(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020

(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đât đai Hà Nội Chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ NGỌC TRÂM

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI - CHI NHÁNH HUYỆN GIA LÂM GIAI ĐOẠN 2018-2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ NGỌC TRÂM

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI - CHI NHÁNH HUYỆN GIA LÂM GIAI ĐOẠN 2018-2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày… tháng năm 2021

Tác giả luận văn

Đặng Thị Ngọc Trâm

LỜI CẢM ƠN

Để có thể hoàn thành đề tài khóa luận tốt nghiệp này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, các cơ quan tổ chức tạo điều kiện và hỗ trợ em trong quá trình thực hiện đề tài, giúp em tích lũy thêm kinh nghiệm và kiến thức thực tế

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy giáo PGS.TS Đàm Xuân Vận, người đã trực tiếp hướng dẫn, tận tình chỉ bảo, góp ý để em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp

Em cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ủy ban nhân dân huyện Gia Lâm, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh huyện Gia Lâm, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia Lâm đã chia sẻ kiến thức, thảo luận, cung cấp tài liệu hướng dẫn, cùng với những câu trả lời để giúp em hoàn thành tốt khóa luận của mình

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021

Học viên

Đặng Thị Ngọc Trâm

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

3.1 Những đóng góp mới Error! Bookmark not defined 3.2 Ý nghĩa khoa học 3

3.3 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Đất đai, đăng ký đất đai 4

1.1.1 Đất đai 4

1.1.2 Đăng ký đất đai 6

1.2 Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới 9

1.2.1 Liên bang Úc, đăng ký quyền - Hệ thống Toren 9

1.2.2 Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch 11

1.2.3 Hệ thống đăng ký đất đai nước Trung Quốc 15

1.3 Văn phòng đăng ký đất đai tại việt nam 16

1.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký

đất đai 16

1.3.2 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 21

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký đất đai 23

1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký đất đai với chính quyền

địa phương 24

1.3.5 Những khó khăn, vướng mắc về hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai 25

1.4 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Lâm 26

1.4.1 Điều kiện tự nhiên 26

1.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.2 Nội dung nghiên cứu 32

2.3 Phương pháp nghiên cứu 33

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 33

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33

2.3.3 Phương pháp diều tra thu thập số liệu sơ cấp 34

2.3.4 Phương pháp tổng hợp 34

2.3.5 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 34

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất năm 2020 trên địa bàn

huyện Gia Lâm 35

3.1.1 Công tác quản lý đất đai 35

3.1.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 huyện Gia Lâm 41

3.2 Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 43

3.2.1 Tổ chức, cở sở vật chất, nguồn nhân lực của văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 43

3.2.2 Kết quả thực hiện nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội -

chi nhánh huyện Gia Lâm 46

3.3 Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 60

3.3.1 Ý kiến đánh giá của người dân 60

3.3.2 Đánh giá của cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

huyện Gia Lâm 67

3.3.3 Đánh giá chung về thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm 69

3.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 74

3.4.1 Giải pháp về chính sách 74

3.4.2 Giải pháp về tổ chức 75

3.4.3 Giải pháp về nhân lực 75

3.4.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 76

3.4.5 Giải pháp về cơ chế phối hợp 77

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78

1 Kết luận 78

2 Kiến nghị 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 PHỤ LỤC

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm 30 giai đoạn 2018-2020 30 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 huyện Gia Lâm 42 Bảng 3.2 Hiện trạng nguồn nhân lực của văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội -

chi nhánh huyện Gia Lâm 45 Bảng 3.3 Kết quả thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp

dồn điền đổi thửa 47 Bảng 3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm 49 giai đoạn 2018 - 2020 49 Bảng 3.5 Kết quả cấp giấy chứng nhận thông qua hình thức đấu giá, giao đất

tái định cư tại huyện Gia Lâm giai đoạn 2018 - 2020 50 Bảng 3.6.Thống kê số lượng bản đồ địa chính của huyện Gia Lâm 52 Bảng 3.8 Kết quả công tác đăng ký biến động khi chuyển quyền sử dụng đất

giai đoạn 2018 - 2020 56 Bảng 3.9 Kết quả công tác cấp đổi, cấp lại do mất giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất giai đoạn 2018 - 2020 57 Bảng 3.10 Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm giai đoạn

2018 - 2020 58 Bảng 3.11 Kết quả công tác đăng ký biến động khác giai đoạn 2018 - 2020 59 Bảng 3.12 Mức độ công khai thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm 61 Bảng 3.13 Đánh giá về việc niêm yết công khai tại Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất huyện Gia Lâm 62 Bảng 3.14 Đánh giá về thái độ và mức độ hướng dẫn của Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm 63

Bảng 3.15 Đánh giá thời gian giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất huyện Gia Lâm 65 Bảng 3.16 Đánh giá về điều kiện cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm 68

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH

Sơ đồ 1.1 Sơ đồ vị trí của văn phòng đăng ký đất đai một cấp 25Hình 1.1 Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 27Hình 3.1 Trụ sở làm việc VPĐK đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm 44Hình 3.2 Tổ chức bộ máy văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh

huyện Gia Lâm 44Hình 3.3 Kết quả thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp

dồn điền đổi thửa 47Hình 3.4 Thống kê diện tích đất đai giai đoạn 2018-2020Bảng 3.7 Thống kê

diện tích đất đai giai đoạn 2018-2020 53Hình 3.5 Kết quả công tác cấp đổi, cấp lại do mất giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất giai đoạn 2018 - 2020 57Hình 3.6 Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm giai đoạn 2018 - 2020

58Hình 3.7 Đánh giá mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội

- chi nhánh huyện Gia Lâm 67

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,

là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí… Việc sử dụng và quản lý quỹ đất này được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ Luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Vì vậy việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề

cơ bản về đất đai là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Hệ thống đăng ký tại Việt Nam hiện nay đang chịu một sức ép khá lớn bởi nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội Trong đó thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ đặt ra cho văn phòng đăng ký QSD đất sự hỗ trợ cho sự phát triển cho thị trường này Việc cấp giấy chứng nhận hiện nay cơ bản đã hoàn thành Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, độ tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất

dữ liệu địa chính Tuy nhiên, hồ sơ quản lý đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, do đó mà đòi hỏi sự thống nhất quản lý từ trên xuống trong khuôn khổ pháp lý

Nhằm khắc phục những hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất ở hai cấp, tiến tới chuẩn hoá hệ thống Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất theo mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại và quy định của Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng

và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật”

Trên cơ sở đó, Ngày 31/3/2015 UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 1358/QĐ-UBND về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở tổ chức lại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc UBND các quận, huyện, thị xã

Huyện Gia Lâm thuộc thành phố Hà Nội là một huyện đồng bằng, cách trung tâm thủ đô 12 km, là cửa ngõ phía Đông Bắc thành phố Hà Nội, có nhiều tuyến giao thông nối liền với các tỉnh phía Bắc (Quốc lộ số 3, Quốc lộ 1A, 1B)

và thành phố Hải Phòng (Quốc lộ 5) và các tuyến đường giao thông được tiến hành xây dựng mới như: Quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên, đường cao tốc

Hà Nội - Hải Phòng, đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên; cùng với đó là hệ thống đường thủy phát triển trên sông Hồng, sông Đuống khá thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội

Vậy Văn phòng đăng kí đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm (sau đây gọi tắt là Chi nhánh huyện Gia Lâm) đã hoạt động hiệu quả như thế nào, còn những tồn tại gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng quản lý Nhà nước về đất đai? Trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp

ngành Quản lý đất đai, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động

của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm giai đoạn 2018-2020”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội

- chi nhánh huyện Gia Lâm

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

lý đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm

- Giúp cho huyện Gia Lâm đưa ra được những giải pháp hợp lý, khoa học, hiệu quả, phù hợp với thực tiễn để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới, là cơ sở khoa học đưa

ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác

quản lý Nhà nước về đất đai ở huyện Gia Lâm trong thời gian tới

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Đất đai, đăng ký đất đai

1.1.1 Đất đai

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá với vai trò, ý nghĩa đặc trưng đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở

hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất

Nhu cầu sử dụng đất không ngừng gia tăng; mọi ngành, mọi người, mọi sinh vật đều cần đến đất trong các hoạt động sống của mình Tại một thời điểm, trên một vị trí lại chỉ có thể xác lập được một mục đích sử dụng Tuy đất đai là hữu hạn nhưng Lê Nin nói: Sức sản xuất của nó thì vô hạn nếu con người biết sử dụng nó một cách hợp lý và khoa học Do có mâu thuẫn giữa tính hữu hạn về diện tích với nhu cầu sử dụng đất và tính vĩnh cửu về khả năng sản xuất như vậy nên cần phải có sự sắp xếp, phân bổ theo chủ quan của Nhà nước nhằm tạo một trật tự thích hợp cho việc sử dụng nguồn tài nguyên không thể tái tạo này là môi trường sống của con người Đây là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, cố định về vị trí không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người

Hiến pháp năm 1992 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ từ Điều 17 rằng: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,

an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992)

1.1.1.2 Bất động sản

Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng

có những nét đặc thù riêng

- Ở Nga: Pháp luật quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" chứ không phải là đất đai nói chung Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như "tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ " cũng là các bất động sản

- Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi

là động sản”

- Vương quốc Thái Lan: Điều 100 Luật Dân sự quy định: "Bất động sản

là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”

Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2015)

1.1.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

Thị trường BĐS có các đặc điểm sau: Thị trường BĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa

đựng trong BĐS; Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc; Thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật; Thị trường BĐS có nội dung phong phú nhưng lại là thị trường không hoàn hảo; Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2 Đăng ký đất đai

1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp

lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Các quyền về đất đai được Nhà nước bảo đảm, liên quan đến tính tin cậy,

sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;

1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản gắn liền với đất, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền; Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; Cung cấp tư liệu phục

vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Đảm bảo an ninh kinh tế, trật

tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2.3 Cơ sở đăng ký đất đai

a Hồ sơ đất đai

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

b Nguyên tắc đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; Nguyên tắc đồng thuận; Nguyên tắc công khai; Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

c Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào

hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2.4 Đăng ký pháp lý đất đai

a Đăng ký văn tự giao dịch

Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, quyền BĐS và đất đai được xác định theo thoả thuận giao dịch giữa các bên Nội dung cơ bản của văn tự giao dịch được đăng nhập vào hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; cơ quan đăng ký đất đai không thu và lưu giữ các văn tự giao dịch; khi một giao dịch được đăng

ký, bản đăng ký lưu giữ tại cơ quan đăng ký là bằng chứng về việc giao dịch đó

đã xảy ra giữa các bên nhưng nó không là bằng chứng về việc người bán có thực

sự có quyền hợp pháp đối với đất đai hoặc BĐS đó hay không

Để đảm bảo an toàn pháp lý trong trường hợp giao dịch BĐS hoặc giao dịch đối với một số quyền BĐS nào đó, người mua phải tra cứu ngược dòng thời gian qua một chuỗi các văn tự giao dịch cho tới khi tìm được chứng cứ về quyền hợp pháp đối với BĐS hoặc đất đai đó; các chứng cứ hợp pháp thường phải là các tài liệu do cơ quan công quyền cấp Thực tế, người mua phải tạm bằng lòng khi tra cứu ngược dòng thời gian một số năm nào đó, bởi vì trong đa

số các trường hợp, việc tìm lại những chứng cứ hợp pháp là rất khó khăn hoặc

thực ra chúng chưa từng tồn tại Việc tra cứu như vậy phải được thực hiện đối với mỗi lần giao dịch, do đó tốn nhiều thời gian và công sức

Ngày nay, một số quốc gia đã nâng cấp hệ thống đăng ký văn tự giao dịch bằng cách lập hồ sơ đất đai Hồ sơ này được lập cho từng BĐS hiện hữu với các thông tin được tổng hợp từ tất cả các bản đăng ký giao dịch đã có liên quan tới BĐS đó Việc nâng cấp này làm cho việc làm cho tra cứu thông tin được dễ dàng, nhanh chóng hơn nhưng không nâng cao được giá trị pháp lý của các giao dịch đã đăng ký

b Đăng ký quyền

Trong hệ thống đăng ký quyền, bản thân BĐS được đăng ký, do đó các thông tin chi tiết về BĐS và các quyền gắn với BĐS đó được đăng ký vào hồ

sơ đăng ký Nhà nước

Ưu điểm của đăng ký quyền là thuận tiện và an toàn cho mọi giao dịch đối với BĐS đã đăng ký Tuy nhiên, việc đăng ký lần đầu trong đăng ký quyền rất khó khăn vì rất khó xác định chứng cứ về quyền hợp pháp đối với BĐS, nhất là đối với những BĐS đã có lịch sử chiếm dụng hoặc sử dụng lâu đời Chính vì lý do đó, mặc dù việc đăng ký quyền đã được khởi xướng từ rất lâu nhưng tại nhiều quốc gia tỷ lệ BĐS được đăng ký quyền vẫn rất thấp; nhiều quốc gia duy trì song song hai hệ thống là đăng ký văn tự giao dịch và đăng ký quyền, thậm chí thừa nhận giá trị pháp lý của giao dịch trao tay không đăng ký

1.2 Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Liên bang Úc, đăng ký quyền - Hệ thống Toren

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

1.2.1.1 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng

ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu,

hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp

1.2.1.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai

1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản

ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.2.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào New South Wales theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của New South Wales gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc

chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ

cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng

ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại , quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm

1999 Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày

04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.2.2 Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch

1.2.2.1 Cơ sở pháp lý

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ

sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có

hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền

sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã;

Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản

a Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục

đích quốc gia hoặc công cộng Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá BĐS; trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng;

b Sở hữu tư nhân: Phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân Người

dân có quyền sở hữu đối với đất đai Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân

về đất đai, nhưng Nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ đất canh tác nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp; cụ thể: Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở đều phải được phép của chính quyền cấp xã; Khuyến khích việc tích tụ đất đai thông qua việc chuyển đổi ruộng đất; Việc bán đất nông nghiệp hay đất đô thị đều phải nộp thuế đất và thuế trước bạ là 10% Hơn nữa, việc mua bán đất không được thực hiện một cách

tự do mà phải xin phép chính quyền Chỉ sau khi được cấp có thẩm quyền cho phép mới được bán đất và phải ưu tiên bán cho người đang thuê đất Nếu những người này không mua thì mới được quyền bán cho người khác

1.2.2.2 Giao dich bất động sản

a Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản

- Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào Bộ luật Dân sự năm 1804 Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống

thống nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể

- Các nguyên tắc đăng ký bất động sản: hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập; tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng; thông tin về chủ thể; thông tin về bất động sản Các nguyên tắc này là bắt buộc đối với tất cả các hoạt động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực

và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như công bố công khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dịch đăng ký

- Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở Vùng; Cơ quan địa chính

- Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn phòng đăng ký - Cơ quan địa chính (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

b Nguyên tắc

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện

tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng

ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm

bảo tính nối tiếp trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ

tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm

vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất

đai điều hành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho

dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp

lý, địa chỉ trụ sở , thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo

họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu

đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp

có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì thông tin đó phải luôn luôn giống nhau Đối với một bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, đi tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này,trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi,…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể

phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung

cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

1.2.3 Hệ thống đăng ký đất đai nước Trung Quốc

Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu Nhà nước Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai Hiến pháp và luật pháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ như một loại tài sản Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu Trong những năm gần đây, giá bất động sản ngày càng tăng không chỉ giúp cho chính quyền địa phương mà còn giúp thúc đẩy tăng trưởng của Trung Quốc, giá nhà đất bắt đầu giảm dẫn đến sự thất vọng và thậm chí cả bạo lực ở quy mô nhỏ đối với những người đầu tư tiền tiết kiệm vào các giao dịch đất đai tốn kém nhưng ế ẩm

Lúc đầu, cuộc chạy đua bất động sản ở Trung Quốc diễn ra vì quá trình

đô thị hóa nhanh chóng của đất nước Nhưng nó đã đi quá điểm dừng của tính bền vững Xã hội phải được mở ra với nhiều lựa chọn về kinh tế và chính trị, tương xứng với tiến bộ kinh tế Sự sẵn sàng thay đổi của chính quyền sẽ làm thay đổi số phận không chỉ của người Trung Quốc mà của nhiều quốc gia khác

có nền kinh tế và tương lai gắn với họ

1.3 Văn phòng đăng ký đất đai tại việt nam

1.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

1.3.1.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ XI (12/01/2011 - 19/01/2011) đưa ra quan điểm chỉ đạo: “Hoàn thiện thể chế kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm là tạo lập mới trường cạnh tranh lành mạnh và cải cách hành chính”, “bãi bỏ các thủ tục hành chính gây phiền hà cho tổ chức và công dân”, “tiếp tục hoàn thiện và đẩy mạnh cải cách hành chính phục vụ phòng, chống tham nhũng lãng phí, tập trung vào các lĩnh vực dễ xảy ra tham nhũng, lãng phí”, “đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong Đảng khắc phục tình trạng rườm rà, bất hợp lý về thủ tục”, “thực hiện chương trình tổng thể cải cách hành chính và hiện đại hóa nền hành chính

quốc gia” (Đảng cộng sản Việt Nam, 2011)

Nghị quyết số 76/2013/NQ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết số 30c/NQ-CP ngày 08 tháng

11 năm 2011 của Chính phủ ban hành Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn 2011 - 2020 (Chính phủ, 2013)

Quyết định 225/QĐ-TTg ngày 04 tháng 02 năm 2016 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt kế hoạch cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2016-

2020 (Thủ tướng Chính phủ, 2016)

Nghị quyết số 17- NQ/TW ngày ngày 01 tháng 8 năm 2007 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa X về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy Nhà nước (Đảng cộng sản Việt Nam, BCHTW, 2007)

Quyết định số 09/2015/QĐ- TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương (Thủ tướng Chính phủ, 2015)

1.3.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trường hợp: người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN QSDĐ; người trúng đấu giá QSDĐ, cấp đất tái định cư khi thu hồi đất; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; người sử dụng đất đã có GCN QSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan Thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN QSDĐ; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; người sử dụng đất đã có GCN QSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản

án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở

TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký QSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký QSDĐ trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng TN&MT (Chính Phủ, 2004)

Luật đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai 2003 đã có sự thay đổi về chức năng, nhiệm vụ cũng như cơ câu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương, có tư cách pháp nhân,

có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu” (Chính phủ, 2013)

Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ TN&MT, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng

ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thông tư quy định: Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2015)

Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người dử dụng đất (Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT, 2016)

Nghị quyết số 20/2016/NQ-HĐND ngày 06/12/2016 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành một số quy định thu phí, lệ phí trên địa bàn thành phố Hà Nội thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND thành phố (UBND thành phố Hà Nội, 2016)

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định

hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2013

- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi, bổ sung một

số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-

CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và số 07/2015/TT-BTNMT ngày 26/02/2015 quy định việc lập phương án sử dụng đất; lập hồ sơ ranh giới sử dụng đất; đo đạc, lập bản đồ địa chính; xác định giá thuê đất; giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công ty nông, lâm nghiệp;

Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của

Bộ trưởng Bộ Tài chính và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất;

Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 30/6/

2016 của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định loại cây lâu năm được chứng nhận quyền

sở hữu;

Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

Căn cứ Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ trưởng

Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 về việc ban hành một

số quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 24/2018/QĐ-UBND ngày 15/10/2018 về việc sửa đổi,

bổ sung một số điều của quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người việt nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xem kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội

- Quyết định số 25/2018/QĐ-UBND ngày 15/10/2018 về việc sửa đổi,

bổ sung một số điều của quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 13/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội

Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 25/3/2019 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành bộ đơn giá sản phẩm đo đạc lập bản đồ địa chính, hồ

sơ địa chính; đăng ký, kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

Về cơ bản, Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tương đối đầy đủ Đó

là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động

có hiệu quả

1.3.2 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

1.3.2.1 Giai đoạn trước năm 2004

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, thực hiện cải cách ruộng đất, chính quyền cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ cho dân nghèo, tiếp đó là phong trào làm ăn tập thể ruộng đất tập chung vào hợp tác xã Trong giai đoạn 1945-1954, quản lý đất đai Việt Nam triển khai tổ chức thi hành Luật Thuế trực thu Việt Nam (1949), Luật Cải cách ruộng đất (1953) và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ

Chỉ thị số 331-TTg ngày 3/7/1958 của Thủ tướng Chính phủ về việc tái lập lại hệ thống địa chính trong Bộ Tài chính và UBND các cấp nhằm phục vụ hợp tác hoá nông nghiệp, tính thuế ruộng đất, xây dựng đô thị Cơ quan địa chính ở Trung ương là Sở Địa chính thuộc Bộ Tài chính Nhiệm vụ của Sở là

tổ chức đo đạc, lập bản đồ giải thửa và sổ sách địa chính để nắm diện tích ruộng đất Trong giai đoạn chiến tranh, đất nước bị chia cắt, hệ thống bản đồ,

sổ bộ ruộng đất từ thời Pháp thuộc để lại không được cập nhật, chỉnh lý nên không sử dụng được nữa Hệ thống tài liệu đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa

đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai Ngày 1/7/1980 Chính phủ có quyết định 201/CP về công tác quản lý đất đai trong cả nước, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 Trên cơ sở đó, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất Tuy nhiên, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng sử dụng đất; và do tiến hành chưa chặt chẽ, nên còn tồn tại sai sót, nhầm lẫn trong hồ sơ

Sau khi có Luật Đất đai năm 1998 công tác đăng ký thống kê vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị 299/TTg Tổng cục quản lý ruộng đất

đã ban hành; quyết định 201/ĐKTK ngày 24/7/1989 về đăng ký và cấp GCN

và thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định 201/ĐKTK Để phù hợp với việc sửa đổi Luật Đất đai, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như:

Công văn 434/CP-ĐC tháng 7/1993 của Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành tạm thời mẫu sổ sách HSĐC;

Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu HSĐC thống nhất cả nước;

Thông tư 346/1988/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính và cấp GCN;

Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính về hướng dẫn đăng ký đất đai, lập HSĐC và cấp GCN QSDĐ

1.3.2.2 Giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2013

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể: “Đăng ký QSDĐ, lập và quản lý

HSĐC, cấp GCNQSDĐ”; “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền

sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người SDĐ hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Đăng ký đất đai gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động:

- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình

sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về QSDĐ

1.3.2.3 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

Pháp luật đất đai hiện hành quy định Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Luật Đất đai 2013 chỉ rõ: ”Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá trị pháp lý như nhau” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Việc đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký đất đai

Theo quy định của pháp luật hiện hành Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN QSDĐ theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh

lý biến động về SDĐ theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người SDĐ; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động

về SDĐ theo thông báo của cơ quan TN&MT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người SDĐ thực hiện các quyền và nghĩa vụ

1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký đất đai với chính quyền địa phương

Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cả nước tiến hành thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai (một cấp) nhằm cải cách thủ tục hành chính Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTMT-BNV-BTC ngày 4 tháng 4 năm 2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tổ chức, cơ chế hoạt động thay thế cho Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT

Tuy nhiên, hiện nay nước đang tồn tại song song hai mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng đăng ký đất đai trên cả nước Mỗi loại hình văn phòng tồn tại cơ chế phối hợp khác nhau Sự phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai với các chi nhánh còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ

sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung hồ sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên

hồ sơ địa chính

Ghi chú:

Quan hệ chỉ đạo Quan hệ phối hợp

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của văn phòng đăng ký đất đai một cấp

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính (2015)

1.3.5 Những khó khăn, vướng mắc về hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai

Về trụ sở, trang thiết bị làm việc: Các Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ trước đây trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nên trụ sở, trang thiết bị làm việc đều sử dụng chung Sau khi tách ra phần lớn các Chi nhánh thường phải mượn lại trụ sở để làm việc và kho lưu trữ hồ sơ, tình trạng thiếu thốn trang thiết bị để hoạt động là phổ biến

Về nền tảng kỹ thuật: Việc xử lý các thủ tục hành chính về đất đai theo

mô hình hiện đại phụ thuộc rất nhiều vào cơ sở DLĐĐ, mặc dù trong thời gian qua Bộ TN&MT đã rất quyết liệt trong việc chỉ đạo các địa phương tập trung xây dựng cơ sở DLĐĐ để làm nền tảng cho việc vận hành hệ thống của Văn phòng đăng ký nói riêng và ngành đất đai đất đai nói chung hướng tới vận hành Chính phủ điện tử

- Về cơ chế tài chính: Cơ chế tài chính cho Văn phòng ĐKĐĐ theo quy định hiện nay là không phù hợp với các hoạt động theo chức năng đã được quy định Mặc dù chức năng là “dịch vụ công” nhưng lại thu qua phí, lệ phí có mức thu rất thấp và nhiều nơi người tham gia giao dịch lại được miễn giảm phí, lệ phí, trong khi Văn phòng ĐKĐĐ chỉ được sử dụng một phần nên không đủ trang trải cho các hoạt động thường xuyên, đây là khó khăn rất cho để đảm bảo việc hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ

Tuy nhiên các khó khăn này có thể khắc phục được trong thời gian tới nếu được Nhà nước quan tâm đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị, kiện toàn nguồn nhân lực thực hiện, xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai và

cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai

1.4 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Lâm

1.4.1 Điều kiện tự nhiên

1.4.1.1 Vị trí địa lý

Ngày 6/11/2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về việc điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập huyện Gia Lâm thuộc Thành phố Hà Nội Theo đó, Gia Lâm có diện tích 10.844,24 ha; với 22 đơn vị hành chính trực thuộc gồm các xã, thị trấn: thị trấn Trâu Quỳ, thị trấn Yên Viên, xã Yên Viên, xã Yên Thường, xã Ninh Hiệp, xã Đình Xuyên, xã Dương Hà, xã Phù Đổng, xã Trung Mầu, xã Bát Tràng, xã Văn Đức, xã Kim Lan, xã Đông

Dư, xã Cổ Bi, xã Đa Tốn, xã Kiêu Kỵ, xã Dương Xá, xã Phú Thị, xã Kim Sơn,

xã Lệ Chi, xã Đặng Xá, xã Dương Quang

Gia Lâm là huyện ngoại thành nằm ở cửa ngõ phía Đông thành phố Hà Nội Phía Bắc giáp quận Long Biên, huyện Đông Anh và tỉnh Bắc Ninh; phía

Đông giáp tỉnh Bắc Ninh, tỉnh Hưng Yên, phía Tây giáp quận Long Biên và quận Hoàng Mai, phía Nam giáp tỉnh Hưng Yên (Hình 1.1)

Hình 1.2 Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

Nguồn: UBND huyện Gia Lâm, (2020) 1.4.1.2 Địa hình địa mạo

Huyện Gia Lâm thuộc vùng Đồng bằng châu thổ sông Hồng, có địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng chung của địa hình và theo hướng dòng chảy của sông Hồng Tuy vậy, địa hình của huyện khá đa dạng, làm nền tảng cho cảnh quan tự nhiên, tạo thuận lợi cho phát triển kinh tế, xây dựng các công trình hạ tầng dân dụng và khu công nghiệp, đảm bảo yêu cầu cho phát triển kinh tế xã hội của huyện

1.4.1.3 Thủy văn

Huyện Gia Lâm nằm tại Tả Ngạn sông Hồng Tuyến sông Đuống từ phía Tây Bắc chạy qua trung tâm sang phía Đông Nam huyện và sông Bắc Hưng Hải ở phía Nam huyện Đây là hai con sông đang làm nhiệm vụ tưới tiêu cho huyện

Sông Đuống chia huyện thành hai vùng: Bắc Đuống và Nam Đuống Vùng Nam Đuống được bao bọc bởi hệ thống đê ngăn lũ của sông Hồng và sông Đuống

- Nhiệt độ không khí trung bình năm 23,50C, mùa nóng nhiệt độ trung bình tháng đạt 27,40C

- Lượng mưa trung bình hàng năm 1400-1600 mm Mưa tập trung vào mùa nóng ẩm từ tháng 5 đến tháng 9, mưa nhiều nhất vào tháng 7 và tháng 8

1.4.1.5 Các nguồn tài nguyên

a, Tài nguyên đất và các tiểu vùng sinh thái

Đất đai của huyện Gia Lâm khá phì nhiêu và địa hình bằng phẳng với 4 loại đất chính: Đất phù sa được bồi hàng năm; Đất phù sa không được bồi hàng năm không glây; Đất phù sa không được bồi hàng năm có glây; Đất phù

sa không được bồi hàng năm có ảnh hưởng của vỡ đê năm 1971

Căn cứ vào điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, đến nay huyện Gia Lâm được phân thành 4 tiểu vùng kinh tế sinh thái:

- Tiểu vùng 1 hay tiểu vùng trung tâm bao gồm 6 đơn vị hành chính: xã Đa Tốn, xã Đặng Xá, xã Kiêu Kỵ, xã Cổ Bi, xã Dương Xá và thị trấn Trâu Quỳ

- Tiểu vùng 2 hay tiểu vùng khu sông Hồng bao gồm 4 đơn vị hành

chính trực thuộc: Xã Đông Dư, xã Bát Tràng, xã Kim Lan, xã Văn Đức

- Tiểu vùng 3 hay tiểu vùng Nam Sông Đuống gồm 4 đơn vị hành chính trực thuộc: xã Dương Quang, xã Kim Sơn, xã Phú Thị, xã Lệ Chi

Tiểu vùng 4 hay tiểu vùng Bắc Đuống gồm 8 đơn vị hành chính trực thuộc: xã Yên Thường, xã Yên Viên, xã Dương Hà, xã Đình Xuyên, xã Trung Màu, xã Phù Đổng, thị trấn Yên Viên, xã Ninh Hiệp

b, Tài nguyên nước

- Nước mặt : Gia Lâm có hai con sông lớn chảy qua là Sông Hồng và Sông Đuống Đây là 2 con sông có trữ lượng nước khá lớn, là nguồn chính đáp ứng yêu cầu về nguồn nước ngọt phục vụ cho phát triển sản xuất và đời sống dân sinh

- Nước ngầm: Theo báo cáo điều chỉnh quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội huyện Gia Lâm, nguồn nước ngầm của huyện Gia Lâm có 3 tầng: Tầng chứa nước không áp, tầng nước không áp hoặc áp yếu, tầng chứa nước áp lực (tầng chứa nước chính hiện đang được khai thác rộng rãi phục vụ cho huyện và

Hà Nội nói chung)

c, Tài nguyên nhân văn

Khu vực nông thôn có 244 điểm di tích lịch sử văn hóa và di tích cách mạng, trong đó có 110 di tích đã được xếp hạng cấp quốc gia và thành phố (8

di tích được gắn biển di tích cách mạng kháng chiến) Các di tích nổi tiếng đã được nhân dân nhiều địa phương trong nước và quốc tế biết đến như : Đền - chùa Bà Tầm (xã Dương Xá), Đình Chử Xá (xã Văn Đức), cụm di tích Phù Đổng, Chùa Keo, Đình Xuân Dục, Đình Đền Chùa Sủi…

Hàng năm, trên địa bàn huyện Gia Lâm có khoảng 84 lễ hội đình chùa được tổ chức, trong đó có những di tích nổi tiếng như đền Ỷ Lan, đền Chử Đồng Tử Đặc biệt, hội Gióng ở đền Phù Đổng và đền Sóc của Việt Nam đã chính thức được Unesco công nhận là Di sản van hóa phi vật thể đại diện của nhân loại vào tháng 11/2010

Hiện tại huyện Gia Lâm có một số làng nghề như: Làng nghề gốm sứ Bát Tràng, làng nghề Quỳ Vàng, may da ở xã Kiêu Kỵ, làng nghề bào chế