1.2 Khái quát chung về thẩm định giá BĐS1.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS Có nhiều khái niệm kinh tế được sử dụng trong lý thuyết thẩm định giá nhưngnhìn chung thì: Thẩm định giá trị BĐS
Trang 1Phần I: MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đối với một nền kinh tế, dù trong thời kì khủng hoảng hay phát triển thì hoạtđộng của hệ thống ngân hàng luôn đóng một vai trò hết sức quan trọng bởi nó là cầunối dẫn vốn đến các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển Trongđiều kiện hiện nay khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế thấp, mặc dù đã có nhiềuchuyển biến tích cực nhưng các ngân hàng (NH) vẫn gặp không ít khó khăn trong hoạtđộng tín dụng của mình, đa phần chỉ tập trung cho vay các khách hàng (KH) truyềnthống có tài chính lạnh mạnh Việc đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng đang gặp tình trạngcung cầu không gặp nhau: có những KH sẵn sàng trả lãi suất cao nhưng NH không thểcho vay vì không đủ điều kiện; KH đủ điều kiện lại không muốn vay, trong khi đólượng tiền gửi vào lại quá nhiều, thừa vốn khiến cho hoạt động của NH trở nên kémhiệu quả
Hoạt động cho vay của NH thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, chính vì vậy vấn đề
an toàn trong hoạt động tín có tác động mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống NH Đểhạn chế tối thiểu rủi ro có thể xảy ra, thông thường NH yêu cầu KH khi muốn vay vốncần phải có tài sản đảm bảo (TSĐB) Phần lớn TSĐB đều là bất động sản (BĐS) - cáctài sản (TS) có giá trị lớn Giá trị của BĐS góp phần ảnh hưởng đến quyết định chovay từ đó có thể ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng và lợi thế cạnh tranh của NH Do
đó, công tác thẩm định giá trị TSĐB (BĐS) có vai trò rất quan trọng Tuy nhiên việcđịnh giá, xác định giá trị của TSĐB mà ở đây là BĐS nhà và đất ở còn nhiều bất cập,hạn chế khiến cho việc xác định giá trị BĐS thường không sát với giá trị thị trường
Chính vì vậy nhóm chúng em đã chọn đề tài: " Thực trạng công tác thẩm
định giá BĐS là nhà và đất ở tại NH Thương mại cổ phần (TMCP) Ngoại Thương Việt Nam (VCB) – chi nhánh Huế " để tiến hành nghiên cứu
BĐS thế chấp tại NH
Trang 2- Phân tích đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại NHTMCP Ngoại Thương Vietcombank: chất lượng công tác thẩm định giá, những kết quảđạt được cũng như những hạn chế, nhược điểm còn tồn tại.
tác thẩm định giá BĐS thế chấp và phương hướng hoạt động của NH TMCP NgoạiThương Vietcombank trong tương lai
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Về nội dung: đề tài tập trung vào thực trạng công tác thẩm định giá BĐSthế chấp là nhà và đất ở cũng như đánh giá các phương pháp định giá được sử dụng tại
NH TMCP Ngoại Thương VCB chi nhánh Huế
Về không gian: Phòng KH thể nhân, NH VCB chi nhánh Huế
Về thời gian: Trong giai đoạn 2010-2012
4 Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài được thực hiện dựa trên sự kết hợp của nhiều phương pháp:
khoá luận, luận văn tại thư viện trường cũng như trên internet, mặt khác nhóm đã đếnchi nhánh VCB Huế để xin số liệu và phỏng vấn trực tiếp các cán bộ ở đó nhằm tìmhiểu thêm các kiến thức thực tế làm cơ sở cho bài nghiên cứu
chỉnh lý lại các số liệu đã thu thập được trong quá trình tiếp xúc thực tế tại VCB chinhánh Huế
phát triển… của các chỉ tiêu
Trang 3- Phương pháp phân tích tổng hợp: sau khi tiến hành phân tích các tài liệu, thôngtin và số liệu có được để nắm vững cũng như hiểu sâu hơn về các vấn đề liên quan đến
đề tài thì nhóm đã tổng hợp, liên kết lại để có được một tổng thể thống nhất chặt chẽ
5 Cấu trúc đề tài
Nội dung đề tài gồm 3 chương:
2 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp là nhà và đất ở tại phòng KHthể nhân tại VCB Huế
3 Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tạiVCB chi nhánh Huế
Phần II : NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP.
1.1.1 Khái niệm và phân loại BĐS thế chấp
1.1.1.1 Khái niệm BĐS
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: BĐS là các
TS không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đấtđai, kể cả các TS gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó; Các TS khác gắnliền với đất đai và các TS khác do pháp luật quy định
1.1.1.2 Khái niệm về thế chấp BĐS
Là hình thức mà bên đi vay dùng TS là BĐS thuộc sở hữu của mình, hoặc củabên bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt quáhạn) đối với bên cho vay
1.1.1.3 Phân loại BĐS thế chấp
BĐS được phân chia thành nhiều loại với nhiều đặc điểm và yêu cầu sử dụngrất khác nhau Do đó, BĐS thế chấp cũng rất đa dạng, bao gồm:
Trang 4- Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các TS gắn liền với nhà ở, công trìnhxây dựng đó và các TS khác gắn liền với đất.
Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ đó chỉ thuộc TS thếchấp nếu các bên có thoả thuận
nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định Trường hợp TS thế chấp được bảohiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc TS thế chấp
1.1.2 Tiêu chuẩn BĐS thế chấp
Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, muốn thế chấp đểvay vốn đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định Những điều kiện cầnphải có gồm:
dụng đất thì bên đi vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấptheo quy định của pháp luật
tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịchkhác
nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm kí hợp đồng bảo đảm và bên
đi vay phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình
Trang 51.2 Khái quát chung về thẩm định giá BĐS
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS
Có nhiều khái niệm kinh tế được sử dụng trong lý thuyết thẩm định giá nhưngnhìn chung thì: Thẩm định giá trị BĐS là sự ước tính về giá trị, xác thẩm định giá cảhợp lý của các quyền TS, BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đượcxác định rõ trong những điều kiện cụ thể, trên một thị trường nhất định với nhữngphương pháp phù hợp
1.2.2 Vai trò của thẩm định giá BĐS
Giá trị của BĐS là căn cứ cần thiết để thực hiện các quyết định liên quan đếnquản lý, mua bán, sử dụng BĐS (cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng,…) hayđền bù khi Nhà nước thu hồi đất đầu tư, thừa kế Do đó, thẩm định giá BĐS có tầmquan trọng, giúp xác thẩm định giá trị thị trường của BĐS, hỗ trợ cho các công tácquản lý, sử dụng BĐS được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác
1.2.3 Các căn cứ thẩm định giá BĐS
Thẩm định giá BĐS là một việc khó khăn, phức tạp Người làm công tác thẩmđịnh giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy cảmtốt với với tất cả sự thay đổi thường xuyên của thị trường Để xác thẩm định giá củamột BĐS chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình thẩm định giá phải gắnliền với mục đích thẩm định giá vì các mục đích khác nhau thì một TS có giá trị khácnhau tương đối Khi thẩm định giá một BĐS, thông thường người ta dựa vào nhữngcăn cứ sau:
nhất của BĐS cả về mặt vật chất và mặt pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhấtvới BĐS tại thời điểm thẩm định giá
được sử dụng (gồm quy mô, vị trí pháp lý của mảnh đất, diện tích đất )
Trang 6- Dựa vào khả năng cạnh tranh và các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS.Mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS được mang vào sử dụng có rấtnhiều hình thức sử dụng khác nhau nên việc thẩm định giá căn cứ vào việc sử dụng cóhiệu quả và tốt nhất của BĐS.
đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa, tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu nhà đấtkhông ngừng thay đổi của con người
1.2.4 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của TS là đạt được mức hữu dụng tối đatrong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật,
về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho TS
Tuy nhiên, một TS đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sửdụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của TS đó
- Nguyên tắc cung - cầu.
Giá trị của một TS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về TS đó trên thịtrường Ngược lại, giá trị của TS đó cũng tác động đến cung và cầu về TS Giá trị của TSthay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về TS
- Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều TS có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sửdụng, thì giá trị của những TS đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của TS nàyđến TS khác
Khi hai TS có tính hữu ích như nhau, TS nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì
TS đó sẽ bán được trước
- Nguyên tắc đóng góp.
Trang 7Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vàogiá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảmgiá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổsung vào TS khi xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS
- Nguyên tắc cân bằng.
Các yếu tố cấu thành của TS cần phải cân bằng để TS đạt được khả năng sinh lờitối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệuquả nhất của TS, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không
Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cậncũng phải có cùng một mức giá trị như vậy
- Nguyên tắc thay đổi.
Giá trị BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thị trường theothời gian sử dụng Có bốn nhóm yếu tố thay đổi tác động đến giá BĐS là kinh tế, xãhội, chính phủ và môi trường Sự thay đổi là một quy luật khách quan, diễn ra liên tục
Do đó, ước tính giá thị trường hay thẩm định giá trên cơ sở giá thị trường có giá trị vàothời điểm thẩm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai củaBĐS Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo
- Nguyên tắc phù hợp.
BĐS tạo ra phải phù hợp với nhu cầu thị trường, đầy đủ về mặt pháp lý giấy tờthủ tục trong xây dựng và sử dụng theo quy định của Pháp luật, phù hợp với môitrường… thì giá trị của BĐS mới duy trì và đạt mức hữu dụng cao nhất
- Nguyên tắc cạnh tranh.
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh Ngược lại, cạnh tranh quá mức cóthể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với TS, mối quan
hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các TS với nhau và giữa TS này với TS khác Do
đó, giá trị của TS được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường
Trang 8- Nguyên tắc dự báo.
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trongtương lai Giá trị BĐS chịu ảnh hưởng của việc dự kiến về thị phần của người tham giathị trường, các yếu tố ảnh hưởng tới giá,… Dự tính trước những thay đổi của các yếu
tố này và triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS củangười mua giúp ước tính giá trị BĐS
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm.
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực BĐS
- Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phânphối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đãphân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai
1.2.5 Cơ sở giá trị để thẩm định giá BĐS
1.2.5.1 Giá thị trường làm cơ sở thẩm định giá BĐS
Giá trị thị trường của một TS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thịtrường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và mộtbên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,trong điều kiện thương mại bình thường
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
nhượng về TS thực tế có thể so sánh được trên thị trường
cho TS Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quanđến TS trên thị trường
Trang 9- Kết quả khảo sát thực tế.
1.2.5.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá BĐS
Giá trị phi thị trường của TS là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứkhác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá khôngphản ánh giá trị thị trường như: giá trị TS đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giátrị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị TS bắt buộc phải bán, giá trị doanhnghiệp, giá trị TS chuyên dùng, giá trị TS có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế
Tuỳ theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, cán bộ thẩm định có thể sử dụnggiá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá Tuynhiên, để bảo đảm không có sự nhầm lẫn giữa việc xác định giá trị thị trường và giátrị phi thị trường, cán bộ thẩm định phải tuân theo các bước sau:
giá và bảo đảm các bước công khai cần thiết
thẩm định giá
- Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá.Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trịthu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõtrong báo cáo thẩm định giá
Trang 101.3 Các phương pháp thẩm định giá BĐS
Có 5 phương pháp thẩm định giá BĐS và mỗi phương pháp thẩm định giá đều
có những ưu điểm và hạn chế nhất định Do đó, việc lựa chọn một phương pháp thẩmđịnh giá thích hợp đối với BĐS cụ thể sẽ dựa vào 3 yếu tố cơ bản:
- Điều kiện, tính chất thông tin thị trường
1.3.1.2 Nội dung của phương pháp
Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá trị BĐSthường thay đổi theo thời gian Vì vậy, để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thuthập thông tin về những giao dịch trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với BĐSđang thẩm định giá Sau đó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìm giá trị thíchhợp cho BĐS đang thẩm định giá
1.3.1.3 Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp
trên thực tế về giá trị của BĐS
Trang 11- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rấthạn chế.
dùng cụ thể sẻ không có số liệu so sánh
hạn chế tính thực tiển của phương pháp này
1.3.1.4 Điều kiện vận dụng
về mục tiêu thiết kế, sử dụng…
vận dụng được phương pháp thích hợp để đưa ra được mức giá đề nghị hợp lý
1.3.1.5 Đối tượng áp dụng phương pháp
Phương pháp này áp dụng cho hầu hết các loại BĐS được mua bán phổ biếntrên thị trường Nó đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những BĐS dân dụng có tínhđồng nhất như: đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kề được xây dựngcùng một kiểu, các BĐS liền kề cùng khu vực, các BĐS thương mại – dịch vụ…
1.3.2 Phương pháp chi phí
1.3.2.1 Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp được hình thành bởi nguyên tắc thay thế
và giả định rằng giá trị của BĐS cần thẩm định giá được đo bằng chi phí để làm ra mộtBĐS tương tự như một vật thay thế
1.3.2.2 Nội dung phương pháp
Trang 12Đây là phương pháp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp phương pháp so sánh vàphương pháp chi phí Khi thực hiện phương pháp này thì ta phải ước tính riêng giá trị
TS trên đất và giá trị của đất Sau đó, cộng giá trị của chúng lại thì ra giá trị BĐS cầnthẩm định giá
Để ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất ta phải thực hiện ước tính chiphí xây dựng hiện hành đối với những công trình xây dựng trên đất, rồi thực hiện ướctính mức độ giảm giá của công trình và cuối cùng là trừ đi số tiền giảm giá ra khỏi chiphí xây dựng ta được giá trị công trình trên đất
1.3.2.3 Đánh giá phương pháp
tiếp giá của các BĐS
lợi ích trong tương lai
Nó không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS
xác định một cách hợp lý giá của nhà đầu tư
dựng và phải có kinh nghiệm
1.3.2.4 Điều kiện áp dụng phương pháp
trường
Trang 13- Người thẩm định giá cần ghi chép đầy đủ, cụ thể đặc điểm của từng BĐS, tuổiđời kinh tế, tuổi thọ tại thời điểm hiện tại, tính tỷ lệ mức độ đã sử dụng của BĐS.
1.3.2.5 Đối tượng áp dụng của phương pháp
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các BĐSchuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường, TS đã qua sử dụng,
TS không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh
Phương pháp này còn được áp dụng để thẩm định giá những BĐS đặc biệt nhưtrường học, bệnh viện, công sở, nhà thờ Thẩm định giá nhằm xác thẩm định giá trịđền bù thiệt hại công trình do phải tháo dỡ, bỏ chuyển đến nơi khác trong trường hợpnhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích công cộng Thường được sử dụng cótính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác
1.3.3 Phương pháp thu nhập
1.3.3.1 Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị thị trường của một BĐSdựa trên các thu nhập mà BĐS đó sẻ đem lại hoặc có khả năng sẻ đem lại trong tươnglai Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trongtương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại
1.3.3.2 Nội dung phương pháp
Bản chất của việc thẩm định giá BĐS dựa vào thu nhập là sự tiến hành chuyểnhóa các thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu và cũng là giácủa BĐS
Công thức tổng quát:
- Vo: Giá trị hiện tại của khoản thu nhập trong tương lai hay giá trị của BĐS
Trang 14- n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
1.3.3.3 Đánh giá phương pháp thu nhập
tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư
dòng tiền)
báo trước với một độ tin cậy cao
tuổi thọ, chất lượng, diện tích, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trongtương lai… nên gây khó khăn cho người thẩm định giá,
tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền TS còn hiệu lực
tổng số tiền vốn để có được BĐS
1.3.3.5 Đối tượng áp dụng của phương pháp
Trang 15Phương pháp này được áp dụng chủ yếu đối với các BĐS đang cho thu nhậpnhư BĐS thương mại – dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặcnhững BĐS có khả năng cho thu nhập như đất trống
1.3.4 Phương pháp thặng dư ( phương pháp giá trị còn lại)
1.3.4.1 Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của
TS cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giátrị ước tính của sự phát triển giả định của TS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phíphát sinh để tạo ra sự phát triển đó
1.3.4.2 Nội dung phương pháp
Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển
Tổng chi phí phát triển = Chi phí xây dựng + Chi phí tài chính + Chi phí có liênquan + Lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng
Tổng giá trị phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách
sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương án đầu tư
- CP : là tổng chi phí đầu tư của dự án
1.3.4.3 Đánh giá phương pháp thặng dư
vào BĐS
tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án đầu tư phát triển BĐS
Trang 16•Hạn chế :
- Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thịtrường
tiền xảy ra cùng một thời điểm nên giả định này là không hiện thực
1.3.4.4 Điều kiện áp dụng
yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao
để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
xác suất với tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS
1.3.4.5 Đối tượng áp dụng
Phương pháp này chủ yếu sử dụng cho các nhà thầu xây dựng và các công tykinh doanh BĐS Có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trìnhtrên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất
1.3.5 Phương pháp lợi nhuận
1.3.5.1 Khái niệm
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinhlợi của việc sử dụng TS để ước tính giá trị thị trường của TS cần thẩm định giá
1.3.5.2 Nội dung phương pháp
Phương pháp này dựa vào khả năng sinh lời ước tính của việc sử dụng TS, trừ
đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu
Trang 17nhập hàng năm đặc trưng của TS Thu nhập thực này sau đó được chuyển thành vốntheo đúng như cách trong phương pháp thặng dư.
1.3.5.3 Đánh giá phương pháp lợi nhuận
khả năng sinh lợi tốt hơn so với các phương pháp thẩm định giá khác
Chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các TS mà việc so sánh với những
TS tương tự gặp khó khăn do giá trị của TS chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lờicủa TS
Loại hình TS chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhàhát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giả trí, sàn nhảy, khu thể thao,công viên
KẾT LUẬN: Mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm hay những
đối tượng áp dụng đặc trưng riêng, đối với mỗi loại hình BĐS thì sẽ có những phươngpháp tương ứng phù hợp để quá trình thẩm định đạt được kết quả tốt nhất Trên thực tế
Trang 18BĐS thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán, trao đổi như: nhà ở, cửa hàng, đấtđai, bến bãi… Hầu hết các tài sản này đều có thông tin phổ biến trên thị trường nênphương pháp định giá so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vàhiệu quả nhất Nhưng trong quá trình thầm định giá chúng ta không nên chỉ sử dụngmột phương pháp duy nhất mà nên dùng những phương pháp khác để làm cơ sở sosánh và kiểm tra Cuối cùng cán bộ thẩm định cần “ dung hoà “ các kết quả thu được
để đưa ra được giá trị cuối cùng một cách hợp lý nhất
1.4 Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp
Bước 1: Xác định những vấn đề về TS cần thẩm định giá.
tính kỹ thuật, kinh tế, pháp lý của BĐS đó
hay phi thị trường
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
liệu, phải đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập về thị trường, về TS, tàiliệu so sánh
Bước 3: Khảo sát và thu thập thông tin.
Trang 19- Khảo sát thu thập thông tin cơ bản về BĐS cần thẩm định giá như: vị trí, cơ sở
hạ tầng nơi có BĐS Khảo sát trực tiếp BĐS để làm rõ được đặc điểm, đặc tính củaBĐS
các tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, lãi suất
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình trên đất, các quy trình về quyền và thờihạn cho thuê…
- Các số liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội nơi BĐS tọa lạc
Bước 4: Phân tích và xử lý thông tin
Dựa trên những tài liệu đã có sẵn cần phải tiến hành các loại phân tích
ảnh hưởng đến BĐS thẩm định giá
hưởng đến giá trị của nó
phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịchchứng cớ đã xác lập thông tin trên thị trường
Bước 5: Thực hiện xác thẩm định giá trị BĐS cần thẩm định giá.
thẩm định giá nào là chính, phương pháp thẩm định giá nào mang tính bổ sung, thamchiếu Trong khi lựa chọn cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗiphương pháp
sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc thẩm định giá chủ yếu đượcvận dụng Người thẩm định giá có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm địnhgiá để ước tính giá trị BĐS
Trang 20Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
giá Toàn bộ quá trình thẩm định giá được trình bày trong báo cáo thẩm định giá
thẩm định giá và các điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trịBĐS và sử dụng kết quả thẩm định giá
lưu giữ tại văn phòng thẩm định giá
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ
HUẾ.
2.1.1 Giới thiệu chung về VCB Huế
2.1.1.1 Thông tin cơ bản về VCB Huế
Chi nhánh NH Ngoại Thương Huế được thành lập theo quyết định số 68-QĐ
NH 3 ngày 10/08/1993 của Tổng Giám đốc VCB và đi vào hoạt ngày 02/11/1993 Têngiao dịch của NH với các tổ chức, cá nhân trong nước là VCB chi nhánh Huế, tên giaodịch quốc tế là Vietcombank Huế, trụ sở đóng tại 78 Hùng Vương- Thành phố Huế
Hiện nay, Vietcombank Huế đã thành lập được các điểm giao dịch nằm ở khuvực đông dân cư, bao gồm 01 chi nhánh và 05 phòng giao dịch
Qua 20 năm hoạt động chi nhánh ngày càng phát triển lớn mạnh và đã đóng gópmột phần không nhỏ cho phát triển Tỉnh nhà cũng như hệ thống NH TMCP NgoạiThương Việt Nam Từ những bước đi ban đầu, cùng với sự phát triển của hệ thống NHNgoại Thương, VCB Huế đã đổi mới công nghệ NH hiện đại, phát triển mạng lướigiao dịch với hơn 1000 NH đại lý tại 85 quốc gia trên thế giới NH Ngoại Thương Huế
đã từng bước trưởng thành và trở thành một NH đứng đầu trong tỉnh
Trang 212.1.1.2 Cơ cấu tổ chức của VCB Huế
Cơ cấu tổ chức của VCB chi nhánh Huế bao gồm Ban giám đốc; các tổ, phòngban trực thuộc; các phòng giao dịch trên địa bàn
Mỗi phòng ban đều có chức năng và nhiệm vụ riêng Ban đầu, phòng KH củachi nhánh bao gồm 3 bộ phận là tổ KH doanh nghiệp, tổ KH thể nhân và tổ marketingnhưng hiện tại, tổ KH thể nhân đã được tách ra thành một phòng độc lập gọi là phòng
KH thể nhân Phòng KH thể nhân của VCB bao gồm 1 trưởng phòng, 1 phó phòng và
11 nhân viên với nhiệm vụ tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh được giao đối vớilĩnh vực KH cá nhân, tổ chức và quản lý đội ngũ phát triển kinh doanh và bán hàng đốivới sản phẩm là KH cá nhân
Hình 2.1: Bộ máy và tổ chức phòng ban tại NH TMCP VCB Chi nhánh Huế
Giám đốc
Phòngtổnghợp
Phòngkháchhàng
Phònghành chínhnhân sự
Tổ
vi tính
Phòng quản
lý nợ
Phòng
KH thể nhân
Phòng thanh toán thẻ
Phòng kinh doanh dịch vụ
Phòng ngân quỹ
Phòng
kế toán
Kiểm tra kiểm soát tuân thủ
Trang 222.1.2 Tình hình hoạt động thế chấp của NH
2.1.2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh
Hình 2.2: Biểu đồ tình hình hoạt động kinh doanh của VCB Huế
Về thu nhập: Tổng thu nhập của chi nhánh năm 2011 là 392.169 triệu đồng
tăng hơn so với năm 2010 là 165.035 triệu đồng, tương ứng với tốc độ tăng là 72,66%.Năm 2012 chỉ tăng 1.326 triệu đồng tương ứng với 0.34% so với năm 2011 Trong cơcấu thu nhập, thu nhập từ lãi cho vay giữ chiếm tỉ trọng lớn (khoảng trên 46%) So vớinăm 2010 chỉ tiêu này tăng 72.475 triệu đồng hay tăng 44.87%, nguyên nhân chủ yếu
là do chi nhánh thực hiện chính sách mở rộng tiền tệ và không ngừng mở rộng các sảnphẩm cho vay giúp dư nợ cho vay tăng lên Bước sang năm 2012 do tình trạng nợ xấucủa toàn hệ thống NH tương đối bất ổn khiến chi nhánh e ngại trong việc cho vay dẫnđến thu nhập từ lãi cho vay giảm 49.862 triệu đồng, tương ứng giảm 21.31% Bên
Trang 23cạnh đó thu nhập từ các hoạt động dịch vụ cũng mang lại một nguồn thu không nhỏcho chi nhánh, cụ thể là 10.490 triệu đồng vào năm 2012 Trong giai đoạn 2010-2012thu từ hoạt động kinh doanh ngoại hối có xu hướng giảm dần do trong những năm quatình hình đầu tư vào Việt Nam giảm sút rõ rệt, cụ thể năm 2012 đã giảm 30.38% sovới năm 2011.
Về chi phí: Nhìn chung, tổng chi phí qua 3 năm đều tăng nhưng tốc độ tăng lại
thấp hơn so với tổng thu nhập Cụ thể, tốc độ tăng trưởng của tổng chi phí năm 2011
so với năm 2010 đạt 59.09%, đến năm 2012 tốc độ tăng trưởng giảm xuống, chỉ tăng21.09% Với hiện trạng nền kinh tế giai đoạn này đang gặp khó khăn cùng với biếnđộng tâm lý khiến người dân rất ngại gửi tiền vào NH nhưng tổng chi phí của chinhánh, đặc biệt là chỉ tiêu về chi trả lãi tiền gửi chiếm tỷ trọng cao nhất (trên 62%) vẫn
có xu hướng tăng nhưng tăng ít hơn so với năm trước Và các khoản chi phí khác cũngảnh hưởng không nhỏ đến tổng chi phí là chi phí ngoài lãi Dù chỉ chiếm tỷ trọng hơn24% nhưng với tốc độ tăng trưởng trên 37% mỗi năm đã làm tổng chi phí tăng rấtmạnh
Chính sự chênh lệch giữa thu nhập và chi phí tạo ra lợi nhuận cho NH Giaiđoạn 2010-2012 là giai đoạn mà Việt Nam nói chung và Thành phố Huế nói riêng phảigồng mình đứng dậy sau cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu tuy nhiên VCB Huế vẫntạo ra mức lợi nhuận cao Cụ thể năm 2011, lợi nhuận tăng 46.096 triệu đồng, tươngứng tăng 67.69% so với năm 2011 Tuy nhiên bước sang 2012, lợi nhuận giảm29.356,99 triệu đồng, nguyên nhân là do mặt bằng lãi suất cho vay giảm cũng nhưVCB phải tăng mạnh chi phí dự phòng rủi ro nên khiến cho lợi nhuận bị tác độnggiảm
Qua các phân tích trên, tuy trong giai đoạn 2010-2012 có những có khó khănnhất định nhưng VCB vẫn hoạt động có hiệu quá với nhiều nỗ lực để tối đa hóa lợinhuận giúp chi nhánh tiếp tục khẳng định thương hiệu và uy tín tại thành phố Huế
2.1.2.2 Tình hình hoạt động tín dụng có TSĐB của KH cá nhân tại VCB Huế
