Bài tập ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Bài tập ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản Bài tập ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản Bài tập ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản Bài tập ứng dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản

BÀI TẬP ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG BĐS

Bài 1 : ( Điều chỉnh theo yếu tố khác biệt – lấy BĐS mục tiêu cần thẩm định làm chuẩn )

Bất động sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m tại phường A thành phố X Qua thu thập thông tin trong vòng 012 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận)

có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá Cụ thể như sau:

TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần

thẩm định giá

Thửa đất

so sánh 1

Thửa đất

so sánh 2

Thửa đất

so sánh 3

1 Giá bán Chưa biết, cần thẩm

định giá 1.500 tr đ 1.035 triệu đ 1.375 tr đ

3 Giá bán/m2 Chưa biết, cần thẩm

định giá 25 triệuđ/m2 23 triệuđ/m2 27,5 triệuđ/m2

4 Tình trạng

Pháp lý

Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp thức

hóa quyền sử dụng đất

Đã cấp sổ đỏ

5 Lợi thế kinh doanh Mặt ngõ 8m ô tô đi

vào được Mặt ngõ 10 m 2 mặt ngõ 8m Mặt ngõ 8m

6 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp

nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to

Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước kém

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Đông dân cư

Nhìn ra khu đông dân cư Nhìn ra trườnghọc Nhìn ra côngviên

9 Điều kiện thanh

toán

Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua

Thanh toán tiền mặt làm 2 lần, 50% ngay khi mua, 50%

sau đó 1 năm

Thanh toán tiền mặt ngay

1 lần khi mua

Thanh toán tiền mặt ngay

1 lần khi mua

Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:

- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh là 3 triệu đ/m2

.

- Giá đất mặt ngõ 8m kém hơn mặt ngõ 10m là 5%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m

là 8%

- Giá đất nhìn ra khu dân cư thấp hơn giá đất nhìn ra trường học là 6%, thấp hơn giá đất nhìn ra công viên 10%

- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%

- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%

- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm

Nh ậ n x é t :

- Ntac Thay Thế

- Ntac SDTNVHQN

Quy trình đị nh gi á

Bước2: Các BĐS 1,2,3 đều đảm bảo tính chất so sánh, sử dụng làm căn

cứ tính toán

Bước3: Chọn các BĐS 1,2,3 làm căn cứ tính toán

Bước4; Phân tích và điều chỉnh các yêu tố khác biệt theo nguyên tắc điều chỉnh cơ bản: lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, điều chỉnh các yếu tốp khác biệt thuộc các BĐS so sánh, nếu yếu tố nào được đánh giá là tốt hơn sẽ điều chỉnh giảm một lượng giá trị và ngược lại

Lập bảng điều chỉnh số liệu

1 Giá bán/m 2 Chưa biết 25tr/m 2 23tr/m 2 27,5tr/m 2

2 Điều kiện thanh toán

+ mức điều chỉnh

25tr x50% + (25tr x50% ) x(1+20%) = -1

-2,08tr

+ giá sau điều chỉnh 22,92 tr/m 23tr 27,5

3 Tinh trang phap ly

+ tỷ lệ % điều chỉnh

+ mức điều chỉnh ( số

tiền điều chỉnh )

+3tr

4 Lợi thế kinh doanh

+ tỷ lệ % yếu tố lợi

thế kinh doanh

+ tỷ lệ % điều chỉnh

yếu tố lợi thế kinh

doanh

+ mức điều chỉnh ( số

tiền đc)

(100%-105%)/105%=

- 4,76%

4,76%x22,92tr /m 2 = -1.09tr

108%

-7,41%

-1,93tr

100%

5 Cơ sở hạ tầng

+tỷ lệ %

+ tỷ lệ % điều chỉnh

+mức điều chỉnh

-9,09%

- 2,36tr

110% -9,09%

-2,5tr

+tỷ lệ %

+ tỷ lệ % điều chỉnh

+mức điều chỉnh

-4,76%

-1,09tr

110%

-9,09%

-2,36tr

100%

+tỷ lệ %

+ tỷ lệ % điều chỉnh

+mức điều chỉnh

-5,66%

- 1,47tr

110% -9,09%

-2,5tr

9 Thống nhất mức giá

chỉ dẫn

-Số lần điều chỉnh

-Số điều chỉnh gộp

3 4,26tr 4,26tr

5 10,48tr 5,12tr

2 5tr 5tr

-Số điều chỉnh thuần

Giá ước tính/m 2

- SS3 có 2 lần điều chỉnh

- Đơn giá /m ƯỚC TÍNH là 22,5tr/m2 2

- Vậy giá trị ước tính của BĐS mục tiêu có thể là :

22,5trđồng /m x 56m =1.260 tr đồng2 2

 Kết luận : 1.260 tr hoặc 22,5trđ/m2

Bài 2 : ( Điều chỉnh theo yếu tố khác biệt – lấy BĐS mục tiêu cần thẩm định làm chuẩn )

Bất động sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m tại phường A thành phố X Qua thu thập thông tin trong vòng 012 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận)

có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá Cụ thể như sau:

TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần

thẩm định giá

Thửa đất

so sánh 1

Thửa đất

so sánh 2

Thửa đất

so sánh 3

1 Giá bán Chưa biết, cần thẩm

định giá 1.400 tr đ 1.375 triệu đ 1.275 tr đ

3 Giá bán/m2 Chưa biết, cần thẩm

định giá 28tr/m

4 Tình trạng

Pháp lý

Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp

thức hóa quyền sử dụng đất

Đã cấp sổ đỏ

5 Lợi thế kinh doanh Mặt ngõ 5m Mặt ngõ 5 m Mặt ngõ 4m Giáp 2 mặt

ngõ 4m

6 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp

nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to

Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước kém

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Đông dân cư đông dân cư trường học trường học

9 Điều kiện thanh

toán Thanh toán tiền mặtngay 1 lần khi mua tiền mặt làm Thanh toán

2 lần, 40%

ngay khi mua, 60%

sau đó 1 năm

Thanh toán tiền mặt ngay

1 lần khi mua

Thanh toán tiền mặt ngay

1 lần khi mua

Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:

- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 3 triệu đ/m2

.

- Giá đất mặt ngõ 5m cao hơn mặt ngõ 4m là 5%, kém hơn 2 mặt ngõ 4m là 8%

- Giá đất nhìn ra trường học cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 10%

- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%

- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%

- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm

Bài 3: ( Phương thức điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối )

Ứớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:

- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m , hợp pháp về các 2 quyền đối với bất động sản

- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 4.000.000.000 đồng

- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân vườn trị giá 200.000.000 đồng, hợp pháp về quyền đối với bất động sản, vừa được bán với điều kiện trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm Trong đó, trả ngay lần đầu 3.000.000.000 đồng, đợt hai 2.650.000.000 đồng, đợt ba 2.280.000.000 đồng, đợt bốn 1.889.568.000 đồng, đợt cuối 1.693.897.930 đồng

- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém hơn 200.000.000 đồng, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không

có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1995, vừa được bán với giá 6.700.000.000 đồng

- Theo quy định hiện hành:

+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 10.000.000 đồng/m 2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m 2

+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức

+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi như tương đồng

Bài 4 : Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000 USD/năm, mỗi năm trả một lần trong thời hạn 30 năm Thoả thuận được ký trong hợp đồng là sau 2 năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 5.000 USD

Yêu cầu:

1 Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường thì người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên

số vốn đầu tư của mình là 13% một năm?

2 Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000 USD Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này,

với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường vốn đầu tư?

Bài 5 : Một người đang lên kế hoạch mua một căn hộ rộng 100m , chưa có nội thất2 tại tầng 10 của tòa nhà PACIFIC ở số 83 Lý Thường Kiệt- Hà Nội, Anh (chị) hãy

tư vấn cho người này mức giá hợp lý để mua căn hộ tại thời điểm hiện nay (tháng

X năm N), biết các thông tin sau:

- Tòa nhà tọa lạc trên mảnh đất sản xuất kinh doanh có thời hạn thuê 50 năm, được giao đất tháng X năm (N-15), chủ đầu tư đã trả tiền thuê một lần và triển khai

dự án trong 2 năm đến tháng X năm (N-12) thì đưa vào sử dụng;

- Tòa nhà cao 19 tầng, diện tích sàn xây dựng mỗi tầng là 2.000m , trong đó 4 2 tầng dưới là trung tâm thương mại, 15 tầng trên là căn hộ tiêu chuẩn 5 sao;

- Theo thông tin từ khảo sát và điều tra thị trường, với một căn hộ có diện tích như trên, đầy đủ đồ nội thất hiện nay đơn giá cho thuê thuần khoảng 3.250 USD/tháng và xác suất cho thuê được là 95%;

- Chi phí trang bị nội thất cho căn hộ khoảng 31.800 USD

- Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê nhà theo đôla Mỹ là 8%/năm, lãi suất ngân hàng tính cho đôla Mỹ là 4%/năm

Bài 6 : ( Bài 35 trong phần bài tập ứng dụng )

Cần định giá một trung tâm thương mại được xây trên một mảnh đất ở, có diện tích sàn xây dựng 2.000m , diện tích có thể cho thuê 80% diện tích sàn xây2 dựng và các thông tin thu chi của trung tâm thương mại như sau:

- Giá cho thuê 1.100.000 đồng/m /tháng (đã có thuế VAT);2

- Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, trong đó khấu hao là 2

tỷ đồng;

- Chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng;

- Thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu nhập 25% lợi nhuận trước thuế;

Theo hợp đồng thuê, 4 năm nữa hết hạn cho thuê, giá thuê mới dự kiến tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng 10%

và tỷ suất các loại thuế không đổi Tỷ suất vốn hoá là 12%, tiền thu về được tính cuối năm và giả định các dòng thu chi này sẽ ổn định và kéo dài vĩnh viễn

Bài 7 : ( Bài 24 trong phần bài tập ứng dụng )

Một nhà đầu tư đang xem xét mua lại một mảnh đất nông nghiệp rộng 1ha, hiện đang trồng lúa và dựa trên các tài liệu sau:

1 Tình hình sản xuất và tiêu thụ của 3 năm gần đây:

Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm (N-2) Năm (N-1) Năm (N)

Thuế (nếu có) Đồng 3.000.000 5.000.000 8.000.000

2 Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán mảnh đất trên theo kinh nghiệm thường vào khoảng 4% giá trị giao dịch

3 Những giao dịch mua bán mảnh nông nghiệp tương tự tại địa phương này cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 15%

Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư về mức giá giao dịch trong các trường

hợp sau:

- Trường hợp 1: nhà đầu tư mua xong sẽ tiếp tục canh tác đến vĩnh viễn.

- Trường hợp 2: nhà đầu tư mua xong, tiếp tục canh tác và đến cuối năm thứ

10 sẽ bán lại mảnh đất nông nghiệp này với giá ước tính là 800 triệu đồng

Bài 8 : Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 60

m2, diện tích sàn xây dựng là 150 m Có chứng cứ thị trường về việc bán một2

mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000 đ/m Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 5.000.000 đồng/m sàn2 xây dựng

Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản nói trên, biết tuổi thọ kinh tế của ngôi

nhà là 60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 20 năm

Bài 9 : Anh (Chị) hãy ước tính giá trị thị trường của một bất động sản có các đặc

điểm như sau:

- Diện tích thửa đất: 60m (4m x 15m);2

- Diện tích sàn xây dựng: 150m ;2

- Nhà 3 tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80%;

- Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 3,5 triệu đồng/m ;2

Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận vừa giao dịch thành công như sau:

- Bất động sản 1 có đặc điểm: diện tích thửa đất 80m (5m x 16m); diện tích2 sàn xây dựng 200m nhà 3 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép,2 nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 75%; vừa bán được với giá 1.235 triệu đồng Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 3,5 triệu đồng /m ;2

- Bất động sản 2 có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m (3m x 20m); diện2 tích sàn xây dựng 150m ; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói,2 tường gạch , nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80% vừa được bán với giá 924 triệu đồng Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự; 3,2 triệu đồng/m ;2

- Bất động sản 3 có đặc điểm: diện tích thửa đất 90m (5m x 18m); diện tích2 sàn xây dựng 250m ; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch,2 mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà còn lại 80%;

vừa được bán với giá 1.470 triệu đồng Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 3,3 triệu đồng/m ;2

Cũng qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được tương quan giá đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:

được đánh giá là 96%; từ trên 4m đến 6m được đánh giá là 104%;

25m được đánh giá là 95%;

- Về quy mô diện tích: từ 60m đến 80m được đánh giá là 100%; từ trên 80m2 2 2 đến 100m được đánh giá là 93%.2

Bài 10 : Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:

1 Tài liệu về bất động sản A:

- Diện tích đất 300 m , có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.2

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 3 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m /sàn 2

- Tỷ lệ hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%

2 Các thông tin có liên quan:

+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m chưa có giấy chứng nhận về 2 quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 2.250.000.000 đồng Giả định, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích

+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 12.000.000 đồng/m 2

+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%

+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 4.000.000 đồng/m 2 + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 đồng

Bài 11 : Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 1ha với tỷ lệ được phép xây dựng là 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán, mỗi tầng của mỗi toà có 20 căn hộ và cao 25 tầng

Với cương vị là thẩm định viên về giá, Anh chị hãy tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho lô đất nói trên, biết:

- Thời gian phát triển dự tính là 1 năm;

- Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng;

- Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng;

- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1 triệu đồng/m ;2

- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân: 10 triệu đồng/m ;2

- Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng;

- Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá

Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm; riêng chi phí xây nhà được vay làm 2 lần, mỗi lần cách nhau 6 tháng (lãi suất 6 tháng được tính bằng 1/2 lãi suất năm)

- Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư và đối với toàn bộ lô đất là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ

lô đất (không bao gồm lãi cấp vốn)