hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản việt nam

Từ những năm 1940, định giá đãkhẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giátrị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất đ

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của cácnước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường Từ những năm 1940, định giá đãkhẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giátrị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp chocác tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý,mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản…Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn định giá để trang bịkiến thức cho các định giá viên về giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động định giáđảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đangđược các nước trên thế giới hết sức quan tâm

Định giá xuất hiện ở nước ta từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế kinh tếthị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trước đây, công việc định giá ở nước tatrực thuộc hai trung tâm định giá của bộ tài chính là trung tâm thông tin và định giámiền nam, và trung tâm định giá bộ tài chính Tuy nhiên, hiện nay đã xuất hiện

nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá và một trong số đó là Công ty

cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam(V-REEX) Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn định giá, V-REEX đã thực hiện nhiều

hợp đồng tư vấn định giá cho các doanh nghiệp và các cá nhân trên địa bàn thànhphố Hà Nội

Trong quá trình học tập tại trường kết hợp với thời gian đi thực tập tại Công ty

cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, em đã nhận thức được tầm quan

trọng của việc nâng cao chất lượng công tác định giá tại Việt Nam nói chung và tạicông ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam nói riêng Do vậy, em đã chọn

đề tài: “Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp

nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn định giánhằm phát triển công tác định giá ở nước ta nói chung cũng như ở công ty cổ phần

2 Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản

sau:

- Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản

- Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phầnsàn giao dịch bất động sản Việt Nam

- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bấtđộng sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác

định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam,trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà Công ty đang sửdụng

4 Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các

phương pháp nghiên cứu: tổng hợp, phân tích, so sánh, điều tra thu thập số liệu vàthống kê

5 Kết cấu: Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung

của khóa luận gồm 3 chương:

 Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản.

 Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công

ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

 Chương 3: Phương hướng, giải pháp phát triển và một số kiến

nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổphần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ, anh chị em trong

Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam(V-REEX) đã tạo điều kiện

hết sức thuận lợi cho em trong quá trình thực tập,xin cảm ơn thầy giáo – TS NguyễnMinh Ngọc đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệpnày

Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránhkhỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sựđóng góp ý kiến của các thầy cô

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I Định giá bất động sản

1.Sự cần thiết của định giá bất động sản

Theo quy định của Luật đất đai 2003, giá đất ở nước ta hiện nay có thể quythành hai loại: Giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường trong điều kiệnbình thường và loại thứ hai là giá thị trường trong giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, kể cả trong trường hợp trúng thầu quyền sử dụng đất Trên thị trườngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, người muốn chuyển nhượng và người cầnchuyển nhượng gặp nhau và thoả thuận về giá trên cơ sở tham khảo giá thị trườngđối với những lô đất có cùng điều kiện kinh tế – xã hội và điều kiện địa lý tươngđương Tuy nhiên, không phải bao giờ giá thị trường các bên tự tham khảo cũngkhách quan bởi có thể bị chi phối bởi các hoạt động đầu cơ, móc ngoặc hoặc épbuộc…Để hoạt động mua bán diễn ra một cách đảm bảo hơn, các bên tham gia thịtrường bất động sản cần phải nhờ đến hoạt động định giá bất động sản chuyênnghiệp của các cơ quan tổ chức có uy tín

Định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước là sớm thực hiện mục tiêucông nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, phát triển nền kinh tế theo hướng kinh tế thịtrường có sự quản lý của Nhà nước, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thànhphần với mục tiêu phát triển là nhanh chóng đồng bộ hoá các loại thị trường như thịtrường vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản…Thị trường bất động sản là thị trường rất quan trọng trong nền kinh tế không chỉ bởi

nó chiếm phần lớn tài sản của một doanh nghiệp hay một đất nước mà còn do nó cóvai trò hết sức to lớn đối với nền kinh tế của đất nước, đối với mục tiêu phát triểnđồng bộ thị trường Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự pháttriển của các thị trường còn lại Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triểnnghĩa là trên thị trường việc giao dịch về bất động sản phải ngày một diễn ra phổbiến hơn và trở nên dễ dàng hơn Để làm được điều đó thì công tác xác định giá củabất động sản phải được xác định chuẩn xác hơn phù hợp với yêu cầu thực tế hơn,với giá trị của bất động sản Vì vậy, công tác định giá ngày nay đang trở nên quantrọng và cần thiết

định giá chính xác là hết sức cần thiết, người mua hoặc cần bán nhà cũng cần biếtgiá trị thực tế, chính xác của ngôi nhà để quá trình giao dịch được diễn ra thuận tiện

và nhanh chóng hơn Ngoài ra nó thực sự có ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay khi

mà các doanh nghiệp đang thực hiện cổ phần hóa, việc định giá xác định đúng giátrị của bất động sản để thông qua báo cáo tài chính hàng năm các nhà đầu tư có thểquyết định tham gia đầu tư nhanh chóng và hiệu quả Hơn nữa việc xác định giá củabất động sản đúng tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong quá trình quản lý vàphát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao lợi ích của nền kinh tế

Ba vai trò quan trọng của công tác định giá bất động sản đã được các nhànghiên cứu đúc kết như sau:

 Thứ nhất: Sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thànhhàng hoá trên thị trường Từ hoạt động định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn về giáđất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bìnhđẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúpthực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: cổ phần hoá, bán, khoán,cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn

 Thứ hai: Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khaiminh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác vàkhách quan

 Thứ ba: Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh củamình bằng việc bảo đảm các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn địnhdưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất độngsản phải nộp theo quy định của pháp luật

Mặt khác, trong quan hệ tín dụng các Ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro,

do vậy bên vay tiền phải dùng bất động sản của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trả

nợ cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn thìNgân hàng có quyền bán bất động sản thế chấp đó theo thỏa thuận để thu hồi nợ, dovậy định giá thế châp bất động sản là hết sức cần thiết Hơn nữa việc định giá bấtđộng sản để thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó người vay vốn biết được và có thểvay được số lượng vốn phù hợp với giá trị của bất động sản mình sở hữu

2.Cơ sở giá trị Định giá bất động sản:

2.1 Giá thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thịtrường vào thời điểm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵnsàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bánkhách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụngcao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyết định giá trịcủa bất động sản

2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản:

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi định giá tài sản dựa vào côngdụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bántrên thị trường của tài sản hoặc khi định giá tài sản trong điều kiện thị trường khôngđiển hình hay không bình thường.”

Một số giá trị phi thị trường:

Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sửdụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sảnchuyên biệt nằm trong doanh nghiệp

Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bántài sản trong một thời gian quá ngắn khong đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thịtrường

Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế củamột tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết Việctăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn làcho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi íchđặc biệt

Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạtđộng Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều

bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường

Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đến việctính thuế tài sản

Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồng

Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu

tư xác định Giá trị đầu tư củ một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thịtrường của tài sản đó

Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hếttrên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trongviệc thanh lý tài sản để thu hồi nợ Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thịtrường

II.Các nguyên tắc sử dụng trong định giá bất động sản:

1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểmđịnh giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhậpròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị hiện tại của thu nhập ròngtrong tương lai là lớn nhất Sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dàiliên tục trong một thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọngnhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản ánh ở bốnmặt sau đây:

Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhấtkhi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc mộtngười cụ thể)

Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốtnhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận

và bảo hộ

Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhấtkhi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thunhập ròng tương lai là cao nhất

Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi

mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất

2.Nguyên tắc phù hợp:

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa trên một giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và công trình trên đất)

Tuy nhiên, trong thực tế, một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có các giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với mục đích

sử dụng đất tiềm năng

3.Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự biến đổi của những yếu tố hình thành nên giátrị của nó, trong định giá tài sản, đòi hỏi định giá viên phải nhận ra các chiều hướngthay đổi trong mô hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhằmxác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho ba phương pháp định giá bất độngsản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

5 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa cácyếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng một khuvực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng một thịtrường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tớitrạng thái cân đối

Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: Nguyên tắc này chỉ rarằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dànhcho bất động sản đó được sử dụng hợp lý

6 Nguyên tắc đóng góp:

Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh giá đầy

đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó Việc đánhgiá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặtgiá trị của từng yếu tố Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quátrình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố trong mặt bằng là thời gian.Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ bấtđộng sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận hành bấtđộng sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực Các yếu tốtham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Đất đai, laođộng, vốn và quản lý

7 Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác củacung và cầu, cụ thể:

Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường

sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua

Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽtăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán

Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị trường sẽtăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độtưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

8 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trongthị trường khi tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế chomình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại Cạnh tranh là cơ sởcho phân tích giá cả của các nhà kinh tế Khi số lượng một loại hàng hóa đủ lớn đượcrao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sứcmạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không

gay gắt như hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quantrọng trong xác định giá bất động sản Các thửa đất có thể giống nhau nhưngchúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vựcdân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng cóthể thích một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những ngườikinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phươngnày sang thị trường bất động sản ở địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận caohơn.

9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trongsản xuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhậpròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của nhân

tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

10 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó

có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác Nguyên tắc này cho rằng phần thunhập còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản lý là thuộc vềđất đai Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô nhị về vị trí thửađất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị củađất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

11 Nguyên tắc ngoại ứng

Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác độngcủa bất động sản khác Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ thuộc vềmặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánhtrong cùng vùng giá trị

Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng thêmnhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụngnhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

Còn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất độngsản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản cógiá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (V-REEX)

I Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

1 Giới thiệu tổng quan về công ty

Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập dựa trên sự hợp táccủa Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoàiquốc doanh Việt Nam VPReit và các cổ đông chiến lược là 3 Ngân hàng TMCP:Ngân hàng Quân đội, Ngân hàng Kỹ thương, Ngân hàng VPBank

Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng Thương mại cổ phần cácdoanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam, tên quốc tế là Real Estate InvestmentTrust Joint Stock Company of Viet Nam Private Enterprises Bank, tên viết tắt là VPReit

Công ty VP Reit được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 010300779 của

Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 05 tháng 03 năm 2004 Công tychính thức đi vào hoạt động từ tháng 7/2007 với vốn điều lệ là 1000 tỷ VNĐ Ngânhàng VP Bank là cổ đông chiến lược của VP Reit, có đại diện là Chủ tịch Hội đồngquản trị Các cổ đông khác đều là những nhà đầu tư tài chính và bất động sản lớn tạiViệt Nam

Tên Công ty : Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

Tên giao dịch : Real Estate Transaction of VP Reit

Tên viết tắt : V-Reex

Địa chỉ giao dịch : Tầng 6,tòa nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn – Quận Đống

Đa – TP Hà Nội

Điện thoại : 043.5378731 Fax : 043.5378733

Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

BAN KIỂM SOÁT

Bộ phận

Thẩm định giá Tư vấn và Đấu giá Bộ phận Tổng hợp Bộ phận Kinh doanh Bộ phận

Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện chứcnăng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự phát triển củacông ty.

Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng thờicũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng của hội đồng cổđông, ban kiểm soát và hội đồng quản trị Có nhiệm vụ tổ chức bộ máy hoạt độngcủa công ty, quản lý chỉ đạo điều hành toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh,phương hướng phát triển và các vấn đề khác của công ty cùng với sự hỗ trợ trực tiếpcủa 02 phó tổng giám đốc và phòng kế toán

Phó tổng giám đốc công ty là người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công tytheo từng lĩnh vực được phân công, ủy quyền và chịu trách nhiệm trước tổng giámđốc công ty và pháp luật về kết quả công việc được giao

Phòng nghiệp vụ phụ trách về các hoạt động mang tính chất nghiệp vụ thẩmđịnh giá Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốcnghiệp vụ Người nhận chỉ thị trực tiếp và chịu trách nhiệm chính với phó tổnggiám đốc nghiệp vụ là trưởng phòng nghiệp vụ

Phòng tổng hợp phụ trách về các hoạt động kinh doanh, tổ chức hành chính.Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc phụ tráchnghiệp vụ

2 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty:

Với một đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên năng động, lành nghề, trong đó

có nhiều chuyên gia có năng lực, thâm niên và am hiểu về hoạt động sản xuất kinhdoanh thuộc nhiều lĩnh vực, V-REEX luôn thể hiện tính chuyên nghiệp cao trongviệc cung cấp cho khách hàng các dịch vụ như sau:

1-Thẩm định giá bất động sản: Đây được xem là thế mạnh thật sự của

V-REEX với công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng,nhà xưởng, khách sạn, cao ốc, các khu đô thị mới… phục vụ cho nhiều mục đíchkhác nhau của khách hàng

2-Thẩm định giá động sản: Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên, kỹ sư có

nhiều kinh nghiệm, am hiểu nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo ra một thế mạnh thật

sự để V-REEX có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng trong việc xác định

giá trị dây chuyền máy móc thiết bị, thiết bị chuyên dùng, phương tiện vận tải…nhằm phục vụ công tác mua sắm mới tài sản, đánh giá lại giá trị tài sản của kháchhàng

3-Kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi:

4- Dịch vụ tư vấn đấu giá, đấu thầu

5- Dịch vụ quản lý sổ cổ đông, …

Các dịch vụ thẩm định giá do V-REEX cung cấp đã phục vụ tốt các mục đíchkhác nhau của khách hàng từ cổ phần hoá, hạch toán kế toán, mua bán chuyểnnhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và xử lý tài sản trong các vụ án…

3 Thực trạng hoạt động định giá tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

a.Hoạt động định giá

Tuy mới chỉ thành lập từ cuối năm 2008, nhưng Công ty đã đạt được nhữngthành công đáng khích lệ Với chất lượng dịch vụ tốt, cung cách làm việc chuyênnghiệp, Công ty đã từng bước tạo dựng uy tín trong lĩnh vực định giá bất động sảntrở thành đối tác tin cậy của các ngân hàng và các doanh nghiệp Công ty đã tiếnhành định giá các hợp đồng: Số 141 Bà Triệu, số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi,

số 14 tổ 41 đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài, phường Dịch Vọng, quận CầuGiấy, ngoài ra một số hợp đồng định giá khác đang xúc tiến kí hợp đồng tại tỉnhQuảng Ninh để xây dựng khách sạn và trung tâm thương mại giúp đỡ khách hàng vànâng cao uy tín của Công ty trên thị trường

b Các phương pháp định giá áp dụng tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.

Hiện nay, ở Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam áp dụngchủ yếu các phương pháp định giá sau: Phương pháp so sánh trực tiếp, phươngpháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư

Với bất động sản, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giánhững căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp Phương pháp vốn hóa vàthặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị những bấtđộng sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập – những trườnghợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị

Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại Công ty cổphần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam là phương pháp so sánh và phương phápvốn hoá, trong đó phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đấttại các vị trí đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵnsàng cho sử dụng Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giaođất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai

để đi thế chấp cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhànước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường Trong trường hợp này, việcdoanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinhdoanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh đất

đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả chonhà nước Để đánh giá giá trị đó, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản ViệtNam sẽ sử dụng phương pháp so sánh, trong trường hợp này còn gọi là phươngpháp lợi thế quyền thuê đất

c Quy trình định giá bất động sản của Công ty cổ phần sản giao dịch bất động sản Việt Nam

Quy trình thẩm định giá chung của Công ty

 Xác định vấn đề

 Lên kế hoạch thẩm định giá

 Thu thập tài liệu

 Vận dụng và phân tích tài liệu

 Đánh giá giá trị tài sản cần định giá

 Báo cáo thẩm định giá

a/Xác định vấn đề

Nhận biết về tài sản: vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất…

Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá như: quyền sử hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng…

Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm

cố, đánh thuế, báo cáo tài chính…

Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường…

Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá

Thiết lập ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá

+Nhận được từ khách hàng

+Từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu

b/ Lên kế hoạch thẩm định giá

Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường

Nhận biết về các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản, và tài liệu so sánh

Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu:

+ Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất

+ Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng

Thiết kế chương trình nghiên cứu

+ Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu

+ Phân biệt những phần việc nào có thể uỷ nhiệm

Vạch ra đề cương của báo cáo định giá

+ Xác định hình thức trình bầy báo cáo

Lên chương trình thời biểu công tác

+ Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo

c/Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu

* Khảo sát hiện trường

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản

so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sữa chữa…

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau

* Thu thập tài liệu

Chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản

Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá

Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu

Kiểm chứng số liệu thu thập được

d/ Phân tích tài liệu

Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích:

Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…

Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng

e/ Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp

để áp dụng Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng

Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá

f/ Báo cáo thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá được trình bầy rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả

thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà thẩm định giá

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá

Kết quả của thẩm định giá được trình bầy trong một bản báo cáo, trong đó nêu ra: Mục tiêu của việc thẩm định giá

Mô tả chính xác tài sản được thẩm định giá

Thời hạn ước tính giá trị

Số liệu minh hoạ và phân tích

ước tính giá trị

Những điều kiện hạn chế

Báo cáo thẩm định giá trình bầy chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày thẩm định giá, các chỉ dẫn của khách hàng và thông tin có khả năng sử dụng đối vớinhà thẩm định giá

4 Thực tế hoạt động định giá tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam qua một hợp đồng định giá cụ thể

a Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa

Để hiểu rõ hoạt động định giá nhà ở dân cư bằng phương pháp so sánh trựctiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa, chúng ta xem xét trườnghợp cụ thể sau: Vào giữa tháng 01/2009 ông Phan Việt Hùng có nhu cầu định giá

bất động sản tại địa chỉ: Số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, quận Ba Đình, Hà Nội để bán Hồ sơ pháp lý là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở

cấp tại UBND quận Ba Đình - Hà Nội

Theo khảo sát và phân tích, mảnh đất có một số đặc điểm như sau:

Bảng 2.4: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất số 9 ngách 29 ngõ 376

Đường Bưởi quận Ba Đình, Hà Nội

Diện tích đất thực tế: 104 m2

Diện tich đất được cấp: 104 m2

Chiều ngang thửa đất: 10,4 m2

Chiều rộng của ngõ, đường: 7m

Nội thất ra sao: Đẹp Gara ô tô: Có

Diện tích gara: 30 m2

Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị

của Công trình: Không

(Nguồn thông tin: Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch

bất động sản Việt Nam)

Bất động sản cần định giá thuộc địa phận quận Ba Đình là một trong nhữngquận nằm trung tâm Thành phố Hà Nội, rất gần tuyến phố chính Đội Cấn – NguyễnKhánh Toàn – Hoàng Quốc Việt là tuyến đường kinh doanh sầm uất, dọc các tuyếnphố đều là các cửa hàng kinh doanh thời trang, điện máy, nhà hàng ăn uống,…Ngoài ra còn có rất nhiều trụ sở của các tổ chức Công ty lớn được đặt tại đây Thửa

đất nằm tại số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, ngõ thẳng lộ giới khá rộng 5 m Tuy

mảnh đất chỉ cách tuyến đường chính 30m nhưng hoạt động kinh doanh bị hạn chế, hiện

đang sử dụng cho mục đích làm nhà ở

Đặc điểm về vị trí

Khu vực bất động sản định giá là khu dân cư sử dụng ổn định lâu dài, không

có tranh chấp, cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội đều được đánh giá là tốt: Hệ thống

cấp điện và nước sinh hoạt ổn định, đường dây điện thoại cố định, cáp truyền hìnhđều hoạt động tốt Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môitrường sống rất tốt Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc.Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc vàPhố Đội Nhân.

Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở:

 Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m

 Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m); DL THCS VănLang (400m); CĐSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tưthục…

 Gần bệnh viện 354: Cách 1200m

 Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)…Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớnđang được triển khai xây dựng như chung cư Đường Bưởi (50m)…

Triển khai định giá bất động sản mục tiêu

+ Tính theo đơn giá Nhà nước ban hành

* Tính giá trị đất

Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm

2008 của UBND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định

số 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thànhphố Hà Nội

+ Diện tích đất được sử dụng riêng: 104 m 2

+ Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Bưởi là: 13.800.000 VNĐ/m 2 (Mười

ba triệu tám trăm ngàn đồng chẵn)

Giá trị đất: 104 x 13.800.000 = 1.435.200.000 VNĐ (Một tỷ bốn trăm ba mươinăm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn)

* Tính giá trị Công trình trên đất

Áp dụng theo quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2008của Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúctrên địa bàn Thành phố Hà Nội