- Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập, còn quyền sử dụng đất đai lại là một quyền phụ thuộc, nó thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề ph
Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Địa điểm nghiên cứu
Luận văn được nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang Các dự án được chọn nghiên cứu đã hoàn thành việc đấu giá QSDĐ tại các phường Nguyễn Trãi, Minh Khai, Quang Trung.
Thời gian nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu được thực hiện từ tháng 3/2016 đến tháng 10/2017 Các số liệu thứ cấp thu thập được trong giai đoạn 2012 - 2016, các số liệu sơ cấp điều tra từ tháng 4/2016 đến tháng 8/2016.
Đối tượng nghiên cứu
- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang;
- Hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu;
- Các cán bộ tham gia thực hiện đấu giá QSDĐ.
Nội dung nghiên cứu
3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hà Giang
- Điều kiện tự nhiên của thành phố Hà Giang;
- Điều kiện kinh tế, xã hội của thành phố Hà Giang;
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiện, kinh tế xã hội của thành phố
3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hà Giang
- Tình hình quản lý đất đai của thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016;
- Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai giai đoạn 2012 – 2016
3.4.3 Khát quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
- Một số quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2016;
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016
3.4.4 Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 - 2016
- Kết quả đấu giá của một số dự án bán đấu giá QSDĐ;
- Đánh giá của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá của các cán bộ tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Một số hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang
3.4.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang
Phương pháp nghiên cứu
3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu thứ cấp
- Điều tra, thu thập các văn bản quy phạm pháp luật quy định về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Giang như quy chế bán đấu giá QSDĐ và các văn bản liên quan khác Điều tra, thu thập kết quả bán đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Giang tại trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Giang
- Điều tra, thu thập các tài liệu số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại phòng Thống kê thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang
- Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hà Giang tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang
3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Trong giai đoạn 2012 - 2016, trên địa bàn thành phố Hà Giang đã có 05 dự án bán đấu giá QSDĐ thành công tại 04 phường trung tâm của thành phố trong đó có 04 dự án đấu giá thửa đất để làm nhà ở, 01 dự án bán đấu giá tổng thể khu đất để thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng
Trong đề tài này, tôi lựa chọn 03 dự án đấu giá thành công nằm tại 03 phường trung tâm của thành phố được thực hiện trong 03 năm khác nhau (thời điểm trước và sau khi có sự thay đổi Luật đất đai) và có sự khác nhau về vị trí khu đất quy hoạch đấu giá, hình thức đấu giá, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng tại khu vực đấu giá, cụ thể:
- Dự án bán đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi thực hiện năm
2012, diện tích đất bán đấu giá là 1970,3m2, tổng số người tham gia đấu giá là 45 người, trong đó có 12 người trúng đấu giá Dự án đấu giá được đầu tư đầy đủ hạ tầng, kỹ thuật cho khu đất đấu giá, áp dụng các quy định theo Luật đất đai 2003, hình thức đấu giá: trả giá bằng lời nói
- Dự án bán đấu giá QSDĐ tại tổ 06, phường Quang Trung thực hiện năm
2014, diện tích đất bán đấu giá là 1560m2, tổng số người tham gia đấu giá là 32 người, trong đó có 07 người trúng đấu giá Dự án đấu giá có tỷ lệ trúng đấu giá thấp, chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, kỹ thuật cho khu đất đấu giá, áp dụng các quy định theo Luật đất đai 2003, hình thức đấu giá: trả giá bằng lời nói
- Dự án bán đấu giá QSDĐ tại tổ 02, phường Minh Khai thực hiện năm
2015, diện tích bán đấu giá là 1800m2, tổng số người tham gia đấu giá là 39 người, trong đó có 18 người trúng đấu giá Dự án đấu giá có hiệu quả kinh tế lớn nhất, áp dụng các quy định theo Luật đất đai 2014, hình thức đấu giá: trả giá bằng bỏ phiếu kín
3.5.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập thông qua việc phỏng vấn người tham gia đấu giá QSDĐ và các cán bộ có liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ tại các dự án nghiên cứu thông qua các phiếu điều tra soạn sẵn, sau đó tổng hợp và chia tỷ lệ phần trăm để thấy được mức độ của các tiêu chí đánh giá Đối với những người đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án lựa chọn, các tiêu chí đánh giá bao gồm việc công khai, minh bạch các thông tin của các dự án đấu giá quyền sử dụng đất; sự phù hợp của giá khởi điểm, bước giá; sự phù hợp của phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước; việc thực hiện quy chế đấu giá của Hội đồng đấu giá; về sự hài lòng của họ khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Để đánh giá toàn diện nhất thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Giang, điều tra toàn bộ người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của ba dự án chọn nghiên cứu, tổng số 116 phiếu, trong đó:
- Dự án bán đấu giá QSDĐ tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi là 45 phiếu;
- Dự án bán đấu giá QSDĐ tại tổ 06, phường Nguyễn Trãi là 32 phiếu;
- Dự án bán đấu giá QSDĐ tại tổ 02, phường Minh Khai là 39 phiếu Đối với những cán bộ thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án chọn điểm nghiên cứu, lựa chọn các tiêu chí để đánh giá bao gồm: trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá và việc áp dụng những quy định về đấu giá QSD; sự phối hợp của các cơ quan chuyên môn và đơn vị tổ chức đấu giá QSDĐ; kết quả các dự án bán đấu giá QSDĐ Điều tra cán bộ tham gia công tác bán đấu giá QSDĐ là 20 phiếu bao gồm cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Giang (8 phiếu); cán bộ Phòng Tài chính - kế hoạch (5 phiếu), cán bộ Trung tâm dịch vụ bán đấu giá QSDĐ (4 phiếu), cán bộ địa chính - GTXD phường (3 phiếu)
3.5.4 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
Sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá từ 2012 – 2016, tổng hợp các số liệu điều tra thứ cấp, sơ cấp theo nội dung nghiên cứu để làm rõ thực trạng các vấn đề nghiên cứu Sau đó xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel
- So sánh giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm
- So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giữa các dự án bán đấu giá chọn nghiên cứu
- So sánh công tác đấu giá qua các năm để đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.