(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019

(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015 2019

- -

ĐINH THỊ THU HẰNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2021

- -

ĐINH THỊ THU HẰNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ trong bất kỳ một luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện và hoàn thiện luận văn đều đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều

được ghi rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Đinh Thị Thu Hằng

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp những ý kiến quý báu và tạo điều kiện thuận lợi của các cá nhân, cơ quan, tổ chức để tôi hoàn thành luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi

đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện nghiên cứu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý nhiệt tình của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giúp cho tôi hoàn thiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Tuyên Quang, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các cán bộ xã, phường, các hộ gia đình, cá nhân đã tham gia phỏng vấn và tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp

và bạn bè đã luôn ủng hộ, động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đinh Thị Thu Hằng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Địa tô 3

1.1.2 Lãi suất ngân hàng 5

1.1.3 Quan hệ cung cầu 7

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất 9

1.3 Khái quát một số nội dung liên quan đến giá đất tại Việt Nam 10

1.3.1 Khái quát về thị trường đất đai tại Việt Nam 10

1.3.2 Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất 15

1.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Việt Nam 17

1.4 Định giá đất trên thế giới và Việt Nam 23

1.4.1 Định giá đất ở Trung Quốc 23

1.4.2 Định giá đất ở Thụy Điển 23

1.4.3 Định giá đất ở Úc 24

1.4.4 Định giá đất ở Nhật Bản 25

1.4.5 Định giá đất ở Singapore 31

1.4.6 Định giá đất ở Việt Nam 31

1.5 Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực của đề tài 32

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 333

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu 333

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 333

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.2 Thời gian, địa điểm 333

2.2.1 Thời gian nghiên cứu: 333

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: 333

2.3 Nội dung nghiên cứu 333

2.4 Phương pháp nghiên cứu 34

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp 34

2.4.2 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp 34

2.4.3 Phương pháp so sánh, thống kê, xử lý số liệu 35

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Khái quát Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất và giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 49

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tuyên Quang năm 2019 49

3.2.2 Tình hình biến động đất đai thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019 52

3.2.3 Khái quát công tác quản lý đất đai tại thành phố Tuyên Quang 56

3.2.4 Giá đất thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019 59

3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành

phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019 64

3.3.1 Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất 66

3.3.2.Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất……….……… 69

3.3.3 Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất……… 70

3.3.4 Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất……… …71

3.3.5 Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất……….71

3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang 74

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 76

1 Kết luận 76

2 Đề nghị 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO …78

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu giá trị kinh tế theo ngành của thành phố Tuyên Quang qua

các năm 2017-2019 41

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tuyên Quang năm 2019… 49

Bảng 3.3: Tình hình biến động đất đai thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019……… 52

Bảng 3.4: Tổng hợp giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang từ 2015 đến 2019……….…59

Bảng 3.5: Tổng hợp giá đất giao dịch trên thị trường tại địa bàn thành phố Tuyên Quang từ 2015 đến 2019……….61

Bảng 3.6: Tình hình biến động giá đất ở năm 2015 – 2019 tại các tuyến đường điều tra……….62

Bảng 3.7: Giá đất ở trên thị trường năm 2015 – 2019……… 64

Bảng 3.8: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019……… 65

Bảng 3.9: Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất……… 66

Bảng 3.10: Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất……… 68

Bảng 3.11: Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất 68

Bảng 3.12: Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất………70

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Tuyên Quang……… 36 Hình 3.2 Khu vực nội thành thành phố Tuyên Quang năm 2019……….…41 Hình 3.3 Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Tuyên

Quang……… 71

: Quyền sử dụng : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Giá đất theo quy định của nhà nước : Giá đất trên thị trường

: Vị trí

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp

lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như tài sản thông thường khác

Thành phố Tuyên Quang là một trong 7 đơn vị hành chính của tỉnh Tuyên Quang Trong suốt tiến trình lịch sử, địa bàn thành phố luôn là thủ phủ, trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Tuyên Quang Trong nhiều năm qua,

cơ cấu kinh tế Thành phố Tuyên Quang chuyển dịch tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được đầu tư đúng hướng, đồng

bộ, hệ thống giao thông, cảnh quan đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều công trình tầm cỡ như: Trung tâm Hội nghị tỉnh, Tượng đài Bác Hồ với nhân dân các dân tộc tỉnh Tuyên Quang Bên cạnh đó, các công trình trọng điểm đang được đầu tư xây dựng như: cầu Tình Húc; đường giao thông Trung tâm Hành chính thành phố (giai đoạn 2); chuẩn

bị các bước để xây dựng đường cao tốc nối thành phố Tuyên Quang với cao tốc Lào Cai - Nội Bài…, kéo theo đó là việc giá đất luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác thực hiện thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan đến các hộ gia đình

cá nhân, gây ra nhiều bức xúc trong xã hội

Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu cấp bách Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phân công của khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự

hướng dẫn của TS Nguyễn Quang Thi, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên

cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2015 - 2019”

2 Mục tiêu của đề tài

- Khái quát tình quản lý, sử dụng đất và giá đất ở tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019

- Tìm hiểu giá đất ở được giao dịch trên thị trường (giá thị trường) và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang

- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang

- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Nhằm làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn và qua

đó đưa ra giải pháp rút ngắn khoảng cách giữa giá đất thị trường và giá quy định của nhà nước

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Luận văn là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực tiễn, trong đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức đã học để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019

Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến đường,

vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019

Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang - tỉnh Tuyên Quang là những thông tin quan trọng giúp lãnh đạo địa phương tham khảo trong quản lý sử dụng đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê

Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh

tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá

cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển

cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thểgiải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sửdụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa

tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đó là cơ sở

để định giá đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.2 Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,

họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến

các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại

Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất

Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et

Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai Công thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng

Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn

là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất

có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận

Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

1.1.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp

và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả

(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu

(2) Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành

định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ

sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật

độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng

là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển Thời gian để từ

ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo

đó được rút ngắn lại Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thịvẫn có xu hướng tăng liên tục

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất

- Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất

-Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

-Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất

-Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

-Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất -Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

-Nghị quyết số 08/2015/NQ-HĐND ngày 18 tháng 01 năm 2015 của Hội đồng nhân dân tỉnh Tuyên Quang về bảng giá đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;

-Quyết định số 01/2015/QĐ-UBND ngày 20 tháng 01 năm 2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành bảng giá đất 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

-Quyết định số 18/2018/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

1.3 Khái quát một số nội dung liên quan đến giá đất tại Việt Nam

1.3.1 Khái quát về thị trường đất đai tại Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành

và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

- Giai đoạn trước năm 1945: Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là

kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này

- Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Đây là giai đoạn thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản ở nước ta là bản Hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng Tuy

nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển

do tình hình chiến tranh (1946 -1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nước

và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

và pháp luật

- Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Tại Điệu 19 của Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở

và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002: Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp

1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.” Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng

và theo từng thời gian” (Luật đất đai 2003) Như vậy, từ khi Luật đất đai năm

1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007)

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố Trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-

CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch

và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2019 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí

Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003 Giai đoạn từ năm 2003 đến 2013: Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước và giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài (Lê Phương Thảo, 2007)

Giai đoạn từ 2013 đến nay: Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 được thông qua ngày 29/11/2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, thay thế Luật Đất Đai năm 2003 (có hiệu lực từ năm 2004 đến ngày 30/6/2014) với một số cải cách về các điều khoản mua bán đất và giá đất nhằm tăng cường sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Luật có những cải thiện đáng

kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục Một số thay đổi quan trọng giúp giải quyết các vấn đề liên quan

đến bất động sản gắn liền với đất và thu hồi đất – nguyên nhân của các tranh chấp trong nhiều năm qua, bao gồm: Giao đất, cho thuê đất; Thu hồi đất; Giá đất và Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.2 Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất

1.3.2.1 Giá đất và định giá đất

Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật đất đai năm 2013, nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào

đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá

cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn

sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả

của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

- Nguyên tắc thu nhập: Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất Giá đất được hình thành trong một quá trình lâu dài Công việc định giá đất đưa ra mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ

và dự báo cho tương lai Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng

và suất lợi tức hoàn vốn Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương pháp hoàn vốn trong định giá đất

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp

và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần Tức là khi gia tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còn giảm đi Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này Để tìm

ra điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu, dự toán thu nhập, chi phí…

- Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi

Loại đất có tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao

- Nguyên tắc đóng góp: Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành là đất đai và vật kiến trúc Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu

tố cấu thành giá Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động Khi định giá cần xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng

- Nguyên tắc hòa hợp: Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội Cho nên khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh - Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con người Vì vậy giá đất

là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất

1.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Việt Nam

1.3.3.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

* Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt :

- Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong bất động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng

nhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có

ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh

tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất

* Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật

độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 - 1960 là 11-13%, năm 1960- 1961 là 17-18%, còn ở Mỹ năm

1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5-6,9% Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia

có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ

Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình

độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung

có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên

Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng

* Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng

ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống

an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu

vực thông thường

* Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi

và gây tác động tới giá đất

* Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng

có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: Có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình

và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: Có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về

cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình

độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

1.3.3.2 Yếu tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo

ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

Vị trí: Nhân tốvị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

Điều kiện thiết bị hạ tầng : Ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường

tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh

và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện

1.3.3.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách

bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.4 Định giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.4.1 Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ hập kỷ 90 của thế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụquản lý nhà nước về bất động sản , thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tưvấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền

sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…(Nguyễn Thị Hoàng Tâm, 2010)

1.4.2 Định giá đất ở Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên

cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS

mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS

được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh (Trần Du Lịch, 2010)

1.4.3 Định giá đất ở Úc

Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do Tổng định giá đứng đầu Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai Tổng định giá là một người có chuyên môn cao,

là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định

và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất

tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản

Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên) Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ:

- Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả bất động sản của bang

- Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/bất động sản; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác

- Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

mà quyền lợi đối với nó có thể sản sinh ra Loại quyền lợi có thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội dung sau đây:

Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc Loại quyền sở hữu này không chỉ bao gồm quyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những quyền lợi khác

Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, như quyền mượn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất đi kèm với quyền sở hữu

Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đoán chuẩn xác đối với những quyền lợi nói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ ràng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra.Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật bản, người ta đã tiến hành bình giá giám định một cách tương đối độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc, điểm này là tương đối đặc sắc Chủ yếu là vì ở Nhật bản quyền lợi

về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương đối rõ ràng, kỹ thuật bình giá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương đối lớn; giá cả đất đai của Nhật bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản; ngoài ra, lần theo truyền thống mà xem thì đại đa số cơ cấu bình

giá giám định bất động sản đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai, chính vì những mặt trên đây nên bình giá giám định bất động sản của Nhật bản chủ yếu thiên về bình giá giá cả đất đai

Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai là được quyết định bởi 3 yếu tố hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữuhiệu cùng tác động Cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối

và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đoán giá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức

độ ảnh hưởng của các các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đoán một các hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.4.5 Định giá đất ở Singapore

Ở Singapore, công tác định giá đất được tiến hành tại Văn phòng Đăng

ký đất Văn phòng này có nhiệm vụ tham mưu, hỗ trợ cho Nhà nước trong việc xây dựng chiến lược quản lý đất đai; thực hiện việc quản lý giao dịch việc bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân Văn phòng này còn thực hiện việc cho thuê đất công và ngăn chặn việc mua bán đất cuả nhà nước bất hợp pháp

Khi đưa ra các phương thức bán đất , cho thuê đất, văn phòng định giá đất lập ra dự thảo các phương pháp bán đấ, các văn bản pháp lý về quản lý và

sử dụng đất để trình lên cấp Bộ Cấp Bộ căn cứ vào tình hình thực tế và tính khả thi để ban hành các văn bản pháp luật về đất đai

Việc thu hồi đất do Nhà nước giao, trưng thu đất và mua đất của tư nhân chỉ được thực hiện khi quỹ đất đó sẽ được sử dụng vào mục đích công cộng

Công tác định giá đất tại Singapore được sử dụng vào mục đích tính thuế và tính giá trị cho việc thuê đất; đánh giá tài chính cho các dự án phát triển và thực hiện việc quản lý bất động sản (Nguyễn Thị Hoàng Tâm, 2010)

1.4.6 Định giá đất ở Việt Nam

Công tác định giá đất được thống nhất từ Trung ương đến địa phương

Cơ quan định giá có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ có liên ngành các

cơ quan làm nhiệm vụ định giá như: Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan này giao nhiệm vụ cho từng người định giá Về phía Ủy ban nhân tỉnh, thành phố có Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và môi trường Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất Các thành viên định giá đất là những người được cơ quan

có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng công việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc một Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho mục đích của từng cuộc định giá cụ thể

Ở nước ta đang áp dụng các phương pháp xác định giá đất như các nước trên thế giới, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nước được gắn liền với các phương pháp định giá bất động sản nhưng ở Việt Nam, công tác định giá đất được Chính phủ quy định thông qua việc ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

và Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan Trên cơ sở các văn bản này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương Tuy nhiên, trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bán trao tay Chính vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thông tin thị trường thường có độ chính xác không cao

Trước những vấn đề đó, Luật Đất đai 2013 ra đời quy định bảng giá đất

sẽ điều chỉnh theo giá thị trường, Luật Đất đai mới quy định rõ nguyên tắc

định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

và thời hạn sử dụng đất

Về nguyên tắc định giá đất: Việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 02 nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc, cụ thể: Theo khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013, các nguyên tắc định giá đất bao gồm:

“a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”

Về giá đất: Ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung quy định xác định giá đất cụ thể,

cụ thể như sau:

Về khung giá đất: Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường có biến động lớn Luật Đất đai năm 2013 giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” (Luật Đất đai 2013)

Về bảng giá đất: Nếu như Luật Đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và ban hành hàng năm (công bố vào ngày

01/01 của hàng năm) và được sử dụng để làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước và ngược lại của Nhà nước đối với người

sử dụng đất trong mọi trường hợp thì Luật Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ

Bảng giá đất được HĐND cùng cấp thông qua (Luật 2003 quy định HĐND cho ý kiến): Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

Về giá đất: Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc xác định giá đất

cụ thể, trong quá trình vận hành không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn là nguyên nhân phát sinh khiếu nại của người bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều áp dụng theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do không theo kịp với giá thị trường Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể

Cụ thể như sau:

+ Giá đất cụ thể được áp dụng trong 4 trường hợp sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.” (Khoản 4 Điều 114, Luật Đất đai 2013)

+ Về cơ quan chịu trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.” (Khoản 3 Điều 14, Luật Đất đai 2013)

* Thực trạng giá đất ở nước ta

Kể từ năm 1986, với chính sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Tại Luật số 13/2003/QH11, kỳ họp thứ tư thông qua luật đất đai sửa đổi, trong điều 56 về “giá đất do Nhà nước quy định”, tại mục 1 đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị