Luật nhà ở năm 2014 có đưa ra quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại Điều 118, theo quy định này điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch dân sự gồm bốn điều kiện cơ bản là: điều kiện về giấy chứng nhận; điều kiện về tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại; điều kiện về kê biên; điều kiện về thu hồi, giải toả và phá dỡ.
Trang 1HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHĨ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG QUY ĐỊNH TẠI
ĐIỀU 118 LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TRONG HOẠT ĐỘNG
CƠNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Lại Thị Bích Ngà1
Lê Thị Trang2
Tĩm tắt: Tại Việt Nam, nhà ở là một trong những tài sản cĩ giá trị lớn và cĩ ý nghĩa quan trọng đối với cuộc sống con người Trong thực tế của giao dịch dân sự, cũng như trong hoạt động cơng chứng các giao dịch về nhà ở rất phổ biến và được mọi người đặc biệt quan tâm Luật nhà
ở năm 2014 cĩ đưa ra quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại Điều 118, theo quy định này điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch dân sự gồm bốn điều kiện cơ bản là: điều kiện về giấy chứng nhận; điều kiện về tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại; điều kiện về kê biên; điều kiện về thu hồi, giải toả và phá dỡ Tuy nhiên, khi cơng chứng viên xem xét đánh giá các điều kiện này để xác định nhà ở cĩ đủ điều kiện được tham gia giao dịch trong hoạt động cơng chứng hay khơng thì gặp khơng ít khĩ khăn bởi những quy định của pháp luật cịn chưa cụ thể, chưa rõ ràng nên thiếu cơ sở pháp lý cho cơng chứng viên giải quyết một số yêu cầu cơng chứng giao dịch về nhà ở trên thực tế Từ đĩ khơng bảo đảm thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp cho người yêu cầu cơng chứng
Từ khĩa: Giao dịch về nhà ở, hoạt động cơng chứng
Nhận bài: 10/08/2020; Hồn thành biên tập: 20/08/2020; Duyệt đăng: 11/09/2020
Abstract: In Vietnam, housing is property with high value and important meaning in people’s lives In civil transactions as well as in notarial activities, transactions on housing are popular attracting people’s interest The housing law in 2014 stipulates regulations on conditions for houses entered in to transactions at Article 118 Under this Article, conditions for houses to be entered in to transactions include conditions related to certificate, conditions related to disputes, complaint, proceedings, conditions related to distraining, conditions related to revocation, clearance and dismantlement However, due to unclear legal regulations, notaries face lots of difficulties in assessing these conditions to decide whether housing has enough conditions to be entered in to transactions, leading to lack of legal foundation for notaries to solve some requirements on notarization on housing transaction in reality That does not ensure legitimate rights and interests for notarization requesters
Keywords: Housing transactions, notarial activities
Date of receipt: 10/08/2020; Date of revision: 20/08/2020; Date of approval: 11/09/2020
1 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
trong cơng chứng các giao dịch về nhà ở
Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về
điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
“1 Giao dịch về mua bán, cho thuê mua,
tặng cho, đổi, thế chấp, gĩp vốn bằng nhà ở thì
nhà ở phải cĩ đủ điều kiện sau đây:
a) Cĩ Giấy chứng nhận theo quy định của
pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản
2 điều này;
b) Khơng thuộc diện đang cĩ tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp
sở hữu nhà ở cĩ thời hạn;
c) Khơng bị kê biên để thi hành án hoặc khơng bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã cĩ hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền;
d) Khơng thuộc diện đã cĩ quyết định thu hồi đất, cĩ thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở
1 Thạc sỹ, NCS, Khoa Đào tạo Cơng chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp.
2 Thạc sỹ, Khoa Đào tạo Cơng chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp.
Trang 2Số 09/2020 - Năm thứ mười lăm
của cơ quan cĩ thẩm quyền
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm
c khoản này khơng áp dụng đối với trường hợp
mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai
2 Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở
khơng bắt buộc phải cĩ Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình
nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội,
nhà ở để phục vụ tái định cư khơng thuộc sở
hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại Khoản
4 Điều 62 của luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu
tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã
nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa
nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cĩ thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đĩ
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở
tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực
hiện theo quy định của Chính phủ
3 Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngồi các
điều kiện quy định tại các điểm b, c và d Khoản
1 điều này, nhà ở cịn phải bảo đảm chất
lượng, an tồn cho bên thuê nhà ở, cĩ đầy đủ
hệ thống điện, cấp, thốt nước, bảo đảm vệ
sinh mơi trường.”
Nhìn vào quy định của Điều 118 Luật nhà
ở ta cĩ thể nhận thấy nhà ở khi tham gia giao
dịch phải thỏa mãn bốn điều kiện cơ bản đĩ là:
điều kiện về giấy tờ chứng minh quyền sở hữu;
Khơng thuộc diện đang cĩ tranh chấp, khiếu
nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong
thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở
hữu nhà ở cĩ thời hạn khơng bị kê biên để thi
hành án hoặc khơng bị kê biên để chấp hành
quyết định hành chính đã cĩ hiệu lực pháp luật
của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền; khơng
thuộc diện đã cĩ quyết định thu hồi đất, cĩ
thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan cĩ
thẩm quyền Khi cơng chứng hợp đồng giao
dịch cĩ tài sản là nhà ở, với chức năng nhiệm
vụ của mình, một trong các thao tác mà cơng chứng viên cần thực hiện là kiểm tra xem nhà
ở cĩ đủ điều kiện được tham gia giao dịch hay khơng? Cơng chứng viên sẽ chỉ chứng nhận những giao dịch về nhà ở khi nhà ở đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Điều 118 của Luật nhà ở
2 Lúng túng trong việc xác định điều kiện về giấy chứng nhận trong một số giao dịch về nhà ở
Các nhà làm luật đã sử dụng phương pháp liệt kê khi đưa ra quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch phải cĩ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở Theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở, điều kiện này được chia thành hai trường hợp:
Trường hợp thứ nhất: Các giao dịch bắt buộc phải cĩ giấy chứng nhận chứng nhận theo quy định của pháp luật Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch bắt buộc phải cĩ giấy chứng nhận được áp dụng đối với các giao dịch về: mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, gĩp vốn bằng nhà ở Với quy định này của pháp luật, khi người yêu cầu cơng chứng yêu cầu cơng chứng đối với một trong các giao dịch về: mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, gĩp vốn bằng nhà ở thì địi hỏi trong
hồ sơ yêu cầu cơng chứng bắt buộc phải cĩ bản sao giấy chứng nhận
Trường hợp thứ hai: Các các giao dịch khơng bắt buộc cĩ giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật mà được được phép dùng giấy tờ thay thế Khác với các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, gĩp vốn bằng nhà ở là những giao dịch bắt buộc phải cĩ giấy chứng nhận khi đưa nhà ở tham gia vào các giao dịch này, thì các giao dịch về: mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; Mua bán, thuê mua nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước; Mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư khơng thuộc sở hữu nhà nước; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại khơng bắt buộc phải cĩ giấy chứng nhận Do đĩ, trong hồ sơ
Trang 3HỌC VIỆN TƯ PHÁP
yêu cầu cơng chứng các giao dịch này người
yêu cầu cơng chứng khơng phải nộp bản sao
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thay cho
giấy chứng nhận, người yêu cầu cơng chứng
chỉ cần nộp các giấy tờ chứng minh điều kiện
nhà ở được phép tham gia giao dịch Các giấy
tờ thay thế cho giấy chứng nhận được quy định
tại Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy
định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật
nhà ở3
Nhìn vào quy định tại Điều 118 về điều kiện
phải cĩ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở
khi đưa nhà ở vào giao dịch, chúng ta nhận thấy
vẫn cịn tồn tại nhiều giao dịch mà pháp luật về
nhà ở cịn bỏ ngỏ chưa xếp vào một trong trong
hai loại kể trên Điển hình như các giao dịch: Di
chúc, từ chối nhận di sản, cử người quản lý di
sản, thỏa thuận nhập tài sản riêng của vợ hoặc
chồng vào tài sản chung, thỏa thuận chia tài sản
chung của vợ chồng, hợp đồng đặt cọc cĩ nội
dung liên quan đến nhà ở,… Phải khẳng định
đây là những loại giao dịch về nhà ở phù hợp
với quy định tại Điều 117 Luật nhà ở quy định
về các hình thức giao dịch về nhà ở: “Giao dịch
về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi,
thừa kế, thế chấp, gĩp vốn, cho mượn, cho ở nhờ
và ủy quyền quản lý nhà ở” Vậy những giao
dịch này cĩ bắt buộc hay khơng bắt buộc phải cĩ
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở? Từ sự cịn
bỏ ngỏ này của pháp luật về nhà ở đã dẫn tới sự
lúng túng của các cơng chứng viên trong giải
quyết yêu cầu cơng chứng đối với các giao dịch
này Từ đĩ đã dẫn đến những quan điểm giải
quyết khác nhau của cơng chứng viên khi chứng
nhận những giao dịch này về nhà ở Cụ thể,
trong thực tế cĩ các quan điểm giải quyết như
sau: quan điểm giải quyết thứ nhất là yêu cầu
người yêu cầu cơng chứng cung cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở thì mới chấp nhận cho
nhà ở được tham gia vào các giao dịch này;
quan điểm giải quyết thứ hai thì ngược lại quan
điểm thứ nhất đĩ là người yêu cầu cơng chứng
khơng bắt buộc phải cung cấp giây chứng nhận
mà cĩ thể xuất trình giấy tờ khác thay thế để
chứng minh nhà ở đủ điều kiện được tham gia vào giao vào các giao dịch này Như vậy, chúng
ta nhận thấy rõ sự khác nhau trong cách giải quyết của cơng chứng viên, đĩ là để chứng minh điều kiện của nhà ở tham gia vào giao dịch thì
cĩ cơng chứng viên khơng chấp nhận giấy tờ thay thế cho giấy chứng nhận cịn cĩ cơng chứng viên lại chấp nhận giấy tờ thay thế Điều này dẫn tới sự khơng thống nhất trong phương
án giải quyết cùng một yêu cầu cơng chứng cĩ liên quan đến nhà ở
3 Khĩ khăn trong việc xác định điều kiện nhà ở khơng thuộc diện đang cĩ tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu Theo tinh thần được quy định tại Điều 118 Luật nhà ở thì một trong các điều kiện mà nhà
ở cần đáp ứng để được tham gia vào giao dịch
đĩ là: nhà ở tham gia giao dịch là nhà ở khơng thuộc diện đang cĩ tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở cĩ thời hạn Điều kiện này khơng áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Trên thực tế các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về nhà ở rất phong phú và đa dạng nhưng khơng phải tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện nào cũng cĩ liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới quyền tham gia giao giao dịch dân sự của chủ sở hữu nhà ở Chính vì vậy, Luật nhà ở đã giới hạn phạm vi tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện là về quyền sở hữu nhà ở, cịn những tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện khác liên quan đến nhà ở ví dụ như: Khiếu nại về việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chậm so với thời gian pháp luật quy định… thì khơng làm hạn chế việc tham gia giao dịch của nhà ở Tuy nhiên, vấn đề đặt ra lúc này
là quy định về nhà ở thuộc diện đang cĩ tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu chưa được pháp luật hướng dẫn cụ thể để xác định mức độ thế nào được xác định là đang cĩ tranh chấp về nhà ở, ví dụ như: hai bên đang cĩ tranh cãi nhau về quyền sở hữu nhà ở nhưng hiện tại hai bên đang tự trao đổi để giải quyết với nhau về quyền sở hữu nhà ở mà chưa yêu cầu cơ quan cĩ thẩm quyền giải quyết thì cĩ được coi là nhà ở đĩ
3 Xem Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật nhà ở.
Trang 4Số 09/2020 - Năm thứ mười lăm
đang cĩ tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở hay
khơng? Hay phải cĩ đơn yêu cầu giải quyết tranh
chấp về quyền sở hữu nhà ở gửi đến cơ quan cĩ
thẩm quyền thì mới được coi là cĩ tranh chấp?
Bên cạnh đĩ, một thực tế đang diễn ra trong hoạt
động cơng chứng các giao dịch về nhà ở đĩ là
hiện nay chưa cĩ cơ chế để giúp cơng chứng viên
cĩ thể nhận biết và xác định được nhà ở nào là
đang cĩ tranh chấp hay cĩ khiếu nại, khiếu kiện
về quyền sở hữu nhà ở, dẫn tới việc cĩ khi cơng
chứng giao dịch về nhà ở cĩ thể sẽ chứng nhận
cho những giao dịch mà nhà ở khơng đủ điều
kiện được tham gia giao dịch Khơng chỉ vậy,
điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các đối
tượng lợi dụng việc giải quyết tranh chấp để cản
trở chủ sở hữu được thực hiện các giao dịch về
nhà ở và giây khĩ khăn cho cơng chứng viên
trong việc giải quyết yêu cầu cơng chứng cĩ liên
quan đến nhà ở
4 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện
pháp luật nhà ở về điều kiện tham gia giao
dịch của nhà ở
Thứ nhất, về điều kiện nhà ở tham gia giao
dịch cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cá
nhân tác giả cho rằng khơng nên sử dụng
phương pháp liệt kê đối với trường hợp các giao
dịch về nhà ở bắt buộc phải cĩ giấy chứng nhận, thay vào đĩ là quy định mang tính chất khái quát, mở rộng phạm vi điều chỉnh cho các giao dịch dân sự về nhà ở Cĩ thể quy định rằng:
“Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch…
1 Giao dịch về nhà ở thì nhà ở phải cĩ đủ điều kiện sau đây:
a) Cĩ Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản
2 điều này (Khoản 2 đưa ra quy định về các trường hợp nhà ở tham gia giao dịch khơng bắt buộc phải cĩ giấy chứng nhận…)”
Thứ hai, Việt Nam phải nhanh chĩng xây dựng và hồn thiện hệ thống thơng tin và cơ sở
dữ liệu về nhà ở để cập nhật thơng tin về nhà ở thuộc diện đang cĩ tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; bị kê biên để thi hành
án hoặc bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã cĩ hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền; thuộc diện đã
cĩ quyết định thu hồi đất, cĩ thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan cĩ thẩm quyền Tạo
cơ sở cho cơng chứng viên tiếp cận thơng tin
về tài sản nhanh nhất và chính xác nhất bảo đảm tính xác thực và tính hợp pháp của văn bản cơng chứng./
Tuy nhiên, trong thực tiễn hiện nay, một
số nhà đầu tư đứng ra thuê đất của Nhà nước
để đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ
tầng khu cơng nghiệp, sau đĩ cho các doanh
nghiệp khác thuê lại đất và doanh nghiệp sau
này đầu tư nhà xưởng, máy mĩc để kinh
doanh, trong quá trình kinh doanh, doanh
nghiệp sau này đã thế chấp tồn bộ nhà
xưởng, máy mĩc trong khu cơng nghiệp để
đảm bảo cho nghĩa vụ bảo lãnh tại tổ chức tín
dụng, khi xảy ra trường hợp phải xử lý tài sản
bảo đảm (là nhà xưởng, máy mĩc) thì người
mua tài sản này cĩ được tiếp tục thuê đất theo
quy định của điều luật nêu trên hay khơng?
Theo quy định của điều luật thì người cĩ tài sản trên đất khơng trực tiếp thuê đất từ Nhà nước nên chưa thỏa mãn quy định nêu trên Vấn đề này cần cĩ hướng dẫn theo hướng người mua được tài sản thế chấp tiếp tục được thuê đất theo hợp đồng thuê đất với nhà đầu tư
Trên đây là một số nội dung liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất và một số kiến nghị cụ thể từ thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng cĩ bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Tịa án nhân dân tối cao./
MỘT SỐ TRANH CHẤP PHỔ BIẾN LIÊN QUAN ĐẾN TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN GIÁM ĐỐC THẨM, TÁI THẨM TẠI
TỊA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
(Tiếp theo trang 6)