(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá hoạt động marketing bất động sản của công ty cổ phần đầu tư địa ốc thắng lợi miền trung

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂUBảng 1: Các lĩnh vực hoạt động của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi...56Bảng 2: Một số dự án Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung ...61Bảng 3:

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

- -KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC

THẮNG LỢI MIỀN TRUNG

LÊ THỊ KIỀU MY

Trường Đại học Kinh tế Huế

Niên khóa: 2016– 2020

Trường Đại học Kinh tế Huế

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

- -KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC

THẮNG LỢI MIỀN TRUNG

Lê Thị Kiều My

Lớp: K50B QTKD

Trường Đại học Kinh tế Huế

Niên khóa: 2016 – 2020

HUẾ, 2019

Trường Đại học Kinh tế Huế

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành khóa luận này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy NguyễnVăn Phát là người đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình nghiên cứu khóa luận tốtnghiệp

Em xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn đến Ban Giám Hiệu nhà trường, khoaQTKD, cùng toàn thể giảng viên chuyên ngành Quản Tri Kinh Doanh – Trường Đại họcKinh Tế – Đại học Huế đã truyền đạt cho em những kiến thức bổ ích trong những năm

em học tập Với vốn kiến thức được tiếp thu trong quá trình học không chỉ là nền tảngcho quá trình nghiên cứu khóa luận mà còn là hành trang quý báu để em bước vào đờimột cách vững chắc và tự tin

Em chân thành cảm ơn Ban giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng LợiMiền Trung cùng với các anh chị trong Công ty đã tạo nhiều điều kiện và hỗ trợ nhiệttình giúp em trong quá trình thực tập tại Công ty

Và cuối cùng, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến gia đình, bạn bè những người

đã luôn bên cạnh sẻ chia, động viên, giúp đỡ để em có thể hoàn thành nhiệm vụ đượcgiao

Tuy nhiên, do hạn chế về kiến thức chuyên môn cũng như thời gian, kinh nghiệmthực tiễn chưa nhiều nên trong quá trình thực hiện bài báo cáo không tránh khỏi nhữngsai sót Kính mong quý thầy cô giáo, những người quan tâm đóng góp ý kiến để bài báocáo thêm phần hoàn thiện hơn

Một lần nữa, em xin chân thành cám ơn!

Huế, năm 2019Trường Đại học Kinh tế Huế

Lê Thị Kiều My

Trường Đại học Kinh tế Huế

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng em, các số liệu, kết quảnêu trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực và xuất phát từ tình hình thực tế của đơn

vị thực tập

Huế, năm 2019Sinh viên thực hiện

Lê Thị Kiều My

Trường Đại học Kinh tế Huế

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

LỜI CAM ĐOAN iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU x

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU xi

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ xii

PHẦN I: MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

2.1 Mục tiêu chung 2 Trường Đại học Kinh tế Huế

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

3.2 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 3

4.1 Phương pháp thu thập thông tin dữ liệu 3

4.2 Phương pháp phân tích 3

PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.1 Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản 4

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản 4

1.1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 4

1.1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 4

1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản 6

1.1.1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 6

1.1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 7

1.1.1.2.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản 14

1.1.2 Marketing bất động sản 19 Trường Đại học Kinh tế Huế

1.1.2.1.1 Khái niệm Marketing 19

1.1.2.1.2 Marketing bất động sản 20

1.1.2.1.3 Vai trò của Marketing bất động sản đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 22

1.1.2.2 Đặc điểm của Marketing bất động sản 23

1.1.2.3 Nội dung của Marketing bất động sản 25

1.1.2.3.1 Chiến lược sản phẩm 26

1.1.2.3.2 Chiến lược giá 28

1.1.2.3.3 Chiến lược phân phối 33

1.1.2.3.4 Chiến lược xúc tiến hỗn hợp ( đối với sản phẩm bất động sản) 35

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 39

1.1.3.1 Các nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến hoạt động Marketing bất động sản39 1.1.3.2 Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến hoạt động Marketing bất động sản 41

1.1.3.2.1 Các yếu tố từ môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến hoạt động Marketing bất động sản 41

1.1.3.2.2 Các yếu tố từ môi trường vi mô ảnh hưởng đến hoạt động Marketing bất động sản 44

1.2 Cơ sở thực tiễn 46

1.2.1 Tình hình kinh doanh bất động sản và Marketing trong bất động sản ở Việt Nam hiện nay 46 Trường Đại học Kinh tế Huế

1.2.2 Tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản ở Thừa Thiên Huế hiện nay 49

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC THẮNG LỢI MIỀN TRUNG 52

2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 52

2.1.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 52

2.1.1.1 Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 52

2.1.1.2 Tầm nhìn sứ mệnh 54

2.1.1.3 Giá trị cốt lõi 55

2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động chính của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 55

2.2 Sơ đồ bộ máy tổ chức của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung56 2.3 Kết quả hoạt động của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 61

2.3.1 Một số dự án đã thực hiện của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung từ năm 2017 đến nay 61

2.3.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 64

2.3.3 Thực trạng hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 73

2.3.3.1 Nội dung chính sách Marketing bất động sản 73

2.3.3.2 Chính sách Marketing của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung tại dự án Đông Hà Sunshine Giai đoạn (GĐ) 2 85 2.3.4 Đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần Trường Đại học Kinh tế Huế

2.3.4.1 Những kết quả đạt được 95

2.3.4.2 Những ưu điểm của hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 96

2.3.4.3 Hạn chế và nguyên nhân 97

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC THẮNG LỢI MIỀN TRUNG 101

3.1 Định hướng phát triển hoạt động của công ty trong thời gian tới 101

3.1.1 Định hướng phát triển chung của công ty 101

3.1.2 Định hướng phát triển của hoạt động Marketing bất động sản 102

3.1.3 Phương hướng và mục tiêu phấn đấu những năm tiếp theo của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 103

3.2 Giải pháp giúp hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 104

3.2.1 Giải pháp về đa dạng hóa sản phẩm 104

3.2.2 Tăng cường phát triển các dịch vụ hỗ trợ sản phẩm 105

3.2.3 Giải pháp về Marketing Online 107

3.2.4 Giải pháp về nguồn nhân lực 109

3.2.5 Xây dựng hệ thống quản trị quan hệ khách hàng hiệu quả 111

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 113

1 Kết luận 113

2 Hạn chế 113 Trường Đại học Kinh tế Huế

3 Kiến nghị 114TÀI LIỆU THAM KHẢO 116

Trường Đại học Kinh tế Huế

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Các lĩnh vực hoạt động của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi 56Bảng 2: Một số dự án Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 61Bảng 3: Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng LợiMiền Trung từ 2016 đến 2018 64Bảng 4: Danh mục các sản phẩm giao dịch thành công trong ngày mở bán của dự ánPhố tri thức Dương Thiệu Tước 69Bảng 5: Danh mục các sản phẩm giao dịch thành công trong ngày mở bán của dự ánPhố tri thức Hoài Thanh 70Bảng 6: Danh mục các sản phẩm giao dịch thành công trong ngày mở bán của dự ánPhân lô Xóm 4 Lại Thế 71Bảng 7: Một số dự án mà Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung phânphối trong năm 2019 76Bảng 8: Giá của các dự án của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung

đã thực hiện 81Bảng 9: Kế hoạch truyền thông Marketing của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc ThắngLợi Miền Trung tại dự án Đông Hà Sunshine GĐ 2 87

Trường Đại học Kinh tế Huế

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ

Sơ đồ 1: Các kiểu kênh phân phối trong Marketing bất động sản 34

Sơ đồ 2: Quá trình truyền thông của bất động sản 36

Sơ đồ 3: Mô hình 5 áp lực cạnh tranh 44

Sơ đồ 4: Bộ máy hành chính Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung 57

Đồ thị 1: Kết quả hoạt động kinh doanh từ năm 2016 đến 2018 67

Trường Đại học Kinh tế Huế

PHẦN I: MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là loại hàng hóa có tính đặc thù với giá trị lớn, thời gian tạo lập lâudài và sự phản ứng của cung so với cầu là rất chậm Thị trường bất động sản Việt Namtuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịptheo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng đến nay thì thị trường bất động sảnViệt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, các công ty bất động sản đượcthành lập ngày càng nhiều, điều này khiến cho việc cạnh tranh diễn ra ngày một gaygắt

Các doanh nghiệp cần phải có những hoạt động Marketing thật sự chuyên nghiệp

và có hiệu quả để giúp chúng tồn tại và phát triển vững mạnh trên thị trường Hoạtđộng Marketing bất động sản là một thành phần không thể tách rời, luôn luôn tham giacùng với mọi quá trình hình thành và phát triển bất động sản Tuy nhiên phần lớn cácdoanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đều chưa nhận thức được vai trò quan trọngcủa hoạt động này Họ chỉ xem Marketing bất động sản đơn thuần là bán hàng, tiếp thịhay quảng cáo sản phẩm và gần như bỏ qua tất cả các bước của quy trình Marketingsản phẩm trong phát triển dự án hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu đi tính chuyênnghiệp

Nắm bắt được xu thế và yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam,trong thời gian qua Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung đã quan tâm

và chú trọng đến hoạt động Marketing bất động sản Tuy nhiên hiệu quả của hoạt độngnày đem lại chưa tương xứng với tiềm năng hiện có của thị trường, các sản phẩm củaCông ty chưa đáp ứng được hết nhu cầu của khách hàng hiện tại

Để khai thác hết tiềm năng và hiệu quả kinh doanh của Công ty Cổ phần đầu tưđịa ốc Thắng Lợi Miền Trung hiện nay thì phát triển hoạt động Marketing bất độngsản là mục tiêu chiến lược vô cùng quan trọng, nó không chỉ thúc đẩy quá trình phátTrường Đại học Kinh tế Huế

SVTH: Lê Thị Kiều My 2

triển hiện tại của Thắng Lợi Miền Trung mà còn là tiền đề vững chắc cho hoạt độngkinh doanh lâu dài của Công ty Xuất phát từ thực tế đó tác giả đã quyết định chọn đề

tài “ Đánh giá hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư địa

ốc Thắng Lợi Miền Trung ” Bằng việc vận dụng các kiến thức đã được học của bản

thân kết hợp với những số liệu, tài liệu thực tiễn được Công ty cung cấp tác giả hivọng sẽ làm rõ được vấn đề nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu chung

Mục tiêu tổng quát của đề tài là phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động củaCông ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung qua đó đề xuất ra các giải phápnhằm hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản của công ty trong thời gian tới

2.2 Mục tiêu cụ thể

− Hệ thống hóa cơ sở lý luận của hoạt động Marketing bất động sản

− Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty

Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung

− Đề xuất định hướng và những giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketingbất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung trong thời giantới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Các vấn đề liên quan đến hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phầnđầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Trường Đại học Kinh tế Huế

− Về nội dung: Phân tích, đánh giá tình hình hoạt động Marketing bất động sản,các nhân tố ảnh hưởng, cũng như những cơ hội và thách thức của Công ty Qua đó,đánh giá hoạt động Marketing bất động sản của Công ty.

− Về không gian: Phân tích, đánh giá hoạt động Marketing bất động sản tạiCông ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung

− Về thời gian: Đánh giá hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổphần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung trong giai đoạn 2016 đến 2018 và đề xuấtgiải pháp cho các giai đoạn tới

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp thu thập thông tin dữ liệu

Thông tin thứ cấp được thu thập chủ yếu: để đánh giá thực trạng hoạt độngMarketing bất động sản của Công ty tác giả đã thu thập các tài liệu, số liệu được Công

ty cung cấp, các thông tin trên Internet, sách báo và các đề tài nghiên cứu khoa học,luận văn có liên quan

4.2 Phương pháp phân tích

− Phương pháp thống kê mô tả: dựa vào các số liệu thứ cấp đã thu thập được,sau đó tổng hợp lại, quan sát, phân tích, so sánh Các tài liệu thứ cấp được dùng choviệc phân tích bao gồm: Sách giáo trình, tài liệu Công ty cung cấp và một số thông tin

SVTH: Lê Thị Kiều My 4

PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ MARKETING BẤT

ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản

1.1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Khoản 1 Điều 107 bộ Luật dân sự 2015 quy định:

Bất động sản bao gồm:

− Đất đai

− Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai

− Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng

− Tài sản khác theo quy định của pháp luật

(Nguồn: Bộ luật dân sự 2015)

Trường Đại học Kinh tế Huế

Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất

động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên tạo ban tặngkhông thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ).Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổithọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâunăm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất độngsản rất khác nhau tùy theo từng loại bất động sản cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng lớnđến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sửdụng bất động sản

Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự

khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từngđịa phương, từng khu vực, từng thửa đất Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chấtđất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa bất độngsản Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu

tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nêntính cá biệt ( tính dị biệt ) của hàng hóa bất động sản

Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng đối với hàng hóa bất động sản thìđặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực,mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu vàtâm lý xã hội Thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân

cư ở đó

Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa bất động

sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiệncủa hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặcgiảm bớt giá trị của hàng hóa bất động sản kia Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạtầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các côngTrường Đại học Kinh tế Huế

SVTH: Lê Thị Kiều My 6

trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đờicủa những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ theotrục đường đó

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,

mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất độngsản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Đểtăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động sản, do đóbuộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thựchiện việc quản lý chúng Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai ở bất

cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung bất động sản chịu

sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước

Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì bất động sản

thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp

Do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải 7 caohơn so với các hàng hóa thông thường Đăc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trìnhrất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở,văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũngrất cao

1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản

Theo Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,

mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuêmua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bấtTrường Đại học Kinh tế Huế

động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinhlợi.

(Nguồn: Luật kinh doanh bất động sản 2014)

1.1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập

được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nênmột cái nhà và được coi là bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai,các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.

Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, khôngphải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự

án bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp,

cơ quan quản lý xât dựng đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc

này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điềukiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bấtđộng sản cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàngđóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chínhsách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai tròquyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và

thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thịTrường Đại học Kinh tế Huế

SVTH: Lê Thị Kiều My 8

trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất độngsản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa cáckhoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằmhuy động đa dạng hóa các nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chínhsách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể

có vai trò quyết định

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bấtđộng sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiếtcác cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng khôngnhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyểnsang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp

độ từ rất lâu Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã đượcchứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụngchủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theochuẩn của các nền kinh tế thị trường hiện nay, thị trường bất động sản cũng đã ở cấp

Trường Đại học Kinh tế Huế

Thị trường bất động sản vừa mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.

Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nóchịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tậpquán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt độngcủa thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọivùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hóa bất động sản có “dư thừa” ở vùng nàycũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tínhchất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do sự phát triển không đều giữa cácvùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hộikhác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khácnhau Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế caothì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v…

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch

về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó,các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thốngcác văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các vănbản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta dothị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác độngnhất bởi các quy định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâmđến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất độngsản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụcác mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

Trường Đại học Kinh tế Huế

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về cácgiao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu những thông tinliên quan đến những giao dịch trước.

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảocủa thị trường bất động sản Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thịtrường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiệncác mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế,đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trườngbất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạođược của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn vàothị trường hàng hóa khác

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều thị trường trong nền kinh tế.

Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã đượcđầu tư Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thờigian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi bất động sản thamgia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất độngsản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh,… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ,Trường Đại học Kinh tế Huế

thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thịtrường bất động sản là đầu ra quan trọng với thị trường vốn.

Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động đượcnguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân ( Theothống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bấtđộng sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xâydựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thịtrường lao động,… dao động của thi trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển

ổn định của nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai Đặc điểm của đất đai là khônghao mòn và không mất đi và người có quyền sở hữu và sử dụng đất đai không sử dụngđất đai như hàng hoá khác Điều mà họ muốn là quyền hay các lợi ích do đất đai manglại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị củacác hàng hoá thông thường mà phải xác định trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất đai

và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

Cung về bất động sản biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cả bất động sản

Với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật chung: khicầu đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lạimức cân bằng Tuy nhiên, đối với hàng hoá bất động sản, khi cầu tăng, cung bất độngsản không thể phản ứng nhanh như các loại hàng hoá khác Đó là do đặc điểm của bấtđộng sản cần phải có thời gian để tạo ra chúng, để tạo ra các công trình cần phải cóTrường Đại học Kinh tế Huế

có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhànước Quá trình giao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước làmột trong những lực lượng tham gia vào thị trường bất động sản Vai trò của Nhànước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá bất động sản giao dịch, Nhà nướcphải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thịtrường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với cáchoạt động kinh doanh bất động sản Nhà nước quản lý thị trường bất động sản là nhằmphát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết tật do cơ chế đógây ra Thông qua các công tác quản lý, Nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phầnkinh tế, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh bấtTrường Đại học Kinh tế Huế

động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luậttrong hoạt động kinh tế, đảm bảo sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế xã hội

ở tầm vĩ mô

Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập là do hàng hoá bất động sảnkhông bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán bấtđộng sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với bấtđộng sản cần giao dịch Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua vàngười bán thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán Do vậy, khi thựchiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có nhà tư vấn môi giới, đó lànhững người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiềukinh nghiệm Với sự tham gia của họ các giao dịch bất động sản sẽ dễ dàng hơn Thực

tế cho thấy nếu lực lượng môi giới kém phát triển thì sự vận hành thì sự vận hành củathị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao Do đó,phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch bất động sản là một nghề chuyên nghiệp độclập Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai tròcủa các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản vì chính các tổchức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cầnthiết và định giá bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.

Thị trường bất động sản thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường nàykhông đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loạihàng hoá khác bất động sản là những yếu tố vật chất bền lâu, khó chuyển đổi côngnăng và tính chất, do vậy không thể thay đổi định hướng đầu tư khai thác các côngtrình bất động sản Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường bấtTrường Đại học Kinh tế Huế

SVTH: Lê Thị Kiều My 14

động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệgiữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư

1.1.1.2.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản được thực hiện dưới hình thức các giao dịch bất độngsản Các giao dịch bất động sản có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sảnrất đa dạng bao gồm: việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa

tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bấtđộng sản Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ vớiđặc điểm của hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản:

Kinh doanh bất động sản cần một nguồn vốn rất lớn.

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó mọihoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn Lượng vốn nàyphải được huy động từ thị trường vốn Nếu không có một thị trường vốn phát triểnlành mạnh và ổn định thì hoạt động kinh doanh bất động sản cũng không thể phát triểnlành mạnh và ổn định được

Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.

Kinh doanh bất động sản được thực hiện trong cả ba lĩnh vực: sản xuất, mua bán

và dịch vụ bất động sản Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên pháp luật vềhoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau và phảituân theo nhiều quy định mang tính đặc thù, chuyên ngành Mặt khác, bất động sản làloại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng nhưcủa mỗi người dân Trong kinh doanh bất động sản các quan hệ giao dịch về bất độngsản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Đểtăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến hoạt động kinh doanhbất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương,Trường Đại học Kinh tế Huế

chính sách nhằm thực hiện việc quản lý hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệpbất động sản Việc quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sảnbằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bấtđộng sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch bất động sản phải có

sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhànước làm cho hoạt động kinh doanh bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn

Trong kinh doanh bất động sản, địa điểm diễn ra các giao dịch thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch.

Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản là cố định về vị trí và không thể didời được Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hànghóa bất động sản Đồng thời các quan hệ giao dịch trong kinh doanh bất động sảnkhông thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua đầy

Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn,

do đó dễ phát sinh các rủi ro như biến động của giá cả, thay đổi pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao

Trường Đại học Kinh tế Huế

SVTH: Lê Thị Kiều My 16

dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịchcàng kéo dài, tính rủi ro càng cao Do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của cácgiao dịch thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra cáckhâu của quá trình giao dịch

Kinh doanh bất động sản thực chất là thực hiện các giao dịch về các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Do vậy, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác

định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xácđịnh dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đấtđai Giá trị và giá cả của hàng hóa bất động sản trong kinh doanh bất động sản phụthuộc vào vị trí của bất động sản như: địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xãhội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa bất động sản

Trong kinh doanh bất động sản các chủ đầu tư luôn mong muốn tạo ra sự khác biệt và tính khan hiếm cho sản phẩm của mình, cũng như lợi dụng những ảnh hưởng tích cực từ các bất động sản khác qua đó nâng cao giá trị của bất động sản Muốn

thành công trong kinh doanh bất động sản doanh nghiệp cần phải nắm bắt và hiểu rõcác yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của từng vùng, từng khu vực để ra quyếtđịnh và xây dựng chiến lược kinh doanh cho sản phẩm của mình Mặt khác tính lâubền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy theo từng loại bất động sản cụ thể.Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũngnhư công tác quản lý, sử dụng bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản mang những đặc trưng riêng ở mỗi vùng, mỗi khu vực khác nhau Do đất đai có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với

những điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của từng vùng, từng khuvực Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đadạng Từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển.Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu củangười tiêu dùng do đó ở mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung vàTrường Đại học Kinh tế Huế

cầu bất động sản Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản ở các đô thị,các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, các trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa –

du lịch thường diễn ra sôi động và có quy mô cũng như trình độ phát triển cao hơn sovới các vùng khác Từ đó ta thấy, kinh doanh bất động sản khác với kinh doanh cáchàng hóa thông thường khác ở chỗ sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sảnthường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởngtrong một vùng, một khu vực nhất định, ít khi có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậmđến hoạt động kinh doanh của các khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu hoạt độngkinh doanh bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực; gắn chúng vớicác điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của vùng, của khu vực.Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này ápdụng cho vùng khác, khu vực khác

Trong kinh doanh bất động sản thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Sự so

sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất độngsản không chính xác như đối với các hàng hóa khác ( các kết cấu công trình, chấtlượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý đều được đo lường một cách tương đối,khó chính xác) Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau

và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh mộtcách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sảnđều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo Đặc điểm nàydẫn đến vấn đề sau:

− Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiềutrường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độc quyền và nhờ đó

có thể thu lợi cao Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người có quyền đốivới bất động sản

Trường Đại học Kinh tế Huế

SVTH: Lê Thị Kiều My 18

− Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làmgiá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị trường bấtđộng sản càng sôi động, càng dễ tạo ra các cơn sốt giá của bất động sản

Trong kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản cần phải có chiến lược dài hạn và lựa chọn thời điểm thích hợp để cung bất động sản ra thị trường.Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản

không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác Đó là do thời gian để tạonên một bất động sản thường kéo dài vì để xây dựng các công trình cần phải có thờigian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,thiết kế, thi công Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động củagiá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản Việc lựa chọn

và ra quyết định đầu tư xây dựng các công trình trong kinh doanh bất động sản là rấtphức tạp Vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, vănphòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rấtcao Kinh doanh bất động sản đòi hỏi các nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sảnphải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳkinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản để ra quyết định đầu tư Sở dĩ như vậy là vìbất động sản thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việcmua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác Bấtđộng sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, dovậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình bất độngsản

Khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu

pháp luật và giàu kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽtrở nên dễ dàng hơn Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường,cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch bất độngTrường Đại học Kinh tế Huế

sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩmđịnh pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.

1.1.2 Marketing bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm và vai trò của Marketing bất động sản

1.1.2.1.1 Khái niệm Marketing

Có rất nhiều quan niệm về Marketing trên thế giới:

Khái niệm Marketing của Phillip Kotler: Theo Phillip Kotler “Marketing là

những hoạt động của con người hướng vào việc đáp ứng những nhu cầu và ước muốncủa người tiêu dùng thông qua quá trình trao đổi”

Khái niệm Marketing của Viện Marketing Anh: Định nghĩa của Viện Marketing

chỉ ra “Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ hoạt động kinh doanh từ việcphát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầu thực sự về một mặthàng cụ thể, đến sản xuất và đưa hàng hoá đến người tiêu dùng cuối cùng nhằm đảmbảo cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến”

Khái niệm Marketing của AMA: Theo định nghĩa của AMA (1985) “Marketing là

một quá trình lập ra kế hoạch và thực hiện các chính sách sản phẩm, giá, phân phối,xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh của của hàng hoá, ý tưởng hay dịch vụ để tiến hành hoạtđộng trao đổi nhằm thoả mãn mục đích của các tổ chức và cá nhân”

Khái niệm marketing của I Ansoff, một chuyên gia nghiên cứu marketing của Liên Hợp Quốc: Theo I Ansoff “Marketing là khoa học điều hành toàn bộ hoạt động

kinh doanh kể từ khâu sản xuất đến khâu tiêu thụ, nó căn cứ vào nhu cầu biến độngcủa thị trường hay nói khác đi là lấy thị trường làm định hướng”

Như vậy khái niệm Marketing đã xuất hiện từ xa xưa và ngày càng phát triển,hoàn thiện hơn Nó được hiểu theo rất nhiều cách khác nhau, nhưng tóm lược lại cóTrường Đại học Kinh tế Huế

SVTH: Lê Thị Kiều My 20

thể hiểu Marketing chính là hoạt động gắn liền với quá trình trao đổi và lưu thônghàng hóa trong thị trường, khi cung hàng hóa nhiều hơn so với cầu hàng hóa thì buộccác doanh nghiệp phải tìm và thực hiện các giải pháp để tiêu thụ hàng hóa của mình

1.1.2.1.2 Marketing bất động sản

Từ những khái niệm về Marketing nói chung có thể hiểu về Marketing bất động

sản như sau: “Marketing bất động sản là quá trình quản lý của doanh nghiệp nhằm phát hiện ra nhu cầu về bất động sản và môi trường liên quan đến bất động sản của khách hàng để đáp ứng các nhu cầu đó một cách có hiệu quả hơn so với các đối thủ cạnh tranh” Marketing bất động sản theo định nghĩa này có các hàm ý

quan trọng sau đây:

− Marketing bất động sản là một triết lý kinh doanh mới, triết lý vì cuộc sốngtiện nghi, an toàn của khách hàng Ðồng thời, để đảm bảo các hoạt động Marketing,trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có một chức năng quản trị mới,chức năng quản trị Marketing

− Chức năng quản trị Marketing bất động sản của doanh nghiệp nhằm đảm bảocho toàn bộ các hoạt động của doanh nghiệp phải hướng tới khách hàng, vì lợi íchkhách hàng Muốn vậy, doanh nghiệp phải xác định được đúng, dự báo chính xác nhucầu và mong muốn của khách hàng và thoả mãn các nhu cầu đó một cách hiệu quả

Mục tiêu tổng thể trong dài hạn của Marketing bất động sản là tối đa hoá lợinhuận của doanh nghiệp, còn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thoả mãn thật tốt nhu cầukhách hàng

Cũng có thể hiểu Marketing bất động sản là một quá trình kế hoạch hóa và thựchiện các kế hoạch, giá cả; thúc đẩy, phân phối, xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh của hànghóa và dịch vụ bất động sản để tạo ra sự trao đổi từ đó thỏa mãn các mục tiêu của cánhân và tổ chức kinh doanh bất động sản Nói cách khác, Marketing bất động sản làquá trình tổng hợp bao gồm: phân tích và lựa chọn thị trường mục tiêu; xây dựng chiếnTrường Đại học Kinh tế Huế

lược Marketing dựa trên ý tưởng về sản phẩm; Xây dựng kế hoạch và quy trìnhMarketing; hoạch định chương trình Marketing - mix bao gồm các quyết định về sảnphẩm, xác định giá, phân phối tiếp thị bất động sản và thực hiện kiểm tra các nỗ lựcMarketing; phân tích, đánh giá hiệu quả công tác Marketing; điều chỉnh Marketing phùhợp với môi trường và cơ hội Cụ thể hơn, Marketing với các doanh nghiệp kinh doanhbất động sản chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ đó định hướng xây dựngđược những phân khúc thị trường phù hợp cho sản phẩm của mình; thực hiện hoạtđộng tiếp thị một cách bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý bằng nhữngphương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuậnnhư mong muốn với sản phẩm bất động sản - có thể là tiền thuê hoặc giá bán.

Để thực hiện tốt hoạt động Marketing thì bộ phận Marketing của các doanhnghiệp kinh doanh bất động sản phải thực sự hiểu rõ về nhu cầu tự nhiên, mong muốn

và nhu cầu có khả năng thanh toán của khách hàng đối với bất động sản:

Thứ nhất, nhu cầu tự nhiên đối với bất động sản: là cảm giác thiếu hụt về hàng hóa dịch vụ bất động sản mà con người cảm nhận được.

Thứ hai, mong muốn đối với hàng hóa, dịch vụ bất động sản là nhu cầu tự nhiên

có dạng đặc thù, đòi hỏi phải được đáp lại bằng một hình thức đặc thù phù hợp với trình độ văn hóa và tính cách cá nhân của con người.

Các nhà kinh doanh bất động sản phải phát hiện ra mong muốn của từng ngườihoặc nhóm người nhằm tăng khả năng thích ứng và cạnh tranh trên thị trường từ đótăng hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp

Dựa vào mong muốn của khách hàng đối với hàng hóa bất động sản các nhà kinhdoanh bất động sản xác định các thông số và đặc tính của sản phẩm, từ đó quyết địnhđầu tư xây dựng và cung ứng những sản phẩm, dịch vụ mà thị trường đang cần hoặc sẽcần trong tương lai Do đó sẽ nâng cao hiệu quả kinh doanh và giảm thiểu được rủi roTrường Đại học Kinh tế Huế

SVTH: Lê Thị Kiều My 22

trong kinh doanh đặc biệt là trong trường hợp thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro và không

ổn định như hiện nay

Thứ ba, nhu cầu có khả năng thanh toán là nhu cầu tự nhiên và mong muốn phù hợp với khả năng thanh toán.

Từ nhu cầu tự nhiên và mong muốn của khách hàng, các nhà kinh doanh bấtđộng sản có thể xây dựng và tạo ra rất nhiều sản phẩm bất động sản như: đất nền, vănphòng, chung cư, nhà thu nhập thấp, biệt thự, nhà hàng, khách sạn… nhưng hàng hóacủa họ có thể bị ế ẩm nếu như những sản phẩm mà họ cung ứng ra tại thị trường màngười mua không có cơ hội tiếp cận vì họ không đủ khả năng thanh toán do chi phíquá cao

1.1.2.1.3 Vai trò của Marketing bất động sản đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, tất cả các doanh nghiệp kinh doanh sản phẩm nóichung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng đều cần vận động và traođổi với môi trường bên ngoài để có thể tồn tại và phát triển, ngoài các hoạt động chứcnăng như : sản xuất, tài chính, quản trị nhân lực…thì doanh nghiệp muốn đảm bảochắc chắn cho sự thành công trong tương lai thì phải kết nối mọi hoạt động của doanhnghiệp với thị trường, chức năng kết nối mọi hoạt động của doanh nghiệp đối với thịtrường thuộc lĩnh vực quản lý Marketing

Như vậy, Marketing bất động sản là hoạt động có vai trò quyết định và điều phối

sự kết nối các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp với thị trường, có nghĩa là đảmbảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất độngTrường Đại học Kinh tế Huế

sản hướng theo thị trường, biết lấy thị trường, nhu cầu và ước muốn của khách hànglàm chỗ dựa vững chắc nhất cho mọi quyết định kinh doanh.

Không những thế, Marketing còn giúp doanh nghiệp kinh doanh với định hướngthị trường: sản xuất cái mà thị trường cần, và do đó Marketing tạo ra khách hàng chodoanh nghiệp giống như là sản xuất tạo ra sản phẩm Ngược lại, việc xác định đượccác đối tượng khách hàng mục tiêu, tìm hiểu và nắm bắt được những nhu cầu và thịhiếu của khách hàng sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra được sẽ giúp doanh nghiệp đưa rađược những kế hoạch chiến lược, mục tiêu cụ thể nhằm tiếp cận khách hàng một cáchhiệu quả nhất

Tóm lại hoạt động Marketing chiếm giữ một vị trí quan trọng đối với việc tạo rahay nói cách khác là thu hút khách hàng đến với doanh nghiệp

1.1.2.2 Đặc điểm của Marketing bất động sản

Marketing bất động sản có những điểm đặc trưng và khác biệt so với hoạt độngMarketing trong các lĩnh vực khác, điều cơ bản tạo ra sự khác biệt ấy chính là ở sựkhác biệt của hàng hóa bất động sản cũng như tính đặc trưng của hoạt động kinh doanhbất động sản trên thị trường cụ thể như sau:

 Đối tượng của Marketing bất động sản

Nếu như đối tượng Marketing của các doanh nghiệp kinh doanh hàng hóa, dịch

vụ khác trên thị trường là người mua thì đối tượng Marketing của các doanh nghiệpkinh doanh bất động sản bao gồm những khách hàng có nhu cầu: mua, thuê, thế chấp,bảo hiểm (trong trường hợp khách hàng cần tư vấn)…

 Marketing bất động sản là một quá trình mang tính phức tạp

Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo do có sự tham giađông đảo của các nhà đầu tư lướt sóng hoặc đầu cơ, vì vậy việc tìm kiếm và phân tíchthông tin, phục vụ cho chiến lược Marketing là rất khó khăn và phức tạp

Trường Đại học Kinh tế Huế

SVTH: Lê Thị Kiều My 24

Không những thế, cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu, cần phảimất một thời gian dài mới có thể tung ra thị trường một sản phẩm, trong khi thị trườnglại luôn biến đổi, và sản phẩm bất động sản còn phụ thuộc nhiều vào cơ sở hạ tầng vàchính sách, quy hoạch của nhà nước Vì vậy, đòi hỏi người làm Marketing phải có một

sự hiểu biết và một tầm nhìn dài hạn

 Marketing dịch vụ bất động sản là Marketing những cam kết, hứa hẹn

Kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch

vụ bất động sản, vì vậy đây có thể nói là một điểm khác biệt lớn giữa các hoạt độngkinh doanh khác

Marketing bất động sản bao gồm cả Marketing cho các dịch vụ: môi giới, địnhgiá, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn và quảng cáo bất động sản Mà trong kinhdoanh dịch vụ thì khách hàng không thể biết trước được chất lượng, cũng như khôngthể nhìn thấy như các sản phẩm hàng hóa hữu hình khác, khách hàng chỉ có thể nhậnxét và cảm nhận sau khi đã được phục vụ dịch vụ đó Chính vì vậy, trong Marketingdịch vụ của kinh doanh bất động sản thực chất là các doanh nghiệp đang Marketingcho những cam kết và hứa hẹn của mình tới khách hàng

 Hoạt động phân phối sản phẩm bất động sản thực sự khác biệt

Chúng ta không thể di chuyển bất động sản tới một hoặc nhiều đại lý để bán, đểgiới thiệu sản phẩm như những hàng hóa khác Khách hàng chủ yếu biết tới sản phẩmqua các mô hình, các khu nhà mẫu… chính vì vậy, trong phân phối bất động sản thì sựxuất hiện của nhà môi giới là vô cùng cần thiết Nếu như các sản phẩm khác như bánhkẹo, hay xe máy chỉ cần bày bán ở đại lý thì thì bất động sản cần một người trung giankết nối khách hàng với sản phẩm, đó chính là vai trò của nhà môi giới

Ngoài ra, thông tin thị trường không minh bạch nên trong phân phối bất động sảnthường qua rất nhiều trung gian, và sản phẩm tới trực tiếp khách hàng tiêu dùng là gầnnhư không có

Trường Đại học Kinh tế Huế