Cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác quản lý và sử dụng đất của nhóm đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm có liên quan a Người sử dụng đất, tổ chức sử dụng đất
Người sử dụng đất có quyền được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Tổ chức trong nước bao gồm các cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế và tổ chức chính trị xã hội Những tổ chức này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý, điều hành và phát triển đất nước, góp phần vào sự ổn định và phát triển xã hội.
Nghề nghiệp và tổ chức xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển cộng đồng Các tổ chức này bao gồm tổ chức sự nghiệp công lập và các tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự Sự kết hợp giữa nghề nghiệp và tổ chức xã hội giúp nâng cao chất lượng cuộc sống và thúc đẩy sự phát triển bền vững trong xã hội.
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
Cộng đồng dân cư bao gồm những người Việt Nam sống tại cùng một địa bàn như thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và các điểm dân cư tương tự Họ chia sẻ những phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ, tạo nên một sự gắn kết chặt chẽ trong cộng đồng.
Cơ sở tôn giáo bao gồm nhiều hình thức như chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, và trụ sở của tổ chức tôn giáo Những cơ sở này đóng vai trò quan trọng trong việc thực hành tín ngưỡng và tổ chức các hoạt động tôn giáo.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao bao gồm các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và các cơ quan đại diện khác được Chính phủ Việt Nam công nhận Điều này cũng áp dụng cho các cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, các cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, và các cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm các loại hình như doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, và doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài tham gia mua cổ phần, sáp nhập hoặc mua lại theo quy định pháp luật về đầu tư Ngoài ra, vấn đề tiền sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trọng cần được xem xét trong quá trình đầu tư.
Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất cần nộp cho Nhà nước qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất và đấu giá quyền sử dụng đất Đối với nhóm đất nhà nước, Nhà nước sẽ giao đất mà không thu tiền sử dụng đất.
Theo Luật đất đai (Quốc hội, 2013), Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Hộ gia đình và cá nhân tham gia trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối sẽ được giao đất nông nghiệp theo hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này.
Người sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất cần tuân thủ các quy định về sử dụng đất, bao gồm cả đất tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, và đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh Ngoài ra, các loại đất sử dụng cho mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh, cũng như đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, đều phải được quản lý theo đúng quy định pháp luật.
4 Điều 55 của Luật đất đai (Quốc hội, 2013);
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp và cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai Các khái niệm liên quan đến việc sử dụng đất này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và bảo vệ tài nguyên đất đai, đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức và cá nhân trong cộng đồng.
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho những cá nhân đang sử dụng ổn định thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (Quốc hội, 2013).
2.1.2 Sự cần thiết phải quản lý đất đai đối với nhóm đất nhà nước không thu tiền sử dụng đất
Tổng diện tích đất tự nhiên trong một lãnh thổ là cố định, trong khi sản xuất hàng hóa và dân số ngày càng tăng, dẫn đến nhu cầu đất đai gia tăng Sự không tương thích giữa cung và cầu đất đai tạo ra mâu thuẫn giữa các người sử dụng và mục đích sử dụng khác nhau Do đó, quản lý đất đai hiệu quả và bền vững trở thành nhu cầu cấp bách, nhằm kết hợp sở hữu và sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu toàn dân Quản lý đất đai cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hài hòa lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân để hướng tới phát triển bền vững Các nguyên tắc quản lý đất đai bao gồm sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững, được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm thông qua Luật Đất đai và các văn bản liên quan.
Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ được giao có thu tiền sử dụng đất, trong khi đó đất sản xuất nông nghiệp sẽ được giao không thu tiền cho hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, cũng như tổ chức trong nước không vì mục đích lợi nhuận Ngoài ra, hình thức cho thuê đất áp dụng cho các tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Luật Đất đai (Quốc hội, 2013) quy định rằng nhà nước có thể giao đất không thu tiền sử dụng đất trong 07 trường hợp cụ thể Đặc biệt, phần lớn diện tích đất được giao tập trung vào hai đối tượng chính: các tổ chức nghiên cứu nông nghiệp và lâm nghiệp, cùng với đất chuyên dùng cho các cơ quan, công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không vì lợi nhuận.
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Kinh nghiệm trong quản lý, sử dụng đất của một sốnước trên thế giới
2.2.1.1 Kinh nghiệm quản lý, sử dụng đất ở Trung Quốc
Theo Hiến pháp 1982 của Trung Quốc, việc chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai bị cấm, dẫn đến việc không có cơ chế thị trường cho người sử dụng đất Hệ quả là đất đai bị sử dụng kém hiệu quả và lãng phí Quy định này mâu thuẫn với sự phát triển kinh tế - xã hội và chỉ có hiệu lực trong thời gian ngắn Trên thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành trao đổi đất như hàng hóa, dẫn đến sự hình thành thị trường đất đai "không chính thức" hay "chợ đen" Nhiều nông dân và hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho doanh nghiệp, tạo đà cho cải cách chính sách đất đai ở Trung Quốc.
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường bắt đầu từ những cải cách hệ thống sử dụng đất vào cuối những năm 1980, với việc cho thuê đất ở Thượng Hải và đấu giá quyền sử dụng đất tại Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi năm 1988 Hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, chính thức biến đất đai thành hàng hóa trên thị trường Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã thiết lập cơ cấu sử dụng đất thông qua giao và cho thuê có đền bù, tạo nền tảng cho sự hình thành thị trường đất đai.
Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã quyết định cải cách đất đai tại một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến và Quảng Châu Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là nơi đầu tiên ở Trung Quốc công nhận giá trị hàng hóa của đất đai, với cuộc đấu giá QSD đất 8.588 m2 diễn ra vào ngày 01/12/1987, thu hút 44 doanh nghiệp cạnh tranh, và người thắng cuộc đã trả 5.250.000 Nhân dân tệ Đây là lần đầu tiên QSD đất được đưa vào thị trường như tài sản, khởi xướng việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước thông qua đấu thầu và đấu giá Tiếp theo, vào tháng 4/1988, Quốc hội đã sửa đổi Hiến pháp, bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định pháp luật và hủy bỏ lệnh cấm cho thuê đất.
Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSD đất) của Nhà nước tại đô thị, quy định rằng QSD đất có thể được chuyển nhượng thông qua hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
Tại Nhật Bản, quyền sở hữu tư nhân về đất đai tồn tại song song với sở hữu Nhà nước, và phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế đã góp phần vào sự phát triển kinh tế của quốc gia Chính sách đất đai của Nhật Bản tập trung vào việc quản lý chặt chẽ quỹ đất của Nhà nước, trong đó bao gồm việc giao đất không thu tiền sử dụng với thời hạn lâu dài cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương, và các công trình công cộng Mặc dù trước đây một số cơ quan ngoại giao được giao đất, hiện nay hình thức này không còn được khuyến khích Thay vào đó, việc mở rộng cho thuê đất đang trở thành một hình thức sử dụng đất phổ biến tại các đô thị, nông thôn và khu kinh tế.
2.2 1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất ở Hàn Quốc
Hàn Quốc có tổng diện tích 99.392 km², trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%, các loại đất khác 7% và đất đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra mạnh mẽ từ những năm 60 đến 90 của thế kỷ 20.
XX Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:
Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ thành một hệ thống duy nhất sẽ giúp phản ánh chính xác giá trị thị trường của từng lô đất, đồng thời tạo cơ sở vững chắc để tính thuế cho lô đất đó.
Thuế nắm giữ đất tổng hợp được áp dụng trên tổng diện tích của tất cả các lô đất thuộc sở hữu của một cá nhân, bất kể vị trí của chúng Mục đích của thuế này là để xác định mức độ thừa thãi trong việc sở hữu đất đai và nhu cầu giả tạo liên quan đến đầu cơ đất Nhờ vào việc đánh thuế lũy kế trên các diện tích đất đầu cơ, chính sách này khuyến khích các chủ sở hữu bán đi những phần đất không cần thiết, từ đó gia tăng nguồn cung trên thị trường bất động sản.
Giải pháp mới mang tên “Gong-Kae-nyom” nhằm giới hạn việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị, bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp Theo quy định, hộ gia đình hoặc công ty không được sở hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2) Phần đất vượt quá giới hạn này sẽ được khuyến khích bán, và nếu chủ đất không đồng ý, phần đất thừa sẽ bị đánh thuế.
Việc "nắm giữ đất đai quá mức" sẽ chịu mức thuế cao từ 7% đến 11% dựa trên giá trị thị trường của diện tích đất thừa Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất quyết định bán phần đất thừa đó (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
+ Phí phát triển đất đai
Sự phát triển đô thị hóa đã dẫn đến việc các nhà đầu cơ đất mua lại diện tích lớn đất nông nghiệp ở vùng ven đô nhằm thu lợi nhuận lớn từ chuyển đổi mục đích sử dụng Để kiểm soát tình trạng này, nhà nước đã ban hành phí phát triển đất, đánh thuế lên các khu vực đất được phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí, sau khi được sự cho phép của chính quyền.
Tất cả các đề án phát triển có diện tích lớn hơn 660 m², ngoại trừ các đề án của Chính phủ, đều bị đánh thuế Đặc biệt, các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hoặc địa phương sẽ được giảm 50% thuế (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Thuế lợi nhuận từ giá trị đất là một giải pháp nhằm hạn chế việc các chủ đất giữ đất để đầu cơ, mặc dù có tranh cãi về việc đánh thuế trên lợi nhuận chưa thực hiện, vi phạm nguyên tắc đánh thuế hai lần Biện pháp này được chính quyền áp dụng để ngăn chặn sự tập trung tài sản vào một nhóm người giàu có do đầu cơ đất đai, buộc họ phải bán đất, từ đó điều tiết nguồn cung và giảm giá đất, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
2.2 1.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất ở Thái Lan
Kể từ thập kỷ 90, Chính phủ Thái Lan công bố một số luật mới liên quan đến tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp và mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân.
Luật Đầu tư nước ngoài tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân Để tách biệt quyền lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước.
Đất đai được phân chia theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp Nhà nước giữ quyền sở hữu chủ yếu đối với đất đai phục vụ mục đích công cộng và các khu vực quan trọng, bao gồm rừng, vùng bảo vệ, vườn quốc gia, và các công trình công cộng Quyền sở hữu đất công cộng nhằm phục vụ lợi ích xã hội và cộng đồng địa phương Ngược lại, tư nhân nắm giữ quyền sở hữu đất chủ yếu cho sản xuất, đặc biệt là trong lĩnh vực nông nghiệp.
- Thời hạn sử dụng đất:
