Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội

Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội. Sự cần thiết của đề tài Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung...

Phần mở đầu

1 Sự cần thiết của đề tài

Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên

Xu hướng chung về nhà ở của các đô thị lớn trên thế giới là đưa vào sử dụng các chung cư cao tầng vỡ nú cú nhiều ưu điểm như: sử dụng diện tích đất hợp lý và đạt hiệu quả cao, nhất là trong điều kiện đất đô thị ngày càng chật hẹp; là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, tạo điều kiện thuận lợi không chỉ về phương diện không gian kiến trỳc mà cũn cả về hành chớnh, xó hội; đồng thời tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại, tạo được cảnh quan khoáng đạt, bảo đảm mật độ cây xanh, công viên, sân chơi cho khu dân cư Và quan trọng hơn cả là giá thành căn hộ thấp, có thể đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp dân cư

Cùng với những thành công đạt được từ những từ các chương trình phát triển nhà ở chung cư cao tầng của các đô thị hiện đại trên thế giới ở Tokyo (Nhật Bản), Singapore (Singapore), Nam Ninh (Trung Quốc), New York (Mỹ), Hàn Quốc, Hồng Kông , Việt Nam cũng từng bước chuyển mình theo xu huớng đô thị hoá đó với việc phát triển quỹ nhà ở trong đô thị về cả chất và lượng đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện sống và đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng

Một trong những quỹ nhà ở cần đặc biệt quan tâm vì nó không chỉ ảnh hưởng tới cảnh quan, quy hoạch chung cho sự phát triển của thủ đô theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà quan trọng hơn là những ảnh hưởng của nó tới chất lượng cuộc sống, thậm chí là cả tính mạng của những người dân sống trong đó, đó là quỹ nhà chung cư cũ của thành phố Phần lớn các chung cư này được xây dựng từ rất lâu (những năm 1960 - 1970), trải qua thời gian đã trở nên xuống cấp, hư hỏng, không còn phù hợp với nhu cầu và điều kiện sống của người dân trong điều kiện hiện nay, đặc biệt có những khu chung cư ở dạng cũ nát nghiêm trọng, trở thành mối nguy hiểm thường trực đối với sự an toàn của người dân

Các giải pháp xây dựng thí điểm đối với các chung cư này trước đây thực hiện như xây chen, xây ốp tại các dự án cải tạo các khu tập thể cũ tại khu tập thể Thành

Công, khu B6 Trung Tự đã bộc lộ nhiều nhược điểm như làm cho diện tích xây dựng lớn, hiệu quả sử dụng đất thấp, môi trường sống của cả khu vực bị giảm và xấu đi, bộ mặt kiến trúc đô thị hầu như không được cải thiện, quỹ nhà ở để giải quyết các vấn đề đặt ra của thành phố không đáp ứng được

Vì thế một chủ trương của Chính phủ là thực hiện qua nhiều giai đoạn theo lộ trình được vạch ra một cách cụ thể, mục tiêu là tới năm 2015 cơ bản xoá bỏ hoàn toàn những nhà nguy hiểm trên địa bàn, không để tình trạng nhà xuống cấp nguy hiểm trở thành vấn đề xã hội, đồng thời từng bước làm thay đổi cảnh quan, kiến trúc đô thị Chủ trương hoàn thiện và cụ thể hoá bằng Đề án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố, Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 5/8/2007 của HĐND thành phố về việc cải tạo xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp

Hơn 2 năm từ khi Thành phố chủ trương xã hội hoá cải tạo các khu tập thể cũ nát, nguy hiểm, không một dự án cải tạo chung cư cũ nào được khởi công, kể cả những khu nguy hiểm mà Nghị quyết 07 của HĐND và Chính phủ đều nhấn mạnh là "ưu tiên thực hiện"

Năm 2006, theo Quyết định số 5730/QĐ-UBND ngày 25/12/2006 của UBND Thành phố Hà Nội về việc giao đất tại phường Kim Liên cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng để thực hiện Dự án phá dỡ và xây dựng mới chung cư cao tầng B4 và B14 Khu Tập thể Kim Liên, đây là dự án giai đoạn I - làm thí điểm cho giai đoạn II là Chỉnh trang toàn bộ khu B Kim Liên mà Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng đang

đề xuất quy hoạch 1/500 trình UBND TP Hà Nội phê duyệt

Quá trình triển khai dự án giai đoạn I gặp nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng nên tới quý I/2008, dự án mới chính thức được khởi công Ngày 23/3/2008 đã diễn ra lễ khởi công Phá dỡ, xây mới nhà ở chung cư cao tầng B14 Kim Liên, còn với nhà B4, hiện mới đạt 80% khối lượng giải phóng mặt bằng nên sẽ khởi công tiếp trong một thời gian ngắn nữa Đây là một bước tiến, đánh dấu cho một dự án thí điểm đầu tiên của thành phố Hà nội thực hiện theo hình thức xã hội hoá đầu tư

Liên, học viên quyết định lựa chọn đề tài "Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của

dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội"

2 Mục tiêu và nội dung nghiên cứu

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên qua nghiên cứu lập dự án quy hoạch tổng thể 1/500 của Khu B, qua đó phân tích tình hình thực tế, những khó khăn của dự án gặp phải trong quá trình thực hiện từ giai đoạn nghiên cứu dự án, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và khai thác vận hành dự án, đánh giá và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong quá trình đầu tư

Như vậy đề tài nghiên cứu đề xuất những giải phỏp thực tế nhằm nõng cao hiệu quả sử dụng vốn và hiệu quả xó hội của đầu tư đối với lĩnh vực tái khai thác đô thị Với một dự án thí điểm, có thể nghiên cứu mở rộng để áp dụng đối với các khu chung

cư khác trên địa bàn TP HN nói riêng và các TP khác nói chung

Nội dung nghiên cứu được nêu rõ trong phần cấu trúc luận văn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu: Nhà ở chung cư cao tầng cũ tại thành phố Hà Nội giai đoạn xây dựng từ 1945 - 1975 Đề tài nghiên cứu đến năm 2025

- Đối tượng nghiên cứu: Khu chung cư Kim Liên (Khu B)

4 Phương pháp nghiên cứu

a Khảo sát thực địa, tập hợp số liệu

- Thu thập tài liệu, số liệu thống kê và hiện trạng sử dụng các khu chung cư trên địa bàn TP Hà Nội nói chung và khu Chung cư Kim Liên nói riêng

- Điều tra xó hội học: Phỏng vấn người ở và lấy ý kiến một số cơ quan quản lý hữu quan về nhu cầu, tõm lý, nguyện vọng của người ở và những nhu cầu của họ trong cuộc sống hiện đại

- Tiếp cận các kết quả nghiên cứu trong các Luận án, Luận văn của những nhà nghiên cứu về cải tạo - hiện đại hoá các khu nhà ở Hà Nội

- Tham khảo các tài liệu trong nước và nước ngoài về vấn đề cải tạo và tổ chức các khu ở, các quy chuẩn quy phạm xây dựng của Việt Nam

b Phân tích đánh giá

- Dựa trên những tài liệu, số liệu đã thu thập được, căn cứ trên khung pháp lý của Nhà nước để nghiên cứu lập dự án và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên

6 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, nội dung nghiên cứu của luận văn được bố cục theo 3 chương sau:

Chương 1: Tổng quan về tình hình đầu tư xây dựng và khai thác chung cư cao tầng

trên thế giới và Việt Nam

Chương 2: Các cơ sở để lập dự án tái khai thác các khu chung cư trên địa bàn thành

phố Hà Nội và tình hình triển khai thực hiện

Chương 3: Dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên và nghiên cứu đề xuất một

số giải pháp nâng cao hiệu quả dự án

Có thể sơ đồ hoá cấu trúc luận văn như sau:

Chương 1 Tổng quan về tình hình đầu tư xây dựng

và khai thác chung các khu chung cư cao tầng trên thế giới và Việt Nam

1.1 Một số khái niệm và phân loại

1.1.1 Khái quát về chung cư cao tầng

Khái niệm: Chung cư cao tầng là nhà cao tầng với mục đích để ở

Khái niệm “nhà cao tầng” trong xó hội hiện nay được coi là tương đối đối với

các quan niệm khác nhau về quy mô xây dựng ở mỗi nơi, mỗi thời điểm Ở khu vực phổ biến là nhà 4-5 tầng thỡ nhà 9 tầng được coi là nhà cao tầng Ở các thành phố Châu Âu nhà 20 tầng được coi là nhà cao tầng, trong khi ở Mỹ nhà 70 đến 100 tầng mới được coi là nhà cao tầng so với các công trỡnh lõn cận

Ủy ban nhà cao tầng và môi trường đô thị tại Mỹ coi nhà cao tầng là các nhà 10 tầng trở lên vỡ đó là chiều cao giới hạn cho việc chữa cháy bằng xe thang ở New York

Ở một số nước châu Âu như Anh, Pháp, Đức, và trong hội thảo quốc tế lần thứ 4 về nhà cao tầng tại Hồng Kông tháng 11 năm 1990 có quy định ngôi nhà cao tầng là các ngôi nhà từ 9 tầng trở lên

Ở Việt Nam, trong xây dựng thường phân loại theo số tầng như sau:

- Loại 1: Từ 9 đến 16 tầng (cao đến 50m)

- Loại 2: Từ 17 đến 25 tầng (cao đến 75m)

- Loại 3: Từ 26 đến 40 tầng (cao đến 100m)

- Loại 4: Siêu cao tầng từ 41 tầng trở lên (cao hơn 100m)

Theo TCVN 323:2004 Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế ban hành theo Quyết định số 26/2004/Q Đ-BXD ngày 2/11/2004 của Bộ xây dựng định nghĩa nhà cao tầng như sau:

Nhà cao tầng là nhà và cỏc cụng trỡnh cụng cộng cú chiều cao từ 25m đến 100m (tương đương 10 đến 30 tầng)

Như vậy khái niệm nhà cao tầng theo TCVN bao gồm hai điều kiện: chiều cao

và số tầng Nhà cao đến 25m nhưng dưới 10 tầng thỡ khụng được coi là nhà cao tầng

1.1.2 Một số đặc điểm của chung cư cao tầng

ở Việt Nam trong những năm gần đây nhà cao tầng được xây dựng ngày một nhiều hơn, đặc biệt là tại các thành phố lớn Công việc xây dựng nhà nhiều tầng ở Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng có những khó khăn phức tạp về nhiều mặt

- Về kỹ thuật:

+ Đây là một lĩnh vực thi công hoàn toàn mới có kết cấu móng công trình sâu vài chục mét trên một diện tích nhỏ Khi đó sẽ nảy sinh hàng loạt các vấn đề liên quan ngay khi thi công móng như ổn định tường chắn đất, hạ mức nước ngầm, biến dạng nền đất, chống thấm tầng hầm nếu có

+ Công trình nhà cao tầng yêu cầu đặc biệt tới chất lượng phần kết cấu móng, đây là phần kết cấu chủ yếu thường gây nguy hiểm đến an toàn của toàn bộ công trình Phần kiểm định tính biến dạng móng gồm ba phương diện: tổng biến dạng độ lún lệch

- Nhà cao tầng có chiều cao lớn cho nên rất nhạy với sự lún và lún lệch Nó

có những tác động và ảnh hưởng rất lớn đến kết cấu của công trình

- Các giải pháp vật liệu của hệ thống kết cấu chủ yếu là sử dụng bê tông cốt thép hoặc hỗn hợp thép - bê tông Do chung cư cao tầng phục vụ cho nhiều hộ gia đình, lại có chiều cao lớn nên các vật liệu hoàn thiện như cửa sổ, hệ thống điện, cấp thoát nước phải có chất lượng rất cao

- Hệ thống PCCC, thang máy, hệ thống thang thoát hiểm phải được thiết kế tính toán kỹ và có chất lượng cao đảm bảo an toàn cho người sử dụng

- Kết cấu nhà cao tầng thông thường gồm 2 thành phần:

+ Thành phần cố định: là hệ kết cấu chịu tải trọng theo phương ngang và phương đứng

+ Hệ thống bán cố định: là hệ vách ngăn, bao che có thể di chuyển hoặc dễ dàng thay đổi khi có yêu cầu đặt ra

- Về kinh tế:

+ Nhà chung cư cao tầng là một sản phẩm được chủ đầu tư tổ chức xây dựng theo quy hoạch chiến lược phát triển của thành phố và để bán cho nhân dân, phục vụ nhu cầu nhà ở (mang tính chất hàng hoá)

+ Hiện nay có rất nhiều đơn vị đầu tư xây dựng nhà chung cư nên cạnh tranh khá gay gắt Nên yêu cầu về chất lượng, tiện dụng ngày càng cao (chịu tác động theo quy luật hàng hoá)

+ Chung cư cao tầng được xây dựng chủ yếu trong thành phố Nên việc vận chuyển vật liệu phục vụ thi công rất khó khăn

+ Chủ đầu tư không đồng nhất với người sử dụng Do vậy, để người mua yên tâm thì chế độ bảo hành công trình được quan tâm hơn Nên độ đảm bảo chất lượng nhà thầu phải cao hơn

+ Công trình đòi hỏi vốn đầu tư lớn nhưng cũng phải phù hợp với thực lực kinh

tế của chủ đầu tư Do đó đòi hỏi tiến độ thi công nhanh, công nghệ thi công tiên tiến như cần trục tháp, giàn giáo hiện đại, ván khuôn định hình có sự luân chuyển cao, bơm

bê tông

+ Các trang thiết bị hiện đại kèm theo công trình như thiết bị điện, thiết bị điều hoà không khí, thiết bị viễn thông, thiết bị PCCC phải được thiết kế và lắp đặt thật nhịp nhàng trong quá trình thi công phần thô và hoàn thiện công trình

- Về kiến trúc:

+ Yêu cầu công trình nhà cao tầng thật độc đáo, mang bản sắc đặc thù của thiên

- Về quy hoạch và môi trường: Phải mạnh dạn hiện đại đô thị để đạt tốc độ mong muốn nhưng cũng phải dựa trên cơ sở hoà nhập một cách nhuần nhuyễn với vốn văn hoá, với di sản kiến trúc và cảnh quan vốn êm đềm cổ kính và thơ mộng một cách hiếm có của Hà Nội

1.1.3 Hiệu quả sử dụng do chung cư mang lại tại các đô thị

Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên

Xu hướng chung về nhà ở của các đô thị lớn trên thế giới là đưa vào sử dụng các chung cư cao tầng vỡ nú cú nhiều ưu điểm như:

- Sử dụng diện tích đất hợp lý và đạt hiệu quả cao, nhất là trong điều kiện đất

đô thị ngày càng chật hẹp;

- Là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, tạo điều kiện thuận lợi không chỉ về phương diện không gian kiến trúc mà cũn cả về hành chớnh, xó hội; đồng thời tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại, tạo được cảnh quan khoáng đạt, bảo đảm mật độ cây xanh, công viên, sân chơi cho khu dân cư;

- Quan trọng hơn cả là giá thành căn hộ thấp, có thể đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp dân cư

Theo báo cáo của Liên hiệp quốc về tình hình dân số thế giới cho biết, đến cuối năm 2008, lần đầu tiên trong lịch sử, một nửa dân số thế giới sẽ sống ở thành thị Với tốc độ đô thị hoá nhanh như hiện nay, đến năm 2050, sẽ có 6,4 tỷ người trên thế giới (tương ứng với 70% dân số lúc bấy giờ) sống ở thành thị, tăng 3,3 tỷ người so với hiện nay

1.1.3.1 Dự báo về những "siêu thành phố"

Liên hiệp quốc dự báo dân số thế giới sẽ tăng từ 6,7 tỷ người hiện nay lên tới

9,2 tỷ người vào năm 2050 Như vậy, đến năm 2050, toàn thế giới sẽ có 27 "siêu thành

phố" - những thành phố có số dân trên 10 triệu người - tăng so với con số 19 thành phố

hiện nay, và nhiều thành phố nhỏ hơn với không quá 500.000 dân sẽ xuất hiện

Tokyo của Nhật là thành phố đông dân nhất, có tới 35,7 triệu người Các thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc); Mumbai và New Delhi (ấn Độ); Cairo (Ai Cập); London (Anh); Tehran (Iran); Los Angeles, New York (Mỹ); Rio de Janeiro (Brazil) nằm trong số 19 thành phố đông dân nhất

Hỡnh 1.1 Thành phố New York của Mỹ (Ảnh Wikipedia)

Với tốc độ đô thị hoá tăng cao như hiện nay, số dân sống ở nông thôn toàn thế giới sẽ giảm dần, dự báo từ 3,4 tỷ người năm 2007 còn 2,8 tỷ người năm 2008

Tại các quốc gia nằm ở châu Âu, khu vực Bắc Mỹ và Đại dương cũng như Mỹ Latinh và Caribe, tỷ lệ dân số sống ở thành thị nhiều hơn nông thôn

Trong khi đó, tốc độ đô thị hoá đang diễn ra chậm hơn tại khu vực châu Phi và Châu á Hiện dân số Châu á và Châu Phi chủ yếu tập trung tại nông thôn, song theo dự báo của Liên hiệp quốc, tỷ lệ dân số ở thành thị và nông thôn của hai khu vực này sẽ cần bằng trong khoảng những năm 2045-2050 đối với châu Phi và 2020-2025 đối với Châu á

Uỷ ban Kinh tế và Xã hội khu vực châu á - Thái Bình Dương (ESCAP) đã đưa

ra nhận định cảnh cáo về những mặt trái của quá trình đô thị hoá nhanh đang diễn ra ở nhiều nơi Theo đó, cho rằng, quá trình đô thị hoá trên thế giới góp phần làm tăng trưởng kinh tế cao hơn, song cũng dẫn đến hệ quả là nạn nghèo đói tăng nhanh tại các

đô thị và hàng loạt vấn đề môi trường - xã hội khác

1.1.3.2 Châu á - Thái Bình Dương đô thị hoá nhanh nhất

Dựa theo cuốn "Phân tích niên giám của châu á - Thái Bình Dương", ông

Pietro Gennari, Trưởng Cơ quan thống kê của ESCAP cho biết, đô thị hoá ở khu vực Châu á - Thái Bình Dương diễn ra nhanh nhất thế giới trong vòng 15 năm qua Năm

1990, có 33% dân số Châu á - Thái Bình Dương sống ở thành thị, thì tới nay con số này đã tăng lên 41%

Quá trình "di cư" từ nông thôn và thành phố diễn ra nhanh nhất là ở khu vực các nước thành viên Hiệp hội các quốc gia Đông Nam á (ASEAN), nơi tỷ lệ dân cư đô thị tăng từ 32% năm 1990 lên 45% năm 2006

Theo ESCAP, quá trình đô thị hoá có mặt trái của nó là làm số người sống trong các khu ổ chuột ở đô thị ngày càng tăng, đồng thời ảnh hưởng xấu tới cơ hội của nhiều người được tiếp cận nguồn nước sạch và môi trường vệ sinh Hiện ở châu á - Thái Bình Dương, cứ 5 người dân đô thị thì có 2 người phải sống trong các khu ổ chuột

1.1.3.3 Tình hình Việt Nam

Hiện nay, dân số ở nước ta khoảng 80 triệu người Theo kết quả dự báo, đến năm 2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc Dân số nông thôn khoảng 59,1 triệu người

Theo Quyết định phê duyệt Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát triển nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15m2 sàn vào năm 2010 và 20m2 sàn vào năm

2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia Phấn đấu để mỗi hộ dân đô thị được ở

trong căn hộ độc lập

Theo thống kê, tổng diện tích nhà ở toàn quốc hiện nay khoảng 882 triệu m2 Diện tích nhà ở bình quân tính theo đầu người là 10,1m2/người Đến năm 2010, dự báo nhu cầu diện tích nhà ở khoảng 1.265triệu m2 Như vậy, diện tích nhà ở cần xây dựng thêm từ nay đến 2010 khoảng gần 443 triệu m2 trong đó đô thị cần xây dựng 214 triệu

m2 nhà ở và nông thôn cần xây dựng 229 triệu m2 nhà ở Đó là những con số dự báo trong định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

Thực tế, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, chỉ trong 10 năm (từ 1991 - 2000), diện tích về nhà ở trong cả nước tăng từ 629 triệu m2 lên hơn 700 triệu m2 Riêng khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2 (bình quân mỗi năm tăng trên 5 triệu m2) Trong đó diện tích nhà ở do nhân dân tự xây dựng mới và cải tạo chiếm 75%, nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng chiếm 25% Tuy nhiên, những kết quả đó vẫn chưa thực sự đáp ứng nhu cầu phát triển và nhu cầu cải thiện chỗ ở, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp

Tại các khu đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Huế và một số đô thị khác vẫn còn tồn tại các "xóm liều", nhiều hộ gia đình sống trong những căn nhà chật chội, nhà tạm bợ trên hoặc ven kênh rạch Số lượng nhà chung cư cao tầng xây dựng trong những giai đoạn trước những năm 1980 hiện nay đang đứng trước tình trạng xuống cấp nghiêm trọng Riêng hai thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã có trên 150 ngôi nhà chung cư đnag ở mức nguy hiểm cần phải sớm được phá dỡ để xây dựng lại để đảm bảo an toàn Ngoài ra, các thành phố khác như Việt Trì, Thanh Hoá, Vinh, Hạ Long, Hải Phòng quỹ nhà cao tầng xây dựng trong thời kỳ bao cấp cũng đứng trước tình trạng trên Thêm nữa là khối lượng nhà của dân tự xây dựng chiếm tỷ lệ lớn, lại không được hướng dẫn, kiểm tra về thiết

tại các đô thị trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, những tiêu chí về khu đô thị kiểu mẫu với tỷ lệ nhà chung cư cao tầng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn đã được thực hiện ở các khu đô thị lớn trên thế giới

Các chiến lược phát triển nhà ở theo quy hoạch với những chỉ tiêu phát triển hợp lý đảm bảo mức tăng xây dựng theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu nhà ở được vạch ra một cách cẩn trọng để có thể phần nào đối phó kịp thời với sức ép về nhà ở đô thị được dự báo là sẽ rất nặng nề trong tương lai gần

Mật độ xây dựng nhà thấp tầng, nhà đơn lẻ cao sẽ khiến diện tích dành cho giao thông và hạ tầng đô thị, các công trình xã hội giảm, điều đó là không phù hợp với định hướng phát triển của một đô thị văn minh với dân số ngày càng tăng

1.2 Tình hình khai thác chung cư cao tầng tại một số đô thị

1.2.1 Thế giới

1.2.1.1 Singapore - Quá trình xây dựng và phát triển nhà ở mang đẳng cấp quốc

tế

a Quy hoạch đô thị và thành tựu của 30 năm đô thị hoá

Những năm đầu của thập niên 60, đô thị Singapore còn hết sức ngổn ngang, quá trình đô thị hoá cũng phát sinh nhiều căn bệnh đô thị như tăng dân số, ngập nước, thiếu nhà ở Nhưng sau 30 năm thực hiện đô thị hoá, đảo quốc này đã trở thành một trong những đô thị hiện đại nhất thế giới

Tiến sĩ Lưu Thái Cách, Tổng giám đốc Cơ quan Tái phát triển Singapore - người được xem là tổng công trỡnh sư xây dựng một đô thị Singapore hiện đại như ngày nay - cho biết, những năm đầu của thập niên 60, GDP của Singapore vào khoảng

600 USD Điều này chứng tỏ tài lực để đất nước này tiến hành đô thị hóa cũng chẳng

“thoải mái” gỡ Nhưng để giải tỏa cùng lúc được nhiều khu ổ chuột, xây dựng cùng lúc hàng trăm ngàn căn hộ tái định cư, chính phủ này đó thực hiện phương châm “lấy lợi nhuận để tái đầu tư” Theo đó, khi xây dựng khu công nghiệp hay khu thương mại, chủ đầu tư phải dành một khoản tiền hoặc một phần lợi nhuận để xây dựng nhà cho dân

Có điều lý thỳ, số lượng nhà xây cho dân ở Singapore bằng ngân sách nhà nước chiếm hơn 85%, cũn doanh nghiệp tư nhân chỉ khoảng 15% Tiền để xây nhà bán cho dân (tất

nhiên không theo giá kinh doanh) chủ yếu lấy từ khoản thu các công trỡnh xõy dựng trờn vựng đất bị giải tỏa Khi xây dựng khu dân cư mới, hạ tầng (kỹ thuật và xó hội) phải được kết nối với các vùng xung quanh và chu đáo tạo cho người dân yên tâm khi

về nơi ở mới

Để giải quyết tận gốc các căn bệnh đô thị như kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường… chính phủ Singapore thực hiện việc quy hoạch rất nghiêm ngặt Theo các nhà quy hoạch Singapore, công tác quy hoạch đó được thực hiện trên từng mét vuông Những năm xây dựng đất nước mặc dù rất cần nhà đầu tư nước ngoài nhưng chính phủ tuyên bố “không thu hút nhà đầu tư bằng mọi giá, phải kiểm soát được môi trường” Ông Lin Son Lim đến từ Công ty Keppel cho biết, công cuộc phát triển của Singapore cũng chính là công cuộc đô thị hóa, chính vỡ vậy phải cú tầm nhỡn xa, chớnh phủ quyết là làm chứ ớt khi bàn tới bàn lui Singapore cũng thành cụng với việc phỏt triển cỏc đô thị vệ tinh, mỗi đô thị quy mô từ 200-300 ngàn dân nhằm tránh sự tập trung dân

cư quá đông ở khu dân cư Trong quá trỡnh đô thị hóa, Singapore rất chú trọng đến những công trỡnh kiến trỳc cổ hoặc mang nột văn hóa của dân tộc, bảo vệ môi trường sinh thái và kiên quyết bảo vệ Nhiều ngôi nhà cổ được “tân trang” thành khách sạn để vừa đảm bảo yếu tố bảo tồn vừa có thể khai thác về mặt kinh tế

Những thành tựu của từng giai đoạn đô thị hoá có tể ghi nhận như sau:

* Thập niên 1960 - Nhà ở cho một

quốc gia đang tăng trưởng

Đối mặt với nhiệm vụ cấp thiết và to

lớn nêu trên, ưu tiên hàng đầu của HDB là

tăng mạnh việc xây dựng số căn hộ trong

thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất

Nhấn mạnh vào số lượng và tốc độ, kết

thúc chương trỡnh xõy dựng năm năm của

Ủy ban HDB, người ta đó hoàn thành được

53.777 căn nhà, mỗi căn giá trung bỡnh 4.000 đô la Sing với tốc độ xây dựng trung bỡnh cứ 45 phỳt là ra đời một căn nhà mới Đó là những căn nhà một hay hai phũng ở

cú phũng vệ sinh và bếp, hỡnh hộp na nỏ nhau theo kiểu Le Corbusier Khụng gian ở

và chất lượng nhà ở rất tiết kiệm: tầng cao xây dựng 5-10 tầng không có thang máy, chiều cao tầng chỉ 2,7m, trang bị tủ tường, sinh hoạt ngồi trên sàn, áo quần giặt phơi ra ban công trên các sào qui định Thiết kế đơn giản và ưu tiên công năng, giải pháp thiết thực này đó đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của cộng đồng

Những căn hộ gốc ban đầu được xây là để cho thuê Năm 1964, chính phủ thực hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ Các hỗ trợ tài chính được cung cấp dưới hỡnh thức tiền vay thế chấp lói suất thấp và kộo dài thời gian hoàn vốn Nhờ thế, những ngụi nhà ở xó hội đó được biến đổi cải tạo, không cũn chỉ là nhà ở cho người nghèo, mà cũng giành cho những người mong muốn có được ngôi nhà cho riêng mỡnh

Như vậy, việc xây dựng nhà ở cho người dân được đặt dưới sự điều khiển mạnh

mẽ và nhất quán của chính quyền Singapore Vấn đề xây dựng nhà ở giá rẻ phục vụ đông đảo nhu cầu người dân được đặt lên hàng đầu với sự hỗ trợ từ nhiều phía xó hội, nhất là hỗ trợ tài chính của hệ thống ngân hàng Điều này đũi hỏi hệ thống phỏt luật phải mạnh mẽ và hiệu quả, cũng như uy tín của chính quyền quản lý đối với giới tư bản đầu tư

Hỡnh 1.2: Chung cư tại Singapore

* Thập niên 1970 - Sự phát triển của đô thị mới

Đầu những năm 1970, khoảng một phần

ba dân số đó cú nhà ở trong cỏc căn hộ của Ủy

ban HDB, và đến cuối thập niên 1970, vấn đề

thiếu hụt nhà ở đó được giải quyết

Thời kỳ này được đánh dấu bởi sự xây

dựng và phủ vật liệu kính một cách nhanh

chóng của lối tiếp cận “Quy hoạch đô thị từ

tổng thể” (“Mỹ học Tokyo - Hỗn loạn và trật

tự”, Yoshinobu Ashihara, 1999) Ở đây có một sự thay đổi từng bước để đáp ứng nhu

cầu đa dạng của người sủ dụng: những gia đỡnh đông con và những nhóm cư dân thu nhập trung bỡnh Cú nhiều nỗ lực để cung cấp nhiều hơn không gian trống (open space), sân chơi, mảng xanh, công viên cảnh quan và chỗ đậu xe, và những căn hộ lớn hơn với 4 – 5 phũng và những căn hộ dạng kinh doanh đó được xây dựng

Những nhà ở cao tầng xuất hiện với nhiều kiểu căn hộ diện tích rộng hơn, ngày càng cao hơn (lên tới 25 tầng), có tầm nhỡn đẹp hơn và cung cấp sự riêng tư nhiều hơn với số căn hộ trên mỗi tầng trở nên ít hơn

Những “khu đô thị mới” được quy hoạch với các công trỡnh cụng cộng đầy đủ

và đa dạng như một khu trung tâm công cộng, những khu trung tâm khu ở, một bến xe bus, trường học, tổ hợp thể dục thể thao và công viên Mỗi khu ở có thể tự đáp ứng nhu cầu về không gian mở, sân chơi, mảng xanh cảnh quan và sân bói đậu xe

* Thập niên 1980 - Những nhu cầu mới; một môi trường sống toàn diện

Đến thập niên 1980, cư dân Singapore dần trở nên giàu có, trỡnh độ văn hóa cao hơn Duy trỡ những thiết kế căn hộ và khối nhà chung cư đặc trưng bởi tính sáng sủa, đơn giản và đảm bảo công năng, Ủy ban HDB đáp ứng những nhu cầu mới bằng cách quan tâm nhiều hơn tới chất lượng môi trường sống; một môi trường có bản sắc và cá tính

Khái niệm khuôn viên khu đất (precinct) xuất hiện nhằm tạo ra cảnh quan đặc

Hỡnh 1.3: Khu nhà ở tại

trưng trong khu ở, tăng cường giao tiếp xó hội và liờn kết cộng đồng Mỗi khu, gồm 400-600 căn hộ, được thiết kế có không gian mở và các khu vườn nhỏ giành cho các sinh hoạt cộng đồng và giải trí Cảnh quan (landscape) được phát triển thành một chuỗi điểm và tuyến làm tăng chất lượng môi trường và khuyến khích giao tiếp xó hội bằng cỏch dẫn dắt và nối kết những khu ở với nhau

Trong thời gian từ 1971 – 1987, tổng cộng có khoảng 31.100 căn hộ chung cư được bán tại Singapore

Thời kỳ 1988 – 1990 là thời gian kinh tế Singapore phát triển mạnh và khai thác các thành tựu kinh tế dưới thời Thủ tướng Goh Chok Tong với GDP tăng trung bỡnh hơn 9% một năm Chính sách nhà ở thời kỳ này đảm bảo trung thành với định hướng nâng cao hiệu quả khai thác sử dụng đất và hạn chế việc chia nhỏ các lô đất, xây dựng

đô thị bừa bói đó đặt ra với 91,3 % căn hộ xây mới là nhà ở chung cư Tầng cao xây dựng cũng được tăng lên so với trước đây

Bắt đầu đạt được mục tiêu nâng cao chất lượng ở bằng những quy định để sự phát triển phải phù hợp và thích ứng với các giai tầng cư dân sinh sống trong khu ở, sao cho mỗi đơn vị ở đều có diện tích không gian mở và cỏc cụng trỡnh tiện ớch cụng cộng thiết yếu Yếu tố cảnh quan trong khu ở, tăng cường giao tiếp xó hội và liờn kết cộng đồng được đặt ra và giải quyết tốt Các căn hộ cao cấp penthouse xuất hiện chiếm

tỷ lệ thấp (0,4 %) Việc xây dựng chung cư tập trung mạnh ở khu trung tâm là nơi có khả năng đáp ứng của mạng lưới hạ tầng kỹ thuật tốt hơn với tổng số căn hộ xây mới chiếm đến gần 96 % tổng số căn hộ-căn nhà xây mới Việc xây dựng nhà ở đơn lập và nhà phố được hạn chế giảm dần trong thời gian này (nhất là tại khu trung tâm) để đáp ứng yêu cầu tiết kiệm quỹ đất đô thị

Hỡnh 1.4: Khu đô thị tại Singapore

Cỏc cụng trỡnh điểm nhấn đô thị, cảnh quan, không gian mở, các chi tiết kiến trúc đặc biệt đó đem lại cảm giác độc đáo và bản sắc cho mỗi địa điểm Người ta cũng quan tâm đặc biệt tới việc bảo tồn các yếu tố cảnh quan tự nhiên như đồi núi và sông ngũi, sao cho bản sắc đặc trưng của mỗi khu vực đô thị được duy trỡ tốt

Nhận xét:

- Sự nâng cao dần chất lượng ở tại các căn hộ chung cư đạt tới mức chuẩn mới theo sự nâng cao trỡnh độ dân trí và tiềm lực kinh tế Tiêu chuẩn này cũng cần được đối chiếu tham khảo khi đánh giá chất lượng ở tại các nhà ở cao tầng tại các đô thị lớn ở Việt Nam

- Có hai dạng dự án nhà ở chung cư tại Singapore: dạng dự án nhà ở xó hội và dạng dự ỏn nhà ở thương mại chất lượng cao Dần dần chất lượng ở của nhà ở xó hội cũng được nâng cấp theo yêu cầu ở của người dân và vẫn đảm bảo được tính khả thi của dự án

- Có một biên độ chênh lệch rất lớn trong chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc của các loại dự án nhà ở cao tầng: thấp nhất như dự án “The Habitat 1 & 2” (hệ số sử dụng đất 2,1) cho tới cao chót vót như dự án “International Plaza” (tầng cao là 50 với 40 tầng ở, hệ số sử dụng đất lên đến 19,8 và mật độ xây dựng trệt là 100%) Do đó, có thể

khẳng định việc xác định các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc cơ bản nêu trên chỉ căn cứ trên khả năng đáp ứng của mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xó hội tại khu vực

- Trong khi đó, dự án nhà ở xó hội “Tanjong Pagar Plaza” vẫn đảm bảo được hệ

số sử dụng đất tương đối thấp là 3,9 mặc dù mật độ xây dựng lên đến trên 90 % Việc chủ động này giúp nhà quản lý điều phối được các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc cơ bản, và vẫn đảm bảo được chất lượng ở và tính khả thi kinh tế của dự án

* Trong thiên niên kỷ mới

Trong thiên niên kỷ này xuất hiện nhu cầu phục vụ cho các cư dân có trỡnh độ cao, tiếp cận đa thông tin, đi du lịch nhiều hơn và thu nhập cao hơn Với lối sống thay đổi và nhiều cao vọng, đó tới lỳc xõy dựng tại Singapore “Ngụi nhà tốt nhất cho người Singapore” Những ngôi nhà của Ủy ban HDB trong tương lai đi tiên phong trong việc đáp ứng công năng sử dụng và độc đáo sáng tạo trong thiết kế Do các căn hộ có thêm nhiều cải tiến và khu ở có thêm nhiều tiện ích công cộng và giải trí, các khu đô thị của

Ủy ban HDB trở thành những nơi tuyệt vời để sống, làm việc và giải trí

Khu đô thị mới nhất, Punggol 21, đó thiết lập nờn những tiờu chuẩn cho đô thị trong tương lai khu đô thị dọc mặt nước này đầy sức sống và cuốn hút, với những khối nhà đa dạng pha trộn giữa kiểu chung cư công cộng (public comdomidium), tư nhân (private comdomidium) hay kinh doanh (executive comdomidium), các dải đất ven sông được sử dụng để bố trí không gian trống, giải trí hoặc thương mại

Đồng thời, các cư dân sống trong những khu cũ hơn cũng không phải bỏ đi chỗ khác Điều này được thực hiện thông qua chương trỡnh Chiến lược Cải tạo Khu bất động sản (Estate Renewal Stagery-ERS) được hoạch định công phu nhằm nâng cấp và cải tạo các khu bất động sản cũ Thông qua chương trỡnh ERS, người ta đó xây dựng được môi trường sống hấp dẫn hơn trong lũng cỏc khu ở cũ bằng cỏch cõn đối lại và khai thác hiệu quả hơn quỹ đất Nhà ở cũng đang được thiết kế để đáp ứng nhu cầu của dân số đang ngày một già đi, và nhằm xác định những nhu cầu đặc trưng của người già

Nhằm xây dựng nhà ở cho dân số 5,5 triệu của Singapore, cần xây dựng thêm

800.000 căn hộ - căn nhà để bổ sung cho 1 triệu căn hộ - căn nhà sẵn có Giải pháp duy nhất khả thi đối với điều kiện quỹ đất có hạn là xây dựng với mật độ cao những nhà ở rất cao tầng gần trung tâm thành phố và các trạm tàu điện ngầm MRT tại những khu vực không bị hạn chế chiều cao xây dựng Ngày nay, có 30.000 căn nhà bên trong khu Trung tâm thành phố phục vụ cho 3% dân số và con số này sẽ được tăng lên 7% trong tương lai với điều kiện mật độ dân số trong trung tâm lúc ấy sẽ tăng gấp 4 lần

Nhận xét:

Ta nhận thấy mục tiêu hướng tới của chính sách nhà ở tại Singapore là ngày càng nâng cao chất lượng ở trên cơ sở phát triển nhà ở cao tầng để khai thác tối đa hiệu quả

sử dụng đất Với chớnh sỏch nhất quỏn này thỡ nhà ở tại Singapore trong thời gian tới

sẽ vẫn là chung cư cao tầng với tầng cao và hệ số sử dụng đất tăng theo mức độ phát triển của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xó hội đô thị Dạng nhà ở căn hộ cũng ngày một

đa dạng hơn để phù hợp yêu cầu của xó hội ngày càng phỏt triển, đồng thời có thêm nhiều cải tiến và khu ở có thêm nhiều tiện ích công cộng và giải trí để nâng cao chất lượng ở nhằm thu hút lao động trỡnh độ cao đến làm việc tại Singapore, phù hợp quốc sách chung của chính phủ nước này

b Kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở chung cư

Bộ trưởng phát triển quốc gia Singapore Mah Bow Tan có mặt tại Hội nghị xúc tiến đầu tư vừa được tổ chức tại Hà Nội đó trỡnh bày chương trỡnh phỏt triển nhà chung cư của quốc đảo sư tử với hy vọng chia sẻ kinh nghiệm với cỏc nhà quản lý VN

Cứ 45 phút, Singapore lại có thêm 1 căn hộ, điều này cho thấy thị trường nhà đất nơi đây rất sôi động Nhờ tốc độ xây dựng kỷ lục đó, hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người, được sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân

Chương trỡnh nhà ở của Singapore cú được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi

Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vỡ Singapore mang tớnh đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống Các khu nhà được thiết kế

để người dân gặp gỡ giao lưu với nhau Ngay tầng 1 có đặt những chiếc bàn lớn để mọi người có thể hội họp, làm tiệc cưới, đám ma Tuy nhiên, mỗi khu đô thị lại không giống nhau để tạo bản sắc riêng Ai mua căn hộ gần bố mẹ họ sẽ được ưu tiên

và được trợ cấp nhiều hơn

"Có thể thấy những căn hộ ngày nay rất khác so với trước kia, vậy là một câu hỏi đặt ra với chúng tôi: làm gỡ để những khu căn hộ cũ không bị biến thành ổ chuột

và vẫn lôi kéo được người dân ở lại"_ ông Mah Bow Tan nói Những năm 90, chính phủ có chương trỡnh đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không

di chuyển sang các khu mới Chẳng hạn, khu nhà ở 30 năm sẽ được cải tiến nội thất, mỗi USD chi phí dân sẽ phải bỏ ra 20 cent, Chính phủ bỏ ra 80 cent Trước khi thực hiện một phương án nào đó, nhà quản lý sẽ tiến hành bỏ phiếu, dõn ủng hộ thỡ làm

Ngoài ra, chính phủ cũng có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những hộ nào sống 40 năm rồi có thể di dời sang khu căn hộ mới gần đó hấp dẫn hơn, những gia đỡnh trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ

Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trỡnh nhà ở, thỏng 7 năm ngoái, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban phát triển nhà như xây dựng, thiết kế Và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana

Năm 2006, chính phủ sẽ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn

1.2.1.2 Nhật Bản - giải pháp quy hoạch đô thị hoàn hảo

Nhật Bản, trung tâm kinh tế văn hóa chính trị quan trọng của thế giới ngày nay, vốn phải đối đầu với nhiều vấn đề về sử dụng đất đai đô thị Tập quán cổ xưa cho phép người chủ đất tự phân chia khu đất của mỡnh theo bất cứ cỏch nào mà họ thớch, và đất đai thỡ được chia nhỏ thỏa theo những yêu cầu về thừa kế mỗi khi người chủ của nó qua đời Điều này quả thực đó tạo ra cảnh quan cú vẻ hỗn loạn của cỏc đô thị Nhật Một vấn đề nữa sự tập trung quá mức tại các đô thị lớn Giá đất quá cao tại những quận thương mại trung tâm Tokyo khiến việc thu hồi đất cho những dự án tiện ích

công cộng như sân bay hay đường xá trở nên rất khó khăn (“Mỹ học Tokyo - Hỗn loạn

và trật tự”, Yoshinobu Ashihara, NXB Ichigaya, 2003) Vậy nhưng các dự án nhà ở

cao tầng vẫn tiếp tục mọc lên tại đây, thu hút những nhân vật nổi tiếng thành đạt của thế giới đến ở Ngày nay, tũa thỏp chung cư – văn phũng – thương mại nổi tiếng

Shibaura Island Cape Tower của khu Shiodome, quận Minato-ku, Tokyo (chiều cao xây

dựng 50 tầng, hệ số sử dụng đất 8,3, hoàn thành tháng 12/2006) đó trở thành một trong những biểu tượng của nền kinh tế Nhật Bản

a Bối cảnh phát triển

(Tiểu mục này sử dụng các số liệu trích từ cuốn sách Designer’s Apartments in

Japan – High-Rise Condominiums, Fumio Shimizu, NXB Graphic-Sha, 2006)

Ngay sau khi kết thúc Thế Chiến thứ 2 là thời kỳ người dân Nhật Bản di cư ồ ạt

từ vùng quê vào đô thị, và do thiếu hụt nhà ở trầm trọng, Chính phủ Nhật Bản thực hiện chính sách nhà ở chủ yếu dựa trên nguồn cung cấp nhà ở trực tiếp hoặc những cuộc vận động tự xây dựng nhà ở Đất nông nghiệp tại vùng ngoại ô được chia nhỏ, tái phân phối và chuyển thành đất xây dựng, và do không có sự điều phối về quyền sử dụng và sở hữu đất, cảnh quan đô thị bị biến đổi méo mó xâm hại và giá nhà ở tăng cao khiến môi trường ở sút kém nghiêm trọng Mặc dù vậy, vẫn có những kiến trúc sư

cố gắng sáng tạo và khai thác hiệu quả những lô đất nhỏ tại trung tâm các thành phố

trong thập kỷ 1970 Sự tiến hóa của nhà ở căn hộ (apartment) đó ảnh hưởng tới sự cải thiện nhà ở vào mỗi giai đoạn lịch sử Trong những năm gần đây, người ta được chứng kiến sự xuất hiện các chung cư cao cấp cao tầng quy mô lớn nhằm hợp thành những khu ở quy mô lớn hơn và nhằm xây dựng những khu ở bền vững sau khi mua được những quỹ đất lớn để bán lại cho các bên đối tác bao gồm “chính quyền thành phố, các

tổ chức xó hội và khu vực tư nhân” Điều này đánh dấu một bước đổi mới từ chỗ xây dựng những công trỡnh theo kiểu dỏng lộn xộn trờn cỏc khu đất nhỏ sang một lối tiếp cận mới hướng tới sự phát triển

b Nhà ở cao tầng tại Nhật, định hướng và những thành công đạt được

Vậy người Nhật đặt tiêu chuẩn nào để đánh giá chất lượng ở của chung cư? Chung cư Nhật muốn được xem là cao cấp, ngoài thiết kế, trang thiết bị sang trọng, giá

cả và vị trí tương xứng, cũn phải đáp ứng nhu cầu tiện lợi giao thông, cảnh quan đẹp, không gian công cộng và không gian trống công cộng cao cấp Ngay cả khi quy mô khu đất đủ lớn để xây dựng chung cư cao cấp, giá cả, vị trí, thiết kế và trang thiết bị hợp lý, người ta cũng không thể gọi những chung cư này là hoàn hảo, trừ khi chúng đáp ứng được yêu cầu về giao thông Chỉ khi nào “chớnh quyền thành phố, cỏc tổ chức

xó hội và khu vực tư nhân” có thể phối hợp để phát triển những khu dự án quy mô lớn đồng thời với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, ta mới có thể cải thiện điều kiện công trỡnh cụng cộng và chất lượng sống không chỉ bên trong những khu ở đó mà cả cho những chung cư cao tầng đang hiện hữu xung quanh Tại đây cư dân có thể tập hợp lại, chơi đùa và hỡnh thành một khu đô thị nơi đời sống văn hóa và lối sống sáng tạo nở hoa

Để minh họa, xin lấy ví dụ về các thành phố ở Châu Âu, nơi người La Mó xõy dựng cỏc thành phố bằng đá nối tiếp nhau Con người sống tại đây suốt từ thời Trung Cổ qua thời Phục Hưng Thậm chí sau thời kỳ cách mạng công nghiệp cận đại và hiện đại

và sự xuất hiện của xó hội cụng nghiệp, loài người vẫn thán phục trật tự trong các đô thị này và luôn yêu mến chúng Mục tiêu của nước Nhật là xây dựng những “cấu trúc” tuyệt vời như vậy

Hỡnh 1.5: Thành phố ToKyo, Nhật Bản

Lên đến 183.784 căn hộ vào đỉnh điểm trong năm 2000, việc cung cấp các căn

hộ tại Nhật Bản hiện đang tiếp tục suy giảm dần dần Đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng ngoại ô, việc cung cấp này đang liên tục giảm xuống Nói cách khác, việc cung cấp căn hộ tập trung tại những khu vực giao thông thuận tiện và dịch vụ công cộng tốt, đồng thời giảm mạnh tại những khu vực không thích hợp xây dựng chung cư: vùng

ngoại ô của các đô thị cực lớn, nơi việc xây dựng chung cư giảm mạnh đó chuyển thành nơi xây dựng các nhà ở biệt lập trong khi việc xây dựng chung cư tập trung mạnh tại trung tâm của Tokyo

Thực ra chung cư là một hỡnh thức nhà ở cho phộp cư dân được sống gần những khu thương mại dịch

vụ Sống trong chung cư đồng nghĩa với việc có được lợi thế về nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sống hàng ngày, được hưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyền thống lịch sử, hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh Các chung cư đó từng phải di chuyển về khu vực ngoại ô do việc giá đất tăng vọt khi kinh tế bùng nổ đó phải quay trở về những khu vực phự hợp cho việc nõng cấp hạ tầng tại trung tõm Tokyo và những nơi khác sau khi kinh tế bị đóng băng Trong tương lai, nhu cầu đối với chung cư sẽ tập trung cao tại những trung tâm thương mại dịch vụ và khu lân cận trong khi nhu cầu tại những khu

có hệ thống giao thông chưa hiệu quả sẽ tiếp tục giảm sút Tóm lại, nhu cầu nhà chung

cư tùy thuộc vào sự thuận tiện giao thông và dịch vụ công cộng

Hỡnh 1.6: Chung cư cao tầng tại Nhật Bán

tư nhân xây dựng chung cư đó nghĩ ra nhiều kiểu mặt bằng đáp ứng được nhu cầu của khách hàng Tuy nhiên có lẽ sẽ khó khăn để đáp ứng nhu cầu khách hàng nếu chỉ xây dựng những chung cư kiểu dáng giống nhau Ngày nay, mọi người đều nói về thiết kế

và tranh luận về thời trang, phong cách sống và đời sống văn hóa Con người ngày càng quan tâm hơn tới cảnh quan đô thị và không thể chấp nhận hài lũng chỉ với hỡnh thức thiết kế kiến trỳc Họ bắt đầu nhận thấy rằng điều quan trọng là cảnh quan khu ở, cảnh quan đô thị và toàn cảnh đô thị hài hũa Nhu cầu của khỏch hàng ngày càng trở nờn đa dạng và phức tạp Trong một thị trường sành sỏi như vậy, điều quan trọng là khả năng tiếp thị để nắm bắt nhu cầu khách hàng

Diện tích khu đất (m 2 )

Hệ số SDĐ

Tầng cao

Mật độ XD trệt

The Tokyo Towers,

Chuo-ku, Tokyo

01/2008 29.718,37 12,9 56 69,5 %

Shibaura Island Cape

Tower, Minato-ku, Tokyo

12/2006 16.908,83 8,3 50 ≈ 46,4 %

Renaissa Namba Tower,

Naniwa-ku, Osaka

The Kosugi Tower,

Kawasaki city, Kanagawa

Laurel Tower Sanctus

Umeda, Kita-ku, Osaka

02/2007 2.500,04 12,77 43 ≈ 45,4 %

Cotton habour Marina

Gate Tower, Yokohama

chương trỡnh quy hoạch dự định nhằm cải thiện môi trường sống đô thị và đa dạng hóa chức năng đô thị, thiết lập những môi trường ở tốt đẹp, cung cấp các tiện nghi thương mại dịch vụ và những không gian chung khác trong khi vẫn đảm bảo hài hũa hoàn hảo với môi trường xung quanh

Mỗi chung cư cao tầng được xây dựng đều phục vụ như một điểm nhấn của đô thị đồng thời duy trỡ sự hài hoà với mụi trường xung quanh Hưởng dụng tiện nghi và cảnh quan đặc sắc của trung tâm đô thị, các tũa thỏp chung cư cũng cung cấp không gian công cộng cho toàn khu đất và tạo một môi trường tràn ngập ánh đèn, mặt nước

và mảng xanh Chính môi trường cảnh quan đô thị như vậy của các chung cư cao tầng dạng tháp cung cấp cho cư dân chất lượng sống cao cấp và văn minh

c Bài học từ kinh nghiệm Nhật Bản – đối chiếu với kinh nghiệm từ Singapore

Tiếp theo Singapore, Nhật Bản cho ta ví dụ khác về sự phát triển về chất lượng của các dự án nhà ở cao tầng Ta có thể tóm lại các nhận xét đánh giá như sau:

 Định hướng phát triển căn cứ theo bản sắc văn hóa: cả hai hỡnh mẫu

Singapore và Nhật Bản đều có mẫu số chung là nâng cao chất lượng ở của các dự án nhà ở cao tầng nhưng chính sách phát triển của mỗi quốc gia có khác nhau Khác với chính sách phát triển nhà ở căn hộ tại Singapore nhắm tới việc ngày càng nâng cao chất lượng khu ở, khu ở ngày càng sang trọng hơn để thu hút chất xám của thế giới, người Nhật Bản nhắm tới mục tiêu phát triển bền vững Họ nhắm tới một hỡnh mẫu khu nhà ở đô thị sao cho chúng có thể tồn tại lâu bền như một hỡnh mẫu đẹp và chất lượng, ổn định bền vững, giống như các đô thị cổ La Mó cú thể tồn tại suốt cho tới tận ngày nay với biết bao lời khen ngợi Điều này thể hiện sự khác biệt về chiều sâu văn hóa của người Nhật Bản, so với Singapore, hay khách quan hơn là sự khác biệt về bản sắc văn hóa giữa hai đất nước Singapore là điểm nút giao dịch thương mại dịch vụ của thế giới với chính sách thu hút nhân tài tới làm việc và tỡm kiếm cơ hội làm giàu, trong khi Nhật Bản là đảo quốc với hàng ngàn năm lịch sử và văn hóa có tính bảo lưu văn hóa rất cao Nhận xét này là một yếu tố quan trọng để các đô thị ở VN căn cứ xác định cách thức phát triển nhà ở của riêng mỡnh

 Kinh nghiệm trong quy hoạch địa điểm xây dựng: Khảo sỏt cỏch phỏt triển

nhà ở cao tầng Nhật Bản, ta tỡm thấy câu trả lời của người Nhật cho bài toán quy hoạch địa điểm xây dựng chung cư : có hai xu hướng quy hoạch địa điểm xây dựng chung cư trong đô thị:

- Xu hướng 1: xuất hiện khi nền kinh tế phát triển bùng nổ, dẫn tới giá đất đô thị tăng cao Do đó các dự án chung cư buộc từng phải di chuyển về khu vực ngoại ô

có giá trị đất cũn thấp

- Xu hướng 2: khi nền kinh tế hạ nhiệt hoặc đóng băng, các dự án chung cư quay trở về khu trung tâm đô thị, là nơi có hạ tầng xó hội và hạ tầng kỹ thuật phỏt triển, hấp dẫn người đến mua căn hộ

Nhỡn chung, dự ỏn nhà ở cao tầng nờn được bố trí tại những nơi có điều kiện sử dụng nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sống hàng ngày, được hưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyền thống lịch sử, hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh, cũng như thuận tiện giao thông đi lại

 Phối hợp giữa nhiều bên để dự án có tính khả thi: Kinh nghiệm của người

Nhật cũng cho ta một mô hỡnh để phát triển dự án bền vững: với sự phối hợp của

“chính quyền thành phố, các tổ chức xó hội và khu vực tư nhân” để phát triển

những dự án nhà ở quy mô lớn đồng thời với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, ta mới có điều kiện cải thiện điều kiện công trỡnh cụng cộng và chất lượng sống không chỉ bên trong những khu ở đó mà cả cho những chung cư cao tầng đang hiện hữu xung quanh

 Kinh nghiệm phỏt triển nhà ở xó hội: từ mụ hỡnh Singapore, nơi chính quyền

thành phố chủ động phát triển dạng nhà ở cao tầng để khai thác quỹ đất hiệu quả và giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân đô thị, ta có thể tạm phân đoạn tiến trỡnh phỏt triển nhà ở cao tầng phục vụ xó hội thành 2 giai đoạn:

* Giai đoạn 1- Giai đoạn khởi động: chủ yếu vận động người dân chấp nhận nhà

chung cư như một giải pháp tỡnh thế, giải tỏa bớt sức ộp lờn trung tõm đô thị Mục tiêu giai đoạn này là xõy dựng cỏc dự ỏn nhà ở xó hội với chất lượng ở thấp nhưng phù hợp với số đông người nghèo đô thị, giúp họ làm quen với loại hỡnh nhà ở cao tầng và giỳp họ định cư trong các khu ở rẻ tiền nhưng điều kiện ở có thể chấp nhận được

Cần xét tới điều kiện đặc biệt của Singapore với quỹ đất dự trữ rất giới hạn mâu

thuẫn với nhu cầu phát triển kinh tế xó hội gia tăng liên tục Việc lựa chọn loại hỡnh nhà ở và cỏc tổ chức thiết kế cho các dự ỏn nhà ở xó hội cần xem xột cẩn thận để phù hợp điều kiện kinh tế xó hội của cộng đồng cư dân cần cung cấp nhà ở, không phải tại đâu cũng thích hợp với lối sống của chung cư cao tầng, nhưng điều kiện kinh tế xó hội của các đô thị lớn ở VN như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang thay đổi từng ngày và

đó đến lúc chúng ta cần suy nghĩ sâu hơn về kế hoạch khai thác quỹ đất đô thị hiệu quả hơn và xem xét tới những lợi ích lâu dài hơn cho đô thị

* Giai đoạn 2 - Giai đoạn nâng dần chất lượng ở, thông qua các bước:

- Hoàn thiện nơi ở tiện nghi hơn nhờ các trang thiết bị nội thất, xây dựng các không gian cộng đồng hay kết hợp với không gian mở công cộng để nâng chất lượng

ở

- Chỳ ý xõy dựng mối quan hệ xó hội và cộng đồng

Việc lựa chọn hỡnh thức và cấp độ chất lượng khu ở của dự án nhà ở cao tầng cần phù hợp trỡnh độ dân trí và khả năng kinh tế của cư dân tại khu vực Nói cách khác, mức độ chất lượng khu ở và cấp gia tăng theo trỡnh độ dân trí và khả năng kinh

tế, đồng thời cũng phụ thuộc vào trỡnh độ áp dụng khoa học kỹ thuật của xó hội Việc xỏc định các chỉ tiêu quy hoạch-kiến trúc cơ bản nêu trên cần căn cứ trên khả năng đáp ứng của mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội tại khu vực

1.2.1.3 Thành phố Nam Ninh (Trung Quốc) - Thành phố xanh

Đây là một thành phố hiện đại của Trung Quốc có tốc độ phát triển nhanh về mọi mặt trong những năm gần đây

Nam Ninh là thành phố thủ phủ của Khu tự trị dân tộc Choang - Quảng Tây ở miền Nam Trung Quốc, có biên giới với Việt Nam phía tây nam và Vịnh Bắc Bộ phía nam Nam Ninh nằm cách biên giới Việt Nam 180km, diện tích gần 2.000km2 (nội thị)

Với địa hình bán sơn rất đặc trưng, có nhiều đồi núi đan xen, các dãy núi bao quanh ôm trọn thành phố Nam Ninh, hình thành thung lũng lòng chảo, lấy nội thành thành phố Nam Ninh làm trung tâm và mở miệng về phía Đông

Dân số toàn thành là 6,7 triệu người, trong đó dân số nội thành hơn 1,7 triệu

người

Kết hợp hài hoà giữa tính mềm dẻo, tính rắn và tính đàn hồi trong quy hoạch xây dựng, Nam Ninh trở thành một "thị trường quy hoạch" hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước với những giải pháp thu hút đầu tư độc đáo và gọn nhẹ

a Quy hoạch thành phố

Thành phố Nam Ninh được xây dựng dựa trên nền tảng Quy hoạch vững chắc, luôn coi vai trò đầu tàu của quy hoạch Trong đó, tính định hướng và triển vọng của Quy hoạch được nghiên cứu rất cụ thể, mức độ hoàn thiện cao và kịp thời Quy hoạch sau thống nhất với quy hoạch trước, rõ ràng, rành mạch Điều này có thể thấy rõ qua

bộ mặt của thành phố khang trang, sạch đẹp, rõ ràng các khu chức năng

Trong những năm gần đây, Nam Ninh xây dựng một loạt các quy hoạch mang tính chiến lược như "Quy hoạch thành phố xanh", "Quy hoạch không gian tổng hợp chiến lược toàn thành phố Nam Ninh" (QH chung), "Quy hoạch Giao thông tổng hợp thành phố Nam Ninh" Những quy hoạch này chỉ đạo một cách có khoa học và có hệ thống các quy hoạch tiếp theo Từ đó các quy hoạch như quy hoạch Ngũ Tượng, quy hoạch đất đai ven đô, quy hoạch Tân Khu hồ Tương Tư, quy hoạch Đông Câu Lĩnh, quy hoạch khu Mao Cầu được hình thành Những quy hoạch này đã phân định rõ ràng các khu chức năng của thàh phố

Sau các giai đoạn quy hoạch này, Nam Ninh đầu tư xây dựng các quy hoạch tạo cảnh quan cho dòng sông trong thành phố Đó là các quy hoạch như Quy hoạch vườn

Đê Lộ, Quy hoạch kênh Triều Dương, Quy hoạch Rạch Trúc Bài Diện mạo thành phố Xanh dần hình thành

Giai đoạn Quy hoạch cuối cùng là Quy hoạch chuyên môn, bao gồm hệ thống quy hoạch cấp thoát nước, quy hoạch xử lý dòng sông nội địa, quy hoạch phòng cháy chữa cháy, quy hoạch phòng chống các thảm hoạ thiên nhiên

áp dụng kế hoạch 136 trong xây dựng, các dự án xây dựng chi tiết cụ thể hoá,

136 có nghĩa là sau 1 năm thay đổi ít, sau 3 năm thay đổi nhiều hơn và sau 6 năm thì thay đổi hoàn toàn Các dự án đầu tư được thực hiện có trọng tâm, hình thành một thành phố vừa hiện đại vừa gần gũi với thiên nhiên

b Các chính sách cụ thể đối với quy hoạch

- Thứ nhất: Phải nói rằng chiến lược phát triển thành phố xanh là tối ưu cho

một thành phố gắn liền với thiên nhiên như Nam Ninh Vốn đầu tư không lớn, giữ được những nét truyền thống cổ truyền (cần nhấn mạnh Nam Ninh là thủ phủ của khu

tự trị dân tộc Choang với những nét văn hoá truyền thống đặc trưng), phát triển được thế mạnh dịch vụ du lịch sẵn có của thành phố Mặt khác, việc phát triển thành phố hiện đại theo định hướng “xanh” đảm bảo cho tương lai phát triển bền vững_một trong những mục tiêu cấp thiết của các đô thị ngày nay

- Thứ hai: Giám sát chặt chẽ việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng theo

quy hoạch Giai đoạn quy hoạch sau tuân thủ nghiêm ngặt định hướng của quy hoạch trước Mỗi khu vực đều đảm bảo những chức năng nhất định, tạo thành một hệ thống quy hoạch thành phố Xanh hoàn chỉnh Mặt khác, dùng “điểm” (công trỡnh, khối cụng trỡnh) làm đũn bẩy phỏt triển “diện” (khu) Cỏc “điểm” như: quảng trường Ngũ Tượng, Bách Hoá Đại Lầu, Công Viên Nam Hồ…, các “Diện” bao gồm khu phố đi bộ, khu phố ăn đêm, khu sinh thái Nam Hồ… Đặc bịêt phải kể đến vườn đê Ung Giang và trung tâm triển lóm quốc tế Nam Ninh Đây là 2 công trỡnh trọng điểm, vừa bảo vệ thành phố khỏi ngập lụt, vừa đảm nhiệm vai trũ giao thụng, vừa tạo cảnh quan lại vừa

là điểm nhấn cho khu thương mại sầm uất

- Thứ ba: kết hợp sự chỉ đạo chuyên môn với sự góp mặt của cộng đồng Các

quy hoạch lớn đều được công khai và tổ chức chưng cầu dân ý

Ví dụ:

Tháng 12/2004 đó đưa Đại cương Sửa đổi và Biên soạn Quy hoạch tổng thể của TP Nam Ninh ra trưng bày công khai, tháng 10/2005 đó đưa Bản Quy hoạch xây dựng cận kỳ của TP Nam Ninh ra trưng bày công khai, tháng 11/2006 lại đưa Bản Quy hoạch khu Ngũ Tượng mới ra trưng bày công khai

(Nguồn:”Hội thảo Quy hoạch & quản lý đô thị Trung Quốc – Việt Nam” TP Nam Ninh 2007 )

- Thứ tư: Thu hút nguồn trí lực, vật lực bằng cơ chế mở cửa toàn diện Thu

hút nguồn chất xám quốc tế tham gia vào quá trỡnh quy hoạch, thiết kế Biến Nam

Ninh thực sự trở thành một “thị trường quy hoạch” Mặt khác, các cơ chế, thủ tục

hành chính được rút gọn và hoàn thiện hoá tới mức tối ưu Tạo môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước

- Thứ năm: kết hợp hài hoà giữa tính “mềm dẻo”, tính “rắn” và tính “đàn

hồi” trong quy hoạch xây dựng Các chính sách đảm bảo tính vững bền, dài lâu trong quy hoạch (tính rắn), lại vừa cân nhắc, xem xét tới lợi ích của cộng đồng (tính mềm dẻo)

Lấy chính sách nhà chung cư của Nam Ninh làm ví dụ Để đảm bảo bộ mặt khang trang cho thành phố, 100% các công trình đơn nguyên thấp tầng được thay thế bởi các chung cư cao tầng hiện đại dành cho đối tượng có thu nhập cao Bên cạnh đó, chính quyền hỗ trợ đầu tư xây dựng những chung cư bình dân dành cho đối tượng có thu nhập thấp Tất cả những chung cư này được bán cho người dân trong thời hạn 70 năm Sau đó, chính quyền tiến hành thu hồi, có đền bù để tái xây dựng cho phù hợp với định hướng mới Đây là một cách làm rất hay, vì nó vừa thoả mãn nhu cầu đất ở với mọi tầng lớp quần chúng, vừa đảm bảo chất lượng công trình xây dựng lại vừa phù hợp với từng giai đoạn quy hoạch khác nhau

1.2.1.4 Hàn Quốc - Dân Hàn mê chung cư nhất thế giới

Nhà chung cư trong những năm gần đây được coi như một nét đặc thù của xứ kim chi Không chỉ phát triển hàng loạt cao ốc căn hộ trong nước, các tập đoàn xây dựng của Hàn Quốc đang truyền bá 'văn hóa chung cư' của mỡnh tới người hàng hàng

xóm Trung Quốc và cả Việt Nam

Hiện không một thị trường nhà ở nào trên thế giới có tỷ lệ chung cư lớn bằng Hàn Quốc Thị phần căn hộ cao cấp đó nhảy vọt từ 13,5% năm 1985 lên 37,5% năm

1995, và đến năm 2005, con số này đó là 53%

Riêng năm 2006, chỉ có thêm 30.000 căn nhà riêng lẻ được xây mới, trong khi con số căn hộ chung cư xây mới là 400.000 Tại Nhật Bản, một nước có hạ tầng tương đối giống Hàn Quốc, căn hộ chỉ chiếm 20% thị trường nhà đất, phân nửa so với xứ Hàn Nhiều người cũn cho rằng, cứ đà này, các loại nhà biệt lập tại Hàn Quốc sẽ 'tuyệt chủng'

Nhà nghiên cứu người Pháp Valérie Gelézeau đó gọi Hàn Quốc là 'Cộng hũa chung cư để cho thấy căn hộ phổ biến đến mức nào tại xứ kim chi, ngay cả với giới trung và thượng lưu

Ban đầu nhà chung cư được xây ồ ạt tại Hàn Quốc để đáp ứng nhu cầu nhà giá

rẻ của người dân Vào những năm 1960-1970, nói đến chung cư là nói đến nơi cư trú của người thu nhập thấp Song, sau vài chục năm, cao ốc chung cư hiện đại đó chiếm lĩnh phần lớn thị trường nhà ở, bao gồm cả các gia đỡnh khỏ giả

Tại sao dân Hàn lại mê chung cư đến vậy? Trước hết vỡ sở hữu chung cư là một trong những cách kiếm tiền 'ngon lành' nhất ở xứ Hàn Ngay từ những năm 1970, nhà nước đó giao việc định giá căn hộ chung cư cho các chủ đầu tư quyết định, khiến giá bị đội lên và người nào sở hữu nhiều căn họ sẽ có thể dễ dàng kiếm lời

Vỡ thế, nhiều gia đỡnh sống theo kiểu du mục, liờn tục bỏn nhà kiếm chờnh lệch Họ mua nhà tại những khu vực giá sắp lên, rồi bán đi lấy lời và lại chuyển đến những khu nhiều tiềm năng Năm 2006, 19% tổng số nhà chung cư của Hàn Quốc được mua đi bán lại trong khi tỷ lệ này ở các nước phát triển khác chỉ là 5% Các công

ty xây dựng lớn của Hàn Quốc cũn đang truyền bá 'văn hóa chung cư' của mỡnh tới nhiều nước lân cận như Trung Quốc và Việt Nam

Ở nhiều nước, khi khá giả hơn, người ta liền mua nhà biệt lập để ở nhưng tại xứ Hàn lại không như vậy Rất nhiều gia đỡnh giàu cú vẫn ở trong các khu chung cư Lý

do là điều kiện sống tại các khu căn hộ cao tầng ngày càng được cải thiện

Các chung cư tại Hàn Quốc đều có khu phức hợp mua sắm, các tiện ích hiện đại, đáp ứng nhu cầu của cả những khách hàng thượng lưu khó tính Thêm nữa, các chung cư thu phí dịch vụ rất thấp, mà môi trường xung quanh vẫn được chăm chút tốt, nên nhiều người hài lũng với điều kiện sống tại cao ốc căn hộ

1.2.2 Việt Nam - Chung cư cao tầng - xu hướng của một đô thị hiện đại

1.2.2.1 Tỡnh hỡnh chung trong cả nước

Hiện nay, dân số nước ta khoảng trên 80 triệu người Theo kết quả dự báo, đến

2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc Dân số nông thôn khoảng 59,1 triệu người Theo Quyết định Phê duyệt éịnh hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát triển nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bỡnh quõn đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 (vốn đầu tư phát triển nhà ở tính bỡnh quõn cả nước trong giai đoạn 2004-2010 khoảng 400.000 tỷ đồng) và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia Phấn đấu

để mỗi hộ dân đô thị được ở trong căn hộ độc lập Trong đó tập trung chỉ đạo thực hiện phát triển nhà ở theo dự án Triển khai tốt các chính sách ưu đói trong xõy dựng nhà ở, phục vụ nhu cầu của cỏn bộ, cụng chức, viờn chức và người thu nhập thấp

éặc biệt chỳ trong nhà ở cho thuờ, bỏn trả gúp Phỏt triển đô thị theo dự án để đảm bảo có các công trỡnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội đồng bộ Hạn chế và tiến tới chấm dứt tỡnh trạng xõy dựng nhà ở tự phỏt trỏi quy định của pháp luật Khuyến khích phát triển nhà ở căn hộ chung cư cao tầng một cách hợp lý phự hợp với điều kiện cụ thể của từng đô thị để góp phần tăng nhanh quỹ nhà ơ tiết kiệm đất đai, tạo diện mạo và cuộc sống văn minh đô thị theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Nhà ở đô thị phải được xây dựng phù hợp với quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn và các quy định về quản lý đầu tư và xây dựng nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; hỡnh thành cỏc tiểu khu nhà ở, khu dõn cư tập trung vừa và nhỏ, phân bố hợp lý;

khụng tập trung dõn cư quá đông vào các thành phố lớn Mở rộng hoạt động thu hút đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài để phát triển nhà ở tại các vùng kinh tế trọng điểm

Với khu vực nụng thụn, phỏt triển nhà ở nụng thụn gắn với việc phỏt triển và nõng cấp hệ thống cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội Sử dụng cú hiệu quả quỹ đất ở sẵn có và khuyến khích phát triển nhà nhiều tầng để tiết kiệm đất, hạn chế việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở Cần có biện pháp quản lý kiến trúc và môi trường thông qua việc cấp giấy phép xây dựng và quản lý việc xõy dựng nhà ở theo giấy phộp Hoàn thành việc xoỏ bỏ nhà ở tạm (tranh, tre, nứa, lỏ) tại khu vực nụng thụn vào năm 2020; diện tích nhà ở bỡnh quõn tớnh theo đầu người đạt 14 m2sàn/người; nhà ở nông thôn có công trỡnh phục vụ sinh hoạt và sản xuất dịch vụ phự hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương, đạt tiêu chuẩn vệ sinh, môi trường

Một số biểu đồ sau đây sẽ cho thấy sự cụ thể hoá bằng số liệu về xu hướng tăng dân số và nhu cầu nhà ở đô thị ở - thể hiện xu thế tất yếu của việc phát triển nhà ở cao tầng tại đô thị:

 Xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Bảng 1.2: Bảng thống kê tỷ trọng GDP các ngành trong nền Kinh tế quốc dân ( %)

 Xu hướng chuyển dịch phân bố lao động

Bảng 1.3: Bảng thống kê tỷ trọng lao động các ngành trong nền Kinh tế quốc dân (%)

Nông nghiệp, Lâm nghiệp, thuỷ sản 68,4 64,6 60,2

Nông nghiệ p, lâm nghiệ p, thuỷ s ản Phi nông nghiệ p

Biểu đồ 1.2: Biểu đồ tỷ trọng lao động các ngành trong nền Kinh tế quốc dân ( %)

 Xu hướng tăng dân số đô thị

Bảng 1.4: Bảng thống kê tỷ trọng tăng dân số đô thị