Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở việt nam

Nêu một số đánh giá tổng quát về dịch vụ này, những thành tựu đạt được, tồn tại và bất cập trong phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung.. Kiến nghị các giải

Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu

công nghiệp tập trung ở Việt Nam

Nguyễn Anh Khoa

Trường Đại học Kinh tế Luận văn Thạc sĩ ngành: Kinh tế chính trị; Mã số: 60 31 01

Người hướng dẫn: PGS.TS Phạm Văn Dũng

Năm bảo vệ: 2008

Abstract: Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn về dịch vụ cho thuê nhà ở,

vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở Giới thiệu về dịch vụ cho thuê nhà ở của một số nước trên thế giới và những bài học kinh nghiệm về khuyến khích phát triển dịch vụ này mà Việt Nam có thể tham khảo Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập trung ở nước ta Nghiên cứu thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất của một

số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm từ năm 1990 đến nay Phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu nhà ở và việc cung cấp nhà ở cho thuê tại địa bàn nghiên cứu Nêu một số đánh giá tổng quát về dịch vụ này, những thành tựu đạt được, tồn tại và bất cập trong phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung Đưa ra các quan điểm cơ bản: cần phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân gần kề với các khu công nghiệp, khu chế xuất Bên cạnh việc huy động mọi nguồn lực xã hội, Nhà nước cần nắm giữ vai trò chủ đạo trong dịch vụ phát triển nhà ở cho thuê Kiến nghị các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách nói chung ( quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng, huy động vốn .); các giải pháp liên quan đến doanh nghiệp và chính quyền các cấp sở tại, nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà

ở, đảm bảo ổn định dân sinh xã hội

Keywords: Dịch vụ; Khu công nghiệp; Nhà cho thuê; Nhà ở; Việt Nam

Content

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Hiện nay, trên toàn quốc các khu công nghiệp được hình thành tại 55 tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đã tạo việc làm cho hàng vạn lao động, góp phần quan trọng trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xoá đói giảm nghèo cho các địa phương Theo kế hoạch đến năm

2010, các khu công nghiệp tập trung sẽ thu hút trên 1,5 triệu lao động Tuy nhiên, sự phát triển mạnh các KCN đã và đang đặt ra vấn đề nan giải về nhà ở cho người lao động Hầu hết các khu công nghiệp tập trung đều thiếu nhà ở cho công nhân vì số lượng lao động tăng nhanh trong điều kiện qui hoạch phát triển các khu công nghiệp thiếu đồng bộ Trên thực tế, hiện nay tại các KCN mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại vẫn chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm Đa số công nhân ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước đều phải thuê nhà trọ của dân với giá thuê đắt đỏ,

không ổn định Các phòng trọ thuê của tư nhân hầu hết đều rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 2-3m2/người), điều kiện vệ sinh, môi trường không đảm bảo Chỉ có khoảng 7-10% số công nhân được ở trong các nhà trọ do các chủ doanh nghiệp sử dụng lao động và các

tổ chức đoàn thể xây dựng

Việc di dân do nhu cầu lao động của quá trình tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ tăng dân số

tự nhiên đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị, các khu công nghiệp tập trung đặc biệt là nhu cầu về thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê

Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là thị trường để phục vụ sự di chuyển lao động trong nền kinh tế thị trường, phục vụ cho nhu cầu di trú, khả năng tài chính và những vấn đề khác trong cuộc sống xã hội Nhưng trên thực tế, nhu cầu thuê nhà hiện nay rất lớn song lại

ít được người kinh doanh đầu tư Đây là một khiếm khuyết của thị trường bất động sản Người ta quan niệm rằng xây nhà ở để bán thì có lãi suất cao, còn nhà xây cho thuê thì lãi suất thấp lại cần trường vốn

Vì vậy, khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở là biện pháp quan trọng nhằm góp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các tầng lớp dân cư tại khu vực đô thị, người lao động tại các khu công nghiệp tập trung - đặc biệt là những đối tượng lao động có thu nhập thấp, đồng thời thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển đồng bộ Đây chính là lí do mà tác giả đề tài chọn để nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu về thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê

- Trên thế giới, việc nghiên cứu khuyến khích phát triển thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê do thể chế chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hôi, đặc thù dân tộc và hệ tư tưởng của mỗi

quốc gia mà có những sự quan tâm khác nhau Tuy nhiên, theo nghiên cứu " Nhà Cho Thuê -

Lựa chọn tất yếu cho dân nghèo thành thị ở các nước đang phát triển " của Tổ chức Liên

Hiệp Quốc (Rental Housing - UN HABITAT, 2002), mặc dù có nhiều quốc gia cố gắng gia tăng tỷ lệ người sở hữu nhà thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng gia tăng, đặc biệt ở các quốc gia đang phát triển Ngoài việc nêu rõ tầm quan trọng của dịch vụ cho thuê nhà ở, nghiên cứu này của Liên Hiệp quốc cũng đã tổng hợp những nghiên cứu, những kinh nghiệm tại một số quốc gia có dịch vụ cho thuê nhà ở phát triển để đề xuất những giải pháp để mở rộng và cải thiện nguồn nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu của người dân

- Tại Việt Nam, việc nghiên cứu để khuyến khích, phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở hiện nay còn hạn chế, cũng có lẽ là do đây không phải là dịch vụ hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao, mà bù lại là thị trường đòi hòi phải có sự đầu tư lâu dài, thu hồi vốn lâu mà việc nghiên cứu về lĩnh vực này ít được sự quan tâm, sự đầu tư chuyên sâu

Đến nay đã có một số đề án, đề tài nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực này Cụ thể như:

- “Dự án Điều tra, đánh giá nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp” năm 2002 của Bộ Xây dựng

- "Đề án Phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp" năm 2006 của Bộ Xây dựng do Thủ tướng Chính phủ giao

- “Đề tài khoa học Phát triển thị trường nhà ở cho thuê" năm 2005 của Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng

- "Kỷ yếu hội thảo - Xây nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp" tháng 01/2006 do Bộ Xây dựng tổ chức

- “Báo cáo Tổng hợp tình hình của các địa phương về vấn đề nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất” tháng 12/2007 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư

- “Báo cáo Khảo sát khu nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất” tháng 12/2007 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư

- "Quên căn hộ cho người thu nhập thấp" của tác giả Hà Phan

- “Chúng ta còn thiếu tài chính nhà ở" của tác giả Phạm Sỹ Liêm

Tuy nhiên, những nghiên cứu, những bài báo mới chỉ mang tính chất mô tả thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp nói chung và thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập chung, khu chế xuất nói riêng Cụ thể hơn là một vài những

đề xuất hoặc những ý kiến đóng góp về một số lĩnh vực của thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở

Cho đến nay, việc nghiên cứu mang tính tổng quát nhằm phát triển thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị nói chung và dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung nói riêng còn rất ít Vì vậy, đòi hỏi việc nghiên cứu nhằm tìm ra những nguyên nhân hạn chế sự phát triển của dịch vụ này, cũng như tìm cách khắc phục những hạn chế còn tồn tại

và đề xuất những giải pháp nhằm phát triển thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở là rất cần thiết

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu: Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất ở Việt Nam (cụ thể một số khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất tại các vùng kinh

tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam), từ năm 1990 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp với phương pháp thống kê, phân tích tính toán từ những số liệu cụ thể mà tác giả luận văn

đã thu thập, khảo sát trong quá trình nghiên cứu luận văn; đồng thời tham khảo, kế thừa kết quả của những nghiên cứu đã được công bố của thế giới và ở Việt Nam trong lĩnh vực này để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài này

6 Dự kiến những đóng góp mới của luận văn:

- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung Từ việc nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước, rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

- Làm rõ thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam; chỉ ra những thành tựu và hạn chế trong việc phát triển dịch vụ này

- Đưa ra các quan điểm và giải pháp cho sự phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam trong thời gian tới

7 Kết cấu của luận văn:

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được kết cấu thành 3 chương, bao gồm:

+ Chương 1: Dịch vụ cho thuê nhà ở: Một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm quốc tế + Chương 2: Thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

+ Chương 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu nhằm phát triển dịch vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

CHƯƠNG 1 DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở:

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ 1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở

1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở:

Dịch vụ cho thuê nhà ở là loại hình dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của những cư dân có nhu cầu về chỗ ở trong ngắn hạn hoặc dài hạn, do chưa đủ điều kiện và khả năng về thu nhập để sở hữu nhà ở Ngoài việc đáp ứng nhu cầu của người thuê nhà, dịch vụ cho thuê nhà còn thỏa mãn nhu cầu của người có nhà cho thuê, dù vì mục đích lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận Người cho thuê nhà có thể là nhà nước, tổ chức xã hội (không vì mục đích lợi nhuận) hoặc đơn vị kinh doanh, cá nhân riêng lẻ (vì mục đích lợi nhuận)

Đặc điểm chính của dịch vụ kinh doanh cho thuê nhà ở việc cung cấp đòi hỏi phải có

sự đầu tư vốn lớn, nhưng tỷ suất lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh dịch vụ lại thấp, thời gian thu hồi vốn chậm và nhà ở không có khả năng di chuyển là những nguyên nhân hạn chế việc hấp dẫn với các nhà đầu tư tham gia vào dịch vụ này Trong khi đó, những người có nhu cầu thuê nhà ở lại thường là những người có thu nhập thấp vì không đủ tiền để sở hữu nhà ở riêng, dẫn đến việc kinh doanh dịch vụ này cũng như việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho thuê không được phát triển

Ngoài yếu tố về thu nhập hay lợi nhuận, còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến dịch vụ thuê nhà ở, ví dụ như sự thay đổi cấu trúc dân cư xã hội, về văn hóa, về sự phát triển của các

đô thị và về việc làm không ổn định cũng ảnh hưởng đến quyết định của những người đi thuê nhà Do vậy, dịch vụ cho thuê thường chỉ xuất hiện tại các đô thị hoặc các vùng công nghiệp cũng là một đặc điểm của loại hình dịch vụ này

Dịch vụ cho thuê nhà ở cũng rất đa dạng về nguồn cung cấp cho thuê, loại hình cho thuê Trong khi một số nước, khu vực Nhà nước vẫn cung cấp một lượng lớn nhà cho thuê thì

ở một số nước khác việc đó lại do các tổ chức kinh doanh hoặc các cá nhân riêng lẻ

1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà:

Cho đến nay, mặc dù nhiều quốc gia trên thế giới cố gắng gia tăng tỷ lệ người sở hữu nhà ở thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng gia tăng và vẫn là một bộ phận lớn trong quỹ nhà ở tại nhiều quốc gia Nếu chỉ có một sự chọn lựa duy nhất là sở hữu một ngôi nhà thì rất nhiều quốc gia sẽ phải đương đầu với một làn sóng lấn chiếm đất đai và sự phát triển đô thị một cách bất thường Hầu hết các thành phố lớn trên thế giới hiện nay cần một lượng lớn nhà cho thuê dành cho các hộ độc thân hoặc hộ gia đình

Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các quốc gia đang phát triển đang ngày càng tăng cùng với việc phát triển đô thị, sự gia tăng của lượng người di cư và gia tăng dân số tự nhiên đã khuyến khích xu hướng này vì đại đa số người di cư và các hộ gia đình mới ở các đô thị ban đầu thường đi thuê nhà

Ngay ở trong một quốc gia, tại các thành phố khác nhau thì dịch vụ cho thuê nhà ở cũng khác nhau Sự khác biệt này được hiểu là do nguồn cung nhà ở, hoặc do nguồn cung đất

ở của mỗi thành phố Đối với các thành phố có quỹ nhà đất nhỏ hẹp thì mức độ thuê nhà cao hơn bởi nhiều gia đình muốn sở hữu nhà riêng thì không có đủ khả năng Quy mô thành phố cũng góp phần vào sự chật hẹp của quỹ nhà đất, điều đó được thể hiện khi tại các thành phố lớn có tỷ lệ thuê nhà cao hơn các thành phố nhỏ, đặc biệt ở các nước phát triển

Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là dịch vụ phục vụ sự di chuyển lao động, phục

vụ nhu cầu di trú, khả năng tài chính và những vấn đề khác trong xã hội Dịch vụ cho thuê nhà ở cần được coi như là một hình thức bổ trợ cho việc sở hữu nhà ở chứ không phải là một

sự cạnh tranh

1.2 Vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở

Trên thế giới, việc khuyến khích phát triển hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở do thể chế chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hội, đặc thù dân tộc và hệ tư tưởng của mỗi quốc gia mà có những sự quan tâm khác nhau

Chính phủ các nước, kể các nước phát triển và những nước đang phát triển không nên kéo dài niềm tin vào việc đạt được việc sở hữu nhà ở một cách phổ cập Họ cần phải thừa nhận rằng hàng triệu gia đình đang sống trong những căn nhà cho thuê hoặc có hàng triệu gia

đình khác đang có nhu cầu thuê nhà ở vì lý do này hay lý do khác Các chính phủ cần ban hành các điều luật, xây dựng các chương trình và các hình thức hỗ trợ để tạo ra nhiều nhà ở cho thuê cũng như cải thiện chất lượng hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở hiện có Nói cách khác, các chính phủ cần phải thay đổi thái độ về chính sách nhà ở hiện nay, họ cần phải cố gắng để giúp những thành viên trong xã hội, những người có nhu cầu thuê nhà ở hoặc luôn phải sống trong nhà ở cho thuê

Để phát triển hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở, các chính phủ cần phải nhận thức rằng

hệ thống dịch vụ này đang thực sự tồn tại Mối quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước, chính quyền các cấp và các thành phần kinh tế trong lĩnh vực phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và các khu công nghiệp tập trung có sự khác biệt rất lớn Các cơ quan Nhà nước chủ yếu chịu trách nhiệm nghiên cứu, ban hành hoặc trình Chính phủ để Chính phủ ban hành các cơ chế, chính sách có liên quan tới việc quản lý loại hình dịch vụ này Còn các thành phần kinh tế đóng một vai trò quan trọng đối với tất cả các khâu của hệ thống cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung; bên cạnh đó chính quyền địa phương

có khả năng độc lập rất lớn trong việc lập và phê duyệt qui hoạch và có nguồn thu rất lớn từ địa phương dành cho việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở Chính phủ cần khuyến khích đầu

tư vào hệ thống nhà ở cho thuê trên qui mô lớn; khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để cho thuê; nâng cao chất lượng của nhà ở cho thuê; cần xem xét kỹ lưỡng

ưu - nhược điểm của việc kiểm soát giá thuê nhà; cung cấp các khoản hỗ trợ cho người thuê nhà và người cho thuê nhà; tìm cách loại bỏ những rào cản và các khoản chi phí bất hợp lý trong việc xây dựng hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở

1.3 Dịch vụ cho thuê nhà tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung ở một số nước trên thế giới và những bài học kinh nghiệm

1.3.1 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung ở một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung ở Mỹ

Tại Mỹ, vấn đề nhà ở xã hội nói chung và nhà ở cho thuê tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung nói riêng là một trong những vấn đề bức xúc mà chính quyền Mỹ phải đương đầu trong nhiều thập niên Một trong những vấn đề nan giải cần giải quyết đó là chi trả nhà ở vượt quá khả năng của đại bộ phận những người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình Các đối tượng này phải dành hơn 30% tổng thu nhập để chi trả tiền thuê nhà ở Theo số liệu thống

kê của năm 1999, nước Mỹ có khoảng 13,7 triệu hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở (chiếm 1/7 dân số cả nước)

Trong các chương trình nhà ở do Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ quản lý thì chương trình hỗ trợ thuê nhà hay còn được gọi là chương trình hỗ trợ tài chính cho việc lựa chọn nhà ở là chương trình trọng tâm và nhiều triển vọng nhất của chính phủ liên bang Thực chất của chương trình này là hỗ trợ người lao động có thu nhập thấp giúp họ đủ khả năng thuê nhà ở đảm bảo chất lượng với các tiêu chuẩn về an toàn và vệ sinh có thể chấp nhận được trên thị trường nhà ở

Ngoài chương trình hỗ trợ thuê nhà, Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ còn quản lý chương trình tín dụng nhà ở giảm thuế dành cho người lao động có thu nhập thấp nhằm khuyến khích tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê với giá thấp thông qua việc giảm thuế đối với hoạt động đầu tư này Do vậy, các nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận cao (bằng hoặc hơn 10%) Từ khi chương trình này được thực hiện vào năm 1986 đến nay, với sự hỗ trợ của chương trình này đã xây dựng được gần 1 triệu căn hộ để cho thuê

1.3.1.2 Nhà ở cho thuê tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung ở Ba Lan

- Đối với nhóm người có thu nhập trung bình: Những người này không đủ khả năng mua căn hộ làm sở hữu riêng, nhưng có khả năng trả tiền thuê nhà và các loại chi phí khác cho việc khai thác căn hộ, đóng tiền lập quỹ sửa chữa nhà và thanh toán có hệ thống tín dụng

xây dựng nhà ở Những căn hộ đó được thiết kế bởi Hội xây dựng nhà ở công cộng Ba Lan và bởi các hợp tác xã nhà ở chuyên xây dựng nhà dành cho những người cần thuê căn hộ

- Đối với nhóm người có thu nhập thấp: Những người này không có khả năng trả tiền thuê những căn hộ tiện nghi cao với mức giá có thể hoàn vốn Hình thức bảo đảm nhà ở phù hợp cho nhóm người này là xây dựng các căn hộ chung cư đồng bộ Quĩ nhà của các tỉnh được thành lập và duy trì (theo luật về cho thuê căn hộ và hỗ trợ tiền thuê căn hộ) bởi tỉnh, ở mức độ có đủ khả năng bảo đảm nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp

- Đối với nhóm người có thu nhập rất thấp: Những người thuộc nhóm này không đủ khả năng trả tiền thuê căn hộ chung cư dù với mức thấp Thuộc nhóm này còn có những người vô gia cư (vì các nguyên nhân xã hội hoặc kinh tế) Nhóm này có thể bao gồm những người bị mất chỗ ở do thiên tai hoặc tai nạn Những người này sử dụng chủ yếu sự trợ giúp của chính quyền địa phương và các tổ chức từ thiện Sự trợ giúp này thực hiện dưới hình thức cấp căn hộ chung cư, chỗ ở tại các cơ sở bảo trợ xã hội hoặc nhà trọ dành cho người không có nhà ở

Chính sách nhà ở do Chính phủ Ba Lan thực hiện trong thời gian qua đã cho những kết quả khả quan, có thể nêu lên những thành quả của chính sách trên như sau:

+ Ngày càng ít người coi nhà ở là vấn đề chủ yếu đời sống của họ

+ Số lượng căn hộ cho thuê tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung được đưa vào khai thác hàng năm đã tăng lên, số lượng đã và đang tiếp tục xây dựng đạt mức kỷ lục là gần 700.000 căn hộ

+ Khả năng đảm bảo cho các hộ gia đình nghèo ngày càng hiệu quả hơn Tại phần lớn các thành phố và các vùng công nghiệp vừa và lớn đã có chi nhánh của Hiệp hội xây dựng nhà ở công cộng hoạt động

+ Việc bảo hộ người thuê căn hộ được củng cố thông qua việc không cho phép cưỡng chế buộc rời khỏi căn hộ mà không kèm theo điều kiện nào khác đối với một số nhóm đối tượng

+ Việc hỗ trợ cho cư dân vẫn tiếp tục thực hiện dưới hình thức ưu đãi về nhà ở và ưu đãi về sửa chữa nhà ở

+ Nhờ hoàn thiện luật về quyền sở hữu nhà ở và luật về hợp tác xã nhà ở nên các thành viên của hợp tác xã nhà ở và của hội nhà ở đã có thể tác động nhiều hơn lên việc quản

lý ngôi nhà của mình

+ Trên thực tế nhận thấy tổng giá trị các khoản hỗ trợ đã cấp cho việc thanh toán tiền thuê nhà đã tăng lên Chính phủ đề nghị mở rộng khả năng nhận khoản hỗ trợ đối với tiền thuê căn hộ như nâng cao giới hạn về thu nhập đã qui định, đưa vào diện được nhận khoản hỗ trợ cả những đối tượng như người chỉ thuê một phần căn hộ và người phải trả tiền thuê trên cơ

Năm 1972, luật xúc tiến xây dựng nhà ở được ban hành; kế hoạch 10 năm xây dựng nhà ở (1972-1981) đặt ra chỉ tiêu xây dựng nhà ở được đánh giá là bước đột phá trong giải quyết vấn đề mang tính xã hội như tình trạng thiếu nhà trầm trọng tại các thành phố lớn, tỷ lệ phổ cập nhà ở thấp, vấn đề xây dựng lại nhà ở đã bị xuống cấp Đó cũng là lý do dẫn đến việc đẩy mạnh phát triển nhà ở trên qui mô lớn, phát triển nhà ở tư nhân và thúc đẩy cả hai phía nhà nước và nhân dân tham gia xây dựng quỹ nhà ở nói chung và quỹ nhà ở xã hội nói

riêng Hơn nữa, sau khi các qui dịnh về xây dựng nhà ở được pháp chế hóa vào năm 1976, thị trường nhà ở đã xuất hiện sự phồn thịnh của nhà chung cư mà đã ảnh hưởng rất tích cực đến thị trường xây dựng trong cả nước Sự phát triển kinh tế của Hàn Quốc trong giai đoạn này cũng bước vào thời kì phát triển mới với tốc độ cao và thu được nhiều thành công

Thập niên 80 nổi lên kế hoạch xây dựng một loạt đô thị mới và các khu công nghiệp tập trung tại Hàn Quốc và kế hoạch xây dựng 2 triệu căn hộ để cho thuê Việc đặt mục tiêu từ

1981 đến 1991 phải hoàn thành kế hoạch xây dựng trên, tăng tỷ lệ phổ cập nhà ở lên 90% đã trở thành sự kiện đáng quan tâm dẫn đến việc sửa đổi luật xúc tiến xây dựng nhà ở cho thuê; tuy nhiên kế hoạch trên đã không thành công Sau đó, trước ảnh hưởng của đại hội thể thao châu Á và Thế vận hội Olympic được tổ chức vào năm 1986 và 1988, hoạt động xây dựng nhà ở được khôi phục, gây ra sự bùng nổ mới về xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng

Vào những năm 1990, thông qua việc cung cấp nhà ở thường xuyên, các chính sách về nhà ở được đặt trong bối cảnh của thị trường nhà ở ổn định Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tiền

tệ diễn ra năm 1997 cũng như sự khủng hoảng trầm trọng trong lĩnh vực xây dựng ngày càng ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế, kéo theo đó là sự hoạt tính hóa nhà ở trở thành điểm nóng trong chính sách nhà ở lúc bấy giờ Việc đẩy mạnh cung cấp nhà ở cho thuê đối với những người có thu nhập thấp, các quy chế về phân chia nhà chung cư, thuế về xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở được nới lỏng hơn

1.3.2 Những bài học kinh nghiệm

Từ việc cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung của một số nước như đã trình bày trên đây, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm sau đây:

- Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp đối với các đối tượng có nhu cầu thuê nhà tại các

đô thị và khu công nghiệp tập trung Hình thức hỗ trợ trực tiếp này có thể thực hiện bằng một

Các biện pháp hỗ trợ trực tiếp nêu trên có ưu điểm là Nhà nước không trực tiếp can thiệp đối với quá trình tạo lập nhà ở mà chỉ hỗ trợ trực tiếp về tài chính cho những đối tượng thuộc diện được hỗ trợ khi họ thuê nhà Tuy nhiên, nhược điểm của hình thức này là thủ tục cho vay và theo dõi để thu hồi vốn vay rất phức tạp, với điều kiện tiên quyết là phải quản lý chặt chẽ mức thu nhập của từng hộ gia đình và cá nhân; nguồn cung cấp nhà ở cho dịch vụ này do doanh nghiệp hoặc cá nhân thực hiện nên giá cho thuê thường có biến động theo hướng tăng quá cao so với mức thu nhập của các đối tượng có thu nhập thấp

- Hai là, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư

xây dựng và cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung, cụ thể là:

+ Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở để cho các đối tượng có nhu cầu thuê

+ Thành lập các doanh nghiệp phát triển nhà ở của Nhà nước đảm nhận vai trò chủ đầu tư xây dựng và cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở theo các chế định của Nhà nước

Đối với biện pháp hỗ trợ gián tiếp có ưu điểm là khuyến khích tăng khả năng cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở Nhưng nhược điểm cơ bản của hình thức này là phải hỗ trợ qua trung gian, các đối tượng chính sách xã hội không được hưởng ưu đãi trực tiếp, cho nên việc hỗ trợ

theo hình thức này thường đạt hiệu quả thấp do thường bị lợi dụng, Nhà nước rất khó kiểm soát Mặt khác, trong trường hợp này rất khó xác định chính xác quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ đầu tư trong từng dự án cụ thể được Nhà nước ưu đãi Hơn nữa, cơ chế ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp rất dễ xảy ra tình trạng xin cho khi xét duyệt dự án

- Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quĩ nhà ở cho thuê tại các đô thị và

khu công nghiệp tập trung để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng cần thuê nhà

Biện pháp này có ưu điểm là Nhà nước có quỹ nhà ở cho thuê thuộc sở hữu của mình

để điều tiết thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở Những đối tượng cần hỗ trợ về nhu cầu nhà ở cho thuê được hưởng ưu đãi trực tiếp, không phải qua trung gian Tuy nhiên, biện pháp này đòi hỏi Nhà nước hàng năm phải đầu tư từ ngân sách để duy trì và phát triển quỹ nhà ở Mặt khác, hình thức này còn đòi hỏi Nhà nước phải tổ chức bộ máy nhằm quản lý việc đầu tư xây dựng cũng như quá trình khai thác sử dụng quĩ nhà ở cho thuê này

Từ những bài học kinh nghiệm trên đây càng khẳng định vai trò của Nhà nước đối với việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung Nhà nước cần có những phương thức, biện pháp phù hợp trong từng bối cảnh nhất định để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho thuê của xã hội

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VỀ DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG Ở VIỆT NAM

2.1 Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

Chủ trương phát triển các khu công nghiệp của Đảng và Nhà nước là đúng đắn, phù hợp và đã góp phần đáng kể cho sự phát triển công nghiệp nói riêng và toàn nền kinh tế nói chung trong thời gian qua

Trong hơn 10 năm xây dựng và hình thành các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung đã có bước phát triển vượt bậc Sự phát triển của các khu công nghiệp đóng góp đáng kể vào sự phát triển công nghiệp và chuyển dịch cơ cấu kinh tế; tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động; sản xuất nhiều hàng hóa tiêu dùng nội địa và sản phẩm xuất khẩu có tính cạnh tranh cao; tạo môi trường cho chuyển giao công nghệ một cách nhanh chóng

Việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp đã tạo điều kiện để thu hút một khối lượng lớn vốn đầu tư cho phát triển công nghiệp và phát triển kinh tế – xã hội nói chung Tính đến tháng 10/2007, cả nước đã có 154 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 32.808 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 21.775 ha, chiếm 66% tổng diện tích đất tự nhiên Đã có 92 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 20.758 ha và 62 khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích tự nhiên 12.073 ha Theo kế hoạch, đến năm 2015, có khoảng 109 khu công nghiệp nữa sẽ ra đời

Các khu công nghiệp, khu chế xuất cả nước đã thu hút được trên 2.600 dự án có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư trên 25,3 tỷ USD và gần 2.800 dự án đầu tư trong nước với tổng số vốn đầu tư đăng ký gần 137 nghìn tỷ đồng (chưa kể các dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp với tổng vốn đầu tư 976 triệu USD và 43 nghìn tỷ đồng)

Các khu công nghiệp phân bố ở 55 tỉnh, thành phố trên cả nước song tập trung chủ yếu tại 3 vùng kinh tế trọng điểm Miền Bắc, Miền Trung và Miền Nam, với tổng diện tích đất tự nhiên 25.900 ha, chiếm gần 80% tổng diện tích các khu công nghiệp của cả nước Sự phân bố tập trung này là khách quan, bởi lẽ các vùng kinh tế trọng điểm là nơi thuận lợi cho sự phát triển công nghiệp nói chung và các khu công nghiệp nói riêng Tính đến thời điểm cuối tháng 10/2007, các khu công nghiệp trên cả nước đã cho thuê được trên 11.177 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê của các khu công nghiệp cả nước là 54,1%, riêng các khu công nghiệp đã vận hành đã cho thuê được trên 9.928 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy trên 71,1%

Phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất góp phần quan trọng giải quyết việc làm cho lao động tại chỗ và lao động nhập cư Lực lượng lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất gia tăng mạnh mẽ cùng với sự phát triển các dự án hoạt động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất

Tuy nhiên trong quá trình phát triển các khu công nghiệp tập trung trong giai đoạn vừa qua vẫn còn những mặt hạn chế nhất định, cụ thể như: khả năng thu hút đầu tư của một số khu công nghiệp; có những giai đoạn các khu công nghiệp hình thành quá nhiều và quá nhanh làm giảm sức hấp dẫn và khả năng thu hút đầu tư của các khu công nghiệp đã được thành lập trước; nhiều địa phương do muốn đẩy nhanh tốc độ phát triển công nghiệp, thu hút đầu tư nên

đã hình thành các khu công nghiệp theo nhiều cách khác nhau, thiếu đồng bộ dẫn đến tình trạng gặp nhiều vấn đề tronng quá trình phát triển (đảm bảo môi trường, đảm bảo hạ tầng); chưa tính đến mục tiêu phát triển dài hạn về cơ cấu ngành nghề, cơ cấu công nghệ Đặc biệt, hạn chế còn tồn tại làm ảnh hưởng không nhỏ cho sự phát triển của kinh tế – xã hội nói chung và của các khu công nghiệp tập trung nói riêng, đó là; đầu tư phát triển các khu công nghiệp tập trung chưa tính hết các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngoài hàng rào, trong đó việc xây dựng nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp để bảo đảm hoạt động của các khu công nghiệp đó

2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.2.1 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ

- Đến cuối tháng 4/2007, tổng số lao động làm việc trong 05 khu công nghiệp tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội là khoảng 41.500 người Toàn bộ công nhân trong các khu công nghiệp vẫn phải tự thuê nhà dân xung quanh các khu công nghiệp để ở Nhu cầu nhà

ở cho người lao động làm việc trong các khu công nghiệp ngày càng lớn, riêng khu công nghiệp Thăng Long đã có tới 20.000 lao động có nhu cầu thuê nhà

Để khắc phục và giải quyết vấn đề này, hiện nay thành phố Hà Nội đang triển khai thí điểm dự án xây dựng nhà ở cho công nhân thuê tại xã Kim Chung - Đông Anh trên diện tích

20 ha Đến nay đã có 03 tòa nhà 4 tầng xây xong và đến khi hoàn thành (dự kiến cuối năm 2008), dự án có thể phục vụ cho 8.000-10.000 lao động của khu công nghiệp Thăng Long

- Bắc Ninh đến nay có 04 khu công nghiệp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thành lập Đến năm 2010, tổng diện tích các khu công nghiệp Bắc Ninh là khoảng hơn 3.000

ha Tính đến thời điểm 31/12/2006, tổng số lao động tại các khu công nghiệp là khoảng 11.500 lao động, trong đó lao động là người Bắc Ninh chỉ có gần 5.000 lao động là người Bắc Ninh, hơn 6.500 lao động là người ngoại tỉnh

Tại khu công nghiệp Tiên Sơn, số lao động ở xa đến thuê nhà trọ trong dân cư đã quá tải Khu công nghiệp Tiên Sơn đã xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân thuê với tổng diện tích 1.900m2 (30 căn hộ, mỗi căn hộ diện tích khoảng 60m2) Mỗi căn hộ có thể ở được từ 9-12 người với chi phí từ 200.000-250.000 đồng/người/tháng Với mức chi phí này, chỉ một số công nhân với tay nghề cao có mức thu nhập cao mới có điều kiện và khả năng để thuê, còn đại đa số công nhân không thể thuê được

- Hiện có gần 50 doanh nghiệp, với khoảng 16.000 lao động tại các khu công nghiệp của tỉnh Phú Thọ Dự kiến đến hết năm 2010 số lao động tại các khu công nghiệp sẽ là 25.000 người Theo thống kê, có khoảng 60% lao động phải thuê nhà ở, tương đương với khoảng 10.000 lao động tại thời điểm cuối năm 2007 Trong tương lai, riêng khu công nghiệp Thụy Vân khi đi vào hoạt động sẽ gặp vấn đề lớn khi phải giải quyết nhà ở cho 20.000 lao động

Người lao động phải đi thuê ở các vùng dân cư xung quanh khu công nghiệp, tại các phòng trọ hết sức trật trội, ẩm thấp, không bảo đảm nhu cầu sinh hoạt tối thiểu

- Hiện Thái Bình có 04 khu công nghiệp, với tổng số lao động đang làm việc trên 20.500 lao động Tới năm 2015, trên địa bàn tỉnh dự kiến sẽ có 12 khu công nghiệp Lao đông làm việc tại các khu công nghiệp ở tỉnh Thái Bình còn rất trẻ, tuổi dưới 30 chiếm 80-85%; lao

động nữ chiếm 70-75% Đa số lao động còn độc thân, tỷ lệ chưa lập gia đình chiếm khoảng 70-75% Chất lượng nhà cho thuê trong dân cư nói chung thấp, đã phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa chủ nhà và người lao động đi thuê nhà; giữa người lao động đi thuê nhà với thanh niên địa phương

Tại các khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố Thái Bình chưa có doanh nghiệp khu công nghiệp nào bố trí được chỗ ở cho người lao động Tổng số lao động thuê nhà ở tại các địa bàn lân cận chiếm khoảng 30% tổng số lao động của khu công nghiệp Còn ở các khu công nghiệp trên địa bàn huyện Tiền Hải, có 03 doanh nghiệp xây nhà chung cư 03 tầng cho người lao động (từ cách đây hàng chục năm), hiện nay một số doanh nghiệp muốn xây chung

cư cho người lao động nhưng chưa có quỹ đất

- Hưng Yên có 04 khu công nghiệp đã được thành lập, số lượng lao động làm việc trong các khu công nghiệp này khoảng 12.000 người Nếu tính cả số lao động của các doanh nghiệp bên ngoài khu công nghiệp trên cùng địa bàn thì tổng số lao động khoảng 40.000 người Trong đó, ước tính lao động không phải là người trên địa bàn khoảng 50%

Hiện nay tại khu vực các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh chưa có khu nhà ở cho người lao động, nên các lao động ở xa hầu hết thuê nhà trọ của các hộ dân xung quanh khu công nghiệp, với mức chi phí bình quân khoảng 100.000 đồng/người/tháng Các nhà trọ hiện nay được xây dựng xen kẽ giữa các khu dân cư, chất lượng thấp, không đảm bảo vệ sinh

- Trên địa bàn tỉnh Hải Dương đã có 06 khu công nghiệp, với tổng số lao động là trên 60.000 người, trong đó số người cần chỗ ở thuê là xấp xỉ 10.000 người Tuy nhiên, chỉ duy nhất có 01 doanh nghiệp tại khu công nghiệp Đại An cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở với khu nhà ở đáp ứng nhu cầu cho 500 lao động Toàn bộ số lao động còn lại đang ở trọ tại các nhà dân thuộc khu vực lân cận Điều kiện nhà trọ kém, nảy sinh nhiều vấn đề về an ninh, trật tự,

vệ sinh môi trường

2.2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Trung Bộ

- Tại địa bàn tỉnh Thừa Thiên – Huế, khu công nghiệp Phú Bài đã đi vào hoạt động và

03 khu công nghiệp khác đã được phê duyệt Khu công nghiệp Phú Bài hiện đang sử dụng trên 2.500 lao động, trong đó khoảng 70% lao động phải thuê nhà ở bên ngoài, với điều kiện sinh hoạt tạm bợ và thiếu thốn

- Hiện nay, thành phố Đà Nẵng có 05 khu công nghiệp với diện tích đất trên 1.500 ha, thu hút trên 39.000 lao động, trong số đó có gần 13.000 lao động ngoại tỉnh Chỉ có một số ít người lao động có chỗ ở tập trung hoặc được doanh nghiệp giải quyết tiền tự lo thuê nhà Đa phần người lao động tự túc thuê nhà để ở, với chi phí khoảng 100.000 – 150.000 đồng/người/tháng Điều kiện nhà ở tạm bợ, môi trường ô nhiễm, kém vệ sinh, điều kiện không khí, ánh sáng, điện, nước sinh hoạt và an ninh không bảo đảm

Lao động ngoại tỉnh đến làm việc tại các khu công nghiệp Đà Nẵng ngày càng đông Vấn đề nhà ở ngày càng đặt ra gay gắt Chính quyền Đà Nẵng Bước đầu đã giải quyết đất cho

04 doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà chung cư cho công nhân làm việc cho doanh nghiệp tại khu công nghiệp (Công ty TNHH Mabuchi Motor, Công ty dệt Hòa Khánh, Công ty Deawon

và Công ty TNHH điện tử Việt Hoa) Giao cho Công ty phát triển và khai thác hạ tầng khu công nghiệp Đà Nẵng xây dựng 03 đơn nguyên chung cư (62 phòng/chung cư) để giải quyết chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp Hòa Khánh

- Theo qui hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đến năm 2015, Khánh Hòa

sẽ có 05 khu công nghiệp tập trung Hiện nay, khu công nghiệp Suối Dầu đã đi vào hoạt động

từ năm 1998 Các khu công nghiệp khác đang trong quá trình giải phóng mặt bằng hoặc lập qui hoạch chi tiết

Tại khu công nghiệp Suối Dầu có khoảng 10.000 lao động, chủ yếu là lao động địa phương và đến từ các huyện lân cận Phần lớn số họ đều về gia đình sau giờ làm việc Số lao động ngoại tỉnh chỉ chiếm khoảng 8%, nhu cầu thuê nhà ở không quá bức xúc

- Trên địa bàn tỉnh chỉ có 01 khu công nghiệp đi vào hoạt động, đó là khu công nghiệp Phan Thiết, có qui mô nhỏ (68 ha), nằm kề thành phố Phan Thiết Hiện có 2.500 lao động làm việc tại khu công nghiệp, chủ yếu là người địa phương, nhu cầu về thuê nhà ở là không cao

2.2.3 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Nam Bộ

- Tính đến giữa năm 2007, tổng số lao động làm việc trong các khu công nghiệp của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có gần 19.000 lao động, trong đó có 10.000 lao động ngoại tỉnh Số lao động có nhu cầu cần thuê nhà là khoảng 11.000 người Tỷ lệ người có thu nhập thấp (dưới 1,2 triệu đồng/tháng) trong tổng số lao động có nhu cầu thuê nhà là 58%

Trên 2.000 lao động đã được các doanh nghiệp bố trí chỗ ở, 4 doanh nghiệp của khu công nghiệp đã xây dựng nhà ở cho công nhân không vì mục tiêu kinh doanh, 01 doanh nghiệp tự bỏ kinh phí thuê nhà trọ cho công nhân Số lao động còn lại có nhu cầu về chỗ ở đều thuê nhà trọ tư nhân hình thành một cách tự phát lân cận các khu công nghiệp, không bảo đảm các yêu cầu tối thiểu; cơ sở hạ tầng văn hóa – xã hội chưa được đầu tư phát triển đồng bộ với sự phát triển của các khu công nghiệp Chủ đầu tư một số khu công nghiệp đang làm thủ tục để xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 20 ha

- Toàn tỉnh Đồng Nai đã qui hoạch 33 khu công nghiệp tập trung, với diện tích 11.000

ha và dự kiến số lượng lao động ở các khu công nghiệp này đến năm 2020 khoảng 490.000 người Hiện nay, Đồng Nai đã có 23 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, sử dụng 275.357 lao động, trong đó lao động nữ chiếm khoảng 60% Mức thu nhập bình quân là 1,3 triệu đồng/người/tháng Bên cạnh đó, còn các doanh nghiệp công nghiệp nằm ngoài các khu công nghiệp, ước tính sử dụng khoảng 200.000 lao động

Theo thống kê sơ bộ, nhu cầu nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp hiện đang được đáp ứng như sau:

+ Nhà ở do Công ty kinh doanh nhà và xây dựng hạ tầng quản lý: khoảng 6.000 người + Nhà ở do các hộ cá thể, tư nhân cung cấp cho thuê: diện tích ở khoảng 360.000 m2, cung cấp chỗ ở cho khoảng 80.000 người Chi phí thuê nhà khoảng từ 120.000 – 150.000 đồng/người/tháng

+ Các dạng nhà ở khá (như bản thân người lao động tự lập chỗ ở, ở nhờ người thân, gia đình) khoảng 400.000 m2

Nhìn chung, nhu cầu nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh đang rất bức xúc Hoạt động kinh doanh nhà trọ còn nhiều bất cập, mang tính tự phát, kinh doanh không phép, không đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường Tình hình an ninh trật tự tại các cơ sở và địa bàn tập trung nhiều nhà trọ khá phức tạp, chưa được bảo đảm

- Tính đến tháng 5/2007, khu công nghiệp Trảng Bàng - Tỉnh Tây Ninh đã thu hút được 117 dự án đầu tư, sử dụng 19.320 lao động, trong đó lao động từ huyện Trảng Bàng chiếm 55,76%, lao động từ các huyện khác trong tỉnh chiếm 22,74% Theo thống kê có khoảng 230 nhà trọ với trên 2.000 phòng trọ cho thuê Mỗi phòng diện tích khoảng 16 m2, khoảng 4-6 người thuê ở Chất lượng nhà trọ không đảm bảo qui cách, không đảm bảo vệ sinh cũng như an ninh trật tự cho người lao động

Hiện nay, nguồn lao động tại chỗ hầu như không còn, nhưng nhu cầu tuyển dụng của các doanh nghiệp vẫn rất lớn ước tính đến khi các doanh nghiệp được cấp phép đi vào hoạt động, nhu cầu lao động cần thêm khoảng 10.000 – 15.000 lao động, đa phần đáp ứng bởi lao động ngoại huyện hoặc ngoại tỉnh Do vậy, nhu cầu nhà ở cho người lao động ngày càng bức xúc

- Tiền Giang hiện có khu công nghiệp Mỹ Tho đang hoạt đông, thu hút trên 8.000 lao động, trong số đó 4.000 lao động có nhu cầu thuê trọ Tại cụm công nghiệp Trung An đã bố trí 0,11 ha đất để doanh nghiệp tư nhân Huỳnh Chí Thành đầu tư xây dựng 50 phòng trọ giải quyết cho khoảng 200 lao động Có một vài doanh nghiệp bắt đầu xây dựng nhà ở cho người lao động Số còn lại thì đi thuê nhà trọ của các hộ dân xung quanh khu công nghiệp ở hai xã

Trung An và Bình Đức, hiện ở hai xã này có khoảng trên 140 hộ kinh doanh nhà trọ với hơn 1.300 phòng trọ, giá cho thuê khoảng từ 100.000 – 150.000 đồng/người/tháng

- Tỉnh Vĩnh Long hiện đang hình thành 02 khu công nghiệp tập trung, trong đó khu công nghiệp Hòa Phú đã lấp đầy giai đoạn I, hiện đang thu hút 8.000 lao động làm việc Hướng tới năm 2010, khi lấp đầy 02 khu công nghiệp sẽ có khoảng 30.000 lao động

Theo thống kê, có khoảng 2.200 phòng trọ cho thuê với 6.500 công nhân đang thuê, diện tích sử dụng bình quân 2,5 m2/người Nhà trọ nói chung không đáp ứng tiêu chuẩn, chật chội, thiếu vệ sinh, mất an ninh trật tự Các doanh nghiệp đã xây dựng và triển khai được 126 căn nhà đáp ứng được chỗ ở cho 600 lao động tại khu công nghiệp Hòa Phú

- Số lượng doanh nghiệp trong các khu công nghiệp, khu chế xuất nhiều nhất là tại TP

Hồ Chí Minh với khoảng 1.000 doanh nghiệp hoạt động trong 15 khu công nghiệp, khu chế xuất thu hút trên 210.000 lao động Trong số đó 60%-70% lao động là người ngoại tỉnh đến làm việc tại thành phố và có khoảng 150.000 người có nhu cầu thuê trọ Do vậy, nhu cầu về nhà ở cho người lao động là rất lớn và sẽ còn tiếp tục tăng cao do việc mở rộng và thành lập mới các khu công nghiệp, khu chế xuất

Hiện nay, chính quyền và các doanh nghiệp mới chỉ cung cấp được 7.000 chỗ ở cho người lao động thuê, còn lại hơn 95% lao động phải tự túc chỗ ở trong những khu nhà trọ của dân xung quanh các khu công nghiệp

2.2.4 Các yếu tố tác động đến nhu cầu nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

Qua khảo sát thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung tại 03 vùng kinh tế trọng điểm trên, ta có thể dễ dàng nhận thấy rằng vấn đề nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp tập trung là một vấn đề bức xúc cần giải quyết

Tuy nhiên, mức độ trầm trọng của vấn đề này là khác nhau giữa các vùng, miền khác nhau Việc thiếu nhà ở cho thuê đối với người lao động tại các khu công nghiệp tập trung và các vấn đề phát sinh kèm theo hiện nay đã ở mức độ khá trầm trọng tại một số tỉnh, thành thuộc khu vực kinh tế trọng điểm miền Bắc và miền Nam như Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai và Thành phố Hồ Chí Minh Đây là 02 vùng, miền tập trung nhiều khu công nghiệp tập trung, số lượng lao động tại chỗ không đáp ứng đủ nhu cầu lao động, do vậy đòi hỏi một lượng lớn lao động di cư từ các nơi khác đến; trong khi quĩ đất lại có hạn, đặc biệt tại vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc

Còn tại các địa phương thuộc khu vực kinh tế trọng điểm miền Trung, do mật độ khu công nghiệp còn thấp, số lượng lao động ít và chủ yếu là người địa phương, vấn đề nhà ở cho thuê đối với người lao động vẫn chưa đến mức báo động Tuy nhiên, cùng với việc đẩy mạnh phát triển các khu công nghiệp, trong thời gian tới, nếu không có các giải pháp thích hợp, các tỉnh, thành miền Trung cũng sẽ gặp khó khăn lớn về nguồn cung cấp nhà ở cho thuê đối với người lao động

Theo thống kê tại các địa phương, hiện nay có khoảng 1 triệu lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu chế xuất trên toàn quốc Trong số đó, khoảng trên 700.000 lao động là người ngoại tỉnh có nhu cầu thuê nhà ở trong thời gian lao động tại các khu công nghiệp Mặc dù đến nay tại một số khu công nghiệp ở một số địa phương đã xây dựng nhà ở cho người lao động nhưng với số lượng còn rất nhỏ bé so với nhu cầu thực tế về nhà ở của người lao động với giá thuê nhà khá cao so với thu nhập của người lao động Nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp, khu chế xuất chủ yếu do người dân tự phát xây dựng để cho thuê, do việc quản lý lỏng lẻo của các địa phương nên nhà trọ hiện nay rất đa dạng về chủng loại, phân tán rải rác ở nhiều nơi, chất lượng thấp không đảm bảo cho người lao động Trong những năm sắp tới, khi các khu công nghiệp hiện có được lấp đầy và các khu công nghiệp mới hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng đưa vào hoạt động thì vấn đề nhà ở cho người lao động sẽ ngày càng trở nên bức xúc hơn

2.2.5 Các yếu tố tác động đến việc cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

- Chính sách phát triển nhà ở cho thuê của Nhà nước: Vai trò của Nhà nước từ trung

ương đến địa phương trong việc ban hành các cơ chế, chính sách nhằm phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở chưa được quan tâm đúng mức Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê nên không có quĩ nhà để điều tiết khi thị trường biến động Hầu hết các doanh nghiệp nhà nước chỉ chú trọng hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để bán Vì vậy, trên thực tế quỹ nhà cho thuê hầu như không tồn tại Thiếu quĩ nhà cho thuê là một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn tới tình trạng bức xúc về nhu cầu thuê nhà tại các khu công nghiệp tập trung

- Chi phí xây dựng nhà ở (giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công, thiết bị thi công):

Việc kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp là một công việc rất khó thu hồi vốn Nếu giả định đã có nguồn đất để xây thì cần từ 18-20 năm để có thể thu hồi vốn Nếu cộng cả lãi suất thì có thể trên 40 năm Nếu tính cả tiền đất thì nhìn chung, khó có thể thu hồi vốn

- Nguồn vốn để xây dựng nhà ở cho thuê: Xét một cách tổng thể, vấn đề nhà ở cho

người lao động thuê hiện nay không thể giải quyết bằng một mệnh lệnh hành chính Vì vậy,

để có thể làm được điều đó cần một lượng tài chính đáng kể để tạo ra quỹ đất và chi phí xây dựng Do vậy, cách tiếp cận chủ yếu là các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, về thuế, về chi phí đầu tư, về giá chi phí đầu vào, đồng thời bổ sung quỹ đất, rà soát qui hoạch để các doanh nghiệp có thể phát triển quỹ nhà cho người lao động

- Điều kiện hạ tầng kỹ thuật: Phát triển công nghiệp, thường kéo theo sự gia tăng dân

số cơ học Thực tế đó cũng đặt ra bài toán đối với các địa phương về khả năng đáp ứng về cơ

sở hạ tầng Hiện nay, hệ thống hạ tầng kỹ thuật chủ yếu tập trung tại nơi có mật độ dân cư cao, khu vực trung tâm các đô thị và bên trong các khu công nghiệp tập trung Do hạn chế về ngân sách và những khó khăn, ách tắc trong công tác đền bù giải tỏa, việc xây dựng hạ tầng bên ngoài hàng rào các dự án khu công nghiệp chưa đáp ứng tiến độ thực hiện dự án Chính vì những khó khăn về hạ tầng kỹ thuật dẫn đến việc các khu đất để xây dựng nhà ở cho thuê khan hiếm và đắt đỏ, ảnh hưởng đến việc xây dựng và cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở

- Công tác qui hoạch: Sự phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất của nước ta đã

nhanh hơn tốc độ phát triển đô thị Việc đầu tư cho phát triển đô thị ít hơn phát triển công nghiệp, nhất là các hạ tầng khung cho đô thị có tiềm năng phát triển trong tương lai Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, khi một khu công nghiệp tập trung đi vào hoạt động sẽ thu hút một lượng lao động lớn, đặc biệt là các lao động trẻ từ các địa phương khác, chủ yếu từ các vùng nông thôn, các địa phương thừa lao động Nhu cầu thu hút lao động bình quân đối với mỗi khu công nghiệp khoảng từ 100-150 lao động/ha đất xây dựng khu công nghiệp, chưa kể số lao động phụ trợ, những người ăn theo Khi xây dựng một khu công nghiệp 100-200 ha sẽ hình thành nên một đô thị mới khoảng 10.000-30.000 lao động Nếu tính thêm số lao động phụ trợ, số người ăn theo có thể lên đến 20.000-40.000 người, tương đương đô thị loại 5 Như vậy, khi xem xét hình thành xây dựng khu công nghiệp, không chỉ tập trung giải quyết vấn đề xây dựng nhà xưởng mà còn phải chú ý đến vấn đề phát triển nhà cho người lao động

2.3 Đánh giá tổng quát dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

2.3.1 Những thành tựu đã đạt được:

Mặc dù trong những năm vừa qua, dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung phát triển khá chậm, nhưng cũng có thể ghi nhận những thành tựu ban đầu Đó là, Nhà nước bước đầu đã có những cơ chế, chính sách (tuy còn chưa đồng bộ và chưa cụ thể) nhằm cải thiện dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung Các doanh nghiệp sử dụng lao động cũng đã thấy tầm quan trọng của dịch vụ cho thuê nhà ở ảnh hưởng tới chất lượng lao động của người lao động, ít nhiều doanh nghiệp cũng đã thể hiện sự quan tâm của mình