Tài liệu Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam

Khái niệm đăng ký bất động sản Theo quy định của pháp luật hiện hành thì bất động sản đặc biệt là đất đai người sử dụng hầu hết chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được Nhà nướ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÃ THỊ ANH HOA

ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÃ THỊ ANH HOA

ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật dân sự và tố tụng dân sự

Mã số : 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH Đào Trí Úc

HÀ NỘI - 2013

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Lã Thị Anh Hoa

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục

qua các thời kỳ

26

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1995 27 1.3.3 Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005 27

Chương 2: PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ

2.1.1 Nhận xét chung về pháp luật đăng ký bất động sản của Việt

Nam hiện nay

đăng ký bất động sản

48

2.2.2 Tính thống nhất trong cách hiểu về bản chất và giá trị pháp

lý của hoạt động đăng ký bất động sản

49

2.2.3 Về tính công khai, minh bạch thông tin về bất động sản 52

2.2.5 Về mô hình cơ quan đăng ký bất động sản 63

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

3.1.2 Kết hợp vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký bất

động sản với việc tôn trọng quyền tự định đoạt của chủ thể có quyền tài sản

3.1.5 Xây dựng thủ tục đăng ký bất động sản đơn giản, dễ áp

dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân

74

3.1.6 Tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia trên

thế giới nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản

3.2.1.2 Đối với các văn bản pháp luật chuyên ngành 78 3.2.2 Xây dựng văn bản pháp lý chuyên ngành về đăng ký bất

động sản

80

3.2.2.1 Mục tiêu của Luật đăng ký bất động sản 81 3.2.2.2 Xác định rõ các đối tượng là bất động sản phải đăng ký 82 3.2.2.3 Thống nhất về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản 84 3.2.2.4 Tiến tới thống nhất một loại Giấy chứng nhận cho quyền sử

dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

85

3.2.2.5 Xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản thống

nhất, phân định rõ chức năng quản lý nhà nước về bất động sản và chức năng của cơ quan đăng ký

86

3.2.2.6 Xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa cơ quan

chuyên môn với nhau

88

3.2.2.7 Nâng cao trách nhiệm cung cấp thông tin về bất động sản

cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu

89

3.2.2.8 Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký trong các quy định

của Luật Đăng ký bất động sản

90

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá và có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Đó là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn để phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ

sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng, an ninh

Hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ và chính sách đất đai phù hợp sẽ tác động tích cực đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Trong đó hoạt động đăng ký bất động sản là công cụ cốt lõi, thiết thực của hệ thống quản lý đất đai và bất động sản, là phương tiện hữu ích giúp công tác này được thực hiện có hiệu quả, điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản và

là công cụ không thể thiếu được để xác định các nguồn thu từ đất đai và tài sản gắn liền với đất Phát triển và quản lý tốt các thông tin và hoạt động liên quan đến bất động sản, đặc biệt là đất đai là điều kiện quan trọng để sử dụng

có hiệu quả nguồn tài nguyên quý giá của đất nước

Chính do tầm quan trọng đó mà trong thời gian qua đã có một số công trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở các góc độ và mức độ chi tiết khác nhau Đặc biệt là việc năm 2008, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng đã họp bàn về việc xây dựng Dự thảo Luật đăng ký bất động sản và lấy ý kiến của các chuyên gia Các chuyên gia, các nhà nghiên cứu cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu và xây dựng ý kiến đóng góp cho dự thảo Tuy nhiên, đến nay, việc trình Quốc hội thông qua vẫn còn gặp nhiều vướng mắc

Trên thực tế, hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của nước ta còn thiếu và chưa thống nhất Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng ký bất

động sản hay đăng ký quyền đối với bất động sản nên thẩm quyền của cơ quan đăng ký nhà nước trong việc xác định tài sản và đăng ký giao dịch về tài

sản chưa được xác định cụ thể Đề tài "Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam" của luận văn thạc sĩ Luật học thuộc chuyên ngành Luật dân sự và

tố tụng dân sự, mã số 60.38.01.03 góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận của các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề đăng ký bất động theo quy định của pháp luật hiện hành Đồng thời qua phân tích, nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật phát hiện và chỉ rõ những điểm còn bất cập, vướng mắc, chưa thống nhất của các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này Từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật đăng

ký bất động sản tại Việt Nam hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

2.1 Tình hình nghiên cứu trong nước

Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề đăng ký bất động sản hiện nay, nhiều nhà nghiên cứu đã quan tâm đến vấn đề này và có nhiều công trình nghiên cứu tiếp cận ở nhiều góc độ khác nhau Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu có thể kể đến như:

- TS Nguyễn Minh Tuấn, "Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý

luận và thực tiễn", Nxb Chính trị quốc gia, 2011;

- TS Nguyễn Minh Tuấn, "Đăng ký bất động sản - những vấn đề lý

luận và thực tiễn", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường (Trường Đại học

Luật Hà Nội), 2010;

- Bùi Thị Liên, "Đăng ký bất động sản - một số vấn đề lý luận và thực

tiễn", Khóa luận tốt nghiệp (Trường Đại học Luật Hà Nội), 2010;

- TS Nguyễn Ngọc Điện, "Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập,

công nhận các quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp

luật về đăng ký bất động sản, Hà Nội, 2007

Ngoài ra còn có nhiều bài viết về đề tài này của các nhà nghiên cứu Các công trình nghiên cứu trên có phạm vi rộng, toàn diện và đề cập đến một

số vấn đề hoạt động đăng ký bất động sản hiện nay Các công trình nghiên cứu nêu trên đã bước đầu đưa ra những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành của Việt Nam Tuy nhiên, cho đến nay hầu hết các công trình nghiên cứu nêu trên chưa có nội dung cập nhật với các quy định hiện hành liên quan đến đăng ký bất động sản và thực trạng của việc

đăng ký bất động sản trong bối cảnh hiện nay Với đề tài "Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam" tác giả tập trung nghiên cứu một cách toàn diện,

có tính hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam và thực trạng về đăng

ký bất động sản hiện nay, để từ đó đưa ra những giải pháp cho vấn đề này

2.2 Tình hình nghiên cứu ngoài nước

Trên thế giới, đa số các quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển, Đức, Pháp đều có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm và đã trải qua một quá trình phát triển lâu dài Nhật Bản ban hành Luật đăng ký bất động sản năm 1899; Hàn Quốc ban hành Luật đăng ký bất động sản năm 1960; Pháp ban hành nghị định về cơ chế công bố các giao dịch về bất động sản năm 1955 v.v Các quốc gia này đã đều ban hành một đạo luật thống nhất về đăng ký bất động sản đồng thời xây dựng được một hệ thống đăng ký bất động sản tập trung, thuận tiện và hiệu quả

Đối với vấn đề đăng ký bất động sản, các quốc gia trên thế giới trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản cũng đã tổ chức những hội thảo quy mô, tập hợp các công trình nghiên cứu, lý luận của nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới Có thể kể đến như Hội thảo về Cải cách đất đai, bao gồm pháp luật đất đai và hệ thống đăng ký đất đai, tại Stockholm vào ngày 16-17 tháng 6 năm 1996; các hội thảo của Ủy ban kinh tế của Liên hợp quốc tại Châu Âu bàn về chính sách đất đai và hệ thống quản lý đất đai tại Châu Âu trong tiến trình phát triển

Như vậy, có thể thấy các quốc gia trên thế giới đã quan tâm phát triển

hệ thống đăng ký bất động sản một cách toàn diện Việc nghiên cứu đưa ra bức tranh toàn cảnh về pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam trên cơ

sở đánh giá, phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất động sản của một

số quốc gia là hoạt động cần thiết để tiến tới hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam

3 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Trong phạm vi đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu những vấn đề liên quan đến các quy định về hoạt động đăng ký bất động sản, phương thức quản

lý và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản hiện nay theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Qua đó có sự so sánh, đối chiếu với các quy định trước đây của pháp luật Việt Nam và quy định của pháp luật một số quốc gia về vấn đề này nhằm chỉ ra những điểm cần học hỏi để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

- Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống những vấn đề lý luận về đăng ký bất động sản, qua đó xây dựng các khái niệm, các đặc điểm, vai trò

và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản hiện nay Đồng thời tìm hiểu và có

sự so sánh một cách có hệ thống về các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh vấn đề này so với các quy định của pháp luật trước đó và hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của các quốc gia khác

- Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản Từ đó phân tích cụ thể các nội dung của hoạt động đăng ký bất động sản Qua phân tích, luận văn cũng chỉ ra những điểm bất cập, chưa hợp lý, chưa thống nhất của các quy định pháp luật từ đó làm cơ sở cho các kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này

- Trên cơ sở phân tích nội dung và thông qua tìm hiểu thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật của các cơ quan và các cá nhân, doanh nghiệp trong việc đăng ký bất động sản, luận văn đưa ra một số kiến nghị và

đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật

về vấn đề này

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, kết hợp với việc sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử Ngoài ra trong quá trình nghiên cứu đề tài những phương pháp khoa học như: So sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê cũng được sử dụng để giải quyết những vấn đề mà đề tài đặt ra

6 Những điểm mới của luận văn

- Luận văn khái quá hóa và liên hệ so sánh với pháp luật về đăng ký bất động sản ở các nước

- Luận văn phân tích những vướng mắc trong quá trình thực hiện việc đăng ký bất động sản

- Luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập của những quy định pháp luật về đăng ký bất động sản, từ đó làm cơ sở cho những kiến nghị nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về vấn đề này

7 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Với kết quả nghiên cứu của luận văn, hy vọng sẽ góp phần khái quát

và cung cấp cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn cho những người trực tiếp làm công tác áp dụng pháp luật trong hoạt động đăng ký bất động sản Trên cơ sở

đó giúp cho cá nhân, tổ chức nắm được các quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản để bảo vệ quyền và lợi ích của mình đối với bất động sản thông qua việc đăng ký nhà nước Góp phần hạn chế những tranh chấp và vướng

mắc có thể xảy ra trong quá trình quản lý bất động sản của các cá nhân, tổ chức và của nhà nước

8 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề chung về đăng ký bất động sản

Chương 2: Pháp luật và áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở

Việt Nam

Chương 3: Phương hướng và các biện pháp hoàn thiện pháp luật đăng

ký bất động sản ở Việt Nam

Tài sản có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau do cùng là tài sản nhưng do tính chất, đặc điểm và phương cách sử dụng khác nhau nên việc phân loại sẽ giúp hoạt động quản lý và sử dụng tài sản được thực hiện một cách hiệu quả hơn Dựa trên các cách thức phân loại tài sản khác nhau, nhà làm luật sẽ xác lập các quyền và biện pháp quản lý đối với từng loại tài sản đó

Đối với tài sản, có thể tiếp cận theo hướng tài sản được hình dung như một quyền Tùy theo quyền có thể được thực hiện trực tiếp hoặc thông qua vai trò của một chủ thể khác, người ta phân biệt giữa vật quyền và trái quyền Do tính chất quan trọng của vật quyền, đặc biệt là do ảnh hưởng sâu rộng của nó đối với đời sống xã hội và giao lưu dân sự nói riêng, người làm luật có xu hướng đòi hỏi vật quyền phải được luật ghi nhận mới được coi là tồn tại hợp pháp và được bảo vệ Cũng bằng phương pháp loại suy, người ta nói rằng những tài sản không phải là vật quyền, thì được gọi là trái quyền Theo thời

gian, có một loại quyền thứ ba, gắn với giá trị kinh tế của các công trình lao động trí óc như tác phẩm văn chương, khoa học, nghệ thuật, gọi là quyền sở hữu trí tuệ, đứng bên cạnh vật quyền và trái quyền như một loại tài sản đặc thù

Tuy nhiên, xét về mặt tài sản hữu hình, pháp luật lại có sự phân loại tài sản thành động sản và bất động sản Đây là cách phân loại đã có từ thời La

Mã cổ đại và pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất Theo Luật La Mã, bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và của cải trong lòng đất mà còn bao gồm cả những thứ được tạo ra do sức lao động của người khác trên đất của mình Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan trên đất hay gắn liền với đất, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành nên lãnh thổ (khoảng không, lòng đất)

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân sự Cộng hòa liên bang Đức ) Trong khái niệm về bất động sản, đa số các quốc gia không đưa định nghĩa cụ thể về bất động sản

mà sử dụng phương pháp liệt kê các loại tài sản là bất động sản dựa trên tính chất không di dời được của tài sản, mục đích, phương thức sử dụng tài sản và giá trị của tài sản Tuy vây, riêng Luật dân sự của Liên bang Nga đưa ra khái niệm về bất động sản vừa theo phương pháp liệt kê theo cách của Luật dân sự truyền thống vừa đưa ra định nghĩa chung về bất động sản là "những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng" (Điều 130) và các trường hợp đặc biệt như máy bay, tàu biển, phương tiện hàng không vũ trụ cũng được coi là bất động sản

Ở Pháp và một số quốc gia khác, việc phân loại tài sản cũng dựa trên việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản Theo quy định tại

Điều 517 Bộ luật dân sự Pháp thì có ba căn cứ, cơ sở để phân loại tài sản đó

là tính chất, mục đích sử dụng và đối tượng gắn liền với tài sản Dựa trên ba tiêu chí này, pháp luật Pháp quy định cụ thể tài sản nào là bất động sản, tài sản nào là động sản Bất động sản có thể được phân chia thành các dạng gồm:

(i) Bất động sản xác định dựa trên đặc tính vật lý thực tế như đất đai, nhà cửa,

công trình, cây cối và các đồ vật không thể tách rời với bất động sản (Điều 517

Bộ luật dân sự Pháp); (ii) Bất động sản do công cụ, các vật động sản hữu hình

nhưng được gắn với loại bất động sản nêu trên do có ý thức của con người nên được coi là động sản Dựa vào những tiêu chí như trên, pháp luật Pháp quy định cụ thể tài sản nào là bất động sản, tài sản nào là động sản Điều 520

Bộ luật dân sự Pháp quy định: "Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái cũng là bất động sản, các loại hạt đã gặt và trái cây đã hái, dù chưa được đem đi được coi là động sản" [28]

Hay như việc phân loại tài sản theo pháp luật Nhật Bản là dựa trên tính chất không di dời và giá trị kinh tế của tài sản Pháp luật Nhật Bản quan niệm rằng bất động sản có vị trí cố định và giá trị kinh tế cao hơn động sản

Do đó sự quản lý của Nhà nước cũng như các quyền đối với bất động sản quy định tương đối chặt chẽ, bất động sản được pháp luật bảo vệ như nền tảng của gia đình và xã hội (Điều 86, khoản 1, Điều 12 Bộ luật dân sự Nhật Bản)

Như vậy, có thể thấy hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới

đa phần xác định bất động sản theo phương thức miêu tả cụ thể những tài sản được coi là bất động sản, những tài sản còn lại được coi là động sản Sở dĩ phương thức này được sử dụng rộng rãi là do những tài sản được coi là bất động sản có phạm vi tương đối hẹp, và có thể xác định được một cách tương đối

Việc phân loại bất động sản và động sản theo pháp luật Việt Nam được xác định dựa trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản Bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định về bất động sản dựa theo tính chất của tài sản, khoản 1 Điều 181 quy định:

Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a) Đất đai;

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả công trình gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định [32]

Theo quy định trên thì việc xác định tài sản là bất động sản chủ yếu là dựa vào đặc tính không di dời được của tài sản Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 1995 không quy định về bất động sản do công dụng Bộ luật dân sự năm

2005 đã quy định một cách bao quát và sử dụng phương pháp liệt kê mở và không giới hạn bất động sản chỉ là những "tài sản không di, dời được" như Bộ luật dân sự năm 1995, điều này làm mở rộng phạm vi bất động sản là những tài sản về bản chất là có thể di dời được, nhưng do công dụng, mục đích sử dụng mà nó gắn liền với đất hoặc công trình xây dựng và được xác định là bất động sản

Theo qui định nêu trên, có thể thấy luật tài sản Việt Nam thừa nhận các loại bất động sản sau đây:

- Bất động sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên vốn có của

nó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất

- Các động sản được coi là bất động sản vì phương thức sử dụng chúng: đó là các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là bất động sản Ví dụ như hệ thống điện được lắp đặt trong tường nhà, hệ thống đường nước trong nhà

- Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác là bất động sản Điểm d, khoản 1 Điều 174 Bộ

luật dân sự đã quy định: "… bất động sản có thể còn là các tài sản khác do pháp luật quy định" [36] Ví dụ quyền sử dụng đất được xác định là bất động sản (Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản), đây chính là việc thừa nhận khái niệm quyền có tính chất bất động sản

Như vậy, từ những phân tích trên, có thể khái quát khái niệm bất động

sản như sau: Bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, gắn

liền với nhà, công trình xây dựng được sử dụng để phục vụ cho việc khai thác đất đai, nhà, công trình xây dựng đó

Bất động sản hầu hết là những tài sản có giá trị lớn và về bản chất là loại tài sản cố định trong không gian do đó việc đăng ký tài sản là bất động sản có vai trò quan trọng trong việc quản lý, minh bạch hóa và ghi nhận quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu tài sản

1.1.2 Khái niệm đăng ký bất động sản

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì bất động sản đặc biệt là đất đai người sử dụng hầu hết chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng thời các giao dịch về liên quan đến bất động sản thường chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Do vậy, đăng ký bất động sản được hiểu là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản

Tại Việt Nam hiện chưa có quy định riêng về đăng ký bất động sản, vì vậy, tuy các quyền liên quan đến bất động sản cũng như trình tự, thủ tục xác lập quyền được quy định trong các luật chuyên ngành như Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở nhưng khái niệm "đăng ký bất động sản" hầu như chưa được sử dụng Khái niệm này được hiểu cụ thể trong từng văn bản pháp luật khác nhau và theo các loại bất động sản khác nhau Vậy đăng ký bất động sản cần phải hiểu như thế nào?

Trước khi nghiên cứu khái niệm đăng ký bất động sản, cần làm rõ khái niệm "đăng ký" Khái niệm này được giải thích cụ thể trong các công

trình nghiên cứu cụ thể Theo Từ điển Tiếng Việt thì "đăng ký" nghĩa là "Ghi

vào sổ của cơ quan quản lý" [1, tr 286] Đại từ điển Tiếng Việt thì định nghĩa: "Đăng ký: đứng ra khai báo để được cấp giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" [46, tr 601] Hay như Từ điển Giải thích thuật ngữ giải thích: "Đăng ký quyền sở hữu là công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý về quyền của chủ sở hữu đối với tài sản Đăng ký quyền sở hữu là thủ tục do pháp luật quy định Tùy thuộc từng loại tài sản và tại cơ quan có thẩm quyền khác nhau" [24]

Theo các định nghĩa trên, có thể thấy đặc điểm chung của đăng ký là hành vi ghi nhận quyền hoặc sự kiện pháp lý của cơ quan, tổ chức, cá nhân vào sổ sách để từ đó có cơ sở xác định hoặc công nhận quyền và nghĩa vụ nhất định của cơ quan, tổ chức, cá nhân đó đối với Nhà nước và/hoặc đối với chủ thể khác

Như vậy, từ việc tìm hiểu khái niệm "đăng ký" có thể hiểu đăng ký bất động sản là việc ghi nhận của cơ quan nhà nước các thông tin liên quan về mặt pháp lý của bất động sản

Trên thế giới, các quốc gia đều thống nhất cách hiểu về đăng ký bất động sản là hoạt động đăng ký quyền đối với bất động sản đó Luật đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về bất động sản năm 1997 của Liên bang Nga quy định:

Đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về bất động sản là sự kiện pháp lý công nhận và chứng thực bởi nhà nước, sự phát sinh, hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền về bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự Liên bang Nga Đăng ký nhà nước là chứng cứ duy nhất về sự tồn tại của quyền đăng ký [44, Điều 4]

Một số quốc gia khác như tại Pháp thì việc ghi nhận tình trạng pháp lý của bất động sản được gọi là hoạt động công bố quyền đối với bất động sản

và được quy định tại Bộ luật dân sự Hoặc Luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định việc đăng ký hiện trạng bất động sản và đăng ký các vật quyền, quyền liên quan đến bất động sản đều phải được thực hiện nghiêm túc Việc đăng ký bất động sản có giá trị pháp lý đối với người thứ ba và thông qua việc đăng ký cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quản lý được việc xây dựng, cải tạo, phá dỡ bất động sản, từ đó sẽ xây dựng các chính sách phát triển và bảo tồn đối với bất động sản đặc biệt là đất đai

Ở nước ta, đăng ký bất động sản chưa được khái quát cụ thể, mà chỉ quy định tản mạn trong nhiều văn bản luật khác nhau về từng đối tượng bất động sản cần phải được đăng ký Năm 2008, Dự thảo Luật đăng ký bất động sản được trình Quốc hội xem xét và lấy ý kiến rộng rãi, tại Dự thảo đã nêu khái niệm đăng ký bất động sản như sau:

Đăng ký bất động sản là việc cơ quan có thẩm quyền đăng

ký bất động sản ghi vào Sổ đăng ký bất động sản việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thủy sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm phát sinh giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật [11, Khoản 1 Điều 4]

Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền

sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn

về kinh tế, quy mô và tính chất là bất động sản Như vậy, xét về bản chất, đăng ký bất động sản là việc công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, phục vụ cho sự vận hành một cách minh bạch của thị trường bất động sản và đảm bảo yêu cầu về mặt quản lý nhà nước Về nội dung, đăng ký bất động sản là việc công bố sự tồn tại của các quyền đối với bất động sản

Theo đó, đăng ký bất động sản được thừa nhận rộng rãi là một dạng đăng ký vật quyền (quyền của các chủ thể đối với bất động sản), chứ không phải đơn thuần là đăng ký đối với vật là bất động sản

Từ những phân tích, so sánh pháp luật các nước và trên cơ sở nghiên cứu pháp luật Việt Nam hiện hành, có thể đưa ra định nghĩa về đăng ký bất động sản như sau:

Đăng ký bất động sản là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận các thông tin về hiện trạng và lý lịch pháp lý của bất động sản của cá nhân,

cơ quan, tổ chức nhằm thực hiện hoạt động quản lý nhà nước về bất động sản

và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp đối với bất động sản đó

1.1.3 Mục đích của đăng ký bất động sản

Xuất phát từ yêu cầu của nền kinh tế thị trường với đa dạng các loại hình sở hữu, các hoạt động giao dịch sôi động, việc đăng ký bất động sản ngày càng đòi hỏi sự quan tâm của các cơ quan quản lý nhà nước và của người dân Muốn hoạt động đăng ký bất động sản đạt được hiệu quả trên thực tế, trước hết các quy định về đăng ký bất động sản phải đạt được các mục đích sau:

Thứ nhất, đăng ký bất động sản nhằm đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước đối với các tài sản này

Tại Việt Nam, với đặc thù đất đai và các tài sản gắn liền với đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nền kinh tế Riêng đối với bất động sản là đất đai còn là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, Nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động đăng ký bất động sản đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất đai Do tầm quan trọng của những tài sản là bất động sản đối với nền kinh

tế, vì thế hoạt động quản lý nhà nước đặt ra yêu cầu phải giám sát chặt chẽ đối với các hoạt động và tình trạng pháp lý liên quan đến loại tài sản này Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ghi lại hiện trạng của bất động sản đó vào sổ

đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng Kể từ thời điểm đó, chủ sở hữu được xác lập tính hợp pháp của các quyền với bất động sản và có quyền khai thác, thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đó Tuy nhiên, việc khai thác, sử dụng bất động sản cũng phải được thông báo và cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Mặt khác, đăng ký bất động sản tạo nên một môi trường quản lý chặt chẽ cho các giao dịch về bất động sản, một mặt giúp cho Nhà nước thực thi hoạt động quản lý, một mặt giúp cho hoạt động liên quan đến bất động sản được thực hiện một cách minh bạch góp phần phát triển nền kinh tế thị trường của đất nước

Thứ hai, nhằm xác lập quyền, ghi nhận và công khai hóa các thông tin pháp lý về quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản

Đối với hầu hết các quy định về hoạt động đăng ký bất động sản của các quốc gia trên thế giới, việc đăng ký bất động sản được thừa nhận là hoạt động xác lập quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản Hệ thống này cho phép các chủ sở hữu đăng ký quyền đối với bất động sản tại cơ quan nhà nước

có thẩm quyền và được bảo hộ với hệ thống pháp lý do Nhà nước xây dựng Đồng thời với việc xác lập quyền, hoạt động đăng ký bất động sản còn là cách thức ghi nhận thông tin về bất động sản vào hệ thống quản lý của cơ quan nhà nước Điều này giúp cho các chủ thể khác có thể tiếp cận thông tin liên quan đến bất động sản và đưa ra quyết định phù hợp với định hướng và nhu cầu của mình

Pháp luật về đăng ký của các nước đều khẳng định quyền được tiếp cận thông tin về bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong sổ đăng ký và trong cơ sở dữ liệu được lưu giữ tại cơ quan đăng ký bất động sản Tại Việt Nam, mặc dù việc truy cập, tra cứu các thông tin về bất động sản và các hoạt động giao dịch liên quan đến bất động sản còn hạn chế Tuy nhiên, sau khi

Luật đất đai năm 2003 được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội

vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BNTMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất, theo đó Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có nhiệm vụ cung cấp bản đồ địa chính thửa đất, trích sao lục hồ sơ về địa chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ nhu cầu quản

lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng Như vậy, quy định này cho phép các chủ thể có nhu cầu tìm hiểu thông tin giao dịch quyền sử dụng đất có thể tiếp cận thông qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Thứ ba, đăng ký bất động sản nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý đối với các giao dịch về bất động sản cho chủ sở hữu và các chủ thể khác liên quan

Như đã nêu tại phần trên, đăng ký bất động sản là một trong những hoạt động ghi nhận quyền đối với bất động sản Tuy nhiên, không phải mọi loại bất động sản đều có thể được đăng ký, việc đăng ký một bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định như điều kiện về chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản, tình trạng pháp lý của bất động sản v.v… Đối với bất động sản đã được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xem là tài sản hợp pháp có thể thực hiện giao dịch trên thị trường Việc đăng ký sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các chủ thể tham gia giao dịch

Ngoài ra, việc các thông tin về bất động sản được đăng ký công khai, minh bạch đặc biệt có ý nghĩa đối với các bên tham gia giao dịch Khi bên thứ

ba muốn tham gia giao dịch có thể tiếp cận với hệ thống đăng ký bất động sản với những thông tin cần thiết giúp họ có thể xác định được tính an toàn của giao dịch và tăng cường bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình

Hệ thống đăng ký bất động sản còn ghi nhận các hoạt động giao dịch

cụ thể của các bên đương sự như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Việc ghi nhận nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện và trong một số trường hợp nhằm xác lập hiệu lực của giao

dịch (ví dụ quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP:

"Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất" [7])

Như vậy, việc đăng ký bất động sản ngoài việc giúp Nhà nước quản lý bất động sản một cách chặt chẽ, thì còn giúp các chủ thể trong giao dịch có thể tiếp cận một cách công khai các thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, ngăn ngừa hành vi vi phạm pháp luật và giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn

1.1.4 Ý nghĩa và vai trò của đăng ký bất động sản

- Đối với Nhà nước

Các quan điểm lập pháp hiện hành đều cho rằng đăng ký bất động sản

là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý đối với đất đai và thị trường bất động sản Về cơ bản, những lợi ích mà Nhà nước mong muốn đạt được thông qua hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm: (1) Đảm bảo nguồn thu thuế từ bất động sản; (2) Ngăn ngừa giao dịch bất hợp pháp về bất động sản; (3) Thực hiện quy hoạch, quy chế xây dựng và bảo vệ môi trường [19, tr 16]

Thông qua hoạt động đăng ký bất động sản hàng năm của các cá nhân,

tổ chức, Nhà nước sẽ thu được những khoản tài chính về thuế bất động sản như thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng bất động sản Các khoản thuế này là nguồn thu không nhỏ vào ngân sách nhà nước Từ những nguồn thu này, Nhà nước lại tái đầu tư vào các công trình công cộng, phúc lợi và các hoạt động khác của quốc gia

Cũng thông qua hoạt động đăng ký bất động sản, Nhà nước cũng xác định được hiện trạng sử dụng bất động sản của từng vùng, từng địa phương nhất định để đưa ra chính sách điều chỉnh phù hợp, đưa ra những biện pháp

thiết thực trong công tác phòng chống các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng trong việc sử dụng bất động sản, đặc biệt là đất đai

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện chủ sở hữu

là Nhà nước, do đó việc đăng ký bất động sản còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục hành chính để cấp quyền sử dụng đất và lưu giữ thông tin về cấp quyền Đồng thời, đảm bảo duy trì mối quan hệ giữa Nhà nước - với tư cách chủ sở hữu đất đai với người dân - với tư cách người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên quan trọng này

- Đối với các cá nhân, tổ chức

Đăng ký bất động sản là hoạt động xác lập quyền của chủ sở hữu và các chủ thể liên quan Việc đăng ký bất động sản của cá nhân, tổ chức sẽ là cơ

sở để Nhà nước bảo đảm cho quyền và lợi ích được thực hiện Nếu có tranh chấp xảy ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể căn cứ vào thông tin và hiện trạng của bất động sản để giải quyết và đảm bảo cho lợi ích hợp pháp của các bên

Đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét kỹ lưỡng các điều kiện về mặt pháp lý trước khi thực hiện các giao dịch Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin về bất động sản đã được đăng ký, người dân có thể dễ dàng tìm hiểu

và nắm bắt các thông tin cơ bản về bất động sản để thực hiện các hoạt động đầu tư phù hợp

- Đối với thị trường bất động sản

Trong những năm qua, thị trường bất động sản đã cho thấy những ảnh hưởng rất lớn của nó đối với đời sống kinh tế - xã hội, đặc biệt là thời điểm

mà nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng như hiện nay Theo đánh giá chung, thị trường bất động sản của nước ta vẫn còn tồn tại những biểu hiện thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có

những tác động không thuận lợi đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn sự kịp thời và nhạy bén trong các biện pháp quản lý và điều hành của Nhà nước nhằm tạo lập môi trường minh bạch, an toàn đảm bảo cho sự vận hành hiệu quả, bền vững và lành mạnh của thị trường bất động sản Để làm được điều này, Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản, trong đó đăng ký bất động sản sẽ phải được chú trọng theo đúng vai trò của

nó là một trong những biện pháp quan trọng nhất góp phần minh bạch hóa thị

trường bất động sản

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc đăng ký bất động sản là xu hướng tất yếu để có một thị trường minh bạch, an toàn, công khai Đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch; cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp thông qua cơ chế công khai, minh bạch quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác có liên quan; góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản đến các hoạt động giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý sử dụng bất động sản, thị trường bất động sản sẽ không thể vận hành một cách bình thường trong điều kiện thông tin về bất động sản thiếu tính minh bạch và chính thống Vì vậy, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, đòi hỏi thông tin về bất động sản phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan và đúng pháp luật

Lợi ích đem lại từ một thị trường bất động sản lành mạnh đó là việc thu hút tốt hơn các nguồn đầu tư vào thị trường, các chủ thể có thể thực hiện các giao dịch một cách an toàn và tăng nguồn lợi cho quốc gia, xã hội

Từ những phân tích trên cho thấy, giá trị tổng quát nhất của việc đăng

ký bất động sản, về phía Nhà nước chính là sự kiểm soát thông tin về bất động

sản làm cơ sở cho việc quản lý và điều hành thị trường bất động sản Về phía chủ sở hữu, đăng ký bất động sản là sự khẳng định trước cơ quan nhà nước về tình trạng pháp lý của bất động sản mà mình đang sở hữu hoặc chiếm hữu nhằm tạo ra những bảo đảm về mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với bất động sản đó Về phía các bên liên quan, đăng

ký bất động sản tạo ra sự an toàn về mặt pháp lý khi thiết lập giao dịch bằng bất động sản thông qua việc xác định chính xác chủ thể quyền cũng như tình trạng quyền tồn tại từ trước đối với bất động sản Như vậy, hoạt động đăng ký bất động sản đã cho thấy vai trò và ý nghĩa quan trọng của nó trong việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản Với ý nghĩa đó, đăng ký bất động sản được xem là giải pháp quan trọng đảm bảo cho

sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và của nền kinh tế hiện nay

1.2 PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT MỘT SỐ QUỐC GIA

1.2.1 Đăng ký bất động sản theo pháp luật Nhật Bản

Tại Nhật Bản thừa nhận sở hữu tư nhân đối với bất động sản Mọi cá nhân tổ chức đều có quyền sở hữu bất động sản Đặc điểm cơ bản của hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản là việc đăng ký không có giá trị xác lập quyền mà chỉ nhằm công khai hóa thông tin về hiện trạng và các quyền liên quan đến bất động sản

Các nội dung về đăng ký bất động sản của Nhật Bản được quy định trong một số văn bản như: Bộ luật dân sự, Luật đăng ký bất động sản, Nghị định về đăng ký bất động sản và một số văn bản chuyên ngành khác Trong

đó Bộ luật dân sự và Luật đăng ký bất động sản được coi là các đạo luật quy định mang tính nguyên tắc về đăng ký bất động sản

Theo quy định tại khoản 1 Điều 86 Bộ luật dân sự Nhật Bản thì: "Đất đai và các vật gắn liền với đất là bất động sản" Tuy nhiên, Luật đăng ký bất

động sản của Nhật chỉ quy định hai loại bất động sản phải đăng ký là đất đai

và công trình xây dựng Pháp luật Nhật Bản coi đất đai và công trình trên đất

là hai bất động sản độc lập với nhau và là đối tượng đăng ký quyền sở hữu riêng biệt, những tài sản khác trên đất như tường rào, cây lấy gỗ, hệ thống giao thông đường sắt, sản nghiệp của doanh nghiệp là một khối thống nhất gắn liền với đất đều được coi là một phần của đất, còn các tài sản như đường ống nước, đường dây điện trong nhà được coi là một phần của công trình xây dựng trên đất

Về phạm vi nội dung đăng ký bất động sản, Luật đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định bao gồm đăng ký hiện trạng của bất động sản như loại bất động sản, diện tích, vị trí, mục đích sử dụng (Điều 50) và đăng ký các quyền

về bất động sản hoặc đăng ký thay đổi các quyền đó, Điều 1 quy định:

Việc xác định hiện trạng của bất động sản hay xác lập, bảo lưu, chuyển giao, thay đổi, hạn chế quyền định đoạt hoặc chấm dứt một trong các quyền liên quan đến bất động sản sau đây đều được đăng ký: quyền sở hữu, quyền sử dụng bề mặt, quyền thuê đất dài hạn

để chăn nuôi, canh tác; quyền địa dịch, quyền ưu tiên, quyền cầm

cố, quyền thế chấp, quyền thuê bất động sản, quyền khai thác đá [43] Tuy nhiên, việc đăng ký hiện trạng của bất động sản được coi là nội dung bắt buộc phải đăng ký đối với cả đất đai và công trình xây dựng; còn đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản sẽ được thực hiện theo yêu cầu của người đăng ký

Đăng ký bất động sản theo pháp luật Nhật Bản được coi là tiền đề quan trọng để xác lập quyền của chủ sở hữu và thiết lập sự bảo hộ của Nhà nước đối với quyền của chủ sở hữu như Điều 177 Bộ luật dân sự Nhật Bản quy định: "Chủ nhân của bất động sản không được chống lại bên thứ ba, nếu không thực hiện đăng ký việc sở hữu, thất lạc hoặc thay đổi của Luật đăng ký bất động sản" [20]

Việc đăng ký bất động sản, theo quy định của Luật đăng ký bất động sản Nhật Bản sẽ được thực hiện theo cơ chế đăng ký ghi nhận vào sổ sách, cơ quan đăng ký sẽ kiểm tra hồ sơ đăng ký gồm đơn yêu cầu đăng ký và các loại giấy tờ liên quan đến bất động sản, điều kiện về mặt chủ thể của người yêu cầu đăng ký v.v Trường hợp xét thấy cần thiết, cơ quan đăng ký có thể kiểm tra thực tế bất động sản (Điều 50) hoặc yêu cầu chủ sở hữu của khu đất hay công trình được đăng ký cung cấp các tài liệu liên quan hoặc trả lời chất vấn Luật cũng quy định việc đăng ký bất động sản được thực hiện tại Cơ quan đăng ký thuộc hệ thống cơ quan tư pháp như: Sở Pháp vụ hoặc Cục Pháp vụ địa phương hoặc Chi nhánh của Cục nơi có bất động sản (Điều 8) Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản được tổ chức thống nhất từ Trung ương xuống địa phương Hệ thống cơ quan này độc lập với cơ quan quản lý về bất động sản như quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý về chất lượng công trình xây dựng v.v Chức năng, nhiệm vụ của cơ quan đăng ký bất động sản là cung cấp các thông tin liên quan đến bất động sản cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu

Như vậy, pháp luật Nhật Bản đã xây dựng được hệ thống các quy định chặt chẽ và cụ thể trong hoạt động đăng ký bất động sản, tạo tiền đề cung cấp những thông tin về hiện trạng và quyền liên quan đến bất động sản một cách đầy đủ và chính xác cho các cá nhân, tổ chức Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản được xây dựng độc lập với cơ quan quản lý bất động sản là một mô hình đáng được học hỏi của Nhật Bản, nó đảm bảo cho cơ quan đăng ký bất động sản tập trung vào hoạt động ghi nhận và cung cấp thông tin chính xác, tránh tình trạng chồng chéo nhau về thẩm quyền từ đó góp phần giúp Nhà nước Nhật Bản nắm bắt thông tin và có chính sách hiệu quả để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

1.2.2 Đăng ký bất động sản theo pháp luật Liên bang Nga

Theo quy định của pháp luật Liên bang Nga thì tài sản được coi là bất động sản gồm:

Các thửa đất, vùng lòng đất, công trình độc lập dưới nước

và tất cả các vật gắn liền với đất ở dưới nước mà nếu di chuyển chúng thì không thể không gây tổn hại nghiêm trọng đến công dụng của chúng, bao gồm cả nhà, công trình xây dựng, phòng ở và phòng không phải để ở, cây rừng và cây lâu năm, khu chung cư, doanh nghiệp như một khối tài sản thống nhất [44, Điều 1]

Dựa trên tính chất không di dời của bất động sản, pháp luật Liên bang Nga đưa ra khái niệm bất động sản theo hướng liệt kê các loại tài sản là bất động sản Ngoài ra, pháp luật còn quy định thêm doanh nghiệp cũng là bất động sản khi là một khối tài sản thống nhất gồm đất đai, tư liệu sản xuất, vốn, công nghệ, thương hiệu, danh tiếng của doanh nghiệp Việc đăng ký loại tài sản này sẽ tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thể kiểm tra, giám sát hoạt động của các doanh nghiệp, tránh tình trạng hoạt động gian dối trên thị trường

Việc đăng ký bất động sản sẽ ghi nhận hiện trạng về bất động sản, loại bất động sản, diện tích, vị trí, chất lượng, nguồn gốc bất động sản, các thông tin liên quan đến bất động sản Trên cơ sở này, chủ thể sẽ xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản Theo quy định tại Điều 12 Luật đăng ký bất động sản thì "sổ đăng ký chứa các thông tin về quyền đang tồn tại hoặc đã chấm dứt đối với bất động sản, các số liệu về bất động sản và các thông tin về những người có quyền" [44] Việc đăng ký bất động sản theo pháp luật Liên bang Nga sẽ được ghi nhận trong sổ đăng ký bất động sản và sổ này cũng sẽ tiếp tục cập nhật các thông tin liên quan như thay đổi, chấm dứt, chuyển nhượng quyền đối với bất động sản Thông qua đó, Nhà nước nắm bắt được các thông tin cần thiết về bất động sản và quá trình thay đổi các quyền của chủ sở hữu và người liên quan

Ngoài việc đăng ký để xác lập quyền sở hữu và các vật quyền khác đối với bất động sản, các chủ thể còn phải đăng ký việc hạn chế quyền sử dụng bất động sản và các quyền khác Theo đó:

Đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản là sự kiện pháp lý công nhận và chứng thực bởi Nhà nước sự phát sinh hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền đối với bất động sản theo quy định của Bộ luật dân

sự Liên bang Nga [44, Điều 3]

Việc đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản sẽ được tiến hành bởi cơ quan tư pháp về đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất động sản đó

Như vậy, đăng ký bất động sản theo pháp luật Liên bang Nga là hoạt động bắt buộc đối với các chủ sở hữu bất động sản Từ việc đăng ký bất động sản sẽ phát sinh, xác lập quyền sở hữu và các quyền liên quan đối với chủ sở hữu đó Trên cơ sở đó nếu có tranh chấp phát sinh thì Tòa án sẽ căn cứ vào các thông tin đã đăng ký để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu

1.2.3 Đăng ký bất động sản theo pháp luật Thụy Điển

Theo pháp luật Thụy Điển, khái niệm bất động sản được hiểu là sự kết hợp giữa một đơn vị đất đai (unit land) với các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng gắn liền với nó Các cá nhân, tổ chức, chính quyền địa phương hoặc Nhà nước đều có thể là chủ sở hữu của đất đai Chính sách của Thụy Điển là đảm bảo sự ổn định trong quản lý đất đai, tạo điều kiện cho các chủ sở hữu có thể hưởng lợi ích lâu dài với tài sản của mình [41, tr 105]

Bất động sản trên lãnh thổ Thụy Điển được Nhà nước chia thành các đơn vị đất đai nhất định, các chủ sở hữu có trách nhiệm kê khai, đăng ký bất động sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ngoài việc ghi nhận vào sổ địa chính và bản đồ địa chính, việc đăng ký đất đai hoặc quyền sở hữu đất đai nói riêng còn phải được Tòa án địa phương chứng thực

Hoạt động địa chính tại Thụy Điển bao gồm sự hình thành và đăng ký bất động sản, đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu và những hạn chế trong

việc thực hiện quyền Các hoạt động này do Cơ quan khảo sát đất đai quốc gia (National Land Survey) và Tòa án hành chính quốc gia (National Court Adiministration) thực hiện Cơ quan khảo sát đất đai quốc gia có nhiệm vụ thu thập và cung cấp thông tin về đất đai đã được đăng ký cho nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong xã hội Riêng các hoạt động đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác cũng như hoạt động mua bán, thế chấp hoặc các giao dịch khác sẽ thực hiện bởi cơ quan đăng ký đất đai được tổ chức trong 7 Tòa án cấp huyện dưới sự giám sát của Tòa án hành chính quốc gia [50] Hiện nay, hai cơ quan này không còn hoạt động độc lập mà sáp nhập thành Cơ quan Khảo sát đất đai quốc gia, chịu trách nhiệm tiếp nhận, quản lý thông tin về đất đai, công trình xây dựng và cung cấp các thông tin cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu

Hiện nay, hầu hết các hoạt động đăng ký bất động sản tại Thụy Điển đều được thực hiện trên hệ thống đăng ký trực tuyến, cho phép các chủ sở hữu, người mua hoặc người có quyền liên quan có thể nộp đơn có chữ ký điện

tử tới hệ thống đăng ký Mỗi năm, theo khảo sát, Thụy Điển có khoảng hơn 2 triệu giao dịch, chuyển nhượng bất động sản được đăng ký vào hệ thống vi tính với thời gian giải quyết cho mỗi giao dịch chỉ trong vòng một đến hai ngày [41, tr 112]

Có thể thấy hệ thống đăng ký bất động sản cũng như pháp luật điều chỉnh về đăng ký bất động sản tại Thụy Điển đã được hình thành từ rất sớm

và được xây dựng một cách chặt chẽ, hiện đại giúp cho người dân có thể thực hiện hoạt động đăng ký và tiếp cận các thông tin cần thiết một cách nhanh chóng, thuận lợi nhất

Như vậy, từ những nội dung khái quát về hệ thống pháp luật về đăng

ký bất động sản của một số quốc gia trên thế giới nêu trên, có thể thấy tuy pháp luật các nước xây dựng một hệ thống đăng ký bất động sản riêng biệt và đặc thù, nhưng vẫn có nhiều điểm tương đồng với nhau Điểm nổi bật là các quốc gia nêu trên đều đề cao vai trò của hoạt động đăng ký bất động sản đối

với việc quản lý nhà nước về đất đai và tài sản gắn liền với đất, thiết lập một

hệ thống các cơ quan từ trung ương đến địa phương cho việc đăng ký bất động sản, đặc biệt là hoạt động công khai hóa các thông tin liên quan đến bất động sản một cách rộng rãi cho các chủ thể có thể tiếp cận để thực hiện giao dịch Qua nội dung này, chúng ta sẽ có cơ sở để so sánh và chọn lọc những ưu điểm của hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản của các quốc gia trên thế giới để hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản của Việt Nam

1.3 KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM QUA CÁC THỜI KỲ

1.3.1 Giai đoạn trước năm 1975

Tại Việt Nam giai đoạn những năm 1945 trở về trước, việc đăng ký bất động sản được thực hiện theo phương pháp khoán điền thổ, bất động sản được chia theo từng hộ gia đình hoặc cá nhân, bất động sản được đăng ký quyền sở hữu cho người nào thì thuộc về người đó Theo chế độ quản thủ điền thổ thì những bất động sản thuộc sở hữu tư nhân mang tính cá nhân người được đăng ký

Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, Miền Bắc vẫn áp dụng chế độ đăng

ký khoán điền thổ Tại Miền Nam, trước năm 1975, chủ sở hữu bất động sản khi đăng ký quyền sở hữu thì được chính quyền Sài Gòn cấp cho giấy xác nhận điền thổ Theo Bộ luật dân sự năm 1972 quy định: "đặc quyền trên đất chỉ có

hiệu lực nếu đã đăng ký vào sổ địa điền" (Điều 1429) Thời hạn đăng ký là trong

vòng 1 tháng, nếu quá thời hạn đăng ký thì đặc quyền trên không còn nữa

Giai đoạn sau năm 1954, Nhà nước bắt đầu tiến hành cách mạng Xã hội chủ nghĩa ở Miền Bắc, chuyển chế độ tư hữu về đất đai, nhà cửa thành chế độ công hữu của toàn dân Nhà nước sẽ thay mặt nhân dân quản lý, sử dụng, phân phối nhà cửa Người sử dụng đất không phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước mà chỉ phải nộp thuế thổ trạch hay thuế nông nghiệp Việc đăng ký đất đai, nhà cửa hầu như không còn cần thiết trong chế độ sở hữu tập thể này

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1995

Sau năm 1975 khi đất nước hoàn toàn thống nhất, Nhà nước bắt tay vào thực hiện công cuộc xây dựng và đổi mới đất nước Chế độ kinh tế được xác định là "một nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã

thuộc sở hữu tập thể" [30, Điều 18] Hiến pháp năm 1980 bước đầu quy định

về việc sở hữu đất đai, nhà ở:

Công dân có quyền có nhà ở Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý [30, Điều 62]

Năm 1987, Luật đất đai ra đời quy định cụ thể hơn về việc quản lý Nhà nước với đất đai như lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng đất hợp pháp

Từ sau năm 1992, sự ra đời của Hiến pháp mới với quan điểm xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1992, các văn bản điều chỉnh về bất động sản lần lượt ra đời như Luật đất đai 1993, Pháp lệnh nhà ở năm 1991, 1994, Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Nghị định 61/CP về mua bán kinh doanh nhà ở Các văn bản này đã ghi nhận hoạt động đăng ký bất động sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận và quản lý các giao dịch liên quan, tạo tiền đề cho sự phát triển của thị trường bất động sản các thời kỳ sau này

1.3.3 Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005

Năm 1995, Bộ luật dân sự đầu tiên của nước ta ra đời, đây là dấu mốc quan trọng cho việc xác định tài sản là bất động sản theo đó bất động sản bao

gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các bộ phận không thể tách rời đất đai và vật kiến trúc cùng những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản Việc đăng ký tài sản nói chung được bộ luật xác định: "Những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì phải được đăng ký", tuy nhiên, lại không nêu rõ tài sản nào là tài sản phải đăng ký

Các văn bản điều chỉnh về bất động sản và các giao dịch liên quan đến bất động sản cũng được ban hành như Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991; Nghị định 17/CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại thừa

kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; Luật đất đai 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003; Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng v.v

Tuy ở giai đoạn này, pháp luật Việt Nam cũng đã có những bước tiến nhất định trong việc pháp điển hóa các quy định về đăng ký bất động sản, tuy nhiên, một số loại hình bất động sản vẫn chưa được quy định cụ thể như quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại nông thôn hoặc những tài sản khác gắn liền với đất như nhà xưởng, cơ sở sản xuất kinh doanh, rừng tự nhiên, công trình giao thông, thủy lợi Mặt khác, các quy định trong giai đoạn này hầu hết còn chưa chặt chẽ về mặt thủ tục, dẫn đến tình trạng có địa phương thực hiện, có địa phương không thực hiện; hệ thống giấy tờ sổ sách ghi nhận về đăng ký bất động sản còn chồng chéo Nguyên nhân chủ yếu là do việc ghi nhận đăng ký bất động sản trong các văn bản quy phạm pháp luật còn tản mạn, chưa đầy đủ và chưa đi sâu vào tình hình thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm đó Tuy vậy, bước đầu những quy định này cũng là tiền đề quan trọng cho việc xây dựng hệ thống pháp luật

về đăng ký bất động sản sau này

1.3.4 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

Giai đoạn từ năm 2005 đến nay, nền kinh tế Việt Nam đã có những bước chuyển biến quan trọng, thị trường bất động sản cũng trở nên sôi động hơn Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động đăng ký bất động sản đối với nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, từ năm 2005 đến nay, Đảng và Nhà nước

đã dành nhiều sự quan tâm đến vấn đề này Trong Nghị quyết Đại hội Đảng khóa X đã xác định mục tiêu:

Phát triển thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền

sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư [15]

Nghị quyết số 16/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ ban hành Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết lần thứ tư của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X nêu rõ chủ trương: "Xây dựng

cơ chế, quy trình đăng ký bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, tạo điều kiện lành mạnh hóa và đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản, qua đó thúc đẩy kinh doanh, đầu tư" [9]

Những quy định trên thể hiện quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản hiện nay đáp ứng nhu cầu cần thiết của thị trường bất động sản và xã hội

Thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật có tính nền tảng trong việc thiết lập thị trường bất động sản nói chung và điều chỉnh

hệ thống đăng ký bất động sản nói riêng như Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhà ở năm 2005; Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Theo đó, đất đai

và quyền sử dụng đất được đăng ký theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Còn việc đăng ký sở hữu nhà ở

được quy định tại Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn Ngoài ra, đối với các công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng sẽ đăng ký theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 (đối với công trình xây dựng); Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn (đối với tài sản gắn liền với đất là rừng)

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Như vậy, mặc dù những hệ thống quy định về đăng ký bất động sản đã được thiết lập một cách tương đối đầy đủ, tuy nhiên các quy định còn tản mạn, rải rác trong nhiều văn bản khác nhau, gây nhiều khó khăn cho người dân và cơ quan nhà nước trong quá trình áp dụng

Thực tế thị trường bất động sản trong những năm gần đây, đặc biệt là cuộc khủng hoảng nghiêm trọng do suy thoái kinh tế, cho thấy những bất cập trong việc quản lý thị trường bất động sản mà nguyên nhân chủ yếu là do việc quản lý nhà nước đối với thị trường còn lỏng lẻo, thông tin thiếu minh bạch

về bất động sản dẫn đến tình trạng đầu cơ, lừa đảo làm thị trường mất dần sự cân bằng vốn có Thực tế này càng đòi hỏi tính cấp thiết của việc cần có những quy định chung thống nhất về đăng ký bất động sản để thị trường bất động sản Việt Nam có thể phát triển một cách bền vững và lành mạnh trong tương lai

Chương 2

PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT

VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ ĐĂNG

và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Thông qua việc đăng ký một mặt Nhà nước thực hiện chức năng quản lý về bất động sản, mặt khác người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản thuận lợi hơn trong việc thực hiện và bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của mình về bất động sản cũng như tạo nguồn thông tin cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu về bất động sản

Trước khi đi sâu tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành về vấn

đề đăng ký bất động sản cũng như những thực trạng về đăng ký bất động sản tại Việt Nam hiện nay, có thể khái quát một số nét cơ bản về pháp luật đăng

pháp nhân và chủ thể trong xã hội Trong hệ thống pháp luật nước ta, sau Hiến pháp 1992, Bộ luật Dân sự năm 2005 giữ vị trí đặc biệt quan trọng Bộ luật dân sự đóng vai trò trong việc điều chỉnh các quan hệ sở hữu và các giao dịch dân sự, trong đó có các giao dịch về bất động sản Đây là những quy định chung mang tính nguyên tắc, là cơ sở nền tảng để xây dựng các quy định về bất động sản và đăng ký bất động sản trong các văn bản luật như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng…

Theo quy định của pháp luật dân sự, đăng ký bất động sản lần đầu là đăng ký quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng đất Để xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản Điều 167 Bộ luật dân sự quy định: "Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật

về đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [36]

Theo quy định tại Điều 167 thì việc đăng ký quyền sở hữu là đăng ký vật quyền, trên cơ sở đó chủ sở hữu có quyền định đoạt đối với bất động sản của mình Tuy nhiên, để có bất động sản đăng ký quyền sở hữu lần đầu thì tài sản đó phải được hình thành hợp pháp Đối với nhà ở, công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v

Trong trường hợp bất động sản được chuyển nhượng cho người khác, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu với bất động sản được xác định: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền

sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [36, Khoản 1 Điều 168]

Người được chuyển quyền sở hữu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu của mình tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thủ tục sang tên bất động sản)

Kể từ thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản thì người nhận chuyển giao bất động sản được xác lập các quyền đối với bất động sản

đó Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 692 Bộ luật dân sự sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai

Như vậy, về mặt nguyên tắc, Bộ luật dân sự chỉ quy định mang tính chất chung nhất những vấn đề về đăng ký bất động sản Đây là những nội dung nền tảng để xây dựng hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản tại các luật chuyên ngành như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng

Thứ hai, pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam không được quy định trong một văn bản pháp lý chuyên biệt mà nằm trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau

Các quy định liên quan đến đăng ký bất động sản được quy định tại một số văn bản luật chuyên ngành như Bộ luật dân sự 2005; Luật đất đai 2003; Luật nhà ở 2005; Luật kinh doanh bất động sản 2005; Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004 v.v Mỗi một văn bản lại điều chỉnh một vấn đề khác nhau trong hoạt động đăng ký bất động sản Cụ thể như sau:

- Đối với các nguyên tắc chung về đăng ký bất động sản được quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005;

- Đối với việc đăng ký và xác lập quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Đối với việc đăng ký và xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng được điều chỉnh bởi quy định tại Luật nhà ở, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP

và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Đối với quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất thì áp dụng các quy định tại Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Ngoài ra, đối với việc ghi nhận các hoạt động giao dịch liên quan đến bất động sản lại được điều chỉnh bởi các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành Điều này tạo nên một hệ thống quy phạm pháp luật tương đối phức tạp và tản mạn điều chỉnh về hoạt động đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất

Thứ ba, hoạt động đăng ký bất động sản hiện nay thực hiện ở hai nội dung: đăng ký hiện trạng bất động sản và đăng ký quyền

Trong quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận, sau khi bộ phận chuyên môn đã thực hiện việc đo đạc, xác minh thực địa thì cơ quan đăng ký sẽ ghi lại tình trạng vật lý của thửa đất, tài sản gắn liền với đất vào giấy chứng nhận

và hồ sơ địa chính như: hình dạng, kích thước, diện tích, giáp giới, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, thu hồi đất, vị trí kết cấu nhà ở, công trình xây dựng Ngoài ra, trong quá trình sử dụng, nếu có sự thay đổi liên quan đến hiện trạng bất động sản như tách thửa, hợp thửa, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đổi tên, thay đổi diện tích xây dựng, kết cấu thì

cơ quan đăng ký sẽ xác nhận những thay đổi này vào giấy chứng nhận và hồ

sơ địa chính Đây chính là đăng ký hiện trạng bất động sản

Hoạt động đăng ký bất động sản còn là việc đăng ký quyền đối với bất động sản Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận những người có quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; hoặc thông qua các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, quyết định của Tòa án và những người không phải là chủ sở hữu với bất động sản nhưng có quyền đối với bất động sản thông qua các giao dịch thuê, thuê lại, thế chấp, góp vốn Quyền sử dụng, quyền sở hữu và các quyền khác có liên quan của những người đăng ký bất động sản sẽ được ghi nhận và xác lập kể từ thời điểm đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ tư, mô hình cơ quan đăng ký bất động sản tại Việt Nam tồn tại hai cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản, gồm:

(i) Hệ thống cơ quan hành chính nhà nước: Ủy ban nhân dân cấp có

thẩm quyền đứng ra xác lập và công nhận quyền của người sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,