Quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vạy tại NHTM ...24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY T
SỞ LÍ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Vai trò của tài sản đảm bảo
- Đối với chủ sở hữu tài sản đảm bảo:
Giúp khách hàng có đủ điều kiện để được cấp tín dụng từ đó có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn sử dụng Đây là là hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân, tổ chức.
- Đối với các ngân hàng thương mại:
Khi tiến hành cấp tín dụng, các ngân hàng thương mại thường ưu tiên cho những khách hàng truyền thống, có uy tín hoặc những khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh, phương án sản xuất kinh doanh hiệu quả hoặc theo chỉ định của chính phủ Cụ thể, uy tín của khách hàng trên quan điểm của ngân hàng được cấu thành bởi những yếu tố như quan hệ lâu dài, trả nợ song phẳng.
Bên cạnh đó, khi các ngân hàng quyết định cho khách hàng vay thì hiệu quả dự án cũng được các ngân hàng đặc biệt quan tâm Thông qua thẩm định dự án, ngân hàng dự tính các yếu tố tác động tới quá trình kinh doanh của khách hàng trong tương lai, mối liên hệ giữa sức mạnh tài chính của khách hàng hiện tại và kết quả dự án trong tương lai Đây là những tài sản bảo đảm vô hình có tính an toàn khá cao đối với các ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên rủi ro trong hoạt động cho vay hay rủi ro tín dụng không thể đoán trước đựơc đặc biệt trong bối cảnh kinh tế hiện nay vì nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như không phải chỉ phụ thuộc riêng vào khách hàng Lúc đó việc xử lý những rủi ro này lại trở nên dễ dàng hơn với những khách hàng được cho vay với hình thức có tài sản bảo đảm có thực Nói cách khác, vai trò của tài sản đảm bảo đối với các ngân hàng thương mại khi tiến hành hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng chính là để tránh hoặc giảm thiểu tới mức thấp nhất ảnh hưởng tiêu cực nếu rủi ro tín dụng xảy ra Có thể thấy, tài sảm đảm bảo phục vụ cho vay đóng góp vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động cấp tín dụng là một trong những hoạt động chính của các ngân hàng thương mại.
- Đối với nền kinh tế:
Việc các ngân hàng thương mại tạo điều kiện cung cấp tín dụng cho các cá nhân, tổ chức thông qua việc đảm bảo bằng tài sản đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế bằng việc phát triển thị trường tài chính tiền tệ sự bình ổn của thị trường này có tác động rất lớn đến toàn bộ nền kinh tế.
Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái quát chung về bất động sản
Khái niệm về bất động sản là gì cho đến nay vẫn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau Dưới đây có thể chỉ ra một sốkhái niệm về bất động sản:
Bất động sản bao gồm:
2, Nhà và các công trình khác trên đất
Khái niệm thứ nhất đã chỉ ra được bất động sản gồm 2 thành phần chủ yếu là đất và nhà nhưng chưa chỉ rõ được các công trình khác xây dựng trên đất gồm những gì, bất động sản chỉ gồm 2 thành phần trên là chưa đủ.
Bất động sản là các tài sản không di dời được theo Bộ Luật dân sự nước Cộng hòa xã hộ chủ nghĩ Việt Nam ban hành năm 2005 bao gồm:
2, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
3, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
4, Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Khái niệm thứ hai đã liệt kê được các thành phần của bất động sản tuy nhiên chưa nêu được đặc tính để quyết định một tài sản của bất động sản và có thể chưa liệt kê được hết các loại tài sản là bất động sản.
Bất động sản theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC bao gồm:
2, Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai.
Khái niệm thứ ba đã chỉ ra được đặc tính cơ bản của bất động sản giúp phân biệt tài sản nào là bất động sản.
Như vậy ta vẫn có thể thấy những điểm chung giữa các quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản như sau: ” Bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất Đặc tính cơ bản để phân biệt với tài sản khác là tính cố định, khó có thể di dời, việc di dời phải đảm bảo tính chất, công năng, hình thái không thay đổi Bất động sản thường tồn tại lâu dài, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, là tài sản quý giá của mọi cá nhân, gia đình và toàn xã hội ”
1.2.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Thứ nhất,bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khó có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó còn được đánh giá bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận với các trung tâm đó Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi và do đó giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổi.
Thứ hai,bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản.
Thứ ba,hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng,từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Bất động sản là một tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư,tính khác biệt của bất động sản Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về cảnh quan và các ngoại cảnh Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng Xã hội càng phát triển yêu cầu tính khác biệt ngày càng tăng Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.
Thứ năm,hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu,hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Thứ bảy,bất động sản là một tài sản có giá trị lớn Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ tám,hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi một quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, cac chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội Do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ chín,giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiệu chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
1.2.1.3 Phân loại bất động sản
• Theo đặc tính vật chất, bất động sản gồm có:
> Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
> Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa,
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động,
> Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Các công trình khai thác mỏ.
• Theo mục đích sử dụng, bất động sản gồm có:
> Bất động sản đầu tư xây dựng, bao gồm:
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIỆT NAM CHI NHÁNH
Tổng quan về Ngân hàng TMCP đầu tư Việt Nam chi nhánh Quang Trung- Hà Nội
2.1.1 Giới thiệu về BIDVchi nhánh Quang Trung- Hà Nội
V Tên công ty: Ngân hàng thương mại cổ phần việt nam chi nhánh Quang Trung.
V Tên giao dịc quốc tế: Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam.
V Tên viết tắt:BIDV Quang Trung.
V Địa chỉ: 53 Quang Trung, Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Chi nhánh Ngân hàng BIDV Quang Trung là chi nhánh cấp 1 trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh được thành lập theo quyết định số 52/2005/QĐ-HĐQT ngày 21/03/2005 của Hội đồng quản trị Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam với số vốn điều lệ 168 tỷ đồng, số cán bộ ban đầu là 62 người.
2.1.2 Lĩnh vực kinh doanh BIDVchi nhánh Quang Trung- Hà Nội
Hoạt động huy động vốn và sử dụng vốn là hai nghiệp vụ quan trọng và chủ yếu của bất kỳ ngân hàng nào Cho vay là một hoạt động sinh lời cao do đó các ngân hàng luôn tìm mọi cách để huy động được khối lượng tiền lớn BIDV Quang Trung luôn coi hoạt dộng huy động vốn là hoạt động quan trọng đảm bảo cho sự tồn tại và phát triển của Ngân hàng trong thời gian qua.
Hoạt động tín dụng ngân hàng hiện nay rất đa dạng và phong phú với nhiều hình thức khác nhau như cho vay, bảo lãnh, cho thuê Cho vay đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ đời sống và các dự án đầu tư và phát triển kinh tế xã hội, các nhu cầu hợp pháp đối với các tổ chức cá nhân và hộ gia đình dưới các hình thức ngắn hạn, trung hạn và dài hạn phù hợp với quy định của pháp luật thực hiện các nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ tài trợ thương mại khác theo quy định của Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát triển Việt Nam.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức BIDVchi nhánh Quang Trung- Hà Nội
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức BIDV Quang Trung
Chỉ tiêu (1) (2) Số tiền Tỷ lệ
2.1.4 Giới thiệu về phòng thẩm định
- Chức năng: thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản.
- Trình độ nhân sự: Đại học, thạc sỹ Trong đó có 01 nhân sự có thẻ thẩm định viên do Bộ Tài chính cấp.
2.1.4.2 Cơ cấu tổ ch ức phòng
Sơ đồ 2.2: Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tại BIDV Quang Trung.
2.1.5 Tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà
Nội 3 năm gần đây (2013-2015) 2.1.5.1 Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh BIDVchi nhánh Quang
Trung- Hà Nội 3 năm gần đây (2013-2015)
Bảng 2.3: Ket quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng BIDV
(Nguồn: Phòng Kế toán Ngân hàng BIDV Quang Trung)
Tổng nguồn vốn huy động
Dư nợ cho vay trung dài hạn
Dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản
Nhìn vào bảng trên có thể thấy nhìn chung kết quả kinh doanh 3 năm từ 2013 đến 2015 của ngân hàng có chiều hướng tốt lên, doanh thu và lợi nhuận sau thuế tăng đáng kể qua các năm.Hoạt động Ngân hàng bán lẻ của BIDV có sự biến đổi cả về lượng và chất khi BIDV xác định rõ mục tiêu vươn lên chiếm thị phần lớn thứ nhất khối NHTMCP trên thị trường về quy mô hoạt động bán lẻ Đặc biệt, năm
2015 được coi là năm bội thu đối với ngân hàng, có thể những ảnh hưởng tích cực từ việc ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam đã sáp nhập thành công Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà Đồng bằng sông Cửu Long (MHB) vào BIDV với dấu mốc kỷ lục chỉ sau 55 ngày; thành lập hiện diện thương mại tại Myanmar, Đài Loan, Liên Bang Nga.
2.1.5.2 Tình hình và cơ cấu dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản3 năm gần đây (2013-2015)
Bảng 2.4: Tình hình và cơ cấu dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản của Ngân hàng BIDV Quang Trung 3 năm gần đây (2013-2015).
(Nguồn: Phòng Tín dụng Ngân hàng BIDV Quang Trung)
Số lượng hồ sơ định giá tài sản trong năm
^2 Giá trị tài sản định giá( tỷ đồng)
1 Trong đó giá trị bất động sản định giá (tỷ đồng)
Tổng dư nợ cho vay của ngân hàng tăng qua các năm, trong đó dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản liên tục tăng từ 1159 triệu đồng đến 1975 triệu đồng,tỷ trọng trên tổng dư nợ từ năm 2013 đến năm 2015 chỉ tiêu này đã tăng từ 36,34% đến 42,04% Như vậy, dễ thấy nhu cầu ngày càng tăng đối với định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng, đòi hỏi quy trình và phương pháp thích hợp và ngày một hoàn thiện hơn nhằm hạn chế tối đa rủi cho tín dụng cho ngân hàng.
2.1.5.3 Kết quả định giá của phòng Thẩm định tại BIDV Quang Trung từ năm
Bảng 2.5: Kết quả định giá của phòng Thẩm định tại BIDV Quang Trung từnăm 2013 đến năm 2015
(Nguôn: Phòng Thâm định Ngân hàng BIDV Quang Trung)
Có thể thấy trong giai đoạn năm từ năm 2013 đến năm 2015, số lượng tài sản được định giá tại phòng Thẩm định tăng lên rõ rệt với số lượng hồ sơ tài sản được định giá tăng khoảng 67,32% Sở dĩ như vậy có thể do thời gian qua BIDV đẩy mạnh hoạt động bán lẻ Hiện BIDV đang giữ vị trí số 1 về tín dụng bán lẻ trong khối Ngân hàng TMCP.
Trong đó tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm đại đa số về số lượng và giá trị tài sản và chiếm khoảng 95% tổng số lượng và giá trị tài sản định giá.
2.2 Thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sảnphục vụ cho vay tại BIDVchi nhánh Quang Trung- Hà Nội
2.2.1 Cơ sở của định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại BIDV chi nhánh
Hiện nay có rất nhiều văn bản liên quan đến định giá tài sản và bất động sản. Dưới đây là một số văn bản cơ bản được áp dụng trong định giá BĐS:
-Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội
-Nghị định số: 177/2013/NĐ-CP 14/11/2013 nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật giá.
-Nghị định số: 89/2013/NĐ-CP, ngày 06/08/ 2013 nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá.
-Thông tư số: 38/2014/TT-BT,ngày 28/3/2014 thông tư hướng dẫn một số điều của nghị định số 89/2013/NĐ-CP.
-Thông tư số: 06/2014/TT-BTC, ngày 07/01/2014thông tư ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 về thẩm định giá tài sản vô hình
-Thông tư số 158/2014/TT-BTC 27/10/2014 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 01, 02, 03 và 04.
-Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05,06 và 07
-Thông tư 126/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08,
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được ban hành ngày 25/11/2014.
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13.
2.2.2 Quy trình chung định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội
2.2.2.1 Sơ đồ quy trình tổng thể các bước định giá bất động sản
Sơ đồ 2.6: Quy trình tổng thể định giá bất động sản tại BIDV chi nhánh
Các quy trình thông thường
Nhận và kiểm tra hồ sơ tài sản bảo đảm là bất động sản, lâp kế hoach khảo sát.
Bước 2: Thực hiện định giá tài sản đảm bảo là bất động sản và lập báo cáo định giá.
Bước 3 : Kiểm soát,phê duyệt và phát hành chứng thư định giá bất động sản.
3.Kiểm soát,phê duyệt và phát hành chứng thư định giá bất động sản.
- Kiểm tra hồ sơ yêu cầu định giá gồm: Đề nghị định giá và hồ sơ pháp lý bất động sản.
- Lập kế hoạch định giá bất động sản, liên lạc với khác hàng và QLKH để thống nhất lịch định giá bất động sản.
- Khảo sát hiện trạng tài sản.
- Phân tích và xử lý thông tin, thực hiện các phương pháp địnhgiá bất động sản.
- Lập báo cáo định giá , bất động sản.
- Kiểm soát, phê duyệt báo cáo định giá bất động sản.
- Phê duyệt và phát hành chứng thư định giá bất động sản.
- Lập hồ sơ hợp đồng thế chấp.
- Đăng ký giao dịch bảo đảm.
Bước 1:Nhận và kiểm tra hồ sơ tài sản bảo đảm là bất động sản, lập kế hoạch khảo sát
- Nhận hồ sơ từ cán bộ tín dụng và kiểm tra sơ bộ hồ sơ tài sản bảo đảm bất động sản.
Khi nhận hồ sơ tài sản bảo đảm, cần kiểm tra sơ bộ các yếu tố sau nhằm tránh tình trạng khách hàng phải bổ sung sữa chữa nhiều lần. Đủ loại và số lượng theo yêu cầu.
Có chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan liên quan.
Phù hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu khác nhau trong hồ sơ.
Các loại giấy tờ cụ thể trong bộ hồ sơ tài sản bảo đảm là bất động sản.
-Lập kế hoạch khảo sát: hẹn lịch đi định giá cùng khách hàng ( đến địa chỉ tài sản, chụp ảnh lưu hồ sơ, )
Bước 2: Thực hiện định giá tài sản bảo đảm là bất động sản và lập báo cáo kết quả định giá
• Thực hiện định giá tài sản đảm bảo là bất động sản:
- Nguồn thông tin để định giá: Để định giá tài sản đảm bảo làbất động sản có thể tiến hành trên cở sở 3 nguồn thông tin.
+ Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp: Đây là nguồn thông tin chủ yếu để xem xét đánh giá tình trạng và giá trị của tài sản bảo đảm vì vậy cố gắng thu thập càng nhiều càng tốt.
+ Khảo sát thực tế: Kết quả khảo sát thực tế nhằm khẳng định lại các thông tin chủ yếu được khách hàng và phát hiện những vấn đề mới cần định giá tiếp Kết quả khảo sát thực tế cần ghi lại dưới dạng biên bản làm việc và có ít nhất hai chữ ký nhằm đảm bảo tính khách quan của các thông tin đã nêu.
Các nguồn khác (chính quyền địa phương, công an, toà án, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các ngân hàng khác, hàng xóm, báo chí )
■ Quyền sở hữu bất động sản của khách hàng vay/ bên bảo lãnh: Cán bộ tín dụng phải kiểm tra xem khách hàng vay/ bên bảo lãnh có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/ quyền sử dụng bất động sản dùng làm đảm bảo không Cần hết sức lưu ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý của các loại giấy tờ uỷ quyền, tính pháp lý trong trường hợp đồng sở hữu bất động sản Khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thêm thông tin từ những nguồn khác cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu tài sản bảo đảm là của khách hàng vay/ bên bảo lãnh.
■ Bất động sản hiện không có tranh chấp: việc khẳng định tài sản bảo đảm bất động sản hiện có tranh chấp hay không là khá phức tạp vì vậy ngoài việc tự xem xét thẩm định, cán bộ tín dụng yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản khẳng định bất động sản không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
Phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại
BIDVchi nhánh Quang Trung- Hà Nội
Phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản chủ yếu được ngân hàng sử dụng là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
> Loại tài sản áp dụng:
Các quy định áp dụng phương pháp do ngân hàng xây dựng theo quyết định số 1102/2009/QĐ-BIDV:
> Thời gian thu thập thông tin: không quá 6 tháng tính đến thời điểm định giá bất động sản Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản tại thị cư
1 Giao dịch bình thường ũ Giao dịch thành công 90-95%
1.3 Giao dịch chào bán chính chủ
1.4 Giao dịch chào bán môi giới
2 Giao dịch biến động mạnh về giá
Giao dịch chào bán chính chủ
Giao dịch chào bán môi giới
40 ngân hàng nay định kì đánh giá lại, thời gian thu thập thông tin không quá 12 tháng.
> Trình tự lựa chọn thông tin:
Bảng 2.7: Bảng tỷ lệ tin cậy của thông tin đối với các loại giao dịch bất động sản.
(Nguôn: Phòng Thâm định tại Ngân hàng BIDV Quang Trung, Hà Nội)
Trường hợp thông tin thu thập được là đáng tin cậy, phổ biến, phù hợp với thị trường, chuyên viên định giá có thể kiến nghị áp dụng tỷ lệ khác và được giải thích rõ trong báo cáo định giá.
- Điều chỉnh tuyệt đối: áp dụng đối với các yếu tố so sánh có thể lương hóa được thành tiền: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý,
- Điều chỉnh tương đối:Áp dụng với chênh lệch các yếu tố so sánh chưa thể lượng hóa được thành tiền: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng.
> Nội dung và trình tự các bước thực hiện:
Bước 1 : tiến hành thu thập các thông tin của các bất động sản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng
Bước 2 : tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được Xem xét tất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
Bước 3 : người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập các bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường chọn ra từ 3-5 bất động sản so sánh, có thể sử dụng phương pháp phân tích thống kê, phân tích xác suất để tiến hành phân tích Những bất động sản này thường có cùng khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu.
Bước 4 : tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh Phân tích các yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh.
Bước 5 : tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó Tiến hành điều chỉnh giá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.
2.3.2 Phương ph áp chi phí
> Loại tài sản áp dụng:
-Công trình xây dựng đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng
-Công trình xây thô để thời gian dài chưa hoàn thiện:
> Nội dung, các bước thực hiện:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả ).
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các = Giá trị xây dựng mới - Phần giá trị tài sản trên đất tại thời điểm định giá hao mòn
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở
Giá trị của = Giá chuyển nhượng - Giá trị hiện tại của các thửa đất bất động sản tài sản trên đất Đơn giá của = Giá trị của thửa đất thửa đất Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp). Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội qua một ví dụ thực tế
là bất động sảntại tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội qua một ví dụ thực tế
Sau đây là ví dụ thực tế tại ngân hàng nhằm làm rõ hơn thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng:
Số tiền cho vay hiện nay theo quy định của Ngân hàng BIDV chi nhánh Quang Trung tuỳ vào từng trường hợp cụ thể Ví dụ với bất động sản có công trình là mới xây dựng thì sẽ được xem xét cho vay tối đa là 70% giá trị thẩm định.
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ từ cán bộ tín dụng và kiểm tra sơ bộ hồ sơ tài sản bảo đảm bất động sản.và lập kế hoạch khảo sát.
• Ngày 10/3/2016, Ngân hàng BIDV chi nhánh Quang Trung nhận được hồ sơ xin vay vốn của ông Nguyễn Huy Hoàng Thời hạn vay là trung và dài hạn, vay bằng hình thức thế chấp bất động sản Đồng thời Phòng thẩm định tiếp nhận hồ sơ tài sản bảo đảm của khách hàng là ông Hoàng, tiếp nhận những thông tin sau: Địa chỉ tài sản định giá: Số nhà 28, ngách 3/1, ngõ 3 Nhân Hòa, Q Thanh Xuân, Hà Nội.
Tài sản cần định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất.
Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Huy Hoàng Điện thoại: 0912418559
Mục đích thẩm định: để được cấp tín dụng tại BIDV Quang Trung.
Ngày tiếp nhận đề nghị định giá: 12/03/2016
• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, phòng Thẩm định cử chuyên viên định giá tiếp nhận và lập kế hoạch khảo sát tài sản Chuyên viên định giá kết hợp với bộ phận tín dụng tại BIDV Quang Trung và chủ tài sản lên kế hoạch khảo sát hiện trạng tài sản vào ngày 13/03/2016.
Bước 2: Định giá trực tiếp bất động sản và lập báo cáo:
• Chuyên viên định giá đã tiến hành khảo sát hiện trạng bất động sản, thu được nhưng thông tin sau về bất động sản cần thẩm định:
Hồ sơ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 10110820456 do
UBND Tp Hà Nội cấp ngày 15/01/2007.
Nội dung: Cấp cho bà Đinh Thị Ngọc Lan (CMND: 010020023) và ông
Nguyễn Huy Hoàng (CMND: 010040527) được quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng thửa đất số 213, tờ bản đồ số F48A-10425 tại Số nhà 28, ngách 3/1, ngõ 3 Nhân Hòa, Q Thanh Xuân, Hà Nội với diện tích đất là 58,6 m2 diện tích xây dựng
- Đặc điểm kinh tế kỹ thuật:
Vị trí:Số nhà 28, ngách 3/1, ngõ 3 Nhân Hòa, Q Thanh Xuân, Hà Nội Vị trí bất động sản nằm trong ngách rộng khoảng 1,5m và cách mặt ngõ 100m, ngõ Nhân Hòa cạnh Trường THCS Phan Đình Giót và Trường Mầm Non Nhân Chính 10m, rộng trung bình từ 3-4 m.
Hình dạng, kích thước: Thửa đất không vuông vắn phần tiếp giáp với mặt ngách.
Kích.thước trung bình 7×9 (m) Phần mặt tiền chéo góc và tiếp giáp ngõ khoảng 3m.
Mặt trước : ngách 1,5m Mặt sau: Nhà khác
Bên phải: Nhà khác Bên trái: Nhà khác
Diện tích đất thực tế: 58,6m2.
Loại tài sản trên đất: Ngôi nhà 3 tầng xây dựng kiên cố, kết cấu tường gạch mái bê tông, hiện đang sử dụng để ở.
Diện tích sử dụng thực tế: 165 m2
Trang thiết bị nội thất: Bình thường.
• Lựa chọn cơ sở giá trị định giá, các nguyên tắc và phương pháp định giá:
Cơ sở giá trị:Căn cứ vào mục đích định giá bất động sản là để làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay, chuyên viên định giá đã đưa ra cơ sở giá trị định giá là giá thị thị trường:
Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng
- Vị trí Nhà số 102, ngõ
- Pháp lý Sô đỏ chính chủ Sô đỏ chính chủ Sô đỏ chính chủ
- Chiều rộng ngõ trước nhà
- Cách đường chính Khoảng 80m Khoảng 20m Khoảng 200m
- Diện tích sàn xây dựng
- Hình dạng Vuông vắn Vuông vắn Vuông vắn
- Hiện trạng Nhà 3 tầng, hiện Nhà 3 tầng, hiện Nhà 3 tầng, hiện
45 mua và một bên là người bán săn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Các nguyên tắc được sử dụng để định giá:
Nguyên tắc thay thế: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS không vượt quá chi phí có một BĐS tương đương.
Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Xác định phương pháp định giá :Căn cứ vào mục đích định giá, đặc điểm của bất động sản, chuyên viênquyết định lựa chọn phương pháp định giá so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.
• Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh
Tìm hiểu thông tin về bất động sản so sánh, đưa ra các yếu tố so sánh để có căn cứ xác định giá của bất động sản mục tiêu Các thông tin về bất động sản so sánh có được như sau:
Bảng 2.8: Thông tin các bất động sản so sánh
- Nguồn tham khảo thông tin
0978165094 (Giao dịch thành công cuối năm 2015)
2 Giá trị bất động sản ước tính (đ)
- Giá trị BĐS thu thập(đ)
- Điều chỉnh về độ tin cậy (%)(*)
3 Giá trị CTXD trên đất(đ)
- Diện tích sàn xây dựng(m2)
4 Chi phí xây dựng khác(đ)
(Nguôn: Phongtham định ngân hàng BIDV chi nhánh Quang Trung)
(*) Điều chỉnh về độ tin cậy căn cứ vào quy định mức độ tin cậy của thông tin khi áp dụng phương pháp so sánh theo quyết định số 1102/2011//QĐ-BIDV. sánh 1 sánh 2 sánh 3 Nhận xét sự khác biệt
BĐS so sánh có vị trí kinh doanh thuận lợi, có mặt tiền lớn hơn bất động sản mục tiêu và hình dạng vuông vắn.
BĐS so sánh có vị trí giao thông thuận lợi hơn bất động sản mục tiêu, mặt tiền lớn hơn và hình dạng vuông vắn hơn.
BĐS so sánh có vị trí không thuận lợi bằng BĐS mục tiêu với diện tích nhỏ hơn nhưng hình dạng lại vuông vắn.
(**) Đơn giá xây dựng nhà ở căn cứ theoQuyết định số 02/2016/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND Thành phố Hà Nội) về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Tiến hành phân tích so sánh, chỉ ra những điểm khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu:
Bảng 2.9 Nhận xét điểm khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu.
(Nguồn: Phòng Thâm định tại Ngân hàng BIDV Quang Trung, Hà Nội)
• Căn cứ vào bộ chỉ tiêu điều chỉnh các yếu tố so sánh do BIDV Quang Trung ban hành, chuyên viên định giá tiến hành điều chỉnh các điểm khác biệt, lập bảng só sánh điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
( chi tiết phụ lục số 02 đính kèm) Ket quả ước tính giá trị quyền sử dụng đất là: 55.000.000 đ/m2
• Áp dụng phương pháp chi phí định giá công trình trên đất:
Đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội
bất động sản phục vụ cho vay tại BIDVchi nhánh Quang Trung- Hà Nội 2.5.1 về quy trình định giá
Thứ nhất,Quy trình định giá bất động sản tại ngân hàng được áp dụng khá chặt chẽ, phù hợp với quy trình chung Quy trình này gồm những nội dung cơ bản nhất của quy trình định giá được quy định theo tiêu Chuantham định giá Việt nam số 05.
Thứ hai, Ngân hàng BIDV chi nhánh Quang Trung đã có những hướng dẫn hết sức cụ thể chi tiết về quy trình định giá Từ đó, các cán bộ định giá đã có những chuẩn chung để có thể tiến hành công việc một cách dễ dàng và thuận lợi hơn rất nhiều.
Thứ ba,Ngân hàng cũng thường xuyên cập nhất các thông tin mới nhất về quy trình định giá Việc điều chỉnh, cập nhập quy trình định giá nhằm giúp cho hoạt động định giá từng bước được chuẩn hoá và phù hợp với thực tế yêu cầu của công tác định giá.
Thứ nhất ,các cán bộ trong khâu tiếp nhận hồ sơ làm việc còn thiếu nhiệt tình.Các cán bộ chưa hướng dẫn đầy đủ cho khách hàng vay, gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiếp cận vốn vay thông qua định giá tài sản đảm bảo là bất động sản.
Thứ hai,việc thu thập thông tin còn quá chú trọng đến tính pháp lí của tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực của bất động sản trên thị trường là bao nhiêu Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại chi nhánh dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm dẫn đến việc không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường.
Thứ bα,trong việc lựa chọn phương pháp định giá, các cán bộ vẫn chủ yếu chỉ sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Một thực tế tồn tại tại chi nhánh là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí là hai phương pháp được các chuyên viên sử dụng nhiều nhất, các phương pháp còn lại như phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập chưa được sử dụng nhiều.
Thứ tư,trong quá trình tìm thông tin so sánh, các cán bộ định giá vẫn chủ yếu tìm trong những thông tin sẵn có trong tư liệu của ngân hàng Các thông tin này thường cũ, tính chính xác không cao Điều này ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản cần định giá, khiến cho giá trị ước tính bất động sản không sát với thực tế.
Thứ năm,hiện nay tại chi nhánh sau khi có báo cáo định giá, cán bộ định giá trình lên cấp trên nhưng các cán bộ cấp trên chưa giải quyết nhanh mà vẫn để thời gian chờ quá lâu Thời gian chờ có khi kéo dài tới 7 ngày gây ảnh hưởng không nhỏ tới khách hàng và cả chi nhánh.
Thứ nhất,một số quy định tại BIDV chi nhánh Quang Trung chưa rõ ràng, một số khâu chưa có văn bản cụ thể quy định, hướng dẫn cách thức làm việc Chẳng hạn như việc tiếp nhận định giá, tìm kiếm thông tin bất động sản so sánh, thời gian trình hồ sơ báo cáo lên cấp trên cần có quy định cụ thể nếu không sẽ gây khó khăn cho không chỉ thẩm định viên mà khách hàng và chi nhánh đều gặp thiệt thòi.
Thứ hai,phòng thẩm định thiếu bộ phận văn phòng chuyên nghiệp Do đó các chuyên viên định giá vừa phải thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản vừa phải làm công tác khác như tiếp nhận hồ sơ, lưu trữ hồ sơ Điều này có thể gây áp lực lớn cho các chuyên viên cũng như ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc, gây nên thái độ làm việc thiếu nhiệt tình với công việc.
Thứ ba,số lượng chuyên viên định giá còn quá ít trong khi khối lượng công việc lớn Thời gian cho quy trình định giá ngắn cộng với khối lượng công việc nhiều còn nhân sự thì ít ỏi đã gây khó khăn cho các chuyên viên trong việc thu thâp và xử lý thông tin Điều này có thể dẫn đến việc các cán bộ định giá chủ yếu tìm trong những thông tin sẵn có trong tư liệu của ngân hàng.
2.5.2 về phương pháp định giá
Thứ nhất,các phương pháp định giá được vận dụng một cách linh hoạt.
Trong mỗi trường hợp cụ thể các cán bộ định giá đã đưa ra được các phương pháp định giá hết sức phù hợp, từ đó có được kết quả định giá là chính xác lại tiết kiệm được thời gian và chi phí.
Thứ hai,trình tự các bước thực hiện trong từng phương pháp là hợp lý, đầy đủ,lập luận rõ ràng để đưa ra kết quả cuối cùng Trong mỗi phương pháp định giá,chi nhánh đều có hướng dẫn cụ thể về từng bước thực hiện, cách xử lý các thông tin cũng như công thức tính toán Do đó, các thẩm định viên có thể dễ dàng thực hiện định giá được một các tương đối hợp lý.
Thứ ba,việc ước tính giá trị bất động sản được dựa trên đồng thời các biện pháp nghiệp vụ, kinh nghiệm định giá của các chuyên viên và các quy định tại BIDVquang Trung Các thẩm định viên ước tính giá trị bất động sản dựa trên thông tin các bất động sản so sánh thu thập được, bằng các nghiệp vụ kỹ thuật và kinh nghiệm chuyên môn để điều chỉnh các yếu tố khác biệt Do đó đảm bảo được tính hợp lý, tránh vượt qua mức sai số cho phép.
■ Phương pháp so sánh trực tiếp
Thứ nhất,thông tin về bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh vẫn còn chưa đầy đủ Thông tin về bất động sản só sánh đôi khi chỉ được các thẩm định viên thu thập qua mô tả của khách hàng hay các báo cáo định giá khác mà không đến tận nơi khảo sát thực tế, do đó thiếu tính cụ thể, chính xác của thông tin thu thập được.