(LUẬN văn THẠC sĩ) đấu GIÁ tài sản là NHÀ, QUYỀN sử DỤNG đất THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH án dân sự từ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

Lĩnh vực khókhăn nhất trong hoạt động thi hành án dân sự lại nằm ở các giao dịch liênquan tới nhà ở, quyền sử dụng đất… Theo thống kê của Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp, đến ngà

HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THỊ THUẬN HÒA

ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2019

HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THỊ THUẬN HÒA

ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1:LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 6

1.1 Khái quát thi hành án dân sự và vai trò đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất 6

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành án dân sự 6

1.1.2 Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 9 1.2 Tài sản đấu giá, trình tự và hình thức bán đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 16

1.2.1 Tài sản đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 16 1.2.2 Trình tự thủ tục đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 18

1.2.3 Hình thức, phương thức của đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án 20

1.3 Cơ sở pháp luật điều chỉnh đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 21

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI TP HỒ CHÍ MINH 23

2.1.1 Mật độ dân cư và điều kiện nhà ở 24

2.1.2 Sự tăng trưởng kinh tế và gia tăng giá trị nhà ở đất đai 26

2.1.3 Năng lực thi hành án 27

2.2 Thực trạng pháp luật về chủ thể, đối tượng và giá trị tài sản trong đấu

giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP Hồ Chí Minh 29

2.2.1 Chủ thể 29

2.2.2 Đối tượng 31

2.2.3 Giá trị 33

2.3.Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục, hình thức tổ chức đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh 36 2.3.1 Thực trạng pháp luật về kê biên, thẩm định giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất 35

2.3.2 Thực trạng pháp luật hình thức tổ chức đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án 36

2.4 Thực trạng hiệu lực kết quả đấu giá và bảo vệ quyền của bên mua trong bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP Hồ Chí Minh 41 2.4.1 Chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất không tự nguyện bàn giao hoặc miễn cưỡng bàn giao nhưng không giao giấy tờ 40

2.4.2 Khó khăn trong cưỡng chế thi hành án 41

2.4.3 Kháng nghị giám đốc thẩm ảnh hưởng quyền lợi người mua 41

Chương 3 : GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI TP HỒ CHÍ MINH 45

3.1 Một số kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất 47

3.2 Đảm bảo tính công khai, minh bạch, thuận lợi, bình đẳng, chính xác

trong áp dụng pháp luật về đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng

đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh 49

3.3 Nâng cao hiệu quả tổ chức đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sửdụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh 52

KẾT LUẬN 59

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

TP Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh

VKSND TC Viện kiểm sát nhân dân tối cao

MỞ ĐẦU

1 Lí do chọn đề tài nghiên cứu

Phán quyết của Tòa án hoặc quyết định giải quyết vụ việc tranh chấp chỉ

có giá trị pháp lý và thực tiễn nếu có được một hệ thống thực thi phán quyết thựchiện được đúng chức năng của mình Từ đó, hoạt động thi hành án dân sự mangmột ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc đảm bảo kỷ cương phép nước; củng

cố pháp chế và pháp quyền, đảm bảo quyền tư pháp được thực thi Điều

106 Hiến pháp hiện hành năm 2013 đã quy định rằng “Bản án, quyết định củaTòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan, tổ chức, cá nhântôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành”

Nhận thức được vai trò của công tác thi hành án dân sự, nhiều năm qua,Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực thihành án dân sự, trong đó Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫnđược coi là khung pháp lý quan trọng nhằm thể chế hóa hoạt động này trongđời sống Tuy vậy, kết quả thi hành án qua các năm mặc dù có khởi sắc nhưngtình trạng án dân sự tồn đọng, khó giải quyết vẫn còn khá nhức nhối, đặc biệt

ở những địa bàn trọng điểm như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh Lĩnh vực khókhăn nhất trong hoạt động thi hành án dân sự lại nằm ở các giao dịch liênquan tới nhà ở, quyền sử dụng đất…

Theo thống kê của Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp, đến ngày30/9/2018 (chỉ tính riêng các vụ việc bán đấu giá từ 3 lần trở lên), trên phạm vitoàn quốc còn 2.961 việc bán đấu giá không thành với tổng giá trị tài sản hơn7,46 nghìn tỷ đồng Trong năm 2018 (từ ngày 1/10/2017 đến ngày 30/9/2018), sốviệc bán đấu giá thành tài sản là 2.846 việc và hơn 11,1 nghìn tỷ đồng Trong đó,

đã giao 2.110 việc, tương ứng với số tiền gần 9,6 nghìn tỷ đồng (đạt 74,2% vềviệc và 86,34 % về tiền); hủy kết quả bán đấu giá là 69 việc, tương ứng với sốtiền gần 93 tỷ đồng; chưa giao được tài sản là 667 vụ, tương ứng với số tiền

hơn 1,4 nghìn tỷ đồng So với năm 2017 thì năm 2018 số vụ việc cũng nhưgiá trị bán đấu giá thành đều tăng Cụ thể, tăng 701 việc và hơn 7,7 nghìn tỷđồng Kết quả giải quyết giao tài sản trong năm 2018 cũng tăng vượt bậc sovới năm 2017, đặc biệt là về giá trị (tăng hơn 5 nghìn tỷ đồng).

Để đẩy nhanh hoạt động thi hành án dân sự liên quan tới nhà, quyền sửdụng đất, giải pháp đấu giá tài sản được đưa vào áp dụng được coi là mộttrong những phương án hữu hiệu Nhưng Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luậtthi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn chưa đầy đủ khiến hoạt độngđấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất ở nhiều nơi còn chậm, chưa tạo đượcđộng lực

Với những lí do kể trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.

2 Tình hình nghiên cứu

Thi hành án dân sự nói chung và bán đấu giá tài sản trong thi hành ándân sự nói riêng là những lĩnh vực phức tạp và nhạy cảm Qua tổng hợp, cóthể ghi nhận một số công trình nghiên cứu nổi bật như:

- Nguyễn Thị Kim Tuyến (2010), Thực hiện pháp luật về thi hành án dân sự ở thành phố Hà Nội, Luận án luật học;

- Nguyễn Thanh Phong (2011), Biện pháp cưỡng chế, kê biên tài sản trong thi hành án dân sự, Luận văn luật học

- Đặng Đình Quyền (2012), Hiệu quả áp dụng pháp luật trong thi hành

án dân sự ở Việt Nam, Luận án luật học;

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu này đã nghiên cứu khá kỹ lưỡng

và đầy đủ về thi hành án dân sự cả về lý luận và thực tiễn, tuy nhiên, hiện chưa

có công trình nào nghiên cứu vấn đề thi hành án dân sự đối với các tài sản là

bất động sản và địa bàn nghiên cứu chính là TP Hồ Chí Minh – đô thị lớn nhất

cả nước, nơi tập trung chính các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Ngoài các nghiên cứu nói trên còn có một số nghiên cứu dưới dạng bàiviết, tạp chí như:

- Lê Minh Tâm (2001), Thử bàn mấy vấn đề lí luận về thi hành án, Tạp chí Luật học số 2/2001

- Trương Hồng Quang (2015), Về bản chất của hoạt động thi hành án, Cổng thông tin Bộ Tư pháp

Mặc dù các công trình nghiên cứu đã giải mã nhiều vấn đề lý luận vàthực tiễn liên quan nhưng việc đấu giá nhà và quyền sử dụng đất tại Thànhphố Hồ Chí Minh với tài sản giá trị lớn, tác động xã hộ không nhỏ luôn là vấn

đề đáng quan tâm nhưng chưa được nghiên cứu thấu đáo Đó chính là nhiệm

vụ nghiên cứu của luận văn

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn hệ thống hoá và phân tích cơ sở lý luận, pháp lý về đấu giá tàisản là nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự; Trên cơ sở đó đánh giá thựctrạng đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trên địabàn TP Hồ Chí Minh nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Nghiên cứu tổng quan các quy định về đấu giá tài sản là nhà, quyền sửdụng đất thi hành án dân sự; Tìm hiểu các chính sách, văn bản liên quan, đánhgiá vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và tầm quan trọng của việchoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụngđất thi hành án dân sự Tìm hiểu các quy định pháp luật về đấu giá tài sản là nhà,quyền sử dụng đất thi hành án dân sự trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Đánh giá thực tiễn thi hành các quy định đó trên địa bàn Thành phố để nêu rađược những mặt tích cực và hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật.Tậptrung phân tích những tồn tại, vướng mắc để tìm hiểu nguyên nhân và đề xuấtgiải pháp phù hợp.

Đưa ra một số kiến nghị, giải pháp góp phần hoàn thiện quy định củapháp luật và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụngđất thi hành án dân sự tại Thành phố Hồ Chí Minh

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu: Đấu giá nhà, quyền sử dụng đất như một

trong biện pháp thi hành án dân sự căn cứ theo pháp luật thi hành án dân sựvới thực tiễn nghiên cứu từ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu đấu giá nhà, quyền sử dụngđất trong hoạt động thi hành án dân sự mà không mở rộng đến các biện phápthi hành án khác

- Về không gian: Luận văn chỉ đánh giá thực tiễn trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Về thời gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng bán đấu giá nhà ở,quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ năm 2014 đến nay (thời điểmLuật thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014)

5 Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn được hoàn thành trên cơ sở vận dụng các phương pháp luậnduy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê nin và quan điểmcủa Đảng cộng sản Việt Nam Luận văn cũng sử dụng những phương phápnghiên cứu luật học truyền thống như phương pháp phân tích, phương pháptổng hợp, pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp lịch sử, tư duy

logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… nhằm làm sáng tỏ nội dung và phạm

vi nghiên cứu của đề tài

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn:

Luận văn nghiên cứu về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theopháp luật thi hành án dân sự nhằm phân tích, đánh giá thực trạng của hoạtđộng này từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh Thông qua luậnvăn cho thấy được những ưu, nhược điểm của vấn đề nghiên cứu Từ đó tácgiả có những đề xuất kiến nghị, nêu ra những giải pháp cụ thể nhằm khắcphục những tồn tại, hạn chế để có thể tạo ra hành lang pháp lý vững chắc hơntrong việc ban hành pháp luật và thực thi pháp luật sau này Bên cạnh đó,Luận văn cũng có thể là tài liệu tham khảo có giá trị cho hoạt động nghiêncứu, giảng dạy và ít nhiều cũng là nguồn kiến thức cho những ai hoạt động ởlĩnh vực đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự

7 Kết cầu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trongthi hành án dân sự

Chương 2: Thực trạng pháp luật đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụngđất qua thực tiễn thi hành án dân sự tại TP Hồ Chí Minh

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá tài sản lànhà, quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành án dân sự tại TP Hồ Chí Minh

Chương 1

LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.1 Khái quát thi hành án dân sự và vai trò đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành án dân sự

Thi hành án dân sự là hoạt động đưa các phán quyết giải quyết tranhchấp của cơ quan có thẩm quyền được thực thi trên thực tế Các phán quyếtnày sau khi được ban hành tuy có tính quyết định, nhưng việc thi hành trênthực tế thường bị bên có nghĩa vụ né tránh thực hiện, do vậy để bảo đảmquyền lợi của bên có quyền, hoạt động thi hành án dân sự sẽ tổ chức thực hiệncác phán quyết này trên thực tế

Thi hành án dân sự là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật THADS và pháp luật có liên quan trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết định của Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại.

Theo quy định tại Điều 1 và 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi

bổ sung năm 2014), THADS là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân, bao gồm

cả cơ quan THADS trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết định củaTòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại Các bản án,quyết định được THADS bao gồm: bản án, quyết định về dân sự, hình phạt tiền,tịch thu tài sản, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, xử lý vật chứng, tài sản, ánphí và quyết định dân sự trong bản án, quyết định hình sự, phần tài sản trong bản

án, quyết định hành chính của Tòa án, quyết định của Tòa án giải quyết phá sản,quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh của Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh cóliên quan đến tài sản của bên phải thi hành và phán quyết, quyết định của Trọngtài thương mại hoặc những bản án, quyết định của

Tòa án cấp sơ thẩm được thi hành án ngay, mặc dù có thể bị kháng cáo, khángnghị Hoạt động THADS được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tụctheo quy định của Luật THADS, các văn bản hướng dẫn thi hành và các vănbản quy phạm phát luật có liên quan.

Như vậy, THADS là một trong những hoạt động quan trọng của bộmáy nhà nước nhằm đảm bảo cho các bản án, quyết định về dân sự của Tòa

án, Trọng tài thương mại, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh được thi hànhtrên thực tế Hoạt động THADS có hiệu quả góp phần bảo đảm tính nghiêmminh của pháp luật; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức vàlợi ích của Nhà nước Qua đó góp phần giữ vững ổn định chính trị, trật tự xãhội, tăng cường hiệu lực, hiệu quả của bộ máy nhà nước trong việc tôn trọng,bảo vệ và bảo đảm quyền con người

2008 sửa đổi bổ sung 2014 là văn bản quy định cơ bản nhất, bên cạnh đó là hệthống các văn bản hướng dẫn thi hành, gồm các Nghị định, Thông tư, …

Thứ hai, thi hành án dân sự là hoạt động của cơ quan nhà nước hoặc tổ chức được nhà nước trao quyền Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ

sung 2014 quy định cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án là cơ quan thihành án dân sự cấp tỉnh, cấp quân khu, cấp huyện; là những cơ quan thuộc bộmáy hành chính nhà nước Việt Nam, thực hiện chức năng quản lý nhà nướctrong lĩnh vực thi hành án dân sự Ngoài ra, Nghị định 61/2009/NĐ-CP ngày

24/7/2009 của Chính phủ quy định thì việc tổ chức thi hành án không chỉ đượcthực hiện bởi cơ quan nhà nước mà đã được mở rộng, xã hội hóa hoạt động thihành án, có sự tham gia của các tổ chức dân sự là các văn phòng thừa phát lại.

Chủ thể THADS bao gồm nhóm cơ quan, tổ chức có thẩm quyền tronghoạt động THADS, nhóm chủ thể tham gia, nhóm chủ thể có liên quan tớihoạt động THADS

Cơ quan có thẩm quyền trong hoạt động thi hành án dân sự, bao gồm:

Cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án và cơ quan có thẩm quyền kiểmsát quá trình tổ chức thi hành án Theo quy định tại Chương II Luật Thi hành

án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014, cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành

án là hệ thống cơ quan thi hành án dân sự bao gồm cơ quan thi hành án dân sựthuộc Bộ Tư pháp, Bộ Quốc phòng và hệ thống cơ quan thi hành án dân sựcác cấp Theo quy định tại Điều 28 Luật Tổ chức Viện kiểm sát nhân dân

2014, Viện kiểm sát nhân dân các cấp là cơ quan có thẩm quyền kiểm sát cáchoạt động thi hành án

Nhóm chủ thể tham gia hoạt động thi hành án, bao gồm: Đương sự(người được thi hành án, người phải thi hành án) và người có quyền và nghĩa

vụ liên quan đến quá trình thi hành án Theo quy định tại Điều 3 Luật Thihành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014 quy định: Người được thi hành là

cá nhân, cơ quan, tổ chức được hưởng quyền, lợi ích trong bản án, quyết địnhđược thi hành; Người phải thi hành án là cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thựchiện nghĩa vụ trong bản án, quyết định được thi hành; Người có quyền lợi vànghĩa vụ liên quan là cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi và nghĩa vụ liênquan trực tiếp đến việc thực hiện quyền, nghĩa vụ thi hành án của đương sự

Ngoài ra còn có nhóm chủ thể liên quan đến hoạt động thi hành án nhưcác tổ chức bán đấu giá tài sản, các cơ quan chức năng có nghĩa vụ cung cấpthông tin về điều kiện thi hành…

Cưỡng chế thi hành án dân sự được hiểu là biện pháp thi hành án dân

sự dùng quyền lực nhà nước, nhằm buộc người phải thi hành án dân sự thực

hiện những hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định của Tòa

án Cưỡng chế thi hành án dân sự do chấp hành viên cơ quan thi hành án dân

sự quyết định áp dụng theo thẩm quyền trong trường hợp người phải thi hành

có điều kiện thi hành án, đã được thông báo hợp lệ, đã hết thời gian tự nguyệnthi hành án mà không tự nguyện thi hành; hoặc trong trường hợp cần ngănchặn người phải thi hành án dân sự tẩu tán, hủy hoại tài sản

Nếu người phải thi hành án không tự nguyện, cơ quan thi hành án tiếnhành xác minh điều kiện thi hành án, áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành

án và thực hiện cưỡng chế thi hành án Hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành

án được thực hiện sau khi cơ quan thi hành án kê biên, thẩm định giá tài sản

để thi hành án (một trong các biện pháp cưỡng chế THADS)

1.1.2.Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

- Khái niệm đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành ándân sự

Trong kinh tế học hiện đại, nhà kinh tế học người Anh – David

W.Pearce đã đưa ra định nghĩa: “Đấu giá là một thị trường trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho tài sản chứ không phải đơn thuần trả giá theo giá công bố của người bán” và thị trường đấu giá là “một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung cầu”

Theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”

Theo Đại từ điển Bách khoa Việt Nam “Đấu giá là hình thức bán những tài sản hoặc tài sản thường thuộc loại đắt tiền, hàng quý hiếm Người bán đặt mức giá chuẩn, những người mua trả giá từ thấp đến cao, tài sản được bán cho người mua trả cao nhất”.

Bán đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quantrọng trong đời sống kinh tế - xã hội Đây là một trong những phương thứcminh bạch để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khácgóp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổitài sản nói riêng phát triển một cách đa dạng Trong những năm qua, hoạtđộng bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, hỗ trợ đắc lực chocông tác thi hành pháp luật, cụ thể như: thi hành án dân sự, xử lý tài sản bảođảm thu hồi nợ vay cho các tổ chức tín dụng, xử lý vi phạm hành chính, nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất qua hình thức đấugiá Công tác xã hội hóa hoạt động BĐGTS đã và đang thực hiện theo lộtrình trong việc triển khai Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của BộChính trị về Chiến lược cải cách tư pháp đến 2020

Khái niệm đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án: Theo

quy định tại Khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016: “Đấu giá tài sản là

hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo

nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quyđịnh tại Điều 49 của Luật này”

Tài sản là nhà, quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự là tài sản bắt buộcphải bán thông qua đấu giá nếu các bên đương sự không tự thỏa thuận được vềthi hành án được quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản 2016 Quátrình bán đấu giá tài sản thi hành án được bắt đầu kể từ khi Chấp hành viên kêbiên tài sản, định giá tài sản và kết thúc khi tài sản đem bán đấu giá được bàngiao cho người thắng cuộc trong phiên đấu giá Cơ quan thi hành

án dân sự sau khi hoàn tất thủ tục kê biên, thẩm định giá tài sản sẽ ký kết hợpđồng bán đấu giá với tổ chức, doanh nghiệp có chức năng tổ chức bán đấu giá tàisản (sau đây gọi là tổ chức bán đấu giá) Quá trình bán đấu giá thành, tài sản sẽđược giao cho người mua trúng đấu giá, số tiền thu được do trúng đấu giá saukhi khấu trừ hết các chi phí cần thiết cơ quan thi hành án dân sự sẽ sử dụng đểthanh toán nghĩa vụ thi hành án theo phần nội dung của bản án, quyết định.

Như vậy, bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành ándân sự là hình thức mua bán đặc biệt, công khai đối với tài sản bị kê biên để thihành án Hợp đồng dịch vụ đấu giá được ký kết giữa cơ quan THADS và tổ chứcbán đấu giá tài sản, được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục do phápluật quy định, người mua trả giá dựa trên khởi điểm do cơ quan thi hành án xácđịnh, người nào trả giá cao nhất sẽ được quyền mua tài sản đấu giá

Chủ thể tham gia bán đấu giá tài sản là nhà, quyền dụng đất trong thi hành án dân sự trong thi hành án dân sự bao gồm:

Người tham gia đấu giá: Khoản 7 Điều 5 Luật đấu giá tài sản quy định

người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá

để mua là nhà, quyền dụng đất trong thi hành án dân sự đấu giá theo quy địnhcủa Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan như Luật nhà ở,Luật đất đai, Bộ luật dân sự

Người có nhà ở, quyền dụng đất đem ra đấu giá theo pháp luật đấu giá tài sản và pháp luật thi hành án dân sự gồm:

Theo khoản 5 Điều 5 và và khoản 1 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản thìngười có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sởhữu tài sản uỷ quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản rađấu giá theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật Người có tài sảnđấu giá ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản đểthực hiện việc đấu giá tài sản

Theo Khoản 2 Điều 101 Luật Thi hành án thì người có tài sản đấu giá là

cơ quan thi hành án dân sự (Chấp hành viên) Với quy định này thì đương sự

có quyền thoả thuận về tổ chức bán đấu giá Chấp hành viên ký hợp đồng dịch

vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thoả thuận.Trường hợp đương sự không thoả thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổchức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản

Tổ chức đấu giá tài sản: Luật đấu giá tài sản quy định tổ chức đấu giá

tài sản bao gồm doanh nghiệp đấu giá tài sản và Trung tâm dịch vụ đấu giá tàisản Tuy nhiên, khác với Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì doanh nghiệp đấu giátài sản chỉ được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợpdanh và phải đăng ký với Sở Tư pháp

Theo Báo cáo của Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh, tính đến thời điểmngày 01 tháng 7 năm 2019, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có 118 tổchức đấu giá tài sản đăng ký danh sách đấu giá viên và đăng ký hoạt động tại

Sở Tư pháp, bao gồm: 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 117 doanhnghiệp, chi nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là doanhnghiệp đấu giá tài sản)

Về tài sản đấu giá: Tài sản là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất

có giá trị đặc biệt, nó không phải là tài sản thông thường, cũng không phải là

tài sản nhân tạo, nó được hình thành và sản sinh một cách tự nhiên (sau đóđược con người sử dụng sức lao động để cải tạo, tu bổ…) Do vậy, khi xácđịnh giá trị của nhà ở, quyền sử dụng đất không thể dùng các cách thức thôngthường để xác định mà phải thông qua các cách thức đặc biệt, cách cách thứcnày có sự tham gia của tổ chức bán đấu giá, cơ quan thi hành án (đại diện chủ

sở hữu) và bên tham gia mua tài sản

Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản vàđược khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự, theo quy định của

Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” (Điều 115) và “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” (Điều 189) Theo quan hệ dân sự thông thường, người chủ sở hữu tài

sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hìnhthức khác nhau như bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản theođúng quy định của pháp luật Tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất được đưa rabán đấu giá để đảm bảo thi hành án nên có sự tham gia của nhiều chủ thể vàđược tổ chức bán theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định Giá trị tài sản dongười tham gia mua quyết định và tài sản sẽ thuộc về người trả giá cao nhất

Về trình tự thủ tục bán đấu giá: Nếu các bên không tự thỏa thuận được

về thi hành án hoặc về đấu giá tài sản, Cơ quan THADS sau khi xác minh tài sản

sẽ kê biên hoặc duy trì lệnh kê biên theo quyết định của Tòa án, làm rõ sự khôngtrùng khớp thông tin của tài sản giữa giấy tờ pháp lý và thông tin thực tế, ký hợpđồng thẩm định giá tài sản Giá trị tài sản trên chứng thư thẩm định giá sẽ được

sử dụng làm giá khởi điểm của tài sản trong bán đấu giá Quá trình bán đấu giá,tính công khai thông tin phải được đảm bảo Kết quả đấu giá thành, tài sản đượcgiao cho người mua trúng đấu giá, số tiền thu được sau khi thanh toán các nghĩa

vụ, chi phí cho cuộc đấu giá được chuyển trả cơ quan THADS để thanh toánnghĩa vụ của người phải thi hành án

- Đặc trưng đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự Ngoàinhững đặc điểm chung của quan hệ đấu giá thông thường, bán đấu

giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án có một số đặc trưng

sau: Thứ nhất, về chủ thể: Hợp đồng đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất

trong thi hành án được ký kết giữa cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá tàisản Khác với đấu giá tài sản thông thường, việc đấu giá tài sản trong thi hành

án dân sự mang tính đặc thù riêng, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sảnvới tổ chức đấu giá không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng mà là cơ quan thihành án dân sự, quyền sở hữu, sử dụng đó thuộc về người phải thi hành án,người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

Thứ hai, mục đích của việc bán đấu giá tài sản: Nhà ở, quyền sử dụng

đất đất được đem ra bán công khai, thu hút nhiều người mua nhằm thu đượckhoản tiền lớn nhất Khoản tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản là nhà,quyền sử dụng đất sau khi khấu trừ các chi phí phát sinh sẽ được cơ quanTHADS sử dụng để chi trả các nghĩa vụ của người phải thi hành án theo nộidung án tuyên Sau khi thanh toán hết các nghĩa vụ trên, số tiền còn dư mớichuyển trả cho chủ sở hữu tài sản

Thứ ba, tính chất của quan hệ bán đấu giá tài sản: Xuất phát từ mục đích,

chủ thể của hoạt động này, tính chất của hợp đồng bán đấu giá tài sản là nhà,quyền sử dụng đất trong thi hành án có những nét riêng biệt Nếu như hợp đồngđấu giá tài sản thông thường, chủ sở hữu không bị chi phối bởi bất cứ yếu tố nào,luôn mong muốn tài sản của mình được bán với giá cao nhất để thu lợi một cáchtối đa, thì hợp đồng đấu giá tài sản trong thi hành án luôn bị chi phối bởi rấtnhiều yếu tố Có thể kể đến như: Người phải thi hành án hoặc người có quyềnlợi, nghĩa vụ liên quan là chủ sở hữu tài sản luôn mong muốn tài sản bán đượcgiá cao, hoặc luôn tìm cách để trì hoãn không giao tài sản để thực hiện

đấu giá, người được thi hành án luôn mong muốn nghĩa vụ được thi hànhnhanh chóng nên luôn có tác động tới cơ quan THADS để bán tài sản nhanhnhất mà không quan tâm tới giá của tài sản, cơ quan THADS về thực tế khôngphải chủ sở hữu của tài sản này… Từ những yếu tố trên có thể dẫn tính kháchquan của hợp đồng bán đấu giá tài sản sẽ bị ảnh hưởng

Thứ tư, do tính chất đặc biệt của tài sản đấu giá nên hệ quả tác động đến việc giao tài sản cho người mua trúng đấu giá: Nhà ở, quyền sử dụng đất

là tài sản có giá trị lớn, không phổ biến và khó có thể thay thế như những tài

sản khác Giá trị nhà, đất phần lớn đều tăng lên theo thời gian (có khi trongvòng 01 tháng, giá tài sản đã tăng lên gấp đôi) Chính giá trị tăng nên tác độngđến những chủ thể tham gia đấu giá, người được thi hành án và đặc biệt làngười phải thi hành án (người có quyền sở hữu, sử dụng) Với tâm lý tiếc rẻ,

bị ép buộc phải bán tài sản nên thường tìm mọi cách để hủy kết quả bán đấugiá tài sản với mong muốn chuộc lại tài sản để họ tự bán với giá trị cao hơnhoặc do vi phạm pháp luật của cơ quan THADS hoặc tổ chức bán đấu giá dẫntới chủ sở hữu tài sản khiếu nại, kiện cáo Do đó, việc giao loại tài sản này saukhi có kết quả bán đấu giá tài sản thường bị trì hoãn, kéo dài, làm ảnh hưởngđến quyền lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản Đây là đặc trưng cơbản của hoạt động này

- Vai trò của đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự Qua thực tiễn của hoạt động bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụngđất trong THADS có thể nhìn nhận vai trò của hoạt động này dưới nhiều gócđộ

Vai trò đối với quá trình thi hành án: Đấu giá là giai đoạn cuối cùng của

xử lý tài sản, là yếu tố quyết định việc có thi hành được bản án, quyết định của

cơ quan tài phán hay không Có thể nói giữa hoạt động bán đấu giá tài sản là nhà,quyền sử dụng đất trong thi hành án và kết quả của việc tổ chức thi hành

án có mối quan hệ nhân quả Thực hiện tốt, nhanh chóng khâu đấu giá tài sản

sẽ trực tiếp giúp cho bản án, quyết định của cơ quan tài phán được thi hànhmột cách nhanh chóng, đúng pháp luật, đảm bảo tính pháp chế

Vai trò đối với hoạt động của cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá:

Do hoạt động này thông thường giá trị tài sản lớn, các vụ án, vụ việc thi hành

án được dư luận quan tâm Quá trình bán đấu giá tài sản diễn ra nhanh chóng,hiệu quả sẽ tác động tích cực đến vị thế, vai trò của cơ quan THADS và uy tíncủa tổ chức bán đấu giá

Vai trò đối với lĩnh vực tư pháp: Với đặc thù tư pháp trên địa bàn TP.Hồ

Chí Minh, các vụ án lớn, nghiêm trọng về kinh kinh tế, tham nhũng, tài sản thihành án chủ yếu là bất động sản và có giá trị rất lớn, người phải thi hành án nắmbắt pháp luật rất chắc vì vậy tình hình THADS trên địa bàn thành phố vô cùngphức tạp Thông thường vụ việc thường xuyên bị kéo dài, gặp vướng mắc không

xử lý được tài sản đặc biệt là việc bán đấu giá những tài sản này để thi hành án.Chính vì vậy việc làm tốt hoạt động bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất

để thi hành án sẽ giúp bản án, quyết định của cơ quan tài phán được nhanh chóngđược thi hành xong Đảm bảo tính nghiêm minh của bản án, quyết định của cơquan tài phán, đồng thời cũng nâng cao trách nhiệm, ý thức, nhận thức của ngườidân trên địa bàn thành phố trong việc tuân thủ pháp luật

1.2 Tài sản đấu giá, trình tự và hình thức bán đấu giá nhà, quyền sử

dụng đất trong thi hành án dân sự

1.2.1 Tài sản đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Khái niệm “nhà” quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm:

- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộcquyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệtthự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập

- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầuthang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạtầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà

chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng

- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cánhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật

- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượngđược hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này

Với khái niệm “nhà” quy định như trên thì việc xác định đâu là nhà ởphụ thuộc vào mục đích sử dụng của nó chứ không phụ thuộc vào thực tế sửdụng

Theo Điều 4 Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sởhữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu Nhà nước theo đó traoquyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất.Theo khoản 10, 20 Điều 3 Luật Đất đai có đề cập về chuyển quyền sử dụngđất: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khácthông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất làgiá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác địnhtrong thời hạn sử dụng đất xác định

Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng đất, nóbao gồm hệ thống các quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụngđất có thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn

sử dụng đất, tương ứng với phần diện diện tích đất và hình thức Nhà nướctrao quyền sử dụng đất cho các chủ thể

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 106 Luật Thi hành án dân sự đã đượcsửa đổi, bổ sung năm 2014 thì đối với trường hợp đăng ký, chuyển quyền sởhữu, sử dụng tài sản, hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản phải

có giấy tờ có liên quan đến tài sản, trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Như vậy, tài sản bán đấu giá là nhà ở, quyền sử dụng đất trong THADS

là để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên phải thi hành án đối với bên đượcthi hành án Tài sản này được nhà nước công nhận quyền sở sở hữu, quyền sửdụng (người có tài sản) và được phép giao dịch theo quy định của pháp luật

1.2.2 Trình tự thủ tục đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành

án dân sự

Đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong trường hợp này gắn liền với thủtục thi hành án dân sự Luật THADS năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm

2014 quy định cụ thể trình tự, thủ tục thực hiện các bản án, quyết định dân sự

đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án Các bước thực hiện quá trình THADSđược quy định tại Chương III Luật THADS năm 2008

Thủ tục về xác minh tài sản: Căn cứ vào nội dung bản án, quyết định của

cơ quan tài phán và yêu cầu của người được thi hành án, cơ quan THADS raquyết định thi hành án bao gồm quyết định thi hành án chủ động và quyết địnhthi hành án theo yêu cầu Quá trình tổ chức thi hành án, trường hợp người phảithi hành án không tự nguyện thi hành thì Chấp hành viên phải tiến hành xác

minh điều kiện thi hành án Nếu xác định họ có tài sản là nhà ở, quyền sửdụng đất thì chấp hành viên phải xác minh thông tin tài sản trực tiếp và xácminh tại các cơ quan chức năng.

Thủ tục áp dụng biện pháp cưỡng chế: Căn cứ vào kết quả trả lời của các cơ quan chức năng đăng ký, quản lý về nhà ở, đất đai- chấp hành viên ra

Quyết định áp dụng các biện pháp ngăn chặn và xử lý tài sản để thi hành án.Quá trình xử lý tài sản gồm các bước:

Kê biên tài sản: Chấp hành viên tiến hành kê biên tài sản hoặc duy trìlệnh kê biên ở các giai đoạn tố tụng trước

Thẩm định giá tài sản: Dựa trên kết quả kê biên, cơ quan THADS kýhợp đồng với tổ chức thẩm định giá tài sản Chứng thư thẩm định giá là cơ sở

để tiến hành bán đấu giá tài sản

Bán đấu giá tài sản: Cơ quan THADS ký kết hợp đồng với tổ chức bánđấu giá tài sản Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá và giá khởi điểm phụthuộc vào thỏa thuận của các bên đương sự Nếu không thỏa thuận được cơquan THADS sẽ lựa chọn

Thủ tục thanh toán nghĩa vụ thi hành án: Tiền thu được do bán đấu giá

tài sản thành, sau khi trừ các chi phí phát sinh, và các nghĩa vụ đối với Nhànước, được tổ chức bán đấu giá chuyển cho cơ quan THADS để tiến hànhthanh toán các nghĩa vụ của bên phải thi hành án theo nội dung các phánquyết của cơ quan tài phán

Bán đấu giá tài sản là một bước trong xử lý tài sản để thi hành án Vềthủ tục bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất theo Luật Đấu giá tàisản năm 2016, gồm 7 bước được đề cập cụ thể ở Chương 2

1.2.3 Hình thức, phương thức của đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án

Về hình thức đấu giá: Theo quy định tại Điều 40 Luật Đấu giá tài sản

2016, các hình thức đấu giá bao gồm: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộcđấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏphiếu gián tiếp; Đấu giá trực tuyến

Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá: Là hình thức đấu giá màtại phiên đấu giá ngôn ngữ là lời nói của người điểu hành phiên đấu giá vànhững người tham gia đấu giá nhằm xác định giá khởi điểm cũng như cácmức giá được trả

Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá: Là hình thức ngườitham gia phiên đấu giá bỏ phiếu để đưa ra mức giá đối với hàng hóa Đấu giábằng bỏ phiếu gián tiếp: Khi đăng ký tham gia đấu giá, người tham gia đấugiá được nhận phiếu trả giá, hướng dẫn về cách ghi phiếu, thời hạn nộp phiếutrả giá và buổi công bố giá Phiếu trả giá được gửi qua đường bưu chính hoặcđược nộp trực tiếp và được tổ chức đấu giá tài sản bỏ vào thùng phiếu Tạibuổi công bố giá đã trả của người tham gia đấu giá, đấu giá viên điều hànhcuộc đấu giá công bố kết quả phiếu trả giá cao nhất

Ngoài ra Luật đấu giá tài sản 2016 cũng bổ sung quy định về đấu giá trựctuyến

Về phương thức đấu giá: Phương thức đấu giá tài sản được sử dụng bao

gồm phương thức trả giá lên và phương thức đặt giá xuống

Phương thức trả giá lên: Là phương thức đấu giá theo đó người trả giácao nhất so với giá khởi điểm là người có quyền mua hàng

Phương thức trả giá xuống: Là phương thức đấu giá, theo đó người đầutiên chấp nhận ngay mức giá khởi điểm hoặc mức giá được hạ thấp hơn giákhởi điểm là người có quyền mua hàng

Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự vớiđặc thù là tài sản đem bán đấu giá thường lớn tính chất phức tạp, cần đảm bảo

sự công khai, minh bạch và khách quan trong quá trình bán đấu giá, nên khi

ký kết hợp đồng dịch vụ bán đấu giá, cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giáthường thống nhất lựa chọn hình thức bán đấu giá là đấu giá trực tiếp bằng lờinói theo phương thức trả giá lên Hình thức, phương thức bán đấu giá nàyđảm bảo đước các yêu cầu của việc xử lý tài sản để thi hành án

1.3 Cơ sở pháp luật điều chỉnh đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Hiện nay, các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động bán đấu giá nhà,quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự bao gồm:

- Các quy định về thi hành án dân sự: Luật thi hành án dân năm 2008sửa đổi năm 2014 đề cập trình tự, thủ tục, thẩm quyền các cơ quan liên quantrong hoạt động thi hành án dân sự; Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điềucủa Luật Thi hành án dân sự; Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSND ngày 01 tháng 8 năm 2016 quy định một số vấn đề về thủtục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự đề cậpnhững hướng dẫn chi tiết hơn

- Các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở: Luật đất đai năm 2013; Luậtnhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành như: Nghị định số

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Đất đai; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của BộTài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Các quy định về đấu giá tài sản: Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Thông tư số 23/2010/TT-BTP

ngày 16/12/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện;Luật đấu giá tài sản năm 2016; Nghị định 62/2017/NĐ-CP ngày 15/6/2017của Chính phủ hướng dẫn Luật đấu giá tài sản.

Cơ sở lý luận chung là căn cứ để đánh giá thực trạng hoạt động bán đấugiá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trên địa bànThành phố Hồ Chi Minh

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI TP.

HỒ CHÍ MINH

2.1 Các yếu tố tác động đến đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong tại Thành phố Hồ Chí Minh

2.1.1 Mật độ dân cư và điều kiện nhà ở

Dân số của TP.Hồ Chí Minh đến thời điểm ngày 23/1/2019 là 8.859.688người, tăng 64.823 người so với thời điểm 30/6/2018 (số liệu dân số của TP HồChí Minh đến thời điểm 30/6/2018 là 8.794.865 người) Số liệu này chưa tínhlực lượng bộ đội và công an ở tại hộ Như vậy trong thời kỳ 10 năm, từ năm2009-2019, tốc độ tăng dân số bình quân của TP Hồ Chí Minh là 2,15%/năm.Bình quân mỗi năm thành phố tăng thêm khoảng 200.000 người, gần bằng dân

số của một quận có quy mô nhỏ ở thành phố, trong đó có hơn 130.000 dân nhập

cư (Lê Văn Thành, 2012) Đô thị hóa do di cư và tăng dân số tại các khu vực nộithị TP Hồ Chí Minh đã gây áp lực lên cơ sở hạ tầng và dịch vụ xã hội hiện tại(Liu Wen Tao, 2015) Đô thị hóa nhanh chóng không được quản lý và không có

kế hoạch sẽ dẫn tới tăng áp lực dân số lên các dịch vụ đô thị như nhà ở, giáo dục,chăm sóc y tế, nước sạch, vệ sinh và giao thông Các ước tính đáng báo động chorằng 41% các hộ gia đình ở thành thị của Việt Nam nói chung và TP Hồ ChíMinh nói riêng thiếu một trong các chỉ số sau: nhà kiên cố; đủ không gian sống;tiếp cận với nguồn nước sạch; tiếp cận với vệ sinh tốt; quyền cư trú an toàn(Veronique Marx và Katherine Fleischer, 2010)

Kết quả khảo sát cho thấy chỉ có 7,1% dân nhập cư TP Hồ Chí Minh cóquyền chủ sở hữu nhà ở, phần còn lại là đi thuê mướn (92,6%) (Hình 1) Do vậy,tương tự như các thành phố lớn khác như Bắc Kinh, hệ thống nhà trọ phục

vụ cho người nhập cư là một bộ phận không thể thiếu trong bức tranh hiệntrạng nhà ở của TP Hồ Chí Minh mà qua đó các bất cập về quyền sở hữu, vaitrò và trách nhiệm của người ở đối với căn nhà họ đang ở và đối với cơ sở hạtầng kỹ thuật cũng như các cơ sở hạ tầng xã hội tại khu vực cũng cần đượcnghiên cứu và xây dựng biện pháp quản lý (Li Yu, 2013) [39].

Trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay, diện tích bình quân nhà ở toàn TP

Hồ Chí Minh đã tăng lên đáng kể (từ mức 17,32m2 /người năm 2015, nâng lên là18,82m2 /người năm 2017) Qua đó cũng thúc đẩy phát triển hệ thống hạ tầng kỹthuật, hạ tầng xã hội của thành phố; tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh; nhiều dự

án phát triển đô thị, dự án khu nhà ở, bất động sản được đầu tư xây dựng trên địabàn Thành phố, trong đó 2 tập trung phát triển chính ở các hướng Đông, Nam vàĐông Nam, phù hợp với định hướng phát triển chung của thành phố, tạo ra sựliên kết mạnh mẽ giữa các khu vực với nhau; hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội từng bước được xây dựng đồng bộ, đảm bảo về chất lượng; sản phẩm nhà

ở đa dạng về chủng loại, không chỉ giải quyết khá tốt nhu cầu chỗ ở, nâng caođiều kiện sống cho người dân, mà còn góp phần làm thay

đổi diện mạo đô thị, bộ mặt thành phố ngày càng thay đổi theo hướng vănminh, hiện đại.

Điều này dẫn tới một thực tế việc bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sửdụng đất đối với dân cư TP.Hồ Chí Minh chỉ tập trung vào lực lượng dân cưtại chỗ đã có chỗ ở ổn định, các trường hợp người nhập cư đòi hỏi việc kiểmtra và giám sát tài sản nhà ở và quyền sử dụng đất hợp pháp trên địa bàn TP

Hồ Chí Minh

2.1.2 Sự tăng trưởng kinh tế và gia tăng giá trị nhà ở đất đai

Theo Báo cáo của UBND TP Hồ Chí Minh trong năm 2018, Thành phốtiếp tục chứng tỏ vị thế đầu tàu khi bước sang năm thứ 3 liên tiếp đạt mức tăngtrưởng hơn 8% Đáng chú ý, lần đầu tiên, GRDP của TP Hồ Chí Minh đạt giá trị1,3 triệu tỷ đồng, tương đương 57 tỷ USD và chiếm hơn 23% quy mô nền kinh tế

cả nước Trong cơ cấu các ngành kinh tế, dịch vụ chiếm 62,4%, công nghiệp vàxây dựng chiếm 22,9%, còn lại là nông nghiệp và các khu vực khác Tỷ trọngcác ngành dịch vụ chất lượng cao, ngành có hàm lượng giá trị gia tăng lớn, có lợithế cạnh tranh liên tiếp tăng dần trong các năm qua

Riêng chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 4,1%, trong đó 4 ngành côngnghiệp trọng yếu đạt mức tăng 9,2% Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài(FDI) năm qua cũng đạt 7,07 tỷ USD, tăng hơn 7% so với năm 2017, chiếm 22%tổng thu hút FDI của cả nước Tổng thu ngân sách đạt 378,5 nghìn tỷ đồng (tăng6% so với mức thực hiện năm 2017), hoàn thành nhiệm vụ thu ngân sách đượcgiao, đồng thời chiếm 27,2% tổng thu ngân sách cả nước Thành phố Hồ ChíMinh cũng khẳng định đã đạt và vượt 18/20 chỉ tiêu về kinh tế xã hội của năm

2018 (Riêng chỉ tiêu cấp phép thành lập doanh nghiệp chỉ đạt 96% so với kếhoạch đã đề ra) [37] Thống kê của DKRA Vietnam cho thấy, thị trường nhà

ở căn hộ của TP Hồ Chí Minh rất phát triển, đã có khoảng 12 dự án cung cấp

ra thị trường 2.559 căn trong quý II/2019, bao gồm 3 dự án mới và 9 dự án

trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, giảm 5% so với quý trước, 71% so vớicùng kỳ năm 2018 và 78% so với cùng kỳ năm 2017.

Những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế giúp người dân TP Hồ ChíMinh có thu nhập cao hơn so với mặt bằng chung của cả nước và việc sở hữunhà ở, quyền sử dụng đất được coi như một loại tài sản bảo đảm bền vững.Đây cũng là nguồn tài sản được áp dụng biện pháp bán đấu giá trong thi hành

án dân sự

2.1.3 Năng lực thi hành án

Theo Báo cáo của Sở tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh về hoạt động đấu giá tài sản trên địa bàn Thành phố từ khi triển khai thi hành luật đấu giá tài sản:

Về tổ chức đấu giá tài sản: Trên địa bàn Thành phố hiện có 118 tổ chức

đấu giá tài sản, bao gồm: 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 117doanh nghiệp, chi nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản Tổng số đấu giá viên là

138 người, các đấu giá viên đều có trình độ từ cử nhân trở lên thuộc nhiềuchuyên ngành khác nhau

Từ ngày 01/7/2017 đến 30/6/2018, các tổ chức đấu giá tài sản đã ký 1.662hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, tổ chức 1.991 cuộc đấu giá, trong đó có 1.683cuộc đấu giá thành với tổng giá trị tài sản khởi điểm là 8.955.367.423.192 đồng,tổng giá trị tài sản bán được là 9.800.602.179.704 đồng Trong đó:

Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản đã ký 189 hợp đồng dịch vụ đấu giátài sản, tổ chức 194/194 cuộc đấu giá thành với tổng giá trị tài sản khởi điểm

là 4.020.568.400.743 đồng và tổng giá trị tài sản bán được là4.746.045.650.877 đồng;

Các doanh nghiệp đấu giá tài sản đã ký 1.473 hợp đồng dịch vụ đấu giátài sản, tổ chức 1.797 cuộc bán đấu giá, trong đó có 1.489 cuộc đấu giá thành

với tổng giá trị tài sản khởi điểm là 4.934.799.022.449 đồng và tổng giá trị tàisản bán được là 5.054.556.528.827 đồng.

Theo Báo cáo kết quả công tác thi hành án dân sự năm 2018 trong năm

2018 của Cục thi hành án dân sự:

Tại TP.Hồ Chí Minh, số việc và tiền thụ lý mới tăng cao trong nhiều nămnhưng biên chế bị cắt giảm Trong 03 năm gần đây, cơ quan thi hành án dân sựTP.Hồ Chí Minh bị cắt giảm 20 biên chế (số việc chiếm 12%, số tiền phải thuchiếm 34% số việc, số tiền của cả nước nhưng số biên chế được cấp chỉ có6%của cả nước) Điều này dẫn đến tình trạng quá tải trong công việc Trong năm

2018, bình quân 01 chấp hành viên phải thụ lý 330 việc với số tiền trên

280 tỷ đồng, và bình quân 01 chấp hành viên phải giải quyết xong 241việc với

số tiền 66,83 tỷ đồng Bên cạnh dó, cơ sở vật chất, kinh phí, trang thiết bị cònthiếu Những khó khăn này ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả công việc

Theo Kết quả đấu giá tài sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh của Cục THADS TP.Hồ Chí Minh trong năm 2018:

Tổng số việc đấu giá tài sản là 262 việc trong đó đấu giá thành trong 09tháng của năm 2018 trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh là 205 tài sản tương ứng với1.264.091.460.000 đồng, trong đó:

Số việc đã giao được 129 việc trong số 205 việc đấu giá thành trong 09tháng của năm 2018 tương ứng với số tiền 741.719.231.000 đồng, chiếm tỉ lệ58,67% về giá trị tiền và 62,92% về việc; Số việc sau khi đấu giá thành nhưngchưa giao là 73 việc

Qua triển khai thực hiện Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫnthi hành, qua các đợt tổ chức tập huấn trên địa bàn Thành phố, hoạt động đấu giátài sản trong thi hành án dân sự đã có những chuyển biến tích cực, góp phầnnâng cao chuyên môn của Chấp hành viên, tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấugiá viên và trách nhiệm của chấp hành viên cơ quan thi hành án, của tổ chức

bán đấu giá tài sản đối với Nhà nước cũng như khách hàng, hạn chế tình trạngthông đồng, dìm giá; bảo đảm việc xử lý tài sản khách quan, minh bạch, bảo

vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và Nhà nước

Với quy định của Luật Đấu giá tài sản, việc xã hội hóa hoạt động bánđấu giá tại TP.Hồ Chí Minh đã từng bước được củng cố và phát triển, ngườidân, cơ quan, tổ chức đã có sự quan tâm, tìm hiểu nhiều hơn đối với hoạtđộng bán đấu giá tài sản Mặt khác, hoạt động bán đấu giá tài sản phục vụngày càng tốt hơn nhu cầu của xã hội, góp phần tích cực vào sự phát triểnkinh tế xã hội của địa phương Các quy định của pháp luật về bán đấu giá tàisản cơ bản được thực hiện nghiêm chỉnh, quyền và lợi ích của các bên thamgia hoạt động bán đấu giá tài sản được bảo đảm, nhiều tài sản đã bán cao hơnnhiều so với giá khởi điểm tạo được sự tin tưởng của các cấp chính quyềncũng như người dân đối với hoạt động này

2.2 Thực trạng pháp luật về chủ thể, đối tượng và giá trị tài sản trong đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP Hồ Chí Minh

2.2.1 Chủ thể

Thứ nhất, người phải thi hành án (người có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản) theo Luật đấu giá tài sản và Luật thi hành án dân sự chỉ

có các quyền như được nhận các thông báo, quyết định về thi hành án…; chưa

có quy định cho họ quyền để tiếp cận, được xem các tài liệu có trong hồ sơliên quan đến thẩm định giá, bán đấu giá tài sản Vì vậy, đến khi biết kết quả

họ lại không đồng ý, cho rằng không khách quan dẫn đến khiếu nại tố cáo,kéo dài thời gian giải quyết vụ việc

Thứ hai, tại khoản 3 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ

thì thời hạn giao tài sản không quá 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp thìkhông quá 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền, cơ quan