THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP hợp ĐỒNG MUA bán NHÀ ở tại tòa án NHÂN dân QUẬN sơn TRÀ, THÀNH PHỐ đà NẴNG

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Mục đích cơ bản nhất của đề tài là tìm ra những điểm phù hợp, chưa phù hợpcủa chính sách pháp luật về nhà ở đối với thực tiễn và đóng góp ý kiế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN

Sinh viên thực hiện: ĐOÀN VĂN NAM

ĐÀ NẴNG, THÁNG 3 NĂM 2022

TRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN

Thời gian thực tập : 29/02/2022 - 24/3/2022

Đơn vị thực tập : Tòa án nhân dân quận Sơn

Trà,TP Đà Nẵng Giảng viên hướng dẫn : Nguyễn Thị Thu Hồng

Họ và tên sinh viên : Đoàn Văn Nam

Mã số sinh viên : 24218702333

ĐÀ NẴNG, THÁNG 3 NĂM 2022

Em chân thành cảm ơn đơn vị Tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng nơi

em làm việc, đã tạo điều kiện thuận lợi cho em được tìm hiểu thực tiễn trong suốtquá trình thực tập và xin cảm ơn cô thuộc Văn Phòng Thư kí Nguyễn Thị Xuân đã

hỗ trợ, giúp đỡ cũng như cung cấp những số liệu thực tế để em hoàn thành tốtchuyên đề thực tập tốt nghiệp này Đồng thời nhà trường đã tạo cho em có cơ hộiđược thực tập ở nơi mà em yêu thích, cho em bước ra đời sống thực tế để áp dụngnhững kiến thức mà các thầy cô giáo đã giảng dạy cho chúng em Qua công việcthực tập đợt này em nhận ra nhiều điều mới mẻ và bổ ích trong việc kinh doanh đểgiúp ích cho công việc sau này của bản thân

Cuối cùng em kính chúc quý thầy, cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sựnghiệp cao quý Đồng thời kính chúc cô trong Tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP

Đà Nẵng văn phòng thư kí Nguyễn Thị Xuân luôn dồi dào sức khỏe, đạt được nhiềuthành công tốt đẹp trong công việc

Vì kiến thức bản thân còn hạn chế nên trong quá trình thực tập, hoàn thiệnchuyên đề này em không tránh khỏi những sai sót, kính mong nhận được những ýkiến đóng góp từ thầy cô

Em xin chân thành cảm ơn

Đà Nẵng, ngày 24 tháng 3 năm 2022

Sinh viên thực hiện Đoàn Văn Nam

MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC 1

DANH MỤC VIẾT TẮT 3

DANH MỤC BẢNG BIỂU 4

MỞ ĐẦU 5

1 Tính cấp thiết của đề tài 5

2 Tình hình nghiên cứu 5

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 5

4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu: 6

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Kết cấu chuyên đề 6

Chương 1: KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN CỦA VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở, PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 7

1.1.khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở 7

1.2 Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở 10

Chương 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN SƠN TRÀ, TP ĐÀ NẴNG 14 2.1 Giới thiệu tổng quan về tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng 14

2.2 Chức năng, quyền hạn của tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng: 15 2.3 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại toà án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng: 15

2.4 Thực tiễn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở được pháp luật giải quyết như thế nào 16

2.5 Những khó khăn, vướng mắc trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa án nhân dân quận Sơn Trà 19

Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN SƠN TRÀ, TP.ĐÀ NẴNG 21

3.1 Đối với tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP.Đà Nẵng: 21

3.2 Đối với các cơ quan liên quan 21

KẾT LUẬN 24 DANH MỤC TƯ LIỆU THAM KHẢO 25

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở có vai trò quan trọng đối với đời sống con người Hiện nay ở Việt Namnhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo nhịp độ tăng trưởng kinh tế với yêu cầu chổ ởrộng rãi hơn và tiện nghi hơn nên hoạt động tạo lập nhà ở ngày càng trở nên sôiđộng Nhìn vào nhà ở của mỗi gia đình, mỗi quốc gia Việc lo chổ ở là trách nhiệmcủa mỗi gia đình đồng thời là trách nhiệm của mỗi quốc gia Vì vậy quốc gia nàocũng có những chiến lược phát triển nhà ở nhằm cải thiện cuộc sống chung cho xãhội, chuyển nhượng nhà không chỉ là việc riêng tư giữa các bên mà nó còn liênquan đến việc quản lý toàn bộ quỹ nhà ở của Nhà nước Mấy năm gần đây thịtrường bất động sản nóng lên việc mua bán nhà ở cũng theo đó mà sốt lên chiếm sốlượng lớn các vụ án mà tòa án giải quyết Chính vì lí do đó mà em chọn vấn đềtranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở để làm đề tài nghiên cứu của mình

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích cơ bản nhất của đề tài là tìm ra những điểm phù hợp, chưa phù hợpcủa chính sách pháp luật về nhà ở đối với thực tiễn và đóng góp ý kiến vào nhữnggiải pháp trong công tác xây dựng pháp luật và giải pháp xây dựng cơ chế giải quyếttranh chấp của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhầm thúc đẩy sự phát triểncủa thị trường nhà đất, đồng thời có định hướng đúng đắn về chính sách nhà ở trongvai trò quản lí nhà nước

Nghiên cứu đề tài với những nhiệm vụ cụ thể sau:

- Dựa trên cơ sở pháp lý là Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Bộ luật dân sự 2015,Luật nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật liên quan làm rõ nội dung của các quyđịnh pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở về mặt lý luận

- Nghiên cứu thực trạng và đánh giá hiệu quả của những qui định pháp luậthiện hành về hợp đồng dân sự và hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và việc giảiquyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.

- Các định hướng, giải pháp, kiến nghị để đóng góp ý kiến, làm cơ sở cho việchoàn thiện các quy định cảu pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

Tóm lại, mục đích của việc nghiên cứu đề tài là tìm hiểu các quy định của Bộluật dân sự 2015 và luật nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan vềhợp đồng mua bán nhà ở Thông qua việc phân tích, đối chiếu , so sánh với thựctiễn mua bán nhà ở , chỉ ra những nguyên nhân hạn chế, tranh chấp, đưa ra kiếnnghị nhằm hoàn thiện pháp luật

4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Chủ thể đó có thể là tổchức, pháp nhân, cá nhân, hộ gia đình

- Bên bán: là người có tài sản đem bán, là chủ sở hữu tài sản hoặc là ngườiđược ủy quyền bán hoặc cũng có thể là người đại diện hợp pháp theo quy định củapháp luật

- Bên mua: là người có tiền mua tài sản

Phạm vi nghiên cứu tìm hiểu một số tranh chấp và nguyên nhân của việc tranhchấp, qua đó có cơ sở để kiến nghị hoàn thiện những quy định của bộ luật dân sự

2015 và luật nhà ở 2014

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân tích, phương pháptổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài

6 Kết cấu chuyên đề

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chuyên

đề gồm 3 chương như sau:

Chương 1 Khái quát những vấn đề cơ bản của việc tranh chấp hợp đồng muabán nhà ở, pháp luật về giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua nhà ở

Chương 2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại TANDquận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng

Chương 3 Một số kiến nghị, giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động hoà giảitrong giải quyết ly hôn tại TAND quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng

Chương 1: KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN CỦA VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở, PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở.

1.1.khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở

a) Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Ở bất cứ xã hội nào, nhà ở luôn là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, cộngđồng Xã hội càng văn minh, thì nhà ở càng có vai trò quan trọng Ngôi nhà khôngđơn thuần là một vật thể kiến trúc phục vụ nhu cầu ở của mỗi cá nhân, mà nó còn lànét đặc trưng biểu thị các giá trị văn hóa tinh thần, lịch sử của một dân tộc, mộtquốc gia Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới cácgóc độ khác nhau Phạm trù triết học tiếp cận nhà ở như là lượng vật chất định hìnhkiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; xã hội học xem nhà ở là phương tiện đápứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là một loại tài sản đặcbiệt có giá trị lớn trong khối tài sản chung; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở làđối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự Cuộcsống càng trở nên văn minh, con người có xu hướng chú trọng nhiều hơn đến nhà ởnhất là khi mức gia tăng dân số chóng mặt như hiện nay Điều này đã biến nhà ở trởthành mối quan tâm hàng đầu của mọi người và toàn xã hội Ở bất kỳ quốc gia nào,giải quyết vấn đề nhà ở luôn được Nhà nước đặt trọng tâm Sự quan tâm đó thể hiện

ở việc Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách xã hội về nhà ở và điều quantrọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiệnlợi cho người dân tạo lập nhà ở và tự thực hiện các giao dịch đáp ứng nhu cầu cầnthiết của mình

Để đáp ứng nhu cầu chỗ ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thứctạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhàhoặc mua bán nhà Trong đó, giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế pháttriển mạnh trong xã hội hiện đại Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy địnhcủa pháp luật dân sự thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng

ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặtchẽ

- Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên Trong hợp đồng muabán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân,

pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác Các bên thỏa thuận những nội dung củahợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không đượctrái pháp luật và đạo đức xã hội.

Nhà ở, theo luật nhà ở của Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký quyền sởhữu Mặt khác, do nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn, có ảnh hưởng lớn đến đời sốngcủa cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏathuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản, đượccông chứng hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuântheo những thủ tục luật định Trên thực tế, các giao dịch mua bán nhà ở luôn là cácgiao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là saiphạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng

ký quyền sở hữu Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhấtđịnh

Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm hợp đồngmua bán tài sản được quy định tại Điều 430 BLDS 2015, hợp đồng mua bán nhà ở

là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản dân sự nói chung và là loại đặc biệt cuảhợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có những đặc điểm của hợp đồng dân sự và

có đầy đủ những đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản do đó khái niệm về hợpđồng mua bán nhà ở có thể được hiểu như sau:

“Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bênbán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà vàquyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôinhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bênbán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợpđồng mua bán nhà ở”

b) Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở, là một loại tài sản buộc phảiđăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được pháp luật quyđịnh chặt chẽ Theo quy định, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồngmua bán tài sản, vì vậy, hợp đồng mua bán nhà ở mang trong mình đầy đủ nhữngđặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung Ngoài ra, nó cũng có nhữngđiểm đặc thù riêng (do đặc tính riêng có của nhà ở so với các loại tài sản khác và

chính sách về nhà ở của Nhà nước ta) Luật về nhà ở của Việt Nam cũng như củamột số quốc gia trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủhình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩmquyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định Sở dĩ có quy địnhnhư vậy là do tính chất của nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sởhữu, có giá trị lớn trong khối gia sản và mang tính xã hội.

Mặt khác, việc tuân thủ điều kiện về hình thức sẽ tạo điều kiện cho hoạt độngquản lý nhà nước về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn Nhà nước, thông qua việc đăng kýquyền sở hữu nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể tham gia giao dịch phải thực hiệnkhi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giákhách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở Thông qua những đánh giá

đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo chongười dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chínhsách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở Như vậy, hợpđồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó cũng có những đặcđiểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ Theo đó, bênbán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nàochỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ Nghĩa vụ của bên này là quyềnlợi của bên kia và ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưngkhông thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên

có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận Tínhsong vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể đượcđảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng củamình Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bênbán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua Vì thế hợp đồng mua bán nhà ởluôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ lại bảngốc để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ củamình Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồngđược chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm cóhiệu lực của hợp đồng)

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù Tức là, trong hợpđồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽnhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng Điều này hoàn toàn khác với việcchuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở Trong hailoại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳmột lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng,cho Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho)không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sởhữu ngôi nhà Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa củanguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thựchiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợpđồng.

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sởhữu tài sản từ phía người bán cho người mua Trong quan hệ giao dịch mua bánnày, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sởhữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phảichuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bánnhà trên phần đất thuê

Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có nhiều cácđặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợpđồng, hình thức của hợp đồng

1.2 Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thì các bên có quyền lựa chọnhình thức giải quyết theo hợp đồng như: Thương lượng, hòa giải, khởi kiện

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ đúng quy địnhcủa pháp luật Đây là một trong những tranh chấp phát sinh phổ biến trong xã hội.Các vấn đề xoay quanh tranh chấp này thông thường là, thỏa thuận mua bán nhà ở,thủ tục mua bán khi chưa đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng

Điều kiện để đảm bảo nhà ở tiến hành giao dịch mua bán được quy định tạiĐiều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:

Thứ nhất, có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp; khiếu kiện về quyền sở hữu;đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hànhquyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa,phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

Điều kiện thứ hai và thứ ba ở trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán,thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Các giao dịch mua bán về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có giấychứng nhận:

Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xãhội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy địnhtại khoản 4 Điều 62 Luật nhà ở 2014

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự

án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu

tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứngnhận đối với nhà ở đó

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở được quy định tạiĐiều 119 Luật nhà ở 2014:

Thứ nhất, bên bán nhà ở

Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thựchiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về dân sự, trườnghợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã muanhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch vềnhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự; nếu là tổ chức thì phải

có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tìnhthương

Thứ hai, bên mua nhà ở:

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiệncác giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải đăng

ký thương trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; Nếu là cá nhân nước ngoài, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiệngiao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam theo quy định của Luậtnhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi conhà ở được giao dịch.