375 hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và giám định việt nam (VVI)

Thẩm định giá và Giám định là lĩnh vựckhông thể thiếu được trong nền kinh tế nước ta, nó tồn tại khách quan trong đờisống xã hội của các nước phát triển kinh tế the o cơ chế thị trường ,

Sinh viên thực hiện :

H OÀN THIỆN C ÔNG TA C THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

TẠ I C ÔNG T Y C Ổ PHẦN THẨM ĐỊNH GIA VÀ GIAM ĐỊNH

VIỆT NAM VVI

Giả n g viê n h ướng dẫn : ThS Tạ Th ị B ích Th ủy

HÀ NỘI - Th á n g 5 Năm 2021

LỜI CAM Đ OANSau quá trình thực tập và nghiên cứu, e m đã ho àn thành khó a luận tốtnghiệp

với đề tài: u Hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VVI)” Em xin c am đo an đây l à công

trình nghiên cứu của riêng em Những thông tin số liệu trong đề tài tốt nghiệp đượctrích dẫn trung thực từ những tài liệu chuyên ngành phù hợp và các Báo cáo thẩmđịnh giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VVI) cùngcác thông tin khác có liên quan

Hà Nội, Ngày 10 tháng 5 năm 2021 Sinh viên thực hiện

Ng y n Ng h nh h

1

LỜI CẢM ƠN

Để có thể ho àn thành được khó a luận tốt nghiệp này, đầu tiên em xin gửi lờicảm ơn sâu sắc tới các thầy cô giáo trong kho a T ài chính, đặc biệt là giảng viênhướng dẫn cho em cô T ạ Thị B ích Thủy trong suốt quá trình viết khó a luận cô đãluôn giúp đỡ, chỉ bảo tận tình cho em, giúp cho đề tài của em được hoàn thiện tốtnhất

Cùng với đó em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến B an Giám đốc và các anhchị trong Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VVI) đã tạo điềukiện cho em c ó cơ hội được thực tập , và giúp đỡ cũng như hướng dẫn để em có thể

dễ dàng nhanh chóng làm quen với công việc tại công ty

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, Ngày 10 tháng 5 năm 2021

Sinh viên thực hiện

Ng y n Ng h nh h

1 1

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Đối tượng và ph ạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Bố cục khóa luận 3

C HƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ B ẢN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Tổng quan về bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm bất động sản 4

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 5

1.1.3 Phân lo ại bất động sản 8

1.1.4 Quyền lợi của các chủ thể đối với bất động sản 11

1.2 Khái quát chung về thẩm đ ị nh giá bất động sản 13

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 13

1.2.2 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 15

1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 19

1.2.4 Quy trình chung thẩm định giá bất động sản 24

1.3 Kinh nghiệm quốc tế và bài họ c cho Việt Nam 27

1.3.1 Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 27

1.3.2 Kinh nghiệm cho Việt Nam 30

KẾT LUẬN C HƯƠNG I 32

C HƯƠN G 2: THỰC TRẠNG HOẠ T ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM 33

iii

2.1 Tổng quan về công ty 33

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 33

2.1.2 Cơ cấu tổ chức công ty 35

2.1.3 Sản phẩm và dịch vụ của công ty 36

2.1.4 Đối tác tiêu biểu 36

2.2 Thực trạ ng ho ạt động Thẩm đ ị nh giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm đ ịn h giá và Giám đ ị nh Việt Nam 37

2.2.1 Quy trình thẩm định giá B ĐS tại công ty VVI 37

2.2.2 Các văn bản, tài liệu và các pháp lý liên quan được dùng trong quá trình thẩm định giá bất sản 40

2.2.3 Các phương pháp Thẩm định giá bất động sản 42

2.2.4 Ví dụ minh họa 48

2.2.5 Đánh giá về công tác thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam-VVI 56

KẾT LUẬN C HƯƠNG 2 67

C HƯƠN G 3: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM 68

3.1 Đ ị n h h ướng phát triển củ a công ty 68

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm đ ị nh giá bất động sản tạ i Công ty cổ phần Thẩm đ ị n h giá và Giám đ ị nh Việt Nam 69

3.2.1 Giải pháp về quy trình TĐGB ĐS 69

3.2.2 Giải pháp cho các thiếu s ót cơ s ở pháp lý 71

3.2.3 Giải pháp cho công tác kiểm tra, giám sát 71

3.2.4 Giải pháp cho ho àn thiện phương pháp TĐG 72

3.2.5 Giải pháp cho việc bổ sung nguồn nhân lực 73

3.2.6 Giải pháp cho vấn đề cơ sở dữ liệu lỗi thời của công ty 74

3.3 Một số kiến nghị 74

iv

Từ viết tắt Nguyên n ghĩa

BĐSSS Bat động sản so sánh

BĐSTĐG Bất động sản thẩm định giá

CLCL Chất lượng còn l ại

CTCP Công ty cổ phần

CTXD Công trình xây dựng

GCN Giấy chứng nhận

TĐG Thẩm định giá

TĐV Thẩm định viên

TSSS Tài sản so sánh

UBND Ủy ban nhân dân

NĐ - CP Nghị định Chính Phủ

VVI Công ty cổ phần thẩm định giá và giám định Việt Nam

3.3.1 Kiến nghị với nhà nước 75

3.3.2 Kiến nghị với Bộ tài chính 76

3.3.3 Một số kiến nghị khác 77

KẾT LUẬN C HƯƠNG 3 79

KẾT LUẬN 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤ C

v DANH MỤC VIẾT TẮT

Bản g Trang

Bảng 01: Chi tiêt đặc điêm mảnh đât định giá 51Bảng 02: Chi tiêt đặc điêm công trình xây dựng trên đât 52Bảng 03: % Chât lượng còn l ại CTXD trên đât the O phương

vii

LỜI MỞ ĐẦ U

1 Lý do chọ n đề tài

Ng ày nay, với sự phát triển của thị trường bất động sản thương mại, thịtrường chứng khoán, xu hướng đô thị hóa và tính tất yếu của ho ạt động mua bán vàsáp nhập công ty đòi hỏi cần có sự tham gia của các tổ chức định giá chuyênnghiệp , c ó chuyên môn c ao , trình độ hiểu biết kiến thức sâu rộng để giúp các cánhân, tổ chức xác định giá trị tài sản một cách chính xác và hợp lý Thẩm định giá

ra đời như một cán cân công bằng giúp giải quyết mọi khó khăn, vấn đề liên quanđến định giá, xác định giá trị của tài sản Thẩm định giá và Giám định là lĩnh vựckhông thể thiếu được trong nền kinh tế nước ta, nó tồn tại khách quan trong đờisống xã hội của các nước phát triển kinh tế the o cơ chế thị trường , như là một phầnmềm của hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho kinh doanh, thanh toán, kiểm toán và cáclĩnh vực khác, góp phần vào sự tăng trư ỏng kinh tế quốc gia, là một dịch vụ có tínhchuyên nghiệp rất cần thiết trong nền kinh tế

Cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường thì dịch vụThẩm định giá tài sản Việt Nam cũng đạt được những thành công nhất định đượcnhiều người tín nhiệm và giữ một vị trí quan trọng trong ngành tài chính Thươnghiệu và vị thế của các doanh nghiệp thẩm định giá ng ày c àng c ó uy tín và đều cólượng khách trung thành ổn định Tuy vậy, công tác thẩm định vẫn còn gặp nhiềukhó khăn và tồn tại những bất cập như : pháp luật về định giá còn chưa đầy đủ, cơ sỏ

dữ liệu, hệ thống thông tin cò c ư ược ược cập nhật kịp thời, ă g ực làm việcchuyên viên thẩ ị giá c ư ược á giá c ặc dù Thẩ ị giá

được hình thành và phát triển khá lâu tại các nước trên thế giới, nhưng tại Việt Namthì ho ạt động này còn khá mới mẻ cũng như quy định, pháp lý vẫn đang trong quátrình xây dựng và hoàn thiện

Sau một thời gian được thực tập và làm việc t ại CTCP Thẩm định giá vàGiám định Việt Nam (VVI), được nhận sự hướng dẫn đầy tâm huyết từ cácchuyên viên thẩ ịnh giá t i cô g y v q á rì íc ũy i g ệmnhận ra ược vai trò quan trọng và cấp thiết củ ịnh giá ả ư g ến các ho tđộng kinh tế, đặc biệt là ho ạt động thẩm định giá bất động sản Vì vậy, em đã

1

chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phầnTham định giá và Giám định Việt N am (VVI)” với mong muốn được tìm hiểuchuyên sâu về hoạt động thẩm định giá bất động sản và tìm ra một số giải phápgóp phần nâng cao tính hiệu quả của nghiệp vụ.

2 Mục đ íc h n gh iên cứu

Thứ nhất, hệ thống hóa lại các cơ s ở lý luận, phương pháp thẩm định giá bất

động sản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Quốc tế, kinh nghiệm quốc tế

và rút ra bài học cho Việt Nam

Thứ hai, đánh giá thực trạng, từ đó xác định những hạn chế, tồn tại trong

công tác thẩm định giá tại CTCP Thẩm định giá và Thẩm định giá Việt Nam

Thứ ba, phân tích những khó khăn, hạn chế còn tồn đọng và chỉ ra những

nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó Từ đó đề xuất thêm một số giải pháp góp phầncải thiện và nâng cao hiệu quả công tác thẩ ịnh giá bấ ộng sản t i CTCP Thẩmđịnh giá và Giám định Việt Nam

3 Đối tượng và phạ m vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu khóa luận: Ho ạt động thẩm định giá bất động sản tạiCông ty cổ phần Thẩ ị giá v Giá ịnh Việt Nam (VVI)

Ph m vi nghiên cứu: Số liệu t i Công ty cổ phần Thẩ ịnh giá và Giámđịnh Việt Nam, nghiên cứu các tài liệu liên quan của công ty từ năm 2018-2020

4 Ph ươn g ph áp n gh iên cứu

Phương pháp phân tích, tổng hợp nhằm lược khảo các cơ s ở lý thuyết và cácnghiên cứu c ó liên quan đến thẩm định giá bất động sản

Phương pháp thống kê, mô tả nhằm tổng hợp và mô tả nguồn dữ liệu thứ cấp

chứng thư thẩm định giá của công ty, thông tin trên internet và các văn bản quyphạm pháp luật về ho ạt động thẩm định giá, đất đai.

ĐỘNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀGIÁM ĐỊNH VIỆT NAM

CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ

PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠICÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNHVIỆT NAM

3

Một số quan điểm của các tổ chức về bất động sản phổ biến như : The oBloomber: Bất động sản là “một mảnh đất và tất cả các tại sản vật chất gắn liền vớiđất” Còn the o Từ điển thuật ngữ trực tuyến Oxford: Bất động sản là “tài sản dướidạng đất đai và công trình xây dựng” Đ O ng nhất về cách thức nêu khái niệm vềbất

động sản một cách tổng quát về đất đai và những gì gắn liền với đất đai Tổ chức

Ec onomic Adventure đưa ra quan niệm: Bất động sản là “đất đai b ao g O m tất cảcác

tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”

Ngày nay hầu hết các quốc gia trên thế giới đều thống nhất B ĐS là đất đai vànhững tài sản c ó liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởd

vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng ho à Pháp , Điều 86 Luật Dân

sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng ho à Liên b ang Ng a, Điều 94, 96 LuậtDân sự Cộng hoà Liên bang Đức )

The o quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao g Om:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai , nhà, công trình xây dựng;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, có thể có cái nhìn khách quan và phổ biến nhất về bất động sản là:

bấ ộng sản là những tài sản vật chất khó di dời, t n t i ổ ịnh lâu dài

4

Một tài sản được coi là bất động sản khi c ó các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất c ó ích cho con người

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của

nó không thay đổi

- T ồn tại lâu dài

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Thứ nhất, bất động sản có tính cố đ ị nh về vị trí đ ị a lý, về đ ị a điểm và không có khả n ă n g di dời đ ược.

D o B ĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai c ó đặc điểm là có vị trí cốđịnh

và có giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy giá trị và lợi ích của B ĐSgắn liền với từng vị trí cụ thể yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lạicủa B ĐS.Cũng do B ĐS c ó tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhấtđịnh

nên giá trị và lợi ích mang lại của B ĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vựcrất rõ rệt như yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môitrường

Thứ hai, bất động sản là loạ i hàng hóa có tính bền vững.

Bấ ộng sản có tính lâu bề Đấ i i g yê ược thiên nhiên bantặng, không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, sụt lún Đối với các kiến trúc, côngtrình xây dựng trên nền đất khỏe, có thể mang giá trị tồn tại lâu bền hàng trăm nămnếu được nâng cấp, cải tạo cẩn thận Như vậy, tính chất lâu bền của B ĐS còn là tuổithọ của công trình xây dựng và kiến trúc Tuổi thọ của bất động sản có 2 dạng: Tuổithọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi điều kiện thị trường vàtrạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngangbằng với lợi ích thu được từ B ĐS đó Tuổi thị vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổithọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị xuống cấp và hư hỏng,không thể tiếp tục bả ảm an toàn cho việc sử dụng

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm.

5

Tính khan hiếm của đất đai 1 à do diện tích bề mặt trái đất là có h ạn Tínhkhan hiếm cụ thể của đất đai 1à giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khuvực , vùng , đị a phương , 1 ãnh thổ v.v Đất đai c ó diện tích giới hạn, đất đai dùngcho

đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn D o yếu tố vị trí nênngười ta không thể m ở rộng mãi không gian bề rộng của các B ĐS Chính vì vậy,quan hệ cung cầu về B ĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫnđến tình tr ạng đầu cơ về B ĐS.Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầukhông thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ

và hạn chế sở hữu B ĐS

Thứ tư, tín h kh á C biệt củ a bất động sản.

M ỗ i B ĐS 1 à một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có yếu

tố riêng biệt không giống với bất kỳ một B ĐS nào khác Sự khác biệt của B ĐS 1 à

do sự khác nhau về vị rí ô ất, khác nhau về cảnh quan và các ngo i cảnh Dovậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác bi ệt để 1 àm tăng giá trịcủa B ĐS, đ ồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng

Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính khác biệt ngày càng tăng Khi đánh giácác bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôngiữa các bấ ộng sản với nhau Vấ ề quản lý không gian kiến trúc phải ảmbảo tính thống nhất, khắc phục nhược điểm do tính khác biệt tạo ra thuộc tráchnhiệm củ a người quản 1ý vĩ mô

Thứ n ăm, h à n g h óa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và

tâm lý xã hội.

đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về B ĐS ở mỗi khu vực, mỗiquốc gia, mỗ i dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ b ởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội, thậm chí, còn bao g ồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư

ở đó

Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chị u ả n h h ưởng lẫn nhau.

6

Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khámạnh mẽ B ĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một B ĐS này c ó thể

bị tác động của B ĐS khác B ĐS 1 à Io ại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữacác

B ĐS liền kề và c ó tác động mạnh đến các ho ạt động kinh tế xã hội có liên quan.Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng

sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của B ĐS trong khu vực đó Trongthực tế, việc xây dựng B ĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của B ĐS khác

là hiện tượng khá phổ biến Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình B ĐS phảitính đến các yếu tố ảnh hưởng tới công trình khác , khi đánh giá B ĐS phải tính đếnkhả ă g ả ư g i c cá cô g rì ĐS ác r ời

Thứ bảy, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao.

Do giá trị đất đai lớn, cho phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi caođồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy đầu tư kinh do anh B ĐS phải có vốn lớn vàvốn dài h ng thời phải biế i ác ặc tính có thể tái t i vố ể quay tr l i

đầu tư cho kinh do anh B ĐS.Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên ho ạt động kinh

do anh B ĐS luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ củ a pháp luật và chính sách c ủ a Nh à n ước.

B ĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quanđơn vị cũng như của mỗ i người dân Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường

c ó tác động rất mạnh đến hầu hết những ho ạt động kinh tế và xã hội Để tăngcường

vai trò của mình, duy trì sự ổ ịnh và khai thác có hiệu quả các ngu n nội lực chophát triển nhà nước phải quan tâm đến B ĐS và TTB ĐS, phải b an hành các văn bảnpháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lýđối với hoạt động TTB ĐS Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai về bản chấtthuốc chủ sỡ hữu toàn xã hội, do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ củapháp luật và sự quản lý củ N ước

Thứ chín, giá trị và côn g n ă n g, kh ả n ăn g kh a i th á C h à n g h óa

sản phụ thuộc nhiều vào n ă n g lực quản lý.

7

Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng lo ại nên việcquản lý chúng khá phức tạp , do đó , đòi hỏi người quản lý phải c ó năng lực cao vàchi phí quản lý cũng phải c ao hơn s o với các hàng hó a thông thường Đặc biệt vấn

đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh haycho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần cónhững nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý rất cao

Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, có ảnh hư ởng quan trọng đến kinh

tế và xã hội ở mỗi quốc gia Tuy nhiên, đặc điểm của bất động sản phức tạp, thểhiện ở nhiều yếu tố vật chất, mục đích và quyền lợi khác nhau Chính vì vậy, việcphân lo ại bất động sản theo các tiêu chí cụ thể c ó ý nghĩa quan trọng Đối với nhànước, phân loại bất động sản là cơ sở để nhà nước có chính sách quản lý và sử dụngngu n lực bấ ộng sản một cách hợp lý và hiệu quả nhất Sự khác nhau về các lo ibất động sảnn sẽ có những chính sách quản lý phù hợp về giá bất động sản, cơ chếquản lý giao đất, thuê đất, thu tiền sử dụng đất, chuyển nhượng, chuyển đổi mụcđích sử dụng, xây dựng, quyền khai thác Đ ồ ng thời, việc phân lo ại bất động sản

là cơ s ở để các nhà đầu tư xem xét các cơ hội đầu tư, xác định giá trị bất động sản,hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư Với mỗ i một tiêuchí, bấ ộng sả ược phân lo i thành các lo i khác nhau Một số cách phân lo iphổ biế ư s

1.1.3.1 Phân loại theo đặc tính vật chất:

kể (nhữ g ấ i i ời ư ất tr ng cây cả ất làm vật liệu xây dựng khôngphải là bấ ộng sản) Phải ấ i xác ịnh chủ quyề Đấ i p ải ược

đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)

với nhà ở, công trình xây dựng, đó là: nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,

hoặc di dời ô g á g ể; nhà r g â ươ g i, khách s vă p ò g (những nhà b ạt di động của các gánh xiếc , các lâu đài làm bằng băng đá, các nhànghỉ di động trên xe lăn không phải là các bất động sản mà là các động sản, hoặc

8

công cụ 1 ao động); các công trình xây dựng công nghiệp , gi a O thông như : đườngxá,

cầu cống, bến cảng , sân b ay, b ãi đ ỗ , được xây dựng gắn liền với đai; các tài sảnkhác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó như : máy điều hòatrung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển ho ạt động của công trình (những tài sản

có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bấtđộng sản như : máy điều hò a di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranhảnh và thiết bị đồ dùng khác , ); các công trình đó phải có khả năng đo lường vàlượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôngiáo, các di sản văn hó a thế giới hoặc quốc gia, các công trình quốc gia khônglượng hóa giá trị , không c O i 1 à bất động sản)

cả

cây tr g v ất tr ng cây; Các công trình nuôi tr ng thủy sả cá ng làm muối,các công trình du lịch, vui chơi , vui chơi , thể thao Một số công trình khai thác hầm

mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.3.2 Phân loại theo mụC đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

3

lo ại : Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp; Đất chưa sử dụng

a Nhóm đất nông nghiệp bao g ồm các lo ại đất s au đây :

- Đất trồng lúa và đất trồ ng cây hàng năm g ồ m đất trồng lú a và đất trồ ngcây

9

đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồnghoa, cây cảnh;

b Nhóm đất phi nông nghiệp bao g ồm các lo ại đất s au đây :

- Đất ở g ồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ s ở cơ quan;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh;

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp g ồm đất xây dựng trụ s ở của tổ chứcsự

nghiệp; đất xây dựng cơ s ở văn hó a; xã hội; y tế; giáo dục và đào tạo, thể dục thểthao, khoa học và công nghệ, ngo i giao và công trình sự nghiệp khác;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụmnông nghiệp, khu chế xuấ ; ấ ươ g i; dịch vụ; ấ cơ s sản xuất phi nôngnghiệp; ất sử dụng cho ho ộng khoáng sả ; ất sản xuất vật liệu xây dự g

gốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng g ồm đất giao thông (g ồm cảng hàngkhông, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệthống đường bộ và công trình giao thống khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - vănháo, danh lam thắng cả ; ất sinh ho t cộ g g v i c ơi giải trí công cộng;đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãithải, cử lý chất thải v ất công trình công cộng khác;

- Đất cơ s ở tôn giáo , tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang , nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người laođộng trong cơ s ở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệthực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp v ất xâydựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh do anh màcông trình đó không gắn liền với đất ở;

c N ấ c ư sử dụng g m các lo i ấ c ư xác ịnh mục íc sử dụng

- Công trình kiến trúc:

Công trình kiến trúc: 5 lo ại

10

- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán : nhà chung cư; nhà ở riêng biệt và biệtthự Phân loại theo 4 cấp: I Có niên hạn 10 0 năm trở lên; II Trên 50 năm; III.Trên

2 0 năm; IV Dưới 2 0 năm

- Công trình phục vụ sản xuất kinh do anh : nhà xư ởng, kho tàng, mặt bằngcông nghiệp

- Công trình kiến trúc có tính chất thương m ại: cửa hàng, chợ, trung tâmthương m ại

- Khách s ạn, văn phòng cho thuê

- Công trình kiến trúc đặc thù: bệnh viện, trường học , đình chùa, nhà thờ

1.1.3.3 Phân loại theo qUyen tài sản:

- Bất động sản có giấy chứng nhận (quyền s ở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất)

- Bất động sản có hợp đồng (cho thuê, góp vốn, thế chấp, hứa mua - hứabán)

- Bất động sản chưa c ó giấy chứng nhận

Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế- xã hội, do đó c ó rấtnhiề vă bản pháp quy nhằm quản lý và khai thác bấ ộng sản Hệ thố g vă bảnpháp quy trực tiếp chi phối, quản lý bất động sản và thị truờng bất động sản hiệnnay ở nước ta là: Luật đất đai, Luật kinh doanh bất đông sản, Luật xây dựng, LuậtNhà , Luật thuế thu nhập cá nhân, sử dụng, chiếm hữu và giao dịch bấ ộng sản.Cùng với các văn bản dưới luật như Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư , Chi thị, Quyếtđịnh nhằm cụ thể hó a hướng dẫn thi hành các luật đã b an hành với tiêu chí đồng bộ

và đảm bảo có tính thực thi trong cuộc sống

Quyền tài sản bất động sản là một hoặc một tập hợp các quyền gắn chặt vớiquyền s hữu bấ ộng sản bao g m: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền kýkết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền đượchưởng lợi từ việc đầu tư, khai thác hay cho thuê bất động tài sản Nhóm quyền này

bị chi phối b ởi quy định pháp luật cụ thể của từng quốc gia Thông thường nó cónhững hạn chế nhất định nhằm đảm bảo mối quan hệ giữa lợi ích của chủ s ở hữu

11

người sử dụng với lợi ích của cộng đồng và xã hội Nó có thể được chia nhỏ vàphân bổ cho nhiều đối tượng khác nhau Quyển cao nhất liên quan đến tài sản bấtđộng sản là quyền s ở hữu Trong quyền s ở hữu có 3 quyển liên quan đó là quyền sửdụng, quyền chiếm hữu và quyền định đo ạt

Quyền sử dụng: là quyền của chủ s ở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ s ở hữu cũng có quyền sử dụng tàisản trong các trường hợp được chủ s ở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc dopháp luật quy định

Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ s ở hữu tự mình nằm giữ, quản lý bất

động sản thuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ s ở hữu cũng c ó quyềnchiếm hữu tài sả r g rường hợp chuyển giao do pháp luậ q y ịnh

Quyền định đoạt: là quyền của chủ s ở hữu chuyển giao quyền s ở hữu của

mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền s ở hữu đó Chủ s ở hữu có quyền tự mìnhbán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định

đo ạt khác đối với tài sản

Quyền s hữu bao g m: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyề ịnh

đo ạt tài sản của chủ s ở hữu theo quy định của pháp luật

Khác với bấ ộng sản là một tài sản tự nhiên, một thực thể vật chất thìquyền tài sản bấ ộng sản là một khái niệm pháp lý phi vật chất Quyền tài sản bấtđộng sản thường được ghi trong một văn bản chính thức của Nhà nước như Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền s ở hữu nhà hoặc một hợp đồng như hợpđồng cho thuê, hợp đồng chuyển nhượng quyền khai thác hay một chứng từ như dichúc, chứng từ cho tặng ,

Thẩm định giá bất động sản về thực chất là thẩm định giá quyền tài sản bấtđộng sản Giá trị của một bất động sản trên thị trường chủ yếu không phải do thựcthể vật chất của nó quyế ịnh, mà do quyền lợi và lợi ích mà nó mang l i chongười sở hữu hoặc sử dụng nó the o quy định của pháp luật Quyển tài sản bất độngsản tiêu biểu cho một phần đáng kể của thế giới của cải, và việc thẩm định giá

12

quyền tài sản bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường quyền tài sản

và tài chính toàn cầu

về mặt lý thuyết có ba hình thức về quyền tài sản bất động sản g Ồm:

Đối với đất đai:

công nhận thuộc quyền s ở hữu hay quyền s ở hữu đầy đủ (đầy đủ ba quyền) của mộtchủ thể nào đó

hạn và có thể kéo dài vô thời hạn Chủ thể được quyền sử dụng trong khoảng thờigian thuê và phải nộp một số tiền thuê trong thời gian thuê Hình thức thuê thôngthường được nhà nước áp dụng cho các ho ạt động sử dụng cho sản xuất, kinh doanhcủa các chủ thể

dụng

đất này được quy định cụ thể cho mục đích sử dụng đối với chủ thể có quyền sửdụng đất đó Hình thức quyền sử dụng đất thông thường gắn với hình thức gi ao đấtcủa nhà nước và mục đích chủ yếu là ở, xây dựng nhà ở hoặc đầu tư xây dựng nhà

Đối với công trình;

các công trình xây dựng trên đất hoặc thuộc sở hữu của chủ thể chỉ mua hoặc xâydựng công trình xây dự g

nhấ ịnh công trình xây dự g

1.2 Khái quát chung về thẩm đ ịnh giá bất động sản

Có nhiều quan điểm khác nhau định nghĩa về thẩm định giá bất động sảnnhư :

13

- Thẩm định giá là việc đánh giá ho ặc đánh giá lại giá trị của tài sản phùhợp

với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Namhoặc thông lệ quốc tế

- Thẩm định giá là việc ước tính giá trị theo thị trường hợp lý của một tàisản

một cách khách quan dưới dạng văn bản, tại một thời điểm

- Thẩm định giá bất động sản là ho ạt động tư vấn, xác định giá của bất độngsản cụ thể tại một thời điểm xác định

- Thẩm định giá trị bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền s ởhữu

bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõtrong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thíchhợp

Từ các quan điểm trên có thể tóm lại khái niệm cơ bản về thẩm định giá trị

bấ ộng sả ư

- Là khoa học ước tính giá trị bất động sản

- Giá trị được biểu hiện bằng tiền

- Xác định giá trị theo thị trường

- T ại một đị a điểm, thời điểm cụ thể

- Phục vụ cho mục đích xác định trước

- Bằng những phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Namhoặc thông lệ quốc tế

Như vậy có thể hiểu rằng: Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính

bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

Bấ ộng sản là tài sả ặc biệt và có giá trị lớn, thị rường bấ ộng sảnnhiều nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đều có vị trí quan trọngtrong sự phát triển của nền kinh tế, vì vậy nghề thẩm định giá bất động sản là mắtxích quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nói

14

riêng và toàn bộ nền kinh tế nói chung , tăng cường khả năng hội nhập kinh tế thếgiới thông qua các dự án đầu tư vào bất động sản ở nước ta.

Vai trò của thẩm định giá trị bất động sản trong nền kinh tế:

- Minh bạch hóa giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,bảo hiểm, góp vốn, bảo lãnh, chứng minh tài sản) thúc đẩy thị trường bất độngsản phát triển

- Thẩm định giá trị hợp lý làm cho chủ s ở hữu, người quản lý, cơ quan quản

lý c ó cơ sở đưa ra những chính sách, quyết định nhằm quy ho ạch, đầu tư, khai thác,

sử dụng bất động sản hợp lý hơn, hiệu quả hơn

- Công tác thẩm định giá trị bất động sản phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợitrong việc thu hút các ngu n vố ầ ư r g v g i ước, vào các dự án gópphầ úc ẩy kinh tế phát triể ă g cường khả ă g ội nhập

- Công tác thẩm định giá sẽ c ó tác động tích cực đến việc giảm thất thu từviệc cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước, hạn chế việc thất thu thuế từ các giaodịch bất động sản, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

- Thẩm định giá trị bất động sản tác động tích cực đến công tác quản lý Nhànước như xử án, đền bù, b ồ i thường, giải phóng mặt bằng tạo điều kiện cho các cơquan chức ă g vận dụng các kết quả thẩ ịnh có tính công bằng, minh b c ơtrong quá trình thực hiện, giảm bớt số lượt khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đấtđai , bất động sản g ó p phần đảm bảo an sinh xã hội

Cơ s ở lý luận của quá trình thẩm định giá là hệ thống các nguyên tắc thẩmđịnh, chúng được hình thành từ hành vi kinh tế của c on người qua các giao dịch liênquan đến bất động sản Có những nguyên tắc quan trọng sau:

❖ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Dựa trên cơ sở cho rằng c on người luôn c ó xu hướng tìm cách khai thác tối

đa lợi ích của tài sản mà họ đang nắm giữ D o đó , giá trị bất đống sẽ được thừanhận

trong điều kiện nó sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, từ đó đe m l ại giá trị là lớnnhất

15

có thể Điều đó c ó nghĩa là trong số các phương ấn sử dụng bất động sản thì phương

án được chọn là phương án trong đó bất động sản được sử dụng một cách tốt nhất

và hiệu quả nhất có thể Chính phương án này sẽ được sử dụng khi thẩm định giá trịbất động sản

- Cơ s ở nguyên tắc : con người luôn c ó xu hướng tìm cách khai thác tối đalợi

ích của tài sản mà họ đang nắm giữ

- Nội dung nguyên tắc: M ỗ i tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích vàmang lại nhiều lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừanhận trong điều kiện nó dược sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất

- Yêu cầu nguyên tắc: nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên xem xét, phântích tài sản ở bốn mặt như s au :

+ Về mặt vật chất, một tài sản được đánh giá l à sử dụng tối ưu khi nóthỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặccho mộ gười)

+ Về mặt pháp luật: việc sử dụng tài sản phải hợp pháp , được pháp luậtthừa nhận và bảo hộ

+ Về mặt sử dụng: việc sử dụng phải mang l ại độ thỏa mãn lớn nhấthoặc thu nhập ròng lớn nhất

+ Về mặt thời gian: mang l i thu nhập ròng lâu nhất

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữahai hay nhiều bấ ộng sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc ươ g ựvới bấ ộng sả ác ư g c ể khác nhau á g ể trong việc sử dụng Một tài

sả ược sử dụng tối ư ền tảng cho việc xác ịnh giá trị thị rường của nó

Đối với bấ ộng sản, thẩ ịnh viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng caonhất và tốt nhất củ ấ x ư ất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các

cô g rì rê ất

Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu D o đó, giá trị thịtrường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữudụng và bền vững củ ất trong bối cảnh thị rường, với các cô g rì rê ất t onên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo

16

Trên thực tế, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là tiền đề để lựachọn cơ s ở giá trị cho bất động sản thẩm định và đư a ra kết luận về giá trị của nó.Nguyên tắc này cung cấp hình mẫu để phân tích các yếu tố vật chất, pháp lý, kinh

tế, xã hội tác động đến giá trị của bất động sản Khái niệm sử dụng tốt nhất và hiệuquả nhất là khái niệm cơ bản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trịthị trường Nếu thẩm định giá dựa trên cơ s ở thị trường thì phải xác lập sử dụng tốtnhất và hiệu quả nhất, nó sẽ quyết định giá trị thị trường của bất động sản

tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiếttương

đương , với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế

- Yêu cầu nguyên tắc: Thẩm định viên phải nắm vững nguyên tắc để lựachọn những tài sản so sánh có khả năng thay thế tốt nhất cho tài sản cần thẩm định( đối với cách tiếp cận từ thị trường); lựa chọn tài sản tương tự mang l ại thu nhập và

tỷ suất vốn hó a tương đương ( đối với cách tiếp cận từ thu nhập); lựa chọn tài sản cómức độ hao mòn giảm giá tích lũy tương đương ( đối với cách tiếp cận từ chi phí)

❖ Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

- Cơ s ở nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định b ởi những lợiích mà nó mang l i c gười sử dụng

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dựtính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởiviệc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể

dự í rước trong yếu tố y cũ g ả ư g ến giá trị Việc ước tính giá trị củatài sản luôn luôn dựa trên các triển vọ g ươ g i ợi ích dự kiến nhậ ược từquyền sử dụng tài sản củ gười mua

- Yêu cầu nguyên tắc: Nguyên tắc này l à cơ s ở cho cách tiếp cận thu nhập.Việc dự báo trong tương lai luôn hàm chứa những yếu tố rủi ro D o đó lựa chọn tỷ

17

suất chiết khấu hoặc tỷ suất vốn hóa cần thể hiện các yếu tố: giá trị theo thời giancủa tiền, chi phí cơ hội và những rủi r O đi kèm.

bộ là bao nhiêu Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phảixem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việcđầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất

và có hiệu quả nhất

- Yêu cầu nguyên tắc: Thẩm định viên cần nhìn nhận các bộ phận tạo thànhtài sản như một tổng thể thống nhất, mỗi bộ phận c ó vai trò riêng và c ó đóng g óptạo thành thu nhập từ tổng thể tài sản đầu tư

Trên thực tế, việc á giá giá rị g g p của các thành phần cấu t o nênbất động sản thường không dễ dàng, b ởi vì người mua thường đánh giá một bấtđộng sản như một thể thống nhất chứ không phải như tổng của các thành phần

❖ Nguyên tắc cung cầu

- Cơ s ở nguyên tắc : Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tàisản là dựa vào giá trị thị rường Giá trị của một tài sả ược xác ịnh b i mối quan

hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường Ngược lại giá trị của tài sản đó cũngtác động đến cung và cầu của tài sản Giá trị thị trường của tài sản thay đổi tỷ lệthuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung của tài sản

- Nội dung nguyên tắc : Khi định giá tài sản cần đặt trong sự tác động củacung và cầu

- Yêu cầu nguyên tắc: Giá trị thị trường của tài sản được xác định b ởi sự tácđộng qua l ại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản D O đótrong thẩ ịnh giá bấ ộng sản cần phân tích các yếu tố cung, cầu trên thị rường,

18

đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh do anh, chủ trương chính sách của Nhànước đối với thị trường

Tóm l ại, tất cả các nguyên tắc thẩm định giá đều có quan hệ mật thiết, chặtchẽ với nhau Tùy thuộc lo ại hình, đặc tính của bất động sản thẩm định cũng nhưtùy từng phương pháp thẩm định giá được áp dụng mà mỗi nguyên tắc có thể có vaitrò chủ đạo hay phụ trợ Các nguyên tắc này là nền tảng lý thuyết của thẩm định giátrị bấ ộng sả cơ s của ba cách tiếp cận thẩ ịnh giá: so sánh, chi phí và thunhập

1.2.3.1 Phương pháp so sánh

- Khái niệm : L à phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ s ở phân tích mứcgiá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá đã giao dịchthành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bìnhthường hoặc vào gần thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thịtrường của bất động sản

- Cơ s ở của phương pháp : Giá trị thị trường của bất động sản cần thẩmđịnh

giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các bấ ộng sả ươ g ự ặc g gidịch trên thị trường Ng o ài ra căn cứ giá trị có thể là giá trị phi thị trường, tuy nhiêncăn cứ giá trị phi thị trường thường không phổ biến và dùng để vận dụng khi xácđịnh các bất động sản có nhu cầu chuyên biệt

- Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng g óp

- Điều kiện thực hiện:

+ Phải thu thập những thông tin liên quan của các bất động sản tương

tự ược mua bán trên thị rường và phải s sá ược với bấ ộngsản thẩ ịnh giá;

+ Chất lượng thông tin cao, phù hợp, chính xác, kiểm tra được;

+ Thị trường phải ổn định

- Quy trình:

19

+ B ước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịchtrong thời gian gần đây c ó thể so sánh với bất động sản mục tiêu cầnthầm định giá.

+ B ước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ đã thu thậpđược ở bước 1 nhằm đảm bảo tính có thể s O sánh được với bất độngsản mục tiêu

+ B ước 3: Lựa chọn bất động sản thích hợp Thông thường nên lấy từ 3đến 6 bất động sản thích hợp để so sánh

+ B ước 4 : Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản cầnthẩm định giá và các bất động sản so sánh, thực hiện điều chỉnh giácủa các bất động sản

+ B ước 5 : Ước tính giá trị bất động sản trên cơ s ở giá của các bất động

1.2.3.2 Phương pháp thU nhập

- Khái niệm : L à phương pháp ước tính giá trị của một bất động sản bằngcách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do bất động sảnmang l i thành giá trị vốn thời iểm hiện t i

- Cơ s ở của phương pháp : Giá trị của bất động sản bằng giá trị vốn hiện tạicủa tất cả các lợi íc ươ g i c ể nhậ ược từ tài sản và dựa trên những giảthiết: thu nhập vĩ viễn, rủi ro của thu nhập có thể c r g ươ g i cố ịnh

20

- Nguyên tắc sử dụng: sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, cung cầu, lợi íchtương 1 ai.

- Cách tiếp cận thu nhập g Ồm hai phương pháp chính : Phương pháp vốn

trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu Trong đó :

+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thunhập từ tài sản 1à tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theomột tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại(được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn

+ Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợpthu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đo ạn khác nhau (không ổnđịnh), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt độnghoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng

Ph ươn g ph áp vốn h óa trực tiếp

a) Công thức :

I

V = R

-Trong đó : V : Giá trị tài sản thẩm định giá

I : Thu nhập ho ạt động thuần

R : Tỷ suất vốn hó ab) Các bước tiến hành :

B ước 1 : Ước tính thu nhập ho ạt động thuần do tài sản mang 1 ại

B ước 2 : Xác định tỷ suất vốn hó a

B ước 3: Áp dụng công thức vốn hó a trực tiếp.

Ph ươn g ph áp dòn g tiền ch iết kh ấ U (D C F)

Trường hợp dòng tiền không đều:

τr V n CF

t Ư

“ 0 +∑t=1 ( 1 + r)t + ( 1 + r) n

21

Trường hợp dòng tiền đều:

CF : Dòng tiền phát sinh đều đặn h àng năm

CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòngtiền (T ại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sảnnhưng c ó thể đã phát sinh chi phí đầu tư b an đầu)

Vn : Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

n : Giai đo ạn dự báo dòng tiền trong tương lai

r : Tỷ suất chiết khấu

t : Năm dự báo

C á C bước tiến h à n h:

B ước 1 : Xác định gi ai đo ạn dự báo dòng tiền trong tương l ai

B ước 2 : Ước tính dòng tiền thuần trên cơ s ở ước tính thu nhập từ tài sản vàước tính chi phí liên quan đến việc khai thác , vận hành tài sản

B ước 3 : Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

B ước 4 : Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp

B ước 5 : Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên

- Ưu, nhược điểm:

+ Ưu điểm : c ó cơ s ở lý luận chặt chẽ , đơn giản dễ áp dụng Dựa trêncơ

s ở tài chính nên rất khoa học

+ Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp doviệc đầu tư vào bất động sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan củatừng cá nhân

22

1.2.3.3 Phương pháp chi phí

- Khái niệm : L à phương pháp thẩm định giá dự a trên cơ s ở chi phí tái tạo lại

hoặc chi phí thay thế bất động sản tương tự với bất động sản thẩm định giá

- Cơ s ở của phương pháp : Nếu người mua tiềm năng c ó đủ thông tin và dựtính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá bất động sản c ao hơn s O với chi phí để tạo ra(hoặc s ở hữu) một bất động sản có lợi ích tương tự

- Nguyên tắc sử dụng: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng g óp

- Quy trình:

+ B ước 1 : Ước tính riêng giá trị mảnh đất thuộc bất động sản bằngcách

c oi nó là đất trống và đang sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

+ B ước 2 : Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối vớinhững công trình hiệ c rê ất

+ B ước 3: Ước tính mức độ hao mòn của công trình, xét trên mọinguyên nhân

+ B ước 4 : Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ sốtiền hao mòn khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

+ B ước 5 : Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộnggiá trị ước tính của mả ất với giá trị ước tính của công trình

23

- Cơ s ở phương pháp : giá trị của bất động sản bằng giá trị vốn hiện tại củatất cả các lợi ích tương lai c ó thể nhận được từ tài sản và dựa trên những giả thiết

- Nguyên tắc sử dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất vànguyên tắc đóng g óp

- Quy trình:

+ B ước 1 : Xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sảnmục tiêu, c ó tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chếkhác

+ B ước 2 : Ước tính tổng giá trị của sự phát triển the O hướng sử dụngtốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụ g p ươ g p áp s sátrực tiếp hay phương pháp đầu tư

+ Bước 3 : Ước tính tổng chi phí phát triển bao gốm: chi phí xây dựng,chi phí tài chính, các chi phí có liên quan và lợi nhuận củ ầ ưxây dựng

+ B ước 4 : Xác định giá trị còn l ại (hay còn gọi là giá trị thặng dư)bằng

cách lấy tổng giá trị phát triển trừ i ổng chi phí phát triển

+ B ước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giátrị còn l i và các yếu tố giả ịnh cấu thành giá vốn của bấ ộng sảnmục tiêu

Quy trình thẩm định giá là trình tự có tính hệ thống mà thẩm định viên cầntuân theo để trả lời câu hỏi của khách hàng về giá trị tài sản cần thẩm định Quátrình này trù định việc xác định nhiệm vụ, thu thập và phân tích thông tin với mụcđích đưa ra đánh giá c ó cơ s ở về giá trị của bất động sản cần thẩm định

24

Quy trình thẩm định giá bao g Ồm 0 6 bước cơ bản:

B ước 1: Xác định các nội dung tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá

và lo ại hình giá trị làm cơ s ở định giá

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của mảnh đất và tàisản trên đất;

- Mục đích định giá;

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kếtquả ịnh giá;

- Những điều kiện ràng buộc, hạn chế trong xác định đối tượng định giá

- Xác định thời điểm định giá;

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá;

- Xác định cơ s ở giá trị của tài sản

B ước 2: Lập kế ho ạch định giá

Việc lập kế ho ạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc cầnlàm vào thời gian thực hiện từng bước công việc để hoàn thành việc thẩm định giá

B ước 3: Thu thập và phân tích thông tin

Thu thập thông tin

- Khảo sát hiện trường: Thẩm định viên cần trực tiếp khảo sát hiện trường đểthu thập các số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính,các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản;

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản: diện tích đất vàcông trình kiến trúc, cảnh quan xung quanh, cơ s ở hạ tầng

- Thu thập thông tin:

+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán của bất động sản so sánh;

+ Các số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường , đặc trưng của thị trườngbất động sản để nhận biết được sự khác nhau giữa khu vực đất đó tọalạc với khu vực lân cận;

25

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, xã hội ảnh hưởng đến mụcđích sử dụng : địa chất, bản đồ hành chính, quy ho ạch, cơ sở hạtầng

Phân tích thông tin

- Phân tích thông tin về bất động sản thẩm định giá: bao g ồm các phân tích

về pháp lý, đặc điểm kĩ thuật - kinh tế của bất động sản cần thẩm định giá

- Phân tích thị trường : phân tích đặc trưng của thị trường bất động sản thẩmđịnh bao g ồm việc phân tích hành vi ứng xử của các bên tham gia thị trường

- Phân tích cung cầu: bao gồm phân tích các xu hướng tăng ho ặc giảm vềcung cầu về các loại bất động sản thẩm định và những ảnh hư ởng củ a xu hướng

đ ó đến giá trị

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu mảnh đất và tài sản trên đất

B ước 4: Ước tính giá trị của bất động sản

- Nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định giá trị bất động sản cầnđịnh giá Thẩm định viên có thể sử dụng một trong các phương pháp s o sánh, chiếtkhấu thu nhập hay phương pháp thặng dư ho ặc có thể sử dụng nhiều phương phápnhằm bổ sung và kiểm tra kết quả thẩm định giá

- Phân tích rõ mức độ phù hợp của một hay nhiều phương pháp trong địnhgiá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và mục đích định giá

B ước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá được quy định chi tiết tại tiêuchuẩn số 0 6 ng ày 0 6 tháng 3 năm 2 015 của Bộ tài chính về “B áo cáo kết quả, hồsơ,

chứng thư thẩm định giá tài sản” (TDDGVN 0 6 ) được b an hành kèm thông tư28/2015/TT-BTC về việc Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá số 05, 06 và 07

26

Nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo gồm:

- Mục đích của việc định giá;

- Thời điểm ước tính giá trị;

- Số liệu và phân tích;

- Ước tính giá trị;

- Những điều kiện hạn chế

1.3 Kinh nghiệm quốc tế và bài họ c cho Việt Nam

động sản

1.3.1.1 Kinh nghiệm của Pháp và Anh

Là một nước có nền kinh tế phát triển, do đó dịch vụ TĐG B ĐS của Phápcũng phát triển phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế Pháp là một nước tham gia vàoHiệp hội TĐG B ĐS của các nước nói tiếng Pháp Hiệp hội này hàng năm tổ chứchội thảo về phát triển dịch vụ TĐG B ĐS Dịch vụ TĐG B ĐS của Pháp ho ạt độngmạnh và có tính chuyên nghiệp cao, phục vụ cho các mục đích : TĐG B ĐS do nhànước trưng mua, TĐG B ĐS nhà nước hàng năm, TĐG B ĐS nhà nước bán ra, TĐG

B ĐS phục vụ cho các giao dịch dân sự về B ĐS như mua bán, cho thuê , thừa kế,thế

và doanh thu Phần lớ các rường hợp TĐG ự rê cơ s giá trị thị rường

27

Phương pháp chi phí được coi là sự lựa chọn cuối cùng khi các phương phápkhác không áp dụng được Nhưng đôi khi , c ó rất ít hoặc không có sự thay thế nàocho việc áp dụng phương pháp này.

1.3.1.2 Kinh nghiệm của Thái Lan

Để có thể tiếp cận được với các phương pháp TĐG quốc tế, các nhà TĐG củaThái Lan đã hợp tác rộng rãi với các tổ chức TĐG của nhiều nước trên thế giới như

Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc Phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi đối vớicác

trường hợp TĐG BĐS là nhà và đất đai, các phương pháp khác như chi phí và thunhập

được sử dụng trong TĐG B ĐS bao g Ồm nhà và công trình trên đất Để có cơ sở ápdụng cho phù hợp với điều kiện của mình, các nhà TĐG của Thái L an cũng đãnghiên

cứu các mô hình TĐG của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu TĐG (AI) , Ủyban tiêu chuẩn TĐG quốc tế (IVSC), từ đó biến đổi và áp dụng cho Thái L an Chođến

nay, TĐG BĐS tại Thái Lan ở giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển

củ TĐG q ốc tế Bên c nh việc ư r các iê c ẩn cơ q c yê ô củ ướcnày đã có những sự nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trongcông tác TĐG Việc này được bắt đầu từ năm 1988 với mô hình thống kê nhằmnghiên

cứu chu kỳ B ĐS của Thái Lan trong những năm 197 O -1988 của cơ quan B ĐSThái

L an Năm 199 O , cơ quan này xây dựng khung phân tích CAMA cho kế ho ạ chđiều

chỉnh đất và nghiên cứu về thuế B ĐS trên to àn quốc Năm 1998, cơ quan này tiếptục

phát triển hệ thố g ô g i ịa lý (GIS), thiết lập hệ thống bả cơ bản với các kíchước khác nhau củ g các ô ị lớn và trên toàn quốc Cơ s dữ liệu về các

dự án B ĐS với các thông tin về chủ sỡ hữu và BĐS cũng được lưu trữ đầy đủ tronghệ

thống này Thái L an cũng chủ trương sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợTĐG hằm giảm bớ các c i p í TĐG ặc ù ược q y ịnh trong luật pháp rất cụthể về p ươ g p áp q y rì ực hiện và trách nhiệm của các bên trong quá trìnhTĐG nhưng trong thời gian diễn ra khủng hoảng tài chính tại Thái Lan, nhiều vụ sai

ph m về TĐG ĐS iê q ến thế chấp tiề v y gâ g ược phát hiện Những

vi ph m này xuất phát từ nhiề ác ư cá bộ TĐG ô g ủ thông tin,người TĐG và quan chức liên kết với nhau để lừa ngân hàng và các tổ chức tàichính Vì vậy s au khi vượt qua khủng hoảng , Thái L an đã chú ý đầu tư nhiều hơncho

28

việc xây dựng cơ s ở dữ liệu thông tin, đặc biệt là xây dựng hệ thống giá trị trên thịtrường.

1.3.1.3 Kinh nghiệm của Singapore và Malaysia

Ở Singapore có Viện thẩm định giá và các thẩm định viên thành lập năm

1963 Đây 1 à một tổ chức chuyên nghiệp mang tính quốc gia duy nhất ở Singapore,đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà TĐG B ĐS Ng O ài ra, các doanh

nghiệp TĐG cũng được thành lập chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữuhạn Ke cả ở Singapore và Malaysia, TĐG BĐS đều được coi là một nghề CácTĐV có thể làm việc trong lĩnh vực tư nhân, cho các tổ chức tập đo àn lớn và họcũng c ó thể làm việc cho các Bộ quản lý Nhà nước hoặc Bộ quản lý kinh do anh

Các phương pháp TĐG phổ biến ở các nước này là phương pháp s o sánh, chiphí và phương pháp thu nhập Ngoài ra trong một số trường hợp đặc biệt còn ápdụng thêm 2 phương pháp khác là phương pháp lợi nhuận và phương pháp chiết trừ

T ại Malaysia, để TĐG các tài sản có giá trị vốn lớn hơn 200.000 RM hoặctiền thuê lớn hơn 2.000 RM mỗ i tháng, TĐV được khuyến nghị sử dụng từ hai cáchtiếp cận ho ăc hai phương pháp trở lên để TĐG Trong phương pháp đầu tư, tổng thunhập ước tính, các chi phí đi lại và các chi phí ho ạt động khác, tỷ lệ vốn hóa của tàisản phải được thiết lập bằng cách tham khảo các giá trị cho thuê hiện hành củanhững tài sản tương tự, các bằng chứng về chi phí tương đương của tài sản đó ho ặc

b ởi các dữ liệu do người định giá xác minh, phân tích và lưu giữ Các bằng chứngnày phải ược thể hiện trong báo cáo

Tiêu chuẩn TĐG Malaysia (MVS) được cập nhật thường xuyên để đồng bộvới sự phát triển nhanh chóng củ g ĐS cầu Việc phân tích và dự báo sựphát triển của thị trường B ĐS luôn được chú trọng trong lĩnh vực TĐG B ĐS Khithị rường tiến triển và luôn phải ối mặt với ôi rường bất ổ ĐS i là tài sản

có tính bền vững, dài h n vì vậy việc phân tích dự báo thị rườ g ĐS p ức t p ơ

so với một số thị rường khác

29

1.3.2 Kinh nghiệm cho Việt Nam

Nhìn chung hệ thống pháp luật quy định về TĐG B ĐS ở các nước đã đượchình thành khá đầy đủ từ những quy định về đối tượng, phạm vi TĐG, nội dungtrình tự, thủ tục TĐG đến các phương pháp TĐG Luật pháp đã quy định khá rõràng các phương pháp được sử dụng trong quá trình TĐG Các nước này đều có mộtđiểm chung là áp dụng các phương pháp TĐG đã phổ biến và thành công ở cácnước tiên tiến trên thế giới, đặc biệt là ở Mỹ Đ ó là các phương pháp s o sánh,phương pháp chi phí, phương pháp vốn hó a, phương pháp thu nhập và phương phápthặng dư Đối với các mục đích khác nhau và với mỗi lo ại B ĐS khác nhau thì cáccác công ty hoặc TĐV sẽ linh ho ạt sử dụng các phương pháp khác nhau Trên thực

tế , phương pháp s o sánh là phương pháp được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất ởcác ước

Từ nghiên cứu kinh nghiệm tổ chức và thực hiện hoạt động TĐG của cácnước có thể rút ra một số bài học về quy trình và phương pháp TĐG B ĐS hiệnnay Việt Nam

Thứ nhất, về phương pháp áp dụng: Phương pháp s o sánh và chi phí vẫn là

phổ biến trong TĐG nhà và đất, tuy nhiên để đạt độ chính xác cao vẫn cần có sự kếthợp với các p ươ g p áp ác ư p ươ g p áp ập v p ươ g p áp ặng

dư Để áp dụng được các phương pháp TĐG hiệu quả cần: Xây dựng hệ thốngthông tin, kể cả thông tin trong quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắnliền với đất và các thông tin thị trường

Thứ hai, về quy trình TĐG: Quy trình TĐG ở các nước được thực hiện tương

đối chặt chẽ Các quy định và thủ tục giữa các bước cũng rõ ràng Trong mỗi bước

củ q y rì ường ghi rõ nội dung công việc cần thực hiện Bắ ầu của công

việc TĐG là việc xác định nhiệm vụ TĐG, thu thập thông tin và xử lý thông tin liênquan đến B ĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị B ĐS cần TĐG Sau đó tiến hànhphân tích và thực hiện TĐG B ĐS Thẩm định viên cần thu thập thông tin về B ĐS

cầ TĐG íc ước, hình thể, mặt tiề các ặc iểm về cơ s h tầng xung quanh

B ĐS ; Kiểm tra các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị B ĐS như : cơ s ở hạ tầng côngcộng, dự án xây dự g cơ s h tầng, dự án phát triể ác x g q ĐS q y

30

ho ạch và những quy định hạn chế (khu vực bảo tồn) ; quyền s ở hữu: tình trạng s

ở

hữu, giấy tờ đi kèm; thu thập các thông tin thị trường

Thứ ba, về thu thập và phân tích thông tin giá BĐS trên thị trường: Một thị

trường B ĐS minh b ạch, mọi thông tin về giá cả thị trường đều chính xác, công khai

và dễ tiếp cận sẽ tạo nên hạ tầng thông tin bền vững cho phát triển nghiệp vụ TĐG.Hầu hết các nước đều đã tạo được môi trường công khai, minh b ạch về giá cả thịtrường đối với B ĐS như yêu cầu Điểm quan trọng nhất là giá cả mọi giao dịch dân

sự về B ĐS đều được thể hiện đúng trên các hợp đồng giao dịch T ại Việt Nam, giá

cả thị trường trong giao dịch về B ĐS không thể hiện đúng trên các hợp đồng giaodịch; cụ thể là trên các hợp đồng này chỉ được ghi với giá thấp hơn nhiều so với giágiao dịch thực tế Thông tin giá cả thi trường của B ĐS chỉ thể hiện ở các nơi quảngcáo chào giá bán B ĐS và những nơi Nhà nước tổ chức đấu giá đất Thông tin giá cảthị trường như vậy chưa được chính xác và minh b ạch Để khắc phục tình trạng này,chỉ cầ y ổi q y ịnh các luật thuế ĐS ấ i N ước thu các lo i thuếliên quan tới đất đai , B ĐS dựa trên căn cứ vào bảng giá do Nhà nước quy định,không căn cứ vào giá trị giao dịch về B ĐS ghi trên hợp đồng

Thứ tư, về vai trò quyết định của quản lý nhà nước đối với thẩm định giá BĐS: ở hầu hết các nước , các cơ quan c ó thẩm quyền về quản lý TĐG đối với B

ĐS

chỉ thực hiện chức năng b an hành chính sách để thực thi pháp luật về TĐG, khôngtham gia trực tiếp quyết định giá B ĐS Đây chính l à nguyên tắc Nhà nước khôngáp

đặt quyết định hành chính lên các quy luật thị trường Nhà nước trao toàn bộ việcTĐG đối với B ĐS cho các TĐV và các tổ chức cung cấp dịch vụ TĐG độc lập, và

họ trực tiếp chịu trách nhiệm trước pháp luật Việc quản lý nghiệp vụ kỹ thuật, cũngnhư đạo đức của các TĐV được trao cho Hiệp hội các TĐV, s au đó đánh giá kháchquan của các khách hàng Ở Việt Nam, các cơ quan hành chính của Nhà nước, mà

cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vẫn đóng vai trò quyết định về giá cả đất đai và

B ĐS là tài sản công Quyết định như vậy của pháp luật là nguyên nhân không chỉtạo nên những sai sót nhất định về giá cả thị trường, mà còn tạo ra những nguy cơtham nhũng từ TĐG tài sản công Mặt khác, bắt cơ quan hành chính chịu tráchnhiệm quản lý sâu về nghiệp vụ chuyên môn cũng là không phù hợp với nền hànhchính chuyên nghiệp

31