Giải pháp hoàn thiệm thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

Giải pháp hoàn thiệm thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp. Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng...

s li u, k t qu trong lu n v n ch a t ng đ c ai công b trong b t

k lu n v n nào khác

TÁC GI LU N V N

TR N VI T HUY

DEP – Depreciation: Kh u hao

DPP – Discounted Payback Period: Th i gian thu h i v n có chi t kh u

EBIT – Earning Before Interest and Tax: L i nhu n tr c thu và lãi

thu , lãi vay và kh u hao

EPS – Earning Per Share: Thu nh p trên m i c ph n

IRR – Internal Rate Of Return: Su t sinh l i n i b

NCF – Net Operating Cash Flow: Dòng ti n ho t đ ng thu n sau thu

NPV – Net Present Value: Hi n giá thu n

NWC – Net Working Capital – V n luân chuy n

OEAT – Operating Earning After Tax: L i nhu n ho t đ ng sau thu

OEBT – Operating Earning Before Tax: L i nhu n ho t đ ng tr c thu

PI – Profitability Index: Ch s sinh l i

PP – Payback Period: Th i gian thu h i v n

WACC – Weighted Average Cost of Capital: Chi phí s d ng v n bình quân

CBRE – CB Richard Ellis

UBND – U Ban Nhân Dân

B ng 2.2 V n đ u t d ki n 23

B ng 2.3 Nhu c u và giá chào thuê cao c v n phòng t i TP.HCM 25

B ng 2.4 Ngu n cung cao c v n phòng t i TP.HCM 26

B ng 2.5 L ch s giá cho thuê cao c v n phòng t i TP.HCM 27

B ng 2.6 Phân tích SWOT c a d án 40

B ng 2.7 So sánh EBIT c a m i mét vuông khi đ u t vào các h ng m c khác nhau 43

B ng 2.8 Nh ng thông s c b n c a d án 44

B ng 2.9 K ho ch phát tri n c a d án 45

B ng 2.10 B ng kh u hao c a d án v i ph ng án 2 49

B ng 2.11 B ng kh u hao c a d án trong 10 n m đ u v i ph ng án 1 50

B ng 2.12 Thu nh p c a d án trong 10 n m đ u đ i v i ph ng án 1 55

B ng 2.13 Thu nh p c a d án đ i v i ph ng án 2 56

B ng 2.14 B ng 2.14 Phân tích đ nh y b i nhân t bi n đ i chi phí xây d ng và giá bán c n h nh h ng lên NPV 56

B ng 2.15 Phân tích đ nh y b i nhân t bi n đ i chi phí xây d ng và giá bán c n h nh h ng lên IRR 56

B ng 2.16 Phân tích tình hu ng c a d án 59

DANH M C CÁC HÌNH V - THN Hình 2.1 L ch s giá bán c n h cao c p 25

Hình 2.2 L ch s ngu n cung v n phòng t i TP 26

Hình 2.3 Ngu n cung th tr ng bán l t i khu v c Châu á 28

Hình 2.4 Thu nh p trung bình h ng tháng t i TP.HCM xét theo khu v c 30

Hình 2.5 Thu nh p trung bình h ng tháng t i TP.HCM xét theo n m 31

Hình 2.6 Doanh thu bán l t i TP.HCM 32

Hình 2.7 Ngu n cung bán l hi n t i t i TP.HCM 33

Hình 2.8 Ngu n cung bán l trong t ng lai t i TP.HCM 34

Hình 3.1 th d báo dòng ngân l u ròng c a d án 64

Hình 3.2 th d báo IRR c a d án 65

Hình 3.3 Xác đ nh t l ch c ch n NPV c a d án 66

Hình 3.4 Xác đ nh t l ch c ch n IRR c a d án 66

U T VÀ KINH DOANH B T NG S N PH C H P 1

1.1 T ng quan v thNm đ nh d án đ u t và kinh doanh b t đ ng s n ph c h p 1

1.1.1 M t s khái ni m 1

1.1.1.1 B t đ ng s n ph c h p 1

1.1.1.2 D án kinh doanh b t đ ng s n 1

1.1.1.3 D án đ u t b t đ ng s n 1

1.1.1.4 ThNm đ nh tài chính các d án đ u t và kinh doanh b t đ ng s n ph c h p 2

1.1.2 c đi m c a b t đ ng s n ph c h p và thNm đ nh tài chính các d án đ u t và kinh doanh b t đ ng s n ph c h p 3

1.1.3 Qui trình thNm đ nh m t d án đ u t và kinh doanh b t đ ng s n 3

1.2 T m quan tr ng c a vi c thNm đ nh tài chính m t d án đ u t b t đ ng s n 5

1.3 Các ch tiêu s d ng đ thNm đ nh tài chính 5

1.4 Phân lo i các d án đ u t và kinh doanh b t đ ng s n ph c h p 6

1.4.1 D a trên tính ch t m r ng hay thay th c a d án 7

1.4.1.1 D án m r ng 7

1.4.1.2 D án thay th 7

1.4.1.3 Các d án phát sinh đ đáp ng các yêu c u pháp lý, các tiêu chuNn s c kh e và an toàn .7

1.4.2 D a trên m i t ng quan kinh t c a các d án 7

1.4.2.1 Các d án đ c l p l n nhau 7

1.4.2.2 Các d án ph thu c l n nhau 8

1.4.2.3 Các d án lo i tr l n nhau 8

1.5 N h ng nhân t nh h ng đ n thNm đ nh tài chính d án đ u t b t đ ng s n ph c ph c h p 8 1.5.1 Phân tích th tr ng c a s n phNm 8

1.5.2 Phân tích SWOT c a khu đ t 8

1.5.3 L a ch n các h ng m c thích h p đ đ u t 9

1.5.4 Xác đ nh ph ng án kinh doanh s n phNm sau khi xây d ng xong 9

1.5.5 Áp d ng ph ng pháp h p lý đ xác đ nh dòng ngân l u c a d án 9

1.5.5.1 Khái ni m dòng ngân l u 10

1.5.5.4 ánh giá dòng ti n c a d án 11

1.5.6 L a ch n t su t chi t kh u phù h p 13

1.5.6.1 Khái ni m t su t chi t kh u 13

1.5.6.2 Các ch tiêu s d ng làm t su t chi t kh u 14

1.6 Phân tích r i ro d án đ u t và kinh doanh b t đ ng s n 17

1.6.1 M c đích c a phân tích r i ro 17

1.6.2 Các ph ng pháp phân tích r i ro 18

1.6.2.1 Phân tích đ nh y – Sensitivity Analysis 18

1.6.2.2 Phân tích tình hu ng – Scenario Analysis 18

1.6.2.3 Phân tích mô ph ng - Monte Carlo Simulation 19

K T LU N CH NG I 20

CH NG 2: TH M NNH TÀI CHÍNH D ÁN U T VÀ KINH DOANH B T NG S N PH C H P TRONG TH C T 21

2.1 S l c v d án : 21

2.1.1 T ng quan v khu ph c h p Dynamic Plaza t i qu n Tân Bình TP.HCM .21

2.1.2 nh h ng đ u t d án 21

2.1.3 N h ng thông s c b n ban đ u c a d án 22

2.1.4 V n đ u t d ki n và ph ng án huy đ ng v n đ u t cho d án 22

2 2 N ghiên c u th tr ng và đ xu t phát tri n d án 23

2.2.1 T ng quan v th tr ng b t đ ng s n TP.HCM th i gian qua và hi n t i 23

2.2.2 Th tr ng c n h bán t i TP.HCM 24

2.2.3 Th tr ng cao c v n phòng t i TP.HCM 25

2.2.4 Th tr ng trung tâm th ng m i t i TP.HCM 28

2.2.5 Th tr ng khách s n 3-5 sao t i TP.HCM 35

2.3 Phân tích và thNm đ nh tài chính khu ph c h p Dynamic Tân Bình 39

2.3.1 Phân tích SWOT c a d án 40

2.3.2 xu t các h ng m c đ u t 41

2.3.3 Phân tích tài chính và xác đ nh k t qu đ u t 44

2.3.3.1 N h ng thông s c b n 44

2.3.3.2 Ti n đ th c hi n d án 44

2.3.3.4.1 C n h bán 45

2.3.3.4.2 Cao c v n phòng 46

2.3.3.4.3 Trung tâm th ng m i 46

2.3.3.4.4 Ch đ u xe 47

2.3.4 Thay đ i chi phí ho t đ ng c a d án ( O) 47

2.3.5 Thay đ i chi phí kh u hao ( Dep) 48

2.3.5.1 Ph ng án t t c các h ng m c đ u đ c bán h t sau khi xây d ng 49

2.3.5.2 Ph ng án mà h ng m c c n h bán, v n phòng, khu th ng m i và đ u xe cho thuê 49

2.3.6 Thay đ i l i nhu n ho t đ ng thu n sau thu ( OEAT) 51

2.3.7 V n luân chuy n c n thi t cho d án 51

2.3.8 Xác đ nh dòng ti n ho t đ ng thu n c a d án (N CF) 52

2.3.9 K t qu kinh doanh c a d án 52

2.3.9.1 Ph ng án 1: Cho thuê h ng m c v n phòng, trung tâm th ng m i và ch đ u xe .52

2.3.9.2 Ph ng án 2: Bán l i t t c các h ng m c sau khi đ u t xây d ng 53

2.3.10 N h n xét k t qu đ t đ c 53

2.3.11 Phân tích r i ro c a d án 53

2.3.11.1 Phân tích đ nh y (Sensitivity Analysis) 53

2.3.11.2 Phân tích tình hu ng (Scenario Analysis) 57

2.3.11.3 Phân tích mô ph ng (Monte Carlo Slim) 59

2.3.11.3.1 nh ngh a bi n gi thuy t 59

2.3.12.3.2 nh ngh a bi n d báo 62

2.3.12.3.3 Ch y mô ph ng 63

2.3.12.3.4 Di n d ch k t qu mô ph ng b ng đ th d báo 63

2.3.12.3.5 Ý ngh a đ th d báo trong phân tích r i ro 65

K T LU N CH N G II 66

CH NG 3: GI I PHÁP NH M HOÀN THI N PH NG PHÁP TH M NNH TÀI CHÍNH D ÁN U T VÀ KINH DOANH B T NG S N PH C H P 68

3.1 nh h ng phát tri n th tr ng b t đ ng s n n c ta trong th i gian t i 68

3.3 Ki n ngh hoàn thi n ph ng pháp thNm đ nh tài chính d án đ u t và kinh doanh b t

đ ng s n ph c h p 74

K T LU N CH NG III 76

K T LU N CHUNG 77

L I M U

Th i gian t đ u n m 2007 đ n đ u n m 2008 th tr ng b t đ ng s n Vi t N am phát tri n m t cách sôi đ ng B ng ch ng là v n đ u t n c ngoài đ vào l nh v c này ngày càng nhi u Trong giai đo n t đ u n m 2007 đ n gi a n m 2008, t giá c n h chung c , đ t n n d án đ n giá thuê v n phòng trung bình t ng 100-200% i u này

đã thu hút m t l ng v n l n đ u t vào l nh v c này Các nhà đ u t trong và ngoài

n c đã đ v n vào l nh v c này nh là m t th tr ng ti m n ng mang l i nhi u l i nhu n i v i các nhà đ u t trong n c đây là c h i t t đ chuy n đ i ngành ngh

c ng nh thâm nh p vào các l nh v c kinh doanh m i Tuy nhiên b t đ u t giai đo n

gi a cu i n m 2008 v i vi c Chính ph th t ch t ti n t nh m ki m ch l m phát đã đNy giá b t đ ng s n gi m trung bình gi m 50%-60% so v i giai đo n đ nh đi m Thêm vào đó kh ng ho ng kinh t b t ngu n t M đã lan sang kh p th gi i đã làm

s t gi m đáng k tài s n c a các ch đ u t Các nhà đ u t n c ngoài b t đ u rút

d n v n kh i Vi t N am c ng v i ngu n tín d ng b th t ch t đã làm ng ng tr các d

án đã tri n khai ho c đã lên k ho ch tri n khai Các d án kh thi t lúc ch a có

kh ng ho ng gi ph i xem xét l i T đây cho th y nhu c u thNm đ nh các d án đ u

t b t đ ng s n t ng cao h n bao gi h t đ c bi t là các d án b t đ ng s n ph c h p – m t trong nh ng lo i hình b t đ ng s n m i xu t hi n g n đây n c ta Bên c nh

đó, vi c thNm đ nh d án b t đ ng s n không ch d ng l i vi c thNm đ nh tính kh thi c a d án mà còn ph i phân tích đ c nh ng r i ro ti m Nn c a chúng nh m giúp nhà đ u t có đ thông tin đ ra quy t đ nh có th thuy t ph c đ c các nhà tài

tr thì ng i l p d án ph i xây d ng và phân tích d án đ m b o tính kh thi v tài chính Tuy nhiên đ có th thNm đ nh m t d án b t đ ng s n v i qui mô v n đ u t

t hàng tr m tri u đ n hàng t đô la v i th i gian ho t đ ng hàng vài ch c n m là

m t v n đ khá ph c t p Th tr ng b t đ ng s n mang l i l i nhu n cao nh ng nó

c ng ti m Nn khá nhi u r i ro i u đó đòi h i vi c thNm đ nh các d án b t đ ng s n

ph i phân tích đ c nh ng r i ro ti m Nn đ nhà đ u t có đ y đ thông tin đ ra quy t đ nh Th c t cho th y giai đo n t gi a n m 2008 khi chính ph th t ch t ti n

t đ ki m ch l m phát thì giá b t đ ng s n liên t c gi m sâu, nhi u d án thi u v n

đã ph i t m ng ng th c hi n Tình tr ng hi n nay là vi c thNm đ nh d án b t đ ng

s n ch d ng ph n phân tích và thNm đ nh các ch tiêu tài chính c a d án mà ch a quan tâm và d báo đ c nh ng r i ro có th có c a d án nh r i ro do l m phát, giá bán s n phNm, lãi su t, giá cho thuê gi m do tình hình c nh tranh gay g t, giá v t li u

th c ti n t i Vi t N am

3 M c tiêu nghiên c u

M c tiêu nghiên c u c a đ tài là hoàn thi n ph ng pháp thNm đ nh tài chính các d

án đ u t và kinh doanh b t đ ng s n ph c h p và phân tích các y u t r i ro c a các

X ph ng pháp phân tích sau khi các tính toán các ch tiêu c n thi t, ph ng pháp phân tích đ c áp d ng đ phân tích các s li u nh m đ a ra các nh n đ nh ph c v cho công tác quy t đ nh l a ch n d án

c u v n khác nhau, ph ng án kinh doanh khác nhau c a d án sau khi xây d ng

- Tóm t t s l c v d án đ u t c th : đ a đi m và v n đ u t , s l c v th

c n h cao c p và khách s n 3-5 sao t i thành ph H Chí Minh trong th i gian t i,

đ i t ng khách hàng, chi n l c marketing c a d án, k ho ch bán tr c

- xu t m t s gi i pháp nh m nâng cao mô hình thNm đ nh d án đ u t b t đ ng

s n trong th c t

- Phân tích r i ro c a d án: ph n này đ tài s đi sâu ba n i dung:

X Th nh t, phân tích đ nh y c a các y u t đ u vào c a d án b t đ ng s n, khi các y u t đ u vào thay đ i thì các ch tiêu tài chính c a d án s thay đ i nh th

nào và khi nào thì d án s ph i đ i m t v i r i ro, y u t nào tác đ ng nhi u nh t

CH NG 1: C S LÝ LU N V TH M NNH TÀI CHÍNH C A CÁC D ÁN U T VÀ KINH DOANH B T NG S N PH C

v i trung tâm th ng m i, khách s n, cao c v n phòng, c n h cho thuê M c đích

c a phát tri n b t đ ng s n ph c h p là t n d ng t i đa thu n l i c a v trí b t đ ng

s n mang l i N goài ra, vi c phát tri n b t đ ng s n ph c h p giúp phân b dân s

h p lý h n cho m t đô th , mang đ n nh ng ti n ích t t nh t cho ng i dân

b t đ ng s n là vi c b v n đ u t t o l p, mua, nh n chuy n nh ng, thuê, thuê mua

b t đ ng s n đ bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua nh m m c đích sinh l i

- D án h t ng khu công nghi p;

đ ng s n thì nhà đ u t ch c n xác đ nh đ c giá mua vô, chi phí liên quan đ n b t

đ ng s n nh thu chuy n m c đích s d ng, chi phí môi gi i, lãi vay, chi phí c h i,

ho t đ ng đ u t nhà đ u t s đi t khâu đ u tiên là ch n khu đ t, xin gi y phép xây

d ng, thi t k , thi công đ t o ra b t đ ng s n Sau khi xây d ng xong b t đ ng s n nhà đ u t ph i quy t đ nh ph ng án kinh doanh b t đ ng s n đã t o ra nh bán t t

c hay khai thác kinh doanh Theo s li u th ng kê c a các t ch c qu n lý b t đ ng

s n trên th gi i thì mô hình kinh doanh bao g m: c n h bán k t h p v i các mô hình khác nh trung tâm th ng m i, cao c v n phòng và khách s n chi m ph bi n

b t đ ng s n T mô hình này nhà đ u t s ph i ch n l c l i nh ng h ng m c nào phù h p v i d án c a mình và lo i b nh ng h ng m c không hi u qu ho c phát tri n t t c các h ng m c nh m m c đích phân tán r i ro

1.1.1.4 Th m đ nh tài chính các d án đ u t và kinh doanh b t đ ng s n ph c

h p

ThNm đ nh tài chính c a các d án đ u t kinh doanh b t đ ng s n ph c h p là thNm

đ nh hi u qu tài chính c a d án k t khi ti n hành mua đ t, thi t k , thi công đ n sau khi hoàn t t vi c kinh doanh d án Vi c thNm đ nh này có th đ c th c hi n

Nhà đ u t s ch n l a ph ng án kinh doanh trong s nh ng ph ng án sau:

Ü Bán l i t t c d án sau khi xây d ng xong

Ü N hi u h ng m c kinh doanh trong cùng m t d án

nào

các h ng m c đ c bán h t thì th i gian c a d án là t khi b t đ u xây d ng đ n

kéo dài t 50 đ n 70 n m

Ü H ng m c này s làm gia t ng giá tr cho các h ng m c khác

đ ng khác nhau cho nên ph i xác đ nh ph ng án kinh doanh phù h p sau khi đã đ u

t xây d ng cho t ng h ng m c này

phát tri n m t d án đ u t b t đ ng s n nhà đ u t s ph i ti n hành r t nhi u

b c thNm đ nh đ đi đ n quy t đ nh ch n l a d án đ u t , bao g m:

¬ Th m đ nh v m c tiêu c a d án: m c tiêu c a các d án b t đ ng s n th ng

bao g m:

Ü Xây d ng công trình nhà cho xã h i: m t s d án ch đ u t s th c hi n xây

d ng nhà tái đ nh c …

Ü Xây d ng công trình đ kinh doanh: ch đ u t có có toàn quy n quy t đ nh v

s n phNm c a mình

đ t sau đó s xây d ng m t ph n công trình ph c v xã h i, ph n còn l i nhà đ u

t s t kinh doanh

v i d án mình d đ nh th c hi n T nghiên c u trên s đ a ra m c giá h p lý cho

d án d đ nh s đ u t

thNm đ nh k thu t s thi công công trình nh máy móc công trình đ làm móng, công ngh xây d ng đ i v i công trình thi t k có c t và không có c t, công ngh

đ nh công ngh này s giúp ti t ki m đ c r t nhi u chi phí khi xây d ng công trình

Ü Các ch tiêu khác nh : góp ph n phát tri n chung c a n n kinh t , tho mãn nhu

dân

hi n cho c giai đo n xây d ng và sau khi đ a s n phNm vào s d ng

ch tiêu này nh m m c đích giúp nhà đ u t có các bi n pháp gi m thi u nh ng tác đ ng này đ n môi tr ng

Ü Giai đo n đ a s n phNm vào s d ng s ph i thNm đ nh nh ng tác đ ng nh sau:

m c đ ô nhi m do n c th i gây ra, ti ng n do c dân c a d án gây ra ThNm

đ nh ch tiêu này nhà đ u t c n xây d ng h th ng n c th i đáp ng đ nhu c u

c a c dân trong d án, xây d ng l i đi riêng

¬ Th m đ nh v tài chính: là xác đ nh d án có hi u qu hay không v m t tài chính

thông qua vi c tính các ch s tài chính Vi c thNm đ nh này đa ph n s quy t đ nh

khi thi t k ý t ng, sau khi thi t k c s và tr c khi tri n khai d án Trong các

b c thNm đ nh d án thì thNm đ nh tài chính là khâu thNm đ nh quan tr ng nh t đ i

v i m t d án đ u t b t đ ng s n M t d án đ c đánh giá là kh thi khi t su t sinh l i mang l i l n h n ho c b ng t su t l i nhu n mong đ i c a nhà đ u t ho c

su t chi t kh u th tr ng Thêm vào đó d án ph i có th i gian thu h i v n ng n và

có xác su t sinh l i nh mong đ i là cao nh t

Ü Tiêu chuNn hi n giá thu n (N PV)

Hi n giá thu n (N PV) c a m t d án là giá tr c a dòng ti n c a dòng ti n d ki n trong t ng lai đ c quy v hi n t i tr đi v n đ u t d ki n ban đ u

NPV=Giá tr hi n t i c a dòng ti n d ki n trong t ng lai – u t ban đ u

Ü Tiêu chuNn t su t sinh l i n i b (IRR)

T su t sinh l i n i b c a m t d án là lãi su t chi t kh u mà t i đó N PV c a d án

b ng 0

Ü Tiêu chuNn ch s sinh l i (PI)

Ch s sinh l i (PI) đ c đ nh ngh a nh là giá tr hi n t i c a dòng ti n c a d án

đ u t so v i đ u t ban đ u

I

PV

PI =

Ü Tiêu chuNn th i gian thu h i v n (PP)

Th i gian thu h i v n c a d án là kho ng th i gian thu h i l i v n đ u t ban đ u

c a d án

Ü Tiêu chuNn th i gian thu h i v n có chi t kh u (DPP)

Tiêu chuNn PP khi m khi t là b qua tính ch t giá tr ti n t theo th i gian và tiêu

kh u – DPP là kho ng th i gian c n thi t đ t ng hi n giá t t c thu nh p trong t ng lai c a d án v a đ bù đ p s v n đ u t ban đ u b ra

Vi c tính toán các ch tiêu trên không quá ph c t p vì có s h tr c a máy vi tính

nh hi n nay Tuy nhiên, đ xây d ng đ c nh ng con s ph c v cho vi c tính ra các ch tiêu này c n s am hi u v đ c thù c a ngành ngh c ng nh xây d ng đ c ngu n s li u đ u vào chính xác và có đ tin c y cao Trong thNm đ nh tài chính c a

d án b t đ ng s n thì các y u t đóng vai trò r t quan tr ng nh : ti n đ th c hi n

d án d ki n, chi phí xây d ng, giá bán s n phNm, chi phí chi t kh u, chi phí ho t

đ ng, t c đ t ng giá bán và cho thuê Xác đ nh chính xác các y u t này s giúp cho

k t qu tài chính c a d án có đ tin c y cao

1.4 Phân lo i các d án đ u t và kinh doanh b t đ ng s n ph c h p

1.4.1 D a trên tính ch t m r ng hay thay th c a d án

Các d án có nhi u m c đích khác nhau Tuy nhiên t t c các d án có th x p thành nhóm: d án m r ng, d án thay th , d án phát sinh đ đáp ng các yêu c u pháp

lý

1.4.1.1 D án m r ng

Công ty Keppel Land đ u t cao c v n phòng Sài Gòn Center 65 Lê L i – Qu n 1

nên công ty quy t đ nh đ u t m r ng thêm cao c th hai k bên c nh

1.4.1.2 D án thay th

không ph n ánh đ c b m t phát tri n c a thành ph Do đó ch tr ng c a thành

ph là kêu g i các nhà đ u t đ u t xây d ng m i các khu ch này khang trang h n

dành m t ph n đ t trong khu ch cho ch đ u t xây d ng các h ng m c kinh doanh

nh m thu h i v n đ u t đã b ra xây d ng l i các ch này

Không gi ng nh các ngành ngh khác là ph i đ u t liên t c đ tìm ki m s n phNm

m i thay th các s n phNm đã tr nên l i th i Thông th ng các d án th ng m i

l n trong ngành b t đ ng s n có th i gian ho t đ ng khá lâu ( t 50 đ n 70 n m ) v i

s v n đ u t t ch c tri u lên đ n hàng tr m tri u USD do đó đã tri n khai r i thì không có c h i đ đ u t thay th

Các d án đ c g i là đ c l p l n nhau v kinh t n u vi c ch p nh n lo i b d án này không làm nh h ng đ n quy t đ nh ch p nh n hay lo i b các d án khác

1.4.2.2 Các d án ph thu c l n nhau

N u dòng ti n c a m t d án b tác đ ng b i quy t đ nh ch p nh n hay lo i b d án khác thì d án th nh t g i là ph thu c vào d án th hai M c khác, d án th hai

c ng g i là ph thu c vào d án th nh t Ví d vi c l a ch n xây d ng sân golf s giúp vi c bán các bi t th trong khu sân golf đ t đ c giá cao h n vì khách hàng mua

khách hàng trong các bi t th này s th ng xuyên ch i golf h n i u này s góp

ph n làm t ng doanh thu cho khu sân golf Do đó, d án villa và sân golf là hai d án

ph thu c l n nhau

1.4.2.3 Các d án lo i tr l n nhau

Hai d án g i là lo i tr l n nhau n u nh ng kho n thu nh p t m t d án đ u t nào

đó s bi t m t hoàn toàn n u d án khác đ c ch p nh n Vi c ch p nh n m t d án này có ngh a là t b hoàn toàn d án khác Ví d nhà đ u t đã quy t đ nh phát tri n khu v n phòng Sài Gòn Trade Center thì s b d án xây khách s n t i v trí này

nh ng đ i th c nh tranh trên th tr ng, quy t đ nh đ n giá bán c a s n phNm chúng

ta d đ nh đ u t c ng nh quy t đ nh đ n vi c l a ch n các h ng m c nào c n phát tri n nh m đ t đ c hi u qu cao nh t

Phân tích SWOT nh m xác đ nh đ c nh ng đi m m nh, đi m y u c a d án c ng

nh c h i và thách th c Vi c phân tích này s ch ra đâu là đi m m nh đâu là đi m

y u N goài ra, phân tích SWOT c ng s giúp nhà đ u t t n d ng t t c h i và c ng

gi m thi u nh ng nguy c đe do đ n d án

ây là nh ng b c quan tr ng đ th c hi n m t d án b t đ ng s n ph c h p thành công D án b t đ ng s n ph c h p khác v i nh ng d án khác vi c ch n l a s n phNm đ u t N u nh nh ng d án thông th ng nhà đ u t đã bi t ch c ch n là đ u

t vào s n phNm gì tr c khi b t đ u thNm đ nh, sau khi thNm đ nh xong n u hi u qu thì đ u t còn không hi u qu thì không th c hi n Trong khi đ i v i d án b t đ ng

s n ph c h p thì đa ph n sau khi thNm đ nh nhà đ u t m i bi t là nh ng s n phNm gì

nhà đ u t s đ ng ra kinh doanh ho c cho thuê Tuy nhiên, trong nhi u tr ng h p

m t s nhà đ u t s bán h t t t c sau đó dùng l i nhu n đ t đ c đ u t vào d án

t N hà đ u t c n xác đ nh l i nhu n mong đ i đ có ph ng án kinh doanh h p lý

M t d án đ c đ u t m i hay đ u t m r ng thì vi c phân tích hi u qu tài chính

c a nó là m t yêu c u không th thi u cho các nhà đ u t d a vào đó đ ra quy t

đ nh Phân tích đ u t v n là m t ch c n ng qu n tr tài chính ch y u trong đó m t trong nh ng y u t hàng đ u đ c các nhà đ u t quan tâm là dòng ngân l u d ki n

đ t đ c t các ho t đ ng đ u t c a mình, đi u này không ch áp d ng đ i v i các

d án đ u t xây d ng m i mà còn áp d ng cho nh ng ch ng trình ho t đ ng kinh

nghiên c u phát tri n Vì v y, vi c phân tích đ u t v n là m t n i dung quan tr ng

c n xem xét trong đánh giá tính kh thi c a d án hay m t quy t đ nh đ u t

1.5.5.1 Khái ni m dòng ngân l u

Ngân l u là b ng d toán thu chi trong su t tu i th c a d án, nó bao g m nh ng kho n th c thu và th c chi c a d án tính theo t ng n m Quy c ghi nh n dòng ti n vào và dòng ti n ra c a d án đ u đ c xác đ nh th i đi m cu i n m

1.5.5.2 Vai trò c a dòng ngân l u

Vì dòng ngân l u ph n ánh th i đi m th c thu và th c chi c a dòng ti n nên trong phân tích tài chính d án, ta s d ng dòng ngân là c s đ đánh giá d án L i nhu n không ph n ánh chính xác th i đi m thu chi ti n c a d án, vì v y không ph n ánh

m t cách chính xác t ng hi u qu c a d án theo th i giá c a ti n t

Dòng ti n nên đ c đo l ng trên c s t ng thêm (Incremental Basis)

ánh giá dòng ti n cho m t d án c th trên góc đ toàn b dòng ti n c a doanh nghi p s b tác đ ng nh th nào n u d án đ c ch p nh n so v i tác đ ng khi d

án không đ c ch p nh n Vì v y, nên đ a vào ph n phân tích t t c các thay đ i trong dòng doanh thu, dòng chi phí và dòng thu phát sinh do vi c ch p nh n d án

Ng c l i, không tính đ n dòng ti n không b d án thay đ i

Dòng ti n nên đ c tính toán trên c s sau thu

Vì đ u t ban đ u cho m t d án đòi h i chi phí b ng ti n m t sau thu , nên thu nh p

t d án c ng ph i đ c tính b ng dòng ti n sau thu đ đ m b o cùng đ n v trong tính toán

dòng ti n

Dòng ti n c a d án ph i đ c xem xét đánh giá trong m i quan h qua l i gi a t t

c các nhân t khác c a toàn doanh nghi p Ch ng h n nh n u m t doanh nghi p đ

xu t xây d ng thêm m t cao c v n phòng bên c nh thì s tác đ ng th nào đ dòng

ti n và l i nhu n c a d án hi n t i

Chi phí thi t h i là nh ng chi phí đã đ c chi ra Vì các chi phí thi t h i không th thu h i l i đ c nên không đ c tính trong quy t đ nh ch p nh n hay t ch i m t d

án Chi phí này đ c g i là chi phí chìm

Chi phí c h i là nh ng kho ng thu nh p mà công ty ph i m t đi do s d ng ngu n

l c c a công ty vào d án Chi phí c h i không ph i là m t kho n th c chi nh ng

ph i đ c tính vào vì đó là kho n thu nh p mà công ty ph i m t đi khi th c hi n d

án

Trong phân tích tài chính c a d án nói chung và d án b t đ ng s n nói riêng thì phân tích dòng ti n là n i dung đ u tiên và quan tr ng nh t đòi h i các nhà phân tích quan tâm nh t vì dòng ti n c a d án là k t qu mong mu n dùng đ đánh giá tính

hi u qu c a m t d án đ u t N i dung c n đánh giá đây là dòng ti n ho t đ ng thu n sau thu ( N et operating cash flows – N CF) c a m t d án

Trong đó:

OEAT : là thay đ i thu nh p ho t đ ng sau thu

Dep : là thay đ i chi phí kh u hao

N WC : là thay đ i trong đ u t v n luân chuy n c n thi t đ h tr cho d

nhiên vào n m cu i cùng c a đ i s ng kinh t c a d án thì N WC s đ c thu h i l i

do thu ti n t vi c bán c n h ho c ho t đ ng cho thuê khách s n và v n phòng… thì

NWC s gi m làm cho N CF t ng

Công th c tính dòng ti n N CF (1) cho th y dòng ti n c a d án ph thu c vào 3 ch tiêu chính:

( OEBT) x (1-T) v i T là thu su t thu thu nh p doanh nghi p

OEBT b ng thay đ i trong doanh thu R tr đi các thay đ i trong các chi phí

ho t đ ng O và thay đ i kh u hao Dep

Thay vào ph ng trình (2) ta có:

OEAT = ( R - O - Dep)(1-T) Thay ph ng trình (4) vào ph ng trình (1), ta có:

N CF = ( R - O - Dep)(1-T) + Dep - N WC Trong đó R = R1-R0, O = O1 – O0, Dep = Dep1 – Dep0 v i:

R1 :là doanh thu c a doanh nghi p khi không có d án

R0 : là doanh thu c a doanh nghi p khi có d án

O1 : Các chi phí ho t đ ng không tính chi phí kh u hao khi doanh nghi p không có

d án

O0 : Các chi phí ho t đ ng không tính chi phí kh u hao khi doanh nghi p có d án

D1 : Các chi phí kh u hao c a doanh nghi p khi không có d án

D 0 : Các chi phí kh u hao khi doanh nghi p có d án

Ngoài ra, n u n m cu i cùng c a đ i s ng kinh t c a d án giá tr tài s n đ c thu

h i sau thanh lý thì giá tr thanh lý sau khi tr các kho n thu s đ c c ng thêm vào dòng ti n c a d án vào n m cu i cùng này đ tính t ng giá tr dòng ti n c a d án

su t th i gian d án ho t đ ng

V n luân chuy n c a d án đ c thu h i toàn b sau khi k t thúc d án: trong su t

đ i s ng kinh t c a d án doanh nghi p s đ u t v n luân chuy n t ng thêm, v n

đ u t này s đ c thu h i l i b ng ti n m t sau khi k t thúc d án và kho n thu h i này c ng đ c c ng vào đ tính toán dòng ti n c a d án

M t ch tiêu c n quan tâm trong xác đ nh dòng ti n c a d án là kh u hao vì t l

giá tr kh u hao là kho n chi phí đ c kh u tr tr c khi tính thu Hi n nay, có ba

nhanh và kh u hao d a trên s n m gi m d n

1.5.6 L a ch n t su t chi t kh u phù h p

1.5.6.1 Khái ni m t su t chi t kh u

T su t chi t kh u là t su t dùng đ chi t kh u dòng ti n c a d án v th i đi m l p

d án Thông th ng t su t chi t kh u ph thu c vào r t nhi u y u t nh : c c u

v n c a d án, đ a đi m d án đ c d đ nh đ u t , l nh v c đ u t , th i gian đ u

t Trong th c t lãi su t vay dài h n, chi phí s d ng v n bình quân (WACC), t

su t sinh l i trung bình ngành đ c s d ng đ làm t su t chi t kh u Tuy nhiên m i

nhau Trong giai đo n n n kinh t bình th ng thì chi phí s d ng v n bình quân

đ c u tiên hàng đ u đ làm t su t chi t kh u B i vì, h u h t các d án b t đ ng

s n trong th c t đ c tài tr ch y u t các ngu n sau: n vay, c ph n u đãi, thu

nh p gi l i, c ph n th ng Do đó đ ph n ánh chính xác t su t chi t kh u, chi phí

s d ng v n bình quân nên đ c dùng làm t su t chi t kh u cho các d án b t đ ng

s n Lãi su t vay dài h n ch ph n ánh ph n v n đ c tài tr b ng n c a d án T

su t trung bình ngành c ng là m t ch tiêu quan tr ng đ l a chon làm t su t chi t

kh u tuy nhiên vi c tính t su t trung bình ngành hi n nay ch a đ đ tin c y vì c

s d li u ngành đ tính toán còn nhi u h n ch Th c t khi ch n t su t chi t kh u

s g p m t rào c n r t l n đó là lãi su t vay ngân hàng Các nhà đ u t k v ng m t

t su t chi t kh u luôn luôn l n h n lãi su t vay ngân hàng nh ng th c t n m 2008

i u này s r t khó đ m t d án b t k mang tính kh thi n u l y t su t chi t kh u

l n h n ho c b ng lãi su t vay ngân hàng vì lãi su t trung bình các ngành giao đ ng

t không kh thi)

H u nh không có ch tiêu nào đ c s d ng cho t t c các d án mà ph thu c vào quan đi m c a t ng ch đ u t Có ch tiêu phù h p v i d án này nh ng có ch tiêu phù h p v i d án khác N h ng ch tiêu sau đây trong th c t đ c ch n làm t su t chi t kh u c a các d án b t đ ng s n

1.5.6.2 Các ch tiêu s d ng làm t su t chi t kh u

1.5.6.2.1 Lãi su t vay dài h n ngân hàng

chi t kh u cho d án vì nh ng lý do sau:

• n gi n trong vi c tính toán

• D th y đ c s hi u qu c a d án hay không N hi u d án nhà đ u t ch c n xem xét IRR l n h n lãi su t ngân hàng là có th đ u t đ c Vì nhi u c đông có

th vay v n ngân hàng đ đ u t vào d án cho nên m c lãi su t ngân hàng là m t

ch tiêu d nh n th y s hi u qu

Tuy nhiên ch tiêu này r t ít dùng làm t su t chi t kh u trong các d án b t đ ng s n

vì v n đ u t cho b t đ ng s n r t l n do đó th ng đ c tài tr t nhi u ngu n nh :

v n ch s h u, huy đ ng tr c t khách hàng, vay n , l i nhu n gi l i M c khác

ph n ánh đ c t t c các chi phí s d ng v n mà d án đ c tài tr

1.5.6.2.2 T su t sinh l i trung bình ngành

ây là m t ch tiêu c ng r t đ c s d ng vì ph n ánh đ c m c l i nhu n mà ngành ngh mang l i Trong nh ng giai đo n mà n n kinh t bi n đ ng l n thì ch tiêu này

đ c u tiên l a ch n N h giai đo n n m 2008 l m phát t ng cao, Chính ph đã

th c hi n chính sách th t ch t ti n t K t qu là lãi su t ngân hàng t ng lên m c cao

nh t trong l ch s T đây vi c l a ch n t su t chi t kh u d a trên ph ng pháp WACC và lãi su t vay ngân hàng g p nhi u khó kh n Vì chi phí lãi vay t ng cao nên

– 70 n m cho nên t su t này không ph n ánh chính xác đ c đi m dài h n c a d án

b t đ ng s n N u l a ch n b ng lãi vay ngân hàng thì h u nh không d án nào đ t

hi u qu Do đó t su t trung bình ngành đ c ch n l a s là ph ng pháp t i u cho các d án b t đ ng s n

Hi n nay theo th ng kê t su t trung bình ngành c a các d án b t đ ng là n m trong

còn m c 16% th ng đ c áp d ng làm t su t chi t kh u đ tính ch s N PV

1.5.6.2.3 Chi phí s d ng v n bình quân (WACC)

Chi phí s d ng v n bình quân WACC là chi phí bình quân gia quy n c a t t c các ngu n tài tr dài h n mà m t doanh nghi p đang s d ng Chi phí s d ng v n bình quân WACC c a m t doanh nghi p hay m t d án đ c tính toán nh sau:

WACC = (WD x r*D) + (WP x rP) + (We x re ho c rne) Trong đó:

WD : T tr ng ngu n tài tr b ng v n vay dài h n trong c u trúc v n

WP : T tr ng ngu n tài tr b ng v n c ph n u đãi trong c u trúc v n

We : T tr ng ngu n tài tr b ng v n c ph n th ng trong c u trúc v n

WD + WP + We = 1

r*D : Chi phí s d ng v n vay dài h n sau thu

rP : Chi phí s d ng v n c ph n u đãi

re : Chi phí s d ng v n l i nhu n gi l i

rne : Chi phí s d ng v n c ph n th ng phát hành m i

Nh n xét:

- Chi phí s d ng v n bình quân là ch tiêu thích h p cho các d án vì d án b t đ ng

s n đòi h i v n đ u t l n và th i gian đ u t dài nên h u h t đ c tài tr t t t c các ngu n tài tr s n có trên th tr ng Do đó ch tiêu này s ph n ánh t t c chi phí

s d ng v n c a d án vào ch tiêu này

- Tuy nhiên v i các d án b t đ ng s n đ c bi t là d án c n h bán, ch đ u t luôn

không t n chi phí Do đó, n u s d ng ch tiêu chi phí s d ng v n bình quân thì s làm cho ch tiêu này có chi phí s d ng v n r t th p vì có m t t l v n r t cao không

t n chi phí s d ng v n Tuy nhiên trong th c t ch đ u t s ch u áp l c l n v vi c

s d ng ngu n v n này nh :

X Khách hàng s ph i cam k t bàn giao s n phNm đúng h n, n u không s b ph t

tr h n mà trong các d án b t đ ng s n l n tr h n giao nhà là đi u r t hay x y ra vì tính ch t ph c t p c a công vi c thi công Do đó, ph n chi phí này th c t có phát sinh chi phí nh ng r t khó xác đ nh đ c N goài ra, n u có tin đ n v d án không

t t khách hàng có th kéo đ n đòi ti n l i hàng lo t lúc đó ch đ u t không th ki m đâu ra đ ti n đ tr l i cho ng i mua vì ti n ng tr c đã chuy n sang s n phNm xây d ng d dang Do đó, th c t ph n chi phí này nhà đ u t c ng t n chi phí nh ng

ph n l i nhu n c a ch đ u t vì đ t đi m c a b t đ ng s n là c n th i gian dài đ hoàn thành Tuy nhiên đ xác đ nh đ c ph n nào là thu tr c, ph n nào là l i nhu n thì r t khó vì theo chuNn m c ghi nh n doanh thu là khi chuy n đa s r i ro sang

ng i s d ng lúc đó m i đ c ghi nh n là doanh thu Do đó, ch a đ đi u ki n

ho ch toán doanh thu thì đi u đó c ng có ngh a là ch a ghi nh n đ c l i nhu n

Ngoài ra trong c c u c a ch tiêu WACC có bao g m chi phí n vay Trong m t giai

đo n nào đó chi phí n vay t ng lên đ t bi n s làm cho WACC t ng lên cao Mà t

su t chi t kh u áp d ng cho c m t vòng đ i d án ch không ph i trong m t vài

n m, nên áp d ng ch tiêu này s không thích h p

Do đó, ch tiêu này là m t trong nh ng ch tiêu r t hay đ c s d ng trong các d án

1.5.6.2.4 T su t sinh l i trong quá kh :

ây là m t ch tiêu ph n ánh t su t sinh l i (ROE) c a nh ng công ty đã ho t đ ng trong quá kh N hi u c đông s xem xét vi c đ u t m r ng d án s mang l i nhu n nh th nào so v i nh ng gì h đang đ t đ c C đông s quy t đ nh đ u t

n u t su t sinh l i c a d án m i b ng ho c l n h n t su t sinh l i hi n t i

t i thì ch đ u t s không quy t đ nh đ u t vào d án đó mà thay vào đó tìm ki m

c h i khác có t su t sinh l i cao h n ho c s dành ngu n l c t p trung vào khai thác d án hi n t i

- Tuy nhiên đ i v i nh ng công ty ho c d án m i ho t đ ng thì không th s d ng

đ c ch tiêu này làm t su t chi t kh u

- a s các bi n có nh h ng đ n N PV nh giá bán, giá cho thuê, chi phí xây d ng,

t l l m phát… đ u có m c đ ch c ch n không cao

- Thông tin và d li u c n cho các d báo chính xác là t n kém

m t d án có hi u qu

Hi n nay, đ phân tích r i ro 3 ph ng pháp sau đ c s d ng ph bi n:

(1) Phân tích đ nh y – Sensitivity Analysis,

(2) Phân tích tình hu ng- Scenario Analysis,

(3) Phân tích mô ph ng – Monte Carlo Simulation

ch đ u t đã đ a ra đ c quy t đ nh là có đ u t vào d án đó hay không Vì nhi u

bi n s quan tr ng là có đ ch c ch n ch a cao nên thông qua phân tích đ nh y là

có th quy t đ nh đ c vi c đ u t vào d án hay không

Tuy nhiên, nh đã đ c p trên phân tích đ nh y t i đa ch đ c 2 bi n cho nên không th y đ c s thay đ i c a k t qu trong tr ng h p có nhi u h n 2 bi n cùng thay đ i

1.6.2.2 Phân tích tình hu ng – Scenario Analysis

Phân tích đ nh y xác đ nh đ c bi n nào quan tr ng nh t nh ng chúng ta ch nhìn

th y tác đ ng vào k t qu m t cách đ n l Phân tích tình hu ng s cho th y s k t

h p nh h ng c a s thay đ i t t c các bi n này cùng m t lúc Các bi n k t h p v i nhau s t o ra các tình hu ng khác nhau đó là tình hu ng x u nh t ngh a là tình

đ c s thay đ i c a k t qu trong tr ng h p có nhi u h n 2 y u t thay đ i d n

1.6.2.3 Phân tích mô ph ng - Monte Carlo Simulation

hành hàng ngàn d báo m t cách t đ ng cùng m t lúc M i m t bi n trong mô hình

đ c gi đ nh là bi n ng u nhiên tuân theo m t quy lu t phân ph i xác đ nh T các

bi n này ta th c hi n các phép tính cho t ng giá tr c a bi n m i giá tr t ng ng

c a bi n cho ra m t k t qu trên mô hình Ti n trình này đ c l p l i theo yêu c u

c a phép th Sau khi k t thúc s l n th các k t qu s đ c hi n th trên đ th d báo

Phân tích mô ph ng cho k t qu rõ ràng h n phân tích tình hu ng, trong phân tích tình hu ng ch đ a ra các tình hu ng xu t nh t, t t nh t và k v ng nh ng k t qu

c a phân tích mô ph ng thì l i th hi n rõ ràng kho ng, đo n nào là x u nh t, t t nh t

c a k t qu d báo N goài ra, m t đ c đi m mà phân tích mô ph ng v t tr i h n phân tích tình hu ng là k t qu trong phân tích mô ph ng có đ chính xác cao h n và

có kh n ng x y ra nhi u h n trong th c t

Trong ph ng pháp phân tích này đ có đ tin c y cao là ph i ch n hàm phân ph i phù h p cho các bi n và đ l ch chuNn c a các bi n ph i xác đ nh t ng đ i chính xác v i mô hình th c t i u này có th khó nh t là đ i v i tr ng h p không có s

li u l ch s và đòi h i m t kh n ng phán đoán t t c a ng i phân tích thông th ng

đ xác đ nh các thông s cho các bi n c n mô ph ng ng i ta d a vào các nguyên t c chung và s hi u bi t lý thuy t đ xác đ nh phân ph i đúng cho các bi n

Nh n xét:

ph i tính toán hàng ngàn d báo đ đ a ra vùng tin c y

Tuy nhiên ph ng pháp này khó th c hi n vì s ph c t p c ng nh c n m t c s d

li u hoàn ch nh m i có th áp d ng đ c ph ng pháp này

Công vi c thNm đ nh tài chính là m t trong nh ng khâu quan tr ng nh t trong quá trình đ u t và kinh doanh b t đ ng s n D án b t đ ng s n ph c h p có đ c đi m khác v i các d án khác là:

- V n đ u t r t l n: th ng đ u t m t toà nhà 20 t ng kho ng 30-40 tri u USD

- Th i gian ho t đ ng dài: thông th ng m t d án b t đ ng s n có th i gian ho t

đ ng 50 đ n 70 n m m c dù nhi u d án ch đ u t có th bán h t sau khi xây d ng

bán đ c h t t t c s n phNm Do đó, b n ch t c a các d án b t đ ng s n là ho t

đ ng lâu dài

Vì nh ng lý do trên nên đa ph n d án đ u t b t đ ng s n r t khó có c h i s a đ i sau khi xây d ng xong Do đó, công vi c thNm đ nh tài chính các d án b t đ ng s n càng ph i chú tr ng h n n a N goài ra, trong th c t r t nhi u các d án b t đ ng s n

ch d ng l i vi c thNm đ nh hi u qu mà quên đi công tác phân tích r i ro ây là

m t ph n khá quan tr ng trong vi c ra quy t đ nh có đ u t hay không vào d án đó

c a ch đ u t

CH NG 2: TH M NNH TÀI CHÍNH D ÁN U T VÀ KINH DOANH B T NG S N PH C H P TRONG TH C T

N i dung c a ch ng này nh m trình bày cách th c hoàn thi n vi c thNm đ nh d án

b t đ ng s n ph c h p trong th c t Trong su t quá trình phân tích c a lu n v n này

tính toán đ làm ví d minh h a Qua nghiên c u các mô hình đ u t b t đ ng s n trong th c t thì mô hình này là ph bi n nh t Trong th i gian s p t i mô hình này s

đ c phát tri n nhi u các thành ph l n n c ta

2.1.1 T ng quan v khu ph c h p Dynamic Plaza t i qu n Tân Bình TP.HCM

Trong nh ng n m g n đây nhu c u v c n h cao c p, cao c v n phòng và trung tâm

TP.HCM mà ch đ u t h ng đ n D án s đóng vai trò là trung tâm mua bán, gi i trí, nhà cao c p và khách s n sang tr ng b c nh t t i Qu n Tân Bình D án có di n

ây là m t v trí r t thu n l i đ phát tri n c n h cao c p, cao c v n phòng, trung

Ý t ng ban đ u c a ch đ u t là phát tri n 4 h ng m c nh sau: c n h bán, trung

kh thi cao ngoài các y u t nh v trí, ch t l ng d án, qui mô d án thì y u t l a

xem xét đ n y u t là nên đ u t vào nh ng h ng m c nào và s n phNm d ch v s p

cung ng cho th tr ng có đi m nào n i b t v t tr i h n so v i các s n phNm d ch

thu nh p th p, thu nh p trung bình hay thu nh p cao, đi u tra t c đ t ng tr ng

hi n t i và d báo đ c t c đ t ng tr ng trong t ng lai c a ngành ngh , l nh v c

mà chúng ta đang có ý đ nh tham gia…và hi n nay có bao nhiêu d án t ng t đang

đ c phát tri n trong khu v c lân c n và t i thành ph , giá c c a các d án mang tính t ng đ ng, nh n đ nh v xu h ng c a th tr ng… T t c nh ng thông tin này các nhà đ u t ph i quan tâm đ u tiên tr c khi quy t đ nh thành l p m t d án

V i v trí chi n l c nh trên ch đ u t mong mu n phát tri n d án thành m t khu

ph c h p cao c p b c nh t t i qu n Tân Bình bao g m các h ng m c: c n h cao c p, cao c v n phòng, trung tâm th ng m i và m t khách s n 3-5 sao Vi c phát tri n t t

c các h ng m c nh trên vào d án hay s m t ho c m t vài h ng m c trên vào d

án ph thu c vào vi c nghiên c u và d đoán th tr ng t i th i đi m hi n t i và

khi quy t đ nh đ u t vào d án này là m t ph n quan tr ng trong vi c thành công

c a d án Các thông tin v th tr ng sau c n ph i nghiên c u k tr c khi th c hi n

Th tr ng b t đ ng s n TP.HCM hi n đang phát tri n nhanh nh t c n c tính t ng

s d án và t ng s v n đ u t vào l nh v c này H u h t các d án l n đ u t p trung vào TP.HCM, đây đ c xem là m t th tr ng đ y ti m n ng đ phát tri n các d án

b t đ ng s n Tính đ n cu i tháng 06/2009 t ng s v n FDI đ u t vào l nh v c b t

đ ng s n thành ph H Chí Minh là 5,18 t USD chi m 24,3% t ng v n đ u t vào

b t đ ng s n c n c Các d án mà các nhà đ u t trong và ngoài n c h ng đ n

nhân chính khi n nhu c u v nhà t ng cao t i Thành ph H Chí Minh

TP.HCM có t c đ gia t ng dân s nhanh chóng (c v gia t ng t nhiên l n c h c),

đi u này d n đ n nhu c u v nhà t ng cao T c đ gia t ng dân s bình quân c a thành ph là 3,5%/n m S li u th ng kê cho th y n m 2006, dân s thành ph đã đ t

m c h n 7 tri u ng i và theo s li u c a S Công An Thành ph cung c p, s l ng dân nh p c t các t nh thành có đ ng ký t m trú dài h n đã chi m 30% t ng s dân

b) Ngu n cung

15.000 c n h H u h t trong s đó là các khu c n h trung bình và không n m t i khu trung tâm thành ph

c) Giá bán

Hình 2.1: L ch s giá bán c n h cao c p

S THAY I GIÁ BÁN C A NH NG D ÁN C N H CAO C P

5,100 5,200

5,500

2,050

2,800 2,100

5,000

2,190 2,300

1,200

1,500

2,400 2,700

930 0

c n h cao c p (high-end) C n h sang tr ng là nh ng c n h n m t i trung tâm Q1

và đ c thi t k theo tiêu chuNn qu c t và đ y đ t t c các ti n nghi nh khách s n

C n h cao c p là nh ng c n h ngoài trung tâm Q1 và c ng có thi t k c ng nh n i

th t theo tiêu chuNn cao c p Giá bán 2 lo i c n h này t ng đ t bi n vào gi a n m

2008 và b t đ u gi m xu ng vào cu i n m 2008 theo đà suy gi m c a n n kinh t

T ng nhu c u

Di n tích đã cho thuê (m2)

T l cho thuê (%)

81.054 100%

192.941 100%

204.127 94%

490.851 97% Giá chào thuê (không bao

g m phí d ch v và thu

VAT)

63 – 65USD (di n tích

th c)

40 – 65USD (di n tích

th c)

25 – 48USD (di n tích

th c)

25 – 65USD (di n tích

18 205.670

98 217.462

121 504.186

Giá cho thuê hàng tháng

(USD/m2)

44 – 45USD (di n tích sàn)

29 – 45USD (di n tích sàn)

18 – 34USD (di n tích sàn)

18 – 45 USD (di n tích sàn)

Ngu n: CB Richard Ellis

Nhìn t ng quan, th tr ng v n phòng TP.HCM đang trong giai đo n đ u phát tri n

tri n kinh t và quá trình đô th hóa, th tr ng cao c v n phòng cho thuê đ c đ u

t xây d ng ngày càng nhi u, mang đ n m t di n m o hi n đ i cho Thành ph

n th i đi m cu i Q1/2008, Thành ph H Chí Minh có t t c 135 cao c v n phòng đang ho t đ ng, cung c p 752.418 m2

di n tích sàn (t ng đ ng 583.356 m2

chính th ng m i c a thành ph H Chí Minh, hi n là khu v c t p trung nhi u nh t cao c v n phòng cho thuê các lo i, chi m 57% t ng di n tích v n phòng c a toàn thành ph

Hình 2.2: L ch s ngu n cung v n phòng t i TP.HCM

LỊCH SỬ NGUỒN CUNG VĂN PHÒNG TPHCM THÔNG QUA DIỆN TÍCH HOÀN THÀNH MỚI QUA CÁC NĂM

Nguồn cung hiện có Nguồn cung mới

Ngu n: CB Richard Ellis

c) Giá cho thuê

B ng 2.5 L ch s giá cho thuê cao c v n phịng t i TP.HCM