Bài tập nhóm môn pháp luật kinh doanh bất động sản đề 3:Nhận diện các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến của các chủ thể kinh doanh bất động sản....

Bài tập nhóm môn pháp luật kinh doanh bất động sản đề 3: Nhận diện các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến của các chủ thể kinh doanh bất động sản. Đề xuất các giải pháp có tính khả thi cho người dân khi tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản với chủ đầu tư để hạn chế các rủi ro cho họ.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 1

I Hoạt động kinh doanh bất động sản 1

1 Khái niệm 1

2 Đặc điểm 2

II, Các điều kiện và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia kinh doanh bất động sản 4

1 Điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản 4

2 Về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản 5

III Các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến 7

1 Vi phạm về điều kiện chủ thể, đối tượng hợp đồng 7

2 Vi phạm trong giai đoạn giao kết và thực hiện hợp đồng 9

IV Giải pháp 11

1, Đối với các rủi ro do chủ thể tham gia giao kết hợp đông 11

2, Đối với việc giao kết hợp đồng 12

3, Vi phạm trong giai đoạn thực hiện hợp đồng 12

KẾT LUẬN 13

LỜI MỞ ĐẦU

Thị trường Bất động sản là thị trường đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế Kinh doanh bất động sản luôn nhận được sự quan tâm rất lớn của các chủ đầu tư và người dân bởi những giá trị to lớn mà nó mang lại Mặc

dù pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện nay đã tương đối hoàn chỉnh nhưng tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay người dân vẫn đứng trước nguy cơ chịu nhiều rủi ro bởi những vi phạm nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản Để làm rõ hơn về những vi phạm này và góp phần giúp người dân phòng tránh những rủi ro khi tham gia các giao dịch với các chủ thể kinh doanh bất động sản,

nhóm xin lựa chọn làm đề 3: Nhận diện các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến của các chủ thể kinh doanh bất động sản Đề xuất các giải pháp có tính khả thi cho người dân khi tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản với chủ đầu tư để hạn chế các rủi ro cho họ.

NỘI DUNG

I Hoạt động kinh doanh bất động sản.

1 Khái niệm

Quá trình hình thành và phát triển của kinh doanh bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa Do

sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất Đây là các hoạt động kinh doanh bất động sản sơ khai Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng lớp dân cư ngày càng cao, kết hợp với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa, dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo, trở nên phong phú và đa dạng và nó chỉ được đáp ứng thông qua giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua trung gian, môi giới về bất động sản Chính vì vậy,

sự hình thành và phát triển của kinh doanh bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư

Kinh doanh bất động sản được pháp luật Việt Nam quy định Khoản 1 Điều 3

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau : “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để

bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

2 Đặc điểm

a, Về chủ thể kinh doanh bất động sản

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014, chỉ có 3 loại chủ thể có quyền tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, đó là: Tổ chức, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Các quy định pháp luật và các chính sách trong hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể này cũng không giống nhau Điều này được thể hiện rõ trong quy định tại Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Ví dụ như, các tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới hình thức mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được kinh doanh bất động sản theo hình thức này

b, Về đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản hướng đến đối tượng hàng hóa là quyền

sử dụng đất, nhà và các công trình xây dựng trên đất Có thể thấy, các đối tượng này

cố định về vị trí, địa điểm và không thể di dời được Đây chính là điều khác nhau cơ bản khiến cho hàng hóa này có sự đặc biệt so với các hàng hóa là động sản thông thường khác Nếu được sử dụng hợp lý, giá trị của đất không bị hao mòn trong quá trình sử dụng, thậm chí, giá trị sử dụng của đất sẽ ngày càng tăng cao Cùng với tính không thể di dời của đất đai, nên mỗi một mặt hàng bất động sản sẽ có những điểm khác biệt về không gian, về cấu tạo và thiết kế,… Đây chính là những điều làm nên

sự đặc biệt của đối tượng hàng hóa này

c, Về điều kiện của hoạt động kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện liên quan đến chứng chỉ hành nghề của chủ thể kinh doanh, điều kiện về vốn trong kinh doanh đặc biệt khi nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu đô thị mới, điều kiện về nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, điều

kiện về tiến độ thi công công trình,… Có thể thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có rất nhiều điều kiện đi kèm

d, Về quy mô của hoạt động kinh doanh bất động sản

Đây là một hoạt động kinh doanh với quy mô lớn và lâu dài Quy mô lớn ở đây là lớn về vốn đầu tư và lớn về diện tích chiếm đất, đặc biệt là các dự án khu đô thị mới, dự án khu công nghiệp, dự án bất động sản du lịch Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài, mỗi một bất động sản sẽ có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu được Tuổi thọ vật lý chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng Vì quy mô kinh doanh lớn, trong thời gian lâu dài, khả năng thu hồi vốn chậm, nên không phải nhà đầu tư nào cũng có thể đáp ứng được khả năng trong hoạt động kinh doanh bất động sản Các nhà đầu tư có vốn lớn, có khả năng đầu tư lâu dài sẽ có nhiều lợi thế hơn trong hoạt động kinh doanh này

e, Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm

Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu rất nhiều yếu tố chi phối, không chỉ xuất phát từ việc điều hành quản trị trong kinh doanh mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như cơ chế, chính sách của Nhà nước, môi trường đầu tư, thời điểm đầu

tư, tác động của thị trường trong nước và thế giới Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ bất động sản thông qua các luật: Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản,…cùng nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác Một quyết định của nhà nước có thể sẽ dẫn đến nhiều cơ hội hoặc khó khăn cho các nhà đầu tư Vì thế, đây là hoạt động kinh doanh có lợi nhuận cao xong cũng tiềm ẩn đầy rủi ro

II, Các điều kiện và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia kinh doanh bất động sản

1 Điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Điều 3 NĐ 76/2015/NĐ-CP, điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản gồm:

- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã;

- Phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng

Trường hợp ngoại lệ: Những điều kiện trên không áp dụng trong các trường hợp sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 NĐ 76/2015/NĐ-CP , bao gồm:

“1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

2 Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng

do phá sản, giải thể, chia tách.

3 Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.

4 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

5 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật

về nhà ở.

6 Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.

7 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.”

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật kinh doanh bất động sản 2014

- Ngoài ra về điều kiện vốn đối với nhà đầu tư thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính theo quy định của pháp luật đất đai, cụ thể là quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ- CP như sau:

2 Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự

án đầu tư được quy định như sau:

a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

2 Về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Trong đó, quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất

Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản có quy định về Hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

“1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

2 Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không

có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

4.Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản”

Việc giao kết hợp đồng được thực hiện theo các quy định của Bộ luật dân sự

2015, từ điều 386 đến điều 401, gồm các bước:

Bước 1: Đề nghị giao kết hợp đồng

Đề nghị giao kết hợp đồng thể hiện ý định giao kết hợp đồng của một hoặc các bên trong quan hệ này Thông thường, trong quá trình đề nghị giao kết, các bên cung cấp các thông tin để làm rõ đối tượng hợp đồng, cũng như thời hạn trả lời, yêu cầu các bên… Trong trường hợp bên được đề nghị chấp nhận, thì các bên ký kết hợp đồng

Bước 2: Ký kết hợp đồng

Quá trình ký kết hợp đồng, các bên thỏa thuận với nhau những nội dung trong hợp đồng như đối tượng hợp đồng; số lượng, chất lượng; giá, phương thức thanh toán… Đối với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, các bên tự thỏa thuận với nhau về việc công chứng, chứng thực hợp đồng Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định là thời điểm do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng; hoặc thời điểm công chứng, chứng thực nếu hợp đồng có công chứng, chứng thực; nếu không thỏa thuận, mà hợp đồng không được công chứng thì thời điểm các bên ký kết hợp đồng là thời điểm có hiệu lực

Bước 3: Thực hiện hợp đồng

Các bên thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu các bên xảy ra tranh chấp thì sẽ ưu tiên giải quyết bằng hình thức giải quyết tranh chấp được nêu trong hợp đồng Trường hợp các bên không thỏa thuận

về phương thức giải quyết tranh chấp, thì các bên có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết

III Các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến

Đối với chủ thể kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, chủ dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi vi phạm như ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng mà không gắn quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng đó; không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có); thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng; Kinh doanh bất động sản mà không đảm bảo đủ số vốn pháp định theo quy định pháp luật trên thực tế không có hoặc không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn chạy dự án trên giấy sau đó nhằm chuyển nhượng dự án nhằm mục đích sinh lời; hợp đồng kinh doanh bất động sản không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định nhưng vẫn giao kết hợp đồng; Không cung cấp thông tin cho bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; hoặc không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tại công trình; tự ý thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản mà không có sự đồng ý của bên mua, bên thuê mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kinh doanh bất động sản không đúng thủ tục; không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc điều kiện theo quy định; bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; hoặc khi chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô); huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết

Đối với chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản hành vi vi phạm nghĩa vụ

có thể nhận diện thông qua hành vi sau: hành vi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề theo quy định hoặc chứng chỉ

đã hết thời hạn sử dụng quy định; tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm lừa đảo bên mua, bên thuê mua Đưa bất động sản không đảm bảo đủ điều

kiện vào kinh doanh lên sàn giao dịch; không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc không chính xác hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới

Đối với vi phạm nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh bất động sản về đối tượng của hợp đồng gồm các hành vi vi phạm về điều kiện về nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất không đáp ứng đầy đủ các điều kiện được phép đưa vào kinh doanh, có tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không đúng phạm

vi (hình thức) quy định; triển khai xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến

độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực (thuộc danh sách do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố) thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính Bên cạnh đó còn có hành vi không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc làm thủ tục chậm so với thời hạn quy định (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác); hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở (trong trường hợp người mua, thuê mua nhà ở

tự làm thủ tục)…

2 Vi phạm trong giai đoạn giao kết và thực hiện hợp đồng

Thứ nhất, cần đề cập đến trong giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản chính là vấn đề liên quan đến đối tượng của hợp đồng Việc giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đủ điều kiện để đưa vào giao dịch Một trong những điều kiện đó là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, công trình xây dựng Vì sự chậm trễ của cơ quan nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận và vì tâm lý ham rẻ của một số người dân, sự thiếu hiểu biết

về đối tượng của các hợp đồng kinh doanh bất động sản mà các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng không có giấy tờ hợp lệ vẫn diễn

ra hiện nay

Thứ hai, trong quá trình thực hiện hợp đồng, đặc biệt là trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai việc vi phạm điều khoản giá cả vẫn xảy ra

Vấn đề thứ ba , Việc giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai vẫn có vi phạm về mặt chủ thể hợp đồng và điều kiện để huy động vốn xây dựng

hoặc hợp tác đầu tư với các chủ đầu tư khác để cùng thực hiện dự án đầu tư của mình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Tuy nhiên, điều đáng lưu

ý ở đây là nhiều khi các chủ đầu tư được chủ đầu tư có dự án kêu gọi đầu tư mặc dù chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận cũng đã đứng ra ký kết các hợp đồng góp vốn để tiến hành xây dựng nhà

Theo quy định của Luật kinh doanh bất độn sản 2014 thì điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh là :

1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng

kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Quy định là vậy, nhưng nhiều trường hợp chủ đầu tư vẫn bất chấp qui định của pháp luật và huy động vốn từ người mua ngay từ thời điểm bắt đầu xây cơ sở hạ tầng cơ bản dưới các hình thức như: hợp đồng nhận vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng vốn Để đủ điều kiện trang trải cho một dự án, nhiều khi các doanh nghiệp đã chọn cách bán dự án khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện để huy động vốn

Thứ tư, khi thực hiện các hợp đồng kinh doanh bất động sản trong nhiều trường hợp các bên vẫn tranh chấp về việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ như: Đã

có những tranh chấp xảy ra giữa nhà đầu tư nước ngoài và người mua nhà xung quanh chuyện ai phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà Nước, chủ đầu tư nước ngoài hay người dân đã mua nhà của chủ đầu tư?,tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ, phí trông xe tại các khu chung cư Từ thực tiễn ký kết và thực hiện các hợp đồng kinh doanh bất động sản cho thấy vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc xảy ra nảy sinh từ các qui định của pháp luật cũng như từ chính mặt nhận thức của các chủ thể khi tham gia giao kết các hợp đồng

IV Giải pháp

1, Đối với các rủi ro do chủ thể tham gia giao kết hợp đông