NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn từ năm 2012 - 2016.
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu tập trung vào việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
- Đánh giá điều kiện tự nhiên về: vị trí địa lý, đất đai, khí hậu, địa hình, thuỷ văn
Đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội bao gồm phân tích cơ cấu kinh tế, tình hình dân số và lao động, trình độ dân trí, cũng như tình trạng cơ sở hạ tầng như giao thông, thủy lợi và các công trình xây dựng Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định sự phát triển bền vững và khả năng cạnh tranh của khu vực.
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên
- Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên
- Khái quát tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
3.4.3 Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác cho thuê QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016
- Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ khi tiến hành giao dịch
3.4.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
- Giải pháp về chính sách;
- Giải pháp về nguồn nhân lực, đội ngũ cán bộ;
- Giải pháp về tổ chức quản lý;
- Giải pháp về tuyên truyền, nâng cao ý thức của người sử dụng đất.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thành phố có tổng cộng 19 phường và 8 xã, vì vậy để đảm bảo nghiên cứu đưa ra những nhận định khách quan về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất, đề tài đã lựa chọn các phường và xã cụ thể để tiến hành điều tra.
Phường Phan Đình Phùng là trung tâm kinh tế chính trị của Thành phố, nơi tập trung nhiều cơ quan doanh nghiệp lớn và các trường đại học Tại đây, nhiều cơ quan Trung ương và Thành phố đặt trụ sở, dẫn đến tình hình sử dụng đất diễn ra sôi động.
- Phường Phú Xá là phường cận trung tâm Thành phố Thái Nguyên, tình hình thực hiện các quyền diễn ra tương đối sôi động
Xã Thịnh Đức, một xã thuần nông thuộc Thành phố Thái Nguyên, đang trải qua tình trạng giao dịch quyền sử dụng đất tương đối trầm lắng so với các phường và xã khác trong khu vực.
3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
Điều tra thu thập số liệu thứ cấp là quá trình thu thập các tư liệu và số liệu có sẵn, bao gồm hệ thống thống kê về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội Việc này liên quan đến việc tìm kiếm các thông tin và tài liệu cơ bản đã được công bố, phục vụ cho nội dung nghiên cứu.
+ Thu thập các văn bản có liên quan tới việc thực hiện QSDĐ do Chính phủ,
Bộ, Ban ngành, UBND Tỉnh Thái Nguyên ban hành;
+ Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, KT-XH tại phòng Thống kê Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
+ Thu thập các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên Phòng TN&MT Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
Điều tra thu thập số liệu sơ cấp được thực hiện qua phương pháp khảo sát hộ gia đình và cá nhân tại Thành phố Thái Nguyên nhằm đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất Đối tượng điều tra bao gồm các hộ gia đình và cá nhân ngẫu nhiên đang sử dụng đất, với thông tin thu thập gồm tên chủ sử dụng, địa chỉ, tình hình sử dụng đất và ý kiến về việc thực hiện quyền sử dụng đất Nghiên cứu sẽ khảo sát 90 hộ gia đình, mỗi phường, xã điều tra 30 phiếu, tập trung vào các quyền chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất Các tiêu chí đánh giá bao gồm giai đoạn thực hiện quyền, loại đất, diện tích đất, tình hình thực hiện quyền và thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền sử dụng đất.
3.5.3 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
- Các số liệu về kết quả thực hiện các QSDĐ được thống kê, tổng hợp bằng phần mềm Excel
- Trên cơ sở các kết quả điều tra, xử lý các số liệu thu thập được bằng phần mềm Microsoft Excel.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường
4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên a Vị trí địa lý
Thành phố Thái Nguyên, trung tâm của tỉnh Thái Nguyên, nằm trong vùng Trung du - Miền núi Bắc bộ Với tọa độ địa lý từ 21° đến 22°27' vĩ độ Bắc và 105°25' đến 106°14' kinh độ Đông, thành phố này cách trung tâm tỉnh không xa, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế và du lịch.
Hà Nội 80 Km về phía Nam dọc theo Quốc lộ 3, có giới hạn:
- Phía Bắc giáp: Huyện Đại Từ, huyện Phú Lương, huyện Đồng Hỷ
- Phía Nam giáp: Thành phố Sông Công
- Phía Tây giáp: Huyện Đại Từ
- Phía Đông nam giáp: Huyện Phú Bình
Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên, cách sân bay Quốc tế Nội Bài 52 km về phía Bắc, sở hữu vị trí địa lý thuận lợi với hệ thống giao thông quốc gia đa dạng Các tuyến đường như Quốc lộ 3, Quốc lộ 37, Quốc lộ 1B, và Quốc lộ 3 mới (Cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên) cùng với các tuyến đường sắt và đường thủy như sông Cầu và sông Công, giúp kết nối Thái Nguyên với Bắc Giang, Bắc Ninh và Hà Nội Đặc biệt, Quốc lộ 3 mới và tuyến Vành đai 5 vùng Thủ đô Hà Nội đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển giao thương nội địa và quốc tế, kết nối Thái Nguyên với các tỉnh trong vùng Thủ đô.
Hà Nội, hành lang kinh tế Hà Nội - Thái Nguyên - Bắc Kạn - Cao Bằng và hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng
Thành phố Thái Nguyên hiện có 27 đơn vị hành chính, bao gồm 19 phường: Tân Long, Quan Triều, Quang Vinh, Hoàng Văn Thụ, Túc Duyên, Đồng Quang, Quang Trung, Phan Đình Phùng, Trưng Vương, Gia Sàng, Cam Giá, Hương Sơn, Tân Thành, Trung Thành, Tân Lập, Phú Xá, Tân Thịnh, Thịnh Đán, và Tích Lương; cùng 8 xã: Thịnh Đức, Quyết Thắng, Tân Cương, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Phúc Hà, Cao Ngạn, và Đồng Bẩm.
Thái Nguyên, một tỉnh miền núi với địa hình ít bị chia cắt hơn so với các tỉnh khác trong khu vực Trung du và Miền núi Bắc Bộ, có đặc điểm địa hình đa dạng Tỉnh được chia thành ba vùng địa hình chính: vùng núi, vùng đồi cao núi thấp và vùng trung du cùng đồng bằng.
Thành phố Thái Nguyên tọa lạc trong vùng trung du và đồng bằng, với địa hình chủ yếu bằng phẳng Nơi đây có sự kết hợp giữa các đồi bát úp dốc thoải và các khu vực đất bằng thấp trũng, tạo nên một cảnh quan đa dạng và hấp dẫn.
Thành phố Thái Nguyên nổi bật với địa hình đa dạng và cảnh quan thiên nhiên tuyệt đẹp, bao gồm Hồ Núi Cốc, sông Cầu, sông Công cùng hệ thống đồi bát úp Những yếu tố này tạo ra những lợi thế tự nhiên quan trọng cho sự phát triển bền vững của thành phố.
Thành phố Thái Nguyên, nằm ở vùng Đông Bắc với địa hình cao, có khí hậu lạnh hơn so với các khu vực lân cận Nguồn nước chính của thành phố bao gồm Sông Công, Sông Cầu và nguồn nước ngầm phong phú, tuy nhiên, việc khai thác và sử dụng nguồn nước này vẫn còn hạn chế.
Thành phố Thái Nguyên có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, với bốn mùa rõ rệt: Xuân, Hạ, Thu và Đông, phản ánh đặc trưng khí hậu miền Bắc Việt Nam.
Thành phố Thái Nguyên thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có độ ẩm cao và lượng mưa dồi dào Trung bình mỗi năm, Thái Nguyên có khoảng 198 ngày mưa, với mùa mưa diễn ra từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 80-85% tổng lượng mưa hàng năm.
Lượng mưa trung bình năm Htb = 2007mm
Lượng mưa năm lớn nhất Hmax = 3008mm
Lượng mưa năm ít nhất Hmin = 977mm
Thành phố Thái Nguyên, nằm xa biển, ít chịu ảnh hưởng trực tiếp từ bão Một trong những cơn bão đáng chú ý là cơn bão vào ngày 2/7/1964, đã đổ bộ qua Bắc Thái với sức gió lên tới cấp 9, có lúc giật mạnh đến cấp 10.
- Nhiệt độ bình quân năm 22 0 - 23 0 C
- Độ ẩm tương đối trung bình ~ 80%
* Số giờ nắng trong năm 1.690 giờ
* Số ngày có mây ~ 200 ngày trong năm d Thuỷ văn
Thành phố Thái Nguyên, nằm giữa sông Cầu và sông Công, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ chế độ thủy văn của hai con sông này Đặc biệt, sông Cầu đóng vai trò là trục thoát nước chính không chỉ của thành phố mà còn của toàn tỉnh Thái Nguyên.
4.1.1.2 Các nguồn tài nguyên a Tài nguyên đất
Tổng diện tích đất phù sa không được bồi hàng năm với độ trung tính ít chua là 3.125,35ha, chiếm 17,65% tổng diện tích tự nhiên Diện tích đất phù sa không được bồi hàng năm, chua, glây yếu là 100,19ha, chiếm 0,75% và chủ yếu phân bổ ở phường Phú Xá Đất phù sa ít được bồi hàng năm với độ trung tính ít chua có diện tích 379,84ha, chiếm 2,35% Ngoài ra, đất bạc màu phát triển trên phù sa cũ có sản lượng feralit trên nền cơ giới nhẹ là 271,3ha (chiếm 1,53%) và trên nền cơ giới nặng là 545,6ha (chiếm 3,08%).
Khu vực Đồng Bẩm, Túc Duyên có nguồn nước ngầm phong phú nhờ vị trí bên bờ sông Đặc biệt, sông Cầu chảy qua thành phố Thái Nguyên với tổng lưu lượng nước hàng năm đạt 4,2 tỷ m³ Sông Cầu được điều tiết bởi hồ Núi Cốc trên sông Công, một chi lưu của sông Cầu, với dung tích hàng trăm triệu m³.
Rừng Thái Nguyên chủ yếu bao gồm rừng nhân tạo và rừng trồng theo chương trình 327 và PAM, cùng với vùng chè Tân Cương và các loại cây trồng như nhãn, vải, quýt, chanh Cây lương thực chủ yếu là lúa nước, ngô, và đậu, phát triển tốt trên các vùng đất bằng, đặc biệt là đất phù sa, đất mới phát triển và đất glây trung tính ít chua Tài nguyên khoáng sản cũng đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế địa phương.
Tiềm năng khoáng sản của Thành phố là hạn chế, nhưng nhờ vị trí nằm trong khu vực giàu tài nguyên, Thành phố có khả năng thu hút khoáng sản từ các địa phương trong tỉnh và các tỉnh lân cận thuộc vùng TDMNBB, phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội.
TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.2.1 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
UBND thành phố Thái Nguyên đã chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các cơ quan chức năng để thường xuyên cập nhật biến động đất đai, chỉnh lý bản đồ Đồng thời, cơ quan này cũng làm việc với Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh và Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý bản đồ của các phường, xã.
4.2.2 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Thành phố Thái Nguyên đã hoàn thành dự án đo đạc và lập bản đồ địa chính cho đất dân cư với các tỷ lệ 1/500 và 1/1000 Kết quả đo đạc đạt độ chính xác cao, khắc phục nhược điểm của bản đồ giải thửa, cung cấp cơ sở pháp lý vững chắc cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời cải thiện công tác quản lý đất đai một cách thuận lợi và chính xác.
* Xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Công tác xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện định kỳ 5 năm một lần, đồng thời với kiểm kê đất đai Bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp thành phố được xây dựng với tỷ lệ 1/10.000, trong khi đó cấp xã, phường có tỷ lệ 1/2.000 và 1/5.000 Tất cả các bản đồ đều được tạo ra bằng công nghệ số, đảm bảo tính chính xác và hiện đại.
4.2.3 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Hàng năm, dựa trên quy hoạch chung của thành phố và nhu cầu sử dụng đất của các phường, xã, tổ chức, cá nhân, các cơ quan chức năng xây dựng kế hoạch sử dụng đất Kế hoạch này được phê duyệt để thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, và cho thuê đất theo đúng trình tự quy định của Nhà nước.
UBND thành phố Thái Nguyên đang tăng cường chỉ đạo và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư hiệu quả cho các dự án đã được phê duyệt Để đạt được mục tiêu này, thành phố chú trọng cải cách hành chính và áp dụng các giải pháp đồng bộ hóa trong công tác quản lý đất đai Giai đoạn từ năm 2014 đến nay, những nỗ lực này đã góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.
Vào năm 2016, UBND thành phố Thái Nguyên đã xây dựng kế hoạch sử dụng đất, sau đó trình Hội đồng nhân dân thành phố xem xét và phê duyệt, trước khi gửi lên UBND tỉnh để được phê duyệt và triển khai thực hiện.
4.2.4 Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Cho thuê đất và giao đất ổn định lâu dài là giải pháp quan trọng để cải thiện tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả Điều này không chỉ giúp các đối tượng sử dụng đất yên tâm đầu tư mà còn thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Thành phố Thái Nguyên đã chú trọng vào công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thu hút đầu tư hiệu quả hơn.
Trong năm 2016, thành phố đã tiến hành thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho 37 dự án, với tổng diện tích thu hồi đạt 48,85 ha.
Vào năm 2016, công tác giao đất đã được thực hiện cho 213 hộ gia đình đã hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất từ các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, cùng với những hộ có đơn xin giao đất tại các khu dân cư Đồng thời, công tác giao đất cũng được phối hợp thực hiện cho các tổ chức trên địa bàn thành phố.
Vào năm 2016, tổng số hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất được tiếp nhận là 250, trong đó đã giải quyết 191 hồ sơ, còn 26 hồ sơ đang trong quá trình giải quyết và 33 hồ sơ đã bị trả về.
4.2.5 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thành phố Thái Nguyên đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa đất và từng chủ sử dụng đất trong khu dân cư.
4.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai
UBND thành phố Thái Nguyên đã chỉ đạo các phòng ban chuyên môn phối hợp với các xã, phường thực hiện kiểm kê đất đai hàng năm Từ năm 2014 đến 2016, thành phố đã hoàn thành công tác thống kê diện tích đất đai và báo cáo kết quả kiểm kê cho UBND tỉnh Thái Nguyên cùng Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh.
4.2.7 Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất
Năm 2016, phương án bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng đã được phê duyệt với tổng giá trị 247,34 tỷ đồng, áp dụng cho diện tích đất thu hồi 48,85 ha, ảnh hưởng đến 1.021 hộ gia đình, cá nhân và 16 tổ chức.
UBND thành phố đã nhanh chóng trình UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá đất, nhằm thực hiện các nội dung quan trọng Điều này cơ bản đáp ứng được các yêu cầu trong lĩnh vực phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
4.2.8 Công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Thành phố Thái Nguyên hiện có 27 đơn vị hành chính, bao gồm 19 phường: Tân Long, Quan Triều, Quang Vinh, Hoàng Văn Thụ, Túc Duyên, Đồng Quang, Quang Trung, Phan Đình Phùng, Trưng Vương, Gia Sàng, Cam Giá, Hương Sơn, Tân Thành, Trung Thành, Tân Lập, Phú Xá, Tân Thịnh, Thịnh Đán, Tích Lương và 8 xã: Thịnh Đức, Quyết Thắng, Tân Cương, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Phúc Hà, Cao Ngạn, Đồng Bẩm.
Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016 cho thấy hoạt động này diễn ra sôi động, với 67,162 hồ sơ đăng ký và tổng diện tích đất là 2,277.70 ha Tuy nhiên, sự phân bố quyền sử dụng đất không đồng đều giữa các phường, với hoạt động mạnh nhất tại các phường trung tâm như Phan Đình Phùng, Quang Trung, Túc Duyên, Thịnh Đán và Gia Sàng.
Theo báo cáo từ VPĐKQSDĐ thành phố Thái Nguyên, phường Phan Đình Phùng dẫn đầu với 3.978 hồ sơ thực hiện các quyền Phường Gia Sàng đứng thứ hai với 3.765 hồ sơ, trong khi phường Thịnh Đán xếp thứ ba trong danh sách này.
Trong tổng số 3172 hồ sơ, các phường nhóm 1 như Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Phùng, Đồng Quang, Quang Trung và Trưng Vương có số lượng hồ sơ cao nhất, mỗi phường đạt khoảng 3000 hồ sơ Các phường nhóm 2, bao gồm Tân Thịnh, Túc Duyên, Thịnh Đán và Gia Sàng, cũng ghi nhận số lượng hồ sơ đáng kể Trong khi đó, các phường thuộc nhóm 3, như Quang Vinh, Phú Xá và Tích Lương, có số lượng hồ sơ cao hơn so với các phường khác Đặc biệt, phường Tân Thành là đơn vị có số lượng hồ sơ thấp nhất trong 5 năm qua.
Các xã ngoại thị có số lượng hồ sơ thấp hơn mức trung bình, dao động từ 950 đến khoảng 1700 hồ sơ Trong số đó, xã Tân Cương ghi nhận số lượng hồ sơ thấp nhất với chỉ 950 hồ sơ trong 5 năm qua Ngược lại, xã Quyết Thắng lại có số hồ sơ cao, đạt 2992 hồ sơ, đứng thứ 5 chỉ sau các phường trung tâm Quyết Thắng, mặc dù là xã ngoại thị, nhưng do tiếp giáp với các phường trung tâm và có nhiều trường Đại học, nên dịch vụ xã hội phát triển mạnh mẽ, dẫn đến sự tập trung đông đúc dân cư và số lượng hồ sơ thực hiện các quyền tăng cao hơn so với các xã ngoại thị khác.
4.3.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển nhượng QSDĐ, diễn ra khi người sử dụng đất chuyển nhượng quyền của mình cho người khác với giá trị tương ứng Người nhận QSDĐ cần thanh toán cho người chuyển nhượng một khoản tiền hoặc hiện vật tương đương với chi phí đã bỏ ra để có được QSDĐ, cùng với tất cả các chi phí làm tăng giá trị của đất Do đó, chuyển nhượng QSDĐ có thể hiểu là hoạt động mua bán quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất.
Thành phố Thái Nguyên, trung tâm văn hóa và chính trị của tỉnh Thái Nguyên, nổi bật với nhiều trường đại học và hệ thống giao thông thuận lợi Chính vì vậy, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại đây diễn ra rất sôi động.
Bảng 4.3 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 Năm
Hồ sơ (bộ) Diện tích (ha) Đăng ký Hoàn thành Tỷ lệ (%) hoàn thành Đăng ký Hoàn thành
Nguồn: Phòng TNMT TP Thái Nguyên (2016)
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 diễn ra sôi động, với năm 2012 ghi nhận số lượng hồ sơ cao nhất Các giao dịch chủ yếu liên quan đến đất ở và đất trồng cây lâu năm, trong khi đất sản xuất nông nghiệp chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ Tất cả các trường hợp chuyển nhượng đều được đăng ký và giải quyết theo đúng quy định pháp luật, với đa phần hồ sơ được xử lý thành công.
Trong giai đoạn 2012 - 2016, thành phố Thái Nguyên đã hoàn thành tổng cộng 20.695 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tổng diện tích đạt 643,93 ha Năm 2012 ghi nhận số hồ sơ chuyển nhượng cao nhất, đạt 5.494 hồ sơ, chiếm 26,34% tổng số hồ sơ, trong khi năm 2015 là năm có ít hồ sơ chuyển nhượng hoàn thành nhất, chỉ với 3.300 hồ sơ, tương đương 15,95%.
Bảng 4.4 Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Tổng
Nguồn: Phòng TNMT TP Thái Nguyên (2016)
Theo điều tra, phường Phan Đình Phùng là phường trung tâm có số lượng hồ sơ chuyển nhượng cao nhất với 1.950 hồ sơ, tổng diện tích lên đến 33,25ha Trong khi đó, các phường như Phú Xá và xã Thịnh Đức, nằm xa trung tâm, lại có số hồ sơ chuyển nhượng ít hơn.
Một số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là giữa các cá nhân và đối với đất ở, không được cơ quan nhà nước chấp nhận Nguyên nhân chủ yếu là do đất đai đang có tranh chấp với các hộ xung quanh hoặc bị ảnh hưởng bởi quy hoạch.
Kết quả điều tra 90 hộ gia đình từ năm 2012-2016 cho thấy có 45 hộ tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm 50% số hộ được hỏi Tỷ lệ chuyển quyền sử dụng đất vườn và ao liền kề chỉ đạt 11,11% Tổng diện tích đất chuyển nhượng trong 5 năm là 3243,0 m².
So sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các phường có điều kiện phát triển kinh tế khác nhau cho thấy sự khác biệt rõ rệt Tại các phường trung tâm và phường có ngành công nghiệp, thương mại phát triển, hoạt động mua bán đất diễn ra sôi động hơn Cụ thể, phường Phan Đình Phùng, với vị trí trung tâm đô thị và sự phát triển kinh tế - xã hội vượt trội, ghi nhận số lượng giao dịch QSDĐ lớn và ổn định trong giai đoạn 2012-2016, chiếm 46,67% tổng số trường hợp chuyển nhượng tại ba phường Sự gia tăng lượng giao dịch này còn được thúc đẩy bởi sự đầu tư của nhiều công ty, doanh nghiệp và các quy định mở rộng về chuyển nhượng QSDĐ, cùng với việc công bố quy hoạch tổng thể thành phố trong giai đoạn này.
Bảng 4.5 Tình hình người dân thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012-2016
STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Phan Đình
Tổng số hộ điều tra Hộ 30 30 30 90
1 Tổng số hộ chuyển nhượng Trường hợp 21 14 10 45 Đất ở 21 12 7 40 Đất vườn, ao liền kề 2 3 5
3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ Trường hợp
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục Trường hợp 17 10 6 33
3.2 Chỉ khai báo tại UBND phường Trường hợp 4 4 3 11
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng Trường hợp 0 0 1 1
3.4 Giấy tờ viết tay Trường hợp 0 0 0 0
3.5 Không có giấy tờ cam kết Trường hợp 0 0 0 0
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng Trường hợp
4.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời Trường hợp 19 12 7 38
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác Trường hợp 2 2 1 5
4.3 Không có giấy tờ Trường hợp 0 0 2 2
Phường Phú Xá, gần trung tâm, ghi nhận 14 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm 31,11% tổng số hộ điều tra, cho thấy sự sôi động của thị trường bất động sản tại đây Ngược lại, xã Thịnh Đức, nằm xa trung tâm, chỉ có 22,22% trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trong tổng số điều tra tại 3 phường, xã Nguyên nhân chủ yếu là do vị trí địa lý kém hấp dẫn, dẫn đến việc không thu hút được người mua, khiến thị trường bất động sản tại đây vẫn chủ yếu là đất nông nghiệp và kém sôi động.
Theo số liệu tổng hợp từ bảng 4.5, có 33 trường hợp đăng ký biến động, chiếm 73,33% tổng số trường hợp chuyển quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã được nghiên cứu.
ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
4.4.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai
Khảo sát thực tế tại thành phố Thái Nguyên cho thấy Văn phòng đăng ký đất đai chưa đáp ứng đủ nhu cầu lưu trữ hồ sơ, với tủ đựng hồ sơ thiếu và tài liệu để ngoài, khó bảo quản Số lượng cán bộ cũng không đủ so với khối lượng công việc lớn trong việc tiếp nhận hồ sơ nhà đất Do đó, UBND thành phố cần tăng cường ngân sách đầu tư vào cơ sở vật chất và trang thiết bị cần thiết, nhằm cải thiện môi trường làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai.
Do quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế thị trường, giá trị đất đai ngày càng tăng, dẫn đến tranh chấp sau chuyển nhượng Luật đất đai cũng thường xuyên thay đổi để phù hợp với công tác quản lý Do đó, việc bồi dưỡng và đào tạo chuyên môn cho cán bộ địa chính là cần thiết nhằm nâng cao năng lực và đảm bảo thực hiện tốt chức năng trong lĩnh vực nhà đất phức tạp.
4.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền
Nghiên cứu tại ba phường, xã của thành phố Thái Nguyên cho thấy nhiều người dân chưa thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất do thiếu tin tưởng vào giao dịch, lo ngại rủi ro, không nắm rõ thủ tục hành chính, hoặc do thời gian và chi phí đi lại Để cải thiện tình hình, thành phố cần nhanh chóng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho hộ gia đình và cá nhân, đồng thời ban hành văn bản cụ thể hóa chính sách và pháp luật đất đai Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và cải cách quy trình thực hiện quyền sử dụng đất là cần thiết để người dân dễ dàng thực hiện quyền lợi của mình Tăng cường đào tạo cán bộ chuyên môn cũng sẽ giúp xử lý công việc nhanh chóng và hiệu quả hơn Nếu thủ tục rõ ràng và minh bạch, giao dịch đất đai sẽ trở nên dễ dàng hơn, tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển Thành phố Thái Nguyên đã tích cực áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, với mỗi hồ sơ được gán mã số quản lý riêng, giúp theo dõi và đôn đốc tình trạng hồ sơ hiệu quả hơn.
Trong bối cảnh kinh tế - xã hội không ngừng biến đổi, việc cải cách thủ tục hành chính là điều cần thiết để đáp ứng nhu cầu thực tế, đặc biệt tại thành phố Thái Nguyên, nơi có nhu cầu cao về chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất UBND thành phố cần thực hiện cải cách mạnh mẽ, nghiên cứu và đề xuất các biện pháp đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất Đồng thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là quan trọng để cung cấp thông tin minh bạch về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hỗ trợ pháp lý trong các giao dịch đất đai, đảm bảo người dân có thể tiếp cận thông tin một cách dễ dàng và kịp thời.
4.4.3 Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan
4.4.3.1 Các chính sách về giá đất, lệ phí
Kết quả khảo sát chỉ ra rằng người dân ngần ngại trong việc giao dịch đăng ký biến động sử dụng đất do giá đất cao và chi phí giao dịch Do đó, cần thiết phải nghiên cứu xây dựng khung giá chuẩn phù hợp với giá thị trường và xác định các loại phí giao dịch một cách hợp lý hơn.
4.4.3.2 Giải pháp về quy hoạch
Tăng cường sự phối hợp chặt chẽ trong lập và thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh với quy hoạch sử dụng đất và phát triển ngành, lĩnh vực nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất Đồng thời, cần đưa các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất vào hệ thống chỉ tiêu kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của huyện để đảm bảo tính thực tiễn.
Công khai quy hoạch sử dụng đất và xác định rõ địa chỉ, ranh giới đất thuộc dự án đầu tư là rất quan trọng, nhằm ngăn chặn việc sử dụng đất vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện trước để xác định các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng, từ đó giúp người sử dụng đất có kế hoạch hợp lý cho việc chuyển nhượng, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ phục vụ phát triển sản xuất Đối với các thửa đất nằm trong dự án, cần có kế hoạch thông báo cho người dân và tạm ngừng cấp mới GCNQSDĐ sau khi công bố quy hoạch, nhằm tránh vướng mắc trong bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Thành phố Thái Nguyên đã công khai bản đồ quy hoạch sử dụng đất và giao thông đến năm 2020, nhưng nhiều dự án hiện tại không khả thi và cần điều chỉnh Việc thực hiện các phương án không chắc chắn đã gây cản trở cho thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất Do đó, thành phố cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn và kế hoạch ngắn hạn khả thi để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, từ đó kích thích nhu cầu đất phát triển.
4.4.4 Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất
Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai hiện còn nhiều hạn chế, khiến một bộ phận người dân và cán bộ cơ sở chưa nắm rõ quy định pháp luật trong lĩnh vực này Do đó, cần tăng cường tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai đến toàn thể cán bộ, đảng viên và nhân dân Việc vận động người dân tự giác chấp hành quy định pháp luật, đặc biệt trong việc thực hiện quyền sử dụng đất, là rất cần thiết Bên cạnh đó, xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp sẽ hỗ trợ các địa phương trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Theo kết quả khảo sát, 61,11% người dân lo ngại về chính sách và rủi ro khi giao dịch đất đai, dẫn đến việc hạn chế thực hiện quyền sử dụng đất Nguyên nhân chủ yếu là do người dân chưa hiểu rõ các chế độ chính sách pháp luật, trong khi các cơ quan chính quyền chưa chú trọng đến công tác tuyên truyền và công khai minh bạch các thủ tục hành chính Để khắc phục tình trạng này, UBND thành phố Thái Nguyên cần thiết lập quy chế dân chủ trong việc cấp giấy chứng nhận và giải quyết thủ tục hành chính, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp và chính đáng cho người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất.
