Đề số 30: Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Cho biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra trên thực tế thế nào? Cho ví dụ chứng minh?
Trang 1Đề số 30: Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất
phải thực hiện khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Cho biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra trên thực tế thế nào? Cho ví dụ chứng minh?
Trang 2MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 3
NỘI DUNG 3
I Khái quát chung 3
II Các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện 5
III Những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở các nghĩa vụ tài chính trên xảy ra trong thực tế 7
KẾT LUẬN 9
Trang 3MỞ ĐẦU
Hiện nay, những người sử dụng đất thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã sử dụng đất ổn định lâu dài đủ điều kiện cấp sổ nhằm phòng ngừa tranh chấp có thể xảy ra, hoặc thực hiện các thủ tục tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy đinh của luật đất đai Đó là những hoạt động diễn ra thường xuyên đối với đất đai, Luật đất đai năm 2013 đã có những quy định về những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện, nhưng hiện nay đang có những sai phạm trong quản lí sử dụng đất trong thực tế gây thất thoát ngân sách nhà nước, để tìm hiểu rõ hơn về các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, cũng như về thực trạng của các nghĩa vụ tài chính này đang diễn ra như thế nào, em xin được trình bày đề tài dưới đây
NỘI DUNG
I Khái quát chung
1 Nghĩa vụ tài chính
Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất là: “Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ do cơ quan thuế xác định Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định” Theo Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014, được bổ sung bởi Khoản 41 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017
quy định về việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai
2 Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển
Trang 4quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là biện pháp Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai trên toàn lãnh thổ Việt Nam Một trong những nguyên tắc để người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thường
được ngôn ngữ bình dân gọi là “sổ đỏ” hoặc “giấy đỏ” Theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
3 Chuyển mục đích sử dụng đất
Tại bộ Luật đất đai năm 2013 chưa có khái niệm cụ thể về thế nào là chuyển
mục đích sử dụng đất Việc chuyển mục đích sử dụng đất đã được đề cập từ Luật đất đai năm 1987 và tiếp tuc được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, và đã được Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và phát huy các quy định này Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 chỉ đề cập đến chuyển mục đích
sử dụng đất gián tiếp qua quy định tại Điều 12 về việc quyết định giao đất phải
quyết định vào kế hoạch hàng năm chuyển loại đất từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo
quy định tại Điều 13 Luật đất đai năm 1987 mà chưa có một quy định riêng nào về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất Luật đất đai năm 21993cũng chưa đưa ra
khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ quy định rất sơ sài và gián tiếp
về chuyển mục đích sử dụng đất thông qua quy định về thẩm quyền giao đất để sử
dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại Điều 23, quy định tại Điều 33 về việc người sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền khi cơ quan nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất mà
chưa đăng ký Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 quy định bổ sung Điều 24a, 24b về
Trang 5các trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng
cũng chưa đưa ra khái niệm nào về chuyển mục đích sử dụng đất Trong Luật đất đai năm 2003 cũng chưa có một khái niệm chính thức về chuyển mục đích sử dụng
đất
Tại quy định mới nhất hiện hành là Luật đất đai năm 2013 cũng không đưa ra một
khái niệm cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cấp đến các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sở hữu đất mới được chuyển mục đích sử dụng đất
II Các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện
1 Khi được nhà nước cấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc thực hiện các thủ tục khác phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật bao gồm những khoản tiền là: -Tiền sử dụng đất
- Thuế sử dụng đất
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
- Ngoài ra, khi người sử dụng đất sẽ phải nộp các lệ phí khác như chi phí đo đạc, lệ phí cấp sổ, khai thác và sử dụng dữ liệu quốc gia về đất đai chi phí thẩm định hồ
sơ, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất
Như vậy, ngoài việc người sử dụng đất có các quyền thì phải thực hiện các nghĩa
vụ tài chính của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trang 6Luật đất đai năm 2013 đã quy định những người được nhà đất giao đất hay cho
thuê đất cần phải thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ sau:
Các khoản tài chính đất
Điều 107 Luật đất đai 2013 quy định các khoản tài chính là một công cụ để đảm
bảo việc sử dụng đất một cách hiệu quả của người sử dụng Các khoản tài chính có
sự khác nhau tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất, bao gồm:
- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất
- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê
- Thuế sử dụng đất
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
Thời điểm mà các khoản tài chính phải đượng thực hiện
Điều 108 Luật đất đai 2013 quy định thời điểm tính tiền sử dụng đất bắt đầu từ
thời điểm nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất
Hình thức để nộp tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất sẽ được nộp theo hai hình thức là:
- Nộp tiền sử dụng đất, thuê đất hằng năm
- Nộp tiền sử dụng đất, thuê đất một lần
2 Khi được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ quy định như sau:
Đối với chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân
cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điểu 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền
Trang 7nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đât tính theo giả đât ở với tiền sử dụng đât tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyến mục đích của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điếm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyến nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điềm b, Điểm c Khoản này”
Theo Khoản 2, 3 Điều 5 của Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 19/5/2014 của Bộ
Tài chính quy định trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền
sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP;
III Những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở các nghĩa vụ tài chính trên xảy ra trong thực tế
Hiện nay, đang có những kẽ hở trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất khiến cho ngân sách nhà nước bị thất thoát Quản lý sử dụng đất và việc chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước đang diễn ra nhiều lỗ hổng pháp lý, đặc biệt là doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất ở những
vị trí “vàng” có giá trị thương mại cao khiến Nhà nước có khả năng thất thoát lớn tiền ngân sách Kết quả thanh tra của Bộ Tài chính cũng chỉ ra từng trường hợp cụ
Trang 8thể, ví dụ dự án của Công ty cổ phần Công nghiệp cao su miền Nam tại 504 Nguyễn Tất Thành, Phường 18, Quận 4 chuyển đổi 4.785 m2 đất sản xuất kinh doanh sang cao ốc thương mại dịch vụ và căn hộ Theo quyết định phê duyệt giá đất tính thu nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận giá đất của dự án này là 50,9 triệu đồng/m2, toàn bộ hơn 4.785 m2 có giá trên 103 tỷ đồng Dự án thương mại dịch vụ văn phòng và căn hộ tại 128 Hồng Hà, phường 9, quận Phú Nhuận chuyển đổi 4.300 m2 đất sản xuất kinh doanh sang thương mại dịch vụ và căn hộ có giá đất chỉ 28,4 triệu đồng/m2
Theo Bộ Tài chính, tổng số tiền các dự án trên phải nộp cho ngân sách hơn 5.360 tỷ đồng, trong đó khoảng 700 tỷ đồng vẫn chưa được nộp Ngoài ra, còn có một loạt dự án chưa có quyết định phê duyệt giá đất tính thu nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất Điều đáng nói là tổng số diện tích đất đề nghị chuyển mục đích sử dụng là 834.000 m2 - từ đất sản xuất kinh doanh sang cao ốc, trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở, căn hộ cao cấp để bán và cho thuê có mức giá phê duyệt rất thấp so với giá thị trường
Ngoài ra, trong thực tế còn xảy ra tình trạng các địa phương bán rẻ đất đai, điều này cũng gây thất thoát cả nghìn tỉ ngân sách nhà nước Năm 2017, Kiểm toán Nhà nước đã tiến hành kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu thành thị GĐ
2013 – 2016 ở 7 tỉnh, đô thị: Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP.HCM, thị xã Cam Ranh tỉnh Khánh Hoà, TP Sầm Sơn tỉnh Thanh Hóa và chọn mẫu đối chiếu ở 30 địa phương Kiểm toán Nhà nước đã có báo cáo về việc đã đi vào hoạt động cơ chế chính sách bán hàng quản lý sử dụng đất đai liên quan đến kết quả kiểm toán nói trên Theo đây, một số sai sót, hạn chế và bất cập trong công tác quản lý đất đã được chỉ rõ Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với một số dự án không đúng với đối tượng theo Quyết định số 09 và Quyết định số 86 của Thủ tướng Chính phủ Cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở thành thị nhưng không chắc chắn thủ tục và cơ sở pháp lý
Thậm chí, cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ không đúng thẩm quyền, giao đất có thu tiền sử dụng đất đối có đất thương mại dịch vụ (thuộc đối tượng thuê đất), không thích hợp với quy định của Luật Đất đai 2013
Trang 9Như vậy trong thực tế, việc quản lí và sử dụng đất của một số địa phương vẫn còn nhiều lỗ hổng Qua kiểm tra vẫn còn nhiều sai phạm, gây thất thoát hàng
nghìn tỉ đồng vào ngân sách của nhà nước Có thể thấy Luật đất đai hiện nay vẫn
đang cần hoàn thiện thêm, có những quy định vẫn còn gây hiểu nhầm, nhiều quy trình liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn còn rắc rối và khó khăn
KẾT LUẬN
Luật đất đai năm 2013 được ban hành đã có những điều chỉnh và bổ sung các quy định từ những luật trước, cùng với đó là các văn bản pháp luật được nhà nước ban hành để điều chỉnh các vấn đề liênn quan đến những nghĩa vụ tài chính
mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Các quy định đã được bổ sung tuy nhiên với nhiều lí do, các quy định của Nhà nước trong vẫn cho thấy những thiếu sót, thể hiện rõ trong thực tế áp dụng ở các địa phương, Sự nhầm lẫn trong áp dụng luật của nhiều cơ quan nhà nước trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã gây thất thoát tài sản nhà nước Điều này yêu cầu các nhà làm luật phải có thêm những điều chỉnh để các thủ tục hay các nghĩa vụ tài chính diễn ra rõ ràng và thuận tiện hơn, tránh sự nhầm lẫn và nhất là tránh sự thất thoát ngân sách của nhà nước
Trang 10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
- Thông tư 76/2014/TT-BTC
- Cùng một số trang báo điện tử khác