Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại khu vực nghiên cứu.. Tính cấp thiết của đề tài - Tốc độ đ

Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông,

thành phố Hà Nội Nguyễn Trung Đạt

Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Luận văn Thạc sĩ ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80 Người hướng dẫn: PGS.TS Trần Văn Tuấn

Năm bảo vệ: 2012

Abstract: Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở

nước ta Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về công tác đấu giá quyền sử dụng đất và tình hình sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất; quản

lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại khu vực nghiên cứu

Keywords: Địa chính; Quyền sử dụng đất; Dự án; Hà đông

Content

1 Tính cấp thiết của đề tài

- Tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dân tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị trường quyền sử dụng đất

- Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông

- Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế

và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ

Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công

tác đấu giá quyền sử dụng đất, học viên đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực

trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Mục tiêu của đề tài là làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá của một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá trên địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta

- Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất

- Phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại khu vực nghiên cứu

- Phương pháp chuyên gia

6 Cấu trúc luận văn:

Mở đầu

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực tra ̣ng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận

Hà Đông, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đánh giá hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu

và đề xuất một số giải pháp

Kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ

VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

- Địa tô chênh lệch:

+ Địa tô chênh lệch 1

+ Địa tô chênh lệch 2:

- Địa tô tuyệt đối

1.1.2 Giá đất trong điều kiện của nước ta

Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” [9]

1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử dụng đất đai tại khu vực đô thị

1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch)

1.2.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử dụng đất đai tại khu vực đô thị

Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng

Đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ

Đấu giá QSD đất và chuyển nhượng QSD đất trên thị trường cùng có chung một mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn nhất

Đấu giá QSD đất không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm

Đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững

1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1 Những văn bản pháp luật do cơ quan Trung ương ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất

a) Luật đất đai 2003:

b) Các Văn bản của Chính phủ

1.3.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) và thành phố Hà Nội về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.2.1 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND tỉnh Hà Tây (cũ)

- Quyết định số 1089/2006/QĐ-UBND ngày 20/6/2006 của UBND tỉnh Hà Tây về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn

1.3.2.2 Những quy định pháp lý chủ yếu của UBND thành phố Hà Nội

- Quyết định số 63/2002/QĐ-UBND ngày 26/4/2002 Quy định về đấu giá quyền sử

dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố

1.4 Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở cấp quận, huyện của thành phố Hà Nội theo pháp luật hiện hành

1.4.1 Các nguyên tắc đấu giá:

Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ:

Hai là, nguyên tắc bình đẳng, công bằng

Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra

1.4.2 Các trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá:

- Đối với đất xây dựng nhà ở hoặc nhà cao tầng hỗn hợp (nhà ở kết hợp dịch vụ, văn phòng): Giao đất sử dụng lâu dài

- Đối với đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Giao đất sử dụng trong thời hạn 50 năm;

- Đối với trường hợp giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì thời hạn giao đất, cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực [18]

1.4.3 Quỹ đất để tổ chức đấu giá:

Quỹ đất để tổ chức đấu giá phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với quy hoạch ngành, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.4.4 Thành lập Hội đồng đấu giá QSD đất đối với cấp Huyện

Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp Huyện do chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND cấp huyện là chủ tịch Hội đồng Thành viên Hội đồng gồm

- Giám đốc ban quản lý dự án hoặc tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện (chủ đầu tư) - phó chủ tịch hội đồng;

- Trưởng phòng Tài chính - kế hoạch cấp huyện - uỷ viên

- Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện - uỷ viên

- Trưởng phòng Quản lý đô thị cấp huyện - uỷ viên

- Thanh tra nhà nước cấp huyện - uỷ viên

1.4.5 Xác định giá sàn và bước giá trong đấu giá:

* Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc: sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân Thành phố quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá

* Bước giá là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá và là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 1m2 đất, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá Bước quy định tối thiểu là 100.000đ/m2 và tối đa là 1.000.000đ/m2 đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, từ 1000 đồng/m2/năm đến 20.000đồng/m2/năm đối với trường hợp cho thuê đất [18]

1.4.6 Tiêu chuẩn đấu giá và trúng giá

- Tiêu chuẩn đánh giá: việc đánh giá, lựa chọn người tham gia đấu giá trúng dựa trên 2 tiêu chí: Có phiếu dự đấu giá hợp lệ; Bỏ giá hợp lệ

- Giá trúng và tổng số tiền trúng đấu giá do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất xác định, được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.4.7 Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất

- Căn cứ biên bản phiên đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất, Chủ tịch Hội đồng đấu giá QSD đất trình UBND cấp huyện quyết định phê duyệt kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền và lập hồ sơ giao đất đối với trường hợp người trúng đấu giá là

hộ gia đình, cá nhân

- Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá có quyền quyết định huỷ bỏ kết quả đấu giá đối với các trường hợp vi phạm

- Quyết định giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá

1.4.8 Trách nhiệm của UBND cấp huyện trong tổ chức thực hiện:

 Chỉ đạo lập kế hoạch hàng năm và phương án sử dụng đất để đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng;

 Lập danh mục các dự án đầu tư bằng vốn đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, trình Hội đồng nhân dân cấp huyện quyết định; đồng thời báo cáo Sở Kế hoạch và Đầu tư

và Sở Tài chính để cân đối, theo dõi;

 Lập và chỉ đạo UBND cấp xã lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lập hồ sơ

sử dụng đất, thực hiện việc giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất;

 Ban hành Quy chế đấu giá làm căn cứ tổ chức đấu giá QSD đất Trước khi ban hành phải báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường để chủ trì cùng các Sở, ngành xem xét, thẩm định, có văn bản thoả thuận làm căn cứ quyết định;

 Xây dựng và đề xuất giá sàn và bước giá, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường, trình Uỷ ban nhân dân Thành phố phê duyệt (hoặc quyết định phê duyệt các trường hợp thuộc thẩm quyền); Mở phiên đấu giá, xét giá và trình phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;

 Quản lý và sử dụng vốn thu được từ đấu giá QSD đất theo tỷ lệ cân đối cho ngân sách cấp huyện để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có hiệu quả, theo quy định của pháp luật;

 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, cấp Giấy phép xây dựng công trình theo thẩm quyền;

 Thực hiện theo chức năng quản lý Nhà nước và theo quy định của Thành phố, kiểm tra, giám sát, xử lý theo thẩm quyền những công trình xây dựng vi phạm theo quy định, kịp thời báo cáo những trường hợp vi phạm vượt thẩm quyền xử lý [18]

1.4.9 Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất:

Để tạo ra khung pháp lý làm cơ sở giải quyết những sai phạm trong quá trình đấu giá, các quy định về quản lý đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước tất yếu phải hình thành để làm công cụ quản lý

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.1.2 Các nguồn tài nguyên

2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội

2.1.3.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

2.1.3.2 Thư ̣c trạng phát triển các ngành kinh tế

2.1.3.3.Dân số, lao đô ̣ng, viê ̣c làm và thu nhập

2.1.3.4 Thư ̣c trạng phát triển đô thi ̣

2.1.3.5 Thư ̣c trạng phát triển cơ sở hạ tầng

2.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường

2.1.4.1 Đa ́ nh giá về điều kiện tự nhiên

Nhìn chung quận Hà Đông có điều k iê ̣n thuâ ̣n lợi phát triển kinh tế - xã hội trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa Điều kiện tự nhiên của quận thuận lợi cho bố trí các công trình phi nông nghiệp, trong đó có mục đích để xây dựng các khu ở, khu đô thị là yếu

tố quan trọng cho việc hình thành và triển khai các dự án đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.4.2 Đa ́ nh giá về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Kinh tế phát triển chưa toàn diê ̣n , điểm xuất phát nền kinh tế thấp , cơ cấu kinh tế còn có bộ phận chuyển dịch chậm Mô ̣t số hoa ̣t đô ̣ng thuô ̣c lĩnh vực thương ma ̣i , du li ̣ch - dịch vụ, khoa ho ̣c công nghê ̣ môi trường, văn hoá văn nghê ̣ còn ha ̣n chế

2.1.4.3 Nhận xét về thư ̣c trạng môi trường

Hiê ̣n nay chất lượng môi trường ta ̣i hầu hết các khu vực nông thôn trên đi ̣a bàn thành phố vẫn còn đảm bảo, chưa có những biểu hiê ̣n bi ̣ ô nhiễm và suy thoái

Nguồn tài nguyên nước mă ̣t của thành phồ Hà Đông đang đứng trước những nguy

cơ bi ̣ suy giảm nghiêm tro ̣ng về chất lượng do các nguồn ô nhiễm gây ra

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai

Nhìn chung công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp , các ngành đã dần đi vào nề nếp, đúng pháp luâ ̣t Hê ̣ thống pháp luâ ̣t đất đai cũng dần dần hoàn thiê ̣n , tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý Nhà nướ c về đất đai ngày càng thống nhất và hiê ̣u quả

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất

2.2.2.1 Phân ti ́ch hiê ̣n trạng sử dụng các loại đất

a) Đất Nông nghiệp : Diện tích đất nông nghiê ̣p năm 2010 là 1.308,07 ha chiếm 27,06% so vớ i tổng diê ̣n tích tự nhiên

b) Đất phi nông nghiệp : Có diện tích : 3493,24 ha chiếm 72,27% tổng diện tích tự

nhiên

c) Đất chưa sử dụng: Theo kết quả kiểm kê đất đai toàn quâ ̣n có diê ̣n tích đất bằng chưa sử du ̣ng là 32,35 ha bằng 0,67% tổng diê ̣n tích tự nhiên

2.2.2.2 Phân tích đánh giá biến động các loại đất giai đoạn 2005 - 2010

Tổng diê ̣n tích tự nhiên: Tổng diê ̣n tích tự nhiên quâ ̣n Hà Đông tăng so với kiểm kê

đất đai năm 2005 là 1498,41 ha nguyên nhân là năm 2006 sáp nhậ p 3 xã Đồng Mai , xã Biên Giang của huyê ̣n Thanh Oai ; xã Dương Nội và một phần diện tích của xã Phụng Châu huyê ̣n Chương Mỹ theo Nghi ̣ đi ̣nh số 155/2006/NĐ- CP ngày 27 tháng 12 năm 2006 về

viê ̣c thành lâ ̣p Thành Phố Hà Đông tỉnh Hà Tây

Đất nông nghiệp: Theo kết quả kiểm kê năm 2010, tổng diê ̣n tích đất sản xuất nông nghiê ̣p quâ ̣n Hà Đông là 1308,07 ha, giảm 577,31 ha so với năm 2005

Đất phi nông nghiệp : Theo kết quả kiểm kê năm 2010 diê ̣n tích đất phi nông

nghiệp là 3493,24 ha, tăng 2053,96 ha so với năm 2005, trong đó tăng do mở rô ̣ng đi ̣a giới hành chính là 1371,77 ha và do chuyển đổi 813,04 ha, giảm vào mục đích khác là 132,83

2.3.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

Trên cơ sở các văn bản pháp lý của Chính phủ, của tỉnh Hà Tây cũ và của thành phố Hà Nội từ năm 2008 đến nay, UBND quận Hà Đông (trước khi sát nhập là UBND thành phố Hà Đông) đã thành lập Hội đồng đấu giá và ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho từng dự án Các quy chế đấu giá chủ yếu khác nhau về thông tin các lô đất đem ra đấu giá, thời hạn phải nộp tiền sử dụng đất sau khi trúng giá Chẳng hạn Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của dự án Mậu Lương năm 2011 có nội dung chủ yếu như sau:

1 Đối tượng tham gia đấu giá là:

2 Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá:

3 Nguyên tắc đấu giá:

4 Điều kiện đấu giá:

5 Trách nhiệm và quyền lợi của Người tham gia đấu giá:

2.3.2 Công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn quận

Trong giai đoạn 2004 - 2011, đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông đã diễn

ra thường xuyên và thành công Các phiên đấu giá nhìn chung đã tuân thủ theo quy định pháp luật, không xảy ra sai phạm nào nghiêm trọng, tạo sự hấp dẫn lớn cho người dân và các nhà đầu tư Kết quả đấu giá đã tạo nguồn thu lớn cho ngân sách và tạo quỹ đất ở phục

2.4.1.1 Giới thiệu chung về khu đất đấu giá

Khu đất đấu giá nằm trên địa bàn phường Vạn Phúc.Theo quy hoạch chi tiết điểm tiểu thủ công nghiệp làng nghề dệt lụa Vạn Phúc, khu đất đấu giá sẽ được sử dụng để xây dựng nhà ở riêng biệt, liền kề với diện tích mỗi lô khoảng 77m2

và 82m2, mật độ xây dựng trong mỗi lô tối đa là 60%, tầng cao từ 3 tầng Do vậy cùng với sự hình thành các nhà ở mới, hệ thống các công trình dịch vụ ở các khu đất lân cận cũng phát triển và sẽ tạo nên một diện mạo cho cửa ngõ phía Bắc của thành phố Hà Đông

2.4.1.2 Tình hình thực hiện và kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Vạn Phúc đã được triển khai thực hiện sau thời điểm Hà Tây sát nhập và Hà Nội Phiên đấu giá mở ngày 13/12/2008 với 147 lô đất, chia làm 9 nhóm:

- Nhóm 1: gồm 2 thửa đất, có 15 người tham gia đấu giá Giá sàn là 25 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 48,1 triệu đồng /m2