Thời hạn sử dụng đất là gì và các loại thời hạn sử dụng đất liên hệ thực tế

Về khái niệm “Đất có thời hạn sử dụng”: Hiện nay, trong các Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành không có văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm “đất có

BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN

PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ MÔI TRƯỜNG

Đề bài: Thời hạn sử dụng đất là gì? Các loại thời hạn sử dụng đất? Liên hệ thực tế?

Bài làm

I Thời hạn sử dụng đất là gì?

1 Về khái niệm “Đất có thời hạn sử dụng”:

Hiện nay, trong các Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành không có văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm “đất có thời hạn sử dụng”, nhưng dựa theo quy định về đất sử dụng có thời hạn theo quy định tại Điều

126 Luật Đất đai năm 2013, có thể hiểu:

- “Đất có thời hạn sử dụng” là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời hạn nhất định theo nội dung quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụng đất Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là “đất có thời hạn sử dụng đất” có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng

- Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…

2 Quy định về thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành: Cũng giống như khái niệm trên, hiện nay pháp luật đất đai hiện hành cũng không quy định về khái niệm “thời hạn sử dụng đất” Tuy nhiên có thể hiểu “thời hạn sử dụng đất” là một khái niệm dùng để chỉ một khoảng thời gian, từ thời điểm này đến thời điểm khác (xác định theo ngày, tháng, năm) mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý, sử dụng một diện tích đất nhất định, có nguồn

gốc là đất được Nhà nước giao, được cho thuê, được công nhận hoặc được nhận chuyển nhượng từ người khác

II Các loại thời hạn sử dụng đất

Các loại thời hạn sử dụng đất được quy định cụ thể tại Mục 1, Chương 10 Luật đất đai năm 2013 và được xác định theo từng loại đất cụ thể gồm: Đất sử dụng ổn định lâu dài, Đất sử dụng có thời hạn, Đất có thời hạn sử dụng được xác định khi chuyển mục đích sử dụng đất và Đất có thời hạn khi nhận chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể:

1 Đất sử dụng ổn định lâu dài:

Căn cứ theo khái niệm “sử dụng đất ổn định” được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có thể hiểu “đất sử dụng ổn định lâu dài” được hiểu là đất mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép sử dụng lâu dài, liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việc chấm dứt quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định định tại Điều 125 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cho phép người sử dụng đất được sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất thuộc một trong các trường hợp sau:

- Đất là đất ở hiện đang được hộ gia đình, cá nhân sử dụng

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của dân tộc, trên cơ sở kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản mà nguồn gốc đất do Nhà nước giao, hoặc công nhận quyền sử dụng đất

- Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất có nguồn gốc là rừng tự nhiên

- Đất được hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà nguồn gốc đất không phải được Nhà nước cho thuê quyền

sử dụng đất hay giao đất có thời hạn

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội

và đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa,

xã hội, y tế, giáo dục và các lĩnh vực khác theo quy định của pháp luật

- Đất sử dụng cho các mục đích thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất tín ngưỡng (đất có công trình đình, đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ); đất cơ sở tôn giáo (là phần đất thuộc chùa, nhà thờ, thánh đường, thánh thất, tu viện, niệm phật đường, trụ sở của các cơ sở tôn giáo, nhà nguyện, trường đào tạo tôn giáo)

- Đất dùng trong mục đích giao thông, thủy lợi, đất có công trình, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh

- Đất xây dựng các công trình công cộng khác, phục vụ mục đích dân sinh, không nhằm mục đích kinh doanh

- Đất mà tổ chức kinh tế hiện đang sử dụng mà có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng đất sử dụng ổn định lâu dài; hoặc có được từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng

ổn định lâu dài

Có thể thấy, nếu người sử dụng đang sử dụng đất phần diện tích đất thuộc một các trường hợp xác định ở trên thì người sử dụng đất sẽ được sử dụng đất với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài

2 Đất sử dụng có thời hạn:

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, việc quy định về thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng có thời hạn” sẽ được xác định theo các trường hợp gắn với những trường hợp cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất được

sử dụng, như là đất được giao, được thuê, hay được công nhận quyền sử dụng đất,

và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp của tài sản là cá nhân, hộ gia đình, hay tổ chức Cụ thể như sau:

a Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân

- Thời hạn sử dụng đất được xác định là 50 năm:

Thời hạn này được áp dụng đối với đất mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất để trực tiếp sản xuất nông nghiệp dù loại đất được giao là đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng sản xuất, hay đất chưa xác định mục đích sử dụng (khi giao đất trống, đất đồi trọc, đất có mặt nước theo quy hoạch)

Thời hạn sử dụng đất đối với đất được giao hay còn gọi là thời hạn giao đất sẽ được tính từ ngày có quyết định giao đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Khi hết thời hạn sử dụng đất đối với phần đất được giao này, nếu hộ gia đình, cá nhân vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất phần đất này để sản xuất nông nghiệp thì vẫn được tiếp tục sử dụng

- Thời hạn sử dụng đất xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhưng tối đa không được quá 50 năm, được áp dụng cho trường hợp sau:

+ Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Trường hợp này, trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, hoặc đơn xin giao đất của hộ gia đình, cá nhân mà Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ quyết định

cụ thể về thời hạn sử dụng đất và được ghi rõ trong Quyết định giao đất, Quyết định/hợp đồng thuê đất

Khi hết thời hạn sử dụng đất này thì hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất nếu họ có nhu cầu tiếp tục sử dụng

+ Đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể trong Quyết định giao đất, Quyết định/hợp đồng thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài của Cơ quan có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Khi hết thời hạn sử dụng đất này mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất thì có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất

+ Đất nông nghiệp mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng

Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất đối với mảnh đất này được xác định theo nội dung hợp đồng thuê đất nông nghiệp Khi đất thuê hết thời hạn sử dụng mà hộ gia đình, cá nhân vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất thì phải có văn bản đề nghị và Nhà nước có thể xem xét cho họ tiếp tục thuê phần đất này

b Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là tổ chức

- Thời hạn không quá 50 năm:

Thời hạn sử dụng đất tùy thuộc vào dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm được

áp dụng đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông - lâm - nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; hoặc để sử dụng vào mục đích thương mại - dịch vụ - sản xuất phi nông nghiệp; thực hiện dự án đầu tư hoặc áp dụng với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Đối với tổ chức khi thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án

- Thời hạn không quá 70 năm:

Thời hạn sử đất phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất nhưng tối đa không quá 70 năm được áp dụng trong trường hợp sau:

+ Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, nhưng dự

án đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm; nên cần nhiều thời gian để thu hồi vốn + Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vào những vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng đặc biệt khó khăn

+ Đất dùng để xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuộc tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh

- Thời hạn không quá 99 năm:

Thời hạn sử dụng đất không quá 99 năm được áp dụng cho diện tích đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng các công trình làm trụ sở làm việc tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, ví dụ như Đại sức quán, lãnh sự quán Nếu hết thời hạn này, những tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao này vẫn có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất thì tùy theo từng trường hợp, Nhà nước

có thể xem xét để cho tổ chức này thuê phần đất khác hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất

Lưu ý: Dù là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức nhưng khi được Nhà nước thuê đất thuộc quỹ đất của xã, phường, thị trấn thì thời hạn sử dụng đất cũng chỉ được xác định là 5 năm

Nhìn chung, mặc dù có thời hạn sử dụng đất khác nhau cho từng trường hợp sử dụng đất nhưng thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất đều được xác định kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3 Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức mà thời hạn sử dụng đất đối với phần đất của họ sau khi chuyển mục đích sử dụng đất cũng được xác định khác nhau Cụ thể:

a Trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam:

Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sau khi được người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác thì thời hạn sử dụng đất đối với loại đất này được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng

Thời hạn sử dụng đất được xác định từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

- Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sau khi được người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất sang đất trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì thời hạn sử dụng đất đối với loại đất này sau khi chuyển đổi mục đích được xác định là sử dụng ổn định lâu dài

- Đất nông nghiệp sau khi được người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng sang mục đích phi nông nghiệp thì sẽ có thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời hạn của loại đất phi nông nghiệp sau khi chuyển đổi

- Đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài được hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi vẫn được xác định sử dụng ổn định lâu dài

- Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn được hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi vẫn được xác định là sử dụng ổn định lâu dài

- Trường hợp các loại đất như Đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối được người sử dụng đất

chuyển đổi mục đích sử dụng lẫn nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn đã được giao, cho thuê

b Trường hợp người sử dụng đất là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Trường hợp này, khi các chủ thể sử dụng đất này trong quá trình thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao mà phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất của loại đất mới sau khi chuyển đổi được xác định theo quyết định của cơ quan

có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, nhưng không quá 50 năm Trường hợp đầu tư mà có vốn đầu tư lớn nhưng khả năng thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư vào vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm Trường hợp kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án

- Trường hợp tổ chức kinh tế thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn và ngược lại thì thời hạn sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển đổi được xác định là ổn định lâu dài

4 Xác định thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 128 Luật đất đai năm 2013, ta có thể thấy khi loại đất mà người sử dụng đất nhận chuyển quyền là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì người sử dụng đất sẽ được sử dụng ổn định lâu dài Còn đối với các loại đất khác, thì khi người sử dụng nhận chuyển quyền sử dụng đất, họ cũng chỉ được sử dụng trong thời hạn sử dụng đất còn lại của loại đất này trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất

Như vậy, tùy vào tính chất của các loại đất, thời hạn đầu tư của dự án đầu tư và đảm bảo việc sử dụng và khai thác nguồn tài nguyên đất một cách hiệu quả mà pháp luật có quy định về thời hạn sử dụng đất của các loại đất khác nhau sẽ khác nhau, đồng thời cũng có quy định về cách xác định thời hạn sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất

III Liên hệ thực tế

1 Một số bất cập của pháp luật Việt Nam về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp khi được giao cho nông dân

* Hạn chế về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được giao:

- Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 đã kéo dài thời hạn giao đất trồng cây hàng năm lên 50 năm Tuy nhiên, thời hạn này vẫn chưa đủ dài để nông dân yên tâm và khuyến khích họ đầu tư dài lâu và vốn lớn vào đất nông nghiệp:

+ Thứ nhất, ngành Nông nghiệp hiện nay phải đối mặt với nhiều khó khăn như biến đổi khí hậu, diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp, thoái hóa đất làm ảnh hưởng đến năng suất đất Ngoài ra, lợi nhuận từ sản xuất nông nghiệp thường thấp hơn các ngành khác, trong khi đó, đầu tư cho nông nghiệp đòi hỏi lâu dài, nhiều vốn cho phát triển nông nghiệp hàng hóa nhưng khả năng thu hồi vốn chậm

+ Thứ hai, đa số nông dân ở nước ta là hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp nhỏ, lẻ với nhiều hạn chế về vốn và diện tích đất Họ cần có sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn và ổn định hơn từ Nhà nước so với các doanh nghiệp, công ty nông nghiệp Một trong những hỗ trợ đó là việc giao đất với thời hạn dài hơn bởi vì như đã nêu ở trên, thời hạn sử dụng đất ảnh hưởng đến sự an toàn của quyền đất đai Ngoài ra,

do tính chất nhỏ lẻ nên hộ gia đình nông dân đầu tư vào đất không chỉ một lần mà nhiều lần, tích tụ từ đời này sang đời khác, cha truyền con nối và như vậy không thể dùng thời hạn 50 năm để giao cho hộ gia đình hay cá nhân đối với đất nông nghiệp nếu Nhà nước mong muốn người nông dân yên tâm đầu tư lớn, dài lâu và

sử dụng đất hiệu quả, bền vững

+ Thứ ba, như đã nêu ở trên, nông dân thường hạn chế về vốn nên thường sử dụng đất đai để bảo đảm cho các khoản tín dụng Trong khi đó, thời hạn sử dụng

đất có thể cản trở việc thế chấp quyền sử dụng đất, nhất là một khi quyền sử dụng đất sắp hoặc hết thời hạn Luật Đất đai hiện hành cho phép gia hạn đất đai tự động; khi hết hạn sử dụng, người sử dụng đất nông nghiệp được giao không cần thực hiện thủ tục gì mà quyền sử dụng đất vẫn được tiếp tục nếu đáp ứng các yêu cầu của pháp luật Tuy nhiên, về nguyên tắc, Nhà nước còn quy định thời hạn sử dụng đất thì tất nhiên nếu Nhà nước cần thu hồi đất, việc đất hết thời hạn sử dụng sẽ là điều kiện để Nhà nước thu hồi đất không bồi thường Điều này vẫn treo lơ lửng trên đầu người nông dân một nguy cơ đất được giao cho họ có thể bị thu hồi khi hết hạn sử dụng và quyền đất đai trở nên kém an toàn

* Hạn chế về thủ tục gia hạn:

- Tuy Luật Đất đai năm 2013 đã có những cải thiện nhất định về thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp được giao cho nông dân nhưng vẫn còn một số hạn chế Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 74 Nghị định số

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung năm 2017), cơ chế gia hạn tự động chỉ áp dụng cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp Khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có giải thích cụm từ cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp

là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có thu nhập ổn định từ việc sản xuất nông nghiệp trên đất đó Tuy nhiên pháp luật chưa quy định

cơ quan có thẩm quyền cũng như tiêu chí xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp Trong khi đó, việc xác định ai là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp có ý nghĩa vô cùng quan trọng, vì chỉ người đáp ứng điều kiện đó mới được hưởng quyền gia hạn tự động đối với đất nông nghiệp được giao Quy định không đầy đủ vừa là kẻ hở cho sự lạm quyền, tham nhũng vừa làm giảm tính an toàn của quyền đất đai

2 Một số vụ án có liên quan đến thời hạn sử dụng đất

- Đất sử dụng có thời hạn:

+ Bản án 99/2017/DS-ST ngày 26/10/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất