Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, bao gồm đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là thủ tục hành chính cần thiết để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính, giúp Nhà nước quản lý hiệu quả tài nguyên đất đai Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng mà còn đảm bảo sử dụng đất hợp lý và hiệu quả Tuy nhiên, thủ tục này thường phức tạp và tốn thời gian, do đó cần có giải pháp giảm chi phí và thời gian, đồng thời đảm bảo quyền sử dụng đất được trao đúng đối tượng.
Huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, nổi bật với sự phát triển kinh tế xã hội nhờ vị trí gần trung tâm hành chính và khả năng giao lưu với các huyện, tỉnh khác Sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đã làm cho giá trị đất đai tại đây tăng cao, đòi hỏi huyện cần chú trọng hơn đến quản lý quỹ đất và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thời gian qua, huyện đã đạt được nhiều thành công trong lĩnh vực này, với số liệu năm 2017 cho thấy Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Tiên Du đã tiếp nhận 738 hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ lần đầu, trong đó 615 hồ sơ đủ điều kiện và đã cấp GCNQSDĐ cho 525 trường hợp.
Chi nhánh Văn phòng đã hoàn thiện thủ tục cho 486 trường hợp tặng, cấp đổi, chuyển quyền và chỉnh lý 198 trường hợp, đồng thời tiếp nhận, thẩm tra và xác nhận đăng ký giao dịch dịch vụ seo với 1.358 trường hợp, đạt 112% so với năm 2016, bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của người dân trong các giao dịch kinh tế Tuy nhiên, công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du vẫn gặp nhiều khó khăn, với việc kê khai đăng ký còn chậm và hồ sơ địa chính còn nhiều vấn đề Hiện tại, một số hộ gia đình vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận Cần có giải pháp hiệu quả để tháo gỡ những khó khăn này, giúp người dân yên tâm sử dụng và khai thác đất đai.
Đến nay, nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chưa có nghiên cứu cụ thể nào tập trung vào quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du Do đó, tôi quyết định chọn đề tài này để nghiên cứu.
“Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh” làm đề tài luận văn của mình.
M ụ c tiêu nghiên c ứ u c ủa đề tài
Mục tiêu chung
Bài viết này nhằm tìm hiểu và phân tích thực trạng quản lý Nhà nước về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Từ đó, chúng tôi sẽ đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này trong những năm tới.
Mục tiêu cụ thể
Bài viết nhằm tìm hiểu và hệ thống hóa cơ sở lý luận cũng như thực tiễn về quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Đồng thời, nó cũng đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trong những năm tới Các yếu tố như quy trình cấp giấy, sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng và nhận thức của người dân đều đóng vai trò quan trọng Để cải thiện tình hình, cần tăng cường đào tạo cán bộ, cải cách thủ tục hành chính và nâng cao công tác tuyên truyền, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.
Câu hỏi nghiên cứu
Đề tài nhằm luận giải một số câu hỏi nghiên cứu sau đây:
+ Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là gì?
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh diễn ra theo quy trình chặt chẽ, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân Những ưu điểm của hệ thống này bao gồm tính minh bạch và hiệu quả trong việc giải quyết hồ sơ, giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế như thời gian xử lý hồ sơ còn kéo dài và việc thiếu hụt nguồn nhân lực, ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận.
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm chính sách pháp luật, năng lực quản lý của cơ quan chức năng, và nhu cầu thực tế của người dân Các yếu tố này không chỉ quyết định hiệu quả của quy trình cấp giấy chứng nhận mà còn tác động đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất Việc hiểu rõ những ảnh hưởng này giúp cải thiện công tác quản lý và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của cộng đồng.
Giải pháp nâng cao quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới bao gồm việc cải tiến quy trình cấp giấy, tăng cường đào tạo cán bộ, ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý hồ sơ, và nâng cao ý thức của người dân về quyền sử dụng đất Đồng thời, cần thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc cấp giấy chứng nhận, từ đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương.
Đóng góp mớ i c ủ a lu ận văn
Về lý luận
Bài luận văn này đã tổng hợp và làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, bao gồm khái niệm, vai trò, đặc điểm và yêu cầu của quản lý cấp giấy chứng nhận Đồng thời, nó cũng áp dụng những lý thuyết này vào công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
V ề th ự c ti ễ n
Luận văn đã cung cấp nhiều dẫn liệu và minh chứng liên quan đến quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
Bài luận văn này nghiên cứu và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Từ những phân tích đó, bài viết đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này trong thời gian tới.
B ố c ụ c c ủ a lu ận văn
Báo cáo đề tài được trình bày theo 5 phần:
+ Phần II: Cơ sở lý luận và thực tiễn
+ Phần III: Phương pháp nghiên cứu
+ Phần IV: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
+ Phần V: Kết luận và khuyến nghị
PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
Cơ sở lý lu ậ n v ề qu ản lý nhà nướ c v ề c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử
M ộ t s ố khái ni ệ m có liên quan
2.1.1.1 Khái niệm về đất đai
Đất trên bề mặt lục địa là một sản phẩm tự nhiên hình thành từ sự tương tác phức tạp của năm yếu tố chính: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương (Vũ Văn Tuyền, 2012).
Đất đai là một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, và các lớp trầm tích Nó cũng chứa khoáng sản, nước ngầm, cùng với hệ động thực vật và sự định cư của con người, phản ánh những kết quả mà con người để lại trong quá khứ và hiện tại (Đoàn Văn Tuấn, 1999).
Theo Luật Đất đai năm 1993, đất được xác định là tài sản quốc gia và là tư liệu sản xuất chủ yếu Nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là sản phẩm của lao động Đất cũng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì các hệ sinh thái tự nhiên và canh tác, đồng thời là nền tảng để phát triển nền kinh tế quốc dân.
Theo Luật đất đai năm 2013, đai đai được phân loại theo mục đích sử dụng đất được chia là 3 nhóm bao gồm:
Nhóm 1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác: Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh (Quốc hội nước CHXHCN
Nhóm 2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sởvăn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)
Nhóm 3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Theo đối tượng sử dụng đất đai gồm 5 loại gồm (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
Đất được sử dụng bởi hộ gia đình và cá nhân trong nước, cũng như đất do các tổ chức trong nước như tổ chức kinh tế, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức khác quản lý.
- Đất do tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức ngoại giao) sử dụng
- Đất do người Việt Nam định cư ởnước ngoài sử dụng
- Đất do cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng
Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại:
- Đất do UBND cấp xã quản lý
- Đất do tổ chức phát triển quỹđất quản lý
- Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý
2.1.1.3 Quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý là sựtác động lên một hệ thống nào đó với mục tiêu đưa hệ thống đó đến trạng thái cần đạt được (Uông Chung Lưu, 2015)
Quản lý là quá trình định hướng, điều tiết và phối hợp các hoạt động của nhân viên dưới quyền Điều này thể hiện qua việc lập kế hoạch, tổ chức, điều phối, kiểm tra và kiểm soát các hoạt động Quản lý giúp tập trung sự chú ý của con người vào một nhiệm vụ cụ thể, điều tiết nguồn nhân lực và phối hợp hiệu quả giữa các bộ phận.
Quản lý là quá trình thiết lập và duy trì các mối quan hệ cụ thể nhằm đảm bảo hoạt động của nhóm đông người diễn ra suôn sẻ, hiệu quả và bền vững, đồng thời thúc đẩy sự phát triển liên tục.
Quản lý là quá trình mà chủ thể quản lý tác động đến đối tượng quản lý thông qua các phương pháp trực tiếp và gián tiếp, với mục tiêu đạt được những thay đổi tích cực và diễn biến theo những định hướng nhất định.
Quản lý nhà nước, theo nghĩa rộng, được thực hiện bởi tất cả các cơ quan nhà nước, trong khi theo nghĩa hẹp, nó là hoạt động chấp hành và điều hành có tính tổ chức, dựa trên cơ sở pháp luật Hoạt động này chủ yếu được đảm bảo bởi hệ thống các cơ quan hành chính nhà nước, hoặc một số tổ chức xã hội khi được giao nhiệm vụ quản lý Quản lý nhà nước còn là kết quả của việc phân công lao động, nhằm liên kết và phối hợp các đối tượng bị quản lý (Uông Chung Lưu, 2015).
• Quản lý Nhà nước vềđất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai là các hoạt động của cơ quan Nhà nước nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất đai và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, theo 15 nội dung quy định tại Điều 22 Luật Đất đai 2013 Nhà nước tiến hành nghiên cứu quỹ đất của từng vùng và địa phương, dựa trên các đơn vị hành chính để nắm rõ số lượng và chất lượng đất Các phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được đưa ra nhằm phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai, đảm bảo giao đất đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích và phù hợp với quy hoạch, đồng thời hướng tới sự phát triển bền vững, tránh tình trạng phân tán và bỏ hoang đất.
2.1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ quy định chi tiết về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) bao gồm một tờ với bốn trang, kích thước mỗi trang là 190mm x 265mm Nội dung và đặc điểm của GCNQSDĐ được quy định thống nhất và áp dụng trên toàn quốc Trang đầu tiên là trang bìa của giấy chứng nhận này.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất màu hồng có các yếu tố quan trọng như dòng chữ "Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam – Độc lập tự do - Hạnh phúc", Quốc huy, và nội dung "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" Các thông tin về chủ sử dụng đất, địa chỉ, và số phát hành được in màu đen, kèm theo hình trống đồng Trang 2 và trang 3 của giấy chứng nhận chứa các đặc điểm và nội dung chi tiết khác.
+ Nền được in hoa văn trống đồng, tên Ủy ban nhân dân cấp GCNQSDĐ
Vai trò và ý nghĩa củ a qu ản lý Nhà nướ c v ề c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n
2.1.2.1 Vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ quan trọng trong quản lý đất đai, giúp xác định rõ ràng quyền lợi của từng chủ sử dụng đất Nó bảo vệ tài sản hợp pháp của người sử dụng đất và là cơ sở để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước Việc cấp giấy chứng nhận không chỉ đảm bảo quản lý quỹ đất quốc gia mà còn bảo vệ quyền sử dụng đất, đồng thời yêu cầu chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm trong việc bảo vệ diện tích đất được giao Giấy chứng nhận này thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là công cụđảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để quản lý biến động về đất đai hữu hiệu nhất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý quan trọng, cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền như cho tặng, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp Đây cũng là điều kiện cần thiết để được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích khác.
Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là căn cứ đểxác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống tòa án nhân dân
2.1.2.2 Ý ng hĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nhằm mục đích giúp Nhà nước thực hiện quản lý hiệu quả đối với đất đai, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm khai thác tiềm năng của tài nguyên này Đồng thời, người sử dụng đất cũng có trách nhiệm bảo vệ và cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế hệ tương lai Qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước có thể nắm bắt và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất quốc gia.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Việc này không chỉ giám sát người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật mà còn đảm bảo sự công bằng giữa các hộ trong việc sử dụng đất Thêm vào đó, việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ tạo ra sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước và người sử dụng đất trong việc tuân thủ luật đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là công cụ quan trọng giúp nhà nước quản lý hiệu quả quỹ đất trong lãnh thổ, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý và tiết kiệm.
M ục đích, yêu cầ u và nguyên t ắ c c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử d ụng đấ t ở
2.1.3.1 Mục đích của cấp giấy chứng nhận
Theo nội dung Luật đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2013 đánh dấu sự hoàn tất của quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp, đồng thời hướng tới hai mục tiêu cơ bản.
Xây dựng hệ thống hồ sơ chi tiết về các yếu tố tự nhiên và kinh tế - xã hội của đất đai là cần thiết để Nhà nước thực hiện quản lý hiệu quả, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời nắm bắt nguồn tài nguyên đất đai, hướng tới bảo tồn và phát triển bền vững.
Đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chủ sở hữu đất đai là rất quan trọng, trong khi người sử dụng đất cũng cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Mục tiêu chính là thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính hoàn chỉnh, phục vụ lâu dài cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Hệ thống này sẽ giúp người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính xác, phản ánh đúng hiện trạng quản lý và sử dụng đất, từ đó tạo điều kiện cho họ thực hiện các quyền theo quy định.
2.1.3.2 Yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công việc cần thiết cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức có nhu cầu Các trường hợp thường gặp bao gồm giấy chứng nhận bị hư hỏng, rách nát hoặc thông tin kê khai không chính xác Theo Luật đất đai năm 2013, các quy định về yêu cầu và tổ chức thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xác định rõ ràng.
Tất cả các loại đất trong địa giới hành chính xã cần được kê khai và đăng ký, bao gồm cả những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận trước đây do không thực hiện kê khai, không có mặt tại nhà khi kê khai, thất lạc hồ sơ trong quá trình kê khai, hoặc những thiếu sót trong tổ chức kê khai.
Người sử dụng đất cần kê khai trung thực về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, cùng với các nghĩa vụ tài chính đã thực hiện liên quan Họ cũng phải nộp bản gốc giấy chứng nhận đã cấp trước đó và các hóa đơn, chứng từ liên quan để hoàn tất thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận mới.
Uỷ ban nhân dân xã cần chủ động phối hợp với các ban ngành liên quan và huy động toàn bộ hệ thống chính trị tại địa phương để thực hiện công tác kê khai đăng ký Điều này bao gồm việc xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, diện tích tăng thêm do cơi nới, lấn chiếm hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở, cũng như việc hoàn thành hay không hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của từng chủ sử dụng đất.
- Công tác tổ chức chỉ đạo thực hiện
Dựa trên kế hoạch đã được phê duyệt, ban chỉ đạo huyện, thành phố và thị xã sẽ triển khai đến từng xã, phường, đồng thời phân công nhiệm vụ cho các thành viên trong ban chỉ đạo tại các địa phương này.
Phòng Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thành phố, thị xã để hướng dẫn chuyên môn cho ủy ban nhân dân các xã, phường Đồng thời, phòng cũng chủ trì kiểm tra hồ sơ trước khi ủy ban nhân dân huyện, thành phố, thị xã và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phê duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý và bổ sung bản đồ, hồ sơ cho các thửa đất có biến động Cơ quan này tiếp nhận hồ sơ từ UBND các xã/phường để thẩm định và xử lý theo quy định, nhằm trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Sau khi UBND các xã/phường hoàn thành công tác kê khai đăng ký, Văn phòng sẽ tổ chức lập hồ sơ địa chính.
+ Phòng Tài chính kế hoạch tham mưu cho UBND huyện/thành phố, Thị xã vềkinh phí để triển khai thực hiện kế hoạch đã được giao
Chi cục thuế huyện/thành phố và Thị xã phối hợp với Phòng Tài nguyên Môi trường cùng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thẩm định hồ sơ liên quan đến nghĩa vụ tài chính khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND xã/phường dựa vào kế hoạch của UBND huyện/thành phố, thị xã để tổ chức thực hiện việc kê khai, đăng ký, xác nhận, xét duyệt và công khai hồ sơ cấp giấy chứng nhận Việc này cần tuân thủ đúng quy định trước khi trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhằm hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.1.3.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 98, Luật đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013) quy định cụ thể nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cụ thểnhư sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được cấp theo từng thửa đất riêng biệt Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất có nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn và có yêu cầu, họ có thể được cấp một Giấy chứng nhận chung cho tất cả các thửa đất đó.
Khi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có quyền Mỗi người sẽ được cấp một Giấy chứng nhận riêng Nếu các chủ sử dụng hoặc chủ sở hữu có yêu cầu, có thể cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Cơ quan, trình tự và n ộ i dung c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử d ụng đấ t
2.1.4.1 Cơ quan quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quản lý thống nhất theo trình tự sau:
1 Đăng ký và Thống kê đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý việc phát hành phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đơn vị thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có chức năng phát hành phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm tổ chức việc in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng mẫu ban hành theo quy định này; quản lý phôi giấy chứng nhận sau khi in; thực hiện việc phát hành phôi giấy chứng nhận cho cơ quan tài nguyên và môi trường các địa phương; báo cáo Lãnh đạo Bộ (thông qua
Cục Đăng ký Thống kê đất đai sẽ báo cáo số lượng giấy chứng nhận đã in và phát hành vào ngày 10 tháng 2 của quý tiếp theo Đồng thời, Cục cũng thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh về số lượng phôi giấy chứng nhận và số sêri đã phát hành cho các Chi nhánh Việc theo dõi in và phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo Mẫu số 05-GCN, và báo cáo liên quan được lập theo Mẫu số 06-GCN, theo Quy định Số 08/2006/QĐ-BTNMT, ngày 21 tháng 07 năm 2006.
BộTài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2006)
2 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh có trách nhiệm quản lý phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã phát hành cho địa phương; lập sổ theo dõi việc nhận và cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện/thành phố, Thị xã
3 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã phát hành về địa phương; theo dõi và báo cáo Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh về số lượng giấy chứng nhận đã nhận (đối với trường hợp nhận phát hành trực tiếp từ Bộ Tài nguyên và Môi truờng), số lượng giấy chứng nhận đã sử dụng, sốlượng giấy chứng nhận bị hư hỏng phải huỷtrên địa bàn
2.1.4.2 Trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn liền hoặc có tài sản nhưng không cần chứng nhận quyền sở hữu của chủ khác, theo Điều 14 NĐ88/2009/NĐ-CP, thời gian thực hiện là 19 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ Trình tự cấp giấy chứng nhận được tổng hợp rõ ràng trong bảng kèm theo.
Bảng 2.1 mô tả trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn liền, hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu.
Bước Nội Dung Cơ quan có trách nhiệm
Lập hồ sơ đăng ký
+ Đơn, các giấy tờ có liên quan về quyền sử dụng đất + Xác định tình trạng tranh chấp, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất quy hoạch
+ Công khai kết quả, giải quyết kiến nghị
+ Chủ sử dụng đất + Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
Thẩm tra, xác minh thực điạ, trích lục bản đồ
+Xác nhận điều kiện được chứng nhận
+ Lập hồ sơ +Trích lục bản đồ + Trích sao địa chính
+ Chi nhánh VP đăng ký đất đai huyện, thị xã, thành phố
Kiểm tra hồsơ, ra quyết định
+Kiểm tra hồsơ +Trình UBND huyện, thành phố, thị xã +Ra quyết định
+UBND huyện, thành phố, thị xã
+ Phòng tài nguyên và môi trường
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Giao quyết định và giấy chứng nhận
+ Giao quyết định + Giao giấy chứng nhận + Ký hợp động thuê đất
+ Phòng tài nguyên và môi trường
+ Chi nhánh VP đăng ký đất đai huyện, thị xã, thành phố Ghi nhận biến động sử dụng đất
+ Ghi nhận biến động +VP đăng ký đất đai tỉnh
Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, trong trường hợp cấp giấy chứng nhận cho chủ thể đăng ký tại xã, phường, thị trấn, người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở và công trình xây dựng, thời gian thực hiện sẽ là 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.
2.1.4.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Chính phủ, 2014) quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, miễn là không vi phạm pháp luật đất đai Việc cấp Giấy chứng nhận này được thực hiện theo các quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định liên quan, đồng thời không thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có nhà ở và công trình xây dựng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sẽ được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp quyền sử dụng đất Nếu việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, hoặc đã sử dụng đất trước khi quy hoạch được phê duyệt, hoặc tại nơi chưa có quy hoạch, thì quyền sử dụng đất sẽ được công nhận.
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013, nếu thửa đất có nhà ở có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở, toàn bộ diện tích thửa đất sẽ được công nhận là đất ở Ngược lại, nếu thửa đất có diện tích lớn hơn hạn mức này, diện tích đất ở được công nhận sẽ bằng hạn mức công nhận đất ở Trong trường hợp diện tích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống vượt quá hạn mức công nhận, diện tích đất ở sẽ được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng.
Đối với thửa đất có công trình xây dựng phục vụ sản xuất, thương mại và dịch vụ phi nông nghiệp, sẽ được công nhận là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng Hình thức sử dụng đất được công nhận sẽ là giao đất có thu tiền sử dụng đất, với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
Đối với thửa đất có nhà ở và công trình xây dựng phục vụ sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp, nếu diện tích thửa đất vượt quá hạn mức công nhận đất ở, thì phần diện tích đất ở sẽ được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Phần diện tích còn lại dành cho công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp sẽ được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Phần diện tích đất còn lại, sau khi đã xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 1, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, sẽ được công nhận là đất nông nghiệp theo Khoản 5 Điều 20 của cùng nghị định này.
- Hộgia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm
Năm 2014, đất được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp quyền sử dụng, phù hợp hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã được sử dụng trước thời điểm phê duyệt quy hoạch, hoặc sử dụng tại khu vực chưa có quy hoạch; đồng thời chưa nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sẽ được công nhận quyền sử dụng đất.
Nội dung nghiên cứu QLNN về cấp giấy chứng nhận QSD đất ở
2.1.5.1 Lập kế hoạch cấp giấy chứng nhận QSD đất ở
Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân bổ và khoanh vùng đất đai nhằm phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu Quá trình này dựa trên tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng của các ngành, lĩnh vực tại từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định Kế hoạch sử dụng đất là việc chia nhỏ quy hoạch này theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch đất ở và kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là yếu tố quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận Việc quy hoạch cần được thực hiện trước để làm cơ sở cho quản lý, giúp giảm thiểu lãng phí Trong quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, cần chú trọng đến quy hoạch đất ở, đồng thời liên kết với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch kết cấu hạ tầng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội bao gồm các kế hoạch cho cả nước, vùng và địa phương.
2.1.5.2 Tổ chức bộ máy quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Tổ chức là một yếu tố linh hoạt, thường xuyên thay đổi để thích ứng với biến động của môi trường, cạnh tranh, công nghệ và yêu cầu quản lý Bộ máy quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở được cấu thành từ nhiều bộ phận trong cơ cấu quyền lực nhà nước, mỗi bộ phận có chức năng, quyền hạn và nhiệm vụ riêng, đồng thời có mối quan hệ ràng buộc và phụ thuộc lẫn nhau Sự phân cấp và phân khâu trong tổ chức này nhằm thực hiện hiệu quả chức năng quản lý nhà nước về đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, góp phần đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Bộ máy quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSD đất) bao gồm các bộ phận được tổ chức hợp lý, đảm bảo số lượng vừa đủ, không thừa, không thiếu, phù hợp với cả quan hệ dọc và ngang Chức năng quản lý là những hoạt động thiết yếu, phát sinh từ phân công lao động trong quá trình quản lý, được xác định cho từng bộ phận trong bộ máy quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSD đất Quyền hạn và nhiệm vụ của từng bộ phận được phân định rõ ràng, tạo ra sự ràng buộc và phụ thuộc lẫn nhau, mặc dù mỗi bộ phận có tính độc lập tương đối Cấp quản lý thể hiện qua mối quan hệ dọc giữa cấp trên và cấp dưới, trong khi khâu quản lý là tập hợp các bộ phận ngang quyền, hợp tác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn được giao.
2.1.5.3 Thực hiện quản lý cấp giấy chứng nhận QSD đất ở
Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở bao gồm nhiều bước quan trọng, tập trung vào việc thực hiện các văn bản pháp luật liên quan Hiện nay, các quy định chính được quy định trong Luật Đất đai 2013 cùng với các nghị định và thông tư hướng dẫn thi hành luật này.
Quản lý đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo Điều 99, Luật đất đai 2013 bao gồm nhiều nhóm người, như: người đang sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người được giao đất, cho thuê đất sau ngày Luật có hiệu lực, người nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, và người nhận quyền sử dụng đất từ hợp đồng thế chấp Ngoài ra, còn có người sử dụng đất theo kết quả hòa giải tranh chấp, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, và người sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu chế xuất Những người mua nhà ở, tài sản gắn liền với đất, cũng như người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở cũng nằm trong diện quản lý Cuối cùng, người sử dụng đất có thể tách thửa, hợp thửa hoặc đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận bị mất cũng được xem xét.
2.1.5.4 Kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm
Trong quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc kiểm tra và giám sát phải được thực hiện thường xuyên và liên tục để nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý Điều này đảm bảo tuân thủ đúng Luật đất đai và các quy định pháp luật liên quan Để đảm bảo tính thường xuyên trong công tác này, lãnh đạo cần tạo điều kiện cho tổ chức kiểm tra hoạt động theo đúng chức năng và quyền hạn Hoạt động kiểm tra, giám sát cần đảm bảo tính độc lập tương đối và phải tuân thủ pháp luật, không được cản trở bởi bất kỳ ai.
Yếu tố ảnh hưởng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.6.1 Hệ thống văn bản pháp luật và các văn bản hướng dẫn
Chính sách của nhà nước đóng vai trò quan trọng trong tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân Các văn bản chính sách cần rõ ràng, phù hợp và không chồng chéo, đồng thời phải ngắn gọn, dễ hiểu và sát với thực tế Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện công tác cấp giấy, giúp đạt được kết quả cao.
2.1.6.2 Năng lực của cán bộ
Năng lực của cán bộ cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ảnh hưởng lớn đến hiệu quả công tác này Cán bộ có trình độ chuyên môn cao sẽ thực hiện công việc tốt hơn và có khả năng nhìn nhận, giải quyết vấn đề hiệu quả hơn so với cán bộ có trình độ thấp Việc xét cấp GCNQSDĐ yêu cầu nhiều bước xác minh thông tin thửa đất, do đó, cần đảm bảo đủ số lượng cán bộ có trình độ chuyên môn phù hợp để thực hiện quy trình này.
2.1.6.3 Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ
Việc quản lý thông tin và xác định lai lịch đất đai là một nhiệm vụ quan trọng, đòi hỏi sự hỗ trợ từ công nghệ và thiết bị máy móc hiện đại Quản lý đất đai không chỉ phức tạp mà còn phải đối mặt với sự biến động liên tục, dễ dẫn đến mâu thuẫn và tranh chấp Do đó, việc đảm bảo nguồn thông tin đầy đủ và chính xác là cần thiết, yêu cầu một hệ thống cơ sở vật chất và trang thiết bị phù hợp để theo dõi và quản lý thông tin về biến động đất đai.
2.1.6.4 Sự phối hợp giữa các cấp các ngành
Trong quản lý nhà nước về đất đai, sự phối hợp giữa các cấp ngành là yếu tố then chốt, đặc biệt trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSD đất) Từ cấp cơ sở đến cấp tỉnh, sự phối hợp này đảm bảo việc xác nhận nguồn gốc sử dụng đất và thực hiện các chủ trương của Đảng cùng pháp luật nhà nước Vai trò của các cấp ngành được thể hiện qua việc phân cấp chức năng và nhiệm vụ trong quản lý, với phòng tài nguyên và môi trường là đơn vị tham mưu cho UBND huyện trong các quyết định liên quan đến thu hồi, hủy bỏ và cấp giấy chứng nhận QSD đất Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện thực hiện các nghiệp vụ chuyên môn, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận QSD đất cho người dân.
2.1.6.5 Nhận thức và sự hiểu biết của người dân
Sự hiểu biết của người dân về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận này Khi người dân nhận thức rõ về vai trò và ý nghĩa của giấy chứng nhận, họ sẽ nhanh chóng tiến hành thủ tục đăng ký Hơn nữa, việc hiểu biết về cơ quan có thẩm quyền và quy trình cấp giấy chứng nhận cũng giúp người dân thực hiện các bước cần thiết một cách hiệu quả hơn.
Thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhận quyền sử dụng đất
2.2.1.1 Kinh nghiệm của Australia Đăng ký quyền (hệ thống Toren) Tại Australia việc đăng ký bản đồ số do các cơ quan chính phủcác đang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai Gồm các đơn vị:
Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một phần của Văn phòng đăng ký trung ương, có nhiệm vụ thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens, bao gồm cả tra cứu và quản lý thông tin đất đai Tất cả bất động sản tại Northern Territory đều được đăng ký theo hình thức Torrens, trong đó sổ đăng ký chứa các bản ghi đăng ký và lưu trữ giấy chứng nhận quyền Các giao dịch như thế chấp, mua bán và cho thuê đều phải được ghi nhận trong hệ thống này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà được lưu trữ điện tử, trừ khi chủ sở hữu yêu cầu in để thực hiện giao dịch thế chấp.
Cơ quan cấp GCNQSD đất của Bang Victoria
Hệ thống cấp giấy GCNQSD đất ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan cấp GCNQSD đất Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai
Cơ quan cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất tại Victoria năm 1958 bao gồm các bộ phận như Dịch vụ đăng ký quyền, Trung tâm thông tin đất đai, Bộ phận đo đạc, Bộ phận tách hợp thửa đất và Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay, hầu hết đất đai và bất động sản tại Bang Victoria đã được đăng ký quyền, bao gồm các quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch và quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales (NSW) chịu trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) thông qua các bộ phận như Đo đạc và bản đồ, Bảo vệ tài nguyên đất, Quản lý đất công, Định giá và Cấp GCNQSD đất Hệ thống Torrens, được thiết lập theo Luật bất động sản năm 1863, yêu cầu tất cả đất đai do Hoàng gia cấp phải được đăng ký theo quy định Hiện nay, hệ thống hồ sơ cấp GCNQSD đất của NSW bao gồm hai loại: Hồ sơ cũ được lập từ năm 1863.
Năm 1961, hồ sơ mới được lập với thiết kế tờ rời, thay thế cho hồ sơ cũ dạng đóng tập Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới diễn ra dần dần khi có giao dịch hoặc thay đổi được đăng ký Các hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản như tư liệu lịch sử và lưu trữ dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để hỗ trợ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, có một bản mục lục tên người mua được lập dưới dạng sổ Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được tin học hóa từ năm 1983 và hiện tại sử dụng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp từ năm 1999, đây là hệ thống Torrens được tin học hóa đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001, mục lục tên chủ mua trên Microfiche đã được tích hợp vào hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp và đã được quy định trong Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này nêu rõ nguyên tắc rằng việc chuyển giao quyền sở hữu sẽ không có hiệu lực đối với bên thứ ba nếu giao dịch chưa được công bố Điều này có nghĩa là một giao dịch chưa công bố chỉ tạo ra cơ sở xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia mà không có giá trị pháp lý đối với người ngoài.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 của Pháp là đạo luật đầu tiên quy định hệ thống đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, bao gồm cả quyền không thể thế chấp như quyền sử dụng bất động sản liền kề và quyền sử dụng làm chỗ ở Đạo luật này cũng thiết lập cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng và giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản giữa các bên Việc công bố phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung, bất kể là tại Văn phòng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle.
- Hợp đồng, giao dịch phải do
Công chứng viên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính hợp pháp và xác thực của hợp đồng, giao dịch Điều này không chỉ giúp thực hiện các thủ tục đăng ký một cách hiệu quả mà còn tạo ra sự kiểm tra cần thiết từ phía công quyền Văn bản công chứng với ngày tháng hiệu lực rõ ràng và giá trị chứng cứ cao mang lại sự an toàn pháp lý, giúp chủ sở hữu thực hiện quyền sở hữu mà không lo bị tranh chấp.
Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng là nguyên tắc quan trọng trong việc đăng ký quyền sở hữu, yêu cầu mọi hợp đồng và giao dịch phải được thực hiện theo thứ tự đã đăng ký, đảm bảo rằng giấy tờ xác nhận quyền của chủ sở hữu trước đó phải được hoàn tất Nguyên tắc này nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho bên thứ ba và dễ dàng tái lập thứ tự các lần chuyển nhượng quyền sở hữu Nếu chủ thể quyền quên đăng ký quyền sở hữu của mình, mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền sau này sẽ không được phép đăng ký và không có hiệu lực với bên thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố thông tin về đất đai rất chú trọng đến thông tin sở hữu chủ, vì vậy việc xác định rõ ràng các bên liên quan trong hợp đồng và giao dịch là cần thiết Tất cả các hợp đồng và văn bản đăng ký phải ghi đầy đủ họ, tên, địa chỉ cư trú, ngày sinh, nơi sinh, cùng thông tin về vợ hoặc chồng và chế độ tài sản hôn nhân của các cá nhân tham gia, dù họ có mặt trực tiếp hay qua đại diện Đối với các pháp nhân, cần ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở và thông tin đăng ký kinh doanh, kèm theo thông tin của người đại diện Cuối cùng, mọi hợp đồng và văn bản cần có chữ ký xác nhận của công chứng viên để đảm bảo tính hợp pháp (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký bất động sản phải cung cấp thông tin cụ thể và nhất quán Trong trường hợp có nhiều giao dịch liên tiếp với cùng một bất động sản, thông tin phải đồng nhất và phù hợp với hồ sơ địa chính Để phân biệt bất động sản, các thông tin cần thiết bao gồm tên xã, số thửa và số bản đồ địa chính Ngoài ra, thông tin bổ sung như tính chất bất động sản và tên thường gọi cũng được ghi nhận Pháp luật quy định rõ ràng về các phần có thể phân chia của nhà chung cư và bất động sản sở hữu chung, nhằm xác định rõ quyền sở hữu Trong hợp đồng giao dịch, cần ghi rõ số lô và mô tả tình trạng phân chia của bất động sản, kèm theo hồ sơ chia lô nếu cần thiết.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Thụy Điển đã được thực hiện từ thế kỷ 16, trở thành một thủ tục thiết yếu trong các giao dịch mua bán và thế chấp.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thụy Điển đã được hoàn thiện từ đầu thế kỷ 20 và vẫn đang trong quá trình phát triển và hiện đại hóa Hệ thống này tương tự như hệ thống Torrens, với ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản được thực hiện bởi các cơ quan khác nhau, tạo thành một hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản thuộc Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) của Bộ Môi trường Thụy Điển, với 53 Văn phòng đăng ký bất động sản tại các địa phương khác nhau, cùng với một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CN QSD đất) thuộc Toà án trung ương, nằm trong cơ cấu của Bộ Tư pháp, với 93 Văn phòng ĐKĐĐ cấp quận Để đồng bộ thông tin về đất đai, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương thuộc Bộ Môi trường và phát triển, chịu trách nhiệm quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống này quản lý thông tin đăng ký bất động sản và cấp giấy CN QSD đất, phối hợp chặt chẽ với Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án Tại Thụy Điển, hệ thống địa chính có sự chuyên môn hoá cao, với mỗi cơ quan đảm nhiệm lĩnh vực riêng nhưng hoạt động phối hợp hiệu quả Các cơ quan ĐKĐĐ và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên phí dịch vụ, với 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến miễn phí cho người sử dụng, chỉ thu phí cho tài liệu in.
Năm 1999, các quyền và trách nhiệm liên quan đến quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng đất, quyền địa dịch và quyền hưởng lợi cần được đăng ký Để thực hiện việc này, đất đai được chia thành các đơn vị đất với mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất, bao gồm tách, hợp phần diện tích và lập đơn vị đất mới, thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Quy trình đăng ký quyền, thế chấp và chuyển quyền được thực hiện bởi cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự thủ tục chặt chẽ.
Kinh nghi ệ m c ủ a vi ệ t nam v ề qu ản lý nhà nướ c v ề c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n
nhận quyền sử dụng đất
2.2.2.1 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên – tỉnh Quảng Ninh
Thị xã Quảng Yên đã hoàn thành 98,18% việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), tương đương với 78.428 giấy, chỉ còn lại khoảng 3.000 hồ sơ chưa được xử lý Trong đó, nhóm đất nông nghiệp đạt tỷ lệ 99,17%, trong khi nhóm đất phi nông nghiệp đạt 97,82% Công tác cấp GCNQSDĐ tại Quảng Yên đã được thực hiện một cách có hệ thống từ nhiều năm qua.
Vào năm 1995, Phòng Địa chính được thành lập, hiện nay là Phòng Tài nguyên - Môi trường, nhằm đảm bảo độ chính xác trong công tác đo đạc bản đồ tại thị xã Để tránh nhầm lẫn và rắc rối trong việc cấp giấy, cán bộ địa chính, thôn trưởng, chủ sử dụng đất và đội nghiệm thu đều có mặt trong quá trình đo đạc Sau khi hoàn thiện khâu đo đạc, hệ thống bản đồ địa chính được thiết lập, ký giáp ranh, lập hồ sơ đăng ký và công khai niêm yết Đặc biệt, Phòng Tài nguyên - Môi trường đã phối hợp với UBND thị xã để bàn giao bản đồ đến từng thửa cho các bên liên quan, giúp mọi người ký xác nhận Nhờ quy trình cẩn thận này, thị xã chưa ghi nhận trường hợp nào khiếu kiện sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong nhiều năm qua.
Yếu tố quan trọng nữa góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ của
Quảng Yên đã tích cực huy động nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn để hoàn thành các nhiệm vụ của hệ thống chính trị Hàng tuần, các cuộc họp được tổ chức để báo cáo, đánh giá và rút kinh nghiệm trong công tác thực hiện Phòng Tài nguyên - Môi trường đã chủ động tham mưu giải quyết các vướng mắc với phương châm “mắc đâu gỡ đó” UBND thị xã cũng thành lập các tổ công tác kiểm tra trực tiếp tại 19 xã, phường nhằm rà soát tình hình thực tế và hướng dẫn người dân, đẩy nhanh tiến trình cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) Tỉnh đã hỗ trợ hàng chục tỷ đồng cho thị xã trong việc đầu tư trang thiết bị đo đạc công nghệ điện tử và xây dựng hệ thống quản lý dữ liệu thông tin GCNQSDĐ Đến nay, thị xã đã hoàn thành việc đo đạc và đăng ký xây dựng cơ sở dữ liệu cấp giấy tại 3 xã, phường và đang tiếp tục xử lý ở 16 xã, phường còn lại Hệ thống này khi hoàn thiện sẽ giúp quản lý hiệu quả hơn, dễ tra cứu và giảm thiểu sai sót.
2.2.2.2 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng
Năm 2013, tỉnh Cao Bằng đã cấp 226 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 90,4% kế hoạch, với tổng diện tích là 11.736,91 ha Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân được thực hiện theo Nghị quyết 30/2012/QH-13.
Quốc hội: Được triển khai thực hiện trên địa bàn 164/199 xã, phường, thị trấn và
Tại huyện Bảo Lâm và hai thị trấn Tà Lùng, Hòa Thuận huyện Phục Hòa, đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo dự án tổng thể cho 56.398 GCN, tương ứng với tổng diện tích 13.691,28 ha, đạt 115,15% so với kế hoạch Trong số đó, 47.161 GCN cho đất sản xuất nông nghiệp với diện tích 13.311,31 ha; 6.087 GCN cho đất ở nông thôn với diện tích 262,17 ha; và 3.150 GCN cho đất ở đô thị với diện tích 117,8 ha Đến nay, toàn tỉnh đã cấp tổng cộng 442.529 Giấy chứng nhận.
* Cấp GCN cho hộgia đình cá nhân:
- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 218.315 GCN với diện tích 79.706,76 ha đạt 86,78 % diện tích cần cấp;
- Đất ở nông thôn cấp được 92.167GCN với diện tích 3.541,01 ha đạt 96,54% diện tích cần cấp;
- Đất ởđô thị 26.939 GCN với diện tích 706,12 ha đạt 93,5 % diện tích cần cấp
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp: Được 103.875 GCN; diện tích cấp: 399.503,59 ha đạt 90,12 % diện tích cần cấp
* Cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức: 1.231 GCN; diện tích: 37.155,52 ha
- Đất chuyên dùng: 941 GCN, diện tích: 1.200,56 ha đạt 81,05 % diện tích cần cấp;
- Đất lâm nghiệp: 285 GCN, diện tích: 35.912,64 ha đạt 99,37 % diện tích cần cấp;
Trong thời gian qua, tỉnh đã cấp 5 Giấy Chứng Nhận quyền sử dụng đất cho diện tích 42,32 ha, nhờ vào sự quan tâm chỉ đạo của hệ thống chính trị và toàn xã hội Điều này đã giúp nâng cao hiệu quả trong việc cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, dự án và hộ dân Đặc biệt, công tác tuyên truyền đã giúp người sử dụng đất nhận thức rõ tầm quan trọng và lợi ích của Giấy chứng nhận Hơn nữa, việc ứng dụng công nghệ thông tin và cải cách thủ tục hành chính đã được đẩy mạnh, góp phần hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến cấp Giấy chứng nhận.
2.2.2.3 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Tiền Giang
Từ khi thực hiện Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, đến tháng 3/2012, tỉnh đã cấp đổi 89.675 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) với tổng diện tích 24.810,50 ha Dự án "Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam" (VLAP) được triển khai từ năm 2009, đã thực hiện đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ tại 14 xã, trong đó có 4 xã thuộc huyện Gò Công Tây và 10 xã thuộc huyện Chợ Gạo, với tổng diện tích đo đạc 18.669,10 ha Đến nay, tổng số GCNQSDĐ đã cấp đổi là 30.415 giấy, đạt tỷ lệ 42,5% Tại 3 huyện đã thực hiện đo đạc và lập bản đồ địa chính năm 2000, việc cấp đổi GCNQSDĐ đang được tiến hành tại 19 xã của huyện Chợ Gạo.
Tại tỉnh Cai Lậy và Gò Công Tây, tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã được cấp đổi là 155.823 trên tổng số 291.212 giấy, đạt tỷ lệ 53,5% (Trần Thanh Bá, 2013) Trong đó, còn 135.389 giấy chưa được phát cho người sử dụng đất Để đạt được kết quả này, tỉnh đã thực hiện nhiều công việc cụ thể trong công tác cấp giấy chứng nhận, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai.
- Rà soát, thống kê những thửa đất, những chủ sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện (đến từng xã)
- UBND cấp thành phố, xã tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện tốt việc cấp đổi GCNQSDĐ
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tăng cường hỗ trợ cán bộ địa chính xã
- Các xã xây dựng kế hoạch, sắp xếp lịch cấp đổi GCNQSDĐ và công bố, vận động đểngười dân thực hiện theo quy định
UBND tỉnh, huyện, thành phố sẽ phối hợp chặt chẽ với các ngân hàng và tổ chức tín dụng để triển khai kế hoạch cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Đồng thời, cần có sự thống nhất trong việc thực hiện giữa văn phòng đăng ký đất đai và các ngân hàng nhằm đảm bảo quy trình diễn ra hiệu quả.
- Đối với trường hợp bổ sung hồ sơ, cán bộđịa chính xã, cán bộ phụ trách bộ phận một cửa hướng dẫn thực hiện theo quy định
Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) đã làm việc với từng huyện để thống nhất giải pháp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời cử cán bộ chuyên môn hỗ trợ các huyện Sở TN-MT cũng phối hợp với UBND huyện, thành phố để chỉ đạo thực hiện Mỗi tuần, bộ phận chuyên môn cần báo cáo tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở TN-MT và UBND huyện, thành phố để đảm bảo sự phối hợp hiệu quả.
Trung tâm Công nghệ Thông tin TN - MT đã xây dựng cơ sở dữ liệu và tổ chức tập huấn hướng dẫn chuyển giao công nghệ tin học cho công tác quản lý đất đai, bao gồm việc chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính với phần mềm dùng chung từ cấp xã đến cấp tỉnh cho những huyện đủ điều kiện Trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, một số nguyên nhân tồn đọng đã được chỉ ra.
Một số hộ dân chưa ý thức được quyền của người sử dụng đất khi được Nhà nước cấp GCNQSDĐ nên không đến cấp đổi giấy
Nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thế chấp tại ngân hàng và quỹ tín dụng để vay vốn sản xuất Tuy nhiên, sự phối hợp giữa ngân hàng, quỹ tín dụng và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện vẫn chưa được thực hiện một cách chặt chẽ.
Những thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với tên mới, do thừa kế, cho tặng hoặc mua bán, nhưng chưa hoàn tất các thủ tục tại cơ quan chức năng cần được chú ý.
+ Một số hộ dân không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xác định lại diện tích đất ởtheo quy định
- Thời gian đăng ký sau đo đạc đến khâu phát giấy kéo dài nên số lượng biến động nhiều
Một số Đảng ủy và UBND xã chưa chú trọng đến công tác cấp đổi Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), chỉ thực hiện rầm rộ trong giai đoạn phát động và sau đó giao cho cán bộ địa chính mà không có sự kiểm tra, nhắc nhở thường xuyên Công tác tuyên truyền và vận động người dân tham gia cấp đổi GCNQSDĐ cũng không được thực hiện liên tục Cán bộ địa chính xã không lập kế hoạch cho công tác cấp đổi giấy, đồng thời phải đảm nhận nhiều nhiệm vụ khác, trong khi một số xã còn gặp khó khăn do sự thay đổi cán bộ địa chính.
- Hộgia đình, cá nhân làm mất giấy cũ
Cấp huyện chưa tổ chức tốt việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc thành lập tổ cấp đổi tại văn phòng đăng ký QSDĐ Tuy nhiên, do lực lượng nhân sự hạn chế và địa bàn rộng lớn, cùng với nhiều nhiệm vụ khác nhau, nên thời gian dành cho việc cấp đổi giấy tờ này rất ít.
Bài h ọ c kinh nghi ệ m rút ra
Để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần có sự chỉ đạo đồng bộ từ hệ thống chính trị và sự tham gia của toàn xã hội Đặc biệt, công tác tuyên truyền và vận động người dân nhận thức rõ tầm quan trọng cũng như lợi ích của Giấy chứng nhận là rất cần thiết.
Giấy chứng nhận đóng vai trò quan trọng trong việc cải cách thủ tục hành chính Để nâng cao hiệu quả cấp Giấy chứng nhận, cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan Việc này sẽ giúp cải thiện quy trình hành chính ở tất cả các cấp và ngành, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.
UBND tỉnh và huyện đã chỉ đạo việc phối hợp đồng nhất giữa các ngân hàng và tổ chức tín dụng trong công tác cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Đồng thời, cần xây dựng kế hoạch hợp tác chặt chẽ giữa văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các ngân hàng để đảm bảo quy trình diễn ra hiệu quả.
Hàng tuần, bộ phận chuyên môn phải báo cáo và đánh giá tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Sở TN-MT và UBND thành phố nhằm phối hợp chỉ đạo Phòng Tài nguyên - Môi trường luôn hỗ trợ lãnh đạo UBND thành phố trong việc giải quyết các vướng mắc Để nâng cao hiệu quả công tác, cần đầu tư trang thiết bị đo đạc công nghệ điện tử và xây dựng hệ thống quản lý dữ liệu thông tin GCNQSDĐ trên phần mềm.
Để nâng cao hiệu quả trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần tăng cường nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm Các xã cần xây dựng kế hoạch cụ thể, sắp xếp lịch trình cấp đổi GCNQSDĐ, đồng thời công bố và vận động người dân thực hiện theo quy định.
PHẦN 3.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
