Bản sao KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THƯƠNG MẠI TẠI TÒA ÁN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG - XÃ HỘIKHOA LUẬT KINH TẾ TIỂU LUẬN MÔN KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THƯƠNG MẠI TÊN CHỦ ĐỀ: KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THƯƠNG MẠI TẠI TÒA ÁN TÊN BẢN ÁN: Bản á

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG - XÃ HỘI

KHOA LUẬT KINH TẾ

TIỂU LUẬN MÔN KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

THƯƠNG MẠI

TÊN CHỦ ĐỀ: KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

THƯƠNG MẠI TẠI TÒA ÁN

TÊN BẢN ÁN: Bản án số 456/2017/ds-st ngày 29/7 2017 về việc

tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà của tòa án nhân dân quận

Hà Nội - 2021

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn bản án 1

2 Mục đích nghiên cứu 1

3 Kết cấu bài tiểu luận 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG THÔNG TIN CHUNG VỀ BẢN ÁN 2

1.1 Nội dung bản án: 2

1.2 Tóm tắt bản án 2

1.3.Về lời khai và quan điểm của các bên trong vụ án 3

1.4.Về nhận định của Toàn án và Viện kiểm sát 3

1.5 Các quy định pháp luật Toà án áp dụng trong bản án 4

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH VÀ BÌNH LUẬN VỀ BẢN ÁN 8

2.1.Trình tự thủ tục, tố tụng của toà án 8

2.2 Về nội dung vụ án và cách giải quyết 8

CHƯƠNG 3: BÀI HỌC, ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ 10

3.1.Bài học rút ra từ bản án 10

3.2 Định hướng cho các bên 11

3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật 12

KẾT LUẬN 13 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn bản án

Pháp luật Việt Nam có quy định chặt chẽ về các tranh chấpkinh doanh thương mại cũng như quy định về cách thức giảiquyết Tuy nhiên, hiện nay có nhiều tranh chấp về hoạt độngkinh doanh thương mại bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khácnhau nhưng chung quy đều là mặt trái của nền kinh tế thịtrường coi trọng lợi nhuận Các tranh chấp càng ngày càngnhiều, trong đó có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc mua bán nhàở

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở là một trong những giaodịch thường xuyên, phổ biến trong quan hệ dân sự Đối với loạigiao dịch này, các quan hệ phát sinh và dẫn đến mâu thuẫn,tranh chấp là tương đối phổ biến trong đời sống xã hội Có thểnói, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán ởđang là một trong những loại công việc mà người luật sự, với vaitrò của mình thường xuyên được tham gia với tư cách là trunggian tháo gỡ những vướng mắc, mâu thuẫn, tranh chấp cùngđương sự và cơ quan tiến hành tố tụng

Để hiểu rõ hơn về những tranh chấp về đặt cọc mua bánnhà gồm những vấn đề gì, cũng như cách thức giải quyết cụ thể

vấn đề này, em xin lựa chọn đề tài “KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP THƯƠNG MẠI TẠI TÒA ÁN” làm đề tài tiểu

luận của mình

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ những vấn đềnhững vấn đề lý luận về điều chỉnh pháp luật đối với các tranhchấp kinh tế thương mại Nhất là các tranh chấp về thuê, chothuê, thuê mua Tranh chấp về đặt cọc mua bán nhà ở

3 Kết cấu bài tiểu luận

Bài tiểu luận có phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu.Ngoài ra bài tiểu luận còn bao gồm:

CHƯƠNG 1: NHỮNG THÔNG TIN CHUNG VỀ BẢN ÁNCHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH VÀ BÌNH LUẬN VỀ BẢN ÁNCHƯƠNG 3: BÀI HỌC, ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ

CHƯƠNG 1: NHỮNG THÔNG TIN CHUNG VỀ BẢN ÁN 1.1.Nội dung bản án:

Bản án số 456/2017/DS-ST ngày 29/7/2017 về việc tranhchấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà của Tòa án nhân dân quậnThủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh

1.2 Tóm tắt bản án

Trước ngày 27/11/2016, ông Trần Văn L có căn nhà tại số Mđường T, khu phố S, phường B, quận T, thành phố Hồ Chí Minhcần bân nhưng căn nhà lại đang là tài sản thế chấp tại ngânhàng Thương mại cổ phần B - chi nhánh T

Ngày 27/11/2016 bà Chu Thị Hằng N và ông Trần Văn L đã

ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà Hình thức hợp đồng làvăn bản không có công chứng chứng thực Giá mua căn nhàtrên là 865.000.000 (tám trăm sáu mươi lăm triệu) đồng, baogồm cả số tiền đặt cọc là 40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng vàtrong vòng 30 ngày kể từ ngày đặt cọc thì hai bên sẽ ra phòngcông chứng để hoàn tất thủ tục mua bán Nếu bên mua đổi ýkhông mua thì bị mất tiền cọc, còn bên bán đổi ý không bán thìphải bồi thường số tiền 120.000.000 (một trăm hai mươi triệu)đồng cộng với số tiền đặt cọc là 40.000.000 (bốn mươi triệu)đồng

Hết thời hạn thoả thuận hai bên không tiến hành ký hợpđộng công chứng do ông Trần Văn L không đến Bà Chu ThịHằng N đã liên lạc với ông Trần Văn L nhưng không có kết quả.Ngày 19/01/2017, ông Trần Văn L đã bán nhà cho ngườikhác nên cho đến nay ông Trần Văn L không còn khả năng thựchiện thoả thuận là ký hợp đồng mua bán nhà với bà Chu ThịHằng N

Bà Chu Thị Hằng N đã làm đơn khởi kiện lên Toà án yêu cầuông Trần Văn L có trách nhiệm trả cho bà số tiền đặt cọc là40.000.000 ( bốn mươi triệu) đồng và phạt cọc là 120.000.000( một trăm hai mươi triệu) đồng do ông Trần Văn L đã vi phạmcam kết với bà Tại đơn khởi kiện bà có yêu cầu ông L bồithường thiệt hại thực tế phát sinh do phải nghỉ việc để theo đuổi

vụ kiện, chi phí đi lại là 20.000.000 ( hai mươi triệu) đồng, nay

bà đã rút lại yêu cầu này

Toà án đã chấp nhận đơn khởi kiện của bà Chu Thị Hằng N

Do ông Trần Văn L và bà Chu Thị Hằng N vắng mặt không lý donên Toà án tiến hành xét xử vắng mặt các đương dự

Theo quá trình điều tra, lời khai của các bên và nhân chứng Toà án quyết định tuyên bố vô hiệu hợp đồng đặt cọc muabán nhà đối với ông Trần Văn L và bà Chu Thị Hằng N buộc ôngTrần Văn L thanh toán cho bà N số tiền đặt cọc là 40.000.000( bốn mươi triệu) đồng Không chấp nhận của bà Chu Thị Hằng

N về việc yêu cầu ông L trả số tiền phạt cọc là 140.000.000( một trăm bốn mươi triệu) đồng

Ông Trần Văn L chịu 2.000.000 ( hai triệu) đồng án phí

Bà Chu Thị Hằng N chịu 6.000.000 ( sáu triệu) đồng án phí

1.3.Về lời khai và quan điểm của các bên trong vụ án

Về phía nguyên đơn:

Bà Chu Thị Hằng N khai rằng không biết căn nhà đang là tàisản thế chấp tại ngân hàng lúc kí kết hợp đồng đặt cọc, chỉ thấynội dung: đã xóa thế chấp trong giấy chứng nhận quyền sở hữunhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản sao, có chứngthực Nay bà khởi kiện yêu cầu ông Trần Văn L có trách nhiệmtrả cho bà số tiền đặt cọc là 40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng

và tiền phạt cọc là 120.000.000 (một trăm hai mươi triệu) đồng

do ông L đã vi phạm cam kết với bà Tổng cộng số tiền bà yêucầu ông Trần Văn L phải trả là 160.000.000 (một trăm sáu mươitriệu) đồng, trả ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật

Về phía của bị đơn:

Ông Trần Văn L khai rằng đến hẹn theo hợp đồng vào ngày27/12/2016, ông ra văn phòng công chứng để hoàn tất thủ tụcchuyển giao quyền sở hữu nhà nhưng bà Chu Thị Hằng N khôngđến, gọi không trả lời nên sau đó ông đã bán nhà cho ngườikhác Cho rằng bà N tự ý chấm dứt hợp đồng nên ông khôngđồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà N

Về phía người làm chứng:

Bà A khai rằng sau ngày đặt cọc bà N có qua kiểm tra tìnhtrạng sửa chữa nhà và nhiều lần liên hệ với ông L nhưng vẫnkhông vào trong xem nhà được Sau đó khoảng 20 ngày xemđược nhà thì phát hiện nhà bị xéo phía sau, không đúng diệntích như trong sổ và bà N có yêu cầu ông L giải quyết với nhàbên cạnh để trả lại diện tích lấn chiếm nhưng ông L không giảiquyết được Bà N yêu cầu trả cọc lại cho bà N nhưng ông L nói

đã sử dụng hết số tiền đặt cọc của bà N nên không có tiền trảlại cho bà N Tới ngày thứ 30 theo cam kết của hợp đồng đặtcọc để ra công chứng hợp đồng mua bán nhà nhưng ông Lkhông đến để giải quyết

1.4.Về nhận định của Toàn án và Viện kiểm sát

 Viện kiểm sát nhân dân:

Về tố tụng: Tòa án có vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử

Về nội dung: đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần

yêu cầu của nguyên đơn là buộc ông L trả lại số tiền đặt cọc là40.000.000 (bốn mươi triệu) đồng cho bà N và không chấp nhậnphạt cọc với số tiền là 120.000.000 (một trăm hai mươi triệu)đồng

 Toà án nhận định:

Về tố tụng: Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bị đơn vắng mặt lần thứ hai không có lí do nên tòa vẫn tiếp tụcxét xử

Về nội dung: Ngày 27/11/2016 khi bà N và ông L ký hợp

đồng đặt cọc thì căn nhà này đang được ông Trần Văn L và bàNguyễn Thị H thế chấp tại 02 Ngân hàng Trong khi trước đó,hai ngân hàng này không nhận được thông báo nào của ông L,

bà H về việc nhận đặt cọc mua bán căn nhà trên Vì vậy, xácđịnh hợp đồng đặt cọc giữa bà N và ông vào ngày 27/11/2016 là

vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập Các bênkhôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đãnhận, tức là ông L trả lại cho bà N 40.000.000 (bốn mươi triệu)đồng Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Về lỗi, tòa án chorằng cả hai bên cùng có lỗi nên tự gánh chịu và bác yêu cầu

phạt cọc của bà N Bà N có lỗi không xem xét kĩ giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Ông L có lỗi khôngthông báo cho 02 ngân hàng là bên nhận thế chấp về việc muabán.

1.5.Các quy định pháp luật Toà án áp dụng trong bản án -Khoản 3 Điều 26 Bộ Luật tố tụng hình dân sự 2015

“ Điều 26 Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

4.Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.

-Điểm a Khoản 1 Điều 35 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015

“Điều 35 Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện

1 Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều

26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;”

-Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015

“Điều 39 Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1 Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân

sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;”

-Điều 147 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015

“Điều 147 Nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm

1 Đương sự phải chịu án phí sơ thẩm nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.

2 Trường hợp các đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung và có yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung đó thì mỗi đương sự phải chịu án

phí sơ thẩm tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được hưởng.

3 Trước khi mở phiên tòa, Tòa án tiến hành hòa giải; nếu các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án thì

họ chỉ phải chịu 50% mức án phí sơ thẩm quy định tại khoản 1

và khoản 2 Điều này.

4 Trong vụ án ly hôn thì nguyên đơn phải chịu án phí sơ thẩm, không phụ thuộc vào việc Tòa án chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn Trường hợp cả hai thuận tình ly hôn thì mỗi bên đương sự phải chịu một nửa án phí sơ thẩm.

5 Trong vụ án có đương sự được miễn án phí sơ thẩm thì đương

sự khác vẫn phải nộp án phí sơ thẩm mà mình phải chịu theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này.

6 Trường hợp vụ án bị tạm đình chỉ giải quyết thì nghĩa vụ chịu

án phí sơ thẩm được quyết định khi vụ án được tiếp tục giải quyết theo quy định tại Điều này.”

- Điểm b Khoản 2 Điều 227 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015

“Điều 227 Sự có mặt của đương sự, người đại diện, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự

2 Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai, đương sự hoặc người đại diện của họ, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương

sự phải có mặt tại phiên tòa, trừ trường hợp họ có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; nếu vắng mặt vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì Tòa án có thể hoãn phiên tòa, nếu không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì xử

lý như sau:

b) Bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa

vụ liên quan không có yêu cầu độc lập vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt họ;”

-Khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự 2015

“Điều 228 Xét xử trong trường hợp đương sự, người bảo

vệ quyền và lợi ích của đương sự vắng mặt tại phiên tòa

4.Các trường hợp quy định tại các điểm b, c, d và đ khoản 2 Điều 227 của Bộ luật này.”

-Điều 271 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015

“Điều 271 Người có quyền kháng cáo

Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự, cơ quan, tổchức, cá nhân khởi kiện có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm,quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, quyết địnhđình chỉ giải quyết vụ án dân sự của Tòa án cấp sơ thẩm để yêucầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúcthẩm.”

-Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015

“ Điều 273 Thời hạn kháng cáo

1 Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là

15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Đối với trường hợp đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa

án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.

2 Thời hạn kháng cáo đối với quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm là 07 ngày, kể từ ngày đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện nhận được quyết định hoặc kể từ ngày quyết định được niêm yết theo quy định của Bộ luật này.

3 Trường hợp đơn kháng cáo được gửi qua dịch vụ bưu chính thì ngày kháng cáo được xác định căn cứ vào ngày tổ chức dịch

vụ bưu chính nơi gửi đóng dấu ở phong bì Trường hợp người kháng cáo đang bị tạm giam thì ngày kháng cáo là ngày đơn kháng cáo được giám thị trại giam xác nhận.”

- Điều 122 Bộ luật dân sự 2005

“Điều 122 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2 Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

-Điều 128 Bộ luật dân sự 2005

“Điều 128 Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

-Điều 137 Bộ luật dân sự 2005

“Điều 137 Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1 Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

-Khoản 4 Điều 348 Bộ luật dân sự 2005

“Điều 348 Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

4.Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.”

-Khoản 4 Điều 349 Bộ luật dân sự 2005

“Điều 349 Quyền của bên thế chấp tài sản

4 Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.”

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH VÀ BÌNH LUẬN VỀ BẢN ÁN 2.1.Trình tự thủ tục, tố tụng của toà án

Về việc tuân thủ các quy định của luật tố tụng dân sự

Thứ nhất, về thẩm quyền thụ lí vụ án, vụ án này thuộc

thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận là đúng Đây

là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.Trong vụ việc không có yếu tố nước ngoài, không có đương sự ởnước ngoài hay cần ủy thác tư pháp, vì vậy sẽ thuộc thẩmquyền của tòa án nhân dân cấp quận Tòa án nhân dân quậnThủ Đức là tòa án nơi bị đơn là ông L cư trú

Thứ hai, về xác định tư cách tham gia tố tụng, bà N là

nguyên đơn, ông L là bị đơn là chính xác Bà N là người cóquyền, lợi ích bị xâm phạm đã khởi kiện ông L – người có hành

vi xâm phạm quyền, lợi ích của mình

Thứ ba, về án phí, tòa án đã áp dụng đúng Ông L chịu án

phí bằng 5% giá trị tài sản tranh chấp (40 triệu) là 2.000.000VNĐ là chính xác Với bà N là 6.000.000 VNĐ (5% của 120 triệu)

là đúng

2.2 Về nội dung vụ án và cách giải quyết

- Bản chất của vụ việc

Bà N đặt cọc 40.000.000( bốn mươi triệu) đồng để nhằmbảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng

đất và nhà ở với ông L Tuy nhiên, tài sản này lại đang thế chấptại 02 ngân hàng Nghĩa là, theo khoản 4 điều 348 và khoản 4điều 349 Bộ luật dân sự 2005 thì ông L chỉ được bán nếu có sựđồng ý của 02 ngân hàng Trong trường hợp này, 02 ngân hànghoàn toàn không biết Chính vì lẽ đó, hợp đồng đặt cọc sẽ bị coi

là vô hiệu

Về phần phạt cọc 120.000.000 ( một trăm hai mươi triệu )đồng đối với ông L, ông L chỉ bị phạt cọc trong hai trường hợp.Thứ nhất là hợp đồng đặt cọc không vô hiệu Thứ hai là hợpđồng đặt cọc bị vô hiệu nhưng ông L hoàn toàn là người có lỗilàm cho hợp đồng vô hiệu Ở đây, hợp đồng vô hiệu là điềuchắc chắn Còn về phần lỗi của ai thì phải phụ thuộc vào vấn đềchứng minh trong tố tụng

- Tình tiết chưa được thể hiện rõ trong bản án có tính chất quan trọng

Trong bản án, tòa án đã không nêu rõ thực chất trong bảnsao (chứng thực) quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở có thểhiện rõ rằng tài sản này đang được thế chấp tại ngân hàng haykhông Nó được chứng thực tại thời điểm trước hay sau khi thếchấp? Nếu trong bản sao này không thể hiện rõ rằng tài sảnđang được thế chấp thì bà N không thể biết được nên hoàn toànkhông có lỗi Vì vậy, rất có thể ông L sẽ phải chịu phạt cọtkhoản tiền 120 triệu đồng theo hướng dẫn tại điểm a khoản 1mục I tại nghị quyết của hội đồng thẩm phán toà án nhân dântối cao số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003 hướngdẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranhchấp dân sự, hôn nhân và gia đình: “Trong trường hợp đặt cọcchỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảmcho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giaokết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thìbên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặckhông được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọctheo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.”

- Nếu ông L có lỗi, vụ việc có dấu hiệu hình sự

Nếu ông L có lỗi thì rất có thể có đủ yếu tố cấu thành tộiLừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại điều 174 BLHS 2015 Ởđây, ông L biết rõ và buộc phải biết rằng tài sản này khôngđược phép tham gia giao dịch nhưng ông L đã có hành vi làmcho bà N tin rằng tài sản được tham gia giao dịch bằng cách sửdụng bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữunhà trước thời điểm chứng thực để bà N không biết tài sản đãđăng kí thế chấp trước đó Nếu có dấu hiệu hình sự, vụ án sẽđược xử lí theo hướng khác

- Nếu hai bên cùng có lỗi, tòa án đã phán quyết đúng

Trong trường hợp này, theo tinh thần được hướng dẫn tại nghịquyết 01/2003/NQ- HĐTP thì việc hai bên cùng có lỗi thì sẽkhông phạt cọc Về nguyên tắc, khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu,hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận Ông L trả lại cho bà

N 40.000.000 ( bốn mươi triệu) đồng là hoàn toàn hợp lí

CHƯƠNG 3: BÀI HỌC, ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ 3.1.Bài học rút ra từ bản án

3.1.1.Bài học cho các bên

Mua bán nhà đất là những giao dịch có liên quan tới tài sản

có giá trị lớn, vì vậy người mua cần phải cẩn trọng đề phòngmọi thứ cũng như bổ sung thêm cho mình những kỹ năng, kiếnthức để đầu tư "an toàn" và lợi nhuận cao

Những người hoạt động trong ngành bất động sản luôn biếtrằng mua nhà giấy tay sẽ luôn rẻ hơn đối với nhà đất có đầy đủthủ tục pháp lý Và viễn cảnh sinh lời cao khiến nhiều ngườikhông tiếc tiền mua vào để đợi bán ra với giá cao

Tuy nhiên, hãy luôn ghi nhớ "giá rẻ luôn đi kèm với rủi ro".Mua bán nhà đất qua giấy tờ viết tay thực chất chỉ là hìnhthức mua bán, chuyển nhượng do 2 bên tự thỏa thuận và ký kếtvới nhau mà không thông qua cơ quan tổ chức có thẩm quyềnxác nhận Tuy nhiên, một số chuyên gia Luật cho rằng khôngnên mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay vì một số lý do sau:

 Mua bán nhà đất qua giấy tờ viết tay sẽ không được phápluật bảo hộ khi xảy ra tranh chấp

 Mua bán nhà đất qua giấy tờ viết tay không được nhà nướccông nhận sẽ bị coi như vô hiệu

 Mua bán nhà đất qua giấy tờ viết tay chưa chắc đã có đủđiều kiện để cấp sổ đỏ trong tương lai

Như vậy, rủi ro khi mua bán nhà đất qua giấy tờ viết tay sẽchủ yếu thuộc về người mua khi xảy ra tranh chấp hoặckhông được cấp sổ đỏ ảnh hưởng đến tài chính của ngườimua

3.1.2.Bài học về hệ thống pháp luật

Năm 2020 là thời điểm Phần Lan triển khai đồng bộ nhữnggiải pháp đổi mới tổ chức và hoạt động của hệ thống tòa án

theo hướng phân định thẩm quyền quản lý hành chính với thẩmquyền tố tụng, sắp xếp thu gọn đầu mối tổ chức tòa án, cơquan công tố và cảnh sát điều tra khu vực Đối với Việt Nam,đây cũng là thời điểm kết thúc 15 năm việc thực hiện Nghịquyết số 49-NQ/TW về Chiến lược cải cách tư pháp và mở ragiai đoạn mới về cải cách tư pháp, xây dựng nhà nước phápquyền XHCN của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân Điềunày đòi hỏi tiếp tục quán triệt quan điểm nghiên cứu kinhnghiệm cải cách hệ thống tòa án ở các nước, chọn lọc các kinhnghiệm thiết thực, đối chiếu với thực tiễn Việt Nam để thamkhảo, vận dụng theo hướng như sau:

1 ) Bảo đảm tính độc lập của hệ thống tòa án, các cơ quancông tố và cơ quan cảnh sát điều tra Xây dựng đội ngũ thẩmphán, công tố viên, điều tra viên giỏi về chuyên môn, nghiệp

vụ, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật, tôn trọng quyền, lợi íchchính đáng của người dân, vô tư, liêm chính, không thiên vị.2) Tiến hành cải cách, đổi mới đồng bộ từ khâu hoàn thiệnpháp luật về tư pháp đến việc đổi mới tổ chức, hoạt động củacác cơ quan tư pháp, bảo đảm cơ sở vật chất phục vụ hoạtđộng tư pháp và đổi mới công tác quản lý, đào tạo, bổ nhiệm,giám sát, tăng cường trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp củathẩm phán, công tố viên, cảnh sát điều tra

3) Tăng cường sự trao đổi, phối hợp, tạo sự đồng thuận củacác đảng phái chính trị với các cơ quan: lập pháp, hành pháp vàcác tổ chức xã hội, các hiệp hội nghề nghiệp có liên quan

4) Giảm tải số lượng các vụ án tòa án phải giải quyết ởphiên tòa được áp dụng ở mọi cấp xét xử thông qua cơ chếtrọng tài, hòa giải ngoài tòa án (tòa án ra quyết định công nhậntrọng tài và hòa giải thành) Bên cạnh đó, để giảm áp lực và sốlượng án gửi đến Tòa tối cao hàng năm để xét xử kháng nghịbằng cách cải cách hướng đến nâng cao nhận thức của nhândân về vị trí, vai trò của Tòa án tối cao; quy định chặt chẽ điều