Phương pháp thặng dư - Khái niệm: Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư.Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên phần đóng gó
Trang 1Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu
Ký và ghi rõ họ tên
Trang 2MỤC LỤC
A Lý luận chung 3
1 Khái niệm chung 3
1.1 Định giá 3
1.2 Thẩm định giá 3
1.3 Bất động sản 3
2 Nội dung phương pháp thặng dư 3
2.1 Nguyên tắc chính chi phối phương pháp thặng dư( cơ sở lý luận): 3
2.2 Nội dung các bước định giá 3
2.3 Ưu điểm 4
2.4 Hạn chế 4
2.5 Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư 6
B Tình huống định giá tài sản 6
1 Tình huống: 6
2 Giải quyết tình huống 7
3 Phân tích những hạn chế của phương pháp thặng dư dựa trên tình huống 8
C Chứng minh bằng con số về mức độ và khả năng thay đổi kết quả định giá, nếu nhà đầu tư muốn thay đổi kết quả 10
Ví dụ: 10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 14
Trang 3A Lý luận chung
1 Khái niệm chung
1.1 Định giá
- Định giá là quy định cho một hàng hoá, dịch vụ đưa vào lưu thông
1.2 Thẩm định giá
- Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
1.3 Bất động sản
- Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
+ Đất đai
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
+ Các tài khác gắn liền với đất đai
+ Các tài sản khác do pháp luận quy định
1.4 Phương pháp thặng dư
- Khái niệm: Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư.Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất
và hiệu quả nhất
2 Nội dung phương pháp thặng dư
2.1 Nguyên tắc chính chi phối phương pháp thặng dư( cơ sở lý luận):
tương lai”
- Giá trị hiện tại của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó
- Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: giá trị của một tài sản được quyết định bởi
những lợi ích tương lai mang lại cho nhà đầu tư
- Nguyên tắc đóng góp: giá trị của một tài sản còn phụ thuộc vào sự có mặt hay
vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của một tài sản khác tăng lên hay giảm đi
bao
nhiêu
Trang 42.2 Nội dung các bước định giá
Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của bất động sản
- Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển
- Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
- Ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất, bao gồm chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất
- Chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 và bước 3
2.3.Ưu điểm
- Để định giá các bất động sản có khả năng phát triển
- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá
- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán( cho thuê) tối thiểu
2.4 Hạn chế
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
+ Theo IVSC, một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất(SDTNVHQN) là :
Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên
Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý Ngoài ra, mặc dù không hẳn có tính pháp lý, song những quy ước có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải được tôn trọng
Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính
Để xác định bất động sản là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; ta phải thu thập, tìm kiếm các thông tin liên quan đến bất động sản về pháp lý,vị trí, phong tục tập quán, tài chính… xem có thoả mãn với các điều kiện của bất động sản
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải có; từ đó đưa ra các phương án sử dụng hiệu quả; chọn lọc dựa trên các nhu cầu của nhà đầu tư: vị trí, kinh tế,… để có
Trang 5được các phương án tốt nhất, hiệu quả nhất phù hợp với nhà đầu tư Tuy nhiên trên thực tế, để xác định được đó là phương án tốt nhất, hiệu quả nhất không phải là điều dễ dàng Khi tư vấn cho nhà đầu tư về một bất động sản, thông thường thì nhà đầu tư đã có phương án sử dụng khi mua bất động sản đó Với cương vị của một nhà thẩm định thì trước tiên ta sẽ xem xét rằng phương án của nhà đầu tư đưa ra liệu có là phương án tốt nhất hay không Tuy nhiên để biết được đây là một phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất thì không phải dễ dàng; ở góc nhìn của nhà đầu tư thì họ có thể cho rằng đây không phải
là một phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nhưng ở cương vị của nhà đầu tư khác họ cũng sẽ có những phương án tốt đối với bất động sản Điều này
sẽ gây khó khăn cho thẩm định viên trong quá trình thẩm định giá bất động sản
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ thuộc theo các điều kiện của thị trường
=> Trong nền kinh tế thị trường, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì giá cả, giá trị đồng tiền cũng thay đổi theo nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển của quốc gia Do đó, chi phí và giá bán cũng sẽ thay đổi theo điều kiện thị trường Thậm chí chi phí và giá bán bất động sản có thể thay đổi nhanh chóng nhờ vào một tác nhân nào đó( Khi nền kinh tế thị trường bị tác động bởi các chính sách tiền tệ hay chính sách vĩ mô mà Nhà nước đưa ra để thực hiện các mục tiêu quốc gia cũng sẽ gây ảnh hưởng đến hoạt động của những doanh nghiệp, trong đó có những doanh nghiệp cung cấp sản phẩm, dịch vụ về xây dựng, dẫn đến các chi phí có thể thay đổi tăng hoặc giảm theo nền kinh tế thị trường hay khi Nhà nước muốn mở rộng quy mô thành thị, khu công nghiệp thì những mảnh đất trống ở ven thành phố bỗng chốc trở nên được quan tâm khiên cho giá trị của mảnh đất tăng nhanh chóng).Vì vậy, việc ước tính của thẩm định viên về chi phí, giá bán sẽ phụ thuộc vào điều kiện thị trường; khi nền kinh tế thị trường thay đổi sẽ kéo theo chi phí và và giá bán thay đổi theo Điều kiện thị trường sẽ không thay đổi theo chu kỳ hay bất kỳ quy luật nào nên sẽ gây khó khăn cho thẩm định viên khi xác định giá bán và chi phí của bất động sản, sẽ phải phụ thuộc vào các điều kiện của nền kinh tế thị trường
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
=> Giá trị cuối cùng của bất động sản tính theo phương pháp thặng dư chính là sự chênh lệch giữa tổng giá trị phát triển và chi phí phát triển Mà chi
Trang 6phí và giá bán của bất động sản lại phụ thuộc vào điều kiện nền kinh tế thị trường, do đó việc xác định giá trị cuối cùng của bất động sản cũng sẽ rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán
- Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền + Giá trị thời gian của tiền là khái niệm cho rằng khoản tiền sẵn có tại thời điểm hiện tại có giá trị cao hơn số tiền tương tự trong tương lai do khả năng sinh lời tiềm năng của nó
+ Thực tiễn thông qua các hoạt động kinh tế cũng chỉ ra rằng giá trị hiện tại của tiền luôn thay đổi theo những thời kỳ khác nhau
+ Mà phương pháp thặng dư lại thường không tính đến giá trị hiện tại của đồng tiền Khi thẩm định viên bỏ qua giá trị hiện tại của dòng tiền thì kết quả mà thẩm định viên đưa ra cũng sẽ khó có thể đạt được mức chính xác cao
2.5 Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai
để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần phải sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản
- Đối tượng là những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển Các bất động sản này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế cải tạo
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản Được những những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra
B Tình huống định giá tài sản
1 Tình huống:
Một thửa đất được phê duyệt cho xây dựng 10 ngôi nhà, với diện tích sàn
bán đấu giá trên thị trường
Trang 7- Giá thị trường dự bán mỗi ngôi nhà bán được là: 7.000 triệu đồng
- Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 10 ngôi nhà là: 250 triệu đồng
- Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là: 70 triệu đồng
- Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân công trực tiếp cho xây dựng tính bình
- Chi phí chuyên môn bằng 10% chi phí trên
- Công ty cũng xác định lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt được là 300 triệu đồng cho mỗi ngôi nhà
- Chi phí pháp lý, chi phí nguyên vật liệu, chi phí chuyên môn hoá thực hiện ở năm thứ nhất
- Chi phí bán, quảng cáo thực hiện ở năm thứ hai
- Nhà đầu tư yêu cầu lãi suất mọi rủi ro đối với dự án là 15%
- Thời gian từ khi khởi công đến khi hoàn thành công việc xây dựng và bán đấu giá mất 2 năm
Yêu cầu: ( đơn vị: triệu đồng)
Với cương vị là chuyên viên định giá của công ty kinh doanh bất động sản, bạn sẽ đưa ra tư vấn giá của thửa đất đó là bao nhiêu?
2 Giải quyết tình huống
Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của bất động sản
- Việc xây dựng 10 ngôi nhà là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển
- Doanh thu nhận được khi bán 10 căn nhà là: 10x 7.000 = 70.000 triệu đồng
- Doanh thu nhận được đưa về thời điểm hiện tại là:
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
- Chi phí pháp lý liên quan đến 10 ngôi nhà là: 250 triệu đồng
Chi phí pháp lý đưa về thời điểm hiện tại là:
250/( 1+ 0,15) = 217,319 triệu đồng
- Chi phí quảng cáo là: 70 triệu đồng
Chi phí quảng cáo đưa về thời điểm hiện tại là:
70/(1+0,15)2 = 52,93 triệu đồng
- Chi phí nguyên vật liệu, nhân công xây dựng là:
Trang 87 x 200 x 10 = 14000 triệu đồng
Chi phí nguyên vật liệu, nhân công xây dựng đưa về thời điểm hiện tại
- Chi phí chuyên môn hoá là: 14000 x 10% = 1400 triệu đồng
Chi phí chuyên môn hoá đưa về thời điểm hiện tại là:
12173,913 x 10% = 1217,391 triệu đồng
- Lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt được là: 300 x 10 = 3000 triệu đồng
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất
- Giá trị ước tính của thửa đất là:
52930,057 - 217,319 - 52,93 - 12173,913 - 1217,391-3000 = 36268,504 triệu đồng
Vậy giá trị ước tính cho thửa đất trên là: 36268,504 triệu đồng
3 Phân tích những hạn chế của phương pháp thặng dư dựa trên tình huống
Bước 1: Xác định phương pháp sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Theo tiêu chuẩn định giá số 11- thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, để tính toán giá đất theo phương pháp thặng dư phải là phương án tốt nhất
và hiệu quả nhất Trong tình huống trên với cương vị của một thẩm định, ta chọn việc xây dựng 10 ngôi nhà trên mảnh đất cần định giá là phương pháp sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Coi phương án trên là sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất do thoả mãn điều kiện của bất động sản sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
+ tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên
+ tài sản được chấp nhận về mặt pháp lý
+ tài sản được đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính
- Tuy nhiên, việc coi đây là phương pháp tốt nhất và hiệu quả nhất chưa mang tính chất khách quan bởi ta chưa biết được mảnh đất này có vị trí địa lý thuộc khu vực gần hay xa trung tâm, giá đất hoàn toàn tính toán dựa trên chi phí
và giá bán nhà đầu tư dự toán mà trên thực tế nếu bất động sản này thuộc vị trí trung tâm có thể giá đất tại khu này đang chuyển nhượng với mức giá cao hơn, còn nếu vị trí của BĐS ở khu ven, xa trung tâm thì chi phí vận chuyển cao hơn dẫn đến giá trị của mảnh đất giảm đi nhiều Ngoài ra, nó được xác định là khả thi thi về mặt kinh tế với nhà đầu tư này nhưng có thể sẽ không khả thi với nhà
Trang 9đầu tư khác Điều đó dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định theo phương án này không chính xác Đó cũng chính là điều khó khăn đối với thẩm định viên trong việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Thẩm định viên thường chọn phương án mà nhà đầu tư dự định sử dụng cho mảnh đất là phương
án tốt nhất và hiệu quả nhất nên sẽ không có cái nhìn khách quan về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với mảnh đất cần định giá
Bước 2+ Bước 3: Ước tính toàn bộ tổng giá trị và tổng chi phí của quá trình phát triển
- Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, các trường hợp phương án đầu tư là
dự án phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì phải ước tính doanh thu, chi phí về thời điểm thẩm định giá đất
- Để xác định tổng giá trị phát triển hay chi phí phát triển của bất động sản trên, ta dựa vào giá bán, chi phí mà nhà đầu tư dự toán Bất động sản trên có thời gian hoàn vốn là 2 năm; do đó để ước tính toàn bộ tổng giá trị phát triển hay chi phí phát triển của bất động sản thì ta sẽ đưa giá dự bán và chi phí về thời điểm hiện tại với tỷ lệ chiết khấu là 0,15( do ngân hàng quy định) Kết quả
ta nhận được sẽ chính xác trong trường hợp nền kinh tế ổn định, giá trị của đồng tiền ổn định, không có lạm pháp xảy ra hay không có những tác động nào của Chính phủ vào việc đưa ra các điều chỉnh về chính sách tiền tệ, chính sách
vĩ mô nhằm mục tiêu quốc gia Nếu Nhà nước đưa ra các quyết định về chính sách tiền tệ hay lạm pháp xảy ra sẽ làm cho giá cả thị trường thay đổi, các tỷ lệ chiết khấu lúc này sẽ tăng lên hoặc giảm xuống làm cho kết quả mà ta nhận được khi định giá sẽ không còn chính xác so với thực tế Vì vậy, việc áp dụng phương pháp này, dễ nhận được kết quả giá bán hoặc chi phí không đúng với thực tế Đây cũng chính là hạn chế của phương pháp thẩm định giá này; mọi giá bán và chi phí sẽ phụ thuộc vào điều kiện kinh tế thị trường
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất
- Giá của bất động sản chính là chênh lệch của tổng giá trị quá trình phát triển và tổng chi phí trong quá trình phát triển Ta lấy, tổng giá trị quá trình phát triển trừ đi tổng chi phí quá trình phát triển sau khi đưa về thời điểm hiện tại Những hạn chế ở bước 2 và bước 3 ta nhận được những kết quả về chi phí giá bán không chính xác nếu nền kinh tế không ổn định Do đó, thì ta cũng sẽ nhận được kết quả ước lượng giá trị bất động sản không chính xác Điều này
Trang 10chính là hạn chế của phương pháp thặng dư, giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số giá bán và chi phí
Ngoài ra, phương pháp thặng dư không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền Giá trị thời gian của tiền là khái niệm cho rằng khoản tiền sẵn có tại thời điểm hiện tại có giá trị cao hơn số tiền tương tự trong tương lai do khả năng sinh lời tiềm năng của nó Khi ta xác định giá bán và chi phí của bất động sản trên đưa về thời điểm hiện tại mà theo đề bài giá bán được thực hiện ở năm thứ 2 Việc không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền sẽ làm mất đi cơ hội
sử dụng dòng tiền của nhà đầu tư; số lượng ước tính bỏ ra khi mà chưa thực hiện đến ta có thể mang đi đầu tư hoặc gửi tiết kiệm nhằm sinh lời, dòng tiền sẽ không phải đứng yên chờ sử dụng Nếu số tiền ước tính chưa sử dụng đến đem đầu tư hoặc gửi tiết kiệm ngoài việc có chức năng là cung cấp chi phí cho dự
án đầu tư xây dựng 10 ngôi nhà thì nó còn thêm chức năng tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư khi đem đầu tư hoặc gửi tiết kiệm, ta vẫn có thể dễ dàng rút lại đầu
tư hoặc rút tiết kiệm khi cần sử dụng để chi trả cho các chi phí xây dựng Từ
đó, thì cùng là số tiền đó theo thời gian ta vừa có thể đầu tư, chi trả cho chi phí
dự án và có được lợi nhuận từ việc đem gửi tiết kiệm hoặc đầu tư khi chưa sử dụng đến
Trên đây là những hạn chế của phương pháp thặng dư, để có thể khắc phục những hạn chế đó thẩm định viên cần phải nâng cao trình độ, kinh nghiệm trong việc tìm kiếm thông tin, dựa vào điều kiện thị trường để có thể đưa ra được kết quả chính xác nhất
C Chứng minh bằng con số về mức độ và khả năng thay đổi kết quả định giá, nếu nhà đầu tư muốn thay đổi kết quả.
Ví dụ:
Một thửa đất được phê duyệt cho xây dựng 5 ngôi nhà, với diện tích mỗi
thị trường
- Giá thị trường dự báo của mỗi ngôi nhà bán được là 5.000 triệu đồng
- Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 ngôi nhà là 200 triệu đồng
- Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 80 triệu đồng
- Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân công trực tiếp cho xây dựng tính bình