Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn quận lê chân thành phố hải phòng

Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng.. Xác định các yếu tố ảnh hưở

Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn quận Lê Chân - thành phố Hải Phòng

Nguyễn Văn Sửu

Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Luận văn ThS chuyên ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80

Người hướng dẫn: TS Mẫn Quang Huy

Năm bảo vệ: 2012

Abstract: Trình bày cơ sở lý luận về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tìm

hiểu công tác định giá đất tại quận Lê Chân - TP Hải Phòng Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng Đánh giá và đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc

biệt là giá đất

Keywords: Địa chính; Giá đất; Hải Phòng; Đất đai

Content

* Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá

Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”

Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai

Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về

đất đai, học viên tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên

địa bàn quận Lê Chân - Thành phố Hải Phòng”

* Mục đích, yêu cầu của đề tài

Mục đích

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại quận Lê Chân - TP Hải Phòng

- Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm

ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng, từ đó kịp thời có những kiến nghị, đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất

* Yêu cầu

- Thống kê, thu thập các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thị trường quận Lê Chân - TP Hải Phòng từ tháng 1 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011

- Các số liệu thu thập phải chính xác

- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp tình hình thực tế

* Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu các văn bản quy định về giá đất ở của UBND thành phố Hải Phòng áp dụng trên địa bàn quận Lê CHân từ năm 2008 - 2011

- Nghiên cứu phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Lê Chân và đánh giá sự tác động của các yếu tố này đến giá đất

- Điều tra giá đất thị trường một số đường phố của quận Lê Chân để tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên 4 loại đường phố (I, II, III, IV) qua các năm 2008, 2009, 2010, 2011

* Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

- Thu thập các văn bản có liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND thành phố Hải Phòng quy định

- Thu thập các số liệu, tài liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2008 - 2011 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Lê Chân, từ cán bộ địa chính các phường trên địa bàn quận, các trung tâm môi giới đất đai và nguồn thông tin khảo sát điều tra thực tế của người dân tại các đường phố, đoạn phố nghiên cứu

Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu

- Chọn các tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được phát triển kinh tế xã hội của quận, cụ thể:

Đường phố loại I gồm các đường: Nguyễn Đức Cảnh, Tô Hiệu

Đường phố loại II, gồm các đường: Hai Bà Trưng

Đường phố loại III gồm các đường: Tôn Đức Thắng, Trần Nguyên Hãn, Mê Linh

Đường phố loại IV bao gồm các đường: Chùa Hàng, Dư Hàng, Nguyễn Công Trứ, Nguyễn Văn Linh

* Xử lý số liệu

- Loại bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả thị trường, những thông tin phản ánh sai sự thật

- Trong quá trình điều tra, những mảnh đất có những tài sản trên đó, việc xác định giá đất

sẽ được tính bằng phương pháp tách giá trị tài sản gắn liền với đất

Giá trị còn lại của công trình xây dựng được tính theo công thức sau:

P1 = P - G

Áp dụng công thức sau để tính giá trị thửa đất:

GD = GBĐS - P1

* Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu

- Phương pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian từng quý của các năm điều tra

- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị

* Cấu trúc luận văn:

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn có cấu trúc gồm 03 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

Chương 2: Công tác định giá đất trên địa bàn quận Lê Chân và các yếu tố ảnh hưởng Chương 3:

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu

1.1.1 Tổng quan về thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một thời gian nhất định

* Thị trường đất đai có các đặc trưng:

- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế

1.1.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai.Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển

và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai

1.1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam

Theo quy định pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp) Việc phân định thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước- người sử dụng) và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng- người sử dụng)

Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trường đất đai:

* Giai đoạn trước năm 1993

Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại Thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột

* Từ 1945 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “công hữu hóa đất đai” Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận trên thực tế

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (khoản 3, điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định 5 quyền, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 đã thể hiện "đất đai là hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn

to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc"

Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.2.1 Địa tô: là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp

cho người chủ sở hữu ruộng đất

* Địa tô cấp sai

* Địa tô chênh lệch

* Địa tô độc quyền

* Địa tô tuyệt đối:

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm

1.1.2.3 Quan hệ cung – cầu

Quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác

so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:

a Yếu tố thông thường

Yếu tố hành chính

* Chế độ về đất

* Chế độ nhà ở

* Quy hoạch đô thị

* Chính sách về giá đất

* Chính sách thuế

* Thay đổi về hành chính

Yếu tố nhân khẩu

* Mật độ nhân khẩu

* Tố chất nhân khẩu

* Cấu thành nhân khẩu gia đình

Yếu tố xã hội

* Tình trạng ổn định chính trị

* Tình trạng trị an xã hội

* Đầu cơ nhà đất:

* Tiến trình đô thị hóa

Yếu tố quốc tế

* Tình hình kinh tế thế giới

* Yếu tố chính trị quốc tế

Yếu tố kinh tế

* Tình trạng phát triển kinh tế

* Mức độ dự trữ và đầu tư

* Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

* Biến động vật giá

* Mức lãi suất

1.1.3.2 Yếu tố khu vực

Vị trí

Điều kiện giao thông

Điều kiện thiết bị hạ tầng

Chất lượng môi trường

Hạn chế của quy hoạch đô thị

1.1.3.3 Yếu tố cá biệt

Diện tích

Chiều rộng

Chiều sâu

Hình dáng

Độ dốc

Điều kiện thiết bị thị chính của loại đất

Hạn chế của quy hoạch đô thị

Vị trí đất

Thời hạn sử dụng đất

1.1.4 Định giá đất của một số nước trên thế giới

1.1.4.1 Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp Trung ương gọi là “ Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA Thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước

1.1.4.2 Trung Quốc

Về định giá bất động sản được nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của thế

kỷ 20 Cung cấp các dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản

1.1.4.3 Đức

Nước Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau đây:

- Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao

- Chính phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản

- Khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế Trong giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng để tham khảo

- Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng

và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản

1.1.5 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển

Luật Đất đai 1993 ra đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” Căn cứ vào Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá tối thiểu đối với các loại đất Tổng cục Địa chính ra Thông tư số 32/Thị Trường- LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số 80/CP

Nghị định số 80/CP không còn phù hợp và được thay thế bằng Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất

Ngày 14/11/1994 Bộ Tài chính – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa chính – Ban Vật giá Chính phủ ban hành Thông tư liên bộ số 94 – THỊ TRƯỜNG/LB hướng dẫn thi hành Nghị định

số 87/CP

- Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ

số (K) trong khung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Nội dung chính của Quyết định này là nới rộng hệ số (K) quy định tại Nghị định 87/CP từ 0.5 đến 1.8 lần

Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy đinh: việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

CHƯƠNG 2: CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn quận Lê Chân

2.1.1 Điều kiện tự nhiên [15]

Quận Lê Chân là một quận nội thành nằm ở trung tâm thành phố Hải Phòng Có diện tích

tự nhiên hiện nay của quận là 1.187 ha Dân số là 193.500 người mật độ dân số trung bình cao nhất thành phố Hải Phòng (15.653 người/km2), song phân bố dân cư không đồng đều Hiện toàn quận có 43,5km đường quốc lộ 5; 7,5km đường đô thị loại 1, có hơn 1.800 ngõ nghẽn đã được bê tông hoá; mật độ đường chính 3,5km/km2 hệ thống đường sắt Hải Phòng - Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc), có 5,5km sông Lạch Tray là tuyến giao thông thủy cho tàu có trọng tải dưới 500 tấn hoạt động cũng như tạo điều kiện tự nhiên tốt để khai thác cảnh quan đô thị, cải tạo môi trường, tạo khả năng phát triển các khu vui chơi giải trí và du lịch Có khí hậu nhiệt đới, gió mùa, độ ẩm trung bình năm 85%

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Quận Lê Chân được coi là “Một quận có công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp” là hình ảnh thu nhỏ của thành phố Hải Phòng Cùng với công nghiệp, lĩnh vực Thương mại- dịch vụ- du lịch đã được sự quan tâm rất lớn của các cấp các ngành trong quận và thành phố, cho nên đã góp phần rất lớn cho sự phát triển kinh tế- xã hội của quận

2.1.3 Hiện trạng sử dụng đất quận Lê Chân- thành phố Hải Phòng: - Đất nông

nghiệp là 163,36ha (đất sản xuất nông nghiệp là 80,35ha, đất nuôi trồng thủy sản là 83,01ha), chiếm 13,7% tổng diện tích tự nhiên

- Đất phi nông nghiệp là 1.024,22 ha, chiếm 86,2% tổng diện tích tự nhiên

+ Đất ở đô thị:573,02ha, chiếm 48,2% tổng diện tích tự nhiên

+ Đất giao thông là 196,98ha

- Đất chưa sử dụng: 0 ha (năm 2008 là 4,26ha)

2.2 Khái quát về công tác định giá đất ở quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng những năm qua:

Thực hiện Luật đất đai năm 2003; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ; Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ Ủy ban nhân dân quận Lê Chân tiến hành công tác định giá đất với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quận để trình Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành các quyết định xác định giá đất

Từ năm 2008 đến năm 2010, UBND thành phố Hải Phòng ban hành các Quyết định quy định giá đất theo phân loại đường phố

Đến năm 2011, UBND thành phố Hải Phòng quy định giá đất ở tại đô thị theo từng vị trí đất

2.3 Giá đất quy định trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng ban hành từ năm 2008 – 2011

* Giá đất ở quy định từ năm 2008- 2011

Quyết định số 2539/QĐ- UBND ngày 20/12/2007 của thành phố Hải Phòng Quy định về phân loại đường phố và giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại thành phố Hải Phòng năm 2008, giá đất ở theo quy định được thể hiện bảng 01 và bảng giá đất này được áp dụng đến hết năm 2008

Ngày 31/12/2008, UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 2286/QĐ- UBND Quy định về phân loại đường phố và giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại thành phố Hải Phòng năm 2009

Ngày 31/12/2009, UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 2640/QĐ- UBND Quy định về phân loại đường phố và giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại thành phố Hải Phòng năm 2010

Đến tháng 12 năm 2010, UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 2295/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 quy định giá đất ở tại đô thị theo từng vị trí đất

2.4 Giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng

2.4.1 Giá đất thị trường đường phố loại 1 và các yếu tố ảnh hưởng

Đường phố loại 1 trên địa bàn quận Lê Chân có đường Tô Hiệu và đường Nguyễn Đức Cảnh Đây là 2 tuyến đường thuộc trung tâm thành phố, trước mặt nhà hát lớn, có nhà Bảo tàng của thành phố, công viên cây xanh trung tâm; rất gần bến xe Tam Bạc, chợ Sắt; các hộ có nhà mặt đường dùng để kinh doanh quần áo, giầy dép thời trang và nội thất là chính