Bài viết phân tích thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới.
Trang 1QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN – NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN
Nguyễn Mai Hương1
1 Đánh giá thực trạng các quy định của
pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối
với hoạt động kinh doanh bất động sản
Nhìn một cách tổng quan, các quy định của
pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với
hoạt động kinh doanh bất động sản có những ưu
điểm nổi bật sau:
Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp luật được
xây dựng và hoàn thiện làm cơ sở cho quản lý thị
trường bất động sản Nhà nước ban hành các văn
bản luật, nghị định, quyết định, thông tư… liên quan tới bất động sản các hoạt động trên thị trường bất động sản Các văn bản này sẽ là cơ
sở để các chủ thể của thị trường thực hiện các hoạt động trên thị trường bất động sản Nhà nước thực hiện các quy định pháp lý để đất đai và bất động sản có thể tham gia vào thị trường cũng như phương thức mà bất động sản đó hoạt động trên thị trường Nhà nước tổ chức đăng ký các quyền cũng như các biến động đối với bất động
Tóm tắt: Ngày 22 tháng 7 năm 2019, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Ủy ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố về việc tăng cường quản lý để đảm bảo ổn định thị trường bất động sản (BĐS) Theo Bộ Xây dựng, thời gian gần đây, tại một số địa phương xảy ra tình trạng doanh nghiệp BĐS
vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS và pháp luật khác có liên quan như: Doanh nghiệp triển khai việc chuyển nhượng đất đai, thực hiện quy hoạch và dự án kinh doanh BĐS trái quy định; Phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; Mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý… Thực trạng này gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS Bài viếtphân tích thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới
Từ khoá: Quản lý nhà nước, kinh doanh bất động sản, pháp luật kinh doanh bất động sản Nhận bài: 10/11/2020; Hoàn thành biên tập: 10/12/2020; Duyệt đăng: 21/12/2020
Abstract: On July 22, 2019, Ministry of Construction has sent document to the provincial and municipal People’s Committee on enhancing management to ensure stable market of real estate Under Ministry of Construction, recently, enterprises in some localities violate legal regulations on real estate business and other related regulations such as transfering land, developing plans and project of real estate business not in line with legal regulations; dividing plots, selling ground on agricultural land, non-agricultural and non-residential land; purchasing, transferring houses, land not in line with legal regulations… This situation causes negative impact on social-economic development and heathy development of real state market The article analyzes situation of current legal regulations of Vietnam on State management on real estate business to propose orientation and recommendations for finalizing legal regulations on State management on real estate business
in Vietnam in the coming time
Keywords: State management, Real estate business, Law on real estate business
Date of receipt:10/11/2020; Date of revision: 10/12/2020; Date of approval: 21/12/2020
1 Thạc sỹ, Giảng viên Khoa Đào tạo chung nguồn Thẩm phán, Kiểm sát viên, Luật sư, Học viện Tư pháp.
Trang 2sản nhằm thiết lập một hệ thông tin hoàn chỉnh,
bám sát từng biến động của thị trường bất động
sản Nhà nước tiến hành xây dựng các chính
sách tài chính và các chính sách khác có liên
quan đảm bảo cho thị trường hoạt động lành
mạnh, loại bỏ các yếu tố không lành mạnh của
thị trường và các tác động xấu từ bên ngoài, xây
dựng các chính sách phù hợp đảm bảo nguồn thu
ngân sách phù hợp, điều tiết phân phối lại cho
những người có thu nhập thấp để rút ngắn
khoảng cách giàu nghèo, đảm bảo công bằng xã
hội: (Gồm các văn bản quy phạm pháp luật điều
chỉnh các hàng hoá BĐS, các giao dịch và dịch
vụ liên quan đến thị trường bất động sản
(TTBĐS), quản lý nhà nước đối với TTBĐS)
Hệ thống văn bản pháp lý này điều chỉnh từ giai
đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng, tạo lập
BĐS đến giao dịch trên thị trường và bảo hộ tài
sản là BĐS Văn bản pháp luật quan trọng nhất
là Luật đất đai năm 2013, Luật xây dựng năm
2014, Luật đầu tư năm 2014, Luật nhà ở năm
2014, Luật kinh doanh BĐS năm 2014, Luật
thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010,
Luật cư trú năm 2006 …
Nhìn chung, hệ thống văn bản pháp lý của cả
nước đã quy định tương đối đầy đủ về đối tượng,
phương pháp và chủ thể can thiệp, điều tiết
TTBĐS Ví như quy định thủ tục tạo lập, giao
dịch, chuyển nhượng các hàng hóa BĐS Đồng
thời, xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan
nhà nước trong việc can thiệp vào thị trường
Các văn bản càng về sau càng xác định rõ hơn,
đơn giản, minh bạch hơn mối quan hệ giữa các
chủ thể kinh tế với nhau và với cơ quan quản lý
nhà nước Một số văn bản pháp lý như Nghị định
số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định số
02/2010/NĐ-CP, nghị định số 76/2015/NĐ-02/2010/NĐ-CP, Nghị định số
20/2017/ NĐ-CP… đã được xã hội hoan nghênh
do đáp ứng được yêu cầu trong thực tiễn
Thứ hai, Nhà nước xây dựng và ban hành
các chiến lược quy hoạch, kế hoạch phát triển
thị trường bất động sản Chiến lược phát triển
kinh tế - xã hội có liên quan chặt chẽ tới thị
trường bất động sản, nó sẽ là cơ sở cho việc quy
hoạch xây dựng chiến lược phát triển thị trường
bất động sản Các chiến lược phát triển này cũng
là căn cứ để xây dựng và thực hiện các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thông qua các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản theo những tiêu chí trong chiến lược phát triển chung Các bản quy hoạch xây dựng đóng vai trị là căn cứ để các nhà đầu tư tạo lập các bất động sản đảm bảo phù hợp với xu hướng phát triển chung của thị trường Trước đây, các bản quy hoạch này thường thể hiện ý chí của Nhà nước nhưng hiện nay đang
có xu hướng quan tâm hơn đến tiếng nói của chủ thể tham gia thị trường
Thứ ba, Nhà nước thực hiện kiểm soát toàn
bộ thị trường bất động sản Nhà nước bắt đầu kiểm soát từ khâu đăng ký bất động sản, đưa bất động sản tham gia vào thị trường, ghi nhận những biến động đối với toàn thị trường nhưng không bỏ sót biến động nào của từng bất động sản Bất cứ một bất động sản nào từ khi vẫn còn
ở giai đoạn sơ khai khi mới chỉ có đất, rồi xây dựng dự án, tạo lập bất động sản, đưa bất động sản vào sử dụng một cách hợp pháp thì đều phải
có sự thông qua của cơ quan quản lý nhà nước Bất cứ chủ thể nào khi tham vào thị trường đều phải đảm bảo đầy đủ tư cách pháp nhân theo quy định của Nhà nước Bất cứ mối quan hệ nào trên thị trường bất động sản cũng phải tuân thủ theo những quy định nhà nước đã ban hành Đây có thể coi là nội dung thể hiện sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản rõ nét nhất
Để điều tiết lợi ích trong các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản, đồng thời kiểm soát các giao dịch trong thị trường bất động sản, Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thuế đối với bất động sản Các loại thuế liên quan đến bất động sản mà Nhà nước tiến hành thu là thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân Thứ tư, Nhà nước hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuẩn tắc, công khai minh bạch Nhà nước xây dựng rất nhiều chính sách liên quan đến thị trường bất động sản nhằm giúp thị trường phát triển Các chính sách này cũng
là những văn bản hướng dẫn cụ thể thực hiện các
Trang 3quan hệ trên thị trường Các chính sách này bao
gồm chính sách về đất đai tác động tới công tác
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đền bù giải
phóng mặt bằng; chính sách quản lý đô thị quy
định tỷ lệ phát triển của các loại không gian, hạ
tầng đô thị; chính sách tài chính tín dụng, chính
sách về nhà ở, nhà cho người thu nhập thấp và các
chính sách hỗ trợ phát triển nguồn nhân lực của
thị trường bất động sản
Thứ năm, Nhà nước xây dựng và kiện toàn bộ
máy quản lý đối với thị trường bất động sản Bộ
máy quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản
được xây dựng do yêu cầu thực tiến của công tác
quản lý Bộ máy này là nơi hiện thực hóa các chính
sách, phương hướng, nhiệm vụ mà Nhà nước đã
đặt ra cho thị trường bất động sản Đây cũng là nơi
thực hiện công tác kiểm soát giám sát và hỗ trợ thị
trường bất động sản Do đó, bộ máy quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản được xây
dựng đồng bộ theo các cấp hành chính, đảm bảo
chuyên môn hóa, phân quyền chức năng nhưng
vẫn thống nhất theo tiêu chí quản lý chung nhất
- Trong những năm qua, Nhà nước đã ban
hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để quản
lý thị trường bất động sản, tạo nên một khuôn
khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường Các
kết quả đạt được về quản lý nhà nước đối với thị
trường bất động sản thể hiện ở hệ thống văn bản
quy phạm pháp luật ngày càng hoàn thiện và đầy
đủ Tuy vậy, cho đến nay, hệ thống pháp luật này
vẫn chưa đồng bộ, vẫn còn thiếu nhiều văn bản
pháp quy cho quản lý thị trường, cụ thể:
- Quy định trong hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật hiện hành còn nhiều mâu thuẫn, chưa
thống nhất Chẳng hạn, theo Luật đất đai, khi
nhà đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án
đầu tư sẽ bị thu hồi lại đất đã giao, nhưng theo
Luật kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư có
quyền chuyển nhượng dự án khi không đủ năng
lực đầu tư Những mâu thuẫn này vừa gây khó
cho hoạt động của doanh nghiệp, vừa cản trở
hoạt động quản lý của Nhà nước
- Còn thiếu nhiều khung pháp luật cho hoạt
động quản lý thị trường kinh doanh bất động sản
Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai Đến nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản
- Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có
đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai Bên cạnh đó, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch
- Quản lý nhà nước đối với hoạt động của các trung gian trên thị trường, đặc biệt là sàn giao dịch bất động sản cũng còn nhiều bất cập Pháp luật hiện hành chưa bao quát hết để điều chỉnh đầy đủ các hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia minh bạch hóa thị trường, trong thời gian qua, cơ quan quản lý nhà nước về sàn giao dịch là Bộ Xây dựng đã rất thông thoáng trong việc cấp phép thành lập các sàn Tuy nhiên do thiếu kiểm soát và buông lỏng quản lý nên các sàn giao dịch hoạt động rất lộn xộn và chưa tuân thủ pháp luật
- Tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản còn thấp, hiệu lực thực thi chưa cao, quá trình triển khai còn nhiều vướng mắc Khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu
tư thường dùng bất động sản để cầm cố và thế chấp, nhưng vẫn còn một số vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo, công chứng, xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố
Do đó, sự chuyển đổi từ bất động sản thành nguồn vốn diễn ra chậm chạp Bên cạnh đó, việc phát mại các tài sản này gặp rất nhiều khó khăn
về thủ tục hành chính, làm cho nguồn cung tín dụng của các trung gian tài chính cho các giao dịch bất động sản càng bị hạn chế và chậm chạp hơn Ngoài ra, các bất động sản được cầm cố và thế chấp ở các tổ chức tín dụng không có tính thanh khoản hóa Thực tế này làm cho một lượng vốn lớn bị đọng lại, không đưa ra lưu chuyển trong thị trường bất động sản
Trang 4- Thiếu chế tài thực hiện các quy định của
Nhà nước về giao dịch trên thị trường bất động
sản Các chế tài hiện tại chưa đủ sức răn đe Mức
xử lý vi phạm đối với các hoạt động trên thị
trường còn quá nhẹ so với lợi ích có được từ việc
vi phạm các quy định của pháp luật Bên cạnh
đó, đa số cơ quan quản lý nhà nước ở các cấp
đều chưa tổ chức tốt và chưa thường xuyên các
cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi
phạm của các nhà đầu tư và các sàn giao dịch
trong hoạt động kinh doanh bất động sản
- Thủ tục hành chính liên quan đến bất động
sản còn rườm rà Các nhà đầu tư kinh doanh bất
động sản vẫn gặp phải tình trạng nhũng nhiễu
khi thực hiện những thủ tục hành chính, liên
quan về đầu tư kinh doanh bất động sản Trình
tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về bất
động sản chưa thực sự đơn giản, nhanh chóng và
tiện lợi cho các cá nhân, tổ chức
2 Định hướng và giải pháp hoàn thiện các
quy định của pháp luật hiện hành về quản lý
nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất
động sản
2.1 Định hướng hoàn thiện khung pháp lý
về thị trường bất động sản nhằm đảm bảo tính
thống nhất, đồng bộ, nhất quán bao gồm
Xây dựng và hoàn thiện một cách đồng bộ
hệ thống chính sách, pháp luật ở các lĩnh vực có
liên quan đến kinh doanh bất động sản như Luật
kinh doanh bất động sản, Bộ luật dân sự, Luật
nhà ở, Luật thuế sử dụng đất xây dựng để tạo
điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động
trôi chảy, lành mạnh, minh bạch, đúng quy định
của pháp luật
Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ
sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo giữa
Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật
bảo vệ và phát triển rừng… hiện hành, bảo đảm
tính thống nhất, khắc phục những quy định
chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn
chế hiệu quả của thị trường bất động sản, bảo
đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, kinh
doanh bất động sản
Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất
đai hiện hành theo hướng đất nông nghiệp được
Nhà nước giao, thời hạn sử dụng đất được ổn định lâu dài, như đối với đất ở Với quy định mới, sự tích tụ ruộng đất sẽ được quy định một cách mở và hoàn thiện hơn, đáp ứng nhu cầu của
sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường bất động sản Thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô, chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ Đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ, tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Xây dựng các luật quan trọng để quản lý thị trường bất động sản, bao gồm Luật đăng ký bất động sản, Luật thị trường thế chấp thứ cấp; Luật quỹ tiết kiệm; Luật quỹ bất động sản; Luật quỹ đầu tư bất động sản; Luật thông tin bất động sản Nhà nước cần hoàn thiện quy chế về tổ chức
và hoạt động của tổ chức môi giới bất động sản,
tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức sàn giao dịch bất động sản, tổ chức quản lý bất động sản Bên cạnh đó Nhà nước cần kiện toàn mô hình tổ chức và hoạt động của các trung tâm giao dịch bất động sản theo hướng xã hội hóa nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng tham gia giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình trên thị trường, tăng khả năng lưu thông của hàng hóa, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và
có sự quản lý của Nhà nước
Từng bước hoàn thiện các thể chế tham gia thị trường và lành mạnh hóa các giao dịch trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thành lập sàn giao dịch quyền sở hữu đất để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu Nhà nước tiến hành treo biển đối với các loại đất
Trang 5được đưa vào thị trường bất động sản để tạo điều
kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia
thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai,
minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp
phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường Đẩy
mạnh quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển
quyền sử dụng đất tại các dự án được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, phải thực hiện công khai
để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các
thông tin qua các trung tâm giao dịch bất động
sản Nhà nước hỗ trợ đào tạo để hoàn thiện và
tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức
tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất
động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất
động sản vận hành minh bạch, hiệu quả Nhà
nước thông qua việc mở lớp đào tạo nghề, môi
giới bất động sản trong hệ thống các hoạt động
của Hiệp hội bất động sản để tăng cường công
tác đào tạo chuyên môn trong các đơn vị, tổ chức
hoạt động của môi giới bất động sản
2.2 Các giải pháp cụ thể đối với các chủ
thể
Thứ nhất, về phía Nhà nước
Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ
và minh bạch về BĐS, đặc biệt là nhanh chóng
đổi mới chính sách tài chính về thị trường BĐS;
chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung
cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để
dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư
- Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS; chủ động
quản lý toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết
thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng
mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt; công
khai, minh bạch trong quản lý đất đai; xây dựng và
hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất,
công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS và
thông tin minh bạch về thị trường BĐS
- Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai
từ Trung ương xuống địa phương, tăng cường
năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý
nhà nước về đất đai; tăng cường thực thi các
công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công
tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật;
xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các
trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và quản lý đất đai
- Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trên thị trường theo quan hệ cung - cầu, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai
- Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
- Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, tập huấn hiểu biết pháp luật về bất động sản và thị trường bất động sản cho nhân dân và cán bộ, công chức trong vấn đề kinh doanh bất động sản dưới sự quản lý của nhà nước
Thứ hai, về phía ngân hàng và các định chế tài chính
Để thực hiện tốt các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản thì ngân hàng và các chế định tài chính cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:
- Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng
và thị trường BĐS nói chung Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống tài chính riêng Tuy nhiên, trước mắt khi còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính tiền tệ cần linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo ra bong bóng nhưng cũng không thắt chặt gây đình trệ và làm đóng băng thị trường Về lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như: Quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường
- Tăng cường các công cụ kích thích thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp Việt Nam, thu hút các nhà đầu tư chiến lược mua cổ phiếu các công ty đã cổ phần hoá Đồng thời, tăng cường các biện pháp thu hút đầu
tư nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công
Trang 6Hiện nay, đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt
Nam chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng vốn đăng
ký, tuy nhiên, hầu hết các dự án FDI vào BĐS
nhà ở đều huy động vốn trước từ người mua nhà
như các nhà đầu tư trong nước đang làm Do vậy,
cần có giải pháp để các nhà đầu tư nước nước
ngoài kết hợp kinh doanh - đầu tư - quản lý - tiếp
thị dự án Điều này giúp thị trường BĐS ngày
càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính,
kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược
Tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp
tín dụng của các tổ chức tín dụng, phát hiện kịp
thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến
chất lượng tín dụng; kiểm soát hiện tượng đầu tư
nội bộ của các ngân hàng, tổ chức tín dụng vào
BĐS để dòng tiền đến đúng nơi, được sử dụng
đúng mục đích
Điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với
từng khoản tín dụng BĐS cũng như các dự án BĐS
Các tổ chức tín dụng cần nới rộng cho vay
mua nhà chung cư bình dân và nhà ở xã hội cho
dân nghèo thành thị; bắt tay và cùng phối hợp
với các doanh nghiệp BĐS, xem xét cụ thể đối
với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu
cho dân sinh và phát triển kinh tế; tiếp tục thực
hiện và đẩy mạnh các chương trình xây dựng
nhà ở xã hội cho sinh viên, nhà ở cho công nhân
khu công nghiệp và nhà ở cho người có thu nhập
thấp để giải quyết khó khăn về nhà ở cho người
dân Đối với biệt thự, nhà chia lô, đất nền đang
bị bỏ hoang, cần có chính sách và biện pháp
mạnh để điều chỉnh giảm giá, tránh đầu cơ gây
lãng phí đất đai và tiền bạc của xã hội Hạn chế
cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự
án mới, các dự án xây dựng chưng cư cao cấp,
BĐS du lịch nghỉ dưỡng
Thứ ba, về phía các chủ thể kinh doanh bất
động sản
Để thực hiện tốt các quy định của pháp luật
hiện hành về quản lý Nhà nước đối với thị trường
bất động sản thì các chủ thể kinh doanh bất động
sản cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:
Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh
doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh
vực BĐS: doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần điều
chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như: Phân khúc căn hộ bình dân, bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường, rút ngắn khoảng cách cung - cầu còn bất tương xứng hiện nay Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng và tiện ích đồng bộ của ngôi nhà Cạnh tranh về giá vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các doanh nghiệp cần hướng tới Do vậy, các doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện
dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng
Để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS cần thực hiện các giải pháp sau: Tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các
dự án BĐS; Tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; Chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà; Phát hành trái phiếu, cổ phiếu
Thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù còn non trẻ nhưng đã có những bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng 7% GDP Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đã được triển khai đầu tư xây dựng, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn cả nước Tính chung 10 năm gần đây, quỹ nhà ở toàn quốc tăng thêm trên 700 triệu m2 (tương đương 70 triệu m2/năm), trong đó, khu vực đô thị tăng thêm khoảng 225 triệu m2 Có được những thành tích này là nhờ phần lớn vào chức năng quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản Do đó, trong thời gian tới, Nhà nước cần tăng cường hơn nữa công tác quản
lý thị trường bất động sản để khắc phục những hạn chế, thiếu xót trong hoạt động của thị trường kinh doanh bất động sản./