáng 07/12/2016 "So với chỉ tiêu số lượng nhà ở xã hội tại đô thị và khu công nghiệp đến năm 2020 đã đề ra tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (khoảng 250.000 căn hộ) thì đến thời điểm hiện tại, mới giải quyết được khoảng 28%", Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết

2 Chính sách ưu đãi của Nhà nước

Hiện nay, chính phủ có định hướng phát triển nhà cho người thu nhập thấp và nhiều chủ đầu tư uy tín gia nhập làm nhà giá rẻ, cũng như sự khan hiếm của thị trường đối với phân khúc nhà ở giá rẻ, làm cho phân khúc này sẽ rất sôi động Nhà nước hiện đã có những động thái để tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển bằng cách ban hành các chính sách, cơ chế về tín dụng, các quy định pháp luật trong Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS và các Thông tư, Nghị định kèm theo Hiện đang tiếp tục có những quy định hướng dẫn để triển khai thực hiện định hướng này

Theo Bộ Xây dựng, trong năm Quốc hội đã thông qua gói vốn 2.000 tỷ đồng, trong đó một phần dành cho Chương trình hỗ trợ xây dựng nhà ở cho người có công với cách mạng, phần còn lại bổ sung cho Ngân hàng Chính sách xã hội để

thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội Bộ Xây dựng cũng đang đề nghị Ngân hàng Chính sách xã hội khẩn trương tiếp nhận nguồn vốn hỗ trợ nhà ở xã hội, triển khai việc cho vay ngay trong năm nay Trong gói 2.000 tỷ đồng này, sẽ dành 840

tỷ đồng để hỗ trợ xây dựng nhà ở cho những người có công với cách mạng; 1.160

tỷ đồng là dành cho đối tượng thu nhập thấp Nếu tính thêm cả nguồn vốn mà Ngân hàng Chính sách xã hội đã huy động thêm được thành 2.320 tỷ đồng

III Thực trạng việc đầu tư phát triển phân khúc của thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp

1 Tích cực

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 64 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, với quy mô xây dựng khoảng 20.277 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 4.440 tỷ đồng; đang tiếp tục triển khai 59

dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp với quy mô xây dựng khoảng 66.753 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.100 tỷ đồng Nhu cầu nhà ở xã hội của người dân vẫn còn rất cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn, đòi hỏi được đáp ứng trong thời gian tới

Theo phân tích hiện nay thị trường bất động sản vẫn trong chu kỳ tăng trưởng Hơn 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân

Thống kế hiện nay: VINHOMES xây dựng 300.000 căn có giá từ 700 triệu đồng tại 7 tỉnh thành phố trong 5 năm tới Trước mắt, 07 địa bàn được Tập đoàn này nhắm tới để xây dựng nhà ở giá rẻ với thương hiệu VinCity là Hà Nội, Hưng Yên, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Hà Tĩnh và Nha Trang VIHAJICO xây dựng 5.000 căn có giá dao động quanh khoảng 1 tỉ đồng HIMLAM LAND xây dựng 2.000 căn ở khu đông Sài Gòn Tập đoàn Mường Thanh tung ra 3.000 căn hộ có giá chỉ 9,5 triệu đồng/m2, diện tích 50-60 m2 Tập

đoàn Mường Thanh còn cho biết tất cả khu đất được lựa chọn xây dựng nhà giá rẻ đều được bố trí tại vị trí đẹp nhất của dự án Thanh Hà Cienco 5 tại quận Hà Đông,

Hà Nội, sát cạnh hai khu hồ điều hòa rộng 32 ha, với mật độ cây xanh công viên rất lớn Hiện các công trình nhà trẻ mẫu giáo, trường cấp 2 tại dự án này đã và đang được triển khai xây dựng

2 Hạn chế

Những dấu hiệu đã cho thấy chính Nhà nước cũng đang có định hướng phát triển phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp Nhà nước hiện đã có những động thái để tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển bằng cách ban hành các chính sách, cơ chế về tín dụng, các quy định pháp luật Tuy nhiên, các chính sách này không được triển khai một cách nhanh chóng làm cho doanh nghiệp vẫn còn gặp khó khăn Các dự án giá rẻ thường được chuyển đổi từ nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội trong khoảng thời gian thị trường gặp khó khăn Doanh nghiệp một phần huy động từ khách hàng theo tiến độ, phần khác, các doanh nghiệp được vay vốn ưu đãi thì công trình xây dựng ra, giá thành cũng phải ưu đãi

Với các chính sách hỗ trợ về thuế, lãi suất, đặc biệt là gói 30.000 tỷ đồng, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ chính là phân khúc châm mồi lửa để làm tan băng thị trường bất động sản Tuy nhiên, ngay khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng ngừng triển khai, phân khúc này đã rơi vào khó khăn Mặc dù Quốc hội thông qua gói 2000 tỷ đồng mang lại kỳ vọng cho phân khúc này, tuy nhiên thì số tiền này so với thực tế thì vẫn còn thấp, chưa đáp ứng được tình hình và nhu cầu hiện tại

Do thiếu nguồn vốn hỗ trợ, điều này làm khó cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà nên nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đã đề nghị nộp tiền sử dụng đất

để xin chuyển dự án sang thành nhà ở thương mại

Mặc dù nhiều ông lớn trong ngành bất động sản đua nhau tham gia vào phân khúc nhà ở giá rẻ thì nhiều chủ đầu tư khác vẫn tỏ ra khá e dè dù được ủng hộ cả

về thị trường lẫn chính sách Nguyên nhân là do việc xây nhà ở giá rẻ đòi hỏi chi phí khá lớn, giá bán nhà lại rẻ, nhiều quy định chưa rõ ràng làm cho nhiều nhà đầu

tư chưa dám mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này

Thêm nữa, rào cản lớn khi xây dựng nhà ở xã hội là nhiều dự án ở xa trung tâm, xa quy hoạch nên thiếu hạ tầng hoàn chỉnh Về vốn vay, quy định chỉ các dự

án nào được phê duyệt mới được hưởng chính sách vay vốn của các ngân hàng thương mại hay Ngân hàng Chính sách Xã hội Bên cạnh những chính sách ưu đãi dành cho các chủ đầu tư khi tạo lập phân khúc nhà ở xã hội, vẫn còn rất nhiều rào cản như thủ tục pháp lý, hay các ưu đãi về đấu nối cơ sở hạ tầng… gây trở ngại cho quá trình hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở xã hội

Thủ tục để xây dựng một dự án nhà ở xã hội hiện còn phức tạp đòi hỏi thêm phần chi phí phát sinh không nhỏ Trong đó phần lãi doanh nghiệp được khống chế 10%, nếu doanh nghiệp không có dòng vốn mạnh thì họ phải kéo dãn tiến độ hoặc cắt giảm chất lượng công trình

Không chỉ có những cái khó do quy chuẩn thiết kế, quy mô căn hộ, dự án, vật liệu nội ngoại thất, mà theo các doanh nghiệp xây dựng, sự biến động giá quá nhanh qua thời gian cũng là một nguyên nhân làm đội giá, gây khó khăn cả đầu vào lẫn đầu ra cho doanh nghiệp

3 Giải pháp

Việc phát triển nhà ở phục vụ số đông người dân có nhu cầu nhưng thu nhập không bảo đảm là cả một quá trình dài hạn, đòi hỏi một chiến lược căn bản chứ không chỉ trông đợi vào những gói hỗ trợ có tính chất thời điểm Bởi vậy, để có thể mở rộng hơn nữa quỹ nhà ở xã hội, chúng ta cần tiếp cận vấn đề một cách đa chiều, từ góc

độ cung - cầu, tín dụng, đến vai trò của Nhà nước và các thành viên tham gia thị trường

Về lâu dài thì cần phải hoàn thiện các cơ chế, chính sách, thực hiện theo đúng chủ trương của Chính phủ để tạo ra một môi trường hấp dẫn các nhà đầu tư

Nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới là sẽ tiếp tục thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản, gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, khắc phục tình trạng cung - cầu không cân đối, phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản nhà ở, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cho thuê

Triển khai có hiệu quả các chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội trọng điểm; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân; kiểm soát chặt chẽ việc quy hoạch và sử dụng quỹ đất đô thị dành cho phát triển nhà ở xã hội Đặc biệt là đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ Tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán thấp

KẾT LUẬN

Với các chính sách và chiến lược phát triển xã hội của Chính phủ, đặc biệt là quan tâm tới các đối tượng có nguồn thu nhập thấp trong xã hội làm cho phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp sôi động, tạo động lực hấp dẫn các nhà đầu tư bất động sản vào phân khúc này Bên cạnh các dấu hiệu tích cực thì vấn còn một số những hạn chế vướng mắc, đòi hỏi Chính phủ phải lỗ lực hơn nữa trong việc điều tiết thị trường này, thể hiện được vai trò quan trọng của mình giúp cho những người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách được tiếp cận nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp