Nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại NH nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh gia lâm khoá luận tốt nghiệp 411

Nhằm mục đích nâng cao chất lượng, hiệu quả công tácđịnh giá BĐS để thế chấp vay và góp phần trong việc hoàn thiện quy trình và nângcao chất lượng định giá tại chi nhánh, sinh viên lựa c

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH

CHI NHÁNH GIA LÂM

Sinh viên thực hiện : Kiều Khánh Linh Lớp

Khóa học

: K18CLCE : 2015-2019

Giảng viên hướng dẫn : TS Trần Ngọc Mai

Hà Nội, tháng 5 năm 2019

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắctới Ban Giám đốc Học viện Ngân hàng cùng đội ngũ giảng viên trong trường đã tạođiều kiện tốt nhất và truyền tải thật nhiều kiến thức bổ ích cho em trong những nămhọc tại trường

Đặc biệt, em xin trân trọng cám ơn TS Trần Ngọc Mai - giảng viên Học việnNgân hàng - người cô đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo, động viên và hướng dẫn em trongsuốt quá trình hoàn thành khóa luận này

Cuối cùng, em xin gửi lời cám ơn đến Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triểnNông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm, các anh chị đồng nghiệp đã tạo điều kiện

và nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập cũng như quá trình thu thập tài liệu,giúp em có cơ sở thực tiễn để hoàn thành bài khóa luận một cách thuyết phục nhất

Do trình độ và kinh nghiệm còn hạn chế nên bài khóa luận tốt nghiệp của emkhông tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được sự chỉ bảo cũng như góp

ý từ phía thầy cô để em có thể hoàn thiện bài khóa luận của mình

Cuối cùng, em xin kính chúc quý thầy cô dồi dào sức khỏe và thành côngtrong

sự nghiệp trồng người cao quý của mình Đồng kính chúc toàn bộ lãnh đạo và cánbộ

tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâmdồi dào sức khỏe, thành công trong công việc và nhanh chóng đạt được những

Em xin chân thành cám ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan những nội dung của Khóa luận tốt nghiệp này hoàn toànkhông có sự sao chép, tất cả những kết quả nghiên cứu của tác giả khác được sửdụng

trong khóa luận đều có chú giải rõ ràng và trung thực

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng em, được thực hiệntrên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế tại Ngân hàng Nôngnghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm và dưới sự hướngdẫn của giảng viên TS Trần Ngọc Mai

Những thông tin số liệu trong khóa luận được trích dẫn trung thực từ nhữngtài liệu do đơn vị thực tập cấp Nếu có bất kỳ gian lận nào em xin hoàn toàn chịutrách

nhiệm trước nhà trường, Khoa chủ quản và Hội đồng chấm khóa luận

Hà Nội, tháng 05 năm 2019

Kiều Khánh Linh

MỤC LỤC

PHẦN 1 LỜI MỞ ĐẦU 1

PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.1 Các khái niệm 4

2.1.2 Quy trình và phương pháp định giá 7

2.2. Tổng quan nghiên cứu 15

PHẦN 3 DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18

3.1 Giới thiệu về Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 18 3.1.1 Giới thiệu tổng quát 18

3.1.2 Giới thiệu về AgriBank - Chi nhánh Gia Lâm 19

3.1.3 Công tác định giá BĐS thế chấp tại AgriBank - Chi nhánh Gia Lâm 19

3.2 Số liệu sử dụng 20

3.3 Phương pháp nghiên cứu 21

PHẦN 4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI AGRIBANK - CN GIA LÂM 22

4.1 Đánh giá dựa trên tìnhhình thực tế tạiAgriBank - CN Gia Lâm 22

4.2 Đánh giá dựa trên kếtquả bảng khảo sát 32

PHẦN 5 GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬN 38

5.1 Giải pháp 38

5.2 Kết luận 43

Bảng 4.1 Tài sản bảo đảm khi cho vay tại AgriBank Gia Lâm giai

Bảng 4.2 Tình hình số lượng hồ sơ BĐS và giá trị BĐS thế chấp tại

Bảng 4.3 Số hồ sơ BĐS định giá phải thuê ngoài từ năm 2016 đến

Bảng 4.4 Số lượng hồ sơ BĐS định giá có sự sai lệch giá trị so với

Bảng 4.7 Kết quả khảo sát khách hàng về công tác định giá BĐS TC

Hình 4.3 Số lượng hồ sơ có sự sai lệch về vị trí BĐS TC giai đoạn

DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH MINH HỌA

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

PHẦN 1 LỜI MỞ ĐẦU

Hoạt động hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung, trong đó có hệ thống cácNgân hàng Thương mại đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển và hội nhập củađất

nước; là công cụ để Nhà nước điều tiết vĩ mô nền kinh tế và là cầu nối giữa nền tàichính quốc gia với quốc tế, đem lại lợi ích to lớn, thúc đẩy nền kinh tế phát triểnnhanh và bền vững Để một ngân hàng tăng trưởng ổn định và phát triển, trong đóhoạt động tín dụng hiệu quả là cần thiết và quyết định Hiện nay, để bảo toàn vốnviệc

cho vay có TSBĐ được các ngân hàng áp dụng chiếm tỷ lệ cao Việc vay vốn có thếchấp bằng TSBĐ giúp cho phía ngân hàng hạn chế tối đa những rủi ro không đángcó

trong hoạt động tín dụng TSBĐ đảm bảo sẽ bảo toàn vốn vay khi đến hạn trả, nhất

là đối với khách hàng rủi ro không có khả năng trả nợ

Qua nghiên cứu các tài liệu đánh giá kết quả hoạt động của hệ thông NHTM

và thời gian thực tập tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

- Chi nhánh Gia Lâm, cho vay có TSBĐ chiếm tỷ trọng lớn Trong cơ cấu TSBĐcho

vay mà hệ thống NHTM áp dụng thì tỷ lệ hồ sơ có TSBĐ thế chấp bằng Bất độngsản

chiếm tỷ lệ cao, bởi tính thanh khoản của loại tài sản này khi xảy ra phát mại tài sản.Việc vốn vay có thế chấp bằng Bất động sản mà các NHTM thực hiện mang lại hiệuquả cao Về phía ngân hàng, dựa trên việc định giá BĐS để tính mức vốn hợp lý, nếutrong trường hợp có rủi ro xảy ra thì nguồn vốn cho vay vẫn có thể được bảo toàn.Hiện nay, tỷ trọng dư nợ các khoản vay có BĐS thế chấp chiếm khoảng 80-90%tổng

số dư nợ TSĐB Song, việc định giá BĐS thế chấp là một vấn đề không đơn giản,bởi

BĐS thế chấp diễn biến phức tạp, khó lường do bị sự tác động và ảnh hưởng bởinhiều yếu tố đến giá trị BĐS như: chính sách của Nhà nước; định mức áp dụng theovùng, miền; công tác quy hoạch; giá cả thị trường; nhu cầu xã hội, Đặc biệt, tại

phát triển của ngân hàng Nhằm mục đích nâng cao chất lượng, hiệu quả công tácđịnh giá BĐS để thế chấp vay và góp phần trong việc hoàn thiện quy trình và nâng

cao chất lượng định giá tại chi nhánh, sinh viên lựa chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam — Chi nhánh Gia Lâm” làm nội dung nghiên cứu của KLTN.

Nội dung trọng tâm KLTN nhằm phân tích rõ thực trạng về kết quả, khókhăn,

tồn tại về quy trình, phương pháp và hiệu quả việc định giá BĐS trên cơ sở các quyđịnh của pháp luật; sự hiểu biết trong học tập, học hỏi kinh nghiệm thực tế và nhậnthức xã hội của bản thân, ; từ đó đưa ra giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chấtlượng, hiệu quả việc định giá BĐS thế chấp trong hoạt động tín dụng nói chung, tạiAgiBank - Chi nhánh Gia Lâm riêng Thông qua số liệu do đơn vị thực tập cung cấp,sinh viên nhận thấy chất lượng định giá TSBĐ là BĐS tại chi nhánh hiện còn hạnchế

trong giai đoạn thị trường BĐS có nhiều biến chuyển khó lường như hiện nay Sốlượng hồ sơ và giá trị BĐS đề nghị định giá có xu hướng tăng lên nhưng lượng hồ sơ

bị từ chối từ phía thẩm định cũng chiếm một phần tương đối trong tổng số hồ sơ Số

hồ sơ phải thuê tổ chức ngoài định giá cũng tăng đáng kể trong giai đoạn 2016-2018

Tỷ lệ hồ sơ định giá lại giá trị BĐS có sự chênh lệch, tuy có xu hướng giảm nhưngcòn chiếm tỷ lệ cao trong tổng số hồ sơ định giá Việc tổ chức định giá được thựchiện trong khoảng thời gian theo quy định (từ 1 đến 2 ngày) Tuy nhiên, hơn mộtnửa

trong số hồ sơ định giá xảy ra tình trạng chậm trễ Nguyên nhân chính là do cơ cấu

tổ chức của hệ thống AgriBank, trong đó có chi nhánh Gia Lâm, sự phân tách chưa

rõ ràng nhiệm vụ mà hiện nay cán bộ tín dụng đồng thời là người thực hiện công tácđịnh giá và chưa có độc lập riêng Thông qua khảo sát từ phía khách hàng về tínhchuyên nghiệp, tinh thần phục vụ, trách nhiệm cá nhân của cán bộ định giá hay biểuphí định giá đều ở mức trung bình Về vấn đề thời gian hoàn tất việc định giá, thủtục,

hồ sơ và kết quả định giá, khách hàng đánh giá ở mức độ chưa thực sự hài lòng.Tại chi nhánh có tới trên 70% người thực hiện việc định giá không có chứng chỉđịnh

giải pháp cụ thể đó là: chất lượng chuyên môn của người thực hiện việc định giá;quy

trình định giá; phương pháp định giá; công tác thu thập thông tin; công tác xử lý vàphân tích thông tin; văn bản pháp lý và nhóm giải pháp bổ sung Cùng với nhữngbiện

pháp cụ thể cho thực trạng tại chi nhánh KLTN cũng đưa ra đề xuất nhằm nâng caochất lượng công tác định giá BĐS thế chấp chung cho hệ thống AgriBank thông qua

3 đối tượng: từ vai trò, trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước, hệ thống AgriBank

và từ phía khách hàng

Hiện đã có rất nhiều nghiên cứu đánh giá về việc định giá BĐS; tuy nhiên,việc nghiên cứu, phân tích và đánh giá về định giá BĐS để thế chấp vay của cácNHTM còn ít Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay vẫn chưa có nhiều nghiên cứu nàođánh giá công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triểnNông thôn Việt Nam Chính vì vậy, đề tài KLTN sinh viên báo cáo là mới mẻ,không

trùng lặp với những kết quả đã nghiên cứu trước đây

KLTN có kết cấu 5 phần: Phần 1 là Phần mở đầu với những khái quát chungnhất về đề tài và kết quả nghiên cứu của KLTN; Phần 2 là Tổng quan nghiên cứuvới

những lý thuyết tổng quan về BĐS và định giá BĐS TC; Phần 3 là Số liệu sử dụng

và phương pháp nghiên cứu Trong phần này trích dẫn những số liệu liên quan đếnviệc định giá BĐS thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng do đơn vị thực tậpcung cấp Phương pháp nghiên cứu trong KLTN chủ yếu là phương pháp định tính,dựa vào những số liệu sẵn có và bảng hỏi khảo sát khách hàng; Phần 4 là Kết quảnghiên cứu gồm những nhận định về biến động giá trị định giá BĐS để thế chấp vaytại Phần 3 Từ đó đưa ra những giải pháp cụ thể và kiến nghị nhằm nâng cao chất

PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Các khái niệm

Dựa trên những góc độ nghiên cứu khác nhau mà khái niệm bất động sản lạiđược tiếp cận theo một cách khác nhau Theo Ngân hàng Thế giới: “Bất động sản làđất đai, bao gồm cả phần không khí bên trên và phần đất bên dưới cộng thêm với bất

kì phần đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến lợi ích sử dụng đất (gọi là tài sảnliên

quan đến đất đai)” Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai baogồm tất cả các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền vớiđất” Còn theo Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 2005, tạiĐiều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, côngtrình

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựngđó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.Khái quát chung thì Bất động sản bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất đai vànhững tài sản đó di chuyển rất phức tạp, trong quá trình di chuyển phải giữ nguyêntrạng thái ban đầu không làm thay đổi trạng thái, cấu trúc của tài sản, có thể dichuyển

được nhưng chi phí rất tốn kém về mặt tài chính Bên cạnh những đặc điểm của mộttài sản thì các tài sản là Bất động sản có những đặc tính riêng như là tài sản có vị trí

cố định; có giới hạn về quy mô diện tích; có tính ảnh hưởng lẫn nhau; có giá trị lớn

và thời gian sử dụng lâu dài

Bất động sản thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vayvốn

ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu về vốn của chủ

sở hữu BĐS Chính vì vậy, trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay, thế chấp BĐS

để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuấtkinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí và tăng cườngcông tác quản lý nhà nước về BĐS Không những vậy, nhờ có việc thế chấp BĐS

dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để đảm bảo nghĩa

vụ trả nợ gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn với bên cho vay (bên nhận thếchấp)

Bất động sản thế chấp bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất,

kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liềnvới đất; Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp; Hoa lợi,lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếucác

bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảohiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp; Các tài sản khác quy địnhtheo pháp luật Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ đó cũngthuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vậtphụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận

Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của BĐS thế chấpluôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp Do đặcđiểm của BĐS là không thể di dời nên BĐS đem thế chấp không thể là thực thể vậtchất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở Khi thế chấp, hai bên ngân hàng và khách hàng phải thỏa thuậnđịnh giá BĐS thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của văn phòngcông chứng Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhấtquản lý và các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữuđất Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp, người chủ bất động sản vẫnđược sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể traođổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường

Theo quan niệm cổ điển, giá trị BĐS bao gồm giá trị quyền sử dụng đất cộngvới giá trị các công trình trên đất Quan niệm này chỉ được sử dụng trong các quan

hệ phi thị trường, trong mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất để thựchiện

các chính sách liên quan đến đất đai Còn theo quan điểm hiện đại, giá trị BĐS sẽcăn

cứ vào nguồn thu nhập mang lại cho người sở hữu và sử dụng BĐS BĐS nào cũng

thân BĐS; Lợi thế về vị trí của BĐS; Tính chất pháp lý của BĐS; Mức sinh lời vàtriển vọng phát triển của lĩnh vực BĐS cũng như của nền kinh tế Giá trị của BĐSthế

chấp thường chỉ có ý nghĩa trong việc thế chấp tại ngân hàng cụ thể mà khách hàng

có quan hệ chứ nó không áp dụng cho toàn hệ thống ngân hàng Các ngân hàng cóthể tự định giá hoặc thuê tổ chức định giá độc lập để tiến hành định giá BĐS thếchấp

Định giá BĐS thế chấp chính là sự ước tính về giá trị của các quyền sử dụngđất và tài sản gắn liền với đất cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thểlàm căn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS.Định giá BĐS là cơ sở quan trọng để ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, tránhrủi

ro cho ngân hàng đồng thời làm tăng tính cạnh tranh trong hoạt động ngân hàng.Nếu

điều kiện định giá chưa tốt hay không có một cơ chế định giá thống nhất thì việcđịnh

giá BĐS rất dễ bị phụ thuộc vào sự chủ quan của người thẩm định Chỉ để tăngdoanh

thu cho ngân hàng mà cán bộ định giá thực hiện định giá cao, phát vay nhiều hơn.Điều đó sẽ khiến ngân hàng có thể gặp nhiều hệ lụy sau này là những khoản nợ xấukhó xử lý được

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định những nguyên tắc xácđịnh

giá trị của tài sản và hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá thì định giáBĐS thế chấp chủ yếu áp dụng năm nguyên tắc Thứ nhất là nguyên tắc sử dụng tốtnhất và hiệu quả nhất Do con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợiích của tài sản Chính vì vậy, giá trị thị trường của một BĐS mục tiêu có khuynhhướng bị ảnh hưởng bởi BĐS thay thế khác tương tự BĐS có sự sử dụng tương tựthì có thể thay thế cho nhau, những BĐS có giá trị thấp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn.Thứ hai là nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của một bộ phậncụ

của pháp luật về xây dựng và sử dụng và phù hợp với môi trường làm cho giá trị củaBĐS đạt được mức hữu dụng cao nhất.

2.1.2 Quy trình và phương pháp định giá

Quy trình định giá của một BĐS thế chấp được thể hiện ở sơ đồ sau:

Sơ đồ 1 Quy trình định giá BĐS thế chấp

Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá, Bộ Tài chính Bước 1 Xác định vấn đề định giá

Trong bước này, cán bộ định giá cần xác định rõ loại hình BĐS đem thế chấp

để định giá; đó là đất đai, nhà ở hay nhà xưởng, Các đặc điểm của BĐS như vị trí,đặc điểm kinh tế, kỹ thuật hay pháp lý của BĐS; đối tượng khách hàng vay thế chấp.Cùng với đó là xác định khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả định giá Xácđịnh

các dữ liệu cần thiết cho công tác định giá như mục đích định giá đã thẩm định giáBĐS đó lần thứ bao nhiêu cơ sở định giá,

Bước 2 Lên kế hoạch định giá

Trên cơ sở xác định rõ loại hình BĐS cần định giá, các đặc điểm về BĐS (vềmặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung - cầu và các đặc điểm của thị

trường liên quan đến TS cần định giá) và khách hàng, bộ phận định giá cần lên kếhoạch rõ ràng về công việc định giá: xác định thời gian, cử cán bộ đi định giá Xácđịnh các thông tin và tài liệu cần thu thập, nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy vàcác dữ liệu thị trường Bên cạnh đó, các cán bộ định giá cần phải nhận biết các loạitài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá (các tài liệu, các văn bản pháp lý,các tài liệu chứng cớ liên quan đến tài sản mục tiêu) Từ đó lên chương trình, thờigian biểu công tác, xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định.

Bước 3 Thu thập và phân tích số liệu

Trong bước này, người định giá cần thu thập các tài liệu cung cấp thông tinvề

BĐS mục tiêu Các thông tin này có thể khai thác từ khách hàng hoặc thông quakhảo

sát thực tế Thu thập các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điềuchỉnh như: các tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, lệ phí môigiới, Thu thập các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương cóliên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định vềmục đích, quyền và thời hạn cho thuê, Cần phải thu thập đầy đủ các hệ thống vănbản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích của BĐS Các tài liệu tổnghợp

về kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội như: tình hình phát triển và tăng trưởng kinhtế,

các chỉ số như GDP, CPI, tình hình lạm phát,.Trên cơ sở tài liệu và thông tin thuthập được, người định giá cần lựa chọn các thông tin đủ độ tin cậy và phù hợp nhấtvới việc định giá BĐS mục tiêu để xử lý và phân tích Cùng với đó là phân tích cácyếu tố liên quan đến BĐS như: tính quy hoạch của BĐS (xem xét tại thời điểm khảosát đã có những yếu tố quy hoạch nào ảnh hưởng đến tài sản); đánh giá tính thanhkhoản, rủi ro liên quan đến BĐS (tình trạng tranh chấp, diện tích đất thực tế và trêngiấy tờ pháp lý); mối quan hệ bảo lãnh đối với BĐS; hiện trạng sử dụng của BĐSđang định giá

Bước 4 Áp dụng phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá BĐS mục tiêu

Các phân tích trên sẽ là căn cứ để cán bộ định giá sử dụng phương pháp địnhgiá phù hợp Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá BĐS như

chẽ và khoa học là phương pháp được xây dựng dựa trên cơ sở xem xét, phân tích vàđánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cáchđầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc trong định giá Trong định giá BĐS không cóphương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất Để lựachọn được phương pháp tối ưu nhất cần dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sửdụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá Cán bộ định giá có thể

áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá, tùy thuộc vào từng hoàn cảnh

Bước 5 Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng

Sau khi tính toán được giá trị BĐS dựa trên cơ sở tính toán theo các phươngpháp định giá, người định giá cần khảo sát giá trị thị trường ngoài thực tế để đốichiếu

mức độ chính xác của giá trị vừa định giá Nếu có sự sai lệch nhiều có thể tiến hànhđiều chỉnh và đưa ra kết luận chính thức về mức giá cần xác định

Bước 6 Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho khách hàng

và các bộ phận liên quan

Bước cuối cùng trong quy trình định giá là người định giá cần hoàn thành bảnbáo cáo định giá với đầy đủ các nội dung cần thiết để thể hiện toàn bộ quá trình địnhgiá và trình cấp trên phê duyệt Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết địnhcủa cấp trên thì coi như giá trị định giá ghi trong bản báo cáo định giá sẽ là cơ sở đểthực hiện quá trình cấp tín dụng cho khách hàng Mức độ cụ thể của báo cáo định giátùy thuộc vào các điều khoản xác định trong hợp đồng với phía khách hàng Songmột báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đầy đủ những nội dụng sau: Mụcđích, nhiệm vụ định giá; Mô tả tài sản mục tiêu (địa chỉ, đặc điểm vật chất và trạngthái pháp lý); Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụngđược; Công bố rõ về nguồn gốc các tài liệu được sử dụng; Tóm tắt rõ ràng về tínhchất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định giá; Trìnhbày rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận và các kỹ thuật phân tíchđược

sử dụng trong mỗi phương pháp; Xác định giá trị của BĐS mục tiêu; Khẳng địnhngày định giá có hiệu lực; Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính; Nhữngmâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định giá

Trong định giá BĐS thế chấp thường sử dụng 4 phương pháp định giá BĐSthế chấp Thứ nhất là phương pháp so sánh Phương pháp định giá bằng cách so sánhtrực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường Đây làmột

phương pháp được sử dụng phổ biến trong hoạt động định giá, bởi việc thực hiệnphương pháp này khá đơn giản, không đòi hỏi nhiều yêu cầu kỹ thuật và kết quả thểhiện giá trị thị trường BĐS Hơn thế nữa, phương pháp so sánh trực tiếp không cócông thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thịtrường để cung cấp dấu hiệu của giá trị Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp này,phía bên thẩm định cần có thông tin và chất lượng thông tin phải cao nếu không cóthông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được Đặcbiệt,

trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trongvòng một thời gian ngắn Bên cạnh đó, khi không có đầy đủ dữ liệu, khả năng ápdụng phương pháp so sánh cũng sẽ bị hạn chế Do đó, cán bộ định giá phải có kinhnghiệm và kiến thức thị trường (kinh nghiệm khảo sát thị trường, kinh nghiệm thuthập thông tin liên quan đến BĐS dùng để so sánh, ) Có 5 bước tiến hành phươngpháp so sánh theo thứ tự như sau: Xác định BĐS mục tiêu; Thu thập tìm kiếm cácthông tin về các BĐS đã được bán trong khoảng thời gian gần nhất với các điều kiệntương đồng; Kiểm tra các thông tin về các BĐS so sánh thu thập được để xác địnhlựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất; Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS

so sánh để tìm ra các cơ sở điều chỉnh; Ước tính giá trị của BĐS thế chấp Quá trình

khác biệt

Giá trị BĐSthế chấp

Thứ hai là phương pháp chi phí Đây là phương pháp dựa trên cơ sở khả năng thaythế của BĐS đó với giả định giá trị của BĐS thế chấp cần định giá được tính bằngchi

phí để tạo ra một BĐS tương tự với nó Theo phương pháp này giá trị của BĐS đượctính bằng tổng giá trị đất và các chi phí đầu tư xây dựng nên các công trình BĐS trừ

đi các yếu tố giảm giá Phương pháp chi phí được sử dụng trong trường hợp BĐS

mang tính chuyên biệt, không có khả năng so sánh trên thị trường Tuy nhiên, khiđịnh giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường Việcước

tính một số khoản phải giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Để ápdụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt

là thành thạo về kỹ thuật xây dựng Có 4 bước tiến hành định giá như sau: Ước tínhgiá trị BĐS trống; Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình trên đất;Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng hiện có trên đất; Ước tính giá trịBĐS Thứ ba là phương pháp đầu tư Đây là phương pháp chuyển đổi các dòng tiềntương lai thành giá trị vốn hiện tại Bao gồm các kỹ thuật và tính toán để phân tíchkhả năng của BĐS tạo ra các lợi ích Các kỹ thuật đầu tư bao gồm: vốn hóa trực tiếp

và vốn hóa lợi tức Vốn hóa trực tiếp là phương pháp được sử dụng để chuyển đổiước lượng thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể thành chỉ số giá trị bằng cách chia thunhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhậpđược

ước tính với yếu tố thu nhập phù hợp:

G = NOI/Ro hoặc G= NOI x Y với Y=1/RoTrong đó: G là giá bán BĐS; NOI là thu nhập ròng trong một khoảng thời gian nhấtđịnh (thường là giá cho thuê ròng của BĐS); Ro là tỷ lệ vốn hóa chung

Còn vốn hóa lợi tức (chiết khấu) là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợiích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệlợi tức phù hợp Phương pháp này được sử dụng trong các trường hợp: BĐS đangcho

thuê, còn thời hạn; BĐS do chủ sở hữu vừa sử dụng, vừa khai thác, chưa cho thuê;BĐS cho thuê nhưng hợp đồng đã hết hạn Đây là phương pháp được đánh giá có cơ

sở lý luận chặt chẽ nhất và có thể đạt độ chính xác cao khi có các chứng cứ về cácthương vụ có thể so sánh được Tuy vậy, phương pháp này còn tồn tại một vàinhược

điểm như: trong một số trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhậptương lại và kết quả định giá có độ nhạy cảm lớn trước sự thay đổi của các tham sốtính toán Cuối cùng là phương pháp thặng dư Phương pháp này chủ yếu dựa trênnguyên tắc đóng góp, gồm 5 bước định giá như sau: Xác định các cách sử dụng cao

so sánh trực tiếp hoặc phương pháp đầu tư; Ước tính tổng chi phí phát triển (chi phíxây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầutư

xây dựng); Xác định giá trị còn lại bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổngchi

phí phát triển; Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại vàcác

yếu tố giả định cấu thành giá vốn BĐS mục tiêu Đây là phương pháp thích hợp đểđưa mức giá khi thực hiện đấu thầu Phương pháp này còn mô phỏng lại cách thứcphân tích, đánh giá lại cơ hội đầu tư BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấnchi phí xây dựng tối đa về tiền cho thuê, tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự ánphát triển BĐS Mặt khác, phương pháp này khiến chi phí và giá bán có thể bị thayđổi tùy thuộc vào điều kiện của thị trường và không tính đến giá trị thời gian củatiền

Hoàn thiện định giá BĐS thế chấp được hiểu đó là việc cải tiến qui trình địnhgiá, áp dụng các phương pháp định giá phù hợp với từng trường hợp cụ thể, đảm bảochất lượng định giá tốt nhất và hoàn hảo nhất Các chỉ tiêu đánh giá mức độ hoànthiện bao gồm: thời gian và chi phí định giá; giá trị định giá thế chấp/ giá trị thịtrường

của BĐS; giá trị BĐS thế chấp/ giá trị BĐS thanh lý; giá trị BĐS thế chấp/ giá trịBĐS đánh giá lại

Định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng có vai trò rất quan trọng Trước hết làđối với chủ sở hữu bất động sản Trong khoảng thời gian, khi chủ sở hữu hoặc cácbên liên quan đến chủ sở hữu cần một nguồn vốn nhất định để phục vụ cho mục đíchcủa mình thì BĐS thể hiện vai trò rất quan trọng; đó là trở thành tài sản bảo đảm tạicác ngân hàng và là cơ sở để ngân hàng cấp hạn mức tín dụng hợp lý Tuy nhiên,chủ

sở hữu vẫn có thể sử dụng trong khoảng thời gian vay vốn Tiếp theo là đối với các

tổ chức tín dụng, đặc biệt là ngân hàng Hoạt động cho vay luôn chiếm tỷ trọng caotrong tổng tài sản, tạo nguồn lợi nhuận chủ yếu và quyết định sự tồn tại và phát triểncủa các ngân hàng nhưng lại là hoạt động tồn tại nhiều yếu tố rủi ro nhất Chính vìvậy, khi định giá tài sản đảm bảo, đặc biệt là BĐS thì việc định giá đóng một vai trò

Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vaytại ngân hàng Trước hết là nhân tố chủ quan, bao gồm: Quan điểm của từng ngânhàng về vấn đề định giá BĐS thế chấp; Cách thức tổ chức và xây dựng quy trìnhđịnh

giá BĐS thế chấp; Lựa chọn phương pháp định giá; Hệ thống thông tin định giá; Độingũ nhân lực; Các nhân tố chủ quan khác Thứ nhất, mục tiêu hoạt động của ngânhàng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu này các ngân hàng sẽ xác định các chiếnlược

kinh doanh sao cho phù hợp với điều kiện hoạt động trong từng giai đoạn cụ thể Bởivậy, quan điểm của từng ngân hàng về thẩm định giá BĐS cũng không giống nhau.Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thịtrường

ít rủi ro, các ngân hàng sẽ giảm bớt các điều kiện ràng buộc cho vay, trong đó cóquy

định về tài sản đảm bảo Chính vì vậy khiến việc định giá TSBĐ nói chung vàTSBĐ

là BĐS nói riêng sẽ được nới lỏng Với quan điểm thế chấp tài sản chỉ với mục đíchcho vay thì vấn đề định giá BĐS thế chấp sẽ được các ngân hàng làm căn cứ xácđịnh

mức cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro Do đó, giá trị BĐS thế chấp sẽ mang tính chủquan của từng ngân hàng Thứ hai, công tác tổ chức định giá hết sức quan trọng, thểhiện tính chuyên nghiệp hay không chuyên nghiệp trong quá trình định giá Sự phốihợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong hệ thống ngân hàng sẽ làm cho công tác tổ chứcđịnh giá trở nên đơn giản hơn Việc xây dựng quy trình định giá chuẩn, đơn giản và

rõ ràng sẽ rút ngắn thời gian và chi phí cho công tác định giá Thứ ba, BĐS là các tàisản mang tính đặc thù, đặc biệt lại chịu tác động của nhiều nhân tố cả khách quan vàchủ quan Việc lựa chọn phương pháp định giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quảđịnh giá Trong định giá BĐS không có phương pháp nào là chính xác nhất mà chỉ

có phương pháp phù hợp và hiệu quả đứng trên giác độ phù hợp với điều kiện ápdụng và loại hình BĐS thế chấp và quan trọng hơn là giảm thiểu chi phí trong quátrình định giá Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp căn cứ trên cơ sở nguồnthông

trường Bởi vậy, hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, cập nhậtkịp

thời sẽ là cơ sở để cán bộ định giá đánh giá và phân tích chính xác Từ đó ảnh hưởngrất lớn đến kết quả định giá, làm giảm rất nhiều chi phí và thời gian cho việc địnhgiá

BĐS Thứ năm, trong bất kỳ điều kiện nào thì nguồn nhân lực cho công việc địnhgiá

cũng hết sức quan trọng Phẩm chất đạo đức, trình độ chuyên môn và kinh nghiệmcủa cán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình và kết quả định giá BĐS Việcxác định giá trị BĐS thế chấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của các khoản vay.Trong vấn đề này luôn luôn nảy sinh các mối quan hệ chi phối ảnh hưởng đến côngtác định giá Do đó, nếu cán bộ định giá không có phẩm chất đạo đức tốt, vì lợi ích

cá nhân có thể thông đồng với bên thế chấp để nâng giá trị BĐS vượt quá giá trịthực,

làm ảnh hưởng đến chất lượng và kết quả định giá Ngoài ra còn các nhân tố chủquan

khác ảnh hưởng đến quá trình và chất lượng của công tác định giá Ví dụ như: chiếnlược kinh doanh của ngân hàng theo từng giai đoạn; cách thức tổ chức nhận thếchấp;

hệ thống cơ sở vật chất phục vụ công tác định giá (văn phòng, trang thiết bị, hệthống

phần mềm xử lý thông tin, )

Bên cạnh đó là nhân tố khách quan, bao gồm: Điều kiện tự nhiên; Môi trườngpháp lý - cơ chế chính sách; Môi trường kinh tế; Hoạt động của thị trường BĐS, xuhướng phát triển của thị trường BĐS Đầu tiên là điều kiện tự nhiên Những yếu tốtự

nhiên thuộc về vật chất BĐS là những yếu tố thể hiện thuộc tính vốn có, tính hữudụng tự nhiên mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể Thông thường, những BĐS ởnhững vị trí thuận lợi, có điều kiện tốt, phù hợp với điều kiện tự nhiên của BĐS thìgiá trị BĐS sẽ tăng cao; từ đó ảnh hưởng đến công tác định giá của các cán bộ địnhgiá Tiếp đó là do môi trường pháp lý BĐS là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ củaNhà nước và pháp luật Do đó, các quy định của Nhà nước về sử dụng, sở hữu BĐS,

phát triển, việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn sẽ làm cho giá trị BĐS khu vực nàycao hơn khu vực khác Bên cạnh đó, khi kinh tế phát triển thì sẽ tăng nhu cầu đầu tư,dẫn đến tăng lượng vay vốn tại các NHTM; từ đó làm gia tăng số lượng thẩm địnhgiá BĐS thế chấp Vì vậy, khi kinh tế phát triển sẽ ảnh hưởng tích cực đến định giáBĐS Bên cạnh đó là những tác động của thị trường BĐS Định giá là hoạt động rađời và phát triển gắn liền với các hoạt động của thị trường BĐS Thị trường càngphát

triển và hoạt động mạnh mẽ thì càng đòi hỏi công tác định giá thể hiện sự chuyênnghiệp cao Đối với định giá BĐS thế chấp thì việc dựa vào tính chất và điều kiệnhoạt động của thị trường là hết sức quan trọng Do đó, việc định giá BĐS thế chấpcần căn cứ vào đặc điểm phát triển của từng giai đoạn của thị trường BĐS

2.2 Tổng quan nghiên cứu

Trên thế giới đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến định giá BĐScho các mục đích khác nhau Đề tài: “Ước lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney

và Arden Delaware (1999) là một ví dụ Trong đó, các tác giả đã nghiên cứu và đưa

ra một số nguyên tắc cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai Với việcnghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000,Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng của giá BĐS thếchấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đưa ra kết luậnrằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở cho việc ước lượng giá trị BĐS thếchấp

Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi quy đa biến để ước lượng giá trị thị trường củaBĐS Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng khôngđược vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay Tuy nhiên, trong nghiêncứu

này, các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấyđược mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảmbảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai Các tác giả cũng đưa ra nhữngkết luận mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thịtrường

Ở Việt Nam cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai

và các bất động sản Dự án hợp tác giữa Việt Nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên

và Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc địnhgiá đất có tác động của yếu tố vị trí và môi trường Các yếu tố kinh tế được đưa ranhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt Nam Đề tài nghiêncứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trịquyền

sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của

TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương pháp địnhgiá và khả năng áp dụng ở Việt Nam Ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế - chấtlượng trong định giá BĐS, các tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, LýHưng Thành và Trần Hữu Phê viết năm 2014 đã nghiên cứu và xây dựng mô hìnhđịnh giá BĐS với một hàm phi tuyến tính Luận văn tiến sĩ của Phạm Thị NgọcMỹ(2014) “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trongnhững năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản,những

yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam Theo lý thuyết vịthế - chất lượng được phát triển gần đây, Hoàng Hữu Phê và Wakely (2000) đã đưa

ra một số gợi ý định hướng xây dựng cơ sở khoa học và phương pháp định giá BĐSphù hợp với thể chế kinh tế thị trường Bài nghiên cứu chỉ ra giá BĐS phụ thuộc vàoyếu tố chất lượng và vị thế: kết quả hồi quy cho thấy, biến diện tích khuôn viên ảnhhưởng mạnh nhất tới giá BĐS, sau đó là các biến khoảng cách tới trung tâm thànhphố, số tầng xây dựng, vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm Có một số các đề tàinghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng nhưng lại chỉ nghiên cứu tổngquát của toàn bộ hệ thống ngân hàng và chưa có nhiều nghiên cứu cụ thể cho từngđối tượng ngân hàng, ví dụ như luận án tiến sĩ “Định giá BĐS thế chấp trong cácNHTM tại Việt Nam” của tác giả Ngô Thị Phương Thảo viết năm 2014, đề tài “Địnhgiá và quản lý BĐS thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam” của ThS.Nguyễn Đình Nam (2015) Đề tài: “Định giá BĐS thế chấp tại NHTM OceanBank”của ThS Nguyễn Thị Dinh (2015)

Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu về định giá BĐS nói chung nhưng các côngtrình nghiên cứu về thẩm định giá BĐS trong vay của các ngân hàng còn ít Đặc biệt,

bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam(AgriBank) Do đó, đề tài KLTN của tác giả hoàn toàn không trùng lặp với các côngtrình nghiên cứu đã công bố trước đây.

Trong quá trình thực tập tại đơn vị - Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triểnNông thôn Việt Nam chi nhánh Gia Lâm, sinh viên nhận thấy một số những vướngmắc trong quá trình định giá TSBĐ khi cho vay, đặc biệt là việc định giá BĐS thếchấp Với những diễn biến phức tạp của thị trường BĐS như hiện nay, việc định giáBĐS thế chấp tại ngân hàng là hết sức quan trọng Việc định giá giúp cho phía ngânhàng xác định được hạn mức cho vay hợp lý đối với khách hàng và giảm thiểu đượcrủi ro trong hoạt động tín dụng Trong suốt khoảng thời gian thực tập tại đơn vị, sinhviên nhận thấy tình hình định giá BĐS thế chấp tại đơn vị thực tập chưa thực sự tốt.Chất lượng định giá BĐS khi cho vay tại chi nhánh còn phải đối mặt với một sốvướng mắc như: bộ phận định giá không được phân tách rõ ràng với bộ phận tín dụng,quy trình định giá cũng như các văn bản hướng dẫn chưa rõ ràng khiến cán bộ địnhgiá còn lúng túng, Chính vì vậy, việc nghiên cứu nhằm đưa ra những giải pháp đểnâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp vàPhát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm là hết sức cần thiết trong giaiđoạn hiện nay

PHẦN 3 DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Giới thiệu về Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

3.1.1 Giới thiệu tổng quát

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam với tên giao dịchquốc tế là Vietnam Bank for Agriculture and Rural Development (viết tắt làAgriBank) được thành lập ngày 26/03/1988, hoạt động theo Luật các Tổ chức Tíndụng Việt Nam Sau hơn 30 năm hoạt động, hiện nay ngân hàng AgriBank thuộc hệthống Ngân hàng Thương mại đứng vị trí top đứng đầu tại Việt Nam, với tổng tài sảnđạt 1,3 triệu tỷ đồng, nguồn vốn huy động đạt trên 1,2 triệu tỷ đồng, tổng dư nợ tíndụng và đầu tư đạt trên 1,1 triệu tỷ đồng, hơn 2.000 mạng lưới, có trên 40.000 cán bộnhân viên và số lượng khách hàng tính đến 30/11/2018

Agribank luôn là ngân hàng tiên phong thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chỉ đạocủa NHNN Bên cạnh việc chủ động đầu tư vào các dự án trọng điểm của quốc gia,AgriBank đã cung ứng nguồn lực và dịch vụ tài chính góp phần phát triển kinh tế -

xã hội, đặc biệt là “Tam nông” - nông nghiệp, nông thôn và nông dân Ngân hàngluôn giữ vai trò chủ lực trên thị trường tài chính nông thôn với việc tạo cơ hội tiếpcận nguồn vốn ngân hàng của người dân, nhất là các vùng sâu - vùng xa, đặc biệt gópphần đẩy lùi hoạt động tín dụng đen Không chỉ vậy, AgriBank còn tích cực có chínhsách đặc thù hỗ trợ tăng trưởng kinh tế thông qua việc giảm lãi suất trong hoạt độngcho vay Suốt 30 năm đổi mới của Việt Nam, AgriBank vẫn luôn đóng vai trò quantrọng trên thị trường tín dụng phát triển nông nghiệp, nông thôn; chủ động đảm bảođáp ứng các điều kiện cần và đủ trong quá trình hội nhập Thế giới

Trong năm 2019, tầm nhìn năm 2030, mục tiêu của AgriBank là tỉếp tục duytrì, giữ vững vị trí Ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam và là ngân hàng chủ lực vềtín dụng, cung cấp dịch vụ ngân hàng tiện ích để phát triển nông nghiệp và nông thôn.Cùng với đó nhằm xây dựng lộ trình định hướng, chiến lược và phát triển dịch vụngân hàng số rộng khắp các khu vực trên cả nước, đặc biệt là khu vực nông thôn

Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng được thể hiện thông qua sơ đồ sau:

vụ thanh toán quốc tế, bao thanh toán; cho thuê tài chính; kinh doanh chứng khoán.

3.1.2 Giới thiệu về AgriBank — Chi nhánh Gia Lâm

Trên cơ sở cơ cấu tổ chức của Ngân hàng, AgriBank chi nhánh Gia Lâm đượcthành lập vào tháng 8 năm 1993, được đặt tại số 187 Đỗ Đức Thuận, thị trấn TrâuQuỳ, huyện Gia Lâm, TP Hà Nội Chi nhánh có 6 điểm trực thuộc, là các phòng giaodịch, với trên 200 cán bộ, nhân viên được đào tạo chuyên nghiệp về cả kỹ năng lẫnkiến thức Kết quả kinh doanh có sự tăng trưởng hàng năm, luôn được đánh giá cao,thuộc nhóm chi nhánh tiêu biểu của ngân hàng

3.1.3 Công tác định giá BĐS thế chấp tại AgriBank — Chi nhánh Gia Lâm

Hoạt động định giá các TSĐB, đặc biệt là BĐS dùng làm TSBĐ thế chấp khicho vay là một trong những hoạt động quan trọng tại các ngân hàng hiện nay Kết quảcủa việc định giá chính xác giá trị BĐS để thế chấp giúp cho phía ngân hàng tínhđược hạn mức cho vay phù hợp, giảm thiểu được tối đa rủi ro có thể xảy ra trong hoạtđộng tín dụng Với tổ chức của hệ thống AgriBank nói chung và AgriBank - Chinhánh Gia Lâm nói riêng thì hoạt động định giá giá trị BĐS thế chấp thường do chínhcác cán bộ tín dụng của phòng Quan hệ khách hàng thực hiện Bởi lẽ, tổ chức bộ máycán bộ tín dụng của AgriBank không có bộ phận định giá riêng lẻ Khi thực hiện địnhgiá theo cơ cấu như vậy có mang tới một số ưu điểm; tuy nhiên, cách thức tổ chứcnày cũng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro và bất cập cho cả phía ngân hàng lẫn phía kháchhàng Với nhu cầu vay vốn có TSBĐ tăng cao thì việc định giá BĐS để thế chấp theo

cơ cấu tổ chức hoạt động tại chi nhánh gặp khá nhiều khó khăn, chất lượng định giáđược phía khách hàng đánh giá chưa cao

3.2 Số liệu sử dụng

Số liệu sử dụng trong KLTN chủ yếu sử dụng nguồn dữ liệu do đơn vị thựctập là AgriBank - chi nhánh Gia Lâm cung cấp Nguồn tài liệu bao gồm những báocáo về số lượng hồ sơ BĐS định giá, hồ sơ BĐS phải thuê ngoài hay những thống kê

về số lượng hồ sơ có sự sai lệch về giá trị BĐS trong quá trình định giá trong giaiđoạn 2016-2018 tại AgriBank Gia Lâm Với những số liệu cụ thể này giúp cho KLTN

có những đánh giá một cách chính xác thực trạng về công tác định giá BĐS cũng nhưchất lượng định giá BĐS tại chi nhánh Qua đó, có những kiến nghị, đề xuất giải pháp

cụ thể nâng cao được chất lượng việc định giá BĐS dùng để thế chấp vay tại AgriBank

- chi nhánh Gia Lâm

Bên cạnh đó qua việc thu thập thêm nguồn thông tin qua việc tiến hành khảosát 300 khách hàng vay vốn có tài sản đảm bảo là BĐS hoàn thành thủ tục vay trong

6 tháng gần đây (từ tháng 10 năm 2018 đến tháng 3 năm 2019) trên địa bàn thành phố

Hà Nội Thời gian khảo sát trong tháng 4 năm 2019 thông qua hình thức phát hànhkhảo sát là gửi qua email, sau đó sử dụng điện thoại để liên hệ thông báo cho kháchhàng, nhằm đảm bảo thu về 100% phiếu phát ra ban đầu Qua việc tiến hành khảo sát

với những tiêu chí đánh giá mức độ hài lòng khi sử dụng các dịch vụ ngân hàng, đểđánh giá cụ thể hơn về chất lượng, vị thế của chi nhánh.

KLTN này, ngoài nguồn dữ liệu được cung cấp bởi chính đơn vị thực tập AgriBank chi nhánh Gia Lâm thì sinh viên còn thu thập thông tin thông qua nguồntài liệu của các cơ quan, tổ chức trong nước Điển hình như dữ liệu của Tổng cụcThống kê về Tốc độ tăng trưởng kinh tế và CPI giai đoạn 2016-2018 để từ đó đánhgiá được rõ hơn tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, sự biến động của thị trường BĐS,tác động đến hoạt động định giá BĐS thế chấp Cùng với đó là dữ liệu về lượng giaodịch BĐS tại các địa phương trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2018 của Cục quản

-lý nhà đất, Bộ Xây dựng Thông qua xu hướng tốc độ thị trường BĐS, cán bộ địnhgiá sẽ có cái nhìn tổng quát về thị trường và tầm quan trọng của việc định giá đúngvới giá trị BĐS thẩm định

3.3 Phương pháp nghiên cứu

Với những nguồn dữ liệu đề cập bên trên thì KLTN chủ yếu tiếp cận theophương pháp định tính KLTN tiếp cận và giải quyết các vấn đề nghiên cứu thôngqua việc tổng hợp, so sánh và khảo cứu tài liệu Bên cạnh đó là tiến hành khảo sát vàphỏng vấn khách hàng có nhu cầu vay vốn dùng BĐS làm thế chấp trong khoảng thờigian 6 tháng gần đây trên địa bàn thành phố Hà Nội về công tác định giá BĐS tại chinhánh Thông qua phương pháp nghiên cứu này giúp cho sinh viên đánh giá chínhxác nhất về chất lượng của việc định giá BĐS thế chấp tại AgriBank - CN Gia Lâm,

từ đó đề xuất những giải pháp phù hợp nhằm góp phần nâng cao chất lượng hoạt độngđịnh giá BĐS làm TSBĐ để thế chấp vay tại chi nhánh