Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tỉnh kiên giang (tóm tắt)

34 CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ TH Ế CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KIÊN GIANG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ..... Từ thực tế tr

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH

TRƯƠNG TUYẾT NHẪN

PHÁP LU ẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TRÀ VINH, NĂM 2020

ISO 9001:2015

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH

TRƯƠNG TUYẾT NHẪN

PHÁP LU ẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH:

LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

MÃ NGÀNH: 8380103

Người hướng dẫn khoa học:

TS Đoàn Thị Phương Diệp

TRÀ VINH, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính xác thực và trung thực của luận văn này

Trà Vinh, ngày … tháng 12 năm 2020

TÁC GI Ả LUẬN VĂN

Trương Tuyết Nhẫn

ii

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình và chu đáo của Cô Đoàn Thị Phương Diệp Tôi cũng xin cảm ơn sự chỉ bảo ân cần của

thầy cô đã giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua, cảm ơn tập thể lớp và gia đình đã giúp

đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn Thạc sĩ

Để hoàn thành Luận văn Thạc sĩ của mình, tôi đã có nhiều cố gắng, n lực của

bản thân nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót Tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của Quý Thầy cô, bạn bè

M ỤC LỤC

L ời cam đoan i

L ời cảm ơn II M ục lục iii

Danh m ục từ viết tắt v

Danh m ục bảng vi

Tóm t ắt vii

L ời mở đầu 1

1 Tính c ấp thiết của đề tài 1

2 M ục tiêu của luận văn 3

2.1 Mục tiêu chung của luận văn 3

2.2 Mục tiêu cụ thể của luận văn 3

3 T ổng quan các nghiên cứu có liên quan đến luận văn 3

4 Phương pháp nghiên cứu 5

5 Ph ạm vi nghiên cứu 6

6 Đối tượng nghiên cứu 6

7 K ết cấu dự kiến của luận văn 6

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CH ẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 7

1.1 Cơ sở lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 7

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 7

1.1.1.1 Khái niệm 7

1.1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 12

1.1.1.3 Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 14

1.1.2 Vai trò thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 16

1.2 Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 18

1.2.1 Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 18

1.2.2 Về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 21

1.2.2.1 Điều kiện về chủ thể tham gia hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 21

1.2.2.2 Điều kiện về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 24

1.2.3 Về đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 26

iv

1.2.4 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 31

K ẾT LUẬN CHƯƠNG 1 34

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ TH Ế CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH KIÊN GIANG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 36

2.1 Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Kiên Giang 36

2.2 Tình hình chung các tranh chấp về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân 40

2.3 Một số tranh chấp điển hình về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 42

2.3.1 Về thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về đối tượng 49

2.3.2 Tranh chấp về chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 53

2.3.3 Tranh chấp về hiệu lực lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 55

2.3.4 Về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất 56

2.4 Một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 55

2.4.1 Một số bất cập pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân 55

2.4.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân 62

K ẾT LUẬN CHƯƠNG 2 66

K ẾT LUẬN 67

TÀI LI ỆU THAM KHẢO 1

DANH M ỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

T ừ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

NĐ-CP Nghị định của chính phủ

vi

DANH M ỤC BẢNG

S ố hiệu bảng Tên bảng Trang

Bảng 2.1 Số liệu của Văn phòng đăng đất đai tỉnh Kiên Giang 39

TÓM T ẮT

Thực tiễn thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ trong các giao dịch dân sự, thương mại trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn chế Hình thức giao dịch văn bản giao dịch và các yêu cầu về công chứng, chứng thực; việc xác định chủ sử dụng của tài sản thế chấp QSDĐ chưa bảo đảm Vấn đề xử lý tài sản tài sản thế chấp là QSDĐ để thu hồi nợ,…là vấn đề đang được quan tâm Do việc thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật nên số lượng các

vụ án tranh chấp trong các giao dịch có liên quan đến thế chấp QSDĐ tại các Tòa án ngày càng phổ biến Hiện nay việc áp dụng pháp luật để giải quyết tại Tòa án còn nhiều bất cập, lúng túng chậm trễ do phải tuân thủ các trình tự tố tụng phức tạp Nguyên nhân của những hạn chế trong thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ bao gồm cả những nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật thế chấp QSDĐ gồm các Nghị định, Thông tư hướng dẫn vẫn đang bộc

lộ những bất cập trong quá trình thực hiện Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu một cách toàn diện, cả về lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ; bảo đảm cho các quy định về thế chấp QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng được thực hiện triệt để là cấp thiết, có ý nghĩa lý luận, thực tiễn

và có tính thời sự

Từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài: "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

đất của hộ gia đình, cá nhân - thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tỉnh Kiên Giang" làm

luận văn thạc sĩ

Luận văn gồm 2 Chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Kiên Giang và kiến nghị hoàn thiện

1

LỜI MỞ ĐẦU

1 TÍNH C ẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Thế chấp bất động sản là một biện pháp rất quan trọng trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự Ở Việt Nam, thế chấp bất động sản đã và đang diễn ra sôi động và ngày càng trở nên quan trọng, không thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tài sản là bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối để các tô luân chuyển vốn cho nền kinh tế Trong các bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì QSDĐ là tài sản được sử dụng phổ biến Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi Cũng như những đối tượng sở hữu các tài sản khác, QSDĐ chứa đựng trong mình những quyền năng như: “chiếm hữu, sử dụng và định đoạt” QSDĐ cũng trở thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch tín dụng Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn thì hoặc sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là rất lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trường tiền tệ Chính phủ cũng đã ban hành Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP là những Nghị định hướng dẫn thi hành các quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm tạo cơ sở pháp lý cho các giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng Hiến pháp, các đạo luật và các văn bản pháp luật nêu trên đã xác định QSDĐ là quyền tài sản Theo đó, người sử dụng đất có các quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại và tính giá trị QSDĐ góp vốn vào sản xuất kinh doanh” Trong các quyền ấy, quyền thế chấp QSDĐ được pháp luật quy định là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, kinh doanh có cơ sở pháp lý bảo đảm cho các giao dịch có thế chấp QSDĐ được thực hiện an toàn, hiệu quả, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch Như vậy, về mặt lý luận, có các quy định về thế chấp QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng đã tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng các giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh v.v…kích thích phát triển kinh tế trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường; xây dựng, hoàn thiện, bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ là yêu cầu khách quan, cấp bách ở nước ta hiện nay Khi xác lập quan hệ thế chấp nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng,

mục đích mà các bên hướng tới là bảo đảm các an toàn giao dịch Đối với bên nhận thế chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ đã ràng buộc bên thế chấp bằng giá trị của QSDĐ để bên thế chấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình Khi bên thế chấp không thực hiện một phần hay toàn bộ nghĩa vụ thì bên nhận tài sản thế chấp là QSDĐ được

xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật, bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp của mình Các quy định của pháp luật thế chấp QSDĐ đã đạt được mục đích hướng cho các giao dịch khi được xác lập, thực hiện luôn luôn bảo đảm an toàn, phù hợp các ý chí chủ thể trong hợp đồng

Tuy nhiên, QSDĐ là một loại quyền tài sản phát sinh từ chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý QSDĐ khi giải chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các tài sản thông thường khác Điều đó cũng lý giải vì sao sự vận hành thế chấp bằng QSDD thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, tiềm ẩn rủi ro Trên thực tế rất khó để đưa QSDĐ vào vận hành trong thị trường tín dụng một cách trôi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cơ cao do có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý thì dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn đã tác động và ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

Thực tiễn thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ trong các giao dịch dân sự, thương mại trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn chế Hình thức giao dịch văn bản và các yêu cầu về công chứng, chứng thực; việc xác định chủ sử dụng của tài sản thế chấp QSDĐ chưa bảo đảm Vấn đề xử lý tài sản tài sản thế chấp là QSDĐ để thu hồi nợ,…là vấn đề đang được quan tâm Do việc thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật nên số lượng các vụ án tranh chấp trong các giao dịch có liên quan đến thế chấp QSDĐ tại các Tòa án ngày càng phổ biến Hiện nay việc áp dụng pháp luật để giải quyết tại Tòa án còn nhiều bất cập, lúng túng chậm trễ do phải tuân thủ các trình tự tố tụng phức tạp Nguyên nhân của những hạn chế trong thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ bao gồm cả những nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật thế chấp QSDĐ gồm các Nghị định, Thông tư hướng dẫn vân đang bộc lộ những bất cập trong quá trình thực hiện Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu một cách toàn diện, cả về lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ; bảo đảm cho các quy định về thế chấp QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

3

nói riêng được thực hiện triệt để là cấp thiết, có ý nghĩa lý luận, thực tiễn và có tính thời sự

Từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài: "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân - thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tỉnh Kiên Giang" làm

luận văn thạc sĩ

2 M ỤC TIÊU CỦA LUẬN VĂN

Việc nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân - thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tỉnh Kiên Giang” nhằm đạt các mục

tiêu chủ yếu sau đây:

2.1 Mục tiêu chung của luận văn

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ cho tất cả các đối tượng nói chung và thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng đáp ứng có hiệu quả các yêu cầu do

thực tế cuộc sống đặt ra

2.2 Mục tiêu cụ thể của luận văn

Với mục tiêu như trên, các nhiệm vụ mà luận văn phải thực hiện đó là: Làm rõ những vấn đề lý luận của pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân như: khái niệm, đặc điểm QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân; khái niệm về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân,

Nghiên cứu, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ của

hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Kiên Giang như: trình tự thực hiện thế chấp, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, xử lý QSDĐ đã thế chấp, về giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, và những vướng mắc phát sinh từ những hoạt động này

Qua đó phát hiện những điểm chưa phù hợp, những khó khăn, vướng mắc trong hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân từ đó đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

3 T ỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN VĂN

Liên quan đến việc nghiên cứu các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ đã có một số công trình nghiên cứu khoa học, luận văn thạc sĩ như sau:

“Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định

c ủa pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Hoàng Yến năm 2017 Trong Luận văn

này tác giả Nguyễn Hoàng Yến đã chỉ ra một số vi phạm trong Hợp đồng thế chấp QSDĐ nói chung cụ thể như: Vi phạm về chủ thể; Vi phạm về đối tượng; Vi phạm về

sự tự nguyện, mục đích và nội dung Từ đó tác giả đã đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật

“Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật việt Nam hiện nay” của tác giả

Trần Quyết Thắng năm 2014, trong Luận văn này tác giả Trần Quyết Thắng đã nêu lên các quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ và một số vấn đề khác có liên quan đến pháp luật về thế chấp QSDĐ hiện nay Qua đó tác giả

Trần Quyết Thắng đã chỉ ra một số bất cập của pháp luật Việt Nam về thế chấp QSDĐ

và đưa ra hướng hoàn thiện pháp luật

“Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” năm 2008 của Nguyễn

Thị Nga, đã nêu những vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ và pháp luật điều chỉnh thế chấp QSDĐ; thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam; hoàn thiện pháp luật

về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam

“Xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng

và các t ổ chức tín dụng” năm 2002 của Doãn Hồng Nhung, trong luận văn này tác giả

Doãn Hồng Nhung đã phân tích nội dung các quy định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng

và đã chỉ ra một khiếm khuyết lớn trong pháp luật là chưa đề cập việc sử dụng, khai thác giá trị QSDĐ sau khi đã lý xong đối với tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các Tổ chức tín dụng Đồng thời tác giả cũng nêu ra

sự bất cập của hình thức bán đấu giá tài sản là QSDĐ qua Trung tâm bán đấu giá Từ

đó, tác giả đề xuất những kiến nghị để nâng cao hiệu quả của việc xử lý tài sản thế

chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các Tổ chức tín dụng

“Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký, thế chấp QSDĐ”

năm 2008 của Nguyễn Thị Nga, đã đi sâu phân tích và chỉ ra nhiều điểm bất cập trong

pháp luật hiện hành như: Sự thiếu rõ ràng và thiếu thống nhất về việc xác định nội hàm của đăng ký thế chấp QSDĐ, sự mâu thuẫn về đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ và hợp đồng thế chấp nhà ở, sự bất hợp lý khi vừa buộc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ vừa buộc công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ

“Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất – những bất cập và đề xuất hoàn