Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Địa điểm nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội.
Thời gian nghiên cứu
Nghiên cứu về các hoạt động giao dịch bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Ứng Hòa trong giai đoạn 2012-2016.
Đối tượng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tập trung vào các hoạt động giao dịch bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình và cá nhân tại huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội.
Nội dung nghiên cứu
3.4.1 Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Ứng Hòa
- Tình hình quản lý đất ở huyện Ứng Hòa
- Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 huyện Ứng Hòa
3.4.3 Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ứng Hòa
Công tác đăng ký thế chấp và bảo lãnh liên quan đến quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Ứng Hòa đã được thực hiện một cách hiệu quả Đánh giá chung cho thấy quy trình này giúp tăng cường tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người dân, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản Huyện Ứng Hòa cần tiếp tục cải thiện và đơn giản hóa thủ tục đăng ký để thu hút đầu tư và phát triển kinh tế địa phương.
3.4.4 Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã nghiên cứu
- Đặc điểm chung các xã, thị trấn nghiên cứu
- Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại ba xã, thị trấn nghiên cứu cho thấy nhiều tiến triển tích cực Việc thực hiện các giao dịch này đã được cải thiện, tuy nhiên vẫn còn một số khó khăn trong quy trình đăng ký và quản lý Cần tăng cường công tác tuyên truyền, đào tạo để nâng cao nhận thức của người dân về quyền và nghĩa vụ liên quan đến giao dịch bảo đảm Đồng thời, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực này.
3.4.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Phương pháp nghiên cứu
3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; Tình hình quản lý và sử dụng đất Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội theo báo cáo của huyện Ứng Hòa và các phòng ban chuyên môn của huyện
Theo số liệu từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa, có nhiều trường hợp đăng ký biến động liên quan đến việc thực hiện quyền thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Dữ liệu về quản lý và sử dụng đất được tổng hợp từ báo cáo của phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội tại huyện Ứng Hòa.
3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Bài viết tiến hành điều tra các hộ gia đình và cá nhân đã thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa bằng phiếu điều tra in sẵn Các tiêu chí điều tra bao gồm thông tin về mục đích vay, mức tiền vay theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, ngân hàng cho vay, diện tích đất và diện tích sàn nhà, thủ tục đăng ký, cùng các thông tin khác liên quan đến cầm cố và đặt cọc Tác giả đã thu thập tổng cộng 120 phiếu điều tra tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu, với mỗi xã, thị trấn 40 phiếu, nhằm đảm bảo số liệu phản ánh chính xác mục đích nghiên cứu Phương pháp điều tra dựa trên phiếu hẹn trả kết quả từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.
Huyện Ứng Hòa, Hà Nội, đã tiến hành phỏng vấn người dân để thu thập ý kiến về quy trình nhận kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Mẫu phiếu phỏng vấn được đính kèm trong phần Phụ lục.
Một cuộc điều tra ngẫu nhiên đã được thực hiện với 30 cán bộ ngân hàng chuyên về tín dụng, nhằm tìm hiểu về quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa cho các khoản vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất Các cán bộ tín dụng được phỏng vấn đến từ ba ngân hàng có lượng khách vay cao nhất, mỗi ngân hàng có 10 cán bộ tham gia Cuộc điều tra tập trung vào các tiêu chí như tỷ lệ cho vay dựa trên giá trị quyền sử dụng đất và nhà ở, căn cứ cho vay, độ phức tạp của thủ tục đăng ký thế chấp, cũng như ý kiến về việc có nên thực hiện đăng ký thế chấp tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa hay không (Mẫu phiếu phỏng vấn được đính kèm trong phần Phụ lục).
3.5.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Huyện Ứng Hòa có 28 xã và 01 thị trấn, với các đặc điểm kinh tế - xã hội như tốc độ phát triển, mật độ dân số và hệ thống giao thông Dựa vào những yếu tố này, tác giả đã chọn 3 xã và thị trấn nằm trên trục đường 21B để đánh giá việc thực hiện các giao dịch bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
Thị trấn Vân Đình là trung tâm hành chính với mật độ dân số cao, có vị trí giao thông thuận lợi nhờ kết nối cả đường bộ và đường thủy Địa phận của Thị trấn trải dài trên Quốc lộ 21B, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển đến trung tâm Hà Nội và các huyện lân cận như Thanh Oai, Mỹ Đức, cũng như tiếp cận các tỉnh như Hà Nam và Hòa Bình.
Xã Hòa Nam nằm cách trung tâm huyện 6 km về phía nam, giáp với sông Đáy và quốc lộ 21B Phía bắc, xã tiếp giáp với Hòa Xá và Vạn Thái; phía nam giáp với xã Hòa Phú; phía đông giáp với xã Hòa Lâm; và phía tây giáp sông Đáy, bên kia bờ là thị trấn Đại Nghĩa thuộc huyện Mỹ Đức.
Xã Trường Thịnh nằm trên Quốc lộ 21B và Tỉnh lộ 429B, đóng vai trò quan trọng trong giao thông khu vực Xã này nằm giữa những điểm giao thông chiến lược như Cầu Lão (nơi giao nhau của đường 21B và 429B), Vân Đình (huyện lỵ) và Ba Thá (ngã ba sông Đáy và sông Bùi).
Chúng tôi đã lựa chọn ba ngân hàng tại huyện Ứng Hòa, bao gồm Ngân hàng AGRIBANK, Ngân hàng Chính sách huyện Ứng Hòa và Quỹ tín dụng nhân dân Hòa Nam, để tiến hành điều tra và đánh giá các hoạt động giao dịch bảo đảm Các ngân hàng này đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đặc biệt, nhiều hộ gia đình và cá nhân đã thực hiện giao dịch bảo đảm và đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Ứng Hòa.
3.5.4 Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu
Kết hợp yếu tố định tính và định lượng trong thu thập số liệu tại địa bàn nghiên cứu giúp ghi chép, thống kê và so sánh kết quả, từ đó đánh giá rõ ràng hiệu quả của giao dịch bảo đảm đã thực hiện.
Các số liệu điều tra được xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel
3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh
Dựa trên việc tổng hợp số liệu về tình hình thế chấp bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng các tài sản gắn liền với đất tại ba xã và thị trấn, bài viết tiến hành phân tích và đánh giá Qua việc so sánh giữa các đơn vị hành chính cấp xã trong huyện, chúng tôi xác định mức độ thực hiện giao dịch đảm bảo theo yêu cầu pháp luật.
