(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020

(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020

- -

ĐINH QUANG THÀNH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ

HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 - 2020

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên - 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,

và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021

Tác giả Luận Văn

Đinh Quang Thành

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Để hoàn thành bài Luận văn, lời đầu tiên cho phép tôi được bày tỏ lòng kính

trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Lợi, là người trực tiếp hướng dẫn khoa

học, đã dành nhiều thời gian, công sức để hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Bên cạnh đó, Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo, các thầy cô Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Ủy ban nhân dân quận Bắc Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bắc Từ Liêm, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận Bắc Từ Liêm đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này một cách trọn vẹn nhất

Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2021

Học viên

Đinh Quang Thành

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học và lý luận 3

1.1.1 Những quy định về chuyển quyền sử dung đất 3

1.1.2 Những căn cứ pháp lý quy định cho công tác kê khai, đăng ký và cấp GCNQSD đất 5

1.1.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 9

1.2 Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm 20

1.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới 20 1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam 22

1.3 Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam 27

1.4 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà Nội 28

1.5 Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu 30

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 31

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 31

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 31

2.3 Nội dung nghiên cứu 31

2.3.1 Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của quận Bắc Từ liêm 31

2.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 31

2.3.3 Đánh giá các hoạt động giao dịch về QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua ý kiến người dân và cán bộ; 32

2.3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 32

2.4 Phương pháp nghiên cứu 32

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 32

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32

2.4.3 Điều tra thu thập số liệu sơ cấp 33

2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 34

2.4.5 Phương pháp so sánh 34

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Đánh giá tình hình cơ bản của quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 35

3.1.1.Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 35

3.1.2 Đánh giá thực trạng của quản lý và sử dụng đất của Quận Bắc Từ Liêm 42

3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 49

3.2.1 Công tác đăng ký biến động về đất đai tại quận Bắc Từ Liêm 49

3.2.2 Đánh giá kết quả đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 51

3.2.3 Kết quả đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 52

3.2.4 Kết quả đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 54

3.2.5 Kết quả đăng ký biến động thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 54

3.3 Kết quả đánh giá hoạt động giao dịch đất đai trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm thông qua ý kiến của người dân và cán bộ 57

3.3.1 Mức độ công khai về thủ tục hành chính 57

3.3.2 Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính 58

3.3.3 Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn 59

3.3.3 Đánh giá của cán bộ về hoạt động giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 62

3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khan và đề xuất giải pháp 78

3.4.1 Thuận lợi 78

3.4.2 Tồn tại và nguyên nhân 78

3.4.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84

1 Kết luận 84

2 Kiến nghị 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 quận Bắc Từ Liêm 47 Bảng 3.2: Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai đoạn 2017– 2020 tại quận Bắc Từ Liêm 50 Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 52 Bảng 3.4: Kết quả tặng cho QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 53 Bảng 3.5: Kết quả thừa kế QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 54 Bảng 3.6: Kết quả thế chấp QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 55 Bảng 3.7 Kết quả ý kiến đánh giá về công khai thủ tục hành chính tại quận Bắc Từ Liêm 57 Bảng 3.8 Kết quả ý kiến đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ 59 Bảng 3.9 Kết quả ý kiến đánh giá về mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ quận Bắc Từ Liêm 60 Bảng 3.10 Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐKĐĐ Chi nhánh quận Bắc Từ Liêm 61 Bảng 3.11 Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng QSD đất 63 Bảng 3.12 Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm 76

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật Dân sự ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng HĐND : Hội đồng nhân dân

KT : Kinh tế

PL : Pháp luật QSD : Quyền sử dụng QSD đất : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất

TB : Trung bình

TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại, dân tộc Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở về

với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đình nói riêng

Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được đảm bảo bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất của

dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

Việc đăng ký giao dịch đảm bảo là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của Pháp luật

Đăng ký giao dịch đảm bảo còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp

về dân sự liên quan đến giao dịch đảm bảo, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập

Quận Bắc Từ Liêm là đơn vị hành chính cấp quận quận thuộc thành phố Hà Nội, trong những năm qua cùng với sự tăng trưởng phát triển về mọi mặt văn hóa, kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội, Bắc Từ Liêm cũng có sự phát triển không ngừng Nhu cầu vốn để đầu tư kinh doanh, sản xuất và sử dụng vào chi tiêu gia đình ngày càng tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và các loại tài sản trên đất diễn ra rất sôi động trên địa bàn quận Do vậy để đánh giá được thực trạng vấn đề này, cần dựa trên những số liệu được nghiên cứu một cách có hệ thống cho một giai đoạn nhất định, từ đó thấy được những thuận lợi và khó khăn để đề xuất giải pháp phù hợp và cho được kết quả tốt hơn

Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự cho phép của trường Đại học Nông Lâm

Thái nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Tiến sĩ Nguyễn Thị Lợi tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Bắc

Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 -2020"

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đánh giá được thực trạng giao dịch bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm trong giai đoạn 2017 -2020 Nhằm thấy được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp Cụ thể:

- Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quân Bắc Từ Liêm giai đoạn

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm TP Hà Nội để thấy những kết quả đạt được trên thực tế áp dụng cũng như những vấn đề còn tồn tại Qua đó phát huy những mặt tích cực và có những giải pháp để khắc phục những tồn tại, hạn chế nhằm hướng tới cho người sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong giao dịch bảo đảm bằng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thuận lợi và hiệu quả nhất Mặt khác tạo cơ sở cho các ngành tín dụng, ngân hàng thực hiện việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học và lý luận

1.1.1 Những quy định về chuyển quyền sử dung đất

* Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất

Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp luật Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai

Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ

đã có nội dung kinh tế - xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo

cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước

- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…

- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn

- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật…

Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ

là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường

* Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất

- Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để

sử dụng đất ổn định lâu dài Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định

- Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất

- Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng

- Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ

* Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất

- Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Pháp luật

- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

- Giá chuyển quyền sử dụng đất

Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

- Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật

về đất đai

Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền QSDĐ (Điều 106 Luật Đất đai năm 2003)

Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp

vốn QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013)

1.1.2 Những căn cứ pháp lý quy định cho công tác kê khai, đăng ký và cấp GCNQSD đất

* Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai

Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai 2013 bao gồm:

1 Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

2 Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương

3 Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư

4 Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo

5 Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình

6 Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình

7 Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người

có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó

* Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các tài sản khác trên đất

1 Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

3 Giấy chứng nhận chỉ được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo luật định (nếu có);

4 Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật

5 Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà

ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng

* Đối tượng được cấp GCN

Điều 99, Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

* Các trường hợp không được cấp GCNQSD đất

- Đất sử dụng do lấn, chiếm, vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt;

- Đất sử dụng không đúng mục đích theo quy định của pháp luật;

- Đất thuê từ quỹ đất công ích;

- Đất nhận khoán từ các doanh nghiệp nhà nước;

- Các trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước

Ngoài ra đối với hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:

- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công

bố, cắm mốc;

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của

tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm

* Đăng ký Nhà nước về đất đai

- Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

* Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

* Hồ sơ đất đai, bất động sản

- Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, của thửa đất Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân Cụ thể như sau:

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

* Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

* Đơn vị đăng ký - thửa đất

- Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

- Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

- Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

- Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

* Đăng ký Văn tự giao dịch

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

- Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất

mà mình mua

- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động

và bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

* Khái niệm về giao dịch bảo đảm

Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 Bộ luật

dân sự 2015 Theo đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh,

tín chấp, cầm giữ tài sản (Bộ luật dân sự, 2015)

Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau

đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Bộ luật dân sự, 2015)

Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)

(Bộ luật dân sự, 2015)

Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây gọi

là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt

cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Bộ luật dân

sự, 2015)

Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật

có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm

việc trả lại tài sản thuê (Bộ luật dân sự 2015)

Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại

một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015)

Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ (Bộ luật dân sự 2015)

Bảo lãnh theo Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015 là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện

hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015)

Tín chấp theo Điều 344 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định

của pháp luật (Bộ luật dân sự 2015)

Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không

thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Bộ luật dân sự 2015)

* Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm

(Chính phủ, 2010)

1.1.1.5 Một số cơ sở pháp lý về giao dịch đảm bảo

Theo Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ban hành ngày 1/9/2017 về việc thủ tục đăng ký đảm bảo, cho thấy đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo dảm

Nghị định quy định rõ các biện pháp bảo đảm phải đăng ký gồm: (i) Thế chấp quyền sử dụng đất; (ii) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (iii) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; d) Thế chấp tàu biển

Các biện pháp bảo đảm được đăng ký khi có yêu cầu gồm: (i) Thế chấp tài sản là động sản khác; (ii) Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; (iii) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài

sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu

Nghị định cũng quy định cụ thể cơ quan có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm Theo đó, Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng tàu bay; Cục Hàng hải Việt Nam hoặc Chi cục hàng hải, Cảng vụ hàng hải theo phân cấp của Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng tàu biển

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng động sản và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan quy định trên

Người yêu cầu đăng ký có thể nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm theo một trong các phương thức: (i) Qua hệ thống đăng ký trực tuyến; (ii) Nộp trực tiếp; (iii) Qua đường bưu điện; (iv) Qua thư điện tử trong trường hợp người yêu cầu đăng

ký đã được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm

Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc

Nghị định cũng quy định cụ thể việc công bố thông tin về biện pháp bảo đảm Theo đó, chậm nhất là 05 ngày làm việc, kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm bằng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để công bố trên Trang thông tin điện tử của Sở này Thông tin được công bố

gồm: Tên dự án, địa chỉ của dự án, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, tài sản bảo đảm, thời điểm đăng ký…

Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/2017 và thay thế Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời bãi bỏ Điều 1 Nghị đính số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/2/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo dảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật

Điều khoản chuyển tiếp của Nghị định mới ban hành quy định: Giao dịch bảo đảm được ký kết trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa đăng

ký nhưng vẫn còn hiệu lực, thì được đăng ký theo Quy định của Nghị định này Giao dịch bảo đảm đã đăng ký theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, thì không phải đăng ký lại theo quy định của Nghị định này

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp tục thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm cho đến khi thành lập Văn phòng đăng ký đất đai

Bộ Tư pháp có trách nhiệm tổ chức thi hành Nghị định này và hướng dẫn một số nội dung về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển và tài sản là động sản khác theo quy định tại Nghị

định này (Nghị định 102/2017/NĐ-CP, 2017)

* Cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm

Pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường vốn, giúp các tổ chức, cá nhân trong

xã hội dễ dàng tiếp cận với nguồn tín dụng Do vậy, trong những năm qua, pháp luật

về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đã từng bước được hoàn thiện, đáp ứng tốt yêu cầu của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta, cũng như những đòi hỏi của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế

Pháp luật dân sự nước ta cho phép các bên được tự do thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự, trong đó có quyền được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia trong giao dịch dân sự (quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015) Pháp luật

còn quy định thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là quyền của cá nhân Việc cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại

tổ chức tín dụng để vay vốn là việc bình thường, tuy nhiên việc cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho một cá nhân không phải hoạt động tín dụng cần được phổ biến, hướng dẫn để người dân biết thực hiện

Hiện nay việc vay vốn để phát triển kinh tế có nhiều kênh khác nhau như thông qua các tổ chức tín dụng hoặc cá nhân có tiền để cho vay Tuy nhiên, nhiều người dân còn e ngại vay tiền từ ngân hàng do phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ… gặp nhiều khó khăn, lúng túng Trong thực tế, nhiều người dân, tổ chức vay tiền của nhau bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) mà không phải qua công chứng, chứng thực, không đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định Điều này đã xảy ra nhiều hệ lụy cho xã hội

Mặc dù vậy, pháp luật hiện nay không hạn chế cá nhân không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất Cụ thể như Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 179 quy định

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận

chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại

tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật

Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, một bên sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản ”; Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm

có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định; trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký; việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm”

Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định

102/2017/NĐ-CP, giao dịch “thế chấp quyền sử dụng đất” là giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký theo quy định Như vậy, để bảo đảm nghĩa vụ đối kháng với bên thứ ba (tức là trong trường hợp người thế chấp tài sản tiếp tục sử dụng tài sản để thực hiện các giao dịch với người khác) thì phải đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi trường nơi có đất

Từ những quy định trên của pháp luật hiện hành thì cá nhân, tổ chức được quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện việc cho vay, giữa hai bên phải lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bằng văn bản và đến văn phòng công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định hoặc đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chứng thực hợp đồng, sau đó thực hiện đăng ký thế chấp (đăng

ký giao dịch đảm bảo) tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi trường nơi có đất

* Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực

Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao

dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (Điều 117 BLDS năm 2015)

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó

Hoặc giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít

nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân

sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng

ký vào sổ địa chính

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai : “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Việc đăng ký vào sổ địa chính phải thực hiện các bước sau:

Trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác nhân theo quy định pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp

hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng

Sau khi tiếp nhận yêu cầu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ

đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc (Luật đất đai, 2013)

Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên Các giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp, cầm cố tàu bay; thế chấp, cầm cố tàu biển; các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định

Theo quy định tại Nghị định hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 của Bộ tư pháp, hợp nhất các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ

và Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm như sau:

Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp

Theo quy định tại Điều 297 BLDS 2015 về hiệu lực đối kháng với người thứ

ba: Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng

ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan

Điều 298 Đăng ký biện pháp bảo đảm

Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định

Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký

Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật

về đăng ký biện pháp bảo đảm

Do đó, hợp đồng thế chấp sau khi công chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm vô hiệu khi vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS năm 2015 Khi giao dịch bảo đảm vô hiệu các bên

có quyền tự quyết định, định đoạt yêu cầu hoặc không yêu cầu giao dịch bảo đảm

vô hiệu Thẩm quyền tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu thuộc về toà án, thời hiệu

yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu theo Điều 125, 126, 127, 128,

129 BLDS năm 2015 là 02 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập Đối với các hợp đồng được quy định tại Điều 123, 124 BLDS năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu không bị hạn chế

Giao dịch bảo đảm vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền

và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

1.2 Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm

1.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới

- Thụy Điển:

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ

thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2005) Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo

luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa

Cụ thể: Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp

luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

như sau:

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế

chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên

đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án Sau khi được xử

lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay

Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

- Trung Quốc:

Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc

(Nguyễn Thị Mai, 2002) Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của

Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền

sở hữu đất đai Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, quyền sử

dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp (Hoàng Huy Biểu, 2000)

Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay

có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc

(Lưu Quốc Thái, 2006)

1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

1.2.2.1 Giai đoạn áp dụng Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 và Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991

Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này không có pháp luật

về đăng ký giao dịch bảo đảm Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu của quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát

sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh, đặt cọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp cận dưới giác độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh

tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp

lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài sản đó

Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước Chính tư duy kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường đã

có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm

Có thể nói, cách tiếp cận của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn ở phạm vi hẹp và mang tính sơ khai, một số quy định còn chưa phù hợp với sự phát triển của thị trường tín dụng hiện đại Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự cũng đã đặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra đời của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

1.2.2.2 Giai đoạn áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995

Bộ luật này thay thế Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991, quy định 7 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự là cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược,

ký quỹ, bảo lãnh và phạt vi phạm Bộ luật này có 2 điểm khác với quy định của Pháp lệnh Hợp đồng dân sự về các biện pháp bảo đảm như sau: Thứ nhất là tăng thêm 3 biện pháp ký cược, ký quỹ và phạt vi phạm Thứ hai là, biện pháp đặt cọc, ngoài dùng tiền, thì có thể dùng động sản khác để bảo đảm

Việc thế chấp vẫn chỉ dùng bất động sản, giống với Pháp lệnh Hợp đồng dân

sự năm 1991, nhưng khác với Nghị định số 17-HĐBT năm 1990 (dùng cả động sản) Việc bảo lãnh vẫn dùng tài sản và không dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác giống với các quy định trước đó

Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm Đây có thể xem là một bước tiến mới của dân luật nước ta trong cách tiếp cận về giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, việc để Pháp lệnh hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS đã làm cho tình trạng cùng tồn tại các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế vẫn tiếp tục được duy trì cho dù các quy định

về vấn đề này trong nhiều trường hợp thể hiện nhiều quan điểm và nội dung pháp lý không thống nhất Bên cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, để thi hành các quy định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng về lĩnh vực này Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm, pháp luật thời kỳ này lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo từng lĩnh vực áp dụng, đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán trong quan điểm và cách tiếp cận của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều “hệ luỵ” về mặt pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng

1.2.2.3 Giai đoạn áp dụng Bộ luật dân sự 2005

Bộ luật này thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 và Pháp lệnh Hợp đồng kinh

tế năm 1989 Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp

Từ định nghĩa về giao dịch bảo đảm tại Điều 323 của BLDS 2005, có thể rút

ra một vài nhận xét về khái niệm này dưới giác độ đối tượng của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:

Trước tiên, có thể dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những đặc điểm chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Điều này hoàn toàn khác so với khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nhiều nước Tham khảo pháp luật một số quốc gia trên thế giới, chúng tôi nhận thấy, khái niệm giao dịch bảo đảm được hiểu

là toàn bộ các giao dịch, không giới hạn và phụ thuộc vào hình thức và tên gọi của giao dịch, có mục đích tạo lập một quyền lợi được bảo đảm đối với tài sản, bao gồm: hàng hoá, giấy tờ (có giá) hoặc các tài sản vô hình khác Chính vì vậy, bên cạnh các biện pháp bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, pháp luật về giao dịch bảo đảm của các quốc gia này còn được áp dụng với các giao dịch khác có tính chất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ như thuê mua tài chính; gửi bán thương mại; chuyển giao nợ, cho thuê tài sản dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả chậm, trả dần; chuyển nhượng quyền đòi nợ; quyền cầm giữ… Điều này cũng đồng nghĩa, loại hình giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký theo quy định của pháp luật các nước này không bị “bó hẹp” trong khái niệm giao dịch bảo đảm

Bộ luật này có 4 điểm khác với quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 về các biện pháp bảo đảm như sau: Thứ nhất là bỏ biện pháp phạt vi phạm Thứ hai là thêm biện pháp tín chấp Thứ ba là, biện pháp cầm cố và thế chấp, không chỉ để bảo đảm nghĩa vụ dân sự cho bên cầm cố, mà còn có thể để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác Thứ tư là, biện pháp bảo lãnh không còn dùng tài sản (đối vật), mà chỉ còn là cam kết (đối nhân)

Nội dung thay đổi của 3 biện pháp cầm cố, thế chấp và bảo lãnh là điều khác biệt hoàn toàn với tất cả các quy định trước đó Tuy nhiên, điều này không được thể hiện một cách rõ ràng trong Bộ luật, mà phải thông qua các quy định của Luật Công chứng năm 2006, Luật Công chứng năm 2014 và một loạt văn bản dưới luật như Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ “Về giao dịch bảo

đảm”, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/2/2007 của Chính phủ “Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” (khoản 1, Điều 31 đã quy định “Bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba…”), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23-7-2010 của Chính phủ "Về đăng ký giao dịch bảo đảm” và các Thông tư hướng dẫn về thủ tục thế chấp, đăng ký, thu phí công chứng,…

1.2.2.4 Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực đến nay

Bộ luật này thay thế Bộ luật Dân sự năm 2005, quy định 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược,

ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản

Bộ luật này có 3 điểm khác so với Bộ luật Dân sự năm 2005 về các biện pháp bảo đảm như sau: Thứ nhất là, thêm 2 biện pháp bảo đảm là bảo lưu quyền sở hữu

và cầm giữ tài sản Thứ hai là, cầm cố cả bất động sản Thứ ba là, bảo lãnh cả bằng tài sản và không bằng tài sản (quay trở lại giống với quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995) Ngoài ra Bộ luật dân sự 2015 còn có một số quy định mới quan trọng liên quan đến giao dịch bảo đảm như:

- Phân biệt rạch ròi giữa biện pháp bảo đảm mang tính chất đối nhân (bao gồm bảo lãnh, tín chấp) và biện pháp bảo đảm mang tính chất đối vật (bao gồm thế chấp tài sản và cầm cố tài sản)

- Phân biệt rạch ròi giữa thời điểm có hiệu lực của giao dịch bảo đảm và thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ 3

- Hoàn thiện cơ chế làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm…

Đồng thời các quy định về xử lý tài sản bảo đảm có giá trị thi hành nhưng lại quy định ở các Thông tư dẫn đến hiệu lực thi hành còn chưa cao.,

Về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất, khác với Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật dân sự 2015 không còn quy định riêng về thế chấp quyền sử dụng đất, mà chỉ ra các trường hợp thế chấp

quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp và thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, theo điều 325 và điều 326

Bộ luật dân sự 2015 chỉ quy định hai trường hợp như trên mà không tách riêng như bộ luật trước đó cũng là một sự thay đổi hợp lý, bởi đã có những quy định chung về giao dịch bảo đảm; quy định về thế chấp tài sản đã được nêu ra từ điều

317 đến điều 327, gồm: tài sản thế chấp; quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ thế chấp; chấm dứt tài sản thế chấp

Mặt khác, trong thực tế, nhiều tình huống xảy ra khiến bên nhận thế chấp không thể xử lý quyền sử dụng đất do bên thế chấp có tài sản trên đất Để giải quyết được, bên nhận thế chấp buộc phải khởi kiện ra Tòa án để đòi lại tài sản, gây mất thời gian, tốn kém tiền bạc, công sức Vấn đề này đã được khắc phục trong Bộ luật dân sự 2015, tài sản gắn liền với đất sẽ được xử lý cùng quyền sử dụng đất nếu thế chấp quyền sử dụng đất

Nhìn chung, quy định về thế chấp trong Bộ luật dân sự 2015 đã có nhiều thay đổi theo hướng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận thế chấp Trong đó đáng chú ý nhất phải nhắc tới quyền truy đòi tài sản, ưu tiên thanh toán tài sản thế chấp và sự thay đổi về quy định các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất/tài sẳn gắn liền với đất Quy định này tạo điều kiện cho người nhận thế chấp có quyền chủ động khi nghĩa vụ đến hạn

1.3 Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm Một mặt, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh Mặt khác, hoạt động đăng ký bảo đảm cũng giúp các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, tổ chức và cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung cũng như hoạt động đầu tư và cho

vay nói riêng

Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều văn bản dẫn

đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn

Một bất cập khác nữa chính là việc phân chia nhiều cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cũng dẫn đến tình trạng thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại nhiều địa phương không thống nhất Thực tế, cùng một loại tài sản bảo đảm, đặc biệt là tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, mỗi nơi có sự hướng dẫn khác nhau về hồ sơ, giấy tờ thủ tục chưa đúng với quy định Trong một số trường hợp, thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm chưa tuân thủ đúng quy định, một số cơ quan lại quy định một cách cứng nhắc là chỉ nhận hồ sơ vào một số ngày nhất định trong tuần, gây khó khăn cho người đi đăng ký

Không chỉ có những bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm mà ngay cả đối với việc tra cứu thông tin về giao dịch này cũng gặp không ít khó khăn Những năm gần đây, Việt Nam đang rất tích cực trong việc cải cách thủ tục hành chính, việc xây dựng, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là điều rất cần thiết Ngoài việc cần có quy định cụ thể, thống nhất về vấn đề này thì tinh thần trách nhiệm và thái độ của cán bộ thực thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho người dân và tổ chức trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm được thuận tiện và tiết giảm chi phí không đáng có

1.4 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà Nội

Trong những năm gần đây, do sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội và nhận thức của tổ chức, cá nhân về vai trò và tầm quan trọng của công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nên việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ngày càng có chiều hướng tăng Đến nay, toàn thành phố có 14

cơ quan đăng ký giao dịch bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm 01 Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Nội và

13 Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp quận, huyện Các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được niêm yết công khai tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính của các quận, thành phố

Tính riêng năm 2019, toàn thành phố đã tiếp nhận và giải quyết được 66.485

hồ sơ đăng ký về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trong đó, hồ sơ đăng ký thế chấp là 33.835 hồ sơ; xóa đăng ký

thế chấp là 22.650 hồ sơ (Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội, 2019)

Bên cạnh đó, Hà Nội đã xây dựng và vận hành Chương trình quản lý thông tin ngăn chặn và thông tin về hợp đồng, giao dịch đã công chứng với 04/04 tổ chức hành nghề công chứng tham gia, đã nhập thông tin vào Chương trình Sở Tư pháp là

cơ quan tham mưu giúp UBND thành phố thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm, đã chủ động phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND quận, thành phố, thống kê, lập danh sách các trường hợp bị mất phôi giấy chứng nhận, các trường hợp mất giấy chứng nhận xin cấp lại, các trường hợp

bị thu hồi… Việc xây dựng, vận hành Chương trình quản lý thông tin và thông tin

về hợp đồng giao dịch đã góp phần hạn chế được tình trạng một tài sản tham gia nhiều giao dịch, tài sản không được phép công chứng mà tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức tín dụng không biết vẫn công chứng, vẫn giải ngân Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn một số tồn tại:

- Công tác chỉ đạo, hướng dẫn nghiệp vụ về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn hạn chế;

- Sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan của thành phố như: Sở Tư pháp,

Sở Tài nguyên và Môi trường, các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai còn chưa nhịp nhàng, đồng bộ nên ảnh hưởng đến chất lượng, hiệu quả công việc;

- Công tác tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm về đăng ký giao dịch bảo đảm chưa được thực hiện thường xuyên;

- Cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp quận còn quá mỏng, phải kiêm nhiệm nhiều việc nên ảnh hưởng đến chất lượng công việc;

- Việc thẩm định hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của một số tổ chức tín dụng chưa được thực hiện nghiêm túc, đúng quy trình nên xảy ra tranh chấp và khó khăn khi xử lý tài sản thế chấp

1.5 Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2019 là rất cần thiết góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm nói riêng, thành phố Hà Nội và cả nước nói chung Tôi xin cam đoan rằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa bàn nghiên cứu về lĩnh vực: Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2019

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là kết quả các giao dịch bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Bắc

Từ Liêm giai đoạn 2017 -2020 Bao gồm: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân

ký đất đai thành phố Hà Nội và chi nhánh quận Bắc Từ Liêm

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

2.2.1 Thời gian nghiên cứu

- Thời gian: từ tháng 5/2020 đến tháng 9/2021

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu

Nghiên cứu tiến hành trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm thành Hà Nội và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của quận Bắc Từ liêm

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội;

- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai

2.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn

2017 -2020

- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Đánh giá tình hình tặng cho QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Đánh giá tình hình thừa kế QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Đánh giá tình hình thế chấp QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.3.3 Đánh giá các hoạt động giao dịch về QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua ý kiến người dân và cán bộ;

2.3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản

lý các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài gồm: Tư liệu tại các cơ quan quản lý Tư liệu, số liệu có sẵn từ các cơ quan nhà nước, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng NN & PTNT, chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, phòng Thống kê, UBND quận Bắc Từ Liêm Bao gồm: Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác chuyển quyền sử dụng đất; các kết quả giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trong giai đoạn 2017 -2020

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Tiến hành điều tra, phỏng vấn thu thập số liệu, thông tin về ý kiến và sự hiểu biết của người dân, cán bộ quản lý về giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liện với đất trên địa bàn quân Bắc Từ Liêm

- Các nội dung nghiên cứu chung sẽ nghiên cứu trên quy mô quận

- Đối với các nội dung phỏng vấn và nghiên cứu sâu sẽ chọn phường trên địa bàn quận để đánh giá việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất Tiêu chí chọn phường