Câu hỏi trắc nghiệm Bài tập THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Dành cho sinh viên khối ngành kinh tế Quản trị kinh doanh)

Tài liệu tham khảo này được biên soạn nhằm giúp cho sinh viên chuyên ngành ngânhàng đạt được các chuẩn đầu ra của học phần Thẩm định giá tài sản tại Trường Đại họcNgân hàng TPHCM, bao gồ

Trang 1

BỘ MÔN NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ - KHOA NGÂN HÀNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN HOÀNG VĨNH LỘC

SÁCH THAM KHẢO

Câu hỏi trắc nghiệm & Bài tập

THẢM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

(Dành cho sinh viên khối ngành kinh tế

& Quản trị kinh doanh)

6 cấp độ kiến thức của thang đo Bloom

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019

MỤC LỤC

LỜI GIỚI THIỆU

Trang 2

TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI GIỚI THIỆU

Để đáp ứng nhu cầu về tài liệu học tập cho sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản trịkinh doanh của Trường Đại Học Ngân hàng TPHCM nói riêng, sinh viên khối ngànhKinh tế & Quản trị kinh doanh của các trường đại học ở Việt Nam nói chung, Bộ môn

Trang 3

Ngân hàng Đầu tư thuộc Khoa Ngân hàng của trường Đại Học Ngân hàng TPHCM tổ

chức biên soạn tài liệu tham khảo: “Câu hỏi trắc nghiệm và bài tập Thẩm định giá

tài sản”.

Tài liệu tham khảo này cùng với Giáo trình Thẩm định giá tài sản do Bộ môn Ngân

hàng Đầu tư thuộc Khoa Ngân hàng của trường Đại Học Ngân hàng biên soạn sẽ là bộtài liệu học tập hữu ích cho sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản trị kinh doanh củaTrường Đại Học Ngân hàng TPHCM nói riêng, sinh viên khối ngành Kinh tế & Quảntrị kinh doanh của các trường đại học ở Việt Nam nói chung

Tài liệu tham khảo này được tổ chức biên soạn dựa trên kinh nghiệm hơn 10 nămnghiên cứu và giảng dạy của tác giả Tài liệu tham khảo cũng sẽ rất hữu ích cho cácthẩm định viên của các công ty thẩm định giá, đặc biệt là các chuyên viên thẩm địnhtài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam

Tài liệu tham khảo này được biên soạn nhằm giúp cho sinh viên chuyên ngành ngânhàng đạt được các chuẩn đầu ra của học phần Thẩm định giá tài sản tại Trường Đại họcNgân hàng TPHCM, bao gồm:

• Khả năng nhận diện, phân tích và giải quyết các vấn đề chuyên môn trong lĩnhvực ngân hàng;

• Khả năng tổ chức và làm việc nhóm;

• Khả năng vận dụng kỹ năng nghề nghiệp trong lĩnh vực ngân hàng

Cấu trúc của tài liệu tham khảo này được chia thành hai phần:

Phần thứ nhất bao gồm 240 câu trắc nghiệm và 13 bài tập tình huống kèm phần trả lờitrắc nghiệm và bài giải gợi ý các tình huống để giúp sinh viên hệ thống hóa lại cơ sở lýthuyết và được phân thành 4 cấp độ của thang đo Bloom (Nhớ - Hiểu - Vận dụng -Phân tích) Số lượng câu trắc nghiệm và bài tập tình huống phân bổ cho từng chương

cụ thể như sau:

Chươn

1 Tổng quan thẩm định giá tài sản 60 câu 2 bài

2 Thẩm định giá bất động sản 75 câu 5 bài

3 Thẩm định giá máy móc thiết bị 60 câu 3 bài

4 Thẩm định giá trị doanh nghiệp 45 câu 3 bài

Phần thứ hai bao gồm một số đề thi mẫu nhằm giúp sinh viên làm quen với định dạng

Trang 4

đề thi kết thúc học phần Thẩm định giá tài sản tại Trường Đại học Ngân hàng TPHCM.Các đề thi này có đáp án kèm theo để giúp cho sinh viên tự mình kiểm tra được mức

độ đáp ứng yêu cầu về tích lũy kiến thức của môn học Các đề thi mẫu này được thiết

kế đến cấp độ 4 của Thang đo Boom (Nhớ - Hiểu - Vận dụng - Phân tích) và bao quátđược toàn bộ khối lượng kiến thức của môn học

Với kỳ vọng lớn lao như trên, nhưng do đây là lần đầu tiên biên soạn, nên chắc rằng tàiliệu tham khảo này vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót Tác giả mong nhận đượcnhững đóng góp hữu ích từ Quý đọc giả để kịp thời chỉnh sửa và hoàn thiện hơn chonhững lần tái bản sau

Chân thành cảm ơn sự quan tâm và ủng hộ của Quý đọc giả Mọi ý kiến đóng góp xinvui lòng gửi đến hộp thư điện tử locnhv@buh.edu.vn

Trân trọng

Sài Gòn, Vu Lan 2019

TÁC GIẢ

Trang 5

PHẦN TH Ứ NHẤT

TRẮC NGHIỆM & TỰ LUẬN

Nhớ - Hiểu - Vận dụng - Phân tích

Trang 6

Ở cấp độ Nhớ, sinh viên có 30 câu hỏi trắc nghiệm để nhớ lại các khái niệm cơ bản, cơ sở giá

trị, cách tiếp cận, phương pháp và các nguyên tắc thẩm định giá

Ở cấp độ Hiểu, sinh viên có 30 câu trắc nghiệm để hiểu được các mục đích thẩm định giá

được thực hiện dựa trên các cơ sở giá trị nào? Các nguyên tắc thẩm định giá nào được vận dụng trong từng cách tiếp cận? Các phương pháp thẩm định giá được vận dụng trong các trường hợp nào? Ưu nhược điểm của các phương pháp thẩm định giá?

Ở cấp độ Vận dụng, sinh viên có một bài tập vận dụng kiến thức lập kế hoạch thẩm định giá,

thu thập và phân tích thông tin thu thập được

Ở cấp độ Phân tích, sinh viên làm bài tập về lập Báo cáo thẩm định giá cho một yêu cầu thẩm

định giá cụ thể từ khách hàng

NHỚ 1.1.

Thẩm định giá tài sản là hoạt động:

A Quy định giá cả của các loại tài sản;

B Xác định giá trị của các loại tài sản;

C Ước tính giá trị của các loại tài sản;

D Tất cả các đáp án trên đều đúng

1.2.

Sự ước tính giá trị của tài sản phải phù hợp với:

A Địa điểm của tài sản;

B Thời điểm thẩm định giá;

C Mục đích thẩm định giá;

1.3.

Giá cả trong thẩm định giá được hiểu là:

A Giá cả thị trường của tài sản;

B Giá cả khác với giá trị thị trường của tài sản;

C Giá cả đối với số ít người không đại diện cho thị trường;

1-4-Chi phí trong thẩm định giá là:

A Số tiền chi ra để mua sắm một tài sản có tính hữu ích tương tự;

B Số tiền chi ra để xây dựng một tài sản có tính hữu ích tương tự;

C Giá thanh toán cho một tài sản có tính hữu ích tương tự;

Trang 7

Thu nhập hoạt động ròng trong thẩm định giá được tính bằng:

A Thu nhập trừ chi phí hoạt động không kể khấu hao;

B Thu nhập trừ chi phí hoạt động không kể khấu hao và thuế thu

Giá trị ước tính của tài sản thẩm định:

A Không phải giá cả thực tế xảy ra của một tài sản trong một cuộc trao đổi;

B Chỉ là ý kiến của thẩm định viên về giá cả có thể xảy ra nhất của một tài sản trong mộtcuộc trao đổi;

C Là giá cả giả thuyết trong một cuộc trao đổi dự kiến xảy ra;

Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá được hiểu là:

A Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá giữa 1 bên người bán sẵn sàng bán và 1bên người mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch khách quan và độc lập, các bênhành động một cách có hiểu biết và không bị ép buộc;

B Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá giữa 1 bên người bán sẵn sàng bán và 1bên nhiều người mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch khách quan và độc lập, cácbên hành động một cách có hiểu biết và không bị ép buộc;

C Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá giữa 1 bên nhiều người bán sẵn sàngbán và 1 bên người mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch khách quan và độc lập, cácbên hành động một cách có hiểu biết và không bị ép buộc;

D Tất cả các đáp án trên đều sai

Trang 8

D Giá trị đầu tư.

Nguyên tắc cung cầu trong thẩm định giá đòi hỏi:

A Giá cả của các tài sản phải phù hợp với quan hệ cung cầu của các tài sản trên thị trường;

B Giá cả của tài sản tỷ lệ thuận với cầu về tài sản;

C Giá cả của tài sản tỷ lệ nghịch với cung về tài sản;

1.16.

Nguyên tắc thay đổi trong thẩm định giá có nghĩa là giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của:

A Các yếu tố hình thành nên giá trị;

B Bản thân giá trị tài sản;

C Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản;

1.17.

Nguyên tắc thay thế trong thẩm định giá có nghĩa là:

A Khi các tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước;

B Khi các tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá cao nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước;

C Khi các tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá trung bình thìtài sản đó sẽ bán được trước

1.18.

Nguyên tắc cân bằng trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là tài sản thẩm định phải đạt được

sự cân bằng về:

A Lợi ích của các bên tham gia vào giao dịch thẩm định giá;

B Thu nhập do tài sản mang lại;

C Các yếu tố cấu thành nên giá trị tài sản;

Trang 9

B Chi phí tháo dỡ các bộ phận hợp thành tài sản;

C Sự đóng góp về mặt giá trị của các bộ phận tài sản;

1.21.

Nguyên tắc phù hợp trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là tài sản thẩm định phải phù hợp với:

A Nhu cầu của tài sản trên thị trường;

B Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản;

C Môi trường tài sản tọa lạc;

1.22.

Nguyên tắc cạnh tranh trong thẩm định giá tài sản đòi hỏi thẩm định viên phải đánh giá:

A Mức độ cạnh tranh của tài sản trên thị trường;

B Mức độ cạnh tranh của ngành kinh doanh của tài sản;

C Mức độ cạnh tranh của tài sản lẫn của ngành kinh doanh của tài sản trên thị trường;

1.23.

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai trong thẩm định giá tài sản có nghĩa là thẩm định viên phải dự tính:

A Khả năng sinh lợi của tài sản trong tương lai;

B Lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua;

C Khả năng sinh lợi của tài sản trong tương lai và/hoặc lợi ích dự kiến nhận được từquyền sử dụng tài sản của người mua;

Trang 10

C Phương pháp vốn hóa thu nhập;

D Phương pháp chiết khấu dòng tiền

1.28.

Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tàisản thẩm định giá là:

A Phương pháp so sánh;

B Phương pháp chi phí thay thế;

C Phương pháp chi phí tái tạo;

1.29.

Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá là:

A Phương pháp so sánh;

B Phương pháp chi phí thay thế;

C Phương pháp chi phí tái tạo;

Tổ chức có chức năng thẩm định giá có thể là:

A Công ty quản lý tài sản (AMC) trực thuộc Tổ chức tín dụng;

B Doanh nghiệp thẩm định giá độc lập;

C Cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Trang 11

D Tất cả các đáp án trên đều đúng.

1.33.

Tài sản góp vốn vào doanh nghiệp:

A Bắt buộc phải thẩm định giá;

A Người mua kỳ vọng mua được giá thấp hơn giá trị thực tế của tài sản;

B Người bán muốn bán nhanh để tái đầu tư hoặc xây dựng, mua sắm mới tài sản;

C Không có đủ thời gian để lựa chọn giá bán tốt nhất;

1.35.

Thẩm định giá tài sản cho mục đích đầu tư được thực hiện trên cơ sở giá trị đầu tư là do:

A Nhà đầu tư theo đuổi mục tiêu đầu tư đã định;

B Nhà đầu tư dự kiến lợi ích nhận được trong tương lai;

C Giá trị đầu tư tùy thuộc vào mức độ rủi ro;

1.36.

Thẩm định giá tài sản cho mục đích bảo hiểm được thực hiện trên cơ sở giá trị hợp lý là do:

A Bồi thường một phần thiệt hại để mua hoặc xây dựng hay sửa chữa tài sản;

B Tùy thuộc vào phí bảo hiểm;

C Ngăn chặn hành vi trục lợi của người mua bảo hiểm;

1.37.

Thẩm định giá tài sản cho mục đích tính thuế được thực hiện trên cơ sở giá trị hợp lý là do:

A Bảng giá tài sản tính thuế của Nhà nước thường thấp hơn giá trị thị trường;

B Bảng giá tài sản tính thuế của Nhà nước ít được cập nhật theo giá trị thị trường;

C Gía trị tài sản giao dịch mục đích tính thuế thường thấp hơn giá thị trường;

1.38.

Thẩm định giá tài sản mục đích phát mại được thực hiện trên cơ sở giá trị bắt buộc phải bán là do:

A Thời gian bán ngắn hơn mức bình thường;

B Người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bị cưỡng ép bán;

C Người mua biết rõ tình trạng người bán chưa sẵn sàng bán;

1.39.

Thẩm định giá tài sản có thị trường hạn chế được thực hiện trên cơ sở giá trị đặc biệt là do:

A Không có nhiều người mua và nhiều người bán;

B Muốn bán phải có quá trình tiếp thị lâu dài;

C Dựa trên công dụng của tài sản hơn là khả năng chuyển nhượng của tài sản trên thị trường;

1.40.

Thẩm định giá tài sản chuyên dùng được thực hiện trên cơ sở giá trị đặc biệt là do:

A Ít có tài sản tương tự được giao dịch trên thị trường;

B Tài sản chỉ sử dụng cho một đối tượng và một mục đích nhất định;

Trang 12

C Thẩm định giá dựa và công dụng và chức năng kinh tế của tài sản;

1.41.

Thẩm định giá tài sản đặc biệt được thực hiện trên cơ sở giá trị đặc biệt là do:

A Tài sản được thiết kế cho một mục đích đặc biệt;

B Tài sản có các đặc điểm đặc biệt thu hút người mua đặc biệt;

C Do khả năng tài chính hoặc động cơ của một người mua đặc biệt;

1.42.

Giá trị tài sản nào dưới đây luôn được thẩm định cao hơn giá trị thị trường?

A Giá trị đầu tư của một nhà đầu tư chiến lược;

B Giá trị tài sản tính thuế;

C Giá trị tài sản phát mại;

1.43.

Giá trị tài sản nào dưới đây luôn được thẩm định thấp hơn giá trị thị trường?

A Giá trị đầu tư của một nhà đầu tư chiến lược;

B Giá trị tài sản mua bán;

C Giá trị tài sản phát mại;

1.44.

Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong cách tiếp cận thị trường?

A Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất;

B Nguyên tắc cung cầu;

C Nguyên tắc cạnh tranh;

D Cả 3 nguyên tắc trên

1.45 ' '

Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong cách tiếp cận chi phí?

B Nguyên tắc thay thế;

C Nguyên tắc đóng góp;

1.46 ' '

Nguyên tắc thẩm định giá nào dưới đây có thể được vận dụng trong cách tiếp cận thu nhập?

B Nguyên tắc cân bằng;

C Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai;

1.47.

Phương pháp so sánh được áp dụng để thẩm định giá tài sản:

A Có tài sản tương tự được giao dịch phổ biến trên thị trường;

B Có thể ước tính được chi phí để thay thế tài sản tương tự hay tái tạo tài sản y hệt tài sản thẩm định;

C Có dòng thu nhập được tạo từ tài sản ổn định vĩnh viễn;

D Có dòng thu nhập được tạo từ tài sản là hữu hạn

1.48.

Phương pháp chi phí được áp dụng để thẩm định giá tài sản:

Trang 13

1.49.

Phương pháp vốn hóa được áp dụng để thẩm định giá tài sản:

1.50.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền được áp dụng để thẩm định giá tài sản:

1.51.

Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh có ưu điểm là:

A Dễ thực hiện đối với các tài sản có thể so sánh;

B Có thể sử dụng phương pháp này để kiểm tra các phương pháp khác;

C Thích hợp với tài sản tạo ra thu nhập;

1.52.

Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí có ưu điểm là:

1.53.

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư có ưu điểm là:

A Thích hợp với những bất động sản có tiềm năng phát triển;

B Có dự kiến đến những lợi ích nhận được trong tương lai;

C Có tính đến lợi nhuận cho nhà đầu tư;

1.54.

Thẩm định giá bằng phương pháp vốn hóa có ưu điểm là:

C Thích hợp với tài sản tạo ra thu nhập đều và vĩnh viễn;

1.55.

Thẩm định giá bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền có ưu điểm là:

1.56.

Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh có hạn chế là:

A Thông tin thu thập mang tính lịch sử;

B Giá cả của các tài sản so sánh có thể biến động;

Trang 14

C Khó tìm được ít nhất 3 tài sản so sánh đã được giao dịch thành công gần với thời điểmthẩm định giá;

1.57.

Thẩm định giá bằng phương pháp chi phí có hạn chế là:

A Khó ước tính được chi phí sản xuất, xây dựng hay chế tạo tài sản thay thế hay tái tạo;

B Chi phí không phải lúc nào cũng tạo nên giá trị;

C Chủ quan trong việc xác định giá trị còn lại;

1.58.

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư có hạn chế là:

A Chỉ là một phương án giả định;

B Khó tính hết đầy đủ chi phí phát triển;

C Doanh thu phát triển có thể thay đổi;

1.59.

Thẩm định giá bằng phương pháp vốn hóa thu nhập có hạn chế là:

A Dòng thu nhập đều vĩnh viễn khó xảy ra trong thực tế;

B Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa;

C Có thể có kết quả ước tính thấp hơn kết quả ước tính bằng phương pháp chi phí;

1.60.

Thẩm định giá tài sản bằng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền có hạn chế là:

A Khó khăn trong việc xác định lãi suất chiết khấu;

B Giai đoạn dự báo mang tính chủ quan;

C Có thể có kết quả ước tính thấp hơn kết quả ước tính bằng phương pháp chi phí;

TRẢ LỜI

1

011 C 021. D 031. D 041. D 051. C06

211 CC 221.1 CA 231.1 CC 241.1 AC 251.1 BD1

56 D 571. D 581. D 1.59 D 601. D

VẬN DỤNG 1.61.

Công ty cổ phần thẩm định giá 3 miền vừa nhận được đề nghị thẩm định giá thửa đất thuê trong khu công nghiệp cho mục đích thế chấp vay vốn từ Ngân hàng TMCP Navi Thửa đất thẩm định giá có diện tích 2000m2 có thời hạn thuê 20 năm Thời hạn thuê đất còn lại là 15

Trang 15

năm Giá thuê theo hợp đồng là 50 USD/m2/năm Tiền thuê đất đã trả hết 1 lần ngay khi ký hợp đồng cho thuê Giá thuê hiện tại trên thị trường cho hình thức thuê đất trả tiền thuê 1 lần ngay khi ký hợp đồng đã lên đến 100 USD/m2/năm cho thời hạn 20 năm.

Giả sử anh/chị là thẩm định viên về giá của công ty cổ phần thẩm định giá 3 miền được phâncông thẩm định giá tài sản nói trên, hãy:

a Lập kế hoạch thẩm định giá;

b Cho biết những thông tin cần phải thu thập?

c Phân tích thông tin thu thập được

Gợi ý cách giải

a Lập kế hoạch thẩm định giá: Kế hoạch thẩm định giá bao gồm những nội dung sau:

- Mục tiêu thẩm định giá

- Yêu cầu thẩm định giá

- Phạm vi và nội dung công việc

- Cách thức tiến hành thẩm định giá

- Dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá

- Các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh

- Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá

- Tiến độ thực hiện, trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tựphải thực hiện

- Phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩmđịnh giá của khách hàng

b Cho biết những thông tin nào cần phải thu thập?

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm:

- Thông tin do khách hàng cung cấp;

- Thông tin từ kết quả khảo sát thực tế bao gồm vị trí, các tài sản so sánh, đặc điểm pháplý; diện tích, hình dáng, kết cấu hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường,khu để xe và các yếu tố khác); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụngtại thời điểm thẩm định giá;

- Thông tin từ các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp trênthị trường;

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá (số lượng khu công nghiệp

ở địa phương, tỷ lệ lấp đầy, giá cho thuê của các khu công nghiệp, tốc độ tăng trưởngkinh tế, thu hút vốn đầu tư nước ngoài ở địa phương, chính sách ưu đãi đầu tư của

Trang 16

chính quyền địa phương, v.v.)

c Phân tích thông tin thu thập

Phân tích thông tin thu thập được bao gồm:

- Đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản

- Thị trường của tài sản thẩm định giá bao gồm: cung- cầu thuê đất khu công nghiệp, giáthuê đất giữa các khu công nghiệp theo hình thức trả tiền thuê và thời hạn cho thuê

- Phân tích sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

PHÂN TÍCH 1.62.

Ông Nguyễn là chủ sở hữu căn nhà số 01 đường Đại Lộ Phường Lớn Nhất Quận Trung TâmThành phố Cao Nguyên Căn nhà có kết cấu 5 tầng đang được ông Nguyễn sử dụng vào mụcđích cho thuê tạo thu nhập hàng tháng là 5.000 USD Theo hợp đồng cho thuê nhà, tiền thuêtăng mỗi năm không quá 5%

Ngày 19/08/2019 (thứ hai), Ông Nguyễn đã ký hợp đồng thẩm định giá số 999/HĐTĐG vớicông ty cổ phần thẩm định giá Cao Nguyên để thẩm định giá trị căn nhà nói trên cho mục đíchchuyển nhượng Thời gian hiệu lực của chứng thư thẩm định giá theo yêu cầu của ông Nguyễn

là 6 tháng

Đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá như sau:

- Pháp lý: GCN Quyền sử dụng đất & Quyền sở hữu nhà ở số 00001/GCN ngày02/1/201x do UBND Quận Trung Tâm cấp

- Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản

- Diện tích sử dụng được công nhận: 120m2 (6mx20m)

b) Tài sản gắn liền với đất:

Trang 17

phân công thẩm định giá tài sản nói trên, hãy:

a Thiết lập cơ sở giá trị của thẩm định giá cho mục đích thế chấp;

b Chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp với đặc điểm kinh tế kỹthuật của tài sản;

c Vận dụng các nguyên tắc thẩm định giá phù hợp để ước tính giá trị cho tài sản thẩmđịnh giá;

d Lập chứng thư thẩm định giá biết rằng:

- Kết quả thẩm định giá trị căn nhà của ông Nguyễn là 10.000.000.000 đồng;

- Thời gian hoàn thành báo cáo thẩm định giá là 3 ngày làm việc kể từ ngày ký hợpđồng thẩm định giá

Gợi ý cách giải

a Cơ sở giá trị của thẩm định giá căn nhà của ông Nguyễn cho mục đích chuyển nhượng

Cơ sở giá trị đặc biệt (cơ sở giá trị đang trong quá trình sử dụng)

b Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp với đặc điểm kinh tế kỹ thuậtcủa tài sản

Cách tiếp cận thu nhập

Phương pháp chiết khấu dòng tiền

c Vận dụng các nguyên tắc thẩm định giá phù hợp để ước tính giá trị cho tài sản thẩmđịnh

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc cạnh tranh

Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc phân phối thu nhập

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Trang 18

Kính gửi: Ông Nguyễn

Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 999/HĐTĐG ngày 19/08/2019 ký kết giữa Công ty cổ phần Thẩm định giá Cao Nguyên và ông Nguyễn;

Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số 999/BCTĐG ngày 19/08/2019 của Công ty cổ phần Thẩm định giá Cao Nguyên;

Công ty cổ phần Thẩm định giá Cao Nguyên cung cấp Chứng thư thẩm định giá số

999/CTTĐG ngày 22/08/2019 với các nội dung sau đây:

1 Khách hàng thẩm định giá

- Ông Nguyễn

- Địa chỉ: số 01 đường Đại Lộ Phường Lớn Nhất Quận Trung Tâm Thành phố Cao Nguyên

2 Thông tin về tài sản thẩm định giá

- Pháp lý: GCN Quyền sử dụng đất & Quyền sở hữu nhà ở số 00001/GCN ngày02/1/201x do UBND Quận Trung Tâm cấp

- Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản

- Diện tích sử dụng được công nhận: 120m2 (6mx20m)

d) Tài sản gắn liền với đất:

- Loại tài sản: Nhà ở

- Năm xây dựng: 2015

- Kết cấu: 5 tầng (BTCT)

- Diện tích sàn xây dựng: 600m2

3 Thời điểm thẩm định giá: ngày 22/08/2019

4 Mục đích thẩm định giá: chuyển nhượng

5 Căn cứ pháp lý

- Luật giá số 11/2012/QH13 của Quốc Hội Nước CHXHCN Việt Nam;

- Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của

Trang 19

luật giá về thẩm định giá

- Thông tư 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 hướng dẫn một số điều của nghị định số89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của chính phủ quy định chi tiết thi hànhmột số điều của luật giá về thẩm định giá

- Thông tư 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá ViệtNam số 01; 02; 03 và 04

- Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá ViệtNam số 05; 06 và 07

- Thông tư 146/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá ViệtNam số 11

6 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

- Cơ sở giá trị đặc biệt (cơ sở giá trị phi thị trường)

7 Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có)

- Tài sản thẩm định giá được sử dụng vào mục đích cho thuê tạo thu nhập vĩnh viễn

- Thu nhập từ cho thuê tăng đều đặn vĩnh viễn là 5% mỗi năm

8 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

- Cách tiếp cận lựa chọn: Tiếp cận thu nhập

- Phương pháp thẩm định giá áp dụng: Phương pháp chiết khấu dòng tiền

- Căn cứ lựa chọn: căn cứ đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản

9 Kết quả thẩm định giá: 10.000.000.000 đồng (Mười tỷ đồng)

10 Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá

- Thông tin dùng để tính thu thập hoạt động ròng do khách hàng đề nghị thẩm định giácung cấp;

- Lãi suất chiết khấu được chọn là tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư nhà phốthương mại cho thuê;

- Kết quả thẩm định giá phụ thuộc lãi suất chiết khấu và các giả định dùng để tính thunhập hoạt động ròng được nêu trong Báo cáo thẩm định giá đính kèm

11 Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: 6 tháng

12 Các tài liệu kèm theo

- Báo cáo kết quả thẩm định giá số 999/BCTĐG ngày 22/08/2019 của Công ty cổ phần

Trang 20

thẩm định giá Cao Nguyên;

- Hợp đồng cho thuê nhà số 01 ngày 1/1/2019 giữa ông Nguyễn và Bà Đỗ

- GCN Quyền sử dụng đất & Quyền sở hữu nhà ở số 00001/GCN ngày 02/1/201x doUBND Quận Trung Tâm cấp

Chứng thư thẩm định giá được phát hành 02 bản chính bằng tiếng Việt tại Công ty cổ phầnthẩm định giá Cao Nguyên Công ty cổ phần thẩm định giá Cao Nguyên giữ 01 bản, kháchhàng thẩm định giá giữ 01 bản, - có giá trị như nhau

Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá không có sự đồng ý bằng văn bản của Công

ty cổ phần thẩm định giá Cao Nguyên đều là hành vi vi phạm pháp luật

Trang 21

Ở cấp độ Nhớ, sinh viên có 30 câu trắc nghiệm để nhớ lại những kiến thức cơ bản về các

phương pháp thẩm định giá bất động sản như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí,phương pháp thặng dư, phương pháp vốn hóa và phương pháp chiết khấu dòng tiền

Ở cấp độ Hiểu, sinh viên có 15 câu hỏi trắc nghiệm kiểm tra mức độ hiểu của sinh viên về các

phương pháp thẩm định giá được sử dụng cho từng loại bất động sản cũng như là các nguyêntắc thẩm định giá được sử dụng trong từng phương pháp thẩm định giá, các loại hao mòn củabất động sản

Ở cấp độ Vận dụng, sinh viên có 30 câu hỏi trắc nghiệm để giúp sinh viên vận dụng được các

công thức và nguyên tắc đã học để tính toán các yếu tố điều chỉnh và mức giá chỉ dẫn trongphương pháp so sánh, tỷ lệ hao mòn trong phương pháp chi phí và giá trị thặng dư trongphương pháp thặng dư

Ở cấp độ Phân tích, sinh viên có 5 bài tập để thẩm định giá trị bất động sản bằng phương

pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp vốn hóa và phươngpháp chiết khấu dòng tiền

NHỚ 2.1.

Phương pháp so sánh được sử dụng để thẩm định giá bất động sản là:

Phương pháp chi phí được sử dụng để thẩm định giá bất động sản có:

A Tài sản gắn liền với đất;

B Dự định tạo ra một tài sản mới;

C Công trình xây dựng vừa hoàn thành;

Trang 22

C Tạo ra thu nhập đều vĩnh viễn;

2.5.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền được áp dụng đối với bất động sản:

A Tạo ra thu nhập;

B Tạo ra thu nhập đều hữu hạn;

C Tạo ra thu nhập đều vĩnh viễn;

Sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản, tổng mức điều chỉnh thuần đượctính bằng:

A Tổng mức điều chỉnh thuần các yếu tố so sánh tính bằng số tuyệt đối cộng Tổng mức

điều chỉnh thuần các yếu tố so sánh tính theo tỷ lệ phần trăm;

B Tổng mức điều chỉnh của tất cả các yếu tố so sánh;

C Mức giá chỉ dẫn trừ Đơn giá so sánh chuẩn;

2.7.

Sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản, tổng mức điều chỉnh gộp được tính bằng:

A Tổng giá trị tuyệt đối của các mức điều chỉnh thuần;

B Tổng giá trị tuyệt đối của tổng mức điều chỉnh thuần;

C Tổng giá trị tuyệt đối của hiệu số giữa mức giá chỉ dẫn với đơn giá so sánh chuẩn;

2.8.

Mức giá chỉ dẫn của các bất động sản so sánh là:

A Mức giá so sánh chuẩn của các bất động sản so sánh;

B Mức giá sau điều chỉnh của các bất động sản so sánh;

C Mức giá sau điều chỉnh cuối cùng của các bất động sản so sánh;

2.9.

Nguyên tắc điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:

A Những yếu tố so sánh của tài sản so sánh kém thuận lợi hơn so với tài sản thẩm định

giá thì điều chỉnh tăng (cộng);

B Những yếu tố so sánh ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì

Thứ tự điều chỉnh trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:

A Điều chỉnhcácyếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước;

B Điều chỉnhcácyếu tố so sánh có thể lượng hóa bằng một số tiền trước;

C Điều chỉnhcácyếu tố so sánh liên quan đến giao dịch của tài sản trước;

2.11.

Thứ tự điều chỉnh các yếu tố lượng hóa bằng số tiền trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:

A Pháp lý - Tài sản tặng kèm - Điều khoản thanh toán - Biến động thị trường;

B Điều khoản thanh toán - Tài sản tặng kèm - Pháp lý - Biến động thị trường;

C Biến động thị trường - Tài sản tặng kèm - Pháp lý - Điều khoản thanh toán;

Trang 23

D Tùy thuộc vào thẩm định viên.

2.12.

Thứ tự điều chỉnh các yếu tố KHÔNG lượng hóa bằng số tiền trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:

A Khả năng sinh lời - Đặc điểm tự nhiên - Cơ sở hạ tầng;

B Đặc điểm tự nhiên - Cơ sở hạ tầng - Khả năng sinh lợi;

C Cơ sở hạ tầng - Khả năng sinh lợi - Đặc điểm tự nhiên;

D Tùy thuộc thẩm định viên

2.13.

Thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 3 bất động sản so sánh có thời điểm giao dịch thành công cách thời điểm thẩm định giá 6 tháng, 1 năm và 2 năm Bất động sản so sánh nào thỏa điều kiện dùng làm tài sản so sánh:

B Đặc điểm kỹ thuật của bất động sản;

C Khả năng sinh lời;

D Cơ sở hạ tầng

2.15.

Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây của bất động sản so sánh là điều chỉnh yếu tố tuyệt đối?

A Điều khoản tài chính;

2.16.

A Chi phí bỏ ra sau khi mua;

2.17.

A Bán tặng kèm động sản;

Trang 24

A Giống y hệt công trình xây dựng thẩm định giá;

B Giống y hệt với công trình xây dựng thẩm định giá nhưng loại bỏ chức năng lỗi thời;

C Có công dụng tương tự như công trình xây dựng thẩm định giá;

D Có công dụng tương tự như công trình xây dựng thẩm định giá nhưng loại bỏ chức năng lỗi thời

2.20.

Chi phí thay thế công trình xây dựng là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng công trình:

A Giống y hệt công trình xây dựng thẩm định giá;

B Giống y hệt với công trình xây dựng thẩm định giá nhưng loại bỏ chức năng lỗi thời;

C Có công dụng tương tự như công trình xây dựng thẩm định giá;

D Có công dụng tương tự như công trình xây dựng thẩm định giá nhưng loại bỏ chức năng lỗi thời

2.21.

Để xác định chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp:

A So sánh theo đơn vị;

B Ước tính theo hạng mục công trình;

C Thống kê chi tiết theo số lượng;

Trang 25

A Doanh thu phát triển - Chi phí phát triển;

B Hiện giá doanh thu pháttriển - Hiện giá chiphí phát triển;

C Hiện giá doanh thu pháttriển - Hiện giá chiphí đầu tư phát triển;

D Hiện giá doanh thu pháttriển - Hiện giá chiphí đầu tư xâydựng phát triển

2.27.

Lợi nhuận cho nhà đầu tư bất động sản trong phương pháp thặng dư có thể tính bằng một tỷ lệ phần trăm (%) trên:

A Giá trị thặng dư của thửa đất;

B Hiện giá doanh thu phát triển;

C Hiện giá chi phí đầu tư phát triển;

2.28.

Tỷ lệ lợi nhuận cho nhà đầu tư bất động sản trong phương pháp thặng dự có thể được xác địnhdựa trên:

A Quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

B Tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường;

C Tỷ lệ lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư;

Tỷ suất vốn hóa trong phương pháp vốn hóa dòng thu nhập hoạt động thuần của bất động sản được tính theo công thức:

A Thu nhập hoạt động ròng/Giá bán tài sản;

B (1 - tỷ lệ chi phí hoạt động)/Số nhân thu nhập hiệu quả;

C Tỷ lệ vay * Tỷ số vốn hóa vốn vay * Khả năng trả nợ hàng năm;

2.30.

Thu nhập hoạt động ròng của bất động sản được tính theo công thức:

A Thu nhập hoạt động - Chi phí hoạt động;

B Thu nhập tiềm năng - Thất thu công suất - Chi phí hoạt động;

C Thu nhập sau thuế + Chi phí khấu hao + Chi phí lãi vay + Thuế thu nhập;

HIỂU 2.3!.

Thẩm định giá một thửa đất kinh doanh dịch vụ có tiềm năng phát triển thành một dự án trung tâm thương mại cao cấp Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây?

A Nguyên tắc cung cầu;

B Nguyên tắc thay đổi;

Trang 26

lại Thẩm định viên phải vận dụng nguyên tắc nào sau đây?

A Nguyên tắc cung cầu;

B Phương pháp vốn hóa trực tiếp;

C Phương pháp chiết khấu dòng tiền;

D Tất cả các phương pháp trên

2.39.

Phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá bất động sản khu công nghiệp là:

A Phương pháp thặng dư;

Trang 27

2.42.

Biểu hiện nào sau đây là hao mòn vật lý?

A Bê tong bong tróc, có nhiều vết nứt, cốt thép đứt nhiều chỗ;

B Chính quyền địa phương nâng cấp nền đường;

C Khu vực bị ngập nước;

D Giá bất động sản sụt giảm do cung vượt cầu

2.43.

Biểu hiện nào sau đây là hao mòn chức năng?

A Chính quyền địa phương nâng cấp nền đường;

B Thiết kế lạc hậu;

C Căn nhà bị lún;

D Tất cả các biểu hiện trên

2.44.

Biểu hiện nào sau đây là hao mòn kinh tế?

2.45.

Biểu hiện nào sau đây là hao mòn vị trí?

VẬN DỤNG 2.46.

Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 80m2 được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 30% Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 14.347.095 đồng trong thời hạn 10 năm, với lãi suất trả góp là 12% năm Mức điều chỉnh thuần cho yếu tố bán trả góp của tài sản so sánh là:

Trang 28

Một thửa đất có nhà ở của một hộ gia đình có diện tích 200m2 chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng được UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, KHÔNG vi phạm pháp luật về đất đai và sử dụng ổn định từ năm 2003 Hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của chính quyền địa phương là 150m2 Đơn giá đất theo quy định của chính quyền địa phương

là 10 triệu đồng và hệ số điều chỉnh đơn giá đất là K=1,5 Nếu tỷ lệ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức là 50% và 100% đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp để được cấp GCNQSDĐ là:

Bất động sản so sánh được bán cách đây 1 năm với giá giao dịch thành công là 100 triệu đồng/

m2 Cách thời điểm thẩm định giá 6 tháng đến 1 năm, bất động sản trong khu vực tăng trung bình 10% tháng Tại thời điểm thẩm định giá, giá bất động sản trong khu vực đã tăng thêm 20% so với 6 tháng trước đó Giá sau điều chỉnh cho yếu tố biến động thị trường của tài sản sosánh là:

Trang 29

Thửa đất thẩm định có chiều rộng mặt tiền là 3m và chiều dài (chiều sâu) là 30m Đơn giá thịtrường của thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 4-5m là 100 triệu đồng/m2 Tỷ lệ điều chỉnh chonhững thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 3-4m là -20% Phần diện tích tương ứng với chiềudài trên 25m đơn giá đất chỉ bằng 70% đơn giá đất mặt tiền Mức giá chỉ dẫn là:

Trang 30

D Tất cả các đáp án trên đều sai.

2.59.

Bất động sản so sánh có đơn giá so sánh chuẩn là 100 triệu đồng/m2 và có các tỷ lệ điều chỉnh lần lượt là: +3,09%; - 2,91%, - 5,00%; + 5,26% Biên độ điều chỉnh thuần của bất động sản so sánh này là:

m2 và 10 triệu đồng/m2 Bất động sản so sánh tương đồng nhất với bất động sản thẩm định là:

Trang 31

của chúng lần lượt là: 15%, 20% và 50% Các yếu tố điều chỉnh của bất động sản so sánh 1 là:

A Cùng dấu +;

B Cùng dấu -;

C Bao gồm dấu + và dấu -;

D Không xác định được dấu các điều chỉnh

2.65 r

Ba bất động sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần Biết tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của chúng lần lượt là: -15%; + 20% và -25%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt là: 15%, 20% và 50% Các yếu tố điều chỉnh của bất động sản so sánh 2 là:

A Cùng dấu +;

B Cùng dấu -;

2-66 '

Ba bất động sản so sánh có số lần điều chỉnh lần lượt là 3 lần; 2 lần và 2 lần Biết tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần của chúng lần lượt là: -15%; + 20% và -25%, và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp của chúng lần lượt là: 15%, 20% và 50% Các yếu tố điều chỉnh của bất động sản so sánh 3 là:

A Cùng dấu +;

B Cùng dấu -;

Một căn nhà có các kết cấu chủ yếu là: móng (8%), tường (18%); sàn (16%), mái (14%) và tỷ

lệ chất lượng còn lại các kết cấu chủ yếu là: móng (80%), tường (75%); sàn (70%), mái(70%) Tỷ lệ chất lượng còn lại theo phương pháp phân tích kỹ thuật của căn nhà này là:

Trang 32

Một bất động sản có dòng thu nhập hoạt động ròng đều và vĩnh viễn là 20 tỷ đồng mỗi năm.

Tỷ suất vốn hóa là 20% Biết giá trị thị trường của đất là 100 tỷ đồng và chi phí thay thế côngtrình xây dựng hữu ích tương tự (mới 100%) là 50 tỷ đồng Tỷ lệ hao mòn lũy kế của bất độngsản thẩm định là 60% Giá trị bất động sản trong trường hợp này bằng:

Trang 33

D 2.07

A 2.08

C 2.0

9

D 2.10

D2

112 C 2.1A 2.12 D 2.1A 2.1 D3 D 2.12.1 A4 C 2.12.2 D5 A2

212 D 2.2B 2.22 A 2.2D 2.2 D3 B 2.22.4 BD 2.22.3 D5 A2

31

D 2.32

A 2.33

D 2.3

4

D 2.35

A

2 B 2.3 A 2.3 B 2 C 2.4 B2

41

D 2.42

A 2.43

D 2

44

D 2.45

C2

462 A 2.4B 2.57 A 2.4A 2.5 B8 C 2.42.9 CD 2.52.5 D0 A2

562 A 2.5A 2.67: B 2.5C 2.6 A8 C 2.52.9 CB 2.62.6 A0 C2

71

B 2.72:

B 2.73

B 2.7

4

B 2.75

B

PHÂN TÍCH 2.76.

Ông Cao là chủ sở hữu thửa đất thuộc dự án khu dân cư ở quận ngoại thành của thành phốNghĩa Tình Thửa đất có diện tích 120m2, hình chữ nhật, hướng Nam, đường nội bộ rộng 8m

và cách mặt tiền đường khoảng 100m

Ông Cao muốn sử dụng thửa đất này thế chấp ngân hàng vay thanh toán chi phí xây dựng cănnhà trên thửa đất này Ngân hàng sau khi thẩm định các điều kiện cho vay đã đồng ý cho ôngCao vay và nhận thửa đất này làm tài sản thế chấp Ngân hàng cho vay yêu cầu Ông Cao lựachọn một công ty thẩm định giá được ngân hàng chấp nhận để thẩm định giá trị của thửa đấtthế chấp làm cơ sở xác định số tiền cho vay

Ông Cao đã chọn Công ty thẩm định giá thành phố Nghĩa Tình để thẩm định giá trị thửa đấtcho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng

Qua điều tra, khảo sát thị trường giao dịch bất động sản trong khu vực, thẩm định viên đã thuthập được thông tin về 3 tài sản so sánh đang được rao bán như sau:

• Tài sản so sánh 1 là thửa đất có diện tích 120m2 Thửa đất này có hình chữ nhật và ởđường nội bộ rộng 8m, khoảng cách ra đến mặt tiền đường dưới 100m Thửa đất ởhướng Đông và đang được rao bán với giá 3,25 tỷ đồng Giá giao dịch thành công cóthể giảm được 50 triệu đồng

• Tài sản so sánh 2 là thửa đất có diện tích 110m2 Thửa đất này có dạng hình thangvuông (tóp hậu) và ở đường nội bộ rộng 6m Khoảng cách ra đến mặt tiền đườngkhoảng 300m Thửa đất ở hướng Tây và đang được rao bán với giá 2,4 tỷ đồng Giá

Trang 34

giao dịch thành công có thể giảm được 100 triệu đồng

• Tài sản so sánh 3 là thửa đất có diện tích 100m2 Thửa đất này có dạng hình thangvuông (nở hậu) và ở đường nội bộ chiều rộng 6m Khoảng cách ra đến mặt tiền đườngtrên 500m Thửa đất ở hướng Bắc và đang được rao bán với giá 1,85 tỷ đồng Giá giaodịch thành công có thể giảm được 50 triệu đồng

Mặt khác, qua thu thập và phân tích thông tin thu thập từ thị trường, thẩm định viên đãxác định được tỷ lệ tương quan giữa các yếu tố so sánh như sau:

1 Đường nội bộ: Giá đất ở đường nội bộ 8m cao hơn giá đất ở đường nội bộ 6m là 10%

2 Khoảng cách đến mặt tiền đường:

- Đất cách mặt tiền đường từ 100m đến dưới 500m có giá bằng 90% giá đất cách mặttiền đường dưới 100m

- Đất cách mặt tiền đường trên 500m có giá bằng 80% giá đất cách mặt tiền đường dưới100m

3 Hình dáng:

- Giá đất hình thang (tóp hậu) thấp hơn giá đất hình chữ nhật 10%

- Giá đất hình thang (nở hậu) cao hơn giá đất hình chữ nhật 5%

4 Hướng: Đất hướng Tây và hướng Bắc có giá tương đương nhưng thấp hơn hướngĐông là 3% và thấp hơn hướng Nam là 5%

Giả sử anh/chị là thẩm định viên được phân công thẩm định giá thửa đất trên, hãy cho biết:

a Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá mà thẩm định sẽ sử dụng;

b Cơ sở giá trị của thẩm định giá;

c Các đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh;

d Giá trị ước tính của tài sản thẩm định giá

Biết rằng:

- Thẩm định viên sử dụng mức giá chỉ dẫn bình quân của các tài sản so sánh làm mứcgiá đại diện chung

- Giá trị tài sản thế chấp thường thấp hơn giá thị trường khoảng 10%

Bài giải gợi ý

a Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá mà thẩm định sẽ sử dụng

Trang 35

Cách tiếp cận thị trường

Phương pháp so sánh trực tiếp

b Cơ sở giá trị của thẩm định giá

Cơ sở giá trị hợp lý thuộc cơ sở giá trị phi thị trường

c Các đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh

Đặc điêm của tài sản TĐG TSSS1 TSSS3

Diện tích

120m2 100m2 90m

2Hình

dáng Chữ nhật Chữ nhật Thang vuông(Tóp Thang vuông

hậu)

(Nở hậu)Đường nội

g

Nam Đông Tây Bắc

d Giá trị ước tính của tài sản thẩm định giá

T

T Yếu tố TĐG TSSS1 TSSS2 S3 TSS

Diện tích thửa đất 120 110 100Đơn giá so sánh chuẩn

Giá sau điều chỉnh 26,67 25,56 25,99

Tỷ lệ điều chỉnh 2,11% 5,26% 5,26%Mức điều chỉnh 0,56 1,35 1,37

Giá sau điều chỉnh Thống

Mức giá đại diện chung 27,16

0,25% -0,96% 0,71%

4 Giá trị tài sản thẩm định 2.933,42

Trang 36

2.77.

Bất động sản được thẩm định giá là căn nhà có 1 mặt tiền đường và 1 mặt tiền hẻm thuộc khuvực kinh doanh sầm uất Căn nhà này có kết cấu 3 tầng (1 trệt 2 lầu) Diện tích thửa đất là80m2 Diện tích sàn xây dựng mỗi tầng là 80m2 Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự là8.000.000 đồng/m2 Tỷ lệ giá trị kết cấu chủ yếu của căn nhà này là: Móng (9%), Tường(18%), Sàn (14%), Mái (13%) Tỷ lệ hao mòn của các kết cấu chủ yếu theo đánh giá củachuyên gia tư vấn là: Móng (21%), Tường (20%), Sàn (22%), Mái (21%)

Căn nhà này thuộc sở hữu của Ông Phạm với Bà Lê và thuộc diện phải giải tỏa 100% để mởrộng lộ giới Để bảo đảm quyền được nhận số tiền bồi thường của Nhà nước theo giá thịtrường, Ông Phạm với Bà Lê đã đề nghị Công ty cổ phần thẩm định giá trị Tốt Nhất thẩm địnhgiá trị căn nhà của họ cho mục đích bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mở rộng lộ giới.Công ty cổ phần thẩm định giá trị Tốt Nhất sau khi tiếp nhận đơn đề nghị và ký kết hợp đồngthẩm định giá đã phân công một thẩm định viên thẩm định giá trị căn nhà của ông Phạm với

Bà Lê cho mục đích bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Thẩm định viên được phân công sau khi điều tra, khảo sát thị trường đã thu thập được thôngtin về 3 tài sản so sánh như sau:

• Tài sản so sánh 1 là căn nhà 2 tầng (1 trệt 1 lầu) nằm ở hẻm chính (hẻm tiếp giáp mặttiền đường) rộng 3,5m, cách mặt tiền đường dưới 100m Diện tích thửa đất là 65m2.Diện tích sàn xây dựng mỗi tầng là 65m2 Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự là7.00.000 đồng/m2 Căn nhà này được hoàn thành xây dựng vào năm 2010 Căn nhà cótuổi đời kinh tế 50 năm Do không được bảo dưỡng và sửa chữa thường xuyên làmtuổi đời hiệu quả của căn nhà này tăng thêm 5 năm Căn nhà này được giao dịch thànhcông với giá 9,6 tỷ đồng

• Tài sản so sánh 2 là căn nhà 3 tầng (1 trệt 2 lầu) ở hẻm chính rộng 3,5m, cách mặt tiềnđường khoảng 150m Diện tích thửa đất là 60m2 Diện tích sàn xây dựng mỗi tầng là60m2 Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự là 8.000.000 đồng/m2 Căn nhà nàyđược hoàn thành xây dựng vào năm 2015 Căn nhà có tuổi đời kinh tế là 50 năm Cănnhà này vừa được giao dịch thành công với giá 8,6 tỷ đồng

• Tài sản so sánh 3 là căn nhà 1 tầng (1 trệt) ở hẻm phụ (tiếp giáp hẻm chính của tài sản

so sánh 1 và 2) rộng 3m, cách mặt tiền đường khoảng 250m Diện tích thửa đất là55m2 Diện tích sàn xây dựng mỗi tầng là 55m2 Đơn giá xây dựng nhà có kết cấutương tự là 6.000.000 đồng/m2 Căn nhà này được hoàn thành xây dựng vào năm 2009nhưng nhờ được nâng cấp và sửa chửa thường xuyên làm tuổi đời kinh tế còn lại của

Trang 37

c Chi phí thay thế nhà ở của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh;

d Tính tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh;

e Đơn giá đất của các tài sản so sánh;

f Giá trị ước tính của tài sản thẩm định giá

Biết rằng:

- Thẩm định viên sử dụng mức giá chỉ dẫn của tài sản tương đồng nhất với tài sản thẩmđịnh giá làm mức giá đại diện chung cho các tài sản so sánh

- Giá đất bồi thường của nhà nước tối đa chỉ bằng 80% giá thị trường

- Năm thẩm định giá là năm 2020

Cách tiếp cận chi phí

Phương pháp chi phí thay thế

Trang 38

Cơ sở giá trị hợp lý (bồi thường) thuộc cơ sở giá trị phi thị trường

c Chi phí thay thế nhà ở của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh

Tài sản TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3Chi phí thay thế nhà ở 1920 910 1440 330

d Tính tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh

Tài sản TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3

Tỷ lệ CLCL 79,07% 70,00% 90,00% 70,00%

e Đơn giá đất của các tài sản so sánh

Tài sản TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3Giá bán 9.600 8.600 5.000Giá nhà 910 1.440 330Giá đất 8.690 7.160 4.670Diện tích đất 65 60 55Đơn giá đất 133,69 119,3

119,33Chính

84,91

Phụ 3m

7

3 Cách rộng hẻm chính MT 3,5m 3,5m 3,5m

Tỷ lệ điều chỉnh 66,67% 66,67% 66,67

%Mức điều chỉnh 89,13 88,40 88,45

112,705%-

147,26

Trang 39

66,67% 66,67% 66,67Tổng mức đ/c gộp

Công ty cổ phần bất động sản Nam Việt có quyền sử dụng 100.000 m2 đất nông nghiệp nằm ở

vị trí mặt tiền đường cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ Theo quy hoạch sử dụng đất, khu vực này

là khu phức hợp cao cấp Công ty đang lập thủ tục đề nghị nhà nước cho chuyển mục sử dụng

từ đất nông nghiệp sang làm đất ở Theo quy định hiện tại, thửa đất trên phải được thẩm địnhgiá để tính thu tiền chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang làm đất ở Vì thế công

ty đã đề nghị Công ty cổ phần thẩm định giá Miền Tây Nam Bộ thẩm định giá trị thửa đất trêncho mục đích tính thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Sau khi hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết với Công ty cổ phần bất động sản Nam Việt,Công ty cổ phần thẩm định giá Miền Tây Nam Bộ đã phân công cho thẩm định viên của công

ty thực hiện Phân tích của thẩm định viên cho thấy khu đất này nếu được phát triển thành khubiệt thự song lập cao cấp sẽ mang lại hiệu quả tốt nhất Mỗi căn biệt thự có diện tích là 250m2.Mật độ xây dựng là 25% Thời gian xây dựng và bán hàng dự kiến trong vòng 1 năm

Chi phí đầu tư xây dựng phát triển bao gồm :

- Đầu năm :

o Chi phí tư vấn thiết kế, lập dự án: 100.000 đồng/m2 sàn xây dựng

o Chi phí quản lý dự án: 3% chi phí tư vấn thiết kế

o Chi phí dự phòng khoảng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phát triển trước

o Chi phí xây dựng biệt thự là 10 triệu đồng/m2 sàn xây dựng

o Chi phí quản lý dự án: 3% chi phí xây dựng

o Chi phí khác khoảng 5% chi phí xây dựng

o Chi phí lãi vay: Dự kiến vay ngân hàng 50% tổng chi phí đầu tư xây dựng phát

Trang 40

triển (không kể chi phí lãi vay và chi phí dự phòng) với lãi suất vay là 12%năm trong thời hạn vay 1 năm Vốn vay giả định được ngân hàng giải ngân đầunăm xây dựng

o Chi phí dự phòng khoảng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phát triển trước dựphòng cuối năm

o Chi phí quảng cáo và bán hàng là 1% doanh thu chưa VAT

Doanh thu phát triển: Đơn giá bán dự kiến mỗi m2 sàn là 50 triệu đồng (chưa tính 10% VAT)

- Đầu năm mở bán dự kiến thu được 20% doanh thu bán căn hộ trong năm;

- Cuối năm thu nốt phần còn lại 80% doanh thu bán căn hộ trong năm

Lợi nhuận cho nhà đầu tư là 20% tính trên giá trị thặng dư và chi phí đầu tư phát triển bằngnguồn vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư

Giả sử anh/chị là thẩm định viên được phân công thẩm định giá thửa đất trên, hãy cho biết:

c Các nguyên tác thẩm định giá được vận dụng;

d Doanh thu phát triển đầu năm và cuối năm của bất động sản (tỷ đồng);

e Chi phí đầu tư xây dựng phát triển đầu năm và cuối năm của bất động sản (tỷ đồng);

f Giá trị ước của thửa đất thẩm định giá (tỷ đồng)

Biết rằng: Lãi suất chiết khấu mục đích tính tiền sử dụng đất là 16%.

Cách tiếp cận thu nhập

Phương pháp thặng dư

Cơ sở giá trị hợp lý (tính thuế) thuộc Cơ sở giá trị phi thị trường

c Các nguyên tác thẩm định giá được vận dụng

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc cạnh tranh

Nguyên tắc cân bằng

Định dạng
Số trang	101
Dung lượng	197,63 KB

Câu hỏi trắc nghiệm Bài tập THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Dành cho sinh viên khối ngành kinh tế Quản trị kinh doanh)

T T Yếu tố TĐG TSSS

Chương 4 THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP • •