Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
Theo Điều 164 Bộ Luật Dân sự 2005, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định của pháp luật Sở hữu thể hiện mối quan hệ giữa các cá nhân trong quá trình tạo ra và phân phối thành quả vật chất, với đối tượng quyền sở hữu là tài sản cụ thể Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng.
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật bảo vệ, cho phép chủ thể tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Trong đó, quyền chiếm hữu được bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản; quyền sử dụng cho phép khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên và hưởng lợi từ tài sản, bao gồm thu nhập và phát triển; quyền định đoạt cho phép quyết định số phận pháp lý của bất động sản Các hình thức sở hữu về đất đai rất đa dạng và cần được hiểu rõ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu.
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước)
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng)
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều
Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai, đảm bảo quản lý thống nhất trong phạm vi cả nước Điều này nhằm sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng, và bảo vệ lợi ích của cả Nhà nước lẫn người sử dụng Nhà nước cũng thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Sở hữu đất đai có nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã hội có nhà nước, chỉ tồn tại hai chế độ sở hữu cơ bản: sở hữu tư và sở hữu công Trong một quốc gia, có thể chỉ có một trong hai chế độ này hoặc sự kết hợp của cả hai, với những hình thức phổ biến của mỗi chế độ sở hữu.
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi quốc gia phản ánh quan hệ sản xuất và chính trị trong từng giai đoạn lịch sử Tại Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai đã hình thành và phát triển qua các tiến trình lịch sử cụ thể, bị ảnh hưởng bởi các hình thái kinh tế - xã hội trong quá khứ.
Nghiên cứu về chế độ và hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai đã được thiết lập từ thời phong kiến với nhiều hình thức khác nhau Quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được xác lập qua Hiến pháp năm 1959 và được khẳng định mạnh mẽ trong Hiến pháp năm 1980, tiếp tục được củng cố trong Hiến pháp năm 1992 Cụ thể, Điều 17 của Hiến pháp năm 1992 nêu rõ rằng "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân." Đồng thời, Điều 18 khẳng định "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật."
Luật đất đai năm 1993, cùng với các sửa đổi năm 1998 và 2001, đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định trong Hiến pháp Luật này quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó nhấn mạnh rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước có trách nhiệm thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật Việc sử dụng đất đai cần phải hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm, đồng thời bảo vệ và cải tạo đất, cũng như bảo vệ môi trường để phát triển bền vững Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được thể hiện qua các đặc điểm chủ yếu trong luật.
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam xác định quyền sử dụng đất (QSD đất) được hình thành từ quyền sở hữu chung của toàn dân Điều này có nghĩa là tổ chức và cá nhân chỉ có QSD đất khi được nhà nước giao, cho thuê, hoặc công nhận quyền này Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền như chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, và góp vốn bằng QSD đất Do đó, QSD đất trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu đất đai.
Mặc dù quyền sử dụng đất (QSD đất) có thể tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường, nhưng giữa QSD đất và quyền sở hữu toàn dân về đất đai vẫn tồn tại sự khác biệt rõ ràng Hai loại quyền này không thể đồng nhất, bởi vì chúng khác nhau cả về nội dung lẫn ý nghĩa.
Quyền sở hữu đất đai là quyền gốc, tồn tại trước, trong khi quyền sử dụng đất (QSD đất) là quyền phát sinh sau khi nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của QSD đất thể hiện ở các khía cạnh sau đây:
Người sử dụng đất không có đầy đủ quyền lực như nhà nước, đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai Không phải ai có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê hay thế chấp Quyền này phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê đất Chỉ những người được giao đất và trả tiền sử dụng đất một lần mới có đủ quyền chuyển nhượng Quyền sở hữu đất đai là quyền độc lập, trong khi quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc, thể hiện qua việc người sử dụng không thể tự quyết định mọi vấn đề liên quan đến đất mà chỉ được quyết định theo mục đích sử dụng đã được giao hoặc công nhận.
"Quyền sử dụng đất" là một khái niệm độc đáo trong luật pháp Việt Nam, nhằm giải quyết vấn đề đất đai thuộc sở hữu toàn dân Để người dân có thể khai thác và sử dụng đất hiệu quả, cần đảm bảo quyền lợi của họ mà vẫn giữ nguyên tính toàn dân và vai trò quản lý của Nhà nước Khái niệm này không chỉ giúp hòa hợp lợi ích giữa quốc gia, Nhà nước và người dân, mà còn thể hiện sự sáng tạo trong pháp luật để đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống.
Nhà nước đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai theo quy hoạch và pháp luật Tuy nhiên, Nhà nước không sở hữu đất đai mà chỉ thực hiện quyền sở hữu đó thay mặt toàn dân Chủ sở hữu đất đai là toàn dân, và quyền sử dụng đất là khái niệm sáng tạo của các nhà luật pháp Việt Nam Để người dân khai thác và sử dụng đất hiệu quả, cần đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống mà vẫn bảo đảm tính toàn dân và vai trò quản lý của Nhà nước.
"Người sử dụng đất" là một khái niệm pháp lý quan trọng, giúp giải quyết các mâu thuẫn liên quan đến quyền lợi sử dụng đất, đồng thời đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của quốc gia, Nhà nước và từng cá nhân.
Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền cơ bản theo quy định của pháp luật, như quyền chiếm hữu với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền sử dụng để khai thác lợi ích và hưởng thành quả lao động từ đất, cùng với một số quyền năng đặc biệt tùy thuộc vào loại chủ thể và loại đất Tuy nhiên, nội dung quyền này có sự khác biệt dựa trên người sử dụng, loại đất và hình thức giao đất hoặc cho thuê đất từ Nhà nước (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
2.1.3 Nội dung các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Ở các nước phát triển, quyền sở hữu tư nhân về đất đai được công nhận rộng rãi, cho phép đất đai được mua bán và trao đổi trong nền kinh tế Điều này tạo ra những đặc điểm riêng biệt cho đất đai so với các hàng hóa tiêu dùng và tư liệu sản xuất khác.
Ôxtrâylia đã thiết lập cơ sở pháp luật cho việc quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Trước ngày 1/1/1875, luật pháp phân chia đất đai thành hai loại: đất Nhà nước, thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, và đất tư nhân, được chuyển nhượng từ Nhà nước cho cá nhân Đất Nhà nước bao gồm các khu đất do Nhà nước quản lý, cho thuê và dự trữ, trong khi đất tư nhân là những lô đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sau thời điểm 1/1/1875.
Luật pháp Ôxtrâylia cho phép cả Nhà nước và tư nhân sở hữu bất động sản mà không phân chia giữa nhà và đất Người sở hữu có quyền sử dụng không gian từ 12 đến 60 mét dưới mặt đất, theo quy định cụ thể Tất cả khoáng sản trong lòng đất như bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ và phốt phát đều thuộc sở hữu của Nhà nước, theo Sắc lệnh về đất đai 1933 Khi Nhà nước khai thác khoáng sản, cần ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và đền bù thiệt hại Luật pháp Ôxtrâylia công nhận quyền sở hữu tuyệt đối, cho phép chủ sở hữu tự do chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không bị ràng buộc.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh, theo Điều 10 của Sắc lệnh về đất đai 1902, tuy nhiên chủ sở hữu sẽ được bồi thường Việc sử dụng đất cần tuân thủ quy hoạch và phân vùng, đồng thời đất phải được đăng ký quyền sở hữu Khi chuyển nhượng, người sở hữu phải nộp phí trước bạ và thực hiện đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
Pháp luật đất đai chủ yếu dựa trên sở hữu tư nhân và nền kinh tế thị trường, nhưng cũng cần có sự giám sát xã hội trong các lĩnh vực như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát này là một phần quan trọng trong mọi nền kinh tế thị trường, mặc dù hệ thống pháp luật chi tiết có thể khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển bao gồm nhiều đạo luật và pháp lệnh hỗ trợ cho hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động như địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai đều được quy định rõ ràng Dưới đây là một số điểm nổi bật trong pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển.
Việc đăng ký quyền sở hữu đất đai là cần thiết khi thực hiện chuyển nhượng Người mua phải hoàn tất việc đăng ký trong vòng 3 tháng kể từ ngày mua, nộp hợp đồng chuyển nhượng cho tòa án để được xem xét Tòa án sẽ đối chiếu thông tin với Sổ đăng ký đất và nếu hợp pháp, sẽ cấp quyền sở hữu cho người mua Các bản sao hợp đồng sẽ được lưu trữ tại tòa án, trong khi bản gốc sẽ được trả lại cho người mua Ngoài ra, tòa án cũng kiểm tra các hạn chế chuyển nhượng từ bên bán Mặc dù đăng ký đất là bắt buộc, nhưng hiệu lực pháp lý chủ yếu đến từ hợp đồng, không phải từ việc đăng ký Tại Thụy Điển, hầu hết các giao dịch chuyển nhượng đất đều được đăng ký.
Thế chấp là quy trình pháp lý mà quyền sở hữu bất động sản được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết Để thực hiện thế chấp, người sở hữu đất cần làm đơn xin thế chấp và nếu đơn được duyệt, toà án sẽ cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản này sẽ được gửi cho bên cho vay, nhưng yêu cầu về thế chấp chỉ được xem xét khi bất động sản thực sự được sử dụng để vay vốn Các yêu cầu bao gồm bên vay phải là chủ sở hữu bất động sản, bên cho vay đặt ra các điều kiện và bên vay cam kết thực hiện thế chấp Thực tế, hầu hết các thế chấp được thực hiện qua ngân hàng, nơi bên vay ký hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp và đơn xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hợp đồng và gửi đơn đến toà án, sau đó chờ quyết định phê duyệt trước khi chuyển tiền cho bên vay Khi nợ được thanh toán, văn bản xác nhận sẽ được trả lại Nếu hợp đồng thế chấp bị vi phạm, bên cho vay có quyền làm đơn xin tịch thu tài sản, và nếu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá để thu hồi khoản nợ.
Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)
Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường sẽ được xác định dựa trên giá thị trường, và người sở hữu còn được bồi thường cho các thiệt hại khác Chủ đất có quyền hưởng lợi ích kinh tế từ tài sản của mình, có thể bán tài sản và thu lợi nhuận nếu giá bán cao hơn giá mua, tuy nhiên cần phải nộp thuế cho giao dịch đó Mặc dù chủ đất có quyền giữ lại tài sản, nhưng cũng có thể bị buộc phải bán nếu đất cần cho mục đích chung của xã hội Trong trường hợp này, việc thu hồi sẽ là bắt buộc, và chủ đất có quyền yêu cầu bồi thường theo giá trị thị trường của tài sản.
Ở Thái Lan, hiện có hai hình thức sở hữu đất đai chính là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu và người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với nhiều loại giấy chứng nhận khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận đều có quy định riêng, nhằm hạn chế một số quyền của chủ sở hữu và người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là tài liệu chứng nhận quyền sở hữu đất, được cấp sau khi thực hiện đo đạc các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000, hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Chủ sở hữu giấy chứng nhận NS4 có quyền chuyển nhượng (cần đăng ký), thế chấp, chia nhỏ thửa đất và thừa kế Tuy nhiên, nếu đất không được sử dụng trong 10 năm, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực giấy chứng nhận Đặc biệt, nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ giấy chứng nhận NS2, việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế trong 10 năm, và nếu không có giấy tờ pháp lý, cũng sẽ không được chuyển nhượng trong thời gian tương tự.
Giấy chứng nhận sử dụng đất là văn bản xác nhận quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu Có hai loại giấy chứng nhận được cấp, tùy thuộc vào phương pháp đo đạc ranh giới thửa đất.
Giấy chứng nhận loại NS3K được cấp cho thửa đất có ranh giới xác định trên bản đồ từ ảnh chưa nắm Giấy này cho phép chuyển nhượng, nhưng cần phải đăng ký Nếu đất không được sử dụng trong 5 năm, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực giấy chứng nhận Đặc biệt, nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại NS2, việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế trong vòng 10 năm.
Giấy chứng nhận loại NS3 được cấp cho thửa đất khi ranh giới của thửa đất đó được đo bằng phương pháp tam giác, tức là đo mặt đất một cách độc lập Sau 30 ngày thông báo, giấy chứng nhận này mới có thể được chuyển nhượng, và việc chuyển nhượng phải được đăng ký Đặc biệt, đất không được để không sử dụng quá 5 năm.
Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận quyền chiếm hữu tạm thời về đất được cấp cho những mảnh đất được chiếm hữu trước năm 1954 hoặc sau năm 1954 nhưng không nằm trong khu vực địa chính được Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo Giấy này có quyền thừa kế nhưng không có quyền chuyển nhượng trừ khi có dấu “Được sử dụng” Sau ít nhất 3 quý, có thể chuyển đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K hoặc giấy sở hữu NS4 nếu đủ điều kiện Lưu ý rằng đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất ở Việt Nam Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các nước Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt Như vậy, nhóm quyền sử dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất Lý luận về quyền của người sử dụng đất ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao động là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất của người lao động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước thiếu lương thực đã tự túc được vấn đề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giới Như vậy, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối
Pháp luật về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa bắt đầu với Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Đến ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên, quy định về quản lý và sử dụng đất Luật đất đai này đã thể chế hóa các đường lối, chính sách được xác định tại Đại hội lần thứ.
Theo VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý thống nhất Luật đất đai được ban hành trong bối cảnh đất nước bắt đầu đổi mới kinh tế và mở cửa Luật đất đai năm 1987 quy định rằng Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhưng người được giao chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất mà không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng Điều 5 của Luật cũng nghiêm cấm các hành vi mua bán, lấn chiếm đất đai, sử dụng không đúng mục đích, và tự ý sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất rừng vào mục đích khác, nhằm bảo vệ tài nguyên đất đai.
Sau 04 năm thi hành luật đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh nhiều bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
Luật Đất đai năm 1993 đã cụ thể hóa quy định trong Hiến pháp năm 1992 về việc Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài thông qua hai hình thức: giao đất và cho thuê đất Sau các sửa đổi năm 1998 và 2001, luật đã mở rộng hình thức giao đất và cho thuê đất với nhiều phương thức thanh toán khác nhau Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục bổ sung hai hình thức xác lập quyền sử dụng đất, bao gồm việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng ổn định và đảm bảo việc sử dụng đất thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên sau hơn 6 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003 cho thấy một số vấn đề bất cập quyền sử dụng đất:
Các quy định hiện hành chưa đảm bảo tính công bằng giữa các chủ đầu tư và người sử dụng đất có cùng mục đích, mặc dù nguồn gốc sử dụng đất khác nhau Ví dụ, chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở trong nước thường phải trả tiền sử dụng đất cao hơn so với chủ đầu tư nước ngoài chỉ phải thuê đất Khi chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức hoặc cá nhân, giá chuyển nhượng cũng theo thị trường, nhưng cuối cùng cả ba trường hợp đều bán nhà ở theo giá thị trường Do đó, cần sửa đổi Luật Đất đai để đảm bảo nguyên tắc bình đẳng về quyền lợi của người sử dụng đất, bất kể hình thức giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm cả vấn đề thuế.
Các quy định hiện hành về pháp luật đất đai chưa đồng bộ với luật kinh tế, đặc biệt là trong việc mua bán cổ phần doanh nghiệp, ảnh hưởng đến các loại hình doanh nghiệp như doanh nghiệp 100% vốn trong nước và 100% vốn nước ngoài Sự biến động vốn góp trên thị trường chứng khoán càng làm rõ sự cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai Cần quy định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất một cách thống nhất, không phân biệt loại hình doanh nghiệp hay tư cách pháp nhân.
Sự phát triển nhanh chóng của kinh tế và xã hội đã làm cho quan hệ đất đai trở nên phức tạp hơn, với nhiều vấn đề lịch sử chưa được giải quyết Đồng thời, các vấn đề mới cũng xuất hiện mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định.
Năm 1998, Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung, mở rộng quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho toàn bộ thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại 5 năm có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại QSDĐ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm, họ chỉ được phép chuyển nhượng, thế chấp tài sản gắn liền với QSDĐ Để thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và đồng bộ với các luật mới, Luật Đất đai cần được sửa đổi, bổ sung Trong chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2000, Luật Đất đai được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung và vào ngày 29/06/2001, Quốc hội khóa X đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, tập trung vào các vấn đề liên quan đến QSDĐ.
Người sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp sang mục đích khác, cũng như thay đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, nhưng cần tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Đồng thời, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật, và có thể bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cũng như tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam, bao gồm cả các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Trong bối cảnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, việc quản lý và sử dụng đất sau ba năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã bộc lộ nhiều thiếu sót, đòi hỏi cần sửa đổi Luật Đất đai 1993 để giải quyết các vướng mắc và bảo đảm tính ổn định của pháp luật Luật Đất đai năm 2003, được Quốc hội thông qua vào ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ 01/07/2004, đã kế thừa và bổ sung nhiều quyền cho hộ gia đình và cá nhân trong việc sử dụng đất, như quyền tặng, cho quyền sử dụng đất không phải thuê, không quy định điều kiện hạn chế khi chuyển nhượng, và bổ sung quyền thừa kế đất nông nghiệp Những điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế và tặng cho, cùng với quyền thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ Ngoài ra, người sử dụng đất còn có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, theo quy định của Luật Đất đai 2003.
Luật Đất đai đã trải qua nhiều thay đổi qua các thời kỳ, ngày càng đưa ra những quy định phù hợp với thực tiễn cuộc sống Luật không chỉ mở rộng quyền lợi cho người sử dụng đất mà còn giữ vững nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
2.3.2 Hệ thống các văn bản pháp luật của Nhà nước liên quan đến quy định về các quyền sử dụng đất từ năm 2012 đến nay Để thực hiện các QSDĐ, từ năm 2012 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: a Luật
- Luật số 34/2012/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều
126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/6 /2012, có hiệu lực từ ngày 01/9/2012
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 b Các văn bản dưới luật
- Nghị định 88/2012/NĐ-CP ngày 19/10/2012 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư số 17/2012/TT-BTNMT, ban hành ngày 21/10/2012 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định các quy trình và điều kiện liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất.
Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Sau khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành, quyền sử dụng đất tại Việt Nam chính thức hình thành và phát triển Tuy nhiên, hoạt động liên quan đến quyền của người sử dụng đất vẫn còn hạn chế, chủ yếu diễn ra thông qua các quan hệ dân sự.
Từ năm 1990 đến năm 2000, nhà nước đã giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thông qua các hình thức như giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất có thu tiền, và cho thuê đất.
Tính đến tháng 12/2003, có 13 triệu hộ gia đình và cá nhân, trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại, cùng với khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước, 70.000 công ty tư nhân và 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài đang hoạt động Nhà nước đã phân bổ quỹ đất cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được giao và cho thuê đạt 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên của cả nước (Đinh Sỹ Dũng, 2003).
Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành 13 đoàn công tác để tổng kiểm tra việc thi hành pháp luật về đất đai tại 64 tỉnh, 160 đơn vị hành chính cấp huyện, 159 đơn vị hành chính cấp xã và 68 doanh nghiệp có dự án đầu tư sử dụng đất Trong quá trình này, Bộ đã tiếp xúc và lắng nghe ý kiến của 432 doanh nghiệp cùng hơn 20.000 người dân Qua đợt kiểm tra, Bộ đã đánh giá thực trạng triển khai pháp luật về đất đai tại các địa phương, báo cáo Chính phủ và đề xuất các giải pháp điều chỉnh kịp thời.
Năm 2006, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành kiểm tra việc khắc phục sai phạm từ đợt kiểm tra năm 2005 tại 40 tỉnh, thành phố Đồng thời, Bộ cũng kiểm tra tình hình sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư trên toàn quốc, thành lập 05 đoàn công tác kiểm tra trực tiếp tại 15 tỉnh, thành phố Kết quả kiểm tra đã dẫn đến việc Bộ trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 09/2007/CT-TTg vào ngày 06 tháng 4 năm 2007, nhằm tăng cường quản lý sử dụng đất trong các quy hoạch và dự án đầu tư.
Năm 2008, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành kiểm tra việc quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên toàn quốc, đặc biệt chú trọng đến đất nông nghiệp và đất trồng lúa theo Quyết định số 391/QĐ-TTg Ngoài ra, Bộ cũng kiểm tra tình hình quản lý và sử dụng đất liên quan đến các dự án kinh doanh sân golf tại 12 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Năm 2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thành lập các Đoàn thanh tra để kiểm tra việc chấp hành pháp luật về đất đai, môi trường và tài nguyên nước đối với các dự án sân golf trên toàn quốc Qua quá trình thanh tra, 27 sân golf tại 13 tỉnh đã được phát hiện nằm ngoài quy hoạch đã được phê duyệt, trong đó có 8% diện tích đất quy hoạch sân golf là đất ở Đáng chú ý, 03 trong số 59 dự án đã tiến hành xây dựng nhà ở và biệt thự để bán.
Thị trường quyền sử dụng đất bao gồm ba phần chính: thị trường mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp, và chúng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chịu ảnh hưởng của các quy luật thị trường Sau khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành, thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam bắt đầu hình thành và phát triển chính thức Trong giai đoạn đầu, thị trường này gặp nhiều khó khăn và vấn đề cần được nghiên cứu và giải quyết Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 đã quy định rõ ràng các quyền của từng đối tượng sử dụng đất, phù hợp với hình thức sử dụng, và các quyền này ngày càng được hoàn thiện.
Các quy định về giao đất và cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển các ngành như nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng và dịch vụ Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều hạn chế, như thiếu quy hoạch tổng thể, sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu đất cho sản xuất phi nông nghiệp Nhiều dự án được giao đất nhưng không được sử dụng hiệu quả, không có khả năng đầu tư, đầu tư không đúng tiến độ và sử dụng đất sai mục đích.
Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hiện nay diễn ra rất chậm, gây ảnh hưởng lớn đến các giao dịch bất động sản và việc thực hiện quyền sử dụng đất Việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng cho các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn, trong khi cơ chế giao đất và cho thuê đất vẫn nặng về “xin - cho” Đấu giá QSDĐ mới chỉ ở giai đoạn thử nghiệm, dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng thực tế, tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai và kinh doanh bất hợp pháp Giá đất thực tế đang có xu hướng tăng không phù hợp với quy luật kinh tế, gây mất ổn định cho nền kinh tế - xã hội.
Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) là nơi diễn ra các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp đất đai Các quy định của Luật Đất đai đã từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất, từ đó thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường QSDĐ.
- Về tình hình chuyển đổi QSDĐ
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất (QSDĐ) chủ yếu diễn ra đối với đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa, nhằm hạn chế tình trạng manh mún trong canh tác Theo Nghị định số 64/CP, các địa phương thực hiện giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân với phương thức phân chia theo chất lượng và vị trí ruộng, bao gồm ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng gần và ruộng xa Hệ quả là tình trạng sử dụng đất nông nghiệp không đồng đều và hiệu quả.
Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân, đặc biệt ở các tỉnh phía Bắc, nhằm hợp nhất những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn, đang trở thành nhu cầu thiết yếu Một số địa phương đã triển khai chương trình “dồn điền, đổi thửa”, giúp các hộ gia đình thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất, từ đó giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Kết quả của quá trình này là năng suất cây trồng tăng cao, đồng thời tiết kiệm lao động và chi phí đầu tư cho nông dân (Đinh Sỹ Dũng, 2003).
Kể từ khi áp dụng Luật Đất đai 2003, nhiều địa phương đã tổ chức thực hiện "dồn điền, đổi thửa" đất nông nghiệp cho các hộ gia đình và cá nhân, thông qua việc chuyển đổi quyền sử dụng đất Điều này đã giúp giảm số thửa đất trên mỗi hộ, tăng năng suất lao động và tiết kiệm chi phí đầu tư (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ
Các quy định pháp luật về đất đai ngày càng chặt chẽ đã đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh của người dân Mọi trường hợp chuyển nhượng đều được thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo quyền lợi hợp pháp Ngoài ra, cơ chế hỗ trợ giao dịch đất đai như sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ định giá đất đã góp phần phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách minh bạch và bền vững trên toàn quốc.
