Luận văn thạc sỹ - Hoàn thiện quy trình môi giới nhà đất thổ cư tại Công ty Cổ phần bất động sản Tuấn 123

MỞ ĐẦU 1- Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia, là tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Sự ra đời và phát triển của bất động sản đã có những đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân. Nó không chỉ góp phần thúc đẩy sản xuất, nâng cao đời sống của nhân dân, ảnh hưởng tới sự ổn định của xã hội mà còn ảnh hưởng tới rất nhiều loại thị trường và ngành nghề khác. Do thông tin trên thị trường bất động sản thường không hoàn hảo, chính xác, vì vậy, khi mua bán giao dịch, cả bên bán và bên mua thường phải sử dụng một trong những dịch vụ của chuyên gia tư vấn và hoạt động môi giới bất động sản là một trong số đó. Hoạt động môi giới bất động sản là một trong những dịch vụ kinh doanh bất động sản ra đời nhằm hỗ trợ và kích thích thị trường bất động sản phát triển. Tuy mới được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng hoạt động môi giới bất động sản đã thể hiện được sự cần thiết của mình với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Với tính chất là trung gian cầu nối góp phần kết nối cung – cầu bất động sản, hoạt động môi giới ngày càng thể hiện tính tất yếu trong điều kiện thị trường bất động sản nhạy cảm và phức tạp như hiện nay. Đối với hoạt động môi giới bất động sản thì quy trình môi giới đóng vai trò vô cùng quan trọng. Quy trình môi giới có bài bản, hoàn thiện, chuyên nghiệp thì thành công của mỗi thương vụ giao dịch bất động sản càng cao. Hiện nay hoạt động môi giới không có sự thống nhất và tiếng nói chung, các đơn vị nhỏ lẻ tách ra từ những công ty lớn với những mức thu “hoa hồng” môi giới khác nhau. Điều đó dẫn đến sự cạnh tranh không lành mạnh xuất phát từ chính những người trong nghề môi giới BĐS trên thị trường. Ngoài ra còn có sự cạnh tranh không lành mạnh đến từ những cá nhân trong cùng một đơn vị môi giới,… Chính vì vậy, cần phải có sự thống nhất giữa các cá nhân, đoàn thể, cần một đơn vị công ty có tầm, có bộ máy lãnh đạo tốt, có quy trình làm việc chặt chẽ, hình thành nên các hình thức, cơ chế làm việc, phân định riêng rẽ các lĩnh vực BĐS. Nhờ hoạt động của các công ty kinh doanh và môi giới BĐS đã góp phần hoàn thiện pháp lý cho hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS. Hoạt động môi giới BĐS thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS, đây cũng là nơi phát sinh và bộc lộ rõ ràng những xung đột lợi ích của các đối tượng tham gia thị trường. Môi trường pháp lý thiếu chặt chẽ và hiệu lực thì mâu thuẫn sẽ phát sinh dày đặc hơn dẫn đến hậu quả là những đổ vỡ trên thị trường. Công ty Cổ phần Tuấn 123 – Bất động sản Tuấn 123 được thành lập với hoạt động kinh doanh chính là môi giới mua bán, cho thuê BĐS thổ cư tại Việt Nam, với quy mô hoạt động tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, cùng với hơn 4000 nhân sự hiện đang là công ty đứng hàng đầu về lĩnh vực môi giới bất động sản thổ cư tại Việt Nam. Không những với sứ mệnh là cầu nối giữa cung – cầu BĐS mà công ty còn là một nhân tố góp phần hoàn thiện, thúc đẩy trị trường kinh tế phát triển, đem lại lợi ích cho cá nhân người môi giới và hàng nghìn “chủ nhà – khách mua” mỗi năm, đảm bảo quyền lợi giữa các bên tham gia, hình thành nên cơ chế, quy trình môi giới BĐS thổ cư đặc trưng. Sở dĩ là lá cờ tiên phong trong lĩnh vực môi giới BĐS thổ cư nên bản thân trong công ty vẫn còn tồn đọng một số hạn chế, đặc biệt lànhững hạn chế trong quy trình môi giới bất động sản – nhân tố quan trọng có ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công hay thất bại của một giao dịch bất động sản. Trong thời gian làm việc tại công ty, thông qua tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giới BĐS và một số tài liệu khác, tôi quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiệnquy trình môi giới nhà đất thổ cư tại Công ty Cổ phần bất động sản Tuấn 123” với mục đích hiểu sâu hơn về thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại công ty để thông qua đó, đưa ra một số ý kiến đóng góp để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và thị trường bất động sản thổ cư trên địa bàn Hà Nội nói chung. 2 - Mục tiêu nghiên cứu •Mục tiêu tổng quát: Hoàn thiệnquy trình môi giới nhà đất thổ cư tại Công ty Cổ phần bất động sản Tuấn 123.   •Mục tiêu cụ thể: Hệ thống hóa, phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn về quy trình môi giới BĐS thổ cư trên thị trường BĐS Hà Nội hiện nay. Tìm hiểu quy trình môi giới BĐS và đánh giá thực trạng quy trình môi giới BĐS thổ cư tại Công ty Cổ phần Tuấn 123. Từ đó, chỉ ra được những mặt hạn chế, khó khăn khi thực hiện quy trình môi giới BĐS tại công ty. Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trên, nhằm hoàn thiện quy trình môi giới BĐS thổ cư tại Công ty Cổ phần Tuấn 123, qua đógóp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS thổ cư trên địa bàn Hà Nội. 3 - Đối tượng và phạm vi nghiên cứu •Đối tượng: Đối tượng nghiên cứu xuyên suốt toàn bộ luận văn chính là việc nghiên cứu quy trình môi giới bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quy trình môi giới bất động sản. •Phạm vi nghiên cứu: Về phạm vi không gian, luận văn được nghiên cứu khi áp dụng trên địa bàn toàn thành phố Hà Nội. Công ty Cổ phần Tuấn 123 hoạt động trên phạm vi hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trong đó Trụ sở chính của công ty hoạt động tại Hà Nội, đây cũng là nơi công ty được thành lập và phát triển, đào tạo nên quy trình môi giới BĐS cho nhân viên. Về phạm vi thời gian, toàn bộ số liệu dùng để nghiên cứu trong luận văn được thu thập từ kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ tháng 01/2015 đến tháng 06/2020. Về phạm vi nội dung, nghiên cứu quy trình môi giới BĐS tại Công ty Cổ phần Tuấn 123 với hai hoạt động chính, là quy trình môi giới mua – bán BĐS và quy trình môi giới cho thuê BĐS thổ cư. Trong đó chủ yếu tập trung nghiên cứu về quy trình môi giới mua – bán BĐS thổ cư. 4 - Phương pháp nghiên cứu Luận văn vận dụng cơ sở lý luận về môi giới BĐS và quy trình môi giới BĐS chung để phân tích thực trạng hoạt động môi giới BĐS cụ thể tại Công ty Cổ phần Tuấn 123. Nghiên cứu tổng quan các công trình nghiên cứu về môi giới BĐS nói chung để làm rõ khung lý thuyết và các kinh nghiệm thực tiễn trong quy trình môi giới BĐS thổ cư nói riêng. Các nghiên cứu trong luận văn được áp dụng cả phương pháp định lượng và định tính trong thu thập và xử lý thông tin. Trong nghiên cứu có thu thập tài liệu và số liệu thứ cấp về quy trình thực hiện hoạt động môi giới, kết quả thực hiện môi giới các sản phẩm BĐS thổ cư tại Công ty Cổ phần Tuấn 123, cụ thể là sử dụng số liệu có sẵn về kết quả các thương vụ giao dịch thành công của công ty. Qua đó tổ chức, tiến hành điều tra, khảo sát thực tế dựa trên các tài liệu mà công ty cung cấp, thông qua cách thức phỏng vấn trực tiếp 300 nhân viên môi giới từ các phòng kinh doanh khác nhau trong công ty. 5 -Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Kết quả nghiên cứu của luận văn sau đây có ý nghĩa về mặt khoa học và thực tiễn, có thể góp phần giải quyết được vấn đề đặt ra đối với thực trạng về quy trình môi giới BĐS đang diễn ra trên thị trường BĐS hiện nay, đặc biệt là thị trường BĐS thổ cư. Cùng với đó, những giải pháp được đề cập đến trong nghiên cứu sẽ phần nào làm sáng tỏ hơn những hạn chế mà các công ty đang hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS nói chung trên địa bàn thành phố Hà Nội đang phải đối đầu. Đó cũng chính là giá trị thực tiễn của nghiên cứu, nhằm hoàn thiện hơn về quy trình môi giới BĐS thổ cư tại Công ty Cổ phần Tuấn 123. Về kết cấu của luận văn nghiên cứu gồm có 3 chương cơ bản như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận vềquy trình môi giới bất động sản thổ cư. Chương 2: Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại Công ty Cổ phần Tuấn 123. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới tại Công ty Cổ phần Tuấn 123.

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học:

PGS TS NGUYỄN MINH NGỌC

Hà Nội - 2020

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôicam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không viphạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Hà Nội, ngày …tháng 12 năm 2020

Tác giả luận văn

Trịnh Thu Thảo

này, tôi đã nhận được rất nhiều sự trợ giúp đến từ các thầy cô giáo trong Ban giámhiệu, Viện Đào tạo Sau đại học, giảng viên Khoa Bất động sản và Kinh tế tàinguyên – trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

Xin được gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới các thầy cô giáo trường Đại họcKinh tế Quốc dân, đặc biệt là các thầy cô trong Khoa Bất động sản và Kinh tế tàinguyên đã dạy dỗ và truyền đạt cho tôi những tri thức quý báu làm nền tảng giúp tôihoàn thiện luận văn này Tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS – thầy giáo Hoàng VănCường và PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, ngườithầy đã tận tình hướng dẫn chi tiết và

hỗ trợđể tôi có thể hoàn thành đề tài nghiên cứu này

Tôi cũng xin được cảm ơn tất cả bạn bè, đồng nghiệp tại Công ty Cổ phầnTuấn 123 – Bất động sản Tuấn 123 đã tạo điều kiện hỗ trợ về mặt thông tin, thuthập tài liệu, giúp tôi trả lời câu hỏi khảo sát làm nguồn dữ liệu quan trọng để phântích và cho ra kết quả nghiên cứu luận văn cao học này

Do thời gian nghiên cứu còn hạn chế và với kinh nghiệm thực tiễn chưa nhiềunên trong quá trình thực hiện luận văn chắc chắn không thể tránh khỏi những thiếusót Tôi mong muốn sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp quý báu đến từ các quýthầy cô cùng ban cố vấn để đề tài được hoàn chỉnh hơn nữa và có ý nghĩa thực tiễn

áp dụng được trong lĩnh vực chuyên ngành

Trân trọng cảm ơn!

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC SƠ ĐỒ

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ i

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THỔ CƯ 5

1.1 Môi giới bất động sản thổ cư 5

1.1.1 Khái niệm bất động sản, giao dịch bất động sản 5

1.1.2 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản 6

1.1.3 Đặc điểm giao dịch bất động sản thổ cư 10

1.2 Quy trình môi giới bất động sản thổ cư 11

1.2.1 Định nghĩa, vai trò về quy trình môi giới bất động sản 11

1.2.2 Ý nghĩa của quy trình môi giới bất động sản 12

1.2.3 Nội dung quy trình môi giới bất động sản thổ cư 12

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quy trình môi giới bất động sản thổ cư 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THỔ CƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TUẤN 123 30

2.1 Giới thiệu chung về hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Tuấn 123 30

2.1.1 Giới thiệu chung về công ty 30

2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động chính của công ty 31

2.1.3 Hoạt động môi giới tại công ty 32

2.1.4 Cơ cấu công ty 33

2.2.1 Quy trình thu thập thông tin về cung hàng hóa bất động sản thổ cư 37

2.2.2 Quy trình thu thập thông tin về cầu hàng hóa bất động sản thổ cư 39

2.2.3 Quy trình tư vấn người mua và người bán bất động sản thổ cư 42

2.2.4 Quy trình thực hiện các thủ tục mua và bán bất động sản thổ cư 46

2.2.5 Quy trình kết thúc 48

2.3 Ví dụ về quy trình hoạt động môi giới bất động sản thổ cư tại công ty cổ phần Tuấn 123 49

2.4 Đánh giá thực trạng, kết quả thực hiện quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại Công ty Cổ phần Tuấn 123 55

2.4.1 Những ưu điểm trong quy trình môi giới bất động sản tại công ty 56

2.4.2 Những hạn chế trong quy trình môi giới bất động sản tại công ty 57

2.4.3 Nguyên nhân 60

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNHMÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THỔ CƯ TẠI CÔNG TYCỔ PHẦN TUẤN 123 64

3.1 Định hướng phát triển và mục tiêu hoạt động kinh doanh của công ty 64

3.1.1 Phương hướng phát triển chung của công ty 64

3.1.2 Phương hướng phát triển đối với hoạt động môi giới bất động sản 65

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản thổ cư của công ty 66

3.2.1 Giải pháp về quy trình thu thập thông tin 66

3.2.2 Giải pháp về quy trình tư vấn khách hàng 67

3.2.3 Giải pháp về quy trình thực hiện các thủ tục mua bán bất động sản 68

3.2.4 Một số giải pháp khác 69

3.3 Kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản thổ cư 72

KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu nhân sự trong công ty 34

Sơ đồ 2.2: Quy trình tương tác môi giới tại công ty 55

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

Tính cấp thiết của đề tài

Công ty Cổ phần Tuấn 123 – Bất động sản Tuấn 123 được thành lập với hoạtđộng kinh doanh chính là môi giới mua bán, cho thuê BĐS thổ cư tại Việt Nam, vớiquy mô hoạt động tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, cùng vớihơn 4000 nhân sự hiện đang là công ty đứng hàng đầu về lĩnh vực môi giới bất độngsản thổ cư tại Việt Nam Không những với sứ mệnh là cầu nối giữa cung – cầu BĐS

mà công ty còn là một nhân tố góp phần hoàn thiện, thúc đẩy trị trường kinh tế pháttriển, đem lại lợi ích cho cá nhân người môi giới và hàng nghìn “chủ nhà – kháchmua” mỗi năm, đảm bảo quyền lợi giữa các bên tham gia, hình thành nên cơ chế,quy trình môi giới BĐS thổ cư đặc trưng Sở dĩ là lá cờ tiên phong trong lĩnh vựcmôi giới BĐS thổ cư nên bản thân trong công ty vẫn còn tồn đọng một số hạn chế,đặc biệt là những hạn chế trong quy trình môi giới bất động sản – nhân tố quantrọng có ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công hay thất bại của một giao dịch bấtđộng sản

Trong thời gian làm việc tại công ty, thông qua tìm hiểu, phân tích quá trìnhthực hiện các thương vụ môi giới BĐS và một số tài liệu khác, tôi quyết định chọn

đề tài: “Hoàn thiện quy trình môi giới nhà đất thổ cư tại Công ty Cổ phần bất

động sản Tuấn 123” với mục đích hiểu sâu hơn về thực trạng hoạt động môi giới

bất động sản tại công ty để thông qua đó, đưa ra một số ý kiến đóng góp để thúc đẩy

sự phát triển của hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và thị trường bất động sảnthổ cư trên địa bàn Hà Nội nói chung

Mục tiêu nghiên cứu

 Mục tiêu tổng quát: Hoàn thiện quy trình môi giới nhà đất thổ cư tại Công

Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trên, nhằm hoànthiện quy trình môi giới BĐS thổ cư tại Công ty Cổ phần Tuấn 123, qua đó gópphần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS thổ cư trên địa bàn Hà Nội.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng:

Đối tượng nghiên cứu xuyên suốt toàn bộ luận văn chính là việc nghiên cứuquy trình môi giới bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quytrình môi giới bất động sản

 Phạm vi nghiên cứu:

Về phạm vi không gian, luận văn được nghiên cứu khi áp dụng trên địa bàntoàn thành phố Hà Nội Công ty Cổ phần Tuấn 123 hoạt động trên phạm vi haithành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, trong đó Trụ sở chính của công tyhoạt động tại Hà Nội, đây cũng là nơi công ty được thành lập và phát triển, đào tạonên quy trình môi giới BĐS cho nhân viên

Về phạm vi thời gian, toàn bộ số liệu dùng để nghiên cứu trong luận vănđược thu thập từ kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ tháng 01/2015 đếntháng 06/2020

Về phạm vi nội dung, nghiên cứu quy trình môi giới BĐS tại Công ty Cổphần Tuấn 123 với hai hoạt động chính, là quy trình môi giới mua – bán BĐS vàquy trình môi giới cho thuê BĐS thổ cư Trong đó chủ yếu tập trung nghiên cứu vềquy trình môi giới mua – bán BĐS thổ cư

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn vận dụng cơ sở lý luận về môi giới BĐS và quy trình môi giới BĐSchung để phân tích thực trạng hoạt động môi giới BĐS cụ thể tại Công ty Cổ phầnTuấn 123 Nghiên cứu tổng quan các công trình nghiên cứu về môi giới BĐS nóichung để làm rõ khung lý thuyết và các kinh nghiệm thực tiễn trong quy trình môigiới BĐS thổ cư nói riêng Các nghiên cứu trong luận văn được áp dụng cả phươngpháp định lượng và định tính trong thu thập và xử lý thông tin

Trong nghiên cứu có thu thập tài liệu và số liệu thứ cấp về quy trình thựchiện hoạt động môi giới, kết quả thực hiện môi giới các sản phẩm BĐS thổ cư tạiCông ty Cổ phần Tuấn 123, cụ thể là sử dụng số liệu có sẵn về kết quả các thương

vụ giao dịch thành công của công ty Qua đó tổ chức, tiến hành điều tra, khảo sát

thực tế dựa trên các tài liệu mà công ty cung cấp, thông qua cách thức phỏng vấntrực tiếp 300 nhân viên môi giới từ các phòng kinh doanh khác nhau trong công ty.

Về kết cấu của luận văn nghiên cứu gồm có 3 chương cơ bản như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về quy trình môi giới bất động sản thổ cư

Chương 2: Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại Công ty

Khái niệm bất động sản, giao dịch bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ trong pháp luật, bao gồm đất đai và những gì

liên quan chặt chẽ không thể tách rời với mảnh đất Những thứ được xem là dínhliền vĩnh viễn với mảnh đất đó là nhà cửa, kiến trúc bên trên hoặc những gì bêndưới mặt đất như dầu khí, mỏ khoáng chất Ngược lại, còn những thứ có thể dỡ bỏ

ra khỏi mảnh đất thì không được xem là bất động sản

Giao dịch bất động sản

Về khái niệm, giao dịch bất động sản là các hoạt động diễn ra trên thị trườngBĐS giữa các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng BĐS để phục vụ các mục đích khácnhau, đảm bảo các nguyên tắc của thị trường dưới sự quản lý của pháp luật, Nhà nước

Các loại hình giao dịch BĐS bao gồm mua - bán, thuê - cho thuê, chuyểnnhượng hợp đồng mua bán nhà - đất, tặng cho, trao đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn,

…

Khái niệm về môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là hoạt động mà theo đó bên môi giới làm trung gian cho cácbên kinh doanh BĐS và bên mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS trongviệc đàm phán giao dịch, ký kết hợp dồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù laotheo hợp đồng môi giới

Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản

 Thu thập và cung cấp thông tin về BĐS và các thông tin khác có liên quanđến BĐS

 Tư vấn cho khách hàng

 Làm cầu nối giữa cung và cầu BĐS

 Làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường

 Mở kênh thị trường công khai, minh bạch về BĐS giúp thị trường BĐShoạt động ổn định

 Giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung vàquản lý thị trường BĐS nói riêng

Khái niệm bất động sản thổ cư

Đất thổ cư là đất được cấp phép để ở hoặc xây dựng nhà cửa và các côngtrình xây dựng liên quan để phục vụ đời sống

Giao dịch bất động sản thổ cư

Cũng như các vấn đề trong giao dịch BĐS nói chung, giao dịch BĐS thổ cưcũng có khái niệm và những đặc điểm tương tự Tuy nhiên, giao dịch BĐS thổ cưchịu ảnh hưởng trực tiếp từ đặc điểm của BĐS thổ cư, cho nên vẫn có một số điểmkhác biệt so với giao dịch BĐS chung

Các loại hình trong giao dịch BĐS thổ cư cũng bao gồm các hoạt động giaodịch như mua – bán, thuê – cho thuê, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, tặng cho,trao đổi, thừa kế,… Giao dịch BĐS thổ cư có thể được hiểu là việc thực hiện cáchoạt động mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS thổ cư giữa các

cá nhân, tổ chức kinh doanh với các cá nhân, tổ chức không kinh doanh BĐS thổcư; hoặc giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS thổ cư với nhau

Quy trình môi giới bất động sản thổ cư

Định nghĩa, vai trò về quy trình môi giới bất động sản

Ý nghĩa của quy trình môi giới bất động sản

Nội dung quy trình môi giới bất động sản thổ cư:

Quy trình thu thập thông tin về nguồn cung hàng hóa bất động sản Quy trình thu thập thông tin về cầu hàng hóa bất động sản

Quy trình tư vấn người cung – cầu bất động sản

Quy trình thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê bất động sản

Quy trình kết thúc

Các yếu tố ảnh hưởng đến quy trình môi giới bất động sản thổ cư: Yếu tố con người; Yếu tố pháp lý

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

THỔ CƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TUẤN 123

Giới thiệu chung về công ty

Công ty Cổ phần Tuấn 123 – Bất động sản Tuấn 123, tiền thân là Công tyTNHH Tuấn 123, là đơn vị công ty kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thổ cư,với các hoạt động môi giới mua bán và cho thuê nhà, đất thổ cư, trên địa bàn haithành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Trải qua gần 10 năm hoạt động trênthị trường BĐS, Công ty Cổ phần BĐS Tuấn 123 đã có quy mô nhân sự trên 4000thành viên, trong đó ở Trụ sở chính tại số 05 Đào Duy Anh, Kim Liên, Đống Đa,

Hà Nội có trên 3000 thành viên

Bất động sản Tuấn 123 đặt nền móng khởi đầu với vai trò là một công ty môigiới nhà đất, sau đó lần lượt mở rộng quy mô, đa dạng hoá ngành nghề, lĩnh vựchoạt động trên những mảng như môi giới BĐS, định giá BĐS, đào tạo môi giớiBĐS,… Tuy nhiên, cho dù hoạt động trong bất cứ lĩnh vực nào, bất động sản Tuấn

123 cũng đặt mục tiêu phải hướng tới sự chuyên nghiệp, tận tình, chu đáo cũng nhưkhông ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ của mình

Sau một thời gian hoạt động, Công ty Cổ phần Tuấn 123 thành lập Trụ sởmiền Nam vào đầu năm 2017 Vào thời điểm đó tính cho tới thời điểm hiện tại, đơn

vị công ty đang được đánh giá là một trong những công ty môi giới bất động sảnThổ cư lớn nhất tại Hà Nội và Việt Nam

Các lĩnh vực hoạt động chính của công ty

Môi giới BĐS

Định giá BĐS

Đào tạo kiến thức về BĐS

Hoạt động môi giới tại công ty

Tại công ty BĐS Tuấn 123, lĩnh vực hoạt động chính vẫn là môi giới BĐSthổ cư, hoạt động môi giới BĐS là một hoạt động chiếm vai trò chủ chốt trong công

ty, mang lại nguồn doanh thu chính về công ty, được ví như “dòng máu chảy trong

cơ thể” Hoạt động môi giới BĐS tại Công ty Cổ phần Tuấn 123 hiện được chiathành hai lĩnh vực riêng biệt bao gồm môi giới mua bán và môi giới cho thuê BĐSthổ cư, nhưng lại hoàn toàn có nhiều điểm tương đồng về quy trình Với vai trò làhoạt động nền tảng để phát triển, công ty luôn chú trọng trong việc đào tạo chuyênmôn cho tất cả các nhân viên, từ các cấp lãnh đạo cho tới hàng nghìn chuyên viênmôi giới trong công ty Đối với hoạt động môi giới BĐS nói riêng, công ty luônkhông ngừng sáng tạo, đúc kết thêm kinh nghiệm từ những thương vụ giao dịchBĐS trên thực tế để đào tạo chuyên sâu hơn cho nhân viên môi giới, đảm bảo việctuân thủ nguyên tắc “Môi giới là bảo vệ lợi ích cho khách hàng” lên hàng đầu Hoạtđộng môi giới tại công ty được vận hành trên nền tảng cơ sở lý thuyết về BĐS, vớicác giáo trình đào tạo riêng do công ty biên soạn và không ngừng cải tiến, nâng caochất lượng

Cơ cấu công ty

Về cơ cấu nhân sự trong công ty, đứng đầu Tổng công ty là Tổng Giám đốc,sau đó là các Giám đốc hỗ trợ công tác chuyên môn về quảng bá thương hiệu, pháp

lý liên quan đến công ty, tuyển dụng nhân sự và đào tạo nhân sự, cùng với đội ngũthư ký Tổng Giám đốc trẻ, tràn đầy nhiệt huyết với nghề Công ty còn thành lập haihội đồng chức năng: Hội đồng thẩm định có nhiệm vụ định giá lại tài sản BĐStrước khi nguồn hàng BĐS đó được chính thức đưa vào kho hàng chung của côngty; Hội đồng bảo an có nhiệm vụ xử lý các vấn đề có liên quan đến an ninh trongcông ty, đồng thời giải quyết những sự việc phát sinh trong các thương vụ môi giớiBĐS của công ty Bên cạnh đó, Tổng Giám đốc là người trực tiếp điều hành, giámsát hoạt động của hai khối mua bán và cho thuê Mỗi khối đều có một khối trưởngquản lý và dưới khối trưởng là các trưởng phòng kinh doanh Mỗi một trưởngphòng lại quản lý một phòng kinh doanh riêng Thành phần nhân sự trong mỗiphòng là các trưởng nhóm và các trợ lý có vai trò hỗ trợ trưởng phòng trong côngtác tuyển dụng, đào tạo nhân sự, giám sát quy trình thực hiện môi giới BĐS cũngnhư các thương vụ môi giới của chuyên viên kinh doanh trong phòng

Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại Công ty

Cổ phần Tuấn 123

So với quy trình môi giới BĐS chung trên thị trường hiện nay, quy trình môigiới BĐS thổ cư tại Công ty Cổ phần Tuấn 123 về cơ bản là giống nhau Song bêncạnh đó trong quy trình hoạt động môi giới riêng của công ty vẫn có nhiều điểmkhác biệt và sáng tạo để cho phù hợp với cơ chế của công ty, cũng như để nhằmthúc đẩy hoạt động môi giới tại công ty phát triển Do quy trình môi giới mua bán

và quy trình môi giới cho thuê BĐS thổ cư ở công ty BĐS Tuấn 123 giống nhau vềquy trình, chỉ khác nhau về hình thức giao dịch, nên nghiên cứu sau đây sẽ tập trungphân tích về thực trạng quy trình môi giới mua bán BĐS thổ cư tại công ty

Hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tuấn 123 phân chia người môi giớiBĐS thành hai tên gọi rõ rệt tương xứng với hai nhiệm vụ khác nhau Cụ thể làtrong đó, người môi giới mà chuyên phụ trách tìm kiếm, lưu trữ thông tin về cácnguồn cung BĐS (bao gồm cả người cung và hàng hóa BĐS cung) và đồng thờichịu trách nhiệm liên lạc với các chủ BĐS khi cần thiết, thì được gọi là người môigiới đầu chủ, hay gọi tắt là đầu chủ (ĐC) Còn người môi giới chuyên phụ trách tìmkiếm thông tin khách hàng cần mua/thuê BĐS có nhu cầu phù hợp với các BĐS màcông ty đang môi giới thì được gọi là người môi giới đầu khách, sau đây gọi là đầukhách (ĐK)

Về quá trình thực hiện các bước trong quy trình môi giới BĐS thổ cư tạiCông ty Cổ phần Tuấn 123, công ty luôn tiến hành giám sát và có các quy địnhriêng cho từng khâu thực hiện công việc của người môi giới Công việc kiểm soáthoạt động môi giới BĐS sẽ do trưởng phòng hoặc các trợ lý trong phòng kinh doanh

mà nhân viên môi giới đó đang làm việc hỗ trợ, để nhằm đảm bảo trong quá trìnhtương tác công việc của người môi giới không xảy ra rủi ro, làm ảnh hưởng đến kếtquả giao dịch BĐS Về quy trình môi giới BĐS chung tại công ty, các ĐC là người

có trách nhiệm tìm kiếm, thu thập thông tin về những nguồn cung BĐS trên thịtrường, đề nghị hợp tác và làm việc chặt chẽ với chủ sở hữu BĐS thông qua các bảnhợp đồng của công ty, nhằm ràng buộc việc tiến hành giao dịch BĐS đó phải dokhách hàng từ môi giới của công ty giới thiệu thực hiện, tránh việc chủ BĐS tự liên

hệ với khách hàng Sau đó, người môi giới ĐC sẽ trực tiếp cập nhật thông tin vềnhững BĐS cần giao dịch này lên hệ thống quản lý của công ty, bao gồm các thông

tin về diện tích, quy mô, mặt tiền, giá cả, mô tả chi tiết về thiết kế bên trong, môitrường bên ngoài xung quanh BĐS,… có thể mô tả thêm một vài đặc điểm nổi bật

về chủ BĐS Sau khi thông tin về nguồn hàng BĐS đó được cập nhật lên hệ thống,nhân viên môi giới ĐK của toàn công ty đều tiếp nhận được và đều có thể tiến hànhviệc tự đi khảo sát BĐS Tại đây, thường sẽ có hai trường hợp diễn ra: Nhân viênmôi giới ĐK thuộc các phòng kinh doanh trong công ty sở hữu sẵn một số lượnglớn các khách hàng cần mua, cần thuê BĐS sẽ trực tiếp giới thiệu thông tin về BĐSmục tiêu tới khách hàng của mình nếu BĐS đó được nhân viên đánh giá là phù hợpvới nhu cầu của khách hàng Công ty cũng có quy định, nếu khách hàng đồng ý đikhảo sát BĐS cùng một môi giới ĐK trong công ty, thì người ĐK đó bắt buộc phải

có nhiệm vụ báo cáo trước với người ĐC phụ trách quản lý BĐS đó, để tránh việckhách hàng tự ý liên hệ với chủ BĐS đang được giới thiệu Trường hợp còn lại, khithông tin của một BĐS được cập nhật lên hệ thống công ty, mà nhân viên môi giới

ĐK chưa có khách hàng phù hợp với BĐS, thì người ĐK sẽ tiến hành các hoạt độngmarketing, quảng bá sản phẩm BĐS đó để tìm ra khách hàng tiềm năng, có nhu cầuphù hợp với BĐS, rồi cũng tiến hành các bước tuần tự như trên Theo quy định củacông ty BĐS Tuấn 123, khi người môi giới ĐK giới thiệu bất kỳ một BĐS nào docông ty quản lý tới khách hàng, cũng cần được kiểm soát chặt chẽ bởi ĐC phụ tráchBĐS đó và trưởng phòng của môi giới ĐK Khi khách hàng có mong muốn muahoặc thuê BĐS do môi giới ĐK của công ty giới thiệu, thì ĐK đó phải tương tácngay với ĐC và trưởng phòng của ĐK để lên phương án hỗ trợ kịp thời, tránh xảy

ra sai sót trong quá trình giao dịch Cả hai người môi giới ĐC và ĐK sẽ cùng lên kếhoạch cụ thể, kết nối khách hàng và chủ BĐS gặp nhau, trao đổi các vấn đề liênquan đến BĐS và những thủ tục, giấy tờ cần thiết khi giao dịch, qua đó người môigiới có thể tháo gỡ các khúc mắc, giải đáp những khó khăn của khách hàng cũngnhư có cách thức tư vấn sao cho phù hợp Tiếp theo trong quy trình môi giới làbước người môi giới cần tư vấn cho khách hàng tiến hành việc đàm phán giá cả vàđặt cọc, công chứng, hoàn tất các thủ tục mua bán, cho thuê BĐS Ngoài ra, công tycòn quy định khi có bất kỳ phát sinh vấn đề trong giao dịch mà cả môi giới ĐC và

ĐK đều không xử lý được, thì cần phải liên hệ về hội đồng bảo an của công ty đểđược hỗ trợ kịp thời Cuối cùng là quy trình kết thúc giao dịch BĐS, người môi giới

ĐC và ĐK của công ty tiếp thu những ý kiến đóng góp từ phía khách hàng và chủ

BĐS để hoàn thiện quy trình của mình hơn Nghiên cứu sau đây sẽ phân tích đầy

đủ, chi tiết hơn về thực trạng quy trình môi giới BĐS thổ cư đang hoạt động tạicông ty BĐS Tuấn 123, cụ thể là quy trình môi giới mua – bán BĐS thổ cư, cũngnhư các quy định của công ty về từng bước trong quy trình

Quy trình thu thập thông tin về cung hàng hóa bất động sản thổ cư

Quy trình xác định thông tin về người bán bất động sản

Quy trình thu thập thông tin về hàng hóa bất động sản cần bán

Quy trình thu thập thông tin về cầu hàng hóa bất động sản thổ cư

Quy trình xác định thông tin về người cần mua bất động sản

Quy trình thu thập thông tin về bất động sản cần mua

Quy trình tư vấn người mua và người bán bất động sản thổ cư

Quy trình tư vấn người bán bất động sản

Quy trình tư vấn người mua bất động sản

Quy trình thực hiện các thủ tục mua và bán bất động sản thổ cư

Quy trình làm hợp đồng mua – bán bất động sản thổ cư

Quy trình làm thủ tục sang tên, hoàn thiện giấy tờ mua – bán bất động sản

Phương hướng phát triển chung của công ty

Về phương hướng phát triển chung các hoạt động của công ty BĐS Tuấn 123trong thời gian tới, công ty vẫn sẽ tiếp tục đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện cáchoạt động chính mà công ty đang duy trì, bao gồm hoạt động tuyển dụng và đào tạonhân sự môi giới BĐS; phát triển hệ thống định giá BĐS của công ty; đào tạo cácthế hệ nhân sự cấp cao để thành lập nhiều công ty con; mở rộng quy mô hoạt độngvới cơ sở hạ tầng luôn được nâng cấp, tập trung phát triển và không ngừng đổi mớiquy trình hoạt động môi giới BĐS; đồng thời đẩy mạnh đầu tư hơn nữa vào lĩnh vực

du lịch, nhằm hướng tới phát triển công ty theo hướng đa ngành nghề.

Phương hướng phát triển đối với hoạt động môi giới bất động sản

Trong giai đoạn tới, về cơ bản công ty vẫn sẽ tiếp tục đặt hoạt động môi giớiBĐS làm nền tảng phát triển chính của toàn công ty, tập trung tối đa lực lượng vàoviệc hoàn thiện, nâng cao quy trình môi giới BĐS thổ cư Để nâng cao chất lượngnhân viên môi giới, công ty sẽ định hướng hoàn thiện cơ bản về tổ chức chuyênmôn, tuyển thêm nhân viên môi giới có trình độ, kinh nghiệm và kỹ năng chuyênsâu trong lĩnh vực môi giới mua bán BĐS; liên tục tìm kiếm, sắc phong các chuyênviên môi giới ĐK trở thành ĐC sau thời gian thực hiện thử thách, để kho hàng BĐScần giao dịch của công ty ngày càng đa dạng, phong phú hơn

Bên cạnh đó, công ty cũng định hướng về việc thông qua hình thức hợp tácvới các tổ chức, sàn giao dịch BĐS khác để phát triển thêm về quy mô nguồn cungsản phẩm BĐS với mục tiêu đạt tối thiểu 2000 thương vụ môi giới BĐS thành côngmỗi quý và cán mốc 10000 thương vụ thành công mỗi năm

Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản thổ cư của công ty

Giải pháp về quy trình thu thập thông tin

Giải pháp về quy trình tư vấn khách hàng

Giải pháp về quy trình thực hiện các thủ tục mua bán bất động sản Một số giải pháp khác

Kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản thổ cư

KẾT LUẬN

Với mục tiêu ban đầu đặt ra, đề tài “Hoàn thiện quy trình môi giới nhà đấtthổ cư tại Công ty Cổ phần bất động sản Tuấn 123” về cơ bản đã thực hiện được cácnội dung sau: Trình bày khái quát có hệ thống cơ sở lý luận, những căn cứ về lýthuyết môi giới BĐS và quy trình thực hiện hoạt động môi giới BĐS; Tổng hợp,phân tích và đánh giá khách quan, khoa học về thực trạng quy trình hoạt động môigiới BĐS tại Công ty Cổ phần Tuấn 123 để từ đó xác định được những điều đạtđược cũng như chỉ ra những hạn chế, nguyên nhân tồn tại cần khắc phục trong quytrình làm việc; Đề xuất được một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình hoạt độngmôi giới BĐS tại Công ty Cổ phần Tuấn 123, góp phần thúc đẩy sự phát triển củacông ty

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học:

PGS TS NGUYỄN MINH NGỌC

Hà Nội - 2020

MỞ ĐẦU

1- Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia,

là tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Sự ra đời và phát triển củabất động sản đã có những đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân Nó khôngchỉ góp phần thúc đẩy sản xuất, nâng cao đời sống của nhân dân, ảnh hưởng tới sự

ổn định của xã hội mà còn ảnh hưởng tới rất nhiều loại thị trường và ngành nghềkhác

Do thông tin trên thị trường bất động sản thường không hoàn hảo, chính xác,

vì vậy, khi mua bán giao dịch, cả bên bán và bên mua thường phải sử dụng mộttrong những dịch vụ của chuyên gia tư vấn và hoạt động môi giới bất động sản làmột trong số đó Hoạt động môi giới bất động sản là một trong những dịch vụ kinhdoanh bất động sản ra đời nhằm hỗ trợ và kích thích thị trường bất động sản pháttriển

Tuy mới được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng hoạt động môi giớibất động sản đã thể hiện được sự cần thiết của mình với thị trường bất động sản nóiriêng và nền kinh tế nói chung Với tính chất là trung gian cầu nối góp phần kết nốicung – cầu bất động sản, hoạt động môi giới ngày càng thể hiện tính tất yếu trongđiều kiện thị trường bất động sản nhạy cảm và phức tạp như hiện nay

Đối với hoạt động môi giới bất động sản thì quy trình môi giới đóng vai trò vôcùng quan trọng Quy trình môi giới có bài bản, hoàn thiện, chuyên nghiệp thì thànhcông của mỗi thương vụ giao dịch bất động sản càng cao

Hiện nay hoạt động môi giới không có sự thống nhất và tiếng nói chung, cácđơn vị nhỏ lẻ tách ra từ những công ty lớn với những mức thu “hoa hồng” môi giớikhác nhau Điều đó dẫn đến sự cạnh tranh không lành mạnh xuất phát từ chínhnhững người trong nghề môi giới BĐS trên thị trường Ngoài ra còn có sự cạnhtranh không lành mạnh đến từ những cá nhân trong cùng một đơn vị môi giới,…Chính vì vậy, cần phải có sự thống nhất giữa các cá nhân, đoàn thể, cần một đơn vị

công ty có tầm, có bộ máy lãnh đạo tốt, có quy trình làm việc chặt chẽ, hình thànhnên các hình thức, cơ chế làm việc, phân định riêng rẽ các lĩnh vực BĐS.

Nhờ hoạt động của các công ty kinh doanh và môi giới BĐS đã góp phần hoànthiện pháp lý cho hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS Hoạt độngmôi giới BĐS thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS, đây cũng là nơi phát sinh và bộc lộ

rõ ràng những xung đột lợi ích của các đối tượng tham gia thị trường Môi trườngpháp lý thiếu chặt chẽ và hiệu lực thì mâu thuẫn sẽ phát sinh dày đặc hơn dẫn đếnhậu quả là những đổ vỡ trên thị trường

Công ty Cổ phần Tuấn 123 – Bất động sản Tuấn 123 được thành lập với hoạtđộng kinh doanh chính là môi giới mua bán, cho thuê BĐS thổ cư tại Việt Nam, vớiquy mô hoạt động tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, cùng vớihơn 4000 nhân sự hiện đang là công ty đứng hàng đầu về lĩnh vực môi giới bất độngsản thổ cư tại Việt Nam Không những với sứ mệnh là cầu nối giữa cung – cầu BĐS

mà công ty còn là một nhân tố góp phần hoàn thiện, thúc đẩy trị trường kinh tế pháttriển, đem lại lợi ích cho cá nhân người môi giới và hàng nghìn “chủ nhà – kháchmua” mỗi năm, đảm bảo quyền lợi giữa các bên tham gia, hình thành nên cơ chế,quy trình môi giới BĐS thổ cư đặc trưng Sở dĩ là lá cờ tiên phong trong lĩnh vựcmôi giới BĐS thổ cư nên bản thân trong công ty vẫn còn tồn đọng một số hạn chế,đặc biệt lànhững hạn chế trong quy trình môi giới bất động sản – nhân tố quan trọng

có ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công hay thất bại của một giao dịch bất độngsản

Trong thời gian làm việc tại công ty, thông qua tìm hiểu, phân tích quá trìnhthực hiện các thương vụ môi giới BĐS và một số tài liệu khác, tôi quyết định chọn

đề tài: “Hoàn thiệnquy trình môi giới nhà đất thổ cư tại Công ty Cổ phần bất độngsản Tuấn 123” với mục đích hiểu sâu hơn về thực trạng hoạt động môi giới bất độngsản tại công ty để thông qua đó, đưa ra một số ý kiến đóng góp để thúc đẩy sự pháttriển của hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và thị trường bất động sản thổ cưtrên địa bàn Hà Nội nói chung

2 - Mục tiêu nghiên cứu

 Mục tiêu tổng quát: Hoàn thiệnquy trình môi giới nhà đất thổ cư tại Công ty

Cổ phần bất động sản Tuấn 123

Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trên, nhằm hoànthiện quy trình môi giới BĐS thổ cư tại Công ty Cổ phần Tuấn 123, qua đógóp phầnthúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS thổ cư trên địa bàn Hà Nội.

3 - Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng:

Đối tượng nghiên cứu xuyên suốt toàn bộ luận văn chính là việc nghiên cứuquy trình môi giới bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quytrình môi giới bất động sản

 Phạm vi nghiên cứu:

Về phạm vi không gian, luận văn được nghiên cứu khi áp dụng trên địa bàntoàn thành phố Hà Nội Công ty Cổ phần Tuấn 123 hoạt động trên phạm vi haithành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, trong đó Trụ sở chính của công tyhoạt động tại Hà Nội, đây cũng là nơi công ty được thành lập và phát triển, đào tạonên quy trình môi giới BĐS cho nhân viên

Về phạm vi thời gian, toàn bộ số liệu dùng để nghiên cứu trong luận văn đượcthu thập từ kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ tháng 01/2015 đến tháng06/2020

Về phạm vi nội dung, nghiên cứu quy trình môi giới BĐS tại Công ty Cổ phầnTuấn 123 với hai hoạt động chính, là quy trình môi giới mua – bán BĐS và quytrình môi giới cho thuê BĐS thổ cư Trong đó chủ yếu tập trung nghiên cứu về quytrình môi giới mua – bán BĐS thổ cư

4 - Phương pháp nghiên cứu

Luận văn vận dụng cơ sở lý luận về môi giới BĐS và quy trình môi giới BĐSchung để phân tích thực trạng hoạt động môi giới BĐS cụ thể tại Công ty Cổ phần

Tuấn 123 Nghiên cứu tổng quan các công trình nghiên cứu về môi giới BĐS nóichung để làm rõ khung lý thuyết và các kinh nghiệm thực tiễn trong quy trình môigiới BĐS thổ cư nói riêng Các nghiên cứu trong luận văn được áp dụng cả phươngpháp định lượng và định tính trong thu thập và xử lý thông tin.

Trong nghiên cứu có thu thập tài liệu và số liệu thứ cấp về quy trình thực hiệnhoạt động môi giới, kết quả thực hiện môi giới các sản phẩm BĐS thổ cư tại Công

ty Cổ phần Tuấn 123, cụ thể là sử dụng số liệu có sẵn về kết quả các thương vụ giaodịch thành công của công ty Qua đó tổ chức, tiến hành điều tra, khảo sát thực tếdựa trên các tài liệu mà công ty cung cấp, thông qua cách thức phỏng vấn trực tiếp

300 nhân viên môi giới từ các phòng kinh doanh khác nhau trong công ty

5 -Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Kết quả nghiên cứu của luận văn sau đây có ý nghĩa về mặt khoa học và thựctiễn, có thể góp phần giải quyết được vấn đề đặt ra đối với thực trạng về quy trìnhmôi giới BĐS đang diễn ra trên thị trường BĐS hiện nay, đặc biệt là thị trường BĐSthổ cư Cùng với đó, những giải pháp được đề cập đến trong nghiên cứu sẽ phầnnào làm sáng tỏ hơn những hạn chế mà các công ty đang hoạt động trong lĩnh vựcmôi giới BĐS nói chung trên địa bàn thành phố Hà Nội đang phải đối đầu Đó cũngchính là giá trị thực tiễn của nghiên cứu, nhằm hoàn thiện hơn về quy trình môi giớiBĐS thổ cư tại Công ty Cổ phần Tuấn 123

Về kết cấu của luận văn nghiên cứu gồm có 3 chương cơ bản như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận vềquy trình môi giới bất động sản thổ cư

Chương 2: Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại Công ty

Cổ phần Tuấn 123

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới tại Công ty Cổ phần Tuấn 123

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀQUY TRÌNH MÔI GIỚI

BẤT ĐỘNG SẢN THỔ CƯ

1.1 Môi giới bất động sản thổ cư

1.1.1 Khái niệm bất động sản, giao dịch bất động sản

a) Khái niệm bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ trong pháp luật, bao gồm đất đai và những gìliên quan chặt chẽ không thể tách rời với mảnh đất Những thứ được xem là dínhliền vĩnh viễn với mảnh đất đó là nhà cửa, kiến trúc bên trên hoặc những gì bêndưới mặt đất như dầu khí, mỏ khoáng chất Ngược lại, còn những thứ có thể dỡ bỏ

ra khỏi mảnh đất thì không được xem là bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựnggắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Cáctài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

b) Giao dịch bất động sản

Về khái niệm, giao dịch bất động sản là các hoạt động diễn ra trên thị trườngBĐS giữa các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng BĐS để phục vụ các mục đích khácnhau, đảm bảo các nguyên tắc của thị trường dưới sự quản lý của pháp luật, Nhà nước.Các loại hình giao dịch BĐS bao gồm mua - bán, thuê - cho thuê, chuyểnnhượng hợp đồng mua bán nhà - đất, tặng cho, trao đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn,

…

Các bên tham gia vào hoạt động giao dịch BĐS gồm có:

Một là, bên cung: Các chủ thể (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình…) đang là chủ sởhữu BĐS cần đưa vào giao dịch, cụ thể là những người đang có nhu cầu cần bán,cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng,… BĐS, với mong muốn được mang lại giátrị lợi ích về mặt tài chính cho mình

Hai là, bên cầu: Ngược lại với phía cung, bên cầu là những chủ thể có nguyệnvọng sử dụng BĐS sao cho phù hợp với mục đích của bản thân, khả năng tài chính,

các khía cạnh pháp lý, thông qua việc tham gia vào giao dịch cùng với bên cung cấpBĐS, cụ thể là các hoạt động như mua, thuê, thuê mua, nhận chuyển nhượng…BĐS từ phía cung.

Ba là, các tổ chức trung gian: Là cáccá nhân, đơn vị công ty hoạt động tronglĩnh vực môi giới BĐS có trách nhiệm đại diện về mặt lợi ích hợp pháp của hai bêncung và cầu; Các tổ chức có liên quan đến vấn đề tài chính(các ngân hàng, tổ chứccho vay…); Các tổ chức đại diện cho tính pháp lý của giao dịch (các văn phòngcông chứng, các cấp có thẩm quyền như Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tàinguyên và Môi trường, UBND cấp quận/huyện nơi mà BĐS đó tọa lạc,…) Các tổchức trung gian này có vai trò đảm bảo cho các giao dịch BĐS được diễn ra trongđiều kiện thuận lợi, ít gặp rủi ro nhất có thể, đảm bảo các công việc được tiến hànhtrong giao dịch một cách suôn sẻ cũng như các thủ tục, giấy tờ có liên quan đếngiao dịch BĐS được đầy đủ

1.1.2 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

Môi giới là hoạt động cầu nối trung gian giữa hai đối tượng cung và cầu, đượcbên cung hoặc bên cầu ủy thác tiến hành các công việc liên quan đến cung – cầu sảnphẩm để giải quyết các vấn đề giữa họ, bằng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệmliên quan đến lĩnh vực đó mà người môi giới sẽ đưa ra những lời khuyên, nhữnggiải pháp, thay mặt hai đối tượng này giải quyết một số vấn đề nếu được ủy quyền.Môi giới là chủ thể (cá nhân, một nhóm, tổ chức,…) làm trung gian cho hai hoặcnhiều chủ thể khác tạo được mối quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh.Khi tiến hànhnghiệp vụ thì người môi giới không được đứng tên của chính mình mà đứng tên củangười ủy thác, không chiếm hữu hàng hóa và không chịu trách nhiệm cá nhân trướcngười ủy thác về việc khách hàng không chịu thực hiện hợp đồng Người môi giớikhông tham gia trực tiếp vào việc thực hiện hợp đồng trừ trường hợp được ủyquyền Quan hệ giữa người ủy thác và người môi giới dựa trên sự ủy thác từng lần,không dựa vào hợp đồng dài hạn

Đối với lĩnh vực BĐS, đó là những người tư vấn cung cấp cho hai bên cung,

cầu những thông tin cần thiết trong giao dịch BĐS Nhờ có người môi giới mà hoạtđộng của thị trường BĐS được trôi chảy và đang được Nhà nước khuyến khích hoạtđộng chuyên nghiệp Còn trong Luật Kinh doanh BĐS ở Việt Nam và các văn bảnpháp luật liên quan, khái niệm về môi giới BĐS được hiểu: “Môi giới BĐS là hoạtđộng mà theo đó bên môi giới làm trung gian cho các bên kinh doanh BĐS và bênmua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS trong việc đàm phán giao dịch, kýkết hợp dồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.”

1.1.2.2 Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản

Với tư cách là bộ phận trung gian cho hai bên thực hiện các giao dịch liênquan đến BĐS thì nhìn chung, người môi giới BĐS có vai trò vô cùng quan trọngtrong các giao dịch BĐS; Giúp cho người mua/người thuê chọn được căn nhà phùhợp với tài chính và nhu cầu cuộc sống, giúp cho người bán/cho thuê thanh khoảnđược BĐS của họ với mức giá tốt nhất, góp phần làm cho các giao dịch BĐS trởnên thuận lợi và nhanh chóng hơn

 Thu thập và cung cấp thông tin về BĐS và các thông tin khác có liên quan đếnBĐS

Thông tin về BĐS hay những thông tin liên quan đến BĐS đang cần giao dịch

là cơ sở quan trọng giải quyết nhu cầu của khách hàng đang quan tâm Trong đóquyền và lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS được đảm bảo Việc đầu tiên mộtmôi giới BĐS cần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác mọi thông tin liên quanđến BĐS cần giao dịch Đối với môi giới BĐS, nhiệm vụ của họ chính là công khaitoàn bộ thông tin đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác để tạo niềm tin chokhách hàng, cũng như là tiền đề để dẫn tới sự thành công của một giao dịch BĐS.Bởi vì thông tin về BĐS được người môi giới cung cấp có chính xác, thì khách hàngmới tiếp nhận được chuẩn xác và đầy đủ, từ đó khách hàng mới đánh giá được sựphù hợp của BĐS đó với nhu cầu của mình, đây cũng là yếu tố vô cùng quan trọngdẫn đến quyết định cuối cùng của khách hàng Nếu thông tin môi giới cung cấpkhông chính xác hay có biểu hiện lừa đảo thì sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật

 Tư vấn cho khách hàng

Đối với số đông người dân Việt Nam thì sự hiểu biết của họ về BĐS, thịtrường BĐS là khá hạn chế Thậm chí, khi muốn thực hiện giao dịch mua – bán mộtBĐS nào đó, có người không biết cần phải có những giấy tờ, thủ tục gì Mặt khác,BĐS lại là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị rất lớn Chính vì vậy, nhà môi giới BĐSphải có sự tư vấn cho cả hai bên, bên cung và bên cầu BĐS Đối với người môi giớiBĐS chuyên nghiệp thì cả người cung và người cầu đều được gọi là khách hàng củamôi giới.

Qua việc tìm hiểu các tiêu chí đặt ra của bên cầu BĐS và đối chiếu với bêncung, người môi giới sau khi cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản tiềm năng,

sẽ tư vấn về lợi ích mang lại tốt nhất cho khách hàng khi giao dịch BĐS đó Nhữngvấn đề môi giới cần tư vấn cho khách hàng gồm có giá cả, vị trí, phân tích tiềmnăng phát triển của BĐS trong tương lai, kiến trúc và kết cấu BĐS , sao cho phùhợp với yêu cầu mà khách hàng mong muốn

 Làm cầu nối giữa cung và cầu BĐS

Nhà môi giới BĐS thu thập được những thông tin BĐS từ bên cung và nắmbắt được những nhu cầu từ phía cầu hàng hóa BĐS Nhưng công việc của một nhàmôi giới BĐS không đơn giản chỉ là việc đưa bên cầu đến gặp bên cung, mà quantrọng hơn cả đó chính là phải giúp đỡ cho cả hai bên thực hiện được giao dịch thànhcông với BĐS đó Người môi giới BĐS luôn giữ vai trò vô cùng quan trọng tronggiao dịch BĐS, bởi họ luôn đứng giữa làm cầu nối, là “sợi dây liên kết” thông tingiữa cung và cầu, hay nói cách khác là giữa chủ BĐS và khách hàng Một ngườichủ sở hữu một BĐS bất kỳ, chắc chắn sẽ không thể tự mình tìm kiếm khách hàng

có nhu cầu sử dụng BĐS đó của mình một cách hiệu quả bằng việc toàn bộ nhânviên môi giới của một công ty cùng tìm kiếm khách hàng, bởi những đặc điểm củaBĐS mà họ đang sở hữu không thể đáp ứng được nhu cầu của tất cả các khách hàngtrên thị trường BĐS Ngược lại cũng như vậy, một người khách hàng đang có nhu cầucần tìm một BĐS sao cho phù hợp với các tiêu chí mà họ đặt ra,công cuộc tự tìmkiếm sẽ gặp nhiều khó khăn hơn so với thông qua kênh trung gian là các nhà môi giớiBĐS chuyên nghiệp

Khi mối quan hệ giữa các bên liên quan đến BĐS cần giao dịch xuất hiện, màmột hoặc các bên trong đó không có đủ thông tin, trình độ, không thể tự giải quyếtmối quan hệ của họ một cách tốt nhất, có hiệu quả nhất Trong khi đó, bên thứ ba –người môi giới có đầy đủ thông tin, trình độ lẫn năng lực, điều kiện,… để giải quyếtvấn đề đó, giúp cho các bên đến gần với nhau hơn, thúc đẩy quá trình giao dịchBĐS diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn.

 Làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường

Xuất phát từ chức năng của dịch vụ môi giới BĐS cho thấy nhà môi giới BĐS

là cầu nối cho cung và cầu BĐS gặp được nhau bằng những thông tin thu thập vàcung cấp cho khách hàng, tư vấn cho họ để sớm đưa ra quyết định và nhằm bảo vệlợi ích cho họ Do đó, nhờ có các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp, đã giúp thịtrường BĐS dễ dàng thanh khoản hơn, giúp cho người cung và người cầu gặp nhaunhanh hơn, ngày càng làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường

 Mở kênh thị trường công khai, minh bạch về BĐS giúp thị trường BĐS hoạtđộng ổn định

Một nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp phải có trách nhiệm cao trong công việccủa mình, đặc biệt là đạo đức nghề nghiệp phải được đặt lên hàng đầu Chính vìvậy, những thông tin mà khách hàng nhận được từ nhà môi giới BĐS phải là thôngtin đầy đủ, chính xác và được công khai, minh bạch Điều này sẽ là động lực cho thịtrường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả Bởi khi thị trường BĐScông khai, minh bạch sẽ là cơ sở quan trọng giúp cho việc thực hiện các giao dịchhợp pháp, hạn chế được rất nhiều lượng giao dịch “ngầm” trên thị trường

 Giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung vàquản lý thị trường BĐS nói riêng

Chính hoạt động của các công ty kinh doanh BĐS và người môi giới BĐS làyếu tố góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý hoạt động quản lý Nhà nước đối vớiBĐS, hoạt động kinh doanh BĐS cũng như với thị trường BĐS Bởi lĩnh vực môigiới BĐS nằm trong hoạt động kinh doanh BĐS, đây chính là nơi phát sinh và bộc

lộ rõ những xung đột lợi ích giữa các đối tượng tham gia thị trường BĐS Nếu môitrường pháp lý không đủ chặt chẽ và hiệu lực thì những mâu thuẫn phát sinh, pháttriển sẽ dẫn đến những đổ vỡ trên thị trường.

1.1.3 Đặc điểm giao dịch bất động sản thổ cư

1.1.3.1 Khái niệm bất động sản thổ cư và giao dịch bất động sản thổ cư

a) Khái niệm bất động sản thổ cư

Theo Luật Đất đai năm 2013, đất thổ cư là loại hình đất thuộc nhóm đất phinông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, được nhà nước côngnhận thông qua sổ đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ) Cụ thể chủ đất thổ cư sẽ có quyền xây dựng nhà ở, các công trìnhphục vụ nhu cầu, mục đích của họ.Ngoài ra, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trongcùng một thửa đất thuộc khu dân cư và kể cả vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ đãđược công nhận thuộc loại hình đất ở Tóm lại, đất thổ cư là đất được cấp phép để ởhoặc xây dựng nhà cửa và các công trình xây dựng liên quan để phục vụ đời sống.b) Đặc điểm bất động sản thổ cư

Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Đất thổ cư đã có nhà hoặc có cáccông trình đi kèm khác gắn liền với đất thì đều sẽ được cấp sổ đỏ hay còn gọi là giấychứng nhận quyền sử dụng đất Hiện nay Ủy ban nhân dân các cấp cùng Cơ quan Tàinguyên và Môi trường có trách nhiệm và quyền hạn cấp loại giấy tờ này cho ngườidân

Theo quy định của pháp luật thì đất thổ cư chính là đất để người dân xây nhàcũng như các công trình phục vụ nhu cầu ở nói chung Tuy nhiên trên thực tế đã cókhông ít trường hợp chủ sở hữu không rõ đất của mình thuộc loại đất nào và vẫn cốtình xây nhà Kết quả là họ đã bị phạt hoặc thu hồi đất theo Điều 64 Luật Đất đai

Vì vậy để tránh tình trạng này, chủ đất phải kiểm tra lại giấy tờ đất đai của mình đểchắc chắn mình có quyền xây nhà ở

Cụ thể, chủ đất cần kiểm tra phần “Mục đích sử dụng” có ghi trong GCNquyền sở hữu đất Nếu phần này ghi là “đất ở” thì chủ sở hữu hoàn toàn có quyềnxây nhà cùng các công trình phụ trợ khác Khi đó, BĐS xây trên đúng phạm vimảnh đất cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ đất và được Pháp luật công nhận, bảovệ

Mức thuế mà chủ sở hữu đất thổ cư phải đóng: Hiện nay các loại đất đều phải

thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, bao gồm cả đất thổ cư Côngthức tính thuế đất thổ cư được thực hiện như sau:

Số thuế cần đóng = (Diện tích đất tính thuế) x (Giá của 1m 2 đất) x (Thuế suất) – Phần thuế được miễn giảm.

Trong đó, thuế suất được tính theo mỗi hạn mức là khác nhau, tùy thuộc vàodiện tích đất ở mà chủ thể đang sở hữu

Đất thổ cư còn được sử dụng cho mục đích kinh doanh, tuy nhiên để có thểđược kinh doanh một cách hợp pháp thì người chủ đất vẫn cần làm hồ sơ đăng kýbiến động đất đai lên cơ quan có thẩm quyền của khu vực

c) Giao dịch bất động sản thổ cư

Cũng như các vấn đề trong giao dịch BĐS nói chung, giao dịch BĐS thổ cưcũng có khái niệm và những đặc điểm tương tự Tuy nhiên, giao dịch BĐS thổ cưchịu ảnh hưởng trực tiếp từ đặc điểm của BĐS thổ cư, cho nên vẫn có một số điểmkhác biệt so với giao dịch BĐS chung

Các loại hình trong giao dịch BĐS thổ cư cũng bao gồm các hoạt động giaodịch như mua – bán, thuê – cho thuê, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, tặng cho,trao đổi, thừa kế,… Giao dịchBĐS thổ cư có thể được hiểu là việc thực hiện cáchoạt động mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS thổ cư giữa các

cá nhân, tổ chức kinh doanh với các cá nhân, tổ chức không kinh doanh BĐS thổcư; hoặc giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS thổ cư với nhau

Thông thường hiện nay, nguồn cung và sức cầu về BĐS thổ cư vẫn khá cao, đặcbiệt là các phân khúc BĐS thổ cư tầm trung trở xuống Chẳng hạn như đối với loạihình giao dịch mua – bán BĐS thổ cư, phân khúc nhà, đất thổ cư có giá trị dưới 2 tỷđồng thường thu hút được nhiều khách hàng, do vậy số lượng giao dịch trong phânkhúc này cũng nhiều hơn, xuất phát từ lý do mua đất thổ cư, khách hàng có thể chủđộng cả về mặt tài chính, cả thời gian xây dựng nhà cửa hoặc các công trình mới theo

ý muốn

1.2 Quy trình môi giới bất động sản thổ cư

1.2.1 Định nghĩa, vai trò về quy trình môi giới bất động sản

Quy trình môi giới BĐS được hiểu là một chuỗi trình tự thực hiện các hoạtđộng của một nhà môi giới để đáp ứng những mục tiêu cụ thể của hoạt động môigiới BĐS Những trình tự hoạt động này được đưa ra và sắp xếp một cách phù hợpnhằm nâng cao chất lượng, trình độ, sự hiểu biết của người môi giới BĐS về thịtrường, về nguồn cung BĐS, về các chủ thể tham gia vào giao dịch BĐS,… gópphần làm gia tăng vai trò trung gian kết nối giữa bên cung và bên cầu BĐS, giúp cácgiao dịch BĐS được diễn ra nhanh chóng, hiệu quảvà chuyên nghiệp hơn.

1.2.2 Ý nghĩa của quy trình môi giới bất động sản

Quy trình môi giới BĐS giúp cho những người môi giới BĐS có thể dễ dàngtìm kiếm, tiếp cận cũng như thuyết phục được khách hàng một cách nhanh nhất,giúp đỡ được nhiều khách hàng tìm kiếm được BĐS phù hợp với nhu cầu, mục đích

sử dụng của họ, cũng như góp phần làm cho thị trường BĐS trở nên dễ thanh khoảnhơn Đồng thời, nhờ có quy trình môi giới BĐS đã được đúc kết trước đó và đào tạonên những nhà môi giới ngày càng chuyên nghiệp, giúp thị trường có cái nhìn kháchquan hơn đối với nghề môi giới BĐS Qua đó, tạo tiền đề cho việc quản lý của Nhànước đối với thị trường BĐS trở nên dễ dàng hơn

1.2.3 Nội dung quy trình môi giới bất động sản thổ cư

1.2.3.1 Quy trình thu thập thông tin về nguồn cung hàng hóa bất động sản

a) Quy trình thu thập thông tin vềhàng hóa bất động sản

Thông tin về BĐS và các thông tin khác có liên quan đến BĐS là cơ sở rấtquan trọng cho việc thực hiện giao dịch, các quyền và lợi ích chứa đựng bên trongBĐS

Công việc đầu tiên của nhà môi giới BĐS là việc thu thập đầy đủ, chính xác cácthông tin cần thiết về BĐS và các thông tin có liên quan đến BĐS đó.Nhà môi giớiBĐS phải có nhiệm vụ công khai tất cả những thông tin đã thu thập được về cácBĐS và phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin đó cho khách hàng

Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là "máu" của dịch vụ môi giới BĐS

Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnhquan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một chủ thể nào khác trong thị

trường BĐS có được, trong đó điển hình là môi giới BĐS thổ cư.Nội dung thông tin

về hàng hóa BĐS thổ cư cần được thu thập bao gồm:

Thông tin về loại hình và vị trí của BĐS, các thông tin về kinh tế - kỹ thuật cơbản của một BĐS thổ cư Cụ thể hơn, thông tin về vị trí của BĐS mà bất kỳ mộtngười môi giới BĐS nào cũng cần phải quan tâm, đó là vị trí địa lý và vị trí kinh tếcủa BĐS đó, hay nói cách khác đấy chính là tọa độ địa lý duy nhất của BĐS trênbản đồ khu vực và những ảnh hưởng từ môi trường kinh tế - xã hội xung quanh cótác động trực tiếp tới giá trị của BĐS Lúc này, người môi giới cần phải lưu lạinhững đặc tính liên quan đến BĐS như: Quy mô và diện tích BĐS, hướng củaBĐS,hình dạng mảnh đất và các BĐS gắn liền trên đất, khoảng cách từ BĐS đó đếncác nơi tiện ích công cộng xung quanh như bệnh viện, trường học, các cơ quan/tổchức hành chính,khu vui chơi giải trí, công viên,… Tiếp đến là tình trạng kỹ thuậtcủa BĐS, thể hiện qua kết cấu, kiến trúc của BĐS, thiết kế xây dựng bên trong vàbên ngoài BĐS Ngoài ra, còn có các thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sửdụng, chất lượng của BĐS, thực trạng các công trình hạ tầng kể cả những thông tin

về trang thiết bị bên trong BĐS cũng cần người môi giới phải thu thập lại, để tránhxảy ra trường hợp rủi ro trong quá trình tư vấn khách hàng và quá trình giao dịchBĐS

Thông tin về pháp lý, quy hoạch của BĐS được thể hiện thông qua một số tàiliệu như: Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực; Chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Một trong các loại giấychứng nhận nguồn gốc BĐS (trường hợp chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) bao gồm quyết định giao, cấpđất, chuyển mục đích sử dụng đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, hoặcquyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.Trường hợp chủ BĐS

có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy

tờ kèm theo chứng minh, ví dụ như giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, được chia,tặng cho BĐS đó Ngoài ra, thông tin về pháp lý BĐS còn được thể hiện trên giấyphép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí BĐS và các bản vẽ khác

(bản sao); Chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc củavăn phòng quy hoạch đô thị (bản sao); Các hợp đồng mua, bán và cho thuê BĐS(bản sao); Hoặc những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của BĐS về lịch sử sởhữu, sử dụng BĐS đó.

Thông tin về vấn đề tài chính liên quan đến BĐS cũng là một trong nhữngthông tin vô cùng quan trọng mà người môi giới BĐS nào cũng cần nắm được Cụthể đó là thông tin về giá cả mua bán, cho thuê, chuyển nhượng,… của BĐS mụctiêu Người môi giới có nhiệm vụ thu thập chính xác những thông tin này nhằm mụcđích tư vấn thông tin đầy đủ tới khách hàng, đảm bảo những thông tin cung cấp đếnkhách hàng luôn rõ ràng, chính xác và minh bạch Bởi đây chính là nhân tố có tínhảnh hưởng quan trọng trong việc ra quyết định cuối cùng của khách hàng.

b) Quy trình xác định thông tin về người cung bất động sản

Sau khi đã thu thập được một khối lượng thông tin về hàng hóa BĐS thổ cưcần giao dịch nhất định, công việc tiếp theo mà người môi giới cần làm chính là tiếptục tiến hành thu thập thông tin về người cung BĐS, hay nói một cách khác đó làchủ sở hữu BĐS cần giao dịch Người môi giới cần liên hệ trực tiếp tới người cungBĐS đó để có đề xuất hợp tác, tìm hiểu mọi thông tin cá nhân của chủ BĐS đónhằm xác định rõ ràng, cụ thể hơn về mối tương quan giữa BĐS và người chủ BĐS.Hiện nay trên thị trường BĐS cũng có rất nhiều cách thức để người môi giới tìmgặp được người đại diện cho bên cung BĐS.Phương thức đầu tiên có thể kể đến vàđây cũng là cách mà đa số môi giới BĐS hiện nay đang áp dụng triệt để, đó là ngườimôi giới chủ động đi tìm người cung (cụ thể là những người đang có BĐS cần bánhoặc cần cho thuê) Người môi giới thông thường sẽ tìm kiếm người cung BĐS quasách báo phổ thông, hoặc qua các trang mạng internet, bởi đây là nguồn thông tin dồidào, cập nhật nhanh nhất về nhu cầu bán, cho thuê của chủ sở hữu BĐS, đặc biệt làtrong bối cảnh nền kinh tế đang ảnh hưởng trực tiếp từ cách mạng công nghiệp 4.0như hiện nay Bên cạnh đó, các công ty kinh doanh, các cơ quan Nhà nước có chứcnăng quản lý như Bộ Xây Dựng, Bộ Đầu Tư, Bộ Công Thương,… là những nơi cóchứa nhiều thông tin về các dự án, công trình BĐS; Cơ quan đấu giá đất và BĐS,ngân hàng, nơi thế chấp, các công ty xây dựng, kinh doanh cũng là nơi có nguồn cungBĐS lớn Qua đó, người môi giới có thể xác định được thông tin về các chủ sở hữuBĐS đó

Ngoài việc người môi giới chủ động tìm kiếm thông tin về chủ sở hữu BĐS,