Slide bài giảng thẩm định giá tài sản

Khái niệm thẩm định giá• Theo Luật giá 2013: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá , xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo với giá thị trường

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HCM

KHOA NGÂN HÀNG

Nội dung:

KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

CƠ CHẾ VẬN ĐỘNG CỦA GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG

CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ

1.1 Khái niệm thẩm định giá

• Theo Luật giá 2013: “Thẩm định giá

là việc cơ quan, tổ chức có chức

năng thẩm định giá , xác định giá trị

bằng tiền của các loại tài sản theo

với giá thị trường tại một địa điểm,

thời điểm nhất định, phục vụ cho

mục đích nhất định theo tiêu chuẩn

thẩm định giá ”

Cơ quan, tổ chức có chức

năng thẩm định giá ?

Các loại tài sản theo quy định

của Bộ luật dân sự?

Giá trị thị trường?

TĐG là công việc ước tính giá trị tài sản

TĐG tài sản cần xác định mục đích, thời gian và địa điểm thẩm định

TĐG là công việc cần có chuyên môn về nghiệp vụ TĐG

TĐG là ước tính giá trị TS dưới hình thái tiền tệ

TĐG cần tuân thủ tiêu chuẩn, phương pháp TĐG

TĐG là ước tính giá trị TS bằng 1 mức giá cụ thể

Hỏi: Tại sao giá trị tài sản thẩm định là

Giá trị ước tính của tài sản thẩm định:

a Chỉ là ý kiến của thẩm định viên về

giá cả có thể xảy ra trong một cuộc

QUYỀN CHIẾM HỮU

QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT

1.2 Đối tượng thẩm định giá

TiỀN & GiẤY

TỜ CÓ GIÁ

Bất động sản là các tài

sản gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định,

1.3 Vai trò của thẩm định giá

Tư vấn

ra quyết định

Góp phần phân bổ tối ưu các nguồn lực

Làm minh bạch thị trường

Thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế

1.4 Mục đích của thẩm định giá

• Quyết định mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo

hiểm

• Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư,

• Tạo cơ sở để góp vốn tham gia cổ phần hoá

• Nhu cầu sáp nhập, chia tách, phá sản hay

giải thể.

• Làm cơ sở để triển khai hoạt động đấu giá…

• Thực hiện các án lệnh hay giải quyết tranh

chấp như:

- Quan hệ gia đình: ly hôn, chia tài sản

- Quan hệ công dân: tranh chấp tài sản, kê

2.1 Cơ chế vận động của giá cả thị trường

2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu

=> Giá cả thị trường = giá trị hàng hóa

=> Giá cả thị trường < giá trị hàng hóa

=> Giá cả thị trường > giá trị hàng hóa

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường

2.4 Những đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường

Được hình thành trên

cơ sở giá trị thị trường

Là mức giá đuợc thị trường chấp nhận

Biểu hiện quan hệ trực tiếp giữa người mua và người bán Thể hiện sự

3.2 Đặc điểm và mối liên quan giữa chi phí,

thu nhập, giá cả, giá trị

3.3 Giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá

3.4 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định

giá

• Giá trị không phải là một thực tế tồn tại,

một dữ kiện mà chỉ là một sự ước tính về

mức giá có khả năng cao nhất của một

hàng hóa hay dịch vụ được giao dịch tại

một thời điểm nhất định”

Đặc điểm của giá trị:

- Là số ước tính, nên giá trị chỉ là tương đối

- Tùy thuộc vào sự đánh giá cá nhân, mục

đích sử dụng

- Là sự công nhận của thị trường về giá trị tài

sản, là cơ sở của sự trao đổi và giao dịch

Giá trị thực Giá trị thiệt hại

Giá trị sổ sách Giá trị bảo đảm

Giá trị trao đổi Giá trị tái sản xuất

Giá trị tiềm năng Giá trị tiền mặt

Giá trị đầu tư Giá trị bán

Giá trị cầm cố Giá trị thu hồi

Giá trị thanh lý Giá trị tính thuế

• Yếu tố kinh tế: cung cầu tài sản

• Yếu tố vật chất: thể hiện tính hữu dụng, tự

nhiên vốn có của tài sản

• Tình trạng pháp lý

• Giá cả :

+ Khái niệm : là số tiền được yêu cầu, được trả cho

một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời

- Giá trị thị trường của tài sản

- Giá thanh toán có thể khác với giá trị có thể

gán cho các tài sản bởi những người khác.

GIÁ CẢ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ

• Chi phí :

+ Khái niệm: Là những phí tổn (tính bằng tiền)

phải bỏ ra để tạo ra một tài sản

+ Đặc điểm: Chi phí có thể được sử dụng như

1 thước đo để đo lường giá trị tài sản.

3.1 Định nghĩa các thuật ngữ: CHI PHÍ

- Chi phí mua hoặc tạo ra một tài sản thẩm định

KHÔNG BAO GỒM:

- Chi phí khấu hao;

- Thuế thu nhập doanh nghiệp;

- Chi phí tài chính

Thu nhập: Là cáckhoản nhận được từviệc sở hữu và sửdụng, vận hành tàisản

3.1 Định nghĩa các thuật ngữ: THU NHẬP

 Khái niệm giá trị thị trường: Giá trị thị

trường là mức giá ước tínhcủa tài sản tại thời

điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là

người mua sẵn sàng mua và một bên là người

bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách

quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham

gia hành động một cách có hiểu biết, thận

trọng và không bị ép buộc

(TIÊU CHUẨN SỐ 02)

3.3 Giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá

Ví dụ 1: Mảnh đất tọa lạc là

đất thuê 50 năm, triển khai

dự án Trung tâm thương mại cho thuê

- Diện tích mỗi sàn của 1 block là: 2.500m 2 (tỷ lệ thuê 80%);

- Mỗi block cao 40 tầng;

- Dự án đưa vào sử dụng: Một block cho công ty kinh

doanh BĐS X thuê với đơn giá thuần: 180 tỷ đồng/năm;

là nền tảng cho công tác TĐG.

- Giá trị thị trường được hiểu như giá trị ước

tính của tài sản không liên quan đến chi phí

bán hay mua và không có bất cứ mức thuế

nào

- Giá trị thị trường của tài sản được dựa trên

giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

của tài sản đó

GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG là cơ sở của:

- Giá trị tài sản chuyển nhượng

- Giá trị tài sản góp vốn

Cơ sở giá trị thị trường được phát biểu:

a Là mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định

giá;

b a và/hoặc được diễn ra giữa 1 bên người bán

sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua.

c b và trong một giao dịch khách quan, độc lập,

có đủ thông tin;

d c và các bên tham gia hành động một cách có

hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.

CÂU HỎI

Khái niệm:

Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của

một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá,

không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc

điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài

sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá

trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc

biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá

trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và

các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá

trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc

phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính

thuế hoặc các giá trị khác (TIÊU CHUẨN SỐ 03)

(1) Giá trị thị trường

(2) Giá trị phi thị trường:

- Giá trị hợp lý

- Giá trị đặc biệt

- Giá trị đầu tư

CÁC GIÁ TRỊ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ

GIÁ TRỊ HỢP LÝ là cơ sở của:

- Giá trị tài sản vay vốn thế chấp ngân hàng

- Gía trị tài sản dùng để tính thuế

- Giá trị tài sản dùng để tính giá trị bồi thường

(Giá trị bảo hiểm)

- Giá trị cổ phần chưa niêm yết

- Giá trị tài sản thuê

- Giá trị tài sản phát mại

Giá trị dùng để tính thuế là giá trị dựa trên các quy

định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá

trị ts để tính khoản thuế phải nộp chẳng hạn:

(1) Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng

đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

GIÁ TRỊ DÙNG ĐỂ TÍNH THUẾ

tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất

có giá trị:

• Từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực

thuộc trung ương.

• Từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng

cao;

• Từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh thành còn lại

trong trường hợp tổ chức được giao đất không thông

qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá trị dùng để tính thuế là giá trị phi thị trường bởi

vì:

- Giá trị tài sản khai thuế thường thấp hơn GTTT

- Bảng giá TS tính thuế của Nhà nước thường thấp

hơn GTTT;

- Giá thị trường của TS thường xuyên biến động

GIÁ TRỊ DÙNG ĐỂ TÍNH THUẾ

Giá trị đặc biệt: là giá trị TS được hình thành khi

một TS này có thể gắn liền với một TS khác về

mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút

sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng

hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị

tài sản lên vuợt quá giá trị thị trường.

GIÁ TRỊ ĐẶC BIỆT là cơ sở của:

- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế

- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng

- Giá trị tài sản chuyên dùng

GIÁ TRỊ ĐẶC BIỆT

- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị

phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử

dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt

- Giá trị TS có thị trường hạn chế là giá trị của TS do

tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị

trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm

cho TS này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời

điểm nào đó

- Giá trị tài sản chuyên dùng: là giá trị TS do có tính

chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục

đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn

chế về thị trường

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị phi thị

trường bởi vì:

- Không có nhiều người mua và nhiều người bán

- Muốn bán cần phải có quá trình tiếp thị lâu dài

- TS được dựa trên công dụng nhiều hơn là dựa trên

khả năng chuyển nhượng của TS trên thị trường.

GIÁ TRỊ ĐẶC BIỆT

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị phi thị

trường bởi vì:

- Không có nhiều người mua và nhiều người bán

- Muốn bán cần phải có quá trình tiếp thị lâu dài

- TS được dựa trên công dụng nhiều hơn là dựa trên

khả năng chuyển nhượng của TS trên thị trường.

Giá trị bảo hiểm là giá trị của TS được quy định

trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm.

GIÁ TRỊ TÀI SẢN DÙNG CHO BẢO HIỂM

Giá trị bảo hiểm là giá trị phi thị trường bởi vì:

- Giá trị tài sản được xác định bằng giá trị còn lại

trên phương diện kế toán

- Giá trị bồi thường trong tương lai khi sự kiện

bảo hiểm xảy ra;

- Ngăn chặn hành vì trục lợi của người mua bảo

hiểm

Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ TS của một

doanh nghiệp Giá trị của mỗi ts cấu thành tổng

tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau

và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị

trường

Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một

hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đó theo những mục

tiêu đầu tư đã xác định.

GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ

Lưu ý: Giá trị góp vốn vào doanh nghiệp không bắt

buộc phải thẩm định giá, do các bên góp vốn thống

- Giá trị tài sản luôn được thẩm định cao hơn giá

trị thị trường đối với tài sản của một nhà đầu tư

chiến lược.

- Giá trị tài sản luôn định giá thấp hơn giá trị thị

trường đối với tài sản thế chấp vay vốn ngân

hàng.

- Giá trị có thể được thẩm định cao hoặc thấp hơn

giá trị thị trường đó là giá trị doanh nghiệp.

GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ là cơ sở của:

- Giá trị tài sản sử dụng cho mục đích mua bán

GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ là giá trị phi thị trường bởi vì:

- Nhà đầu tư đeo đuổi mục tiêu đầu tư đã định

- Giá trị đầu tư có thể cao hoặc thấp hơn giá trị

thị trường;

- Thẩm định giá trị được dựa trên kỹ thuật chiết

khấu dòng tiền.

GIÁ TRỊ THANH LÝ

Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi

hết thời hạn sử dụng hữu ích của TS khi trừ chi

phí thanh lý ước tính.

Lưu ý: Giá trị thanh lý là giá trị phi thị trường bởi vì:

- Người mua kỳ vọng mua được giá thấp hơn giá trị

thực tế của TS

- Người bán muốn bán nhanh để tái đầu tư hoặc xây

dựng, mua sắm mới TS

GIÁ TRỊ THANH LÝ là cơ sở của:

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

- Giá trị còn lại của tài sản.

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: là tổng số tiền thu

về từ bán TS trong điều kiện thời gian giao dịch để

bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường

cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị

thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc

người bán không tự nguyện, bị cưỡng ép

GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẮT BUỘC PHẢI BÁN

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là giá trị phi thị

trường bởi vì:

- Thời gian bán ngắn hơn mức bình thường

- Người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bị cưỡng ép bán

- Người mua biết rõ tình trạng người bán chưa sẵn

sàng bán.

Thẩm định giá tài sản dùng cho mục đích thế chấp

vay vốn được thực hiện trên cơ sở:

a Giá trị thị trường;

b Giá trị đặc biệt

c Giá trị hợp lý

CÂU HỎI

Thẩm định giá Thửa đất «Vàng» được thực hiện

IV CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất(Nguyên tắc

sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất)

2 Nguyên tắc thay thế

3 Nguyên tắc đóng góp

4 Nguyên tắc cung cầu

5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

* Khái niệm :

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của

tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể

cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài

chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội

thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho

tài sản

Sử dụng cao nhất và tốt nhất:

- Hợp pháp;

- Khả thi về tài chính;

- Tạo nên giá trị cao nhất cho tài sản.

Lưu ý: Không dựa trên việc sử dụng hiện

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể

thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá

trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác

động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản

nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó

sẽ bán được trước

• Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp

vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động

đến tổng giá trị của tài sản đó

• Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ

phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng

mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá

trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị

mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm

Ví dụ : có hai BĐS là A và B, A có gara, B

không có A được bán 1.000 triệu đồng, B được

bán 950 triệu đồng.

 Gara công trình A đóng góp 50 triệu vào

công trình này tương đương 5% giá trị.

Lưu ý:

Tổng giá trị các bộ phận có thể không

phải là giá trị toàn bộ tài sản nhưng giá trị

của một bộ phận tài sản chính là hiệu số

giữa giá trị tài sản khi có sự đóng góp và

không sự đóng góp của bộ phận đó trong

tài sản

Nguyên tắc này dùng để xem xét tính

khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản

khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và

có hiệu quả nhất.

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối

quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị

trường Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác

động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài

sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch

với cung về tài sản Các yếu tố về đặc điểm vật lý

và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những

thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản

ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc

dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc

dự kiến thị phần của những người tham gia thị

trường và những thay đổi có thể dự tính trước

trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên

các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được

từ quyền sử dụng tài sản của người mua

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường

của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa

hoặc mức hữu dụng cao nhất.

Câu hỏi Theo nguyên tắc phù hợp, khi

xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và

có hiệu quả nhất cần phải xem xét:

a) Phù hợp giữa lô đất và công trình trên

đất

b) Phù hợp giữa bất động sản và môi

trường xung quanh

c) Phù hợp với quy hoạch của khu vực

d) Phù hợp với mục đích sử dụng

e) Tất cả các đáp án đều đúng

7 NGUYÊN TẮC THAY ĐỔI

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của

những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị

của nó

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong

quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt

các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh

hưởng đến giá trị

Ví dụ: Xét bất động sản A, diện tích khuôn

viên 100 m2

- Trước khi có quy hoạch mở rộng đường,

giá bình quân 1 m2 đất là 15 tr/m2

- Sau khi có quy hoạch mở rộng đường,

giá bq 1 m2 đất tăng lên 60 tr/m2

7 NGUYÊN TẮC THAY ĐỔI

- - Nguyên tắc 1: Lấy BĐS TĐG làm chuẩn,

nếu có một nhân tố làm cho BĐS SS tốt

hơn BĐS TĐG thì ta điều chỉnh giá bán

giảm Ngược lại, ta điều chỉnh giá bán

tăng

- Nguyên tắc 2: Điều chỉnh số tiền tuyệt đối

trước, điều chỉnh tỷ lệ phần trăm sau

- Nguyên tắc 3: Phải chiết trừ giá nhà ra

khỏi giá bất động sản rồi mới tiến hành

điều chỉnh trên giá lô đất trống

Điều kiện bán: chính chất giao dịch: sự

liên quan giữa các bên, không bị ép bán…

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HCM – KHOA NGÂN HÀNG

ĐIỀU 100 – LUẬT ĐẤT ĐAI SỐ 45/2013/QH13

Hiệu lực thi hành 01 tháng 7 năm 2014.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử

dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời trước ngày 15/10/1993

- Có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho

- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ

ĐIỀU 6:

ĐỐI VỚI ĐẤT CÓ NHÀ Ở

- Thời gian sử dụng trước 15/10/1993

- Không có giấy tờ theo Điều 100 – luật Đất đai

- Không vi phạm Điều 22 – Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều

của Luật Đất đai

Tiền sử

dụng đất =

phải nộp

Diện tích đất trong hạn mức

: Miễn

Diện tích đất ngoài hạn mức

x 50%

Giá

x đất x UBND

Hệ số điều chỉnh giá đất (K)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HCM – KHOA NGÂN

HÀNG

NGHỊ ĐỊNH SỐ 45/2014/CP NGÀY 15/5/2014

ĐIỀU 6:

ĐỐI VỚI ĐẤT CÓ NHÀ Ở

- Thời gian sử dụng trước 15/10/1993

- Không có giấy tờ theo Điều 100 – luật Đất đai

x 50% x

Giá đất UBND Diện tích

đất ngoài hạn mức

x 100%

Giá

x đất x UBND

Hệ số điều chỉnh giá đất (K)