Tài liệu Luận văn Thực thi quyền sử dụng đất ở Huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng docx

Cùng với sự phát triển kinh tế thì vấn đề đất đai ngày càng được Đảng và Nhà nước hết sức coi trọng, trong đó ngày càng đặc biệt nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền

Luận văn Thực thi quyền sử dụng đất ở Huyện Hòa Vang thành phố

Đà Nẵng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, không có đất đai là không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động nào diễn ra và không có

sự tồn tại của xã hội loài người Không những vậy, đất đai còn có vai trò rất quan trọng đi đối với sự phát triển của xã hội, xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai lại có hạn điều đó đã làm cho quan hệ giữa người với người và với đất đai ngày càng trở nên phức tạp Điều này đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách quản lý đất đai thích hợp để việc sử dụng đất đạt hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất

Thời gian qua, việc sử dụng đất đai không chỉ lãng phí mà còn phát sinh nhiều vấn đề khác về môi trường, xã hội, chẳng hạn đó là việc sử dụng đất chưa được cân nhắc toàn diện, thiếu quan tâm đến tính bền vững, tình trạng chuyển đất lúa có độ phì cao sang làm khu tái định cư, khu công nghiệp

mà không sử dụng những khu đất khác hoặc đất nông nghiệp khác hiệu quả thấp, phân bổ quỹ đất không cân đối với nhu cầu sử dụng cho các mục đích khác nhau trên cùng một khu vực, thiếu quỹ đất cho phát triển kết cấu hạ tầng, văn hoá xã hội, nếu muốn thực hiện phải đền bù giải toả Việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất là hệ thống các giải pháp kinh tế, pháp

lý trong quản lý sử dụng đất, phân bổ hợp lý quỹ đất và giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân đúng mục tiêu và phù hợp với điều kiện của từng địa phương

Huyện Hoà Vang có tiềm năng đất đai phong phú và đa dạng, là huyện ngoại thành duy nhất của thành phố Đà Nẵng có điều kiện thuận lợi để phát triển mọi mặt về đời sống kinh tế-xã hội và bảo vệ môi trường Tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn và đô thị hoá diễn ra rất nhanh làm thay đổi cơ cấu kinh tế, hình thành khu công nghiệp vừa và

nhỏ, khu tái định cư, công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nảy sinh những vấn đề phức tạp nhất là diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, nông dân mất đất sản xuất, thiếu việc làm, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai diễn biến phức tạp Mặt khác, đất đai manh mún việc hình thành những vùng sản xuất tập trung, chuyên môn hoá gặp khó khăn trở ngại, huỷ hoại đất ngày càng phổ biến, tâm lý sử dụng đất của người dân chưa thực

sự ổn định, hạn mức đất giao không phù hợp, xu hướng đầu cơ đất gia tăng, người dân ở vùng núi thiếu đất sản xuất, trong khi đó Ban quản lý rừng được giao diện tích lớn nhưng sử dụng kém hiệu quả, các chủ đầu tư được giao đất sử dụng không hết, không kịp thời điều chỉnh quy hoạch dẫn tới quy hoạch "treo”, dự án “treo”

Sau khi Luật Đất đai được ban hành vào năm 2003, thì cũng đã ra một

số Nghị định như: Nghị định 181/2003/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai và một số các Nghị định khác của Chính phủ, các Quyết định của Bộ Tài nguyên

và Môi trường, Bộ Tài chính liên quan đến đất đai nhưng vẫn còn những bất cập trong thực tế Do đó, nhằm khắc phục những hạn chế nêu trên, đề ra một

số giải pháp kinh tế, pháp lý đồng bộ và phù hợp với địa phương để quản lý

quỹ đất trên địa bàn một cách có hiệu quả, vấn đề “Thực thi quyền sử dụng

đất ở Huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng” được chọn làm đề tài luận văn

Thạc sĩ chuyên ngành kinh tế chính trị

2 Tình hình nghiên cứu luận văn

Vấn đề giao quyền sử dụng đất đai được chú trọng cùng với Luật Đất đai năm 1987 và thúc đẩy nhanh hơn sau khi Luật Đất đai sửa đổi vào năm

1993 đã trở thành tâm điểm của cải cách kinh tế, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 là mới quan trọng nhất hướng đến việc hoàn thành quá trình cấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đến nay công tác quy hoạch sử dụng đất chưa được triển khai trên địa bàn huyện Hoà Vang nên phần lớn đất đai trên địa bàn chưa được sử dụng, bảo vệ hợp lý, hiệu quả kinh tế chưa cao, công tác

quản lý nhà nước còn nhiều khó khăn Đặc biệt, vấn đề nghiên cứu giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất chưa được nghiên cứu một cách có hệ thống trên tất cả các mặt kinh tế - xã hội - quốc phòng - an ninh trong tiến trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ

Tìm hiểu thực trạng về thực thi quyền sử dụng đất, thi hành Luật Đất đai, đặc biệt là công tác quy hoạch, kế hoạch phân bổ sử dụng đất; công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoà Vang, chỉ rõ những kết quả đạt được và những hạn chế gây ra những áp lực lớn đối với đất đai, đồng thời chỉ rõ những tiềm năng đất đai, nhằm quản lý và phân bổ quỹ đất đai vào các mục đích sử một cách có hiệu quả nhất

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu tình hình thực hiện quyền sử đất ở huyện Hòa Vang giai đoạn 2000 đến nay

- Luận văn chú trọng, đề cập đến vấn đề thực thi quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện

5 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, luận văn chú trọng sử dụng các phương pháp truyền thống của kinh tế chính trị như:

- Phương pháp trừu tượng hóa khoa học

- Phương pháp kết hợp Logíc với lịch sử

Ngoài ra, để minh họa và làm rõ thực tiễn luận văn còn sử dụng phương pháp mô hình hóa, thống kê, phân tích

6 Ý nghĩa thực tiễn

- Đánh giá lại hiện trạng quyền sử dụng đất theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội Tạo điều kiện khai thác, sử dụng quỹ đất hiện có một cách có hiệu quả, góp phần thực hiện thắng lợi mục tiêu kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn giai đoạn thời gian đến

- Tổ chức quản lý sử dụng đất, phân bổ hợp lý quỹ đất cho các mục đích sử dụng phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương

- Hình thành hệ thống các biện pháp kinh tế - xã hội, trong quản lý sử dụng đất đai

- Khắc phục việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền

sử dụng đất cho các tổ chức cá nhân, không dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn, dài hạn và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Quốc phòng - An ninh ở địa phương

7 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương, 7 tiết

Chương 1

Lý LUậN Về thực thi QUYềN Sử DụNG ĐấT Và VAI TRò

CủA Nó TRONG PHáT TRIểN KINH Tế Xã HộI

1.1 ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRề CỦA ĐẤT ĐAI TRONG PHÁT TRIỂN KINH

TẾ - XÃ HỘI

Đất là sản phẩm tồn tại tự nhiên, có trước con người và không do con người tạo ra nhưng lao động con người có thể cải tạo, nâng cao giá trị của đất

và đất đai là đối tượng lao động lâu dài của con người

Là môi trường sống cơ bản của hầu hết các sinh vật sống trên trái đất, trong đó có con người, điều

đó khẳng định đất là tài nguyên quý giá nhất của loài người nói chung và đặc biệt quan trọng đối với nông nghiệp và nông thôn - C.Mác đã viết: “ đất là tư liệu sản xuất cơ bản, phổ biến và quý báu nhất của sản xuất nông nghiệp” [34, tr.532], đất là điều kiện không thể thiếu được của sự tồn tại và tái sinh của hàng loạt thế hệ loài người kế tiếp nhau

Đất đai là điều kiện hết sức cần thiết cho sản xuất, nhưng tự nó không thể tạo ra của cải vật chất cho xã hội mà cần có những điều kiện khác, trong đó

có điều kiện quan trọng bậc nhất là lao động của con người Đất đai cùng với lao động của con người

là hai yếu tố cơ bản và quan trọng nhất tạo ra của cải vật chất để con người và xã hội loài người tồn tại, phát triển, điều này đã được C.Mác dẫn lời của

W.Petty “ Lao động là cha, còn đất là mẹ của của cải vật chất”

Nếu như các tư liệu sản xuất khác có thể tự do

di chuyển từ nơi này đến nơi khác thì đất đai lại có

vị trí cố định, không thể di chuyển theo ý của con người; còn xét về mặt diện tích thì đất đai là hữu hạn - trên phạm vi toàn cầu, đất đai bị khống chế bởi bề mặt trái đất, ở mỗi quốc gia nó bị giới hạn ở biên giới của mỗi quốc gia, đối với tỉnh, huyện, xã thì diện tích bị giới hạn trong khuôn khổ địa giới hành chính của từng địa phương

Sự hình thành và phát triển của mỗi dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào đất đai mà dân tộc đó sinh sống

Đó là đồng bằng, rừng núi, hệ sinh thái, nguồn nước

và tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa Toàn bộ sản phẩm phục vụ nhu cầu thiết yếu của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến một đơn vị diện tích đất nhất định

Đất đai là tài nguyên của dân tộc, của tổ quốc - nó vô cùng quý giá, không chỉ là di sản thiêng liêng của cả dân tộc mà còn là biểu tượng cụ thể của quốc gia trường tồn cùng dân tộc, là cơ sở vật chất của lòng yêu nước và tình làng nghĩa xóm

Trong lịch sử dựng nước và giữ nước ở nước ta, mỗi tấc đất từ biên cương cho đến hải đảo đều thấm

đượm mồ hôi, xương máu của ông cha, của biết bao thế

hệ người Việt nam tạo lập và giữ gìn Là một quốc

gia nông nghiệp, với nền văn minh lúa nước truyền thống nên đất đai nói chung, ruộng đất nói riêng là nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực to lớn cho phát triển, là địa bàn phân bổ dân cư, là mặt bằng xây dựng các cơ sở kinh tế - văn hóa, chính trị, an ninh

- quốc phòng, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống do đó nó có vai trò vô cùng quan trọng trên mọi phương diện kinh tế, chính trị, xã hội Hơn 500 năm trước, Bộ luật đầu tiên của nước Việt Nam độc lập đã quy định rằng “ Những người bán

đất đai ở bờ cõi cho người nước ngoài thì tộc bị chém” [48, tr.57]; Phan Huy Chú cũng đã từng cho rằng: “ Của báu một nước không gì quí bằng đất đai, nhân dân và của cải đều do đấy mà sinh ra ” Tuy nhiên, với những đặc trưng riêng có mà việc sử dụng

đất đai không thể là vô hạn, do đó, để thoả mãn ngày càng tốt hơn nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên thì việc sử dụng đất một cách hợp lý và tiết kiệm, TTQSDĐ một cách hiệu quả là một trong những giải pháp quan trọng để sử dụng đất đai có hiệu quả,

đảm bảo phát triển bền vững là yêu cầu cấp bách và quan trọng

Ngay sau khi giành được chính quyền, để thực hiện chủ trương “ Người cày có ruộng” Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật về

đất đai nhằm mục đích phục vụ lợi ích của đông đảo

quần chúng nhân dân lao động Tuy nhiên trong từng giai đoạn lịch sử, chính sách và pháp luật về đất

đai có những thay đổi nhất định Do đó, việc không ngừng hoàn thiện chính sách và pháp luật về đất đai

là vấn đề quan trọng luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm Lịch sử quản lý nhà nước đối với đất đai

đã chứng minh điều đó Kể từ sau Cách mạng tháng Tám

1945 thành công đến trước Đổi mới (1986), chính sách

và pháp luật về ruộng đất nói riêng, đất đai nói chung đã có những bước phát triển khá đa dạng, phong phú, phản ánh khá rõ nét tình hình cách mạng qua từng giai đoạn lịch sử Có thể chia chính sách và pháp luật về ruộng đất trong khoảng thời gian này thành 3 giai đoạn:

Giai đoạn 1945 - 1954 là giai đoạn từng bước xoá

bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ chiếm hữu ruộng đất cho nông dân, giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, bồi dưỡng lực lượng nhân dân để đẩy mạnh cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp đến thắng lợi

Giai đoạn 1954 - 1975, miền Bắc hoàn toàn giải phóng, miền Nam tiếp tục cuộc cách mạng dân tộc dân chủ, Đảng và Nhà nước xác định 3 hình thức sở hữu

đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân, trong đó vấn đề sở hữu tập thể gắn liền với hợp tác hóa nông nghiệp được phát huy mạnh mẽ

Giai đoạn 1975 - 1985, đất nước hoàn toàn giải phóng, cả nước thống nhất xây dựng mô hình tập đoàn sản xuất và tiếp tục thực hiện hợp tác hoá Mỗi một giai đoạn lịch sử đã qua cho thấy sự phát triển quan

điểm, chủ trương của Đảng và chính sách của Nhà nước phù hợp với đặc điểm, bối cảnh kinh tế - chính trị - xã hội của từng giai đoạn cụ thể

Cùng với tiến trình đó, nếu như từ năm 1945

đến 1980 ở nước ta tồn tại 3 loại hình sở hữu đối với đất đai là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và

sở hữu tư nhân, thì từ năm 1980 chỉ còn một loại hình duy nhất là sở hữu toàn dân Cùng với sự phát triển kinh tế thì vấn đề đất đai ngày càng được

Đảng và Nhà nước hết sức coi trọng, trong đó ngày càng đặc biệt nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất

đai - quan điểm này luôn được quán triệt trong các văn bản quan trọng của Đảng và Nhà nước, chẳng hạn như:

Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có Điều 17 quy định: “Đất đai, vùng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng

đất, nguồn lực ở vùng biển thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh

tế, văn hoá - xã hội, khoa học kỹ thuật, ngoại

giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”

Báo cáo chính trị của Ban chấp hành trung ương khóa VII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII của Đảng khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất Thực hiện đúng Luật đất đai, bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai Trong việc giao QSDĐ hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả; duy trì và phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất [23, tr.99]

Nghị quyết Hội nghị TW Đảng CSVN lần thứ 7 ( khóa IX) về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật và

đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện

đại hóa đất nước nêu rõ: Đất đai là lãnh thổ quốc gia; là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hóa xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân

ta đã tốn bao nhiêu công sức xương máu mới tạo lập bảo vệ được đất đai như ngày nay [2, tr.164]; rằng, Chính sách đất đai của Đảng hiện nay phục vụ mục tiêu “ Độc lập dân tộc gắn liền với chủ nghĩa xã

hội, dân giàu nước mạnh xã hội công bằng dân chủ văn minh” [2, tr.165]

Thể chế hóa quan điểm của Hiến pháp 1992, Luật

Đất đai năm 2003 - Điều 5 ghi: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu”; Điều 6 nêu rõ: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai”; Điều

7 khẳng định: “Nhà nước thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất

đai” [44]

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân - nghĩa là, quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối; rằng, chế độ sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ một chế độ sở hữu nào khác đều không được thừa nhận Tính tuyệt đối và duy nhất của sở hữu toàn dân thể hiện ở chỗ nó bao trùm tất cả mọi đất đai của quốc gia cùng với những quan hệ phái sinh từ đất đai, bất kỳ đất đó đang có hay không có người sử dụng Việc sử dụng đất của các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình cá nhân phải

đảm bảo đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường, đảm bảo cân bằng sinh thái Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý, sử dụng đất, phản ánh

đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất

đai Tính chất, đặc điểm của sở hữu toàn dân đối với đất đai làm nền tảng cho chế độ sở hữu về đất

đai trên hai phương diện chủ yếu sau:

- Đất đai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên vô giá không thể thay thế được của quốc gia Đó cũng là kết quả của quá trình chinh phục, chế ngự tự nhiên, chống giặc ngoại xâm của dân tộc Việt Nam từ thế hệ này sang thế hệ khác Do đó, Nhà nước và mọi tổ chức, công dân phải có trách nhiệm bảo vệ gìn giữ nguồn tài nguyên quốc gia này

- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, liên quan đến kết quả đầu tư lao động, vốn, công sức cải tạo của từng người lao động cụ thể - vì vậy, nó phải hết sức cụ thể, xác định và gắn với các lợi ích thiết thực

Các yếu tố đòi hỏi việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai phải đảm bảo cho Nhà nước can thiệp vào quan hệ đất đai với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và quản lý tối cao, phải đảm bảo thống nhất hài hòa giữa các quyền năng, vai trò tối cao của Nhà nước với các quyền cụ thể của chủ thể sử dụng đất

Chính vì vậy, khi định chế độ sở hữu toàn dân

đối với đất đai phải hướng tới các yêu cầu, nguyên tắc sau đây:

- Luật pháp hóa vai trò của Nhà nước với tư cách

là đại diện chủ sở hữu và người thống nhất quản lý toàn bộ đất đai

- Xác định rõ vai trò của tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân với tư cách là chủ thể sử dụng cụ thể - xác định

- Thiết lập mối quan hệ cụ thể, hài hòa giữa Nhà nước và chủ thể sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Quán triệt tinh thần đó, Luật Đất đai năm 2003

đã kế thừa, phát triển các quy định của Luật Đất đai

1993, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc xây dựng, hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai, quy định cụ thể rõ ràng quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất

đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy

định và hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất, quyết định giao - cho thuê - thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, điều tiết nguồn lợi từ đất đai Đất đai không thuộc quyền sở hữu của tổ chức cá nhân nào, Nhà nứớc sẽ trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân, sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử đất

đối với người sử dụng đất ổn định Nhà nước mở rộng tối đa quyền của người sử dụng đất như: Quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng

đât Nếu ở Luật Đất đai năm 1993 quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân mới có 5 quyền đối với đất đai, thì ở Luật Đất đai năm 2003 người sử dụng đất đến 9 quyền, và cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước cũng

được thực hiện các quyền như hộ gia đình và cá nhân

Đây là quan điểm mới của Đảng và Nhà nước về đất

đai

Trong giai đoạn mở cửa hội nhập hiện nay, vấn đề

đất đai là yếu tố vật chất để phát triển kinh tế Báo cáo chính trị của BCHTW khoá IX tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X đã nêu: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường QSDĐ và bất

động sản gắn liền với đất, bảo đảm QSDĐ chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi làm cho đất đai thật sự trở thành nguồn vốn phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức mạnh cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất

đai Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai và thông qua chính sách về thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước quản lý đất thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất Hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản [25, tr.81]

1.2 Vấn đề thực thi quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu đất đai

Theo từ điển bách khoa Việt Nam “Quyền sở hữu là quyền chiếm giữ, sử dụng và định đoạt với tài sản của mình” [27, tr.639] Theo định nghĩa này, quyền

sở hữu phải bao gồm cả chiếm giữ, sử dụng và định

đoạt đối với tài sản Đất đai là tài sản - tư liệu sản xuất đặc biệt Vì vậy, khi nghiên cứu các hình thái sở hữu khác nhau về đất đai của xã hội loài người cho thấy sở hữu đất đai thể hiện trên hai mặt:

sở hữu về mặt pháp lý và sở hữu về mặt kinh tế

Quyền sở hữu về mặt pháp lý của chủ sở hữu đối với đất đai bao gồm các quyền cơ bản: Quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng

Quyền chiếm hữu đất đai: là hành vi độc chiếm

đất đai ban đầu của con người với tự nhiên để có

điều kiện sản xuất nhằm tạo ra những sản phẩm đáp ứng nhu cầu tồn tại

Quyền định đoạt đất đai: là quyền chủ sở hữu đất

đai giao toàn bộ các quyền đối với đất đai cho chủ thể khác hoặc từ bỏ các quyền ấy Chủ sở hữu đất đai

có quyền định đoạt “số phận” của đất đai bằng cách

bán, đổi, tặng, cho thuê Tự họ thực hiện quyền

định đoạt đất đai thông qua các quan hệ nói trên, với hình thức hợp đồng bằng văn bản hoặc miệng

Quyền sử dụng đất đai: Do mục đích của đề tài,

luận văn xin được đi sâu phân tích nội dung này trong mục 1.2.2

1.2.2 Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo từ điển kinh tế, QSDĐ là phương thức quy

định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của nhà nước Chế độ sử dụng đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định [27, tr.513]

Luật Đất đai năm 2003 qui định Nhà nước quy định quyền chiếm hữu, còn QSDĐ trực tiếp thuộc về hộ gia

đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sử dụng đất hợp pháp và được phép

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005, QSDĐ là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tài sản ở Việt Nam, Nhà nước chỉ là đại diện cho chủ thể sở hữu đất là toàn dân, chỉ sử dụng quyền định

đoạt đối với đất đai bằng các hình thức như: quy hoạch, kế hoạch, sử dụng đất, quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng, giao đất, cho thuê

đất, thu hồi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,

định giá đất, thu tiền sử dụng, tiền thuê thuế sử dụng đất

Theo Lê Xuân Bá - QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sử hữu đất thông qua việc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng

đất những quyền và nghĩa vụ nhất định trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức cho thuê hoặc giao đất [1, tr.83]

Sự khác biệt tương đối giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai về mặt kinh tế

Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu quy định việc dùng đất đai đó vào mục đích gì, để sản xuất hay cho thuê Song đâu đó vẫn chưa thể hiện sở hữu về mặt kinh tế Nó chỉ sở hữu về mặt kinh tế chừng nào trừ quyền sở hữu đó, chủ sở hữu đất đai có thu nhập Chẳng hạn, trong trường hợp chủ sở hữu đất đai là Nhà nước thì địa tô chênh lệch gộp vào thuế, còn trong trường hợp tư hữu đất đai thì chủ sở hữu chỉ thu địa tô, không thu thuế Nếu quyền sở hữu về mặt kinh tế không thực hiện được thì quyền sử dụng vẫn tồn tại Do đó, phạm trù quyền sử dụng đất đai khác với phạm trù sở hữu đất về kinh tế

Chế độ sở hữu đất đai bao hàm nhiều quyền tài sản đối với đất đai (quyền chiếm hữu đất đai, quyền

định đoạt đất đai và quyền sử dụng đất đai, cùng cơ chế thực hiện các quyền đó Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất là hai phạm trù kinh tế rất quan trọng Hai quyền này vừa thống nhất vừa có xu hướng phân cực, chúng có thể thống nhất với nhau trong một chủ thể; lại cũng có thể tách ra nhiều chủ thể khác nhau Kinh tế - xã hội càng phát triển thì sự phân cực và tác động qua lại giữa hai nhóm quyền nói trên lại càng mạnh mẽ Ngày nay, quan hệ sở hữu đất đai phát triển cơ sở kinh tế - xã hội hiện đại Mặt pháp

lý và mặt kinh tế của quan hệ sở hữu này không còn

bó hẹp trong từng quốc gia mà đã tác động đến kinh

tế toàn cầu Mỗi động thái của nó đều tác động đến mọi ngành, mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội Tuy mỗi nước có sự khác biệt về sở hữu đất đai nhưng việc thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sử dụng đất đều có những đặc điểm chung cơ bản và xuyên suốt

Như vậy, QSDĐ xét về mặt kinh tế thì không chỉ dừng lại ở việc xác nhận các hành vi, thao tác, hoạt

động mà chủ yếu lại phải nhấn mạnh các quan hệ kinh tế liên quan, thậm chí nó phải là tổng hợp các quan hệ kinh tế đặc trưng, và trong đó lại chứa đựng trong đó rất nhiều mối quan hệ, nhiều quyền cụ thể khác nhau - chẳng hạn như: quyền khai thác đất - bị qui định bởi phạm vi, giới hạn và cố định trong không gian về diện tích, nó tồn tại vô hạn về thời gian và khả năng sinh lợi lâu dài

So với các tư liệu sản xuất khác, đất có ưu thế

đặc biệt, như Các Mác đã viết “ Tư bản cố định bỏ vào máy móc, không vì được sử dụng tốt hơn lên, trái lại nó hao mòn đi, trái lại, nếu được xử lí một cách thích đáng thì đất đai sẽ tốt mãi lên Ưu thế của

đất là những khoản đầu tư liên tiếp để đem lại lợi nhuận mà không làm thiệt đến những khoảng đầu tư liên tiếp ấy [34, tr.484]

1.2.3 Quan niệm về thực thi quyền sử dụng đất

Theo từ điển tiếng Việt, thực thi có nghĩa là thực hiện và thi hành một nhiệm vụ cụ thể nhất định,

đối với một đối tượng cụ thể nhất định, nhằm hướng

tới mục tiêu xác định Với nghĩa thực hiện, thực thi

trước hết bị qui định bởi những thuộc tính tự nhiên vốn có hay những tính qui định bản chất của chính

đối tượng đó, vì vậy nó là khách quan; đối tượng của thực hiện phải đã hoặc đang tồn tại trên thực tế

Với nghĩa là thi hành thì nó trước hết mang tính bị

động - thừa hành một mệnh lệnh hay nhiệm vụ nào đó

do chủ thể khác yêu cầu theo qui hoạch, chương trình hay kế hoạch đã vạch sẵn, hiện thực hoá các quyết

định, các nghị quyết vì vậy nó còn bao hàm cả nghĩa tạo dựng cái mới, cái tương lai

Với cách tiếp cận đó, TTQSDĐ không chỉ bao gồm hoạt động của các chủ thể sử dụng đất nhằm khai thác các năng lực của đất để thoả mãn những lợi ích của

họ, mà nó còn phải bao gồm cả những công tác quản lý nhà nước về đất đai dựa trên luật và các văn bản quy phạm pháp luật, những quy định sử dụng đất một cách

có hiệu quả nhằm bảo vệ, phát huy nguồn tài nguyên của đất nước, đảm bảo thống nhất quản lý về đất

đai Và mọi hoạt động quản lý và sử dụng đất đai phải tuân thủ theo quy định chung của pháp luật

Trên thực tế, TTQSDĐ được cụ thể hoá ở việc thực thi các quyền cụ thể như - quyền chuyển đổi, quyền

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [44, tr.120] Và do đó, nhiệm vụ TTQSDĐ được áp cho các chủ thể cơ bản như: Nhà nước các cấp cùng với các cơ quan chức năng tương ứng của nó; các chủ thể

sử dụng đất

1.2.3.1 Quá trình nhận thức về sự thực thi quyền sử dụng đất

Trong lịch sử dựng nước và giữ nước ở Việt Nam,

đất đai nói chung, ruộng đất nói riêng có vai trò vô cùng quan trọng trên mọi phương diện kinh tế, chính trị, xã hội Đây là nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực

to lớn cho phát triển Mặt khác, trong thể chế mới hiện nay - do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên nhận thức về QSDĐ không chỉ là cơ sở cho việc hoàn thiện chính sách và pháp luật về đất đai, mà còn là cơ sở cho việc TTQSDĐ một cách hiệu quả, và do đó nó luôn

là vấn đề quan trọng được Đảng và Nhà nước ta quan tâm Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề hết sức phức tạp

và nhạy cảm

Lịch sử quản lý nhà nước đối với đất đai của Nhà nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt nam kể từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 thành công đến nay trên cả phương diện chính sách và pháp luật, đối với cả ruộng đất nói riêng, đất đai nói chung đã có

những bước phát triển khá đa dạng, phong phú, phản

ánh khá rõ nét tình hình cách mạng qua từng giai

đoạn lịch sử Có thể chia quá trình nhận thức về TTQSDĐ trong khoảng thời gian này thành 4 giai đoạn sau:

- Giai đoạn 1945 - 1954, là giai đoạn từng bước

xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ chiếm hữu ruộng đất cho nông dân, giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, bồi dưỡng lực lượng nhân dân để đẩy mạnh cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp đến thắng lợi Vì vậy, nhận thức

về TTQSDĐ dường như chưa được đề cập đến, mà chỉ chủ yếu quan tâm tâm nhiều đến việc thực hiện khẩu hiệu

“người cày có ruộng” - nghĩa là vấn đề sở hữu được nhấn mạnh, còn vấn đề sử dụng chủ yếu vẫn mang tính chất truyền thống

- Giai đoạn 1954 - 1975, miền Bắc hoàn toàn giải

phóng, miền Nam tiếp tục cuộc cách mạng dân tộc dân chủ, Đảng và Nhà nước xác định 3 hình thức sở hữu

đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân, trong đó vấn đề sở hữu tập thể gắn liền với hợp tác hóa nông nghiệp được phát huy mạnh mẽ Nhận thức về QSDĐ ở thời kỳ này gắn liền với quan điểm, mô hình kinh tế kế hoạch hoá tập trung - mà điển hình là mô hình hợp tác xã, nông - lâm trường quốc doanh và các xí nghiệp công nghiệp quốc doanh; phù hợp với nền kinh tế thời chiến Mặc dù vậy, giai

đoạn này cũng đã xới xáo lên vấn đề sử dụng đất -

chẳng hạn như những chủ trương xây dựng cánh đồng 5 tấn, mà điển hình là việc chuyển đổi mô hình hợp tác xã từ bậc thấp lên bậc cao đã làm thay đổi căn bản phương thức sử dụng đất

- Giai đoạn 1975 - 1980, đất nước hoàn toàn giải

phóng, cả nước thống nhất, cùng với việc sắp xếp, tổ chức mô hình sản xuất mới ở miền Nam thì do sớm phát hiện ra những bất cập của mô hình sản xuất hiện hành

ở miền Bắc mà nhiều tìm kiếm, thử nghiệm mới được triển khai Tuy vậy, một mô hình mới cho việc TTQSDĐ hiệu quả vẫn chưa được xác lập

- Giai đoạn từ 1981 đến nay - trên phương diện

TTQSDĐ có thể nói đây là thời kỳ có nhiều biến đổi lớn, có nhiều bước ngoặt quan trọng Đầu tiên phải

kể đến đột phá trong nông nghiệp khi khoán sản phẩm

đến nhóm và người lao động được triển khai năm 1981

và Nghị quyết 10 của BCT về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế nông nghiệp, mở đầu Luật Đất đai năm 1987 và

đến Luật Đất đai năm 2003 là mốc quan trọng nhất hướng đến việc hoàn thành xác lập quyền sử dụng

Mỗi một giai đoạn lịch sử đã qua cho thấy sự phát triển quan điểm, chủ trương của Đảng và chính sách của Nhà nước phù hợp với đặc điểm, bối cảnh kinh tế - chính trị - xã hội của từng giai đoạn cụ thể

1.2.3.2 Phân biệt mặt pháp lý và mặt kinh tế của thực thi quyền sử dụng đất

Khi bàn đến mặt pháp lý của TTQSDĐ - là chỉ đề cập đến hình thức pháp lý của TTQSDĐ trên cơ sở những bộ luật, những chế tài pháp lý, những qui định

có tính pháp qui Quyền sở hữu về mặt pháp lý của chủ sở hữu đối với đất đai gồm các quyền cơ bản: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền srử dụng Các quyền này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chiếm hữu đất đai là điều kiện khởi đầu của chủ sở hữu đất đai, sở hữu đất đai là hình thức xã hội của

sự chiếm hữu đó, là quan hệ giữa người với người trong việc chiếm hữu đất đai để sử dụng hợp pháp C.Mác khẳng định: “Quyền lực về mặt pháp lý của những người đó cho phép họ được sử dụng và lạm dụng những phần trái đắt, còn chưa giải quyết được việc gì hết Việc sử dụng quyền lực đó hoàn toàn phụ thuộc vào những điều kiện kinh tế độc lập với ý chí của họ” [34, tr.243]

Còn khi bàn đến mặt kinh tế của việc TTQSDĐ thì lại phải nhấn mạnh những hoạt động, những quá trình, những hành vi hay những quan hệ kinh tế có liên quan

dù trực tiếp hay gián tiếp Quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế rất quan trọng bởi vì quyền sở hữu đất

đai của chủ sở hữu không có ý nghĩa gì nếu như quyền

sở hữu đó không mang lại cho họ khoản thu nhập nào Theo Mác, quyền sở hữu đất đai đã nhận được cái hình

thái thuần túy kinh tế của nó Lợi ích kinh tế lâu dài mới là vấn đề chủ sở hữu đất đai quan tâm Đó là phần thu của người chủ do độc quyền sở hữu đất đai mang lại

Vậy, quyền sở hữu đất đai về mặt pháp lý là các quyền cơ bản của chủ sở hữu đối với diện tích đất xác định và đã được xã hội thừa nhận và được luật hóa, còn quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế và thu nhập của chủ sở hữu từ diện tích đất đai xác định hợp pháp ấy Quyền sở hữu đất đai về mặt pháp lý là căn cứ đảm bảo cho chủ sở hữu đấi đai thực hiện được quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế

1.2.2 Nội dung và vai trò của thực thi quyền sử dụng đất trong phát triển kinh tế - xã hội

Theo phân tích trên, nội dung và vai trò của việc TTQSDĐ được thể hiện ở và bị qui định bởi hoạt

động của các chủ thể có liên quan, mà trong đó quan trọng nhất và điển hình nhất thuộc về Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất

1.2 2.1 Quản lý nhà nước đối với đất đai và quản

lý đất đai (Theo Luật đất đai 2003)

a Xét về mặt đặc điểm, các định chế của Nhà

nước đối với đất đai và quản lý đât đai theo Luật

Đất đai năm 2003 có điểm đáng chú ý - đó là sự tách bạch rõ ràng giữa quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai của Nhà nước với quản lý nhà nước đối với

đất đai, xác định phương thức thực hiện, định rõ

quyền hạn, trách nhiệm của từng cơ quan Nhà nước trong việc thực hiện các nội dung này, cụ thể là:

* Đối với việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Luật Đất đai năm 2003 đã xác định rõ nội dụng quyền định đoạt - một biểu hiện điển hình của quyền

sở hữu đối với đất đai của Nhà nước với những nội dung cụ thể sau [40, tr.13]:

+ Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua thông qua quyết định, quy định sử dụng đất, kế hoạch

sử dụng đất

+ Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn giao

đất

+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi

đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

+ Định giá đất

Bên cạnh đó, Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách về

đất đai bao gồm:

+ Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

+ Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

+ Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Một khía cạnh khác thể hiện quyền đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước - đó là việc Nhà nước trao QSDĐ cho tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ

sở tôn giáo, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng ổn định; và quy

định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

* Về quản lý nhà nước đối với đất đai, Luật Đất

đai năm 2003 khẳng định việc Nhà nước thống nhất quản lý và tổ chức thực hiện việc sử dụng đất đai trên cơ sở:

+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý

hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

+ Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạn đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất

+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi

đất chuyển mục đích sử dụng đất

+ Thống kê, kiểm kê đất đai

+ Quản lý tài chính về đất đai

+ Quản lý và phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường bất động sản

+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy

định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm về

đất đai

+ Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và

sử dụng đất đai

+ Quản lý dịch vụ công về đất đai

* Về phương thức Nhà nước thực hiện quyền của chủ thể đại diện chủ sở hữu đất đai - điều 7, Luật

Đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể như sau [44]:

+ Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết

định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât đai của cả nước, thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước

+ Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương và quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, thống nhất quản lý nhà nước về đất

+ UBND các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại

địa phương theo thẩm quyền

b Xét về nội dung cụ thể - Luật Đất đai năm

2003 qui định quyền của Nhà nước tập trung ở các phương diện sau [44, tr.14]:

- Lập, quản lý hồ sơ địa giới hành chính và các loại bản đồ về đất đai

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích QSDĐ

- Thu hồi đất

- Tài chính về đất đai trong thị trường bất động sản

- Tổ chức cơ quan quản lý đất đai

- Thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Đây chính là những vấn đề quan trọng và được Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định cụ thể và chi tiết chặt chẽ về căn cứ nội dung, thẩm quyền và trình tự, thủ tục thực hiện Có thể nói chế định quyền của Nhà nước và quản lý Nhà nước về đất đai cũng chính là nội dung thể hiện những điểm mới quan trọng nhất của Luật Đất đai năm

2003 so với Luật Đất đai trước đây Tóm lại, chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai là yếu tố mang tính nền tảng, xác lập phương thức và nội dung để TTQSDĐ

1.2.2.2 Việc thực thi quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 xác định chủ thể sử dụng đất

1 Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội,

tổ chức chính trị xã hội-nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ

chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, dơn

vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy

định của Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê

đất hoặc công nhận QSDĐ, tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, nhận QSDĐ

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng một địa bàn

4 Cơ sở tôn giáo gồm: chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hoặc giao đất;

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài, đại diện của

tổ chức thuộc liên hiệp Quốc, cơ quan tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, khoa học thường xuyên về sống

ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao

đất, cho thuê đất, tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

7 Tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Người sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất

đai năm 2003, có các quyền sau [44, tr.120]:

1 Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên

đất

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước

về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc

cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

5 Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm

phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình

6 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi

vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi vi

phạm pháp luật về đất đai

Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ chung sau đây:

1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng

đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo quy định khác

của pháp luật

2 Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho, thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo

quy định của Pháp luật

3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định củ

pháp luật;

4 Thực thi các biện pháp bảo vệ đất

5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử

dụng đất có liên quan

6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc

tìm thấy vật trong lòng đất

7 Giao lại đất khi nhà nước có quyết định thu

hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất

Đó là các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 đã xác

định quyền và nghĩa vụ đặc thù, chẳng hạn như đối với quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho người sử dụng đất; quyền thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng QSDĐ đây không phải là quyền mà tất cả các người sử dụng đất đều

có Chỉ có những người sử dụng đất nhất định mới

được thực hiện tất cả các quyền này, như: hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được thực

hiện một số quyền trong những quyền như: quyền chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê đất, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất, góp vốn bằng QSDĐ

Các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư lại hoàn toàn không được thực hiện các quyền trên (không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ; không thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ )

Thêm nữa, bản thân những người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng phải bảo đảm các điều kiện nhất định

- đó là:

- Có giấy chứng nhận QSDĐ;

- Đất không tranh chấp;

- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất (theo khoản 1, điều

106, Luật Đất đai năm 2003)

Người sử dụng đất, được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ và có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp, nuôi trồng thủy sản có để sản xuất, đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động nông thôn phù hợp

với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn, khuyến khích người sử dụng đất, đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn

và áp dụng thành tựu khoa học công nghệ nhằm bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mở cho đất, khai hoang, phục hóa, lấn biển đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng và phát triển kết cấu hạ tầng để tăng giá trị của đất

1.2.2.3 ả nh hưởng của quá trình thực thi quyền

sử dụng đất đến phát triển kinh tế - xã hội

ở Việt Nam, đất đai luôn là vấn đề cốt tử đối với nông dân, đất là tư liệu sản xuất quan trọng, cho nên quan hệ đất đai của xã hội luôn xoay quanh vấn đề sử dụng đất và lợi ích do đất đai mang lại, quan hệ đất đai là một trong những quan hệ trong nền kinh tế thị trường nhận thức, vận dụng đúng quan hệ sở hữu đất đai, vận động của sở hữu đất

đai, loại hình và hình thức sở hữu là đòi hỏi cấp bách để chủ động TTQSDĐ đai, việc khẳng định QSDĐ

đai là loại tài sản - hàng hóa, thừa nhận sự hình thành và hình thành QSDĐ ở Việt Nam hiện nay là một bước nhận thức mới trong đường lối lãnh đạo, chỉ

đạo của Đảng và Nhà nước ta TTQSDĐ đai cũng là nhằm đưa ra một số biện pháp để sử dụng tốt hơn quỹ

đất đai hiện có của nước ta Vì vậy, muốn có giải pháp phù hợp để thực thi tốt QSDĐ, cần thiết phải hiểu được sâu sắc quá trình diễn biến quan hệ đất

đai qua các thời kỳ, trên phạm vi cả nước cũng như tại từng địa phương, các quan hệ đất đai đều mang tính kế thừa lịch sử TTQSDĐ ở Việt Nam hiện nay

được thể hiện qua quá trình phân tích dưới đây:

Trước khi thực dân Pháp đô hộ nước ta, nền kinh

tế Việt Nam, là nền kinh tế phong kiến, tự cung, tự cấp, sở hữu đất đai phong kiến chiếm địa vị thống trị QSDĐ đai trong khuôn khổ pháp luật của Nhà nước phong kiến Từ giữa thế kỷ thứ XIX đến cách mạng tháng tám 1945, khi pháp xâm lược Việt Nam, ngày 01 tháng 9 năm 1945, các luật lệ và chính sách đất đai cơ bản do nhà nước Pháp đặt ra, trong đó có chính sách cướp đất lập đồn điền Vào khoảng cuối những năm 20 của thế kỹ XX, Việt Nam có 4.300.00ha đất trồng trọt, trong đó có 487.297ha ruộng công chiếm 9,5 đất trồng trọt, chiếm 1/5 diện tích, trong đó 1/3 là đất lúa, có 1.874.800 người người là chủ ruộng, chủ yếu là những chủ đồn điền người Pháp và

địa chủ người Việt Nam, trong khi đó tổng số hộ ở nước ta thời kỳ này là khoảng 4 triệu hộ là hơn một nữa số hộ không có ruộng Sau khi giành được độc lập, thời kỳ trước hợp tác hóa nông nghiệp (1945-1958) Chính phủ ban hành nhiều sắc lệnh, nghị định

về ruộng đất, xóa bỏ quan hệ sản xuất phong kiến, từ chế độ sở hữu đất đai được trao về tay nông dân Ngày thống nhất đất nước, thời kỳ hợp tác hóa cả nước (1975-1979) Đảng và Nhà nước ban hành một loạt

chính sách về đất đai đã xóa bỏ cơ bản chế độ chiếm hữu đất đai, xác lập chế độ bình quân về ruộng đất Nhưng phát triển nông nghiệp theo mô hình hợp tác hóa, tập thể hóa theo kiểu củ hiệu quả kinh tế thấp dẫn đến sự khủng hoảng của nền kinh tế nông nghiệp

đã ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế xã hội, ảnh hưởng tiêu cực của tập thể hóa thể hiện rõ trong sự tắc ngẽn của năng suất lúa Mặc dầu, trong thời kỳ này tập trung xây dựng thủy lợi, đầu tư nhiều vật tư phân bón, tổ chức hệ thống chỉ đạo sản xuất nhưng năng suất vẫn trì truệ không vượt lên được, mãi đến

“ khoán 100” năm 1981 trả lại quyền tự chủ cho kinh

tế hộ - “ khoán 100” là sự đột phá đầu tiên vào cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, được coi là “chìa khóa vàng” để mở ra thời kỳ mới của nền kinh tế việt Nam Chỉ thị 100 cũng chỉ giải quyết cơ chế phân phối, cái gốc trong sản xuất nông nghiệp là người nông dân được làm chủ lâu dài về ruộng đất, làm chủ quá trình sản xuất vẫn chưa được thực hiện Vì vậy, chính sách đất đai và cơ chế quản lý kinh tế nông nghiệp vẫn phải được sửa đổi, bổ sung một cách toàn diện

Từ sau cách mạng tháng 8-1945 đến trước thời kỳ

đổi mới 1988, kinh tế xã hội Việt Nam đã trải qua bước phát triển mới đồng thời có những thăng trầm

đáng ghi nhớ Quá trình đó gắn với từng bước chuyển

đối cơ chế quản lý và sử dụng đất đai Thời kỳ từ

1988 đến nay, Việt Nam thực hiện toàn bộ chính sách ruộng đất, giao đất ổn định lâu dài cho nông dân theo tinh thần Nghị quyết 10 của Bộ chính trị Nội dung cơ bản nhất đó là “ Đổi mới về chính sách đất

đai đối với các loại đất cụ thể bao gồm: Chính sách sách về đất đai đối với nông trường quốc doanh; Đối với đất trồng trọt; Đối với đất thuộc kinh tế cá thể kinh tế tư nhân ”

Cùng với Luật Đất đai và sau đó là Hiến pháp năm

1992, kinh tế - xã hội của Việt Nam có những bước chuyển biến tích cực Song hàng loạt vấn đề mới nảy sinh đòi hỏi tiếp tục cần giải quyết - cụ thể là: Việc giao khoán đất đai ổn định lâu dài hộ nông dân theo tinh thần “khoán 10” đã tạo sức sản xuất mới trong nông nghiệp, nông thôn, tăng năng suất lao

động, hiệu quả sử dụng đất cao, cộng đồng trong cộng

động dân cư Tuy vậy, dẫn đến những mâu thuẩn chia nhỏ quỹ đất ở nông thôn, với quan điểm có gần, có

xa, có tốt, có xấu mâu thuẫn với yêu cầu tập trung

đất đai để sản xuất tập trung chuyên môn hóa, phát triển sản xuất hàng hoá, áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật những hộ nông dân nghèo, khó khăn thiếu vốn, lao động, kiến thức, kinh nghiệm sản xuất và nhận được định suất đất đai dẫn đến lãng phí quỹ đất

đai Trong khi đó hộ khá, có vốn, có lao động và có kinh nghiệm sản xuất thì thiếu đất và sự bất hợp lý này dẫn đến việc các hộ tự trao đổi, chuyển nhượng

ngầm với nhau về ruộng đất Vì vậy, việc xác lập QSDĐ với quan điểm mới đặt ra ngày càng lớn và cần phải được giải quyết Bên cạnh đó, tình trạng bao chiếm đất đai của nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng chiếm tỷ lệ quá lớn, trong khi đó nhân dân tại chổ lại thiếu đất sản xuất, dẫn đến tình trạng nông dân

đòi lại đất cũ và tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trên lĩnh vực đất đai rất phức tạp tạo bất ổn về an ninh, chính trí Các vấn đề bức xúc về đất đai về nông nghiệp, nông thôn, nông dân được đặt ra và đòi hỏi phải được giải quyết vả về lý luận và thực tiển Với nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường, hội nhập quốc tế cho thấy việc chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất đai là tất yếu và rất cần thiết

Từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý, Nhà nước thực hiện quyền sở hữu của mình trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai Việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức ) là một bước cụ thể hóa quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, một chuyển biến lớn trong nhận thức và vận dụng vào thực tiển về sở hữu đất

đai

Thực hiện đổi mới toàn diện chớnh sỏch ruộng đất, tiến hành giao đất đai ổn định cho nhõn dõn theo tinh thần Nghị quyết 10 thể hiện qua cỏc nội

dung sau: Một là, đổi mới quan hệ sở hữu bao gồm: quan hệ sản xuất, thừa nhận quyền sở hữu tư liệu sản xuất của hộ xó viờn; quan hệ quản lý, xúa bỏ chế độ quan liờu, bao cấp, chuyển sang hạch toỏn kinh doanh tự chủ, quan hệ phõn phối Hai là, đổi mới về chớnh sỏch đất đai đối với cỏc loại đất cụ thể bao gồm: chớnh sỏch về đất đối với cỏc nụng lõm trường quốc doanh; đối với đất trồng trọt; đối với đất thuộc cỏ thể và kinh tế tư nhõn

Cựng với Nghị quyết 10, Luật Đất đai năm 1987, sửa đổi năm 1988, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 1998, đặc biệt Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước xác lập QSDĐ cho từng chủ thể cụ thể Nhà nước xác lập QSDĐ hợp pháp ban đầu cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng, Luật Đất đai năm 2003 phân chia đất thành 3 loại: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Từng nhóm đất này lại được phân chia thành các nhóm đất cụ thể, tạo thuận lợi cho việc quản lý đất

đai, Luật Đất đai năm 1993 quy định chỉ có hộ gia

đình, cá nhân mới có nắm quyền đối với đất đai còn ở Luật Đất đai năm 2003 thì chủ thể đó lại là người sử dụng đất Việc Nhà nước xác lập QSDĐ cho các chủ thể

về các loại đất đã làm cho công tác giao đất, cho thuê đất đạt kết quả đáng kể - cụ thể là:

Đất phi nông nghiệp đã giao, cho thuê 1.957.117ha bằng 5, 94% so với tổng diện tích trong

địa giới hành chính toàn quốc Trong đó đất đô thị

là 72.158ha (0,22%) [35, tr.88] Đất nông nghiệp đã

giao cho thuê là 19.170.008ha, chiếm 91,55% so với diện tích đất trong địa giới hành chính toàn quốc [35, tr.88]

Đất chưa sử dụng có 10.027.065ha Nhà nước đã giao, cho thuê 2.713.380ha (27, 05%) so với tổng diện tích trong địa giới hành chính toàn quốc, hiện nay còn 7.313.885ha (72,94%) đất chưa sử dụng chưa giao và cho thuê [35, tr.89]

Trong những năm qua việc quy hoạch sử dụng đất

đai hướng vào việc thực hiện CNH, HĐH đô thị hóa và xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời đẩy mạnh khai thác những vùng đất hoang hóa để mở rộng diện tích đất

đai đưa vào sử dụng Diễn biến chi tiết của việc quy hoạch sử dụng các loại đất đai qua một số năm trước khi có luật đất đai 2003 được mô tả ở bảng 1.1

Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất đai trên phạm vi cả

nước qua các năm

Chỉ tiêu

2000/1990 D.tíc

h (nghì

n ha)

Tỷ trọng (%)

D.tíc

h (nghì

n ha)

Tỷ trọng (%)

D.tíc

h (nghì

n ha)

Tỷ trọng (%)

D.tíc

h (nghì

n ha)

Tỷ trọng (%) Diện tích đất tự

nhiên

33.10 3,3

6.933 ,2 9.395 ,2 972,2

54,9

21,1 28,4 2,9

- 2,5

20.50 0,1

7.993 ,7

10.79 5,0

1.271

62,2

24,2 32,6 3,8 0,17 1,16

22.86 9,8

9.345 ,4

11.57 5,4

1.532

69,54

28,38 35,15 4,66 0,22 1,13

+4.69 1,4

2.412 ,2 2.180 ,2 560,6

+ 25,8

+ 34,8 + 23,2 +