Việc đầu tư phát triển dự án hứa hẹn mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng đi kèm với không ít thách thức điển hình như thách thức về môi trường, về chi phí đầu tư của dự án...Để có thể hiểu
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG HÀ NỘI
KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ
TIỂU LUẬN PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LỢI ÍCH DỰ ÁN
NOVAWORLD PHAN THIẾT
Nhóm thực hiện: Nhóm 2 Lớp tín chỉ: KTE314(GD1-HK2-2122).1
Giảng viên hướng dẫn: TS Phùng Mạnh Hùng & TS Trần Minh Nguyệt
Hà Nội, tháng 3 năm 2022
Trang 2STT Họ và tên Mã sinh viên Đánh giá
Trang 3MỤC LỤC
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN DỰ ÁN 7
1.1 Thông tin chung của dự án 7
1.2 Tiến trình xây dựng 8
CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LỢI ÍCH CỦA DỰ ÁN 9
2.1 Phân tích chi phí dự án NovaWorld 9
2.1.1 Chi phí có giá thị trường 9
2.1.2 Chi phí không có giá thị trường 10
2.2 Phân tích lợi ích dự án 10
2.2.1 Lợi ích có giá thị trường 10
2.2.2 Lợi ích không có giá thị trường 11
2.3 Kết quả đánh giá phân tích chi phí - lợi ích dự án Novaworld 13
2.3.1 Kết quả đánh giá tài chính 13
2.3.2 Kết quả đánh giá phi tài chính của dự án 15
CHƯƠNG 3 ĐÁNH GIÁ RỦI RO VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP 17
3.1 Phân tích độ nhạy 17
3.2 Phân tích rủi ro và Kiến nghị giải pháp 19
Trang 4DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Tóm tắt chi phí đầu tư có giá thị trường dự án Novaworld Phan Thiết 10
Bảng 2.2 Giá Rumo dự án Novaworld Phan Thiết 11
Bảng 2.3 Tóm tắt thông tin chi phí – lợi ích về mặt tài chính của dự án NovaWorld 14 Bảng 2.4 Tóm tắt các chỉ tiêu tài chính trước thuế và sau thuế 15
Bảng 3.1.Bảng phân tích độ nhạy (giả định mức chiết khấu 7%) 17
Bảng 3.2 Phân tích kịch bản 19
Bảng 3.3 Ma trận rủi ro và kiến nghị giải pháp 22
Trang 5LỜI MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài:
Tăng trưởng kinh tế trong những năm gần đây đã góp phần tạo nên sự sung túc trong đời sống của nhân dân Người dân không còn phải dành quá nhiều phần trong tỉ trọng thu nhập của mình để chi tiêu cho các mặt hàng lương thực thực phẩm mà thay vào đó, họ có
xu hướng sử dụng thu nhập của mình vào các ngành công nghiệp dịch vụ Điều này tất yếu kéo theo nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng dịch vụ tại các địa điểm có thể khai thác du lịch Lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng hình thành và phát triển nhanh chóng với tiềm năng mang lại lợi nhuận khổng lồ cho nhà đầu tư Dự án NovaWorld Phan Thiết với chủ đầu tư
là tập đoàn Novaland được đặt tại thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận hứa hẹn sẽ mang tới những cơ hội để phát triển kinh tế mới không chỉ cho chính chủ đầu tư mà còn cho tỉnh Bình Thuận
Việc đầu tư phát triển dự án hứa hẹn mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng đi kèm với không ít thách thức điển hình như thách thức về môi trường, về chi phí đầu tư của dự án Để có thể hiểu rõ hơn về lợi ích và chi phí của dự án nhóm em đi sâu vào nghiên cứu
đề tài: “Phân tích chi phí và lợi ích của dự án NovaWorld Phan Thiết” nhằm xác định chi phí, lợi ích thực tế dự án NovaWorld Phan Thiết
2 Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá lợi ích – chi phí của dự án NovaWorld Phan Thiết
- Phân tích các hạn chế, rủi ro còn tồn tại trong dự án
- Đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế của dự
án
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của tiểu luận
Đối tượng nghiên cứu: Chi phí, lợi ích của dự án NovaWorld Phan Thiết tại Bình Thuận và các thành tố ảnh hưởng đến chi phí, lợi ích của dự án
Phạm vi nghiên cứu: Việc nghiên cứu được tiến hành trước khi dự án được triển khai thực hiện và trên phạm vi Phường Tiến Thành, TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận trong khoảng thời gian từ khi dự án được khởi công vào quý 1 năm 2019 cho đến khi dự án hoàn thành vào khoảng 2023-2024
4 Phương pháp nghiên cứu của bài tiểu luận:
Đề tài có sử dụng các phương pháp như: phương pháp hệ thống, phương pháp logic, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê…
Thu thập số liệu trực tiếp và gián tiếp, các văn bản pháp luật, thống kê, phân tích tính hiệu quả
Dựa trên phương pháp thu thập số liệu từ nhiều nguồn khác nhau:
- Phương pháp quan sát trực tiếp
- Phương pháp quan sát gián tiếp
Trang 6- Phương pháp thống kê
5 Cấu trúc bài tiểu luận
Để nghiên cứu thực hiện đề tài, nhóm chúng em đã đưa ra tiểu luận bao gồm 3 chương, bao gồm:
- Chương 1: Tổng quan về dự án NovaWorld Phan Thiết
- Chương 2: Phân tích chi phí và lợi ích của dự án
- Chương 3: Đánh giá rủi ro và kiến nghị giải pháp
Do còn thiếu những kinh nghiệm thực tế và hiểu biết còn hạn chế, bài tiểu luận của nhóm chắc chắn vẫn còn nhiều sai sót Chúng em rất mong nhận được những ý kiến đánh giá và đóng góp của thầy và cô để bài tiểu luận được hoàn thiện hơn Qua đây, chúng em xin gửi lời cảm ơn đến giảng viên bộ môn Phân tích chi phí – Lợi ích II, TS Phùng Mạnh Hùng và TS Trần Minh Nguyệt đã có những chỉ dẫn sát sao cùng với sự giúp đỡ và đóng góp của các bạn trong nhóm đã giúp cho bài tiểu luận nghiên cứu này được hoàn thiện một cách đầy đủ nhất
Trang 7CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN DỰ ÁN 1.1 Thông tin chung của dự án
Dự án Novaworld Phan Thiết là dự án về quần thể nghỉ dưỡng, du lịch, giải trí đẳng cấp tầm cỡ quốc tế do tập đoàn bất động sản lớn nhất nhì cả nước là Novaland làm chủ đầu
tư
Dự án có Tổng diện tích: khoảng 1.000 ha, nằm trên mặt tiền đường Lạc Long Quân, ngay trung tâm khu du lịch Phan Thiết, thuộc xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận, Việt Nam Đay là một dự án rất tiềm năng khi có vị trí tọa lạc kim cương, đắc địa Bởi dự án này nằm ngay tại khu vực được xem là “Thủ phủ resort” của Bình Thuận, vừa nằm trong trung tâm lại vừa sở hữu mặt tiền đường huyết mạch và gần gũi với hàng loạt các công trình nổi tiếng Hiện tại tỉnh Bình Thuận cũng đã chính thức khởi công xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật và hạ tầng giao thông quan trọng như Sân bay Phan Thiết, Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, Nhà Ga, Bến Cảng cùng các tuyến đường mở rộng ven biển Trong thời gian tới (2021-2023) sau khi các dự án này chính thức đi vào hoạt động thì việc di chuyển giữa Novaworld Phan Thiết và các thành phố lớn sẽ trở nên đơn giản và nhanh chóng hơn
Không chỉ có vị trí giao thông thuận lợi về mặt địa lý mà dự án Novaworld Phan Thiết còn được đánh giá cao khi sở hữu địa thế “Tựa sơn hướng thuỷ”, có nghĩa một mặt dựa vào núi và một mặt hướng ra biển Xét về yếu tố phong thuỷ thì điều này sẽ giúp đem lại vượng khí và tài lộc Đó chính là lý do mà hầu hết các dự án bất động sản có thế “Tựa sơn hướng thuỷ” đều luôn là sự lựa chọn ưu tiên của khách hàng khi chọn mua hay đầu tư bất động sản
Dự án Novaworld Phan Thiết hướng đến mục tiêu là xây dựng một hệ sinh thái đa chức năng hoàn chỉnh với bao gồm các phân khu nghỉ dưỡng lưu trú phức hợp, đáp ứng tối
đa nhu cầu lưu trú, du lịch, giải trí, nghỉ dưỡng của du khách trong và ngoài nước Dự án
sẽ được chia ra thành nhiều khu và mỗi khu sẽ được thiết kế theo một phong cách kiến trúc riêng, được lấy ý tưởng từ các nền văn hoá đặc sắc trên thế giới Bên trong dự án, chủ đầu
tư dự kiến sẽ phát triển hơn 1000 tiện ích đẳng cấp, bên cạnh các tổ hợp lưu trú hội tụ tinh hoa kiến trúc thế giới thì dự án còn đầu tư xây dựng các cụm công trình tiện ích đẳng cấp quốc tế lần đầu tiên xuất hiện tại khu vực Phan Thiết, bao gồm những hạng mục nổi bật tạo nên điểm nhấn độc đáo cho dự án như: Sân vận động, sân golf, trường đấu la mã, công viên 16ha, Ngoài những tiện ích kể trên thì chủ đầu tư Novaland còn hứa hẹn sẽ mang đến nhiều hạng mục độc đáo và mới mẻ cho du khách trong suốt thời gian nghỉ dưỡng, giải trí tại đây như nhà hàng ven biển, khách sạn 5 sao, pub, lounge, beach club và quán cafe trà, đảm bảo hoàn thiện hệ thống tiện ích dịch vụ đầy đủ cao cấp trong lòng đại đô thị Novaworld Phan Thiết
Trang 8Đặc biệt chủ đầu tư Novaland cam kết lợi nhuận 80% trong 5 năm Toàn bộ bất động sản của dự án được cấp sổ hồng dễ dàng chứng minh được quyền sở hữu của cá nhân và các nhà đầu tư
1.2 Tiến trình xây dựng
Dự án NovaWorld được khởi công vào quý 1 năm 2019 Dự án được chia làm 4 giai đoạn Giai đoạn 1 bắt đầu từ năm 2019, giai đoạn 2 năm 2020, giai đoạn 3 năm 2021 và 8 giai đoạn 4 từ quý 4 năm 2021 cho đến về sau Dự án được coi là một trong những dự án bất động sản có tiến trình xây dựng và hoàn thành nhanh nhất khu vực Nam Trung Bộ Mặc dù đại dịch đã làm cho chậm tiến trình giai đoạn 2, chủ đầu tư đã nhanh chóng bù đắp trong giai đoạn 3 và sẵn sàng hoàn thành với tốc độ nhanh chóng ở giai đoạn 4
Giai đoạn 1: Từ quý 1 đến tháng 8/2019, hoàn thành công tác san lấp mặt bằng, lắp các trụ điện và đường dây điện phục vụ xây dựng Tháng 9 xây dựng nhà mẫu để khách hàng tham gia trải nghiệm Bắt đầu di chuyển các loại cây được ươm trồng để tạo cảnh quan Đến tháng 12/2019, sân golf, công viên, bến du thuyền đã bắt đầu xây dựng
Giai đoạn 2: Quý 1/2020, tiếp tục xây dựng các khu nhà Florida 1,2(dự kiến hoàn thành quý 2/2020), đẩy nhanh hoàn thành xây dựng công viên biển Sân golf dự kiến hoàn thành quý 4/2020 Tháng 4 khởi công đường lộ giới trung tâm của dự án Nhà mẫu đang hoàn thiện nội thất Đến tháng 12/2020, công viên biển bắt đầu đi vào hoạt động giai đoạn
1, sân golf đi vào hoạt động
Giai đoạn 3: Quý 1/2021, bắt đầu xây dựng khu nhà phố thương mại biển Đến trước tháng 9/2021, khu nhà Florida 3 với nhiều nhà phố, biệt thự, clubhouse, nhà hàng đã được hoàn thành, sân bóng đá và tennis hoàn thành giai đoạn 1
Giai đoạn 4: là giai đoạn công bố các phân khu mới và triển khai các kế hoạch xây dựng hoàn thành dự án Tháng 10 xây xong khách sạn 4 sao Movenpick và nhà mẫu của biệt thự song lập Trong tháng 09/2021, chủ đầu tư Novaland tiếp tục công bố giai đoạn mới thuộc các phân khu Festival, PGA… với các loại hình nhà phố liền kề, biệt thự sân golf…
Trang 9CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ LỢI ÍCH CỦA DỰ ÁN
2.1 Phân tích chi phí dự án NovaWorld
Tổng chi phí thực hiện dự án Novaworld Phan Thiết lên tới 5 tỷ USD Chi phí có giá thị trường được chủ đầu tư dự án liệt kê là những khoản chi phí có thể tính được bằng tiền
để xây dựng, vận hành dự án bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng dự án, chi phí quản lý, chi phí vận hành và chi phí marketing Giả sử các chi phí trên đều khấu hao đều qua các năm
Chi phí đầu tư xây dựng: Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm các khoản chi phí mua
nguyên vật liệu, đất đai, chi phí thuê máy móc, chi phí thiết kế, chi phí thuê công nhân, chi phí thuê quản lý
- Chi phí mua nguyên vật liệu và đất đai ước tính là 400 triệu USD/năm Chi phí thuê máy móc để xây dựng dự án ước tính là 200 triệu USD/năm
- Chi phí thuê nhân công của dự án: Tập đoàn Novaland dự tính thuê khoảng 10000 nhân công với mức lương của mỗi công nhân trung bình là 500USD/tháng để thi công dự án Như vậy chi phí thuê nhân công hằng năm của dự án là: 10000*500*12
= 60 triệu USD/năm
- Chi phí thuê nhân công quản lý xây dựng: dự án cần tới 200 cán bộ quản lý, giám sát từng công đoạn xây dựng, hoàn thành dự án với mức chi phí 4000 USD/người/tháng Như vậy, chi phí thuê quản lý là 400*4000USD*12 = 20 triệu USD/năm
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí về lương trả cho đội ngũ điều hành và giám sát trung tâm thương mại: 400*4000*12 = 20 triệu USD/năm
Chi phí vận hành: Với bản chất là một dự án bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở, trung
tâm thương mại Novaworld Phan Thiết sử dụng nguồn năng lượng rất lớn để phục vụ các
nhu cầu sinh hoạt, các trung tâm thương mại và các sự kiện giải trí diễn ra tại dự án hằng năm Cụ thể, chi phí về tiền điện ước tính lên đến 6 triệu USD/năm, chi phí tiền nước sinh hoạt là 4 triệu USD/năm Tổng cộng lại, các mức chi phí tiền điện nước đạt tổng 10 triệu
USD/năm
Chi phí sửa chữa, nâng cấp sau khi dự án hoàn thành: Trong và sau khi bàn giao
dự án, các bất động sản trong dự án đều cần được bảo dưỡng và nếu cần thiết thì phải nâng cấp nhằm khắc phục những khuyết điểm còn tồn động trong quá trình thi công Chi phí nâng cấp hạ tầng này ước tính là 200 triệu USD
Chi phí marketing: Để quảng bá về dự án của mình, chủ đầu tư của dự án - tập đoàn
Novaland đã hợp tác với nhiều công ty môi giới bất động sản uy tín trên khắp cả nước cũng như đẩy mạnh truyền thông trên báo đài, tổ chức các sự kiện, show diễn nhằm trải rộng thông tin đến nhiều khách hàng tiềm năng Ước tính chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra để thực hiện các hoạt động marketing rơi vào khoảng 200 triệu USD
Trang 10Chi phí Số tiền
Chí phí đầu tư xây dựng Nguyên vật liệu và đất đai 300
Đơn vị: Triệu USD
Bảng 2.1 Tóm tắt chi phí đầu tư có giá thị trường dự án Novaworld Phan Thiết
Trong quá trình xây dựng và vận hành dự án Novaworld Phan Thiết, nhiều khoản chi phí không có giá thị trường có thể phát sinh đòi hỏi chủ đầu tư sử dụng các phương pháp đánh giá ngẫu nhiên để đánh giá, ước lượng
Chi phí về thời gian: bắt đầu khởi công từ quý I năm 2019 và dự kiến hoàn tất bàn giao trong năm 2024 Trong thời gian nói trên, cơ sở hạ tầng của dự án chưa được hoàn thành đầy đủ các hạng mục tạo ra rủi ro khi đầu tư dự án Đồng thời khi dự án chưa được hoàn thành gây ra khó khăn trong việc sử dụng của nhà đầu tư
Chi phí môi trường: Việc thực hiện dự án, đơn vị thi công gây ra vấn đề về ô nhiễm môi trường bao gồm ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm nguồn nước
Để xác định được các chi phí trên, Novaland có thể sử dụng các phương pháp như: phương pháp thay đổi năng suất, phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí thực tế hoặc có thể sử dụng phương pháp đánh giá ngẫu nhiên
2.2 Phân tích lợi ích dự án
Dự án Novaworld Phan Thiết được tư vấn bởi McKinsey, xây dựng một địa điểm hấp dẫn với nhiều tiện ích đẳng cấp quốc tê với khu phức hợp 1000 ha cùng 16000 Second homes và nhà phố thương mại, khách sạn, resorts được vận hành bởi nhiều thương hiệu nổi tiếng quốc tế Dự án sẽ đem lại doanh thu cho chủ đầu tư từ việc bán các sản phẩm như:
Trang 11Nhà phố Townhouse; Shophouse thương mại; Biệt thự & Song lập; Villas nghỉ dưỡng; Khách sạn 5 sao; …Các sản phẩm có giá trị dao động từ 4 đến 30 tỷ VNĐ, dự kiến được xây dựng và mở bán trong 5 năm (từ 2019 đến 2024) Tính đến thời điểm tháng 2/2022, các khu như biệt thự PGD Golf Villas, shophouse, biệt thự Festival, Floria… đã được mở bán với các mức giá khác nhau gồm có giá bán nhà phố từ 4.5 tỷ - 5 tỷ, giá bán biệt thự song lập từ 6-7 tỷ So với mặt bằng các thị trường đã quen mặt khác như Đà Nẵng, Phú Quốc,… mức giá ở Novaworld Phan Thiết là thấp hơn đáng kể do vẫn đang ở giai đoạn đầu phát triển dự án (giai đoạn 1 từ T6/2020) song dự kiến sẽ càng nhiều khu và loại hình được mở bán trong những năm sắp tới cùng với sự gia tăng mức giá không ngừng Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn cung cấp các dịch vụ tiện ích 5 sao như: sân golf PGA, công viên nước, quảng trường, khu vui chơi trẻ em, khách sạn, trung tâm mua sắm, trung tâm thi đấu biểu diễn, club house nội khu, bikini beach, … Với kỳ vọng sẽ đón được 20 triệu
du khách/năm vào năm 2030 khi các cơ sở giao thông hạ tầng hỗ trợ cho dự án ngày càng được hoàn thiện như đường cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết (đã được động thổ vào T9/2020), hai cảng hàng không quốc tế Phan Thiết, Long Thành (dự kiến năm 2023), những dịch vụ này dự kiến sẽ đem lại cho chủ đầu tư 200 triệu USD mỗi năm Một phần doanh thu nữa của doanh nghiệp đến từ việc cho thuê các gian hàng, khu mua sắm, v.v Khoản lợi nhuận này ước tính khoảng 20 triệu USD mỗi năm
*(Giá chưa tính VAT) Nguồn: Novaworld
Bảng 2.2 Giá Rumo dự án Novaworld Phan Thiết
Dự án Novaworld Phan Thiết không chỉ đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, mà nó còn
đem đến những lợi ích nhất định cho cộng đồng
Phát triển du lịch: Năm 2019 Telegraph Nhật báo lớn nhất Vương quốc Anh đã xếp
hạng Việt Nam nằm trong Top 20 thị trường có tốc độ tăng trưởng Second Home cao nhất thế giới Điều này chứng tỏ nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ 2 đang thực sự bùng nổ tại Việt Nam trong thời gian qua Trong khi đó, Phan Thiết từ lâu đã là điểm đến lí tưởng của khách
du lịch trong và ngoài nước, vùng đất này nổi tiếng nhờ sở hữu cảnh quan thiên nhiên
